Suve lõpul on elamispindade sektoris traditsiooniliselt oodata äkilist üürinõudluse kasvu, mis tavapäraselt surub üürihindu üles. Elamispindade turu arengud on aga muutunud üsnagi stabiilseks ja selle suve lõpu tavapärane mullistus üüriturul saab kindlasti olema lühem ja tagasihoidlikum kui varasematel aastatel, mil üüriturul on valitsenud märgatav üürikorterite defitsiit.

Üüripakkumine kasvab

Viimaste aastate jooksul on üüripakkumine kasvanud. Portaali KV.EE andmetel pakuti Tallinnas kuu päeva keskmisena juunis üürile 912 korterit, mis on enam-vähem sama palju kui aasta tagasi ja 180 korteri võrra enam kui kaks aastat tagasi.

Samas peavad portaalide haldajad tunnistama, et sotsiaalmeedial on kinnisvaravahenduses info levitamisel järjest suurem roll. Muu hulgas liigub Facebook’i ja teiste portaalidest kõrvale jäävate kanalite kaudu järjest rohkem üürikorterite infot.

Üüripakkumise kasvu kinnitavad korteriarendajad. Asugu uute korterite arendusprojektid Tallinna südalinnas või äärelinnas, kinnisvaraarendajad kinnitavad ühest suust sama: üüriinvestorid on aktiivsed. Sõltuvalt projektist, selle hinnatasemest, korterite suurustest ja muudest teguritest soetatakse väljaüürimise eesmärgil hinnanguliselt 5-20% uue kortermaja korteritest.

Valdavalt soosivad üüriinvestorid ühe- ja kahetoalisi kortereid, mil on üüriturul parem likviidsus ja madalam absoluuthind korteri ostmisel. See on väiksemate korterite sektoris tekitanud juba kunagise defitsiidi asemel mõningase ülepakkumise.

Lisaks uutele korteritele on üüriinvestorid aktiivsed teisesel ehk n-ö kasutatud kinnisvara sektoris. Sealgi peidetakse raha kunagi saabuva inflatsiooni eest otsides sellele paremat rakendust kui tähtajalisel kontol seismise eest teenitavad napid intressid.

Suurenev pakkumine avardab üürnike võimalusi

Üüripakkumiste suurenemine on rõõmusõnum üürnikele. Kui turule tuleb erineva kvaliteedi ja asukohaga uusi üüripakkumisi, laiendab see üürnike valikuvõimalust. Valikuvõimaluse laienemine tähendab üürniku jaoks lisaks paremat läbirääkimiste positsiooni käigu läbirääkimised kas hinna või näiteks kodulooma üürikorterisse lubamise-mittelubamise teemal.

Üürnikud ei tohiks pakkumise laienemisest end petta lasta. Augustis-septembris tuleb iga-aastaselt periood, kus üürinõudlus ületab pakkumist. Aasta-aastalt on see periood järjest lühemaks tõmbunud, osalt seetõttu, et lootes sõlmida üürikokkuleppeid kõrgema hinnaga, on osa üürileandjaid ajastanud korteri väljaüürimise just sügisesse uue kooli- ja ärihooaja algusesse.

Kuna üüripakkumine on alates 2010. aastast aasta-aastalt laienenud võib käesolevaks 2016. aastaks prognoosida viimaste aastate väikseimat sügisest üürituru mullistust.

Üürihinnad püsivad paigal

Olukorras, kus üüripakkumine suureneb ei ole üürihindadel võimalust kerkida. Hinnatõusu ootust võiks soosida fakt, et Tallinna elanikkond kasvab. Uutel tulijatel on eluaset vaja ja sageli on selleks üüripind.

Rahvavoog Tallinnasse ei ole siiski nii suur, et see ületaks pakkumisse tulevat üüripindade mahtu. Nõudluse kasv võib kergitada üürihindu ajutiselt augustis-septembris, kuid juba kvartali-paari pikkuses ajalises perspektiivis püsivad üürihinnad tänasel tasemel.

Teine põhjus, mille arvelt on üürileandjad lootnud üürihindade tõusu, on üüriäri tootluse vähenemine. Üürileandja teenib tavapäraselt tulu igakuise üürirahavoo ja väljaüüritava kinnisvara turuväärtuse kasvu pealt. Olukorras, kus kinnisvarahinnad on juba poolteist aastat külmunud üsna samale tasemele, on üürileandja ühe tulukomponendi kaotanud ja peavad selle kompenseerimiseks suurendama üürirahavoost teenitavat.

Tuleb tõdeda, et siin on mõningane tõetera sees. Üürikorteri rahavooline keskmine tootlus on viimase aasta jooksul ajaloolisest keskmisest pisut kõrgemale kerkinud. Lühiajalises perspektiivis määrab hinna siiski hetke nõudlus ja pakkumine. Nõudlusest kiiremini kasvav pakkumine hoiab hindu pigem paigal ja üksikutes sektorites või piirkondades, kus võib tekkida ülepakkumine, on oht isegi mõningaseks üürihindade languseks.

Puhtalt tehnilise poole pealt vaadatuna võib võrrelda üürihindu korterite tehinguhindadega. On asjakohane arvata, et üürihindade ja ostu-müügihindade vahel peaks valitsema mingi mõistlik proportsioon. Teisisõnu viib kinnisvara ostu-müügihindade suurenemine üürihindade tõusule.

Nagu juba mainitud on korterite ostu-müügihinnad püsinud poolteist aastat paigal. See asjaolu annab põhjust prognoosida, et korterite üürihinnad peaksid käituma enam-vähem sarnaselt ehk teisisõnu peaksid selgi põhjusel üürihinnad püsima paigal.

Üüriinvestorid peavad leppima rahavoolise tootlusega

Korteri väljaüürimise riskantsus sõltub muude tegurite hulgas sellest, kui palju on üüriinvestor orienteeritud rahavoolisele tootlusele ja kui palju kapitalikasvule. Mida enam ootab üüriinvestor kapitalikasvu ehk väljaüüritava kinnisvara kallinemist, seda riskantsema projektiga on tegemist.

Arvutused näitavad, et tavapärane korterite väljaüürimine – tunnistab üürikorteri omanik seda või mitte – keskendub Eestis üsna palju kinnisvara väärtuse kasvule. Tulenevalt olukorrast, kus kinnisvara väärtuse kasvuks, vähemalt seniseks kiireks kasvuks põhjust ei ole võib prognoosida üüriinvesteeringute mõningat vähenemist.

Teisalt näitavad hoiuste järjest kasvav maht ja senised üüriinvesteeringud, et rahval raha on, mida kinnisvarasse paigutada. Olukorras, kus alternatiivseid investeerimisvõimalusi on vähe ja kinnisvara peetakse – ekslikult või mitte – turvaliseks investeeringuks, võib aga prognoosida üüriinvesteeringute jätkuvat aktiivsust.

Üürihindade tõusu täna äriplaani kirjutada ei anna, samuti pole väga loota kinnisvara väärtuse kasvu ja konkurents üürileandjate seas tiheneb. Teisisõnu jääb üüriinvestori tuluallikaks ainult üürikorteri rahavooline tootlus. Neist põhjustest tulenevalt võib aastases perspektiivis prognoosida üüriinvesteeringute innu mõningast jahtumist, kuid kindlasti mitte kadumist.

Ülepakkumine võib viia ajutistele tagasilöökidele

Maailma ja Euroopa majandus kubisevad riskiteguritest, mis muudavad prognoosimise vägagi keeruliseks. Siiski võib aastases perspektiivis prognoosida aeglustuvat üüripakkumise suurenemist Tallinnas ja seda stabiilsete hindade tingimustes.

Tallinna üürinõudlus kasvab tagasihoidlikult, kuid see kasv ei ole määras, mis peaks hindadele mõju avaldama. Üürihinnad liiguvad edaspidigi samas rütmis kinnisvara ostu-müügihindadega ja kuigi mõju on vastastikune, on mõju ostu-müügihindadelt üürihindadele suurem kui vastupidises suunas.

Lähikuudel ehk augustist oktoobrini võib ennustada üürihindade püsimist ja ehk isegi minimaalset tõusu, kuid juba sügise lõpuks taanduvad hinnad suve lõpu tasemele ja jäävad sinna püsima. Mõningatel juhtudel võib prognoosida üürihindade tagasihoidlikku langust. Seda piirkondades, kus on ülepakkumine või kitsamalt ühe- ja kahetoaliste korterite üüriturul, kuhu on värskeid pakkumisi kõige enam lisandunud.