Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nordecon sõlmis lepingu Riigiressursside Keskusele lao- ja tootmishoone ehitamiseks

16.10.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja Riigiressursside Keskus OÜ (RRK Logistikapargid), kes on Eesti suurimaid logistikaparkide arendajaid, sõlmisid lepingu uue lao- ja tootmishoone ehituseks Liiva Keskusesse Tallinnas Kalmistu teel. Ehitustööde maksumuseks on ligi 8 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Liiva Keskus kui Tallinna kesklinnale lähim ja hea ligipääsuga logistikapark on pika ajalooga tuntud koht, mis peaks ka uue laohoone tulevastele üürnikele olema piisavalt atraktiivne,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Lisaks heale asukohale toetavad hoone kasutusmugavust ka laologistikast lähtuv planeering ning energiatõhusus.“

Avo Amburi sõnul on Kalmistu tee 26e kerkiva unikaalse kahekorruselise hoone suletud brutopinnaks ligikaudu 20 000 ruutmeetrit. Hoone põhifunktsioonideks on nii ladustamine kui ka tootmine. Hoone on jagatud erinevate suurustega ja omavahel ühendatud sektsioonideks, mis võimaldab üürnikel kasutusse võtta ruume vastavalt vajadusele vahemikus 900-19 000 m2.

Lao- ja tootmisruumide kõrgused on sõltuvalt korrusest 4,6 meetrit ja 9 meetrit. Lisaks on eraldi korrusel ca 900 m2 büroo- ja olmeruume, mida saab samuti kasutusele võtta erineva suurusega plokkide kaupa. Kogu hoonet iseloomustabki modulaarsus ja paindlikkus.

Hoone ehitustööd algavad oktoobris 2015 ning lõpevad augustis 2016.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Esmaspäeval toimub Lina tänava planeeringu avalik arutelu

16.10.2015 Tartu.ee

Esmaspäeval, 19. oktoobril kell 16 korraldab linnavalitsus Tartu Lina tn 4, 6, 7, 8, 9, 11 ja Aleksandri tn 32 krundi detailplaneeringu avaliku arutelu.

Planeeritav ala hõlmab Karlova linnaosas Aleksandri tänava miljööväärtusega piirkonnas 1,9 hektari suurust maa-ala, kus asub möödunud sajandi algul ehitatud nakkushaigla hoonegrupp. Planeering näeb ette ala jagamise seitsmeks krundiks ja ehitusõiguse andmise uute elu- ja ärihoonete ning lasteaia rajamiseks. Ajalooline haiglakompleks Lina tänava ja Lina tn 6 vahelisel krundil säilitatakse tervikuna.

Detailplaneeringuga soovitakse muuta linna üldplaneeringut määrates maakasutuse juhtfunktsiooniks valdavalt segahoonestusala, st et nähakse ette elamute ning äriotstarbeliste hoonete rajamise võimalus. Tingimuseks on seejuures, et kavandatav hoonestus peab sobima olemasoleva miljööväärtusliku hoonestuse ehituslaadi ja mahtudega.

Miljööväärtuslikul hoonestusalal määratakse suurimaks lubatud korruselisuseks kaks korrust ja sellest välja jäetaval osal kuni viis korrust, välja arvatud Aleksandri tänav, kus on lubatud vaid kahekorruseline hoonestus.
Planeeringuga tehakse ettepanek jätta miljööväärtuslikust alast välja Lina tänavast lõuna poole jääv ala.

Lina tn planeeringu avaliku väljapaneku jooksul laekusid vastuväited, mis puudutasid peamiselt Aleksandri tn miljööväärtusliku hoonestusala piiri muutmist, liikluskorralduse ja parkimise lahendust ning kavandatud hoonemahte. Avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja linnavalitsuse seisukohtade tutvustamiseks korraldatakse avalik arutelu 19. oktoobril kell 16.00 linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamisruumis, Raekoja plats 3, III korrus, tuba 303

Kas kaitseme inimest või laululindu?

16.10.2015 Tõnu Toompark

Omanikud on juba praegu Eestis uppumas piirangutekoorma alla, ent kitsendavaid seadusi tuleb paraku järjest juurde, kirjutavad notar Priidu Pärna ja akadeemik Anto Raukas Postimees Plussis.

Raplamaal on saja-aastane suitsusaun, millele üks allakirjutanutest soovis teha aja nõuetele vastavat juurdeehitust. Kunagise suurpõllumajanduse melioratsioonikavadega rajati väärika saunahoone külje alla kaheksakümnendatel aastatel kuivenduskraav.

Saun ja kraav said pikka aega hästi läbi, kuni selgus, et sauna renoveerimiseks ei saa ehitusluba anda, kuna see asub 50 meetri (!) laiuses kraavi ehituskeeluvööndis. Kraav ja saun asuvad eramaal, kraav kuulub selle eramaa omanikule ja ometi on seadusandja võtnud õiguse kaitsta omaniku kraavi omaniku enda eest. Ehk oskab lugeja seletada, mida kurja teeks juurdeehitus rohtunud kraavile ja vulisevale lumesulamisveele?

See on üks halekurb näide tõsielust selle kohta, kus tark seaduslooja on kehtestanud omandikitsendused, mõtisklemata, mis on piirangu eesmärk ja mõju ning kas ühe puuga peab käsitlema jõekallast ning maaparanduskraavi, samas andmata erandite kaalumise võimalusi.

Omanike huvid on riigile muutunud teisejärguliseks ning prevaleerib müstiline ja täpsemalt lahti mõtestamata avalik huvi.

Aastakümnetega on selliseid kitsendusi kogunenud sadu. Sa ei tohi vabalt ehitada ega puud maha võtta, pead tagama pääsu kallasrajale, taluma tehnorajatisi ja jahipidamist, loobuma majandamisest looduskaitseliste piirangute tõttu, rookima tänavatel lund jne.

Aga kuhu jäävad eraomanike põhiseaduslikud õigused omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, nagu see on olnud Vana-Rooma ajast ja millel rajaneb kapitalistlk ilmakord? See õilis vaba tegutsemise tunne, mida kogesime 1990ndatel esivanemate valdusi tagasi saades või riigilt ostetud maadele kodusid rajades, on piirangutekoorma alla uppumas. Omanik on kui lontis kõrvadega eesel, kes vaarub üüratu kaubalasti all.

Üha uute seadustega laotakse justkui kive müüri, kuni ühel hetkel ei näe sa üle müüri enam päikest. Riigi survet, ülesõitmist ja halduskoormuse kasvu tunnevad ettevõtjate kõrval selgelt ka omanikud.

Kodu on inimesele kõige kallim koht. Tugev riik püsib vaid elujõulisel kodul. Eelmise sajandi lõpu omandireformid seadsid eesmärgiks taasluua Eesti omandipõhise ühiskonnana, kus inimesel on huvi vara korras hoida ja vajadusel ka kaitsta. Eesti on muutumas taas õitsvaks tänu hoolivale omanikule. Praegu kogeme, et omanike huvid on riigile muutunud teisejärguliseks ning prevaleerib müstiline ja täpsemalt lahti mõtestamata avalik huvi.

Kõige drastilisemalt mõjuvad eraomandile looduskaitselised piirangud. Eesti on selles vallas väga eesrindlik ja kui me nii jätkame, siis on valdav osa Eestist peagi looduskaitse all ja me peame looma reservaate inimestele, et nad ei saaks vabalt minna loodust häirima. Peale kaitsealade on meil tohutu hulk Euroopa Liiduga ühinemisel ülepeakaela moodustatud Natura alasid.

Kaitsealasid luuakse ilma sotsiaalmajandusliku hinnanguta, toetudes sageli üksnes fanaatiliste erialaentusiastide taotlustele. Omanike õigustele lähenetakse eilse päeva mentaliteediga, justkui oleks tegu üldrahvaliku omandiga. Inimene on osa loomariigist ja seetõttu tekib küsimus, miks me peame kaitsma kanakulli ja kuklasi, inimest aga mitte.

Kaitsealade loomisega rikutakse sageli omanike õigusi, sest välja on töötamata kohased kompensatsioonimehhanismid. Maamaksuvabastus pole piisav, kuna riik jätab hüvitamata omandi väärtuse vähenemise. Põhiseaduse järgi on omand püha ja puutumatu ning seda võib võõrandada ainult üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ka õiguslooja peab kitsenduste kehtestamisel järgima proportsionaalsuse põhimõtet. Iga kitsendus peab saama mõõdetud joonlauaga, kus skaalal omandiriive intensiivsus, riivet õigustavate põhjuste olulisus ning lõpuks kavandatava kitsenduse sobivus, vajalikkus ning mõõdukus.

Eestis on olukord vastupidine: ühiskond (riik) seab end üksikomaniku suhtes teeröövli positsioonile. Omanike viimseks kantsiks on jäänud riigikohus. 2012. aastal tunnistas kõrgeim kohus näiteks teist korda põhiseadusvastaseks omanikke naeruvääristavad tehnorajatiste tasumäärad.

Õiguskantsler kasutas kohtus näidet, kus omanik sai aastas talumistasu 31 senti, aga maamaks oli sellest 24 korda suurem. Kolm aastat hiljem ei ole selles osas mingit lahendust.

Nüüd, kui Rail Balticu rahastamine hakkab saama tuult tiibadesse, kerkib taas võimaliku raudteetrassi kulgemine läbi Harju- ja Raplamaa tiheasustusalade, samas kui seda on võimalik viia läbi hõreasustusega ja vaieldava väärtusega looduskaitseala.

Keskkonnaministeeriumi tehtud Nabala piirkonna analüüsides oli küll valgustatud kaitsealuseid taime- ja loomaliike, linde ja putukaid. Samas puudus aga analüüs, kuidas mõjub kaitseala inimesele ehk piirkonna majandus- ja sotsiaalelule. 2014. aasta parlamendivalimiste kampaania hoovustel loodud kaitseala sünniakt jäi kohtus vaidlustamata vaid seetõttu, et omanikel ei olnud piisavalt vahendeid, et pidada riigiga kalleid kohtuvaidlusi.

Tuhala-Nabala ulatusliku kaitseala asutamine ei saanud ka Teaduste Akadeemia heakskiitu. Selle loomisel ei suutnud ükski riigiasutus vastata, millised on omanike majanduspiirangute hüvitusviisid, kui palju selleks üldse raha kulub ja kust see tuleb. Aga ära tehti! Riigi poolt looduskaitseliste piirangutega maade väljaostmise järjekord on kaheksa (!) aastat ja maadevahetus on skandaalide tõttu kahjuks lõpetatud, kuigi riigil vaba maad on. Kui raha ja võimalusi ei ole, ei tohiks riik ka uusi kaitsealasid luua.

Artikli autorid pole Rail Balticu eestkostjad, kuid me kaitseme omanike õigusi raudteetrassi valikul, kus tuleb arvestada nii inimeste heaolu ja häiritust, keskkonnanõudeid ja töö maksumust kui ka hilisemat ekspluatatsioonikulu. Siililegi selge, et maksimaalselt sirgjooneline tee on optimaalsem, maksab ju iga liigne kilomeeter miljoneid eurosid. Oleks loomulik, et tuleb vältida tiheasustusalasid ja suunata trass väheväärtuslikumatele asustamata aladele. Põhjendatud oleks viia raudtee läbi ebaotstarbeka suurusega Tuhala-Nabala looduskaitseala, sest Nabalas kaitstavaid taime- ja loomaliike esineb Eestis mujalgi. Praegu valitud teekoridori jääb poole rohkem majapidamisi kui selle läbiviimisel Nabalast. Kui kaitseala loomise põhieesmärk oli karstialade kaitse (ja seda juba kaitse all olevas Tuhalas) ning paekivi kaevandamise takistamine, siis ei välista nende eesmärkide tagamine veel raudtee rajamist Nabala kaudu. Keit Pentus-Rosimannuse väited Nabalast kui spetsiifilise veerežiimiga alast ei kannata kriitikat.

1997. a Eesti keskkonnastrateegia lähtus põhieesmärgist tagada inimesi rahuldav tervislik keskkond ja majanduse arendamiseks vajalikud ressursid loodust oluliselt kahjustamata, maastike mitmekesisust säilitades ning majanduse arengutaset arvestades. Alahindamata looma- ja taimeriigi kaitse vajadusi, tuleb kaalukausile alati panna ka inimene, tema toimetulek ja varalised huvid. Kui raudtee tuleb, siis huvitab omanikke varakult maade võõrandamisel makstav hüvitis.

Rail Balticu ehitamiseks tuleks riigikogul vastu võtta eraldi seadus, mis paneks paika kinnistute sundvõõrandamise protseduurid ja tasud, sest vaevalt on võimalik praeguse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel maid kokku osta kolme maavanema ja kohtutäiturite kaudu!

Tuhala-Nabala looduskaitseala loomisel tuli kaaluda nii avalikke huve (keskkonnakaitse) kui ka olulisi erahuve (ettevõtja majanduslikud huvid maavarade kaevandamisel). Erahuvi kaotas, sest sisulist analüüsi ei tehtud. Nüüd tuleb seoses kiirraudtee rajamisega samuti kaaluda erinevaid huve ehk keskkonnahuve, avalikku huvi Eesti transpordialaseks lõimumiseks ning eraomanike huve ja leida nende vahel kompromiss. Eesti põhiseadus ei sea väärtusi tähtsuse järjekorda ning kodu puutumatus ja omand on samavõrd põhiseadusega kaitstud, kui on loodusobjektid Nabalas.

3 mõtet

Eesti põhiseadus ei sea väärtusi tähtsuse järjekorda ning kodu puutumatus ja omand on samavõrd põhiseadusega kaitstud, kui on loodusobjektid.
Iga kitsendus peab saama mõõdetud joonlauaga, kus skaalal omandiriive intensiivsus, riivet õigustavate põhjuste olulisus ning lõpuks kavandatava kitsenduse sobivus, vajalikkus ning mõõdukus.
Ühiskond (riik) seab end üksikomaniku suhtes teeröövli positsioonile. Omanike viimseks kantsiks on jäänud riigikohus.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Veel saab registreerida seminarile „Perekonnaõigus ja varasuhted“

16.10.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 21/10/15 kell 16:00-19:15 koolitus “Perekonnaõigus ja varasuhted“ (4 akadeemilist tundi).

Seminar on suunatud maakleritele ja eraisikutele, kes puutuvad kokku teovõimetute isikute varaga tehingute vormistamisega kaasnevate juriidiliste probleemidega ning tunnevad huvi abikaasade vaheliste varasuhteliikide vastu.

Samuti on seminarile oodatud kõik, kes tunnevad huvi perekonnaõiguse vastu.
Lektor Evi Hindpere annab laialdased teadmised perekonnaõigusest ja varasuhetest ning laiendab praktiliste näidetega efektiivselt kuulajate silmaringi.

Koolitus toimub 21/10/15 kell 16:00-15:00 GO Hotell Shnellis.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Seadusemuudatus tahab põrandaalused üürijad maksukuulekaks muuta

16.10.2015 Mariliis Pinn

Järgmise aasta alguses jõustuva tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud, ent seadusemuudatus ei pruugi olla piisav põhjus, et need, kes mustalt tegutsevad, hakkaksid edaspidi tulusid deklareerima.

Alates järgmisest aastast saavad kõik inimesed, kes eluruumi üürile annavad, 20% üüritulust säästa – just selles määras saadakse edaspidi maksuvabastus, kirjutab 19. oktoobri Äripäev kinnisvara rubriigis.

Maksu- ja tolliameti teenindusosakonna juhtivspetsialist Hannes Udde selgitas, et tulumaksuseaduse muudatus jõustub järgmise aasta 1. jaanuaril ning üüritulu ja üürimisega seotud kulusid, samuti üüritulu mittesaamist, tuleb deklareerida 2017. aasta 31. märtsiks.

“Maha saab arvata kulusid, mis on seotud üürimisega, näiteks välja üüritava korteri jooksvaks remondiks tehtavad kulutused. Sealjuures üürimisega seotud kulutusi ei ole vaja dokumentaalselt tõendada,” lisas Udde.

Kõrvalkulud ja koormised ei kuulu renditulu hulka, sõltumata sellest, kas neid kantakse renditulu saaja eest või renditulu saajale hüvitatakse nende kandmine. “Näiteks kui kommunaalarve maksab üürnik või kui üürnik maksab üürileandjale iga kuu eraldi kommunaalteenuste eest, ei käsitleta seda makset üürileandja tuluna. Küll aga peab omanik maksma tulumaksu üürniku tasutud elamu renoveerimiskulude, laenumaksete ning kindlustusmaksete pealt,” selgitas Udde.

20%-line mahaarvamine üüritulust üürimisega seotud kulude katteks tehakse tuludeklaratsioonis ilma dokumentaalsete tõenditeta. Summalist ülempiiri mahaarvamisele seatud ei ole ning mahaarvatavat summat ei arvestata üldise 1200eurose mahaarvamiste piirmäära hulka.

“Eesmärk on eelkõige muuta eluruumide üüriturgu läbipaistvamaks, vähendada üürilepingutega seotud vaidlusi ning suurendada maksutulu,” lisas Udde. Üüritulu maksustamise muudatused kahandavad küll lubatava mahaarvamise tõttu maksustatavat tulu, kuid samas peaksid rohkem motiveerima inimesi saadavat üüritulu deklareerima.

“Samuti on tuludeklaratsioonis nõutav füüsilise isiku kinnitus üüritulu saamise või mittesaamise kohta, mis peaks veelgi enam suunama isikuid õiguskuulekalt käituma,” lisas ta.

Meetme oodatav mõju füüsilise isiku tulumaksu laekumisele on 2017. aastal 6,9 miljonit, 2018. aastal 7,3 miljonit ja 2019. aastal 7,8 miljonit eurot.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles muudatust kommenteerides, et see mõjutab üüriturgu sama palju kui homne ilm. Temaga on nõus paljud korteriomanikud, kes oma vara üürile on andnud. Arusaadavalt ei soovi avalikult oma seisukohta jagada inimesed, kes eraisikuna korterit välja rendivad ja makse ei maksa, kuid eravestluses kinnitavad nad, et 20% maksuvabastus neid tulu deklareerima ei pane. Paljud on loonud korteri üürimiseks ettevõtte, et maksukäitumine oleks seadusekohane.

Toompark tõi välja, et üürituri peamine probleem on selle n-ö põranda all olek ning seadusemuudatus pole piisav põhjus, et need, kes mustalt tegutsevad, oleksid motiveeritud tulusid deklareerima. “Need on tavaliselt juhuse tahtel üürijad,” lisas ta, tuues näiteks, et paljud korterid on n-ö mustal turul juhul, kui näiteks kellegi vanem sugulane lahkub siit ilmast ja pärijad rendivad korteri välja või kui inimesed kolivad kokku ja tühjaks jäänud korterit ei soovita müüa, vaid hoitakse varuks. “Kui vanasti olid kalliskivid daami parimad sõbrad, siis nüüd on see kinnisvara,” nentis Toompark.

Suur probleem on ka see, et tulumaksuvabastus on aastapõhine. “Kaks aastat rendid välja ja siis võib olla vajadus korterit remontida,” arvutas Toompark. Kui Tallinnas võiks veel maksuvabastus kulud katta, siis näiteks Paides, kus üürihinnad on tagasihoidlikud, aga remondikulud Tallinnaga võrdsed, on olukord veel keerulisem.

“Ühe korteri väljaüürimine võiks olla tulumaksuvaba. Siis ei peaks tulusid varjama. Riik võiks leebuda ja loobuda iga euro kokkukogumisest,” selgitas Toompark. Ta märkis, et seadusemuudatus võiks olla suunatud ikkagi üürituru elavdamisele ja elamispinna kättesaadavusele. Üüriturule tuleks meelitada ka need korteriomanikud, kes seni oma tühjalt seisvat kinnisvara pole maksude pärast välja üürinud. “Need, kellel on rohkem kortereid, on teinud sellest äri ja ajavad asju ettevõtte vahendusel.”

Omanikud soovivad suuremat maksuvabastust

Omanike keskliit pöördus rahandusministeeriumi poole seoses tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõuga ja täpsemalt eelnõu punktiga 14, mille kohaselt tulumaksuseaduse 7. peatükki täiendatakse §ga 391 järgmises sõnastuses: “Üüri arvestamine Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.”

Seni maksustati nimelt üüri puhul kogu käivet (see tähendab kogu üürisummat), mitte üürileandja tulu, ning see on liidu sõnul selgelt vastuolus tulumaksu põhimõttega, mille eesmärk on saadud tulu maksustamine.

“Väikelinnades ja asulates tekkis olukord, kus üüri ausalt deklareeriv inimene jääb lõppkokkuvõttes üldse ilma tuluta, sest juba üürisumma iseenesest on sedavõrd väike, et kui selle pealt veel tulumaks tasuda, siis tihtipeale ületavad remondi ja muud üürile antud varaga seotud kulud üürisumma mitu korda,” on pöördumises kirjas.

Liit leidis, et algatus muuta füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadava üüri maksustamist õiglasemaks on kiiduväärt ning pooldab vastavate muudatuste tegemist tulumaksuseaduses.

Samas ei olda rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa mahaarvamise võimalusega, kuna see ei ole praktikas piisav ning seetõttu ei täida eesmärki muuta üüri maksustamine õiglasemaks ning vähendada üüritulu varjamise huvi.

Kulude katteks maha arvatav summa liiga väike

Liit tõi välja, et praktikas on vaja oluliselt suuremas ulatuses kulude mahaarvamise võimalust, et üüri maksustamine oleks õiglane ja üürileandjatel ei oleks huvi üüritulu varjata.

Liit on seisukohal, et eluruumide üürimisega seonduva seadusandluse muutmise strateegiline eesmärk peaks olema üürituru n-ö põranda alt väljatoomine, et oleks tagatud piisava hulga eluruumide kättesaadavus.

Üüri tulumaksustamise poole pealt oleks selleks nende hinnangul parim lahendus kehtestada kindlaks perioodiks (näiteks kümme aastat) füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadavale üürile tulumaksuvabastus või minimaalse meetmena ilma ajalise raamita püsivalt lubada üürimisega seotud kulude katteks üürist maha arvata tunduvalt suurem osa, mis võiks liidu esmaste arvutuste põhjal olla ca 60%.

Üürile maksuvabastuse andmisel oleks mõistlik sätestada ka korterite arv (1–2 korterit), mida võib üks füüsiline isik tulumaksuvabalt välja üürida.

Pane tähele

1. jaanuaril 2016 jõustuva tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud. Üüritulu ja üürimisega seotud kulusid, samuti üüritulu mittesaamist, tuleb deklareerida 2017. aasta 31. märtsiks.

Kommentaarid

Suurem teadlikkus paneb makse deklareerima

Siiri Maasik, Domus Kinnisvara maakler

Teadlikkus on suurem ja deklareeritakse üha rohkem. Inimesed üldiselt soovivad seadusi täita. Minu kogemuse kohaselt, need, kes täna juba välja üürivad, deklareerivad ka tulu. Kuid muudatus motiveerib rohkem ka neid tulu deklareerima, kes täna seda veel ei tee. Kas see motiveerib ka inimesi rohkem kortereid välja üürima, ei oska öelda. See, kes üürib, teeb seda, ja kes ei taha, seda ei saa ükski vägi sundida.

Muutus annab tõuke selgusele

Aivar Villemson, LAAM Kinnisvara OÜ juhatuse liige

See otsus mõjutab üüriturgu positiivselt. Muutus annab tõuke teha kõik selgeks ja avalikuks. Ja see on hea. Tulusid hakatakse rohkem deklareerima, kuna inimesed saadavad paremini reeglitest aru. Seni on paljud asjad olnud üürile andjale segased. Ka julgustab muudatus tulu deklareerima. Hinnatõusu see kaasa ei too.

Ei muuda midagi

Helen Siller, 1Partner kinnisvarakonsultant

Seadusemuudatus ei muuda midagi. Need, kes mustalt tegutsevad, need tegutsevad edasi mustalt. Samas paljud juba uurivad võimalusi ausalt tegutseda, näiteks soovitakse üürida korter ettevõttele, kes maksab nende eest tulumaksu. Mina soovitan alati tegutseda ausalt, et saaks rahus magada.

Näide: Kui palju hakkab korteriomanik Jüri uuest aastast maksu maksma?

Korteriomanik Jüri saab teise eraisiku käest üüri iga kuu 400 eurot, lisanduvad kommunaalkulud 150 eurot kuus.

Seega Jüri saab aastas tulu 400 × 12 = 4800 eurot.

Jüri deklareerib kogu saadud tulu oma tuludeklaratsioonis. MTA arvestab sellest tulust automaatselt maha 20% ja maksustamisele läheb 3840 eurot, tulumaks 20% sellelt on 768 eurot, mis siis tuleb riigile maksta.

Kui Jüri rendib korterit välja juriidilisele isikule ja juriidiline isik maksab Jürile renti, peab ta kohe igal kuul tulumaksu kinni. 400st eurost 20% = 80 eurot, aastas 960 eurot.

Nüüd, kui Jüri hakkab tegema tuludeklaratsiooni, on tal renditulu eeltäidetud, MTA võtab arvesse kulutusi 20% osas ning Jüri saab osa kinni peetud tulumaksust tagasi. Kuna Jüri tulu oli aastas kokku 4800 eurot, siis maksustamisele läheb ainult 4800 × 80%= 3840 eurot ja tulumaks sellelt on 3840 × 20% = 768 eurot. Aasta jooksul aga oli kinni peetud 960 eurot, nüüd saab Jüri MTA-lt tagasi 960 – 768 = 192 eurot.

Näide

Omanike keskliit pole rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa mahaarvamise võimalusega, sest see ei ole praktikas piisav:

Mustamäe kahetoaline ca 47 ruutmeetri suurune korter, mille üürisumma on 280 eurot, teenib omanikule aastas tulu 3360 eurot, millest eelnõu kohaselt on tulevikus võimalus maha arvata 672 eurot, millelt tulumaksu ei pea tasuma.
Kui korter on ostetud hinnaga 65 000 eurot, kasutades selleks pangalaenu perioodiga 30 aastat ning intressiga 3% aastas, on laenuperioodi keskmine aastane intressikulu ca 1000 eurot ehk tunduvalt rohkem, kui on eelnõu järgi võimalus üürisummast kulude katteks maha arvata.
Sellele lisandub maamaks, ca iga viie aasta tagant tehtav sanitaarremont, korteriga koos kasutusse antud tehnika uuendamine või remont, võimalikud üürniku võlgu jäädavad summad või tekitatud kahju, mille sissenõudmine võib osutuda võimatuks jms kulud.

Allikas: omanike keskliit

http://www.aripaev.ee/uudised/2015/10/16/seadusemuudatus-tahab-porandaalused-uurijad-maksukuulekaks-muuta

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvaraekspert: Porto Franco mõjutab oluliselt kesklinna butiikide käekäiku

16.10.2015 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul mõjutab Tallinna sadamapiirkonda Porto Franco nimelise kaubandus- ja ärikeskuse ehitamine kõige rohkem osasid kesklinna ärikinnisvara omanikke, kes võivad oma praegustest rentnikest ilma jääda.

Martin Vahteri sõnul loovad nii sadamaala arendus, Põhjaväila ehitus kui ka Tallinna linnavalitsuse võimalik kolimine Linnahalli kõrvale uue tõmbekeskuse.

“Sadamaala tulevased rentnikud on tõenäoliselt samad, kes praegu kesklinnas butiike peavad ja turistide raha noolivad. Võib juhtuda, et osad piirkonnad jäävad poodidest tühjaks,” ütles Vahter.

“Porto Franco ehitus on hea uudis Rotermanni kvartalile, mille kaubandus praegu kiratseb. Porto Franco, Viru keskuse ja Rotermanni vahel peaks tekkima sünergia, mis viimasele kliente juurde toob,” prognoosis Vahter.

Martin Vahteri sõnul on Porto Francosse planeeritud 31 000 ruutmeetrit büroopinda samuti väga arvestatav maht, millest moodustub olulise turumõjuga uus ärikvartal.

Täna kuulutati välja Tallinna sadamaala arhitektuurivõistluse võitjad. Arendajatel on plaanis ehitada Porto Franco nime all 160 000 ruutmeetrit kaubandus- ja büroopindasid.

Tallinna sadamaala arenduse arhitektuurikonkursi võitis maailma tipp-büroo Londonist

15.10.2015 Tõnu Toompark

Tallinna sadamaala rahvusvahelise arhitektuurikonkursi võitjaks kuulutati Londoni arhitektuuribüroo Chapman Taylor eesotsas arhitekt Tom Klingholziga, kelle projekti “1959” kohaselt kerkib 2018. aastaks kesklinna mereäärse promenaadi ning ainulaadse klaaskatusega sisetänavaga kaubandus- ja bürookompleks Porto Franco.

Porto Franco OÜ juhatuse liikme Aldo Daponi sõnul oli konkurss kõrgetasemeline ja võidutöö ideestik ning lahenduste läbimõeldus lubab projektiga kiiresti edasi liikuda. Žürii tõstis eraldi esile ka võistlustööd “Tectonic”, mille autoritega Eesti arhitektuuribüroost Kadarik & Tüür alustab arendaja samuti läbirääkimisi, et neid lõpp-projekti koostamisse kaasata.

“Eesti 100. sünnipäevaks plaanime ehitada praegusele tühermaale kesklinna suurima kaubandus- ja büroolinnaku. Porto Francost saab tõeline linna süda, mis koos teiste ümbruskonna vabaaja- ja elamuarendustega teeb viimaks teoks kauaräägitud Tallinna avamise merele,” sõnas Dapon. “Lähiaastail toimuv Põhjaväila ehitus ning Linnahalli piirkonna kordategemine liigutab linna raskuskeskme siiapoole ning Porto Franco teeb omalt poolt kõik, et inimestele pakkuda kaasaegset ja kvaliteetset töö ja meelelahutuskeskkonda.” Projekti kogumaksumus on ca 160 miljonit eurot.

Linnaelanike meelelahutus- ja ostuvõimaluste täienemise kõrval tõstavad piirkonna arendused Tallinna atraktiivsust eelkõige reisi- ja kruiisisadama kaudu Eestisse tulevate väliskülaliste silmis. “Kui siiani tervitab sadama kaudu Eestisse jõudvat ligi 10 miljonit turisti mahajäetud tühermaa, siis juba paari aasta pärast näeb siin maailma tipparhitektide projekteeritud uhke promenaadi ning mereäärsete kohvikute ja restoranidega kaasaegset linnakeskust,” sõnas Dapon. “Olgu see meie sümboolne kingitus Eestile 100. sünnipäevaks ning Euroopa Liidu eesistujamaa perioodiks,” lisas ta.

Porto Franco arhitektuurikonkursile laekus kokku 22 osavõtutaotlust, millest lõppvõistlusele pääses seitse arhitektuuribürood. Konkursi žürii liikme, Tallinna linna peaarhitekti Endrik Männi sõnul on võidutöö nii kaubanduskeskuse kui büroopindade osas funktsionaalse ning tugeva plaanilahendusega, vastates selles osas enim ette antud ülesandele. „Siiski seisab ees veel palju tööd, et olulises ja nõudlikus linnaehituslikus asukohas saavutada samaväärne ruumiline ja arhitektuurne kvaliteet,“ sõnas Mänd, rõhutades vajadust kavandada olulistele jalakäijate liikumissuundadele esinduslikud avalikult kasutatavad äritänavad, mis osaliselt võiksid kulgeda ka hoone sees.

Porto Franco võidutöö autoriks on Londonis tegutsev rahvusvaheline arhitektuuribüroo Chapman Taylor, mis on üle maailma tuntud kui üks edukaimaid ning enim auhindu võitnud kaubanduskinnisvara lahenduste välja töötajaid ja projekteerijaid. Lisainfot büroo kohta saab veebilehelt www.chapmantaylor.com.

Porto Franco aktsionärid on Eesti kapitalil põhinevad edukad ettevõtted, mis lisaks oma põhitegevusele on alustanud investeerimist pikaajalistesse ja Eesti majanduskeskkonnale lisandväärtust loovatesse projektidesse.

Porto Franco arendusprojekti põhiandmed

Suurim Tallinna kesklinnas asuv kaubandus- ja bürookeskus üldpinnaga ca 160 000 m2, sealhulgas:
- Kaubanduskeskuse renditavad pinnad on kokku 40 000 m2
- Suurim kesklinna hüpermarket 6600 m2
- Kohvikud ja restoranid 4350 m2
- Gourmet-toidu müügiala 1000 m2
- Moekaubad 28 000 m2
Maa-alalune parkla kokku umbes 1250 autole
Bürookeskuse renditav pind ca 30 000 m2, kus hakkab töötama ligi 3000 inimest
Projekti koguinvesteering on ca 160 miljonit eurot
Kaubanduskeskuse valmimistähtaeg on november 2017, büroohoonetel jaanuar 2018

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Tallinnas saab juurde uue kortermaja

15.10.2015 Tõnu Toompark

Colonna Kinnisvara alustab kolmanda kortermaja müüki Lasnamäel Vana-Kuuli tänaval.

Täitmaks uute kvaliteetsete elamispindade nõudlust Tallinna Lasnamäe piirkonnas on Colonna Kinnisvara alustanud uue 8-kordse ja 33 korteriga korterelamu müüki ja ehitust. Tegemist on kolmanda majaga antud piirkonna arendustegevusest, kus kaks esimest maja on valmis ja neli maja ootavad oma järge.

„Pakkudes kaasaegseid energiasäästlikke lahendusi, on elamu projekteeritud energiaklassiga B,“ rõhutab Colonna Kinnisvara juhatuse esimees Marek Õunamägi. „Individuaalse soojustagastusega sundventilatsiooni abil säästetav energia võimaldab tulevastel korteriomanikel oluliselt kokku hoida korteri kommunaalkulude arvelt.“

Piirkonna väärtust tõstab teadmine, et Paevälja asum on tulevikus olulisel kohal Lasnamäe üldplaneeringu elluviimise seisukohalt – uus kaasaegne elukeskkond, terve asum uute tänavate, kaupluste, koolide, lasteaedade, puhkealadega.

„Lasnamäe on piirkond, kus elanikkond on lojaalne oma elukeskkonnale, kus infrastruktuur on välja kujunenud, ligipääsuteed on korralikud, bussipeatus on maja ees, poed, lasteaiad ja koolid on inimestel käe-jala ulatuses. Inimene, kes on siin elanud juba varasemalt, oskab neid eeliseid hinnata. Ja kui saame neile pakkuda kvaliteetseid ja turvalisi uusi elamistingimusi, siis suudame piirkonna elanikele meele järele olla,“ jätkab Marek Õunamägi.

Kokku on Vana-Kuuli 15/3 korterelamus 33 korterit, 1- kuni 4-toalised, suurustega 34,8 – 81,3 m². Elanikud saavad parkida sõidukid maa-alusesse parklasse või maja ees olevasse väliparklasse, igal korteril on oma panipaik. Korterite hinnavahemik on 66 000 – 150 000 EUR. Kortermaja saab valmis 2016 a sügisel.

Colonna Kinnisvara on rahvusvahelisel kapitalil põhinev kinnisvara arenduse ja investeerimisettevõte, mis alustas tegevust 2006 aastal. Suuremad käimasolevad elamuarendusprojektid on Vana-Kuuli 15/Liikuri 41 elamuarendus Lasnamäe nõlval (www.liikuri41.ee) ja Tohu tänava elamuarendus Pirita ja Lasnamäe piiril (www.tohu.ee).

Selgus trammiliini lennujaamani pikendamise projekteerimis- ja ehitushanke võitja

15.10.2015 Tõnu Toompark

Tallinna Linnatranspordi AS kuulutas rahvusvahelise riigihanke „Lennujaama trammiliini taristu projekteerimine ja ehitamine“ raames edukaks konsortsiumi AS Merko Ehitus Eesti ning KMG Inseneriehituse AS-i pakkumuse maksumusega 11 475 253,70 eurot (käibemaksuta).

Hankele laekus tähtaegselt kuus pakkumist, mis kõik jäid alla projekti eelarveks planeeritud 19,7 miljonit eurot.

„Oleme hanke tulemustega rahul, maksumus on projekti eelarvega võrreldes märgatavalt madalam. TLT ning Merko juhitava konsortsiumi koostöö oli 3. ja 4. trammiliini rekonstrueerimisprojekti raames edukas ning tööd teostatud kvaliteetselt. Olen kindel, et ka sel korral ei tule otsuses kahelda. Lepingu sõlmimise ning projekteerimistöödeni saame jõuda veel oktoobri jooksul,“ ütles TLT juhatuse esimees Enno Tamm.

Lennujaama trammiliiniga ühendamise projekti raames rajatakse Ülemiste raudteejaama läheduses asuvalt tagasipöörderingilt tunnel raudteede ja Suur-Sõjamäe tänava alt läbi Keevise tänavale. Piki Keevise tänavat viiakse trammitee lennujaama territooriumile, kuhu ehitatakse tagasipöördering. Uue trammitee pikkus on umbes kaks kilomeetrit. Uued trammipeatused rajatakse Keevise tänavale ning Lennujaama juurde, trammide toiteks ehitatakse uus veoalajaam. Teedeehituslikult korrastatakse Ülemiste kvartali tänavavõrku ja rekonstrueeritakse Lennujaama tee mõlemad harud. Lennujaama juures olev trammipeatus ühendatakse lennujaama reisiterminaliga eskalaatorsõlme ning peatuseni viiva galerii abil.

Tallinna Linnatranspordi AS kuulutas 30. juulil 2015 välja riigihanke Lennujaama trammiliini taristu projekteerimiseks ja ehitamiseks. Töid rahastatakse 85% ulatuses Euroopa Liidu fondide kaasabil ja objekt valmib 2017. aasta lõpuks.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Kõige põhjalikum elamispindade turuülevaade “Korteriturg: edasised suundumused 2015”

15.10.2015 Tõnu Toompark

Olen kokku pannud uue suure elamispindad turuülevaate “Korteriturg: edasised suundumused – 2015”, mis heidab põhjaliku pilgu tänase elamispindade seisule ja võimalikele arengustsenaariumitele.

Turuülevaade keskendub elamispindade turu kitsaskohtadele, riskidele, aga ka positiivsetele teguritele. Nagu ikka vaatab turuülevaade prognoosides pool-poolteist aastat ettepoole.

Ülevaadet käin tellijate juures isiklkikult esitlemas. Presentatsiooni materjal käib esitluse juurde. Esitluse pikkus on orienteeruvalt 1,5 tundi.

Turuülevaate tellimiseks või seminarile registreerumiseks palun kontakteeru.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Tallinna merevärava esimene kortermaja sai nurgakivi

15.10.2015 Tõnu Toompark

Täna asetati nurgakivi Promenaadi majale, mis on uueneva Tallinna sadama-ala esimesena kerkiv korterelamu. Ehituse esimene etapp valmib järgmise aasta lõpuks, hoone tervikuna 2017. aastal.

Promenaadi maja koosneb kolmest eriilmelisest hoonest ja asub aadressil Poordi 3 ja Poordi 5 ehk Mere puiestee ja Admiraliteedi basseini vahel ning seda arendab kinnisvarainvesteeringute ettevõte Capital Mill.

Capital Milli tegevjuht Igor Mölder ütles nurgakivitseremoonial, et Promenaadi maja ehitamine tähendab suurt vastutust, sest see kujundab suuresti kogu piirkonna nägu ja miljööd.

“Kõikjal Läänemere ääres on viimaste aastakümnete jooksul suurlinnade sadama-aladest kujunenud inim- ja keskkonnasõbralikud, elavad, uuenduslikud ja värsked elu- ja töökeskkonnad,” lausus Mölder. “Neist ei ole kujunenud mitte ainult linna orgaaniline osa, vaid linna tähtsaim ja silmapaistvaim osa. Olen kindel, et selliseks saab ka Tallinna sadama-ala.”

Promenaadi maja maa-alune osa on üks, kuid maa peal koosneb see kolmest erineva ilme ja funktsionaalsusega hoonest. Esimesena valmiv Linnamaja on mõeldud eeskätt linnalikku eluviisi nautivatele inimestele. Kogukonnamaja ühine sisehoov toetab kooselu hindavat eluviisi ning Peremaja, nagu nimigi viitab, arvestab enam perede vajadustega. Nt on selles suuremad korterid ja eraldi mänguväljak. Peremajaga ühte ansamblisse kuulub ka Torn, mis on kortermaja, mille igal korrusel on vaid üks korter.

Promenaadi maja korterimüügi eest vastutava Liven Kinnisvara OÜ partneri Andres Aaviku sõnul on maja nii arhitektuuriline kui ehituslik meistriklass, mis äratanud elavat huvi nii Eestis kui Soomes.

“Promenaadi maja on mitmes mõttes unikaalne ning selles on kasutatud Eesti mõistes ainulaadseid lahendusi. Maaküttevaiad, kõrged ja avarad loft-korterid, kolm erilise hõnguga maja,” rääkis Aavik. “Kuid olulisim on see, et Linnamajas ja järgmisena ehitatavas Peremajas ja Kogukonnamajas on hea elada. Neis on ruumi ja avarust, isiklikkust ja isikupära. Need harmoneeruvad inimese ja keskkonnaga.”

YIT Ehituse ehitusdirektori Toomas Rappi sõnul on Promenaadi maja rajamine hea näide, kuidas tööprotsessi käigus luuakse kliendile esialgu palaanitust veelgi jätkusuutlikum ja efektiivsem lahendus.

„Peame heaks näiteks, et suurepärases koostöös tellija ja projekteerijaga ette valmistatud täiendavate projektlahenduste tulemina saab B-energiaklassi hoonest A-energiaklassi hoone. See on vastutustunde ja südamega rajatav tulevikuhoone,” ütles Rapp.

Promenaadi maja on esimene kortermaja Eestis, kus lisaks kaugküttele kasutatakse maaküttevaiu. Prognoositav kokkuhoid küttekuludelt on selle lahenduse abil 25-30%. Ära kasutatakse ka hoone jahutussüsteemist vabanev soojus, mis tavaliselt õhku paisatakse. Selliste lahendustega on saavutatud korterite energiamärgis tasemel A.

Hoone maa-alune osa ehitatakse välja esimeses etapis koos Linnamajaga, mis tähendab, et Kogukonnamaja ja Peremaja ehitamisega ei kaasne olulist ehitusmüra. Ka ei hakka maja vahetus läheduses häirima autoliiklus, sest Poordi tänav ehitatakse välja jalakäijate tänavana.

Capital Mill annab olulise panuse sadamapiirkonna kujundamisel Tallinna uueks linnasüdameks. Mullu valmis esimese ärihoonena Baltimaades kõrge keskkonnasõbralikkuse sertifikaadi LEED Gold pälvinud Navigator, selle aasta lõpuks saab esimesed rentnikud samakõrgete kriteeriumide järgi ehitatav Explorer.

Capital Milli tegevjuhi Igor Möldri sõnul on oluline, et kõik sadama-ala arendajad peaksid silmas tervikpilti, sest ainult nii on võimalik anda piirkonnale uus ja jätkusuutlik elu.

“On suur au, kuid veel suurem vastutus kujundada tulevikupilti, mis vaid mõne aasta pärast tervitab miljoneid sadama kaudu Tallinnasse saabuvaid inimesi,” sõnas Mölder. “Esimene silmapilk mõjutab oluliselt kõiki järgnevaid kogemusi ja peame tegema endast parima, et see silmapilk oleks positiivne.”

Promenaadi maja projekt on teostatud arhitektuuribüroos Arhitekt11. Hoone ehitaja on YIT Ehitus.

Capital Mill OÜ asutati 2008 aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte asutajateks ning partneriteks on pikaajalise kinnisvara- ja panganduskogemusega meeskond. Capital Milli juhtimise all on arvukalt kõrgelt hinnatuid ärihooneid Eestis, Lätis ja Leedus.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Baltimaade moodsaima ärihoone ehitus jõuab lõpusirgele

15.10.2015 Tõnu Toompark

Baltimaade ühe modernseima ärihoone Explorer maksimaalse kõrguse saavutamise tähistamiseks peeti täna traditsiooniline sarikapidu ja tehti vahekokkuvõte senisest tööst.

Piduliku sündmuse eesmärgiks oli kostitada ehitajaid, et vastavalt rahvapärimusele tagada seeläbi hoonele hea õnn ja luua head suhted majavaimuga.

Linnahalli vahetusse lähedusse (Kai 1) rajatavale Explorerile taotleb arendaja Capital Mill maailmas kõrgelt hinnatud keskkonnasäästlikkuse sertifikaati LEED, mis tagab nii rentnikele kui majavaimule piirkonna parimad tingimused.

Hoone kõrgeimast nurgast sarikapärja alla toonud Capital Milli partneri Tanel Samueli sõnul on Exploreri ehitus kulgenud tõrgeteta ja plaanipäraselt. Esimesed rentnikud saavad uutesse ruumidesse kolida juba selle aasta lõpus.

“Explorer on järgmine samm Tallinna sadamapiirkonna kujundamisel terviklikuks ja innovaatiliseks ärikeskkonnaks ning on rõõm näha, et oleme jõudmas lõpusirgele,” lausus Samuel.

“Taotleme Explorerile LEED-sertifikaati, mis tähendab, et igas etapis tuleb järgida kõrgeid keskkonnasäästlikkuse nõudeid, teha kõike natukene paremini kui tavaliselt. Mul on väga hea meel, et meie ehituspartneriks on just YIT Ehitus, sest koos viime edukalt ellu vägagi ambitsioonikat plaani,” lisas Samuel.

Capital Milli portfellis on samuti sadama-alal paiknev ärihoone Navigator, millele tänavu veebruaris väljastati keskkonnasõbralikkuse sertifikaat LEED Gold, mis tegi sellest ametlikult Baltimaade kõige rohelisema omasuguste seas. Vähemalt sama kõrged sihid on seatud ka Explorerile, mis tähendab, et rohelist mõtteviisi järgitakse juba ehitustegevuse käigus.

Lisaks ehituslikule kõrgpilotaažile juurutab Explorer rohelist mõtteviisi üldisemalt. Näiteks ehitatakse keldrisse jalgrattaparkla, üldkasutatavad pesuruumid ja elektriauto laadimispunkt. Maja fuajeest saavad töötajad kohtumiste tarbeks laenutada jalgrattaid.

Kokku saab hoones olema 4500 rm büroopinda sealhulgas esimesel korrusel 270 rm toitlustuspinda ja 270 rm kaubanduspinda. Explorer on kuuekordne, ülemisel korrusel on kahes otsas rõdud ning fassaadidel erisuunalised päikese ja kuumuse eest kaitsvad päikesesirmid. Sirmidesse paigutatakse LED-ribad, mis annavad võimaluse hoonele sõna otseses mõttes värvi lisada. Paiknemine sadamaalal tähendab suurepärast ligipääsetavust Soomest tulevatele inimestele ning lisaks on tegemist ummikuvaba kesklinnapiirkonnaga.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud oktoober 2015

15.10.2015 Urmas Tehver

Septembris tehti Tallinna korteriomanditega 676 müügitehingut, mis on 52 tehingu võrra ehk 7,1% vähem kui augustis. Sarnases suurusjärgus tehti tehinguid ka eelmise aasta septembris (663 tehingut).

Käesoleva aasta keskmine tehingute arv kuus on 705 tehingut, seega turu aktiivsus septembris oli mõnevõrra väiksem. Seda langust võib pidada, arvestades kahe eelmise kuu suurt aktiivsust, tavapäraseks. Kvartali kokkuvõttena tehti kolmandas kvartalis 2146 korteriomandi müügitehingut (teises kvartalis 2289 ja 2014.a. kolmandas kvartalis 1816 tehingut).

Tallinna korteriomandite keskmine m2 müügihind oli septembris 1558 EUR/m2, mis on sarnane eelmise kuuga (1568 EUR/m2). Aastases võrdluses oli hinnatõus 7,7%. Kvartalite kaupa on on käesoleval aastal korteriomandite m2 müügihinnad olnud järgnevad: 1. kvartalis 1543 EUR/m2, 2. kvartalis 1548 EUR/m2 ja 3. kvartalis 1543 EUR/m2. Eelnevast on näha, et käesoleval aastal korterite müügihind sisuliselt tõusnud ei ole.

Hoonestatud elamumaade tehingute arv tegi peale aktiivset teist kvartalit sammu tagasi: Harjumaal tehti 398 (2. kvartalis 478) s.h. Tallinnas 86 (2. kvartalis 114) hoonestatud elamumaa tehingut. Käesoleva aasta kolmas kvartal jääb alla ka aastatagusele, kui Harjumaal toimus 449, s.h. Tallinnas 93, hoonestatud elamumaa tehingut.

Hoonestamata elamumaade tehingute osas Harjumaal tehingute arv kasvas 2. kvartali 260-lt 280-ni 3-ndas kvartalis. Tallinna osa selles oli 32 tehingut (2. kvartalis 43).

Ülevaade kolmanda kvartali huvitavamatest kinnisvaratehingutest Tallinnas ja Harjumaal.

Kalleimaks kinnisvaratehinguks oli Pärnu mnt 139 kinnistu müük 33 mln EUR-ga, sellele järgnes kaks Kunstiakadeemia poolt tehtud tehingut – Tartu mnt 1 kinnistu müük 6,9 mln EUR-ga ja Kotzebue 1 kinnistu ost RKAS-lt samuti 6,9 mln EUR-ga. Viimase puhul ei ole tegu vabaturu vaid formaalse tehinguga. Märkimisväärne on ka vanalinnas 4,8 mln EUR-ga tehtud ca 1700 m2 suuruse üldpinnaga hoone müük.
Kolm kalleima müügihinnaga müüdud korterit olid: Kadriorus Poska tn-l müüdud ~240 m2 korter hinnaga 982 000 EUR, Pirita teel Meerhofi majas müüdud ~175 m2 suurune korter 941 000 EUR-ga ja Kentmanni tn-l müüdud, samuti ~175 m2 suurune korter hinnaga 880 000 EUR.
Kalleima m2 müügihinnaga korter oli samuti eelnimetatud Meerhofi maja korter maksumusega 5362 EUR/m2.
Kalleimad müüdud elamute maksumused jäävad oluliselt alla korteritele. Kaks kalleimat majatehingut olid: Nõmmel müüdud suuremal krundil (~1750 m2) asuv renoveeritud maja (~170 m2) hinnaga 465 000 EUR ja uus funkstiilis villa (~270 m2) Kakumäel hinnaga 440 000 EUR. Ülejäänud elamute müügihinnad jäid 400 000 EUR-st allapoole.

Täienduseks eelnevale – kui üle 400 000 EUR müügihinnaga müüdi vad kaks elamut, siis selliseid korteritehinguid oli 15, millest seitse olid kallimad kui 500 000 EUR (elamuid mitte ühtegi).

Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavate graafikutega saab tutvuda SIIN.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Elu korteriühistus: Ühistu otsuse kohustuslikkus

15.10.2015 Kätri Sarapuu

Meil moodustati enne korteriühistu ja siis pidid kõik korteriomanikud andma allkirjad et soovivad astuda korteriühistusse. Mina leidsin, et toimus seaduse rikkumine ja allkirja ei andnud.

Kõik esitatud arved olen korralikult maksnud. Ühelgil korteriühistu üldkoosolek ei ole viibinud. Nüüd soovib korteriühistu Kredexi 35% toega maja renoveerida ja võtta 20 aastaks pangalaenu 5% intressiga. Olemas on eelpropjekt ja soovitakse kõigi korteriomanike allkirju. Olen 75 aastane ja ei soovi allkirja anda. 16 korteriomanikku on allkirjad juba andnud.

Mulle on jäänud veel 5 päeva otsustamiseks. Olen renoveerimisega nõus kuid mitte 20 aastase pangalaenuga. On võimalik ka omafinatrseerimisega renoveerida.

Vastus: Esimesena selgitan korteriühistusse astumist. Nimelt korteriühistuseaduse § 3 sätestab, et korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist.

Seega Teie korteriühistu on asutatud seaduslikult, kui asutamiskoosolekul hääletas korteriomanike enamus, kellele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist, korteriühistu moodustamise poolt. Kuna ma ei ole kursis, millises osas toimus Teie arvates seaduse rikkumine korteriühistu moodustamisel, eeldan enda vastuses, et korteriühistu on moodustatud seaduspäraselt.

Märgin ära ka selle, et kui korteriühistu on loodud, siis on selle liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Seega korteriühistu puhul tuleb meeles pidada, et tegemist on sundliikmesusega mittetulundusühinguga. Seega kui Te ei ole osalenud korteriühistu üldkoosolekutel, ei tähenda, et Te ei ole korteriühistu liige. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.

Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused kehtivad ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu. Teie kirjast lähtudes, eeldan, et renoveerimise näol on tegemist elamu säilitamiseks vajalike toimingute tegemisega.

Lähtudes eeltoodust, on korteriühistu üldkoosoleku otsus Teile kohustuslik. Kui Te leiate, et üldkoosoleku otsus ei ole seaduspärane, on Teil korteriühistuseaduse § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Kas uutele kinnisvarabüroodele jagub tööd ja leiba?

14.10.2015 Lars Teas

Skanton Kinnisvara on uus ja edumeelne kinnisvarabüroo, mis sisenes eelmisel aasta lõpus Eesti kinnisvaraturule. Väga oluliseks osaks ettevõtte kasvamises ja arengus on olnud meie juhtkonna pikaaegne kogemus, pädev know-how kinnisvaraturu olemusest ning suur soov kliente veelgi paremini teenindada.

Otsus tuua turule värske ja vastutustundlik kinnisvarabüroo sündis pika ja kaalutletud otsuse mõjul. Võtsime arvesse, et kinnisvaraturg on vahendusbüroodest küllastunud, kuid uut ja outside-the-box lähenemist on senini olnud vähe. Püstitasime endale koheselt eesmärgi hoida teenuste kvaliteeti kõrgel ja teistest büroodes pisut erinevana. Selleks oleme teinud paljudele müügiobjektidele kvaliteetsed ja ülevaatlikud müügivideod, igale meie poolt müüdavale või üüritavale objektile koostame põhjalikud kataloogid, mis on tehtud põhimõttel, mida ise sooviksime kliendina saada. Sinna hulka kuuluvad näiteks objekti kirjeldus, fotod, kuluarved aasta lõikes, maja või kortermaja puudutav informatsioon, ehitusmaterjalid, korteriühistute majalaenud jne. Anname enda klientidele võimalikult ülevaatliku ja adekvaatse info kõigest, mida on omanikult ja erinevatest allikatest saada.

Täna oleme kasvades, peeglisse vaadates, pidevalt üheskoos ettevõtte arengut analüüsides ja mõtteid vahetades suutnud eristuda kõigist kinnisvaravahendust pakkuvatest büroodest. Hindame kõrgelt kvaliteeti, professionaalsust ja tugevat meeskonda. Suurem osa meie meeskonnaliikmetest on varasemalt olnud Eesti suuremate kinnisvarabüroode maaklerid, kelle kaasabil suudame olla esinduslikud ning professionaalsed.

Skanton Kinnisvaras oleme hoidnud ja kasvatanud enda ettevõtet vaid kvaliteedi arvelt, inimeste jaoks ei tohi olla ettevõte läbikäiguhoov, kus omavahel ei jõuta tuttavakski saada. Sellest viimasest oleme õppinud suurematelt kinnisvarabüroodelt, kus kaadrivoolavus on suur. Lähtume seisukohast, et motiveeritud ja õnnelikud maaklerid on paremad teenusepakkujad enda klientidele ja oma meeskonnaliikmetele. Kinnisvaramaakleri amet on pingeline, vastutusrikas ja seotud suurte summadega, mis igaühele ei sobi. Skanton Kinnisvara jaoks on väga tähtsal kohal algusest peale olnud kvaliteetne meeskond. Võtmesõnaks edukaks olemises ongi meeskonnatöö.

Kinnisvaraturule sisenedes häiris meid tõsiselt asjaolu, et maakleritena võivad tegutseda inimesed, kellel puudub tööks vajalik väljaõpe ning kellel ei ole kutselise maakleri tunnistust. Kuna kinnisvaraturg on viimastel aastatel olnud ülimalt aktiivne, siis on see tahes või tahtmata endaga kaasa toonud uusi väikeseid ühe või paari inimesega kinnisvara ettevõtteid. Enamikel neist aga puuduvad kahjuks kogemused, adekvaatne turuinfo ja teadmised ning see omakorda viib alla teenuse kvaliteedi. Maakleri amet ei piirdu vaid objekti tutvustamisest kliendile, stiilis teen ukse lukust lahti ja las klient ise tutvub, vaid ka tehingute korrektne ja edukas sooritamine, dokumentide ettevalmistamine ja seadusandlusega kursis olek on väga oluline.

Samuti on reguleerimata ja puudub Eestis ühtne teenushind maakleritööle. Üldjuhul lepib maakler kliendiga kokku teenuse hinna, mis üldjuhul jääb vahemikku 3-5% objekti müügihinnast. Kahjuks aga kohtab turul üksiküritajaid ja „isehakanud” maaklereid, kes pakuvad enda teenust oluliselt soodsamana. See tekitab turul ja klientidel arusaamatusi ning eeldatakse, et suuremad ning kvaliteetsemad kinnisvarabürood võiksid pakkuda teenust samuti odavamalt. See omakorda aga viiks teenuste kvaliteedi alla, sellisel juhul ei saa klientidele pakkuda eksklusiivsemat ja professionaalsemat lähenemist ning kokkuvõtteks jääb soovitud tulemus müüjatel saavutamata.

Kinnisvaramüüjad ja ostjad on muutumas üha teadlikumaks ning nõudlikumaks nii kinnisvarateenuse kui kinnisvara esitluse osas. Klientide jaoks on alati olnud oluline, et maaklerid tunneksid väga põhjalikult seadusandlust, mis on seotud kinnisvaratehingutega, mistõttu koolitame Skanton Kinnisvaras pidevalt enda meeskonnaliikmeid ja oleme seadnud eesmärgiks kõikidel meie maakleritel läbida kutseeksam. Seeläbi on meil olnud kergem turule siseneda, pakkudes kõrgklassi nõudmistele vastavat teenust tavaklientidele keskmisest soodsama hinnaga.

Turule tulekul on kaasa aidanud lisaks tugeva kaubamärgi loomine ja maakleritele väga hea töökeskkonna loomine ning konkurentsivõimeline tasustamissüsteem. Täna võime kindlalt väita, et meie meeskonnas töötavad oma ala professionaalid ning oleme parima vaatega kinnisvarabüroo Tallinnas. Suurepärane töökeskkond innustab maaklerit oma tööd armastama ja panustama ettevõtte arengusse.

Meie eesmärk olla nähtav ja kättesaadav kliendile, rõhudes oma töös pigem kvaliteedile kui kvantiteedile ning see ei ole jäänud märkamatuks ka meie klientidele ja koostööpartneritele.

Aasta jooksul on kasvanud välja koostöö kõigi suuremate pankade, notaribüroode, rohkete kinnisvaraomanike ja ehitusettevõtjatega. Lühikese aja jooksul on Skanton Kinnisvara lisatud suuremate pankade koostööpartnerite nimistusse, kust leiab vaid suurimate kinnisvarabüroode nimesid. Head koostööpartnerid aitavad Skanton Kinnisvaral pakkuda klientidele tervikteenust.

Olles täna saavutanud tugeva positsiooni teiste tuntud kinnisvarabüroode kõrval, on meie visiooniks veelgi jõulisemalt kanda kinnitada Eesti kinnisvaraturul. Lähiajal oleme planeerinud kaasata enda meeskonnaga liituma uusi kvalifitseeritud kinnisvaramaaklereid, luua eraldi äripindade osakond, kes tegeleks äripindade ostu-müügi-üüri organiseerimisega ning investeeringutega, ja tugevdada Skanton Kinnisvara Tartu büroo meeskonda. Tulevikku vaadates ei ole ka hindamisteenuste osakonna loomine kauge unistus.

Toetudes ettevõtte põhiväärtustele ning tõekspidamistele kasvame sammhaaval ning see loob eelduse ettevõtte püsimiseks ja kasvamiseks pikas perspektiivis.

Lars Teas
Tegevjuht / Kutseline maakler (KKM 120606)
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige