Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

SEB: väike- ja muude laenude populaarsus on Balti riikides märgatavalt erinev

25.04.2016 Tõnu Toompark

SEB Balti leibkondade majandusanalüüsist selgus, et 2015. aastal pöördus pankade väljastatud väike- ja muude laenude turg Eestis ja Leedus kasvule, kui laenude portfelli mahud suurenesid vastavalt 1,8 protsenti ja 6,3 protsenti. Kuid Lätis jätkus langus ja portfelli maht kahanes 3,2 protsenti.

„Eestis ja Leedus on kasvu taga madal võrdlusbaas, aga ka perede paranenud finantsolukord ja suurem optimism tuleviku sissetulekute suhtes,“ selgitas SEB Eesti majandusanalüütik Mihkel Nestor.

Vastavalt keskpanga andmetele 2015. aasta esimeses pooles Eestis perede kuni üheaastaste laenude maht kogu majanduses küll kasvas, kuid pöördus kolmandas kvartalis langusesse ja kahanes kaks protsenti. See näitab, et väljaspool pangandussektorit on lühiajaliste laenude koguturu kasv taandumas.

Viivises tarbimislaenude osakaal on Lätis endiselt kõrge – 2015. aasta lõpus moodustas enam kui 90-päevase võlgnevusega laenude osakaal Läti tarbimis- ja muude laenude portfellist 12 protsenti. Võrdluseks oli Eestis rohkem kui 60 päeva võlgnevuses tarbimis- ja muude laenude osakaal 2015. aasta lõpus vaid 2,2 protsenti.

Milline on keskmine väikelaenuvõtja?

Laenu suuremateks tarbimiskulutusteks võetakse kõige aktiivsemalt vanuses 25-34-aastat ja kõige vähem aktiivsed on alla 24-aastased, kelle osakaal on kõigis Balti riikides langenud. Keskmiselt suurima summa väike- ja muud laenu võtavad kõigis Balti riikides 25-44-aastased, vastavalt ligi 3000 eurot Eestis, 2900 eurot Lätis ja 2600 eurot Leedus. Eestis on keskmine summa 2015. aastal veidi langenud, samas kui Leedus see kasvas kaheksa protsenti ja Lätis 11 protsenti.

„Nooremad inimesed rahastavad suurema osa oma kulutustest laenu abil, kuna nad eeldavad, et nende sissetulekud tulevikus kasvavad. Samas kui vanematel on kogunenud juba piisavalt sääste, et ise rohkem panustada. See käitumismuster on sarnane ka teistes Euroopa riikides,“ lisas Nestor.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Nõudlus eluasemelaenude järgi püsis aasta alguses stabiilne

25.04.2016 Mari Tamm

Ettevõtete laenu- ja liisinguportfelli kasv aasta alguses kiirenes ja oli märtsis aasta võrdluses 7,3%
Uute eluasemelaenude juurdekasv jäi esimeses kvartalis varasemast tagasihoidlikumaks
Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiused kasvasid endiselt pangalaenudest kiiremini
Pangandussektor teenis esimeses kvartalis dividenditulu arvestamata 51 miljonit eurot puhaskasumit, mida on kolmandiku võrra vähem kui aasta tagasi

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell kasvas 2016. aasta esimeses kvartalis varasemast hoogsamalt. Eelkõige suurenes tempokamalt ettevõtete laenude ja liisingute maht. Laenu- ja liisinguportfell kasvas märtsis aasta võrdluses 6,2% ja selle kogumaht oli kuu lõpuks 16,3 miljardit eurot.

Ettevõtete laenuaktiivsus esimeses kvartalis suurenes. Selle aasta esimesel kolmel kuul väljastati ettevõtetele uusi pikaajalisi laene ja liisinguid ligikaudu 655 miljoni euro väärtuses, peaaegu veerandi võrra rohkem kui samal perioodil aasta tagasi. Kuigi osaliselt oli tegemist ka olemasolevate laenude refinantseerimisega, said esimeses kvartalis uusi laene kõige suuremas mahus kinnisvara- ja tööstusettevõtted. Ettevõtete laenude ja liisingute kogumaht suurenes märtsis aastaga 7,3%, 8,5 miljardi euroni.

Nõudlus eluasemelaenude järgi püsis aasta alguses stabiilne. Koos kinnisvara hindade kasvu aeglustumisega jäi ka uute eluasemelaenude juurdekasv aasta alguses tagasihoidlikumaks kui 2015. aasta teisel poolel. Eluasemelaenude portfelli kasvutempo jäi märtsis varasemate kuude tasemele (4,2%). Majapidamiste muude laenude ja liisingute kasv aga kiirenes edasi ning oli märtsis aasta võrdluses 8,4%. Sellesse panustasid suuresti autoliisingud ja ‑laenud.

Märtsis väljastatud uute eluasemelaenude keskmine intressimäär jäi eelmiste kuude tasemele. Kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude keskmine intressimäär on alates eelmise aasta keskpaigast olnud 2,2%. Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmise intressimäära tõusu taga olid üksikud suured tehingud. Ettevõtete laenude keskmine intressimäär ongi muutlikum, sest ettevõtete puhul erineb vastaval perioodil väljastatud laenude riskisus rohkem.

Pankade viivislaenude maht on endiselt väga väike. Kui veebruaris üle 60 päeva viivises olevad laenud vähesel määral suurenesid – selle taga olid spetsiifiliste tegevusalapõhiste probleemidega silmitsi seisvad ettevõtted teatud tööstusharudes –, siis märtsis nende maht eriti ei muutunud. Üle 60 päeva maksetähtaega ületavad laenud moodustasid märtsi lõpu seisuga 1,4% laenuportfellist.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste kasv püsis esimeses kvartalis kiire. Majapidamiste hoiused suurenesid märtsis aastataguse ajaga võrreldes 7,3% ja ettevõtete hoiused 10,4%. Seega kasvavad Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiused ikka kiiremini kui pangalaenud. Mitteresidentide hoiuste maht on aga alates 2015. aasta keskpaigast vähenenud rohkem kui viiendiku võrra.

Pankade puhaskasum esimeses kvartalis vähenes. Pangad said 2016. aasta esimeses kvartalis 111 miljonit eurot puhaskasumit, kuid suur osa sellest teeniti tütarettevõtetest dividendituluna. Seda arvestamata oli puhaskasum 51 miljonit eurot, mida on ligikaudu kolmandiku võrra vähem kui samal perioodil aasta tagasi. Kasum vähenes varasemast suurema tulumaksukulu ja ka laenude allahindluskulu tõttu. Puhasintressitulu ja ‑teenustasutulu ei ole aastataguse ajaga võrreldes eriti muutunud.

Mari Tamm
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

SEB: Как понять, справедлива ли цена приобретаемой недвижимости?

25.04.2016 Gerli Ramler

Покупка жилья обычно начинается с изучения предложений на сайтах по продаже недвижимости, на которых есть возможность задать определенные критерии: например, местоположение, цену и состояние здания. Но когда квартира или дом найдены, как понять, справедлива ли цена или можно торговаться?

Фотография может быть обманчивой

В первую очередь рекомендуется внимательно изучить фотографии в объявлении, так как иногда хорошие снимки могут скрывать низкое качество квартиры, или наоборот: фото неудачные, а жилье красивое и в хорошем состоянии. Также стоит обратить внимание на приведенные данные – иногда к истинной площади квартиры (площади нетто) добавляется площадь балкона, кладовки, террасы и т. п., чтобы создать иллюзию просторной квартиры и снизить цену квадратного метра.

Самые важные факторы, влияющие на цену: место, состояние и тип здания

Цена недвижимости зависит от очень многих факторов. Больше всего на нее влияют местоположение и, несомненно, состояние, а также тип здания. Кроме того, цена жилого помещения зависит от планировки, расположения на синоптической карте, округи и т. д. Пожелания относительно типа здания могут быть связаны с местоположением, но в целом предпочтение отдается каменным домам, имеющим архитектурную ценность – например, многоквартирным домам сталинской эпохи или времен первой Эстонской Республики. Меньше ценятся строения советского периода. В районах деревянных домов с равномерной застройкой недвижимость обычно стоит дороже.

Хорошее предложение не висит на порталах месяцами

Одним из признаков завышенной цены можно считать то, что объявление с одной и той же стоимостью очень долго висит на порталах. Часто объявления частных продавцов имеют т. н. эмоциональную ценность, поэтому стоимость завышена. Владелец просто не может отдать свой дом дешевле и видит его более ценным, чем он есть на самом деле.

Недвижимость стоит дороже в крупных городах, таких как Таллинн, Тарту и Пярну, а также в живописных местах по всей Эстонии. В некоторых населенных пунктах улучшившееся в последние годы железнодорожное сообщение подняла ценность жилья.

Дополнительная плата за эмоции?

принимают решение дольше и осторожнее. Часто для конкретного покупателя недвижимость имеет, так сказать, особую ценность: если человек покупает жилье, то он не думает о нем как об инвестиции и согласен платить за эмоции. Например, ему нравится именно этот район или он хочет найти квартиру в доме, в котором уже живут его друзья или родители. При этом банк при выдаче кредита исходит из рыночной стоимости в момент покупки, и если недвижимость продается дороже рыночной цены, надо учитывать, что платить за эмоции в итоге придется из своих средств.

Продавая жилье, можно проконсультироваться с маклером относительно цены, но покупатель может обратиться за оценкой конкретного объекта в крупные бюро недвижимости: специалисты уже по объявлению в общих чертах смогут сказать, соответствует ли запрошенная цена рыночной.

Герли Раилер
журналист

http://www.seb.ee/node/12909

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Mainori tõus jätkub: kolme kuu käive ületas 5 miljonit

25.04.2016 Tõnu Toompark

Mainor grupi käive moodustas tänavu esimeses kvartalis 5,2 miljonit eurot, mida on 27 protsenti enam kui eelmise aasta samal perioodil.

Esimeste kvartalite võrdluses tõusis käibekasvu kõrval 45% ka AS Mainori EBITDA ehk kasum enne intressikulusid, makse, põhivara väärtuse langust ja amortisatsiooni, moodustades 2,1 miljonit eurot. Samade perioodide võrdluses suurenes eksport 58%, ulatudes 1,3 miljoni euroni. Oluliselt suurendati ka investeeringute mahtu, mis moodustas 4 miljonit eurot ehk 3,1 korda enam kui aasta tagasi samal perioodil.

Mainori nõukogu esimehe, majandusdoktori Ülo Pärnitsa sõnul on praegu Eestis soodne majanduskasvu periood, kui on vaid võimekaid inimesi. “Kui arvestada esimese kvartali hoogsa kasvu juures Mainori ettevõtete 4-protsendilist tööjõukulu vähenemist, siis tähendab see tööjõutootlikkuse 30-protsendilist kasvu,” selgitas Pärnits, et märkimisväärne lisandväärtuse tõstmine ühe töötaja kohta on oluline kogu Eesti majanduse arenguks.

Mainor kontserni põhitegevusteks on Ülemiste City – Targa Linna arendamine, gruppi kuuluvate ettevõtete tegevuse strateegiline juhtimine, AS Eesti Ettevõtluskõrgkool juhtimine ning kinnisvara haldamine oma kinnistutel. Mainori tütar- ja sidusettevõtted tegutsevad lisaks ka puidu, metalli ja energeetika alal ning annavad tänaseks tööd kokku 250 inimesele.

SEB: the popularity of small loans and other loans differs significantly between the Baltic States

25.04.2016 Tõnu Toompark

The SEB Baltic Household Outlook revealed that in 2015 the market for small loans and other loans issued by banks experienced an upturn in Estonia and Lithuania with the loan portfolios increasing by 1.8 per cent and 6.3 per cent respectively. In Latvia, however, the decline continued and the volume of the portfolio decreased 3.2 per cent.

“The reason behind the growth in Estonia and Lithuania is the low comparison basis, but also the improved financial situation of families as well as greater optimism about future income,” explained Mihkel Nestor, economic analyst at SEB Eesti.

According to the data of the Central Bank, in the first half of 2015 the volume of loans taken by Estonian families with the term of up to one year in the whole economy increased, but took a downturn in the third quarter, decreasing by two per cent. This indicated that the total growth of short-term loans is subsiding outside the banking sector.

The share of overdue consumer loans is still high Latvia – at the end of 2015 the share of loans in arrears for more than 90 days made up 12 per cent of the Latvian portfolio of consumer and other loans. By comparison, at the end of 2015, the proportion of loan payments in Estonia overdue by more than 60 days amounted to 2.2 per cent of the portfolio of consumer and other loans.

Who is an average small loan client?

Loans for larger consumption expenses are taken the most actively between 25 and 34 years of age and the least active are people aged 24 and under, whose share has decreased in all of the Baltic States. On average, in all the Baltic States the biggest small and other loans are taken by people aged 25–44: around EUR 3000 in Estonia; EUR 2900 in Latvia and EUR 2600 in Lithuania respectively. In Estonia the average sum decreased a bit in 2015, while in Lithuania it grew by 8 per cent and in Latvia by 11 per cent.

“Young people finance most of their expenses with a loan, presuming that their incomes will grow in the future. Those, who are a bit older, have enough savings to contribute more themselves. This pattern is also very similar in other European countries,” added Nestor.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

SEB: популярность малых и иных кредитов в разных странах Балтии заметно отличается

25.04.2016 Tõnu Toompark

Из экономического анализа домохозяйств стран Балтии, проведенного SEB, явствует, что рынок выданных банками малых и иных кредитов в Эстонии и Литве начал расти, и объемы кредитных портфелей увеличились соответственно на 1,8 процента и 6,3 процента. В Латвии, однако, продолжался спад, и объем портфеля уменьшился на 3,2 процента.

«В Эстонии и Литве показатели роста связаны с низкой сравнительной базой, но также с улучшившимся материальным положением семей и большим оптимизмом в отношении будущих доходов», – пояснил экономический аналитик SEB Eesti Михкель Нестор.

Согласно данным центробанка, в первой половине 2015 года объем взятых в Эстонии семьями годовых кредитов в экономике в целом хотя и возрос, однако в третьем квартале обнаружил тенденцию к спаду и сократился на два процента. Это показывает, что за пределами банковского сектора рост совокупного рынка краткосрочных кредитов замедлился.

Удельный вес просроченных потребительских кредитов выше всего по-прежнему в Латвии – в конце 2015 года доля кредитов, задолженность по которым составляла свыше 90 дней, в портфеле потребительских и прочих кредитов Латвии составляла 12 процентов. Для сравнения: в Эстонии на долю потребительских и иных кредитов, задолженность по которым составляла более 60 дней, приходилось в конце 2015 года лишь 2,2 процента.

Кто является средним заемщиком по малому кредиту?

Активнее всего кредитами на крупные потребительские расходы пользуются люди в возрасте от 25 до 34 лет, а наименее активны те, кому меньше 24 лет, доля последних во всех странах Балтии снизилась. Малые и иные кредиты на суммы выше средних во всех странах Балтии берут 25-44-летние, соответственно около 3000 евро в Эстонии, 2900 евро в Латвии и 2600 евро в Литве. В Эстонии средняя сумма в 2015 году немного снизилась, в то время как в Литве она возросла на восемь процентов, а в Латвии – на 11 процентов.

«Те, кто моложе, финансируют большую часть своих расходов при помощи кредитов, поскольку предполагают, что в будущем их доходы увеличатся. В то же время у людей постарше уже накопилось достаточно сбережений, чтобы самим внести больший вклад. Похожая модель поведения существует и в других странах Европы», – добавил Нестор.

На что надо обратить внимание при выборе недвижимости?

25.04.2016 Gerli Ramler

Поиск и покупка собственного жилья – эмоциональный процесс. Порой бывает, что покупка совершается исключительно под влиянием эмоций, без учета того или иного недостатка объекта. Разумным будет осмотреть дом вместе с человеком, разбирающимся в строительстве, или воспользоваться советами специалиста.

Люди часто покупают эмоции и не хотят, чтобы их что-то омрачало. При этом следует отдавать себе отчет в том, что покупая недвижимость, нельзя спешить: кредит берется на большой срок и каждый шаг должен быть продуманным.

Обратитесь к эксперту

Покупатели все чаще обращаются за помощью к экспертам, но по-прежнему есть люди, которые ради экономии или по незнанию все-таки отказываются от этой услуги. Но, если болит зуб, человек идет к врачу и просит вылечить его, несмотря на стоимость услуги, ведь в противном случае новый зуб и его установка обойдутся очень дорого. Точно так же будет разумным потратить, например, три часа и несколько сотен евро на экспертизу квартиры стоимостью 50 000 евро, чтобы застраховать себя от последующих больших счетов за ремонт.

Попросите документы и счета за электроэнергию и отопление

В первую очередь следует попросить у продавца документы – от разрешений на строительство и эксплуатацию до проекта жилья. Если у продавца их нет, идите в архив местного самоуправления, где хранятся все бумаги, связанные с недвижимостью. Получив документы, сравните, соответствуют ли проект и метраж действительности. Будет нелишне изучить чертежи и провести выборочную проверку размеров, чтобы убедиться, что строение соответствует проекту.

Попросите, чтобы владелец показал вам счета за электроэнергию и отопление за последний год или два. Вне зависимости от того, чем отапливается помещение – тепловым насосом, газом или маслом, – счета помогут понять качество теплоизоляции. Есть разница, сколько вы платите зимой за отопление в добавление к кредиту и прочим счетам за коммунальные услуги – 80 евро или 280. Что касается электроэнергии, не забудьте посмотреть и счета за потребление, и плату за сеть.

Распространенная ошибка – некомпетентное строительство

Самой распространенной ошибкой в случае квартир и частных домов в Эстонии является некомпетентное строительство. Однако нельзя сказать, что строители специально плохо выполняют работу: просто, например, специалист по вентиляционным и отопительным системам видит лучшее решение в своей области, но не учитывает картину в целом. Поэтому пазл не складывается, и появляются ошибки, из-за которых стена обрастает плесенью и возникают тепловые потери. И если, например, теплоизоляция установлена в спешке, то и надеяться на хороший результат не приходится.

Причиной некомпетентного строительства является спешка, которая часто начинается еще на стадии проектирования и планирования. Консультантам часто приходится «тормозить» клиентов и просить не начинать копать землю, пока проект не будет окончательно готов. Переделать все на бумаге намного проще и дешевле. В Эстонии при строительстве дома почти всегда заказывается индивидуальный проект, тогда как среди европейцев распространены т. н. дома из каталога, которых уже построено от пяти до пятисот и проблемы с которыми уже были решены наилучшим образом благодаря опыту.

Смело спрашивайте, фотографируйте и консультируйтесь со специалистом

Если в осмотре жилья не участвует эксперт по строительству, то помимо документов и счетов, стоит обратить внимание на узлы, трубы и электросистему, попросить инструкцию по их обслуживанию, а также задать вопросы о том, кто обслуживает систему вентиляции и отопления и когда производилось обслуживание. Если что-то кажется вам подозрительным или странным, лучше сразу спросите об этом продавца, сфотографируйте и проконсультируйтесь со специалистом. Если сомнения серьезные, стоит все-таки пригласить эксперта, чтобы он осмотрел объект и лично поговорил с продавцом.

Чтобы видеть ошибки в строительстве, нужен опыт. И у старых квартир, и у нового жилья есть свои плюсы и минусы. Если у приобретаемой недвижимости все-таки выявлены определенные недостатки, можно попросить назначить справедливую цену. На окончательный выбор влияют как эмоции, так и практичность.

Герли Рамлер
журналист

http://www.seb.ee/node/12930

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Säästud kasvasid endiselt kiiremini kui võlakohustused

25.04.2016 Taavi Raudsaar

Kuna investeerimisaktiivsus püsib väike, kasvasid 2015. aastal säästud endiselt kiiremini kui võlakohustused
Välismaale paigutati 2015. aastal ligi üks miljard eurot rohkem finantsvarasid, kui sealt kaasati
Eesti ettevõtete laenamine kodumaalt suurenes, välismaalt vähenes
Eesti erasektori võlakoormus on rahvusvahelises võrdluses keskmine, valitsemissektori oma väike

Eesti majapidamised, ettevõtted ja valitsemissektor säästsid eelmise aasta neljandas kvartalis ja aasta kokkuvõttes rohkem, kui investeerisid, ning Eesti majandus oli seetõttu välismaa suhtes netolaenuandja. See tähendab, et nii nagu viimasel kuuel aastalgi, paigutati välismaale rohkem finantsvarasid, kui sealt kaasati. Sealjuures 2015. aastal finantsvarade netoväljavool kiirenes ja ulatus ligi ühe miljardi euroni ehk 5%ni SKPst.

Väikese investeerimisaktiivsuse tõttu oli ettevõtete võlakohustuste kasv tagasihoidlik. Võlakohustused suurenesid möödunud aastal kokku alla 1%. Eestist võetud kohustused kasvasid ligikaudu 3% ja välismaised kohustused vähenesid 6%. Viimane tulenes peamiselt ettevõtete grupisiseste lühiajaliste laenukohustuste vähendamisest. Müügitulu kahanemisele vaatamata on varasemast väiksemate põhivarainvesteeringute tõttu suurenenud ettevõtete likviidsed varad. 2015. aastal suurenesid nii Eestis tegutsevates pankades kui ka välismaal hoitavad hoiused ligikaudu 12%.

Majapidamiste sissetulekud ja säästud kasvavad endiselt kiiremini kui laenukohustused. Laenukohustuste kasv kiirenes kinnisvarainvesteeringuteks võetud laenude ja autoliisingu toel möödunud aasta lõpuks 5%ni ja laenukohustused ulatusid 8,2 miljardi euroni. Tänu suhteliselt kiirele sissetulekute kasvule ja kõrgele säästumäärale suurenes majapidamiste omanduses oleva sularaha ja hoiuste maht aastaga 9% ehk 6,7 miljardi euroni. Vaatamata kiirele kasvule on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute suhtes Euroopa Liidu keskmisest siiski veel väiksemad.

Euroopa Komisjon käsitab erasektori (ettevõtted ja majapidamised) ja valitsemissektori võlakoormust ehk võlakohustuste ja SKP suhet kui näitajat, mille abil tuvastada võimalikke tasakaalustamatusi majanduses. Tasakaalu ohustavaks piiriks on erasektori puhul seatud 160%1 ja valitsemissektori puhul 60%. Eesti erasektori võlakoormus 2015. aastal pisut vähenes ja oli aasta lõpus 128%. Teiste Euroopa Liidu riikidega võrreldes on see keskmine tase. Meiega sama sissetulekutasemega riikidega võrreldes on Eesti ettevõtete ja majapidamiste võlakoormus aga suhteliselt suur. Valitsemissektori võlakoormus vähenes möödunud aastal samuti pisut ja oli aasta lõpus 9,7% SKPst, mis on endiselt Euroopa Liidu madalaim näitaja.

Arco Vara: Uut elamist ostes jälgi elamispinna ruutmeetreid

22.04.2016 Maksim Makejev

Üldpind on kinnisvaravaldkonna mõiste, millega kiputakse müügipakkumistes spekuleerima, ajades omavahel segamini elu- ja mitteeluruumide osa. Soetades aga kinnisvara välismaal, võib üldpinna tähendus siinsest sootuks erineva kuju võtta, kirjutab Arco Vara maakler Maksim Makejev.

Korteri või maja ostjal tekib tehinguni jõudmise eel õigustatud küsimus, kas trepikoda, panipaigad, rõdud, keldriboksid ja terrassid jäävad üldpinna ruutmeetrite arvestuse sisse või välja? Enamasti näidatakse eluruumide ja mitteeluruumide suurust tõepäraselt, kuid järjest rohkem näeme, et panipaigad ja rõdud arvestatakse korteriomandi arvestuse sisse.

Põhjus, miks seda tehakse võib olla erinev, et panipaigad saaksid müüdud ja ei jääks arendajale või et ruutmeetrite arvu suuremana näidata ning ruutmeetri hinda allapoole tuua. Arco Vara Kodulahe arenduses oleme teinud inimestele võimalikult selgelt, et korteriomandi sisse oleme arvestanud ainult korteri elamispinna osa, mitte panipaikasid ja rõdusid või terrasse. Lähtuvalt meie kogemusest ja klientide tagasisidest tuleb aga uutesse arendustesse korterit ostes see alati üle vaadata või üle küsida.

Üldpinna käsitlemise erinevused ei ole siiski ilmtingimata pahatahtlikkusega seotud, eriti kui silmas pidada kinnisvara ostmist välismaal. Kodu ostes tuleks nii siinmail kui piiri taga oma tulevase kinnisvara kohta üsna põhjalikult uurida, mida müüja on üldpinna sisse arvestanud ja kui suur on siis tegelik elamispind.

Tuttavatel mõistetel võib olla teine sisu

Nii näiteks tekib Bulgaariasse kinnisvara soetades sageli küsimusi üldpinna osas nendel inimestel, kes lähtuvad oma kodumaal väljakujunenud tavadest ja avastavad üllatusena, et sajaruutmeetrine korter on ehk ainult kuuskümmend ruutu suur.

Taoline käsitlus tuleneb asjaolust, et sealsed arendajad arvestavad ja jagavad kogu ehitise pinna laiali sõltuvalt korterite asukohast. Mida kõrgemal korrusel asub korter ja mida suurem on selle pind, seda suurem saab olema üldpinna osa.

Bulgaaria puhul võib välja tuua kolm põhilist elamispinnaga seotud mõistet nagu korteri üldpind, elamispind ja kasulik pind.

Korteri üldpind kätkeb endas korteri pinda, mis on arvestatud välimiste mõõtude järgi ja millele lisanduvad hoone üldkasutatavate ruumide ruutmeetrid (osa trepikojast, liftišahtist jms).

Elamispind sisaldab välimiste mõõtudega pindu, millele lisanduvad rõdud, terrassid, tualettruumid ja pool naabri seina alusest pinnast.

Kasulik pind koosneb üksnes elutubade sisemistest mõõtudest, millest on maha arvestatud kommunikatsioonide alune pind (ventilatsioonišahtid, veesõlmed jms)

Kortermaja ühiskasutuses olevad pinnad moodustavad tavaliselt kuni 15 protsenti korterite üldpinnast ja rõdud, kommunikatsioonidega seotud ruumid ning seinad kuni veerandi üldpinnast.

Seega, arvestades sealsete elamispindade määramise keerukust ja ostes korterit Bulgaariasse, soovitame väga tähelepanelikult jälgida pakkumises olevat infot ning konsulteerida sealset turgu hästi tundva maakleriga.

Kontrollimine pole häbiasi

Kui juhtub, et müügipakkumise põhjal loodud ettekujutus ei vasta reaalsusele ja objekt on väiksem kui esmapilgul võis arvata, tuleb otsida allikaid, mis annaksid kinnisvarast õige ülevaate. Elamispinna suuruse kohta saab meil Eestis teavet ehitisregistrist ja e-kinnistusraamatust, kus andmed on kergesti leitavad. Tutvuda võiks ka inventariseerimisjoonistega või omavalitsuste dokumendiarhiividega.

Välismaale kinnisvara ostes leidke endale kindlasti usaldusväärne maakler, kes on kohaliku kinnisvaraturu nüanssidega kursis, muidu võib halvimal juhul leida ostja end olukorrast, kus maksad trepikoja eest sama palju kui korteri eest.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

SEB: The home loan market continued to grow in Estonia and Lithuania

22.04.2016 Tõnu Toompark

The growth of the home loan market, which started three years ago, continued through 2015 in Estonia and Lithuania, with the volume of loans growing by 4.3 and 4.7 per cent respectively, as indicated by the SEB Baltic Household Outlook.

“While the total volume of home loans increased in Estonia and Lithuania, it was still surpassed by the average growth of incomes in 2015, which was 6 per cent in Estonia and 5.1 per cent in Lithuania. Therefore, ultimately, the debt burden of households has not increased,” explained Mihkel Nestor, economic analyst for SEB Eesti.

The volume of new home loans issued in 2015, as compared to 2014, was 15 per cent higher in Estonia, 9 per cent higher in Latvia and 21 per cent higher in Lithuania. Regardless of the growth of the volume of new loans, in Latvia the portfolio decreased by 4.4 per cent compared to the end of 2014, as the volume of loans repaid by our southern neighbours exceeded the volume of new loans. Some Latvian families are still struggling with the loan obligations taken before the economic crisis and this affects the entire loan market. At the end of 2015, the proportion of home loan payments overdue for more than 90 days amounted to as much as 6.2 per cent of all home loans in Latvia. For sake of comparison, at the end of 2015, the proportion of home loan payments in Estonia overdue by more than 60 days amounted to 0.7 per cent of all home loans.

“When making borrowing decisions today, people are much more cautious, since they still remember the difficulties with loan repayments that resulted from the economic crisis. The volumes of new loans are mostly at pre-boom levels, which shows that this growth is driven by low base values and that the volumes are still relatively modest at the moment,” added Nestor.

Who is an average home loan client?

Loans for buying a new home are taken most actively between 25–34 years of age and the share of this age group on the market of new loans grew by three percentage points in each of the Baltic States in 2015. On average, in Estonia the highest loan sums of around EUR 48,000 are taken by people aged 25-34, while in Latvia and Lithuania the highest sums are taken by people aged 35–44 – around EUR 42,000 and EUR 52,000 respectively.

“Young people finance most of the purchase price of their new home with a loan, while those who are a bit older have enough savings to contribute more. This was also confirmed by statistics, as the loan amounts taken are significantly smaller in the case of people over 45, with the average amount comprising three fourths of the amount taken by younger people in Lithuania, two thirds in Latvia and only one half in Estonia,” added Nestor.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

SEB: В Эстонии и Литве рынок жилищного кредита продолжил рост

22.04.2016 Tõnu Toompark

Как показал экономический анализ балтийских домохозяйств, проведенный SEB, рост рынка жилищного кредита, начавшийся три года назад, продолжился в Эстонии и Литве и в 2015 году, когда объем кредитов увеличился соответственно на 4,3 и 4,7 процента.

«Хотя в Эстонии и Литве общий объем жилищных кредитов увеличился, он все же уступает среднему росту доходов, который в 2015 году составил 6 процентов в Эстонии и 5,1 процента в Литве. Таким образом, бремя долгов домохозяйств в общей сложности не выросло», – пояснил экономический аналитик SEB Eesti Михкель Нестор.

В 2015 году в Эстонии было выдано жилищных кредитов на 15 процентов, в Латвии на 9 процентов и в Литве на 21 процент больше, чем в 2014 году. Несмотря на рост объема новых кредитов, в Латвии по сравнению с состоянием к концу 2014 года портфель уменьшился на 4,4 процента, поскольку объем погашенных кредитов южных соседей превышает объем новых кредитов. Часть латвийских семей по-прежнему имеет затруднения с кредитными обязательствами, взятыми до экономического кризиса, что оказывает влияние на весь рынок кредитов. Доля задолженности по жилищным кредитам более чем 90 дней в Латвии в 2015 году составила 6,2 процента от общего объема кредитов на приобретение жилья. Для сравнения в Эстонии доля задолженности по жилищным кредитам более чем 60 дней на конец 2015 года составила только 0,7 процента от всего объема жилищных кредитов.

«Сегодня люди принимают решения о взятии кредита гораздо осмотрительнее, поскольку все еще помнят трудности при возврате кредитов, возникшие в результате экономического кризиса. Объемы новых жилищных кредитов находятся скорее на уровне, существовавшем перед бумом, что показывает, что за ростом стоит низкая сравнительная база, и объемы остаются сейчас еще сравнительно скромными»,- добавил Нестор.

Кто является средним заемщиком?

Кредит на приобретение нового жилья активнее всего берут люди в возрасте 25-34 лет, и удельный вес этой возрастной группы на рынке новых кредитов вырос в 2015 году на три процентные пункта во всех странах Балтии. В среднем наибольшую сумму кредита берут в Эстонии 25-34-летние – около 48 000 евро, в то время как в Латвии и Литве в среднем наибольшую сумму берут 35-44-летние, соответственно около 42 000 евро и 52 000 евро.

«Молодые люди финансируют большую часть от покупной цены жилья кредитом, в то время как у людей постарше уже накопилось достаточно много сбережений, чтобы самим внести больший вклад. Это подтверждается также статистикой, так как суммы кредитов, взятых лицами старше 45 лет, гораздо меньше – средняя сумма составляет в Литве три четверти, в Латвии две четверти и в Эстонии только половину от суммы, которую берут молодые люди», – добавил Нестор.

Kinnisvarakonverents “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?

22.04.2016 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja Swedbank kutsuvad Sind 5. mail Park Inn by Radisson Meriton Conference & SPA Hotel Tallinn konverentsikeskuses toimuvale konverentsile “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?”.

Eesti majanduse väljavaated
Urmas Simson, Swedbanki krediidiportfelli valdkonnajuht
Eesti kinnisvaraturu taastumise eripärad. Mis on põhjustanud erineva kiiruse?
Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ analüütik
Eluasemeturu rõõmud ja mured 2016-2017
Peep Sooman, Pindi Kinnisvara OÜ partner
Diskussioonipaneelis: Marje Josing, Andres Aavik, Jüri Kulbin
KODA ”liigutatav betoonmaja” – uus mõtteviis elamise korraldamises
Ülar Mark, KODA by Kodasema arhitekt
Kas ärikinnisvarasektoris uus normaalsus?
Ardi Roosimaa, Uus Maa Property Advisors OÜ juhatuse esimees
Diskussioonipaneelis: Avo Rõõmussaar, Gert Jostov, Arle Mölder
OÜ-tamine – olukorrast Maksu- ja Tolliameti silmade läbi
Kaido Lemendik, Maksu – ja Tolliamet kontrolliosakonna juhataja asetäitja
Diskussioonipaneelis: Jaanus Laugus, Marko Pikani, Kaido Lemendik, Aet Peetso
Kes on klient ja milline on maakleri lepinguväline vastutus kinnisvaratehingu osapoolte ees
Ingvar Allekand, Domus Kinnisvara Vahendus OÜ juhatuse liige
Diskussioonipaneelis: Andres Sooniste, Pille Pettai, Ilmar Räni

Konverentsil kuulutatakse välja konkursi ”Kinnisvara tegu 2015” laureaat.

Päeva juhivad EKFL’i tegevdirektor Tõnis Rüütel ja juhatuse esimees Kalev Roosiväli.

Huvilistel on võimalik end registreerida hiljemalt 3. maiks või kuni kohti jätkub aadressil ekfl@ekfl.ee, telefonil 6 411 516.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Metsaomanik ootab Vabariigi Valitsuselt õiglast looduskaitset

22.04.2016 Tõnu Toompark

Eesti Erametsaliit, mille liikmete omandis on rohkem kui veerand Eesti erametsamaast, võttis oma tänasel üldkoosolekul vastu avaliku pöördumise.

Eesti Erametsaliit kutsub Vabariigi Valitsust üles kiiresti lahendama kaua eksisteerinud põhiseadusega vastuolus oleva probleemi, kus looduskaitselisi piiranguid maaomandile kehtestatakse ilma õiglase ja kohese hüvitiseta. Aastaid on kestnud olukord, kus riik ei maksa hüvitist väljaspool Natura 2000 asuvatel kaitsealadel ja looduskaitseliste maade väljaost eeldab omanikult kuni 10 aastast ootamist.

Eesti Erametsaliidu juhatuse esimehe Ants Eriku hinnangul kahjustab selline olukord nii looduskaitse mainet kui usku õigusriigi toimimisse. „Küsimus on poliitilises tahtes,“ lisas ta.

Eesti Erametsaliidu üldkoosolek tegi ka konkreetseid ettepanekuid rahaliste vahendite leidmiseks. Pakuti välja, et riigimaade müügist 50% läheks looduskaitseliste maade ostu nimekirja nõuete rahuldamiseks.

Samuti tehti ettepanek, et osa RMK kasumist, mis on tekkinud seoses asjaoluga, et RMK on saanud ca 200 000 ha põliseid talumaid majandamiseks, eraldatakse iga aasta piisav summa looduskaitseliste piirangute hüvitamiseks.

Eesti Erametsaliit on pöördunud ka õiguskantsleri poole nimetatud küsimuses põhiseadusliku vastuolu tuvastamiseks.

Nipid koduostjale: mis on kodulaenu intressimäära fikseerimine?

22.04.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Väga sageli kasutatakse eluasemelaenu baasintressimäärana kuue kuu euribori. See tähendab, et laenu lõplik intressimäär, mis koosneb fikseeritud riskimarginaali ja baasintressimäära summast, püsib muutumatuna kuus kuud ehk pool aastat. Muutumatu intressimäär tähendab, et fikseerimise perioodi jooksul on laenumaksed muutumatud.

Seejärel korrigeeritakse summaarset intressimäära vastavalt korrigeerimise hetke kuue kuu euriborile. Intressimäära muudatus toimub laenuvõtja jaoks automaatselt ja sellega ei kaasne laenulepingu muutmisi või uuesti allkirjastamisi.

Harvem kasutatakse baasintressimäärana näiteks ühe kuu euribori. See tähendab laenuvõtja jaoks seda, et intressimäär muutub iga kuu. Viimase kuue aasta jooksul on ühe kuu euribor olnud alati madalamal kui kuue kuu euribor. See tähendab, et laenuvõtja jaoks on ühe kuu euribori baasintressimääraga eluasemelaen odavam.

Laenuvõtja võib eluasemelaenu pikaajalist fikseerimist pidada enda jaoks justkui kindlustuseks, mille abil ta garanteerib, et laenumakse suurus kokkulepitud aja jooksul ei muutu. Praktilises elus tähendab eluasemelaenu intressimäära fikseerimine kindlustunnet, kuid selle kindlustunde eest tuleb reeglina maksta pisut kõrgemat intressimäära kui samal hetkel muutuva intressimäära puhul.

Küll peab laenuvõtja arvestama, et fikseeritud intressimääraga laenulepingu katkestamine võib laenuvõtja jaoks olla seotud suuremate kulutustega. Nimelt tekkib laenuandjal intressimäära fikseerimisel õigustatud ootus, et leping fikseerimisperioodi kehtib. Kui nüüd leping katkestada, on laenuandjal õigus nõuda laenuvõtjalt leppetrahvi.

Seetõttu ei ole eluasemelaenu intressimäära fikseerimisele mõistlik mõelda, kui mõttes mõlgub eluaseme vahetus, mis omakorda seondub laenulepingu lõpetamisega.

USAs pakutakse eluasemelaenude intressimäära fikseerimist isegi näiteks 25 aastaks. Eesti pangad on pakkunud võimalust eluasemelaenu intressimäära fikseerimiseks kolmeks või viieks aastaks.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

SEB: Eestis ja Leedus jätkas kodulaenuturg kasvu

22.04.2016 Tõnu Toompark

Kolme aasta eest alanud kodulaenuturu kasv jätkus Eestis ja Leedus ka 2015. aastal, kui laenumaht suurenes vastavalt 4,3 ja 4,7 protsenti, näitas SEB Balti leibkondade majandusanalüüs.

“Kuigi Eestis ja Leedus kodulaenude kogumaht tõusis, jääb see siiski alla keskmisele sissetulekute kasvule, mis 2015. aastal oli 6 protsenti Eestis ja 5,1 protsenti Leedus. Seega leibkondade võlakoormus pole kokkuvõttes kasvanud,“ selgitas SEB Eesti majandusanalüütik Mihkel Nestor.

2015. aastal anti kodulaene Eestis 15 protsenti, Lätis 9 protsenti ja Leedus 21 protsenti rohkem kui 2014. aastal. Hoolimata uute laenude mahu kasvust Lätis kahanes portfell 2014. aasta lõpu seisuga võrreldes 4,4 protsenti, kuna lõunanaabrite tagasimakstud laenude maht ületab uute laenude mahu. Osa Läti peresid on endiselt hädas enne majanduskriisi võetud laenukohustustega ning see avaldab mõju kogu laenuturule. Enam kui 90 päeva võlgnevuses kodulaenude osakaal oli 2015. aasta lõpus Lätis 6,2 protsenti kogu eluasemelaenude mahust. Võrdluseks oli Eesti rohkem kui 60 päeva võlgnevuses kodulaenude osakaal 2015. aasta lõpus vaid 0,7 protsenti kogu kodulaenude mahust.

„Täna teevad inimesed laenuvõtmise otsuseid märksa ettevaatlikumalt, kuna jätkuvalt on meeles majanduskriisi tulemusena tekkinud raskused laenude tagasimaksmisel. Uute laenude mahud on pigem buumieelsel tasemel, mis näitab, et kasvu taga on madal võrdlusbaas ning mahud on praegu endiselt võrdlemisi tagasihoidlikud,“ täiendas Nestor.

Milline on keskmine kodulaenuvõtja?

Laenu uue kodu ostmiseks võetakse kõige aktiivsemalt vanuses 25-34-aastat ja selle vanusegrupi osakaal uuslaenuturul kasvas 2015. aastal kolm protsendipunkti kõigis Balti riikides. Keskmiselt suurima summa laenu võtavad Eestis 25-34-aastased – ligi 48 000 eurot, samas Lätis ja Leedus võtavad keskmiselt suurima summa 35-44-aastased, vastavalt ligi 42 000 eurot ja 52 000 eurot.

„Nooremad inimesed rahastavad suurema osa kodu ostuhinnast laenuga, samas kui vanematel on kogunenud juba piisavalt sääste, et ise rohkem panustada. Seda kinnitab ka statistika, sest üle 45-aastaste laenusummad on oluliselt väiksemad – keskmine summa moodustab Leedus kolm neljandikku, Lätis kaks kolmandikku ja Eestis vaid pool summast, mida laenavad nooremad,“ lisas Nestor.

Loe pikemalt: BHO_april_16