Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

RAMM Ehituse juht Priit Raud: 2015 ehitusaastat iseloomustas erasektori ehitusmahu kasv

06.04.2016 Tõnu Toompark

Kümneaastase tegevuskogemusega ehitusettevõtte Ramm Ehituse juhi sõnul on ehitusturul tunda optimismi. Ettevõtte möödunud aasta auditeeritud müügitulu ulatus veidi üle 10 milj €, puhaskasum 510 tuh €. Võrrelduna varasemate aastatega oli tuntav just erasektori ehitustegevuse aktiviseerumine.

RAMM Ehituse juhi Priit Raua sõnul on eesolevale aastale mõeldes eelkõige murekohaks kõrge aktiivsusega elukondlike hoonete ehitus, mis võib tuua mõnes töölõigus ülekoormuse ning siit tulenevalt surve hindade kasvule.

2016 aasta teiseks oluliseks märksõnaks on ootus, et uue EL rahastusperioodi vahendid hakkavad jõudma juba konkreetsete ehitushangeteni.

Sarnaselt möödunud aastale jätkame ka 2016 aastal väiksemate elukondliku kinnisvara arendusprojektidega, eelkõige ridaelamutega, mis aga tööde kogumahust moodustab siiski küllalt väikese osa.

RAMM Ehitus on ehitusobjektide peatöövõtule spetsialiseerunud ettevõte, mis tegutseb kümnendat aastat (varasemalt TREV-2 Ehituse nime all). Viimaste aastate suurimateks töödeks on: Tallinna Päästedepoo ja Ühendhäirekeskuse hoone, Loomaaia Keskonnahariduskeskus, Elamusspordikeskus Spot of Tallinn jt.

Käesoleva aasta suuremateks projektideks on Tallinna Teaduspark TEHNOPOL büroohoonete rekonstrueerimine, Maardu suurima kaubanduskeskuse rekonstrueerimine, Põlvkondade maja renoveerimine Nõmmel ning Kodulahe korterelamu ehitus. Ettevõtte 2015. aasta müügitulu oli 10,2 miljonit eurot, ettevõttes töötab põhikohaga 15 inimest. Täpsemalt: www.rammehitus.ee

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Arhitektuuri- ja disainiprojektide toetuste jagamisel eelistati märkimisväärse valdkondliku mõjuga projekte

05.04.2016 Tõnu Toompark

Selgusid Kultuuriministeeriumi taotlusvooru „Arhitektuuri ja disaini projektid“ toetustesaajad. Ühtekokku eraldati arhitektuuri ja disainivaldkonnale toetusi 75 000 eurot.

Kultuuriministeeriumi arhitektuuri- ja disaininõunik ning taotlusi läbivaadanud komisjoni esimees Veronika Valk selgitas, et häid projekte laekus seekord väga palju, mistõttu valiku tegemine tekitas komisjonis elavat ja põhjalikku arutelu. „Toetuse pälvivad märkimisväärse valdkondliku mõjuga projektid, kus olid ka teavitustegevused hästi läbi mõeldud.

Eelistati ka selliseid projekte, millel on otsene ulatuslikum hariduslik külg ja mis suudavad kaasata laiemat koostööpartnerite hulka, haarata eri sektoreid,“ lisas Valk. „Eesmärk on ju toetada nii erialavälja kui ka meie tegeliku ümbritseva elukeskkonna tõhusat ja kestvat arendamist, mis saab sündida ainult koostöös,“ rõhutas Valk.

Arhitektuuri ja disaini projektide toetusi jagus voorust kokku 75 000 euro ulatuses, millest kaks projekti said võrdselt suurimas summas toetust ehk á 22 500 eurot. Eesti Arhitektuurikeskuse projekt populariseerib Eesti arhitektuuri kohalikul ja välismaisel turul ning valmistab ette Tallinna 2017. aasta arhitektuuribiennaali, Eesti Disainikeskus sai toetust projektile, mis arendab valdkonda disainiteadlikkuse ja kompetentsi tõstmise ning rahvusvahelise koostöö abil.

Samuti toetati MTÜ Ruumiharidus projekti „Arhitektuuri töötoad ja hariv video ning arhitektuuri valikaine õpetajaraamat“, MTÜ NOAR Arti projekti „Tallinn Art Week messiarhitektuur“, Linna-labor MTÜ projekti „Urbanistide väljaande tõlketööd. Koolinoorte arhitektuurikonkurss 2016“, MTÜ Asteriski projekti „Asteriski suvekool 2016“ ning Eesti Arhitektide Liit sai toetust ürituse „Eesti Arhitektuuripreemiad 2016“ ja näituse korraldamiseks.

Taotlusvooru laekus 22 taotlust.

Käskkirja taotlusvooru toetuste eraldamise kohta allkirjastas kultuuriminister Indrek Saar. Taotlusvooru „Arhitektuuri ja disaini projektid“ taotluste eraldamise käskkirjaga saab tutvuda Kultuuriministeeriumi kodulehel.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Äri- ja tootmismaade hinnad hakkavad jõudma buumieelsele tasemele

05.04.2016 Tõnu Toompark

Maa-ameti andmetel on alates 1997. aastast Eestis aastas keskmiselt tehtud 116 hoonestamata ärimaa ja 96 hoonestamata tootmismaa tehingut. Hoonestamata ärimaa ruutmeetri mediaanhind oli mullu 21 eurot ning hoonestamata tootmismaal 4 eurot ehk hinnad hakkavad jõudma buumieelse aja ehk 2005. aasta tasemele.

Hoonestamata ärimaa* ruutmeetri mediaanhind kasvas alates 1998. aastast kuni 2007. aastani enam kui 7 korda (5 eurost 38 euroni). Ajavahemikul 2008-2011 langes seoses majanduskriisiga ruutmeetri mediaanhindhind kuni 12 euroni. Viimastel aastatel on see taas jõudsalt kasvama hakanud, jõudes 2015. aastaks tasemeni 21 €/m2.

Suurem osa hoonestamata ärimaa tehingutest on tehtud Harju maakonnas, kus kõrgem nõudlus on kergitanud ka hinnataset. 2015. aastal sõlmiti vähemalt viis või rohkem hoonestamata ärimaa vabaturu ostu-müügitehingut vaid viies maakonnas, seejuures oligi kõrgem ruutmeetri mediaanhind Harju maakonnas – 57 eurot.Järgnesid Pärnu (11 €/m2), Tartu (10 €/m2), Ida-Viru (5 €/m2) ja Valga maakond (3 €/m2).

Hoonestamata ärimaa tehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind aastatel 1997-2015 (€/m2).

Hoonestamata tootmismaa* ruutmeetri mediaanhind on valdavalt jäänud 3-4 euro piirimaile. Kõige madalam ruutmeetri mediaanhind oli 1997. aastal, jäädes alla 1 euro ning kõrgem (6 €/m2) 2006. aastal, kui kogu kinnisvaraturul valitsesid kõrged hinnad. 2015. aastal oli hoonestamata tootmismaa ruutmeetri mediaanhind 4 eurot.

Ka hoonestamata tootmismaa tehinguid on tehtud enim Harju maakonnas, kus ühtlasi on olnud kõrgeim ruutmeetri mediaanhind. Piisaval arvul vabaturu ostu-müügitehinguid tehtud maakondadest oli 2015. aastal hoonestamata tootmismaa ruutmeetri mediaanhind 11 eurot Harju, 8 eurot Tartu, 4 eurot Pärnu ja vähem kui 1 euro Viljandi ning Lääne-Viru maakonnas.

Hoonestamata tootmismaa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 1997-2015 (miljonid eurod).

Rohkem tehinguid mõlema sihtotstarbega maal on tehtud väiksema pindalaga maatükkidega, mis samuti tähendab kõrgemaid hindu, sest nii hoonestamata äri- kui ka tootmismaa puhul pindala suurenedes ruutmeetri hind langeb.

Kui võrrelda tehingute viimaste aastate mediaanhindu viimasel maa korralisel hindamisel (2001) määratud hinnatsoonide hindadega, siis on tõus olnud üldjoontes märkimisväärne. Suuremad muutused on toimunud Tallinna, Tartu ja Pärnu linnade lähedastes omavalitsustes.

NB! Maa-ameti turuülevaates käsitletakse hoonestamata äri- ja tootmismaana vaid kinnisasju, mille sihtotstarve on 100-protsendiliselt vastavalt äri- või tootmismaa.

* Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa ehk maa, mis on mõeldud äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste püstitamiseks ja nende teenindamiseks.

* Tootmismaa on tootmiseesmärgil kasutatav maa ehk maa, mis on mõeldud tootmis- ja tööstusehitiste püstitamiseks ja nende teenindamiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Luksus lastele: vinge vaatega mängunurk Endover Kinnisvara kontoris

05.04.2016 Tõnu Toompark

Endover Kinnisvara lõi oma kontoriruumidesse mängunurga, et tulla vastu väikeste külaliste arvukatele soovidele ja anda seeläbi vanematele võimalus lapsi kohtumistele kaasa võtta.

Endover Kinnisvara Eesti piirkonna juhi Oliver Makko sõnul on mänguasjade, joonistusvahendite, toolide ja lauaga sisustatud mängunurk lastele avatud olnud pisut üle kahe nädala, kuid tundub juba praegu kontori loomuliku osana. Ja kui mängimise jaks otsa saab, võib südalinna kõrghoone maast laeni akendest jälgida ilusaid vaateid ja linnasaginat.

“Meie juurde uue arendusega tutvuma tulles muretsevad vanemad sageli, kas nad võivad oma lapsed kaasa võtta, sest päevasel ajal on lastele raske hoidjat leida. Ootame ka kõige väiksemaid külalisi hea meelga külla ning just nende soovidest ajendatuna mängunurga lõimegi,” ütles Makko. “Oleme lühikese ajaga kuulnud häid sõnu nii lastelt kui vanematelt ning isekeskis imestanud, kuidas me lastenurga peale veel varem ei tulnud.”

Mängunurgas saab laps mõnusalt aega veeta, mängida või puhata, mis annab vanemale võimaluse keskenduda uue kodu valimisele. Makko usub, et selle väikse, kuid nii vanemate kui laste jaoks olulise täiendusega annab Endover Kinnisvara oma panuse Eesti teeninduskultuuri arendamisse.

“Inimene, olgu suur või väike, peab tundma, et ta on külla oodatud. Loodame, et oma sammuga ärgitame ka teisi lastele võimalusi looma,” lisas Makko.

Lõokese ringmaja arendusega Kristiines, Aurora Pargiga Harku järve ääres ning uhiuue arendusega Kadriorus on lapsevanemad ja lapsed Endover Kinnisvara kontoris saamas sagedasteks külalisteks. Kui enamasti otsivad pered uut kodu kesklinnast pisut kaugemale ja südalinnas on nõutuimaks kaubaks 2-toaline korter, siis Endover Kinnisvara Tartu mnt 56 asuvas City Residence’is on suurim nõudlus olnud just suurte perekorterite järele.

Endover Kinnisvara on 1995. aastal asutatud kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõtete grupp, mis tegutseb nii Eestis kui ka väljaspool. Ettevõttel on 20 aastat kogemusi nii hoonete rekonstrueerimisel kui ka uusehitiste rajamisel. Ettevõte arendab praegu Tallinna südalinnas ja selle lähiümbruses 10 hoonet.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Eksport kiirendab edaspidi Eesti majanduskasvu

05.04.2016 Rahandusministeerium

Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi järgi kasvab Eesti majandus tänavu ligikaudu 2 protsenti ja 2017. aastal 3 protsenti. Majanduskasvu kiirenemise alus on Eesti ettevõtete ootuste järgi kasvama hakkav eksport naabermaadesse.

Sel aastal püsib prognoosi järgi palkade tõus kiire. Kuna inimeste tarbimisjulgus pole oluliselt vähenenud, kasvab selle toel ka sisenõudlus kiiremini kui majandus üldiselt. Eratarbimise kasvu toetab ka varem oodatust aeglasem hinnatõus.

„Eesti majandus kasvab sel aastal ja see kasv tõotab järgmistel aastatel tulla kiirem,“ kommenteeris rahandusminister Sven Sester. „Väikese avatud majandusena sõltume palju teistest riikidest. Järgnevatel aastatel peaks kogu maailma majandusaktiivsus paranema, mis omakorda kergitab Eesti kaubanduspartnerite kasvu ja sellega loob head võimalused ka meie ekspordi kiiremaks kasvuks.“

Koos välisnõudluse tugevnemisega võib oodata, et kaupade ja teenuste eksport pöördub kasvule. Valdava osa välisnõudluse kasvu kiirenemisest moodustab Venemaa languse pidurdumine. Praeguste prognooside kohaselt peaks alates 2017. aastast üleilmne majandusaktiivsus suurenema ja sellega kaasa tooma ka Eesti kaubanduspartnerite kiirema majanduskasvu ning impordinõudluse tugevnemise.

Impordi kasv kujuneb tänavu aastal ekspordiga võrreldes tunduvalt kiiremaks, kuna viimased kaks aastat vähenenud investeeringud peaksid taastuma.

Investeeringute kasv tänavu ilmselt taastub pärast kaheaastast langust ja varude taastamine peaks samuti panustama positiivselt sisenõudluse kasvu.

Keskmise palga kasvutempo püsis mullu 6 protsendi juures. Tarbijahindade muutust arvestav reaalkasv koguni 6,5 protsenti, kuna hinnad langesid. Palgakasv on kiirem keskmisest madalama palgaga harudes. Palkade kasv on ületanud tootlikkuse kasvu ja see kahandab Eesti ettevõtete võimalusi oma tooteid ja teenuseid turgudel müüa, kuna kiire palgakasv mõjutab negatiivselt võimet konkureerida hinnaga.

Kahaneva rahvastiku ning püsiva palgakonkurentsi tõttu naaberriikidega ei ole oodata palgasurvete olulist alanemist. Kiire palgakasv esialgu jätkub ja keskmine palk kasvab prognoosi järgi 2016. aastal kuni viis protsenti. Kuna hinnatõus jääb aasta keskmisena tagasihoidlikuks, siis kujuneb palga ostujõu kasv vaid mõnevõrra väiksemaks. Palgakulude suhe sisemajanduse koguprodukti (SKP) suhtes püsib tänavu praegusel suhteliselt kõrgel tasemel, kuid peaks edaspidi mõnevõrra alanema, millele aitab kaasa ka tööjõumaksude langetamine.

Kuna kütuse- ja toiduhinnad püsivad madalal, lükkub tarbijahindade tõus eelmise prognoosiga võrreldes edasi ning jääb tänavu aasta kokkuvõttes tagasihoidlikuks (0,3 protsenti). Energiahinnad hakkavad taas panustama hindade tõusu ilmselt aasta teisel poolel. Hinnatõus kiireneb 2017. aastal 2,7 protsendini.

Maksulaekumiste tase püsib prognoosi järgi üldiselt hea, seda osalt tänu maksu- ja tolliameti tulemuslikule tööle. Maksukoormuseks kujuneb 2016. aastal 34,2 protsenti SKPst, see peaks langema 33,3 protsendile aastal 2020. Kavandatud maksumuudatused – sotsiaalmaksu langetus, maksuvaba tulu määra tõus ja madalapalgaliste tagasimakse – vähendavad tööjõu maksukoormust.

Eesti valitsussektori eelarve jääb prognoosi kohaselt tänavu struktuursesse ülejääki 0,3 protsendiga SKPst ja püsib tasakaalulähedasena 2017. aastal. Kuna majanduskasv on jäänud oodatust väiksemaks ja nii 2015. kui ka 2014. aastal jõudis eelarve nominaalselt ülejääki, on majanduse toetamine väikese nominaalse eelarvepuudujäägiga põhjendatud. Nominaalne valitsussektori eelarvepuudujääk jääb sel aastal prognoosi kohaselt 0,4 protsendini SKPst. Praeguste poliitikate jätkumise korral suureneb see 2017. aastal 0,5 protsendini SKPst

Kuuülevaade: eestlased eelistavad järjest enam uusi kortereid

05.04.2016 Martin Vahter

Märtsis müüdi Tallinnas 131 uut või viimastel aastatel valminud korterit, mis on 20 protsenti enam kui veebruaris, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul müüdi veel paar aastat tagasi aastas 1000 uut korterit, kuid mullu kaks korda nii palju. “Kui arvestada, et buumiajal müüdi aastas 4500 uut elupinda, siis paistab praegune olukord mõistlikus tasakaalus,” ütles Vahter.

“Uute korterite hinnad on paar aastat samal tasemel olnud, kuid taustsüsteem on muutunud. Kaks aastat tagasi tundus 2000 eurot ruutmeetri eest kliendile kallis, kuid nüüd juba pigem soodne,” rääkis Vahter ja lisas, et päris uue 2-toalise sisustamiseks kulub lisaks kümmekond tuhat.

Märtsis tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1243 ostu-müügitehingut 105 miljoni euro väärtuses.

Märtsis müüdi Tallinnas 817 korterit, mis on 17 protsenti enam kui veebruaris. Korterite keskmine ruutmeetrihind oli 1569 eurot, mis on 0,8 protsenti kõrgem kui veebruaris. Kalleim korter müügi 745 000 ning odavaim 7500 euroga.

Märtsis müüdi Tallinnas 28 hoonestatud elamumaa krunti, mis on ühe võrra enam kui varasemal kuul. Kalleim maja müüdi ühe miljoni ning soodsaim 4 000 euro eest.

Möödunud kuul müüdi kuus elamumaa krunti, mis on kuue võrra vähem kui veebruaris. Kalleim hoonestamata krunt müüdi 300 000 ja odavaim 29 000 euro eest.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine. Äripäeva koostatud 2014. aasta kinnisvarafirmade TOP-is teenis 1Partner Kinnisvara esikoha.

Sularaha eest ostetud korter on nagu must palk

05.04.2016 Marta Jaakson

Kuidas saab olla, et ligi 80 000 eurot maksev korter müüakse 30 000 euroga? Kinnisvaramaaklerid teavad piisavalt selliseid näiteid.

Tegemist on sularahaga kinnisvaratehingutega, mille eest Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Egon Juhanson hoiatab. Ta soovitab sellise tehingu mõtte kohe maha matta, kuna probleemide tekkimise risk on liiga suur.

Kui täielikult sularahaga ostu-müügi tehinguid tuleb maaklerite sõnul ette harva, siis sagedamini esineb osalise sularahaga tehinguid. Osaliselt või täielikult sularahaga maksmise statistikat paraku ei leidu, sest enamasti ei panda sularahas tehtud tehingu osa kuhugi kirja. Sularahaga ostetakse üldjuhul väiksemaid objekte, näiteks suvilaid, garaaže, panipaiku. Sageli jäävad sellised tehingud kuni 50 000 euro piiresse.

Sularaha maksude vältimiseks

Kinnisvarakool OÜ omanik ja lektor Tõnu Toompark selgitas, et kinnisvara hinnaga manipuleerimise põhjus võib olla soov mitte makse maksta või rahapesu. „Ühel või teisel puhul on tegemist taunitava käitumisega, millele järgneb vahele jäämise korral karistus,“ kommenteeris Toompark.

Kui kinnisvaramaaklerid hoiatavad sularahaga tehingute eest, siis notarid neid otseselt ei tauni, ent peavad ebamugavateks. Küll aga taunivad ka notarid osaliselt sulrahaga ning mustalt tehtud tehinguid. Kinnisvara eest osaliselt sularahas maksmist kasutatakse enamasti maksude vältimiseks. Kuna tehinguhinnana läheb kirja notari kinnitatud ametlik summa, siis näidatakse väiksemat tulu näiteks mittealalise elukoha või muu objekti müügil. Mida väiksem müügitulu, seda väiksem tulumaks maksta.

Notarite Koja esimees, Tallinna notar Tarvo Puri märkis, et kahekümne aasta tagusest ajast mäletavad tema kolleegid tehinguid, kus notaribüroosse saabusid müüja ja ostja koos kahe suurt kasvu nn turvamehega, kes jälgisid rahalugemist ning tagasid raha ohutu liikumise. Praeguseks on sularahaga kinnisvaratehingud tema sõnul sisuliselt ajalugu. Pigem on üksikuid juhtumeid, mille puhul on enamasti tegu väiksemate summadega ja mitte majade ning korterite, vaid näiteks panipaiga, parklakoha või garaaži ostuga, kus tehingu maksumus jääb tavaliselt 5000 euro piiridesse.

Sularaha eest kinnisvaratehingud vähenesid Puri sõnul kümneid kordi juba kümme aastat tagasi. Samuti muutsid turgu kinnisvarabuumiga saabunud eluasemelaenud, mis sätestasid tingimuse, et pangad soovisid omafinantseeringu osa näha pangakontol.

Kolm olulist riski

Puri nentis, et sularahaoste taunida ei saa, sest olemuslikult on sularaha võrdväärne maksevahend pangakontol asuva rahaga. Siiski juhivad notarid klientide tähelepanu asjaolule, et suurtes summades sularahatehingud kätkevad riske ja ebamugavust nii ostjale kui ka müüjale.

Üks riske on võltsitud rahakupüürid. Notaritel ei ole rahadetektoreid ja sularaha õigsust notaribüroos kontrollida ei saa. Seda teenust pakuvad pangad. Suurema summa korral võib aga teenus võrdlemisi kulukaks osutuda. Näiteks Swedbank võtab ühe kupüüri kontrollimise eest 19 senti.

Teine suur risk on ebaturvaline raha liikumine. Pangaülekandega tehingute puhul kasutatakse sageli notarideposiiti, mille käigus kannab ostja raha enne tehingut notari kontole ning notar maksab selle pärast tehingut müüjale. Sularaha ei saa notarid hoiule võtta ja tehingut turvalisemaks muuta. Sularaha on küll võimalik notari deposiitkontole kanda, ent sealt liigub see siiski juba edasi pangaülekandega.

Kolmas on rahapesu seadusest tulenevad nõuded. Sarnaselt finantsasutustega peavad ka notarid teavitama rahapesu andmebürood kõigist sularahaarveldustest, mis ületavad 32 000 eurot. Seega tuleb sularahas arveldajal tõestada, kust ta oma vara saanud on.

Kahtluse korral notar hoiatab

Puri märkis, et on juhtumeid, kus tehingu madala hinna tõttu kahtlustavad notarid, et lepingusse on kirjutatud väiksem müügisumma ning osa tasust võib liikuda lepinguväliselt sularahas. Ent sellise kahtluse korral hoiatavad notarid alati kliente, et hilisemate pretensioonide ja näiteks tehingust taganemise korral saab ostja nõuda tagasi ainult lepingusse märgitud summa. „Seljataguse tagamiseks ei tohiks kunagi selliste pakkumistega kaasa minna,” manitses Puri.

Ka 1Partner kinnisvara tegevjuht Martin Vahter nentis, et kui inimene ostab korteri ja mingil põhjusel lükatakse tehing tagasi, siis saab ta tagasi nõuda üksnes tehingusse kirja pandud summat, mitte seda osa, mis läks kellelegi sularahas. „Seda ei saa küll alati öelda, aga sularahaga käivad kaasas hämarad kokkulepped. Kui keegi tahab tehingu sularahas teha ja mõlemad pooled on nõus, siis ei saa midagi teha. Lihtsalt omad ohud on sees,“ nentis Vahter. Küll lisas ta, et täielikult sularaha eest kinnisvara ostmine ei ole turul kasvav trend, seda esineb haruharva, pigem tehakse tehinguid osaliselt sularahaga.

„Enamasti kasutatakse seda tehinguhinna alla viimiseks, et hiljem riigile vähem makse maksta. See on nagu musta palga maksmine, ebaseaduslik ja mõlema poole jaoks väga riskantne,“ nentis Vahter.

Maksuamet hoiatab

Sularaha mõjutab hilisemaid tehinguid
Kui lepingusse märgitakse õige ostuhind, siis otsest maksuriski ei teki. Ettevaatlikuks peaks muutuma siis, kui soovitakse lepingusse panna tegelikkusest erinev hind ja vahe tegeliku hinnaga soovitakse tasuda sularahas. Sel juhul võib ostjal olla huvi varjata suure hulga sularaha päritolu ning müüjal huvi jätta osa tulust deklareerimata, kui tal ei ole võimalik kasutada elukoha maksuvabastust. Samuti peaks ostja mõtlema ka tuleviku peale, et kui ta ise hakkab soetatud vara müüma, siis tuleb maksu maksta soetushinna ja müügihinna vahelt. Ehk kui lepingus on näilikult madal hind, siis seda rohkem tuleb tulu deklareerida.

http://www.aripaev.ee/uudised/2016/04/06/sularaha-eest-ostetud-korter-on-nagu-must-palk

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Uus ehitisregister muudab asjaajamise elektrooniliseks

05.04.2016 Tõnu Toompark

Tänasest käivitus uuenenud tarkvaraga ehitisregister, mille elektroonne menetluskeskkond võimaldab kasutajatel esitada taotlusi ja teavet nüüd läbi ehitisregistri keskkonna elektrooniliselt ning saada ka elektroonselt tagasisidet menetluse kohta (sh näiteks kooskõlastuste ja märkuste kohta).

Kui senimaani esitasid registrisse andmeid peamiselt kohalikud omavalitsused, siis uues funktsionaalses keskkonnas saavad teavet, taotlusi jms. iseseisvalt esitada ka ehitise omanikud, ehitajad või ehituseadustikus nimetatud isikud.

Ehitusregister on 2003. aastal asutatud riiklik andmebaas, mille abil peetakse arvestust ehitiste üle ning menetletakse ehitamisega seotud lubasid ja taotlusi. Registri veebilehel on võimalik tutvuda sinna kantud ligi 900 tuhande ehitise tehniliste andmete ja ehitise kohta esitatud dokumentidega.

Ehitisregistris menetletakse ehitamisega seotud lubasid, taotlusi (ehitus/kasutusload ning ehitus/kasutusteatised, väljastatakse hoonete energiamärgiseid jms. Ehitisregister võimaldab ka menetleda nt ehitisega seotud ettekirjutusi.

Registri veebilehel on võimalik tutvuda ehitiste tehniliste andmetega ja ehitise kohta esitatud dokumentidega (sealhulgas ehitus- ja kasutusload).

Ehitisregistrit haldab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.

Seminar “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine” toimub 07/04/2016

05.04.2016 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 07/04/2016 seminar “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine“. oolituse lektor advikaat Raul Keba.

Seminar käsitleb ebaseaduslike ehitiste seadustamist või selle võimatusel lammutamist nii teoreetilisest kui praktilisest vaatenurgast.

Seminari eesmärk on anda ülevaade ebaseadusliku ehitamise põhjustest, et vältida selliste olukordade tekkimist, samuti pakkuda lahendusi tekkinud olukordade lahendamiseks.

Seminarile on oodatud kõik maakorraldajad, riigi- ja kohalike omavalitsuste ametnikud, kinnisvaraarendajad ja maaklerid ning eraisikud, kel antud teema vastu huvi on.

Koolitus “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine” toimub neljapäeval 07/04/2016 kell 09:00-14:00 (kokku 6 akadeemilist tundi).

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Tartu kesklinna uus äri- ja vabaajakeskus saab nimeks Kvartal

05.04.2016 Tartu.ee

Tartu südalinna kerkiv uus äri- ja vabaajakeskus, mis piirneb Turu, Riia, Soola ja Aleksandri tänavaga, saab nimeks Kvartal. Hoone haarab arhitektuuriliselt enda alla Tartu kõige kesksema piirkonna ja sellest lähtuvalt iseloomustab valitud nimi keskust kõige paremini.

„See nimi seob kõiki neid paljusid funktsioone, mida uus keskus endas kannab,“ põhjendas nimevalikut TTK Kultuurikeskus OÜ juhatuse liige Kaire Krevald. „Kvartalis saab teha vajalikud ostud, tunda end mõnusalt kohvikutes ja söögikohtades, lõõgastuda spaas, peatuda hotellis ning korraldada ärikohtumisi või –konverentse. Lisaks on Kvartalisse koondunud tartlastele olulised teenindusasutused.“

Kvartali hüüdlauseks saab „Tartu südames“. „Need kaks sõna defineerivad uuesti Tartu linnasüdame asukoha,“ ütles Krevald. „Uut keskust kavandades mõtlesime kohe, et sellest saab läbi ja lõhki Tartut armastav maja, mis nö tuksub linnas toimuvate üritustega ühes rütmis.“

Kvartali esimene etapp söögikohtade ja kauplustega avatakse juba 21. mail. Suuremad ostukohad on Zara, H&M, Rademar, PopSport, Esprit, Jack&Jones, Vero Moda, Superdry, Monton-Mosaic, kingakauplused Danija, Famclub, NS King, lastele Juku, Kidz One ja Karupoeg Puhh ning kodukaupadest Koduekstra. Kvartalis avatakse ka Tartu kolmas Maksimarket. Alates septembrist valmivad järk-järgult teenindusasutused, nendest suurimad on Ortodontiakeskus, Eesti Töötukassa ja Bigbank.

Hilissügisel avatakse Kvartalis Eesti üks suurimaid heaoluspaasid koos hotelli ja konverentsikeskusega, mis hakkab kandma ühetähelist nime V.

Arco Vara: uuele kodule annab parima kaitse põhjalikult valitud kodukindlustus

05.04.2016 Tõnu Toompark

Pangalaenuga korterit ostes on kodukindlustus kohustuslik ja pangad soovivad, et nende laenu tagatis oleks kindlustatud vähemalt tule, vee, vandalismi ja loodusõnnetuste eest.

„Riske on muidugi veel. Ka laenuvõtjal endal võib kogemata ja ootamatult midagi juhtuda, mis tekitab suure kahju just kõige ebasobivamal ajal,“ kommenteeris Swedbanki varakindlustuse valdkonnajuht Kaspar Kaur.

Kaur soovitab valida kodu kaitseks koguriskikindlustuse lepingu, mis kaitseb igasuguste ootamatute juhtumite korral. Need juhtumid, mida kindlustuskaitse ei kata on eraldi välja toodud tingimustes. Nii on oluliselt lihtsam meeles pidada, mida kindlustusleping kaitseb ja mida mitte. Muidu on vaja koguaeg mõelda, et kas see risk oli kaetud või mitte.

Kindlustada tuleks ka vara

Lisaks ehitise kindlustamisele on soovitatav kindlustada ka kodune vara. Esmatähtis on loomulikult korteri või maja kaitsmine, et õnnetusjuhtumi korral oleks vähemalt seinad olemas ja põrand kus magada. Aga pole just hea elada kodus, kus kõik vara on hävinenud ja kodukindlustuse leping seda ei kompenseeri.

„Tutvudes möödunud aasta kahjuavalduste statistikaga selgub, et meie klientidel on kõige rohkem kahjujuhtumeid seotud just koduse varaga – 50% kõikides juhtumitest,“ ütles Kaur.

Lisaks ehitise ja koduse vara kaitsele tasuks end kindlustada ka kolmandatele isikutele tekitatud kahjude osas.

„Sellele kaitsele mõtlevad kliendid kõige vähem, sest ikka arvatakse, et ise sellistesse olukordadesse ei satuta. Samas juhtuvad õnnetused, kus kahjustada saab ka kolmandale isikule kuuluv vara ja kahjud võivad ulatuda mitmetesse tuhandetesse eurodesse. Miks võtta kolmandale isikule tekitatud kahju korvamiseks laenu, kui on võimalik ennast nende ootamatuste eest kaitsta ja seda mõistliku hinna eest. Nimelt paarikümne tuhandese kindlustussumma kaitse võib saada paari euro eest,“ selgitas Kaspar Kaur.

Millal osutub kindlustamine problemaatiliseks?

Swedbank P&C Insurance AS kodukindlustuse puhul võib kindlustuslepingu sõlmimise takistuseks saada ehitise vanus. Kui ehitis on ehitatud varem kui 1950 ja sellel on renoveerimata katus, elektrijuhtmed ja veetorud, siis seda vara ei kindlustata.

„Ülejäänud puhkudel kindlustame ehitisi, mis on rajatud pärast 1950. aastat või kui hoone on ehitatud enne, aga seda on hiljem renoveeritud,“ kinnitas Kaur.

Ehitusjärgus olevate ehitiste kindlustamiseks peavad objektil olema suletud kõik avaused ning paigaldatud uksed ja aknad.

Swedbank P&C Insurance AS kindlustab ainult elukondlikku kinnisvara. Kui kinnisvara pinnal toimub äritegevus, siis sellele varale Swedbanki kodukindlustust sõlmida ei saa, aga siis võib pöörduda mõne teise kindlustusseltsi poole, kes kindlustab ka äritegevuseks mõeldud kinnisvara. Mõned kindlustusseltsid võivad vara kindlustamisel nõuda ka turvalukkude ja signalisatsiooni olemasolu.

Kodukindlustuse makse sõltub:

vara suurusest (m²);
ehitusmaterjalist (kas hoone on puidust, kivist või segatüüpi);
lisatud kaitsetest (koduse vara ja vastutuskindlustuse kaitse).
Allikas: Swedbank P&C Insurance AS

70 m² korter, valminud 2015. a, kivimaja

Koduse vara kaitse 10 000 eurot

Vastutuskindlustuse kaitse 15 000 eurot

Kuumakse 11,99 eurot

Statistika: kinnisvarainvesteeringute osakaal põhivarainvesteeringutes on suurenemas

05.04.2016 Tõnu Toompark

Ettevõtete põhivarainvesteeringud summaarsena on juba kolmandat aastat languses. Küll on stabiilselt kõrgel kinnisvarainvesteeringute osakaal.

Eesti ettevõtete 2012. a põhivarainvesteeringute maht oli statistikaameti andmetel 2,7 miljardit eurot. Kinnisvarainvesteeringute osakaal põhivarainvesteeringute kogusummas oli toona 37%.

2015. aastaks on põhivarainvesteeringute kogumaht kahanenud 2,3 miljardi euro peale. Aastataguse ajaga võrreldes vähenes põhivarainvesteeringute maht 4,2%.

Küll on kasvanud kinnisvarainvesteeringute maht, mida 2015. aastal oli nagu aasta varemgi 1,1 miljardit eurot. See teeb 47% investeeringute kogumahust. Aastataguse ajaga võrreldes on kinnisvarainvesteeringute maht suurenenud 0,5%.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon €

Põhivarainvesteeringute aastane muutus, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kotov: Arhitektuuri osakaal on kinnisvaraostul hüppeliselt kasvanud

04.04.2016 Tõnu Toompark

Pika kogemusega arhitekt Raivo Kotov hindab, et Tallinna kvaliteetarendajad investeerivad üha enam eristuvate ja keskmisest kallimate projektide arendamisse, sest arhitektuurse lahenduse tähtsus on eksklusiivse kinnisvara müügis hüppeliselt kasvanud.

Tallinna peaarhitekti Endrik Männi hinnangul on arhitektuur üha olulisem argument, kuid samavõrd vaadatakse konkreetse piirkonna arengupotentsiaali. Sobiva näitena toovad mõlemad hiljuti Kotovi Rocca al Maresse kavandatud elu- ja ärihoone LAEV. Eksklusiivse kinnisvara järele on hetkel nõudlus suurem kui pakkumine.

Hiljuti Tallinnasse elu- ja ärihoone LAEV kavandanud arhitekti Raivo Kotovi (KOKO arhitektid) sõnul hindavad uusarenduste kliendid hea asukoha ja sobivate ruumilahenduste kõrval senisest märkimisväärselt enam just arhitektuurset eristuvust ning keskmisest eksklusiivsemaid materjale. Ta tõi näiteks, et erilise arhitektuuriga hoone LAEV planeerimisel käidi läbi kümneid eskiise, et leida see üks eristuv idee, mis mereäärset asukohta vääristaks.

“Eksklusiivse kinnisvara ostjad ei taha mingit järjekordset iseloomutut karpi, vaid otsivad kodu, mis neid vaimustaks või siis kinnisvara, mis investeeringuna ajaga kasvaks,” tõi Kotov esile. Ta ütles, et LAEV’a puhul pöörati tähelepanu nii eristuvale välis- kui sisedisainile ning unikaalsete lahenduste loomisele. “Kõrged, kuni kuuemeetrised laed, katuseterrassidele sõitvad liftid, merevaatega saunad ja avatavate välisseintega siseterrassid on mõned näited erilistest lahendustest, mida me eksklusiivsust otsivatele klientidele kavandasime,” tõi Kotov näiteks. Kotovi sõnul on seesugused ekstralahendused oluline müügieelis.

Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd leiab, et iga arhitektuurne lahendus peab sobituma keskkonda ning kui keskkond seda võimaldab, peaks hoone oma asukoha tugevusi esile tooma. Rocca al Maresse äsja ehitama hakatud LAEV’a puhul möönab peaarhitekt, et objekti asukoht on kesklinnast tulles piirkonna alguspunktiks ja olles ilmselgelt tõmbekeskuse visiitkaardiks, esitab see juba eos hoonele kõrgemad nõudmised.

“Selline asukoht seab lati nii arhitektuursele lahendusele kui ka kvaliteetsemale materjalide valikule ning nõuab juba iseenesest eksklusiivsemat ja eristuvamat arhitektuurset lähenemist,” ütles Mänd. Ta lisas, et laevamotiiv sobitub elu- ja ärihoone puhul piirkonda hästi ning on asukohale igati kohane. “Mul on hea meel, et maja saab konkreetse nime, mis teda iseloomustab ja asukohaga seob ning et see ei ole mõni järjekordne “plaza””, lisas Mänd. Peaarhitekt toob esile, et lisaks arhitektuurile jälgitakse elupiirkondade puhul üha enam, milline on selles piirkonnas infrastruktuur ning konkreetne arenguvisioon.

Baltic Sotheby`s International Realty Eesti juht Sveta Grün’i sõnul on kinnisvaraturg keskmisest kallima kinnisvara osas äärmiselt aktiivne ning hetkel on soovijaid rohkem kui eksklusiivseid projekte. “Kui on eristuv ja läbimõeldud arhitektuur, kõrgemat sorti viimistlusmaterjalid standardvarustuses ning loomulikult asukoht mere ääres või kesklinnas, siis sellised korterid sisuliselt krabatakse turult,” kinnitas Sveta Grün. Ta tõi näitena büroo hiljutise müügitehingu, kus korteri eest prestiižsses hoones maksti üle kahe miljoni euro ning rõhutas, et kvaliteetse ja läbimõeldud arenduse puhul on ostjad valmis sellesse rohkem ka investeerima. “Asukoht, arhitektuur ja eksklusiivne viimistlustase on märksõnad, mis praegu kõrgema taseme kinnisvaraarenduses võtmerolli mängivad,” lisas Sveta Grün.

Arhitekt Raivo Kotov on tunnustatud Eesti arhitekt. Ta on alates 2000. aastast olnud juhtivarhitektina aktiivselt tegev arhitektuuribüroos KOKO Arhitektid OÜ. Tema 2016. aasta üheks omanäolisemaks objektiks on Rocca al Maresse kerkiv eksklusiivne elu- ja ärihoone LAEV. Raivo Kotovi varasemad tuntumad tööd on Eesti paviljon EXPO 2000–l Hannoveris; Fahle maja; Eesti Meremuuseum Lennusadamas; Metro Plaza äri- ja büroohoone, Georg Ots Spa Hotel; Ahrensburg Boutique Hotel & Spa; jpm. Neid nagu mitmeidki teisi KOKO Arhitektid OÜ hooneid iseloomustab ultramodernne vormikeel, põnev materjalikasutus ning julgus mahtudega eksperimenteerida. .Raivo Kotov on Eesti Arhitektide Liidu liige alates 2007. aastast.

Tallinnas elab 440 597 inimest

01.04.2016 Tallinn.ee

Rahvastikuregistri andmeil elab tänahommikuse seisuga Tallinnas 440 597 inimest, märtsis kasvas elanike arv 391inimese võrra.

Veebruaris kasvas elanike arv 300inimese võrra – 1. märtsi seisuga elas Tallinnas 440 206 inimest. 1. veebruari seisuga elas Tallinnas 439 906 inimest, jaanuaris kasvas elanike arv 389inimese võrra. Seega kasvas pealinna elanike arv kolme kuuga kokku 1080 inimese võrra.

Eelmise aasta jooksul kasvas Tallinna elanike arv 5091 inimese võrra, sh septembris rekordiliselt lausa 1386inimese võrra. Linnaositi kasvas mullu enim Kesklinna ja Mustamäe elanikkond – vastavalt 1928 ja 1069 elaniku võrra. Seisuga 1. jaanuar 2015 elas rahvastikuregistri andmeil Tallinnas 434 426 inimest. 2014. aastaga võrreldes oli mullune juurdekasv pisut suurem – tunamullu kasvas pealinna elanikkond 4527 inimese võrra.

2013. aasta jooksul kasvas tallinlaste arv rekordiliselt lausa 10 069 inimese võrra – aasta hakul elas rahvastikuregistri andmeil pealinnas 419 830 inimest, seisuga 1. jaanuar 2014 aga juba 429 899 inimest.

2012. aasta algusest on pealinna elanikkond kasvanud 24 453 inimese ehk ligi 6% võrra – seisuga 1. jaanuar 2012 elas rahvastikuregistri andmeil pealinnas 416 144 inimest.

Nõuanded koduostjale: laenaja ja kaaslaenutaotleja

01.04.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Laenu taotlemisel tuleb otsustada, kes on laenutaotleja. Kui kodu ostab ja laenu soovib võtta üksik inimene, siis on selge, et laenutaotlejaks on ta ise. Kui aga laenutaotlejal üksi jääb sissetulekust napiks, et pank oleks valmis talle laenu pakkuma, on võimalus leida kaaslaenutaotleja.

Enamasti on kaaslaenutaotleja laenuvõtja abikaasa või elukaaslane, üksiku inimese puhul ema või isa.

Kui uut pesa punuvad kooselavad inimesed, kes ei ole abielus, taandub laenuvõtjaks olemise temaatika sellele, kes saab ostetava kinnisvara omanikuks. Kui paarisuhe toimib võrdsetel alustel, on mõistlik, et kinnisvara soetatakse kahe peale ehk kaasomandisse. See tähendab, et ostetava vara omanikeks saavad mõlemad elukaaslases. Sellisel puhul on mõistlik, et kodulaen võetakse kahe peale isegi vaatamata sellele, et hilisem laenumakse makstakse ühe elukaaslase pangakontolt.

Olukorras, kus kinnisvara soovib soetada abielupaar, tuleb mängu see, kas kinnisvara ostetakse ühisomandisse või lahusvaraks. Varaühisus tähendab seda, et abielu jooksul omandatud vara loetakse ühisvaraks, välja arvatud abikaasa päritud ja kingiks saadud vara. Vara kuulub võrdselt mõlemale abikaasale ja kui vara hulka kuuluva kinnisasja või osaga on vaja tehinguid teha, on tehingu tegemiseks vaja mõlema abikaasa nõusolekut.

Varalahusus on abikaasade võimalus abielludes sõlmida abieluvaraleping nii, et abielu kestel omandatud vara ei muutu ühisvaraks, vaid selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimel asi on. Näiteks kui abielu kestel ostetakse korter ja ainult üks abikaasa kantakse omanikuna kinnistusraamatusse, siis varalahususe korral ei muutu see kinnisasi abikaasade ühisvaraks, vaid omanikuks jääb ainult see abikaasa, kes on omanikuna kinnistusraamatus märgitud. Lahusvaraga saab inimene tehinguid teha teise abikaasa nõusolekut küsimata.

Ostes vara lahusvaraks on mõistlik, kui laenuvõtja on see, kelle lahusvaraks kinnisvaraobjekt hiljem saab.

Kui abikaasad ei lepi abiellumisel kokku, millist vararežiimi kasutatakse, kohaldatakse neile automaatselt varaühisust. Peale selle võivad abikaasad enne abielu sõlmimist või abielu ajal tunnistada abieluvaralepinguga ühisvaraks või lahusvaraks üksikuid esemeid.

Kui abikaasad varalahususes kokku pole leppinud, saavad nad mõlemad ostetava kinnisvara omanikeks. Otseselt ei ole vaja, et sellisel puhul oleksid mõlemad abikaasad kaaslaenutaotlejad, pank võib seda siiski nõuda.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.