Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

2016 a. III kvartali ja 6 kuu konsolideeritud vahearuanne (auditeerimata)

21.11.2016 Tõnu Toompark

2016. aasta kolmandas kvartalis jätkas AS Pro Kapital Grupp oma suurima arendusprojekti, Tallinnas asuva T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse ehitustöid ning samuti aktiivseid üüriläbirääkimisi mitmete kohalike ja välismaiste jaekaubandusettevõtetega. Allkirjastati ka projekti finantseerimise leping kogumahus 65 miljonit eurot juhtiva rahvusvahelise rahastusplatvormiga TSSP. Ettevõte jätkas samuti arendustegevusega Riias Kliversala elamuarendus-projektis, Šaltinių Namai kvartalis Vilniuses ning Tondi Elukvartalis Tallinnas.

Vilniuses on vahearuande avaldamise ajaks ehitatavas K4-1 hoones klientidele üle antud 33 korterit 44-st, kolme osas on protsess veel käimas. Jätkusid ka projekteerimistööd 2. etapi elamuhoonetele ehitusloa taotlemiseks, kus vahearuande avaldamise ajaks on sõlmitud 33 reserveerimiskokkulepet.

Tondi Elukvartali projektis Tallinnas on vahearuande avaldamise ajaks kolm hoonet valminud ning asjaõigus-lepingutega on klientidele üle antud 71 korterit 93-st. Neljandas hoones on sõlmitud 7 eelmüügilepingut 31-st korterist. Lõppesid Tondi 53 kinnistul asuva ajaloolise kasarmuhoone renoveerimistööd ning alates 1.septembrist asub valminud hoones AS Pro Kapital Grupi peakontor. Jätkati projekteerimistöödega veel kahe kasarmuhoone renoveerimiseks nii kontori- kui eluhooneteks. 1. novembril, aruandeperioodi järgselt, alustas ettevõte Kalasadama ümbruse ala arhitektuurivõistlusega, mille tööde esitamise tähtaeg on 1. veebruar 2017. Vastavalt juunikuus kehtestatud detailplaneeringule on Ettevõttel õigus rajada alale kokku 6-18 elamuhoonet brutomahuga kuni 38 300 m2, rekreatsioonialad, rannapromenaad ning restorani- ja jahtklubihoone.

Riias, Kliversala arendusprojektis, on 47 korteriga elamu ehitustöödega alustatud ning vahearuande avaldamise ajaks on sõlmitud eelmüügilepingud 7 korterile. Jätkusid ka Tallinase elamuehitusprojekti projekteerimistööd.

Aruandeperioodil viis Ettevõte läbi kaks võlakirjaemissiooni etappi emiteerides võlakirju kokku väljalaskehinnaga 16 003 059 eurot. Emissioonist laekuvate vahenditega finantseeritakse peamiselt Ettevõtte arendusprojekte.

Aruandeperioodil oli Ettevõtte käive 16,2 miljonit eurot ehk 2015. aasta sama perioodi 12,9 miljoni euro käibega võrreldes 25% võrra suurem. Käive suurenes kinnisvaramüügi segmendis. Antud ärisegmendi käive sõltub uute hoonete valmimisest, kuna müügitulu kajastatakse asjaõiguslepingute sõlmimise hetkel. Brutokasumi suurenemine mõjutas positiivselt ka ärikasumit. 2016. aasta üheksa kuu puhastulem jäi negatiivseks suurte finantskulude tõttu, kuid 2016. aasta üheksa kuu puhaskahjum 2,4 miljonit eurot oli 16% võrra väiksem kui 2,8 miljonit eurot eelmise aasta samal perioodil.

Ärikasum suurenes üheksa kuu jooksul võrdlusperioodi suhtes 1,5 miljoni euro võrra (165%) ning moodustas kasumi 0,6 miljonit eurot (2015 9 kuud: 0,9 miljonit eurot ärikahjumit). Kolmanda kvartali ärikasum oli 1,8 miljonit eurot (2015 3. kv. 0,5 miljonit eurot kasumit). Puhaskahjum vähenes üheksa kuu jooksul võrdlusperioodi suhtes 0,4 miljoni euro võrra (16%), moodustades kahjumi 2,4 miljonit eurot (2015 9 kuud: 2,8 miljonit eurot kahjumit). Kolmanda kvartali puhaskahjum oli 0,8 miljonit eurot (2015 3.kv: -1,3 miljonit eurot)

Tootjahinnaindeks oktoobris tõusis

21.11.2016 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2016. aasta oktoobris võrreldes septembriga 1,6% ja võrreldes eelmise aasta oktoobriga 0,8%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas oktoobris eelmise kuuga võrreldes keskmisest enam hindade tõus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning kütteõlide tootmises, samuti hindade langus elektroonikaseadmete tootmises ja puidutöötlemises.

2015. aasta oktoobriga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus kütteõlide ja elektroonikaseadmete tootmises, samuti hinnalangus mäetööstuses.

**Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, oktoober 2016**
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Oktoober 2016 – september 2016, %	Oktoober 2016 – oktoober 2015, %
KOKKU	1,6	0,8
Töötlev tööstus	0,6	1,3
Mäetööstus	1,1	-12,4
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	13,8	1,6
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	3,4

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2016. aasta oktoobris võrreldes septembriga 1,7% ja võrreldes 2015. aasta oktoobriga 2,6%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusis oktoobris keskmisest enam naftasaaduste, elektrienergia ja põllumajandussaaduste hind, samas langes turbatoodete, mootorsõidukite osade ja lisaseadmete ning puittoodete hind.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2016. aasta oktoobris võrreldes septembriga 1,1% ja võrreldes 2015. aasta oktoobriga 0,9%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusis oktoobris keskmisest enam elektrienergia, naftasaaduste ja keemiatoodete hind, langes pabertoodete, põllumajandussaaduste ja väärisesemete ning muude toodete hind.

Statistika aluseks on küsimustikud „Tootjahind”, „Ekspordihind“ ja „Impordihind“, mille esitamise tähtaeg oli 6.11.2016. Statistikaamet avaldas tootjahinnaindeksite kuukokkuvõtte üheksa tööpäevaga. Statistikatööde „Tööstustoodangu tootjahinnaindeks“, „Ekspordihinnaindeks“ ja „Impordihinnaindeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet nende statistikatööde tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Baltic Horizon Fund osakuomanike üldkoosoleku protokoll

21.11.2016 Tõnu Toompark

Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS avalikustas Baltic Horizon Fund 11. novembril 2016 toimunud osakuomanike üldkoosoleku protokolli. Protokoll on leitav Baltic Horizon Fund koduleheküljel siin http://www.baltichorizon.com/general-meetings/. Üldkoosoleku protokoll on lisatud ka käesolevale teatele manusena.

Baltic Horizon Fond on registreeritud avalik kinnine investeerimisfond ja Baltic Horizon Fondi osakutega alustati Nasdaq Balti fondinimekirjas kauplemist 6. juuli 2016. Fondi börsitähis (ticker) NASDAQ Tallinna börsil on NHCBHFFT.

Fondivalitsejaks on Northern Horizon Capital AS, mis omab alternatiivfondide fondivalitseja litsentsi. Nii Fondi kui ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

RKASi nõukogu kinnitas lähiaastate strateegia

21.11.2016 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogu kiitis 17. novembril toimunud koosolekul heaks ettevõtte strateegia aastateks 2017-2020.

RKASi tegevusmaht kasvas ajavahemikul 2011–2015 märkimisväärselt: 2015. aasta lõpus hallati kolm korda rohkem hooneid kui 2011. aasta alguses, samuti on sellega seoses kolmekordistunud rahaliselt mõõdetavad tulud ja kulud.

RKASi nõukogu esimehe Tarmo Porgandi sõnul tulenes vajadus uuendatud strateegia järele ühelt poolt kiirest mahukasvust, kuid vähemalt samal määral ka turuarengutest ning klientide ootustest. Uus strateegia rõhutab tegevusefektiivsust, kliendisuhtlust ja teenusekesksust.

Riigi üldises kinnisvarastrateegias nähakse ette üleminek kinnisvara detsentraliseeritud valitsemiselt terviklikule juhtimissüsteemile, mis võimaldab kinnisvarakeskkonna tõhusamat korrashoidu ja arendust. Tervikliku kinnisvarakorralduse eesmärk on saavutada ja säilitada kulude mastaabiefekt, majanduslikult paremini põhjendatud otsused piiratud ressursside tingimustes. Strateegiast lähtudes antakse valdav osa riigi kinnisvarast üle RKASile, kes suudab seda kompetentsikeskusena hallata ja arendada läbipaistvamalt ja tõhusamalt ning korraldada mittevajaliku kinnisvara võõrandamise.

Riigi kinnisvarategevuse strateegiast lähtudes on RKASi kui riigi kinnisvaraalase kompetentsikeskuse strateegia aastateks 2017–2020 sõnastatud alljärgnevalt.

Jätkuva tsentraliseerimise ja tõhusa töökorralduse abil säilitada ja suurendada kinnisvara korrashoiu kulude mastaabisäästu.
Hoida ja arendada kompetentse, et optimeerida riigi kasutuses olevat kinnisvara nii haldusalade kui ka geograafiliste asukohtade kaupa.
Viia lõpule üüripinna kui RKASi põhiteenuse kirjeldamine. Luua riigiasutuste ülesandeid ja funktsioone arvestavad teenuste ja toodete paketid koos läbipaistva ja arusaadava hinnastamismudeliga.
Tagada valmisolek arendada kinnisvarakeskkonda dünaamilistest nõudmistest lähtuvalt, sh arvestades nüüdisaja energiatõhususe, keskkonnasäästlikkuse ja kasutajasõbralikkuse aspekte.

„Uus strateegia aitab kaasa riigi kinnisvara juhtimise ühtsesse mudelisse koondamise jätkumisele, et sel viisil leida võimalusi optimeerimiseks, kulude pikaajalisemaks planeerimiseks ning vara heakorra ja väärtuse säilitamiseks ning kasvuks,“ lisas Porgand.

Äsjailmunud käsiraamat loob selgust peatselt kehtima hakkavas uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses

21.11.2016 Tõnu Toompark

2018. aasta alguses jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Uus seadus kaotab elamute haldamisega tegelevad ühisused ja loob seaduse jõuga ühistud kõikidesse kortermajadesse. Üleminek tänaselt regulatsioonilt saab üsna kindlasti olema vaevaline.

„Värske käsiraamatu „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus“ eesmärk on pakkuda praktilist nõu, mis aitaks luua korteriühistud neis hoonetes, kus seda veel ei ole,“ selgitas käsiraamatu autor Evi Hindpere. „Lisaks võib olla olemasolevate korteriühistute puhul vaja muuta põhikirja või ühistu juhtimise praktikat, et see oleks kooskõlast uue seaduse normidega.“

Käsiraamat „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus“ on suunatud nii korteriomanikest korteriühistu liikmetele kui ühistu juhtidele.

„Oleme käsiraamatus toonud välja igapäevased situatsioonid, mis tekitavad ühistu liikmete seas probleeme ja andnud neile läbi praktiliste näidete lahendused. Eraldi oleme esile tõstnud muudatused, mida toob endaga kaasa uue seaduse jõustumine 2018. aastal,“ tutvustas Evi Hindpere trükise sisu.

Korteriühistu juhtidele on abivahendina toodud välja nii ühistu juhtimise parim praktika ja selles asetleidvad muudatused. Täiendavalt on käsiraamatu lisades igapäevased näidisdokumendid – näiteks volikirja, protokollide, koosoleku kutsete jms näidised.

Käsiraamatu autor jurist Evi Hindpere on mitme kinnisvaravaldkonna käsiraamatu autor. Lisaks on Evi Hindpere Kinnisvarakooli tunnustatud koolitaja.

Värske käsiraamat „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“ on saadaval Kinnisvarakooli e-raamatupoes ja kõikides suuremates raamatukauplustes üle Eesti.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Faktid käsiraamatu kohta

Pealkiri: „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“
Autor: Evi Hindpere, Raid & Ko jurist ja koolitaja
Maht: 320 lehekülge
ISBN 978-9949-9655-5-7
Käsiraamatu sisukord ja eessõna (pdf-failina)
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

Lisainfo

Kirjastaja
TÕNU TOOMPARK
Kinnisvarakool OÜ
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus

Baltic Horizon fondi täiendavate osakute pakkumine Taanis

21.11.2016 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) kui Baltic Horizon Fond (Fond) fondivalitseja teavitas 8. novembril 2016 kuni 37 131 000 uue Fondi osaku täiendava avaliku pakkumisest. Fondi uute osakute arv võib suureneda veel 22 279 000 võrra, s.t. kuni 59 410 000 uue osakuni (Uued Osakud), kui Fondivalitseja otsustab kasutada Suurendamise Võimalust (inglise keeles Upsizing Option).

Fondivalitseja teatas samuti, et avalik pakkumine koosneb pakkumisest jaeinvestoritele Eestis, Rootsis, Soomes ja Taanis (pärast vastava loa saamist) ja pakkumisest institutsionaalsetele investoritele.

Fondivalitseja informeerib käesolevaga, et Taani Finantsjärelevalveasutus väljastas 18. novembril 2016 Fondivalitsejale loa pakkuda Uusi Osakuid Taani jaeinvestoritele.

Fondivalitseja omab alternatiivfondide fondivalitseja litsentsi. Nii Fondi kui ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

Linn kavandab oluliste teerajatiste ehitamist

18.11.2016 Tallinn.ee

Teede ja tänavate valdkonna investeeringuteks kavandatakse Tallinna järgmise aasta eelarves 51 773 180 €; välisrahastusega teede ja tänavate rekonstrueerimiseks on kavandatud 25 008 780 €, millest Reidi tee ehituse alustamiseks 9 435 069 €, Haabersti ristmiku rekonstrueerimiseks 6 505 410 € ja Gonsiori tänava rekonstrueerimiseks 5 167 800 €.

Vanasadama ja kesklinna vahelise liikluskeskkonna arendamise projekteerimistöödeks on eelarves kavandatud 1 003 300 € ning kergliiklusteede rajamiseks 2 897 201 €. „2017. aastal valmib kergliiklustee raudteetammil Ehitajate teest Stroomi rannani, Paldiski maantee kergliiklustee Tähetorni tänavast Järvekalda teeni ja Ülemiste järve liikumisrada Tartu maantee ääres Lennujaama teest Vana-Tartu maanteeni. Samuti alustatakse Viljandi maantee kergliiklustee projekteerimist (Pärnu maanteest Valdeku tänavani) ja Vana-Kalamaja tänava rekonstrueerimistööde projekti koostamist,“ ütles abilinnapea Kalle Klandorf.

Linna vahenditest teostatakse järgmisel aastal teede ja tänavate kapitaalremonti ja rekonstrueerimist kokku summas 20 600 000 €. Töid on plaanis Suur‑Sõjamäe tänaval (Kesk ‑Sõjamäe tn – J. Smuuli tee), Vesivärava tänaval (Poska tn – Narva mnt), Tondi tänaval (Kotka tn – Linnu tee), Õie tänaval (Valdeku tn – Vabaduse pst), Kuldnoka, Juurdeveo jt tänavatel, Vabaõhumuuseumi ja Vabaõhukooli teel, rajatakse Kiili tänav (A. H. Tammsaare tee – Vaablase tn) ja Kalevi staadioni juurdepääsutee koos parklaga ning Vilde tee ja Akadeemia tee ühendustee. Kavas on rekonstrueerida Nõmme keskuse ristmik ja jätkata kvartalisiseste teede remonttöödega linnaosades.

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Kolmapäeval tutvustatakse Emajõe kallasraja eskiisi

18.11.2016 Tartu.ee

Kolmapäeval, 23. novembril kell 17 oodatakse tartlasi raekoja saali, kus OÜ KINO maastikuarhitektid tutvustavad Võidu silla ja Karlova sadama vahelise Emajõe kallasraja eskiisi.

„Koos tulevase promenaadi ja kergliiklusteega on linnal kavas korda teha kogu kaldaala. Maastikuarhitektide pakutud lahendus muudab kogu kaldapealse atraktiivseks puhkealaks ja väärtustab Tartu üht olulisemat sümbolit – Emajõge,“ ütles linnapea Urmas Klaas, kes kutsus huvilisi kuulama ja kaasa mõtlema.

Võidu sillast Karlova sadamani kulgeva kallasraja/kergliiklustee eskiislahenduse koostajad on kallaste mugavaks kasutamiseks välja töötanud 17 erinevat tüüpi kaldalahendust, mis kõik soodustavad erineval moel inimese otsesuhtlust jõega. Eskiislahenduses pakutakse välja erinevaid jõeni viivaid treppe, terrasse ja astmestikke, loodusliku haljastusega kaldapealsed vahelduvad sadama- ja rannaaladega, ette on nähtud pikniku- ja puhkekohad, mitmed põnevad välieksponaadid ja ratturite tarvis teeninduspunktid. Samuti on planeeritud koht tulevasele jõeturule.

„Jõeääre mõtestamisega soovisime saavutada võimalikult väheste takistustega kallasrada, mis on ennekõike hea ruumikvaliteediga ja köidaks võimalikult paljusid inimesi, sest mida rohkem kasutajaid, seda turvalisem ja mõnusam keskkond on,“ kommenteeris Karin Bachmann OÜst KINO maastikuarhitektid.

Tallinnas toimub laupäeval elamumajanduskonverents

18.11.2016 Tallinn.ee

Homme, 19. novembril toimub Mustamäe kultuurikeskuses Kaja (E. Vilde tee 118) neljas Tallinna elamumajanduskonverents.

Seekord on konverentsi teemadeks korterelamute turvalisus ning ohutu ja säästlik elamu. Räägitakse rõdude turvalusest, turvakaamerate soetamisest ja paigaldamisest, gaasikütteseadmetest tulenevatest ohtudest ja korterite ventileerimisest. Registreerimine algab kell 11.30 ning konverents juhatatakse sisse kell 12.

Konverentsil esinevad ettekandega Tallinna Tehnikaülikooli emeriitprofessor Karl Õiger, Tehnilise Järelevalve Ameti peadirektori asetäitja Kaur Kajak, Tallinna Tehnikakõrgkooli ehituseaduskonna lektor, energiatõhususe spetsialist Anti Hamburg, Kristiine linnaosa vanema asetäitja Raivo Tammus ja KÜ Õismäe tee 124 juhatuse liige Arvo Allev. Konverentsi juhatavad abilinnapea Eha Võrk ja Põhja-Tallinna linnaosa vanem Raimond Kaljulaid. Ühtlasi autasustatakse konverentsil parimaid projektis „Roheline õu“ osalenud korteriühistuid.

„Elamumajanduskonverentsil on olnud alati palju osalejaid,“ tõdes abilinnapea Eha Võrk. „See näitab, et meie poolt välja pakutud teemad kõnetavad korteriomanikke.“ Võrgu sõnul peegeldab elanike eluolu Tallinna kui terviku eluolu. „Linn algab ju kodust,“ rõhutas Võrk. „Elamumajanduskonverentsidest on kujunenud mõtete ja kogemuste vahetamise koht, kus saavad kaasa rääkida nii korteriomanikud, ühistute juhid kui oma ala spetsialistid.“

Mitme kinnisasjaga korteriühistud peavad valmistuma muudatusteks

18.11.2016 Tallinn.ee

Mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistud, kes soovivad jätkata sama ühistu tegevust ka alates 2018. aastast, peavad selleks aegsasti üldkoosoleku läbi viima.

Sellel koosolekul peab viibima notar ning seetõttu tuleb enne koosoleku väljakuulutamist koosoleku aeg notariga kooskõlastada.

Korteriühistuseaduse § 172 alusel peavad mitme kinnisasja baasil loodud ühistud hiljemalt 2016. aasta 31. detsembriks esitama mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri pidajale tegevuse jätkamise avalduse. Avaldusega koos tuleb registrile esitada otsuse teinud üldkoosoleku notariaalselt tõestatud protokoll.

24/11/2016 toimub koolitus “Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt”

18.11.2016 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 24/11/2016 kinnisvarakoolitus Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt. Koolituse viib läbi kohtutäitur Mati Kadak.

Kinnisvarakoolituse „Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt“ eesmärk on anda põhjalik ülevaade kohtutäituri tegevusest kinnisvara realiseerimisel täitemenetluse protsessis, kinnisvara enampakkumisest ja kanalitest, mille kaudu kohutäiturid kinnisvara müüvad. Samuti annab koolitus soovitusi ja nõuandeid täitemenetluse enapakkumisetel osalemiseks.

Koolitus annab teadmised kohtutäituri tööst ja täitemenetlusest, info kanalitest mille kaudu saab osta enampakkumisel olevat vara, konkreetseid nõuandeid, kuidas saavad maaklerid müüa enampakkumisel olevat vara ning arusaama probleemidest, mis võivad täitemenetluses oleva varaga kaasa tulla.

Koolitus “Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt” toimub neljapäeval 24/11/2016 kell 10:00-15:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Rikkaks üüriäris: kas omanik võiks tellida üürikorteri haldamise teenuse?

18.11.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Üürileandja peab otsustama, kas ta soovib üürikorteriga ise jännata või soovib ta leida teenusepakkuja, kes nii üürniku otsimise, üüriraha kogumise kui kõik muu seonduva.

Loomulikult ohverdab üürileandja, kes tellib üürikorteri valitsemise ehk haldamise teenuse sisse osa oma tootlusest, mille ta maksab teenuse osutajale.

Professionaalse üürikorterite valitseja kasutamise poolt räägib tema tõenäoline võimekus hoida korteris madalat vakantsust ja seeläbi kaotatud tootlus tagasi võita.

Professionaalsed üürikorterite valitsejad minimeerivad vakantsust kombineerides omavahel kõrgema hinnaga lühiajalist ja madalama hinnaga pikaajalist väljaüürimist.

See võib (aga ei pruugi) tähendada seda, et tootlus on pikaajalisest väljaüürimisest isegi kõrgem.

Ühtki tootluse garantiid üürikorterite valitsejad üürileandjatele reeglina ei anna. See tähendab, et kui üürikorteri valitsemise teenuse pakkujal ei õnnestu korterisse üürniku leida, ei saa tulu ka üürikorteri omanik.

Nii peab üürileandja tegema valiku oma vaba aja ja iseseisva töö ja vaevanägemisega teenitava võimaliku lisakasumi vahel.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Baltic Horizon Fondi osaku hind täiendaval avalikul pakkumisel

17.11.2016 Tõnu Toompark

Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS teatas 08. novembril 2016 börsile Finantsinspektsioonis avaliku pakkumise ja noteerimisprospekti registreerimisest kuni 31,131,000 uue Baltic Horizon Fondi osaku pakkumiseks. Fondi uute osakute arv võib suureneda veel 22,279,000 võrra, s.t. kuni 59,410,000 uue osakuni (Uued Osakud), kui Fondivalitseja otsustab kasutada Suurendamise Võimalust (inglise keeles Upsizing Option).

Vastavalt prospekti tingimustele on Uute Osakute hind võrdne Fondi osaku puhasväärtusega seisuga 31. oktoober 2016 kuid mitte rohkem kui 1.37 eurot Uue Osaku kohta. Baltic Horizon fondi osaku puhasväärtus 31. oktoobri 2016 seisuga on 1.3456 eurot. Seega on Uute Osakute hind 1.3456 eurot osaku kohta. Uute Osakute pakkumise hind on võrdväärne nii jaeinvestoritele kui ka institutsionaalsetele investoritele.

Fondivalitsejaks on Northern Horizon Capital AS, mis omab alternatiivfondide fondivalitseja litsentsi. Nii Fondi kui ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimine praktikas – juhatuse õigused, kohustused ja vastutus

Eesti Omanike Keskliidu ühisavaldus 15.11.2016 üldkoosolekul

17.11.2016 Tõnu Toompark

Eesti Omanike Keskliit soovib parlamendierakondadele jõudu ja koostöömeelt uue valitsuse moodustamisel ja Eestile uute eesmärkide seadmisel. EOKL on ligi 64 000 omanikku esindav vabaühendus, kes leiab, et uus valitsus peaks arvesse võtma alljärgnevat viit seisukohta:

1. Kodualuse maamaksu vabastus säiligu

Maamaks tervikuna ei tohi hüppeliselt tõusta maa korralise hindamise tulemusena. Eesti koduomanike kulutused on aasta-aastalt märkimisväärselt tõusnud, eelkõige aktsiiside kasvu tõttu. Eesti kodud ja vananev elamufond vajavad suuri investeeringuid, mistõttu ei ole vastuvõetav täiendavate varamaksude planeerimine.

2. Elamute renoveerimistoetused kasvagu

Energiamajanduse arengukavaga on eesmärgiks seatud elamistingimuste parandamine 40% ulatuses aastaks 2030, kuid planeeritud toetusvahendid 200 000 väikeelamu rekonstrueerimiseks on ebapiisavad. Rahvusvahelised uuringud näitavad, et paljudes meie majapidamistes puudub elementaarne veevarustus ja kanalisatsioon ning küttekolded vajavad tulesurmade vältimiseks renoveerimist.

3. Üüriõigus tuleb kaasajastada

Praegu kehtiv üüriseadustik aastast 2002 ei taga vaba turu toimimist, kuna on liiga imperatiivne ning üürnike poole kaldu. See ei soodusta üürielamufondi kasvu. Riik ei peaks sekkuma üüriturgu riiklike üürimajade ehitamisega, vaid looma kohased ja paindlikud õiguslikud alused üürisuhetele.

4. Omandipiirangud tuleb õiglaselt hüvitada

Tuhanded maaomanikud peavad taluma enda maal erinevaid tehnorajatisi. Hoolimata Riigikohtu 2012. aasta otsustest, ei ole riik suutnud tänaseks määrata õiglast tasu talumiskohustuse eest. Talumistasud tuleb kiiremas korras seadusega kehtestada. Looduskaitseliste piirangute hüvitamiseks tuleb luua toimiv süsteem, et omanikud ei peaks ootama maade väljaostmist riigi poolt kuni 10 aastat. Õiguskantsleri hinnagul on mõlemad olukorrad põhiseadusvastased.

5. Rail Balticu rajamisel tuleb arvestada omanike huve

Tunneme suurt muret kavandatava Rail Balticu projekti osas. Suurlinnade vahelise kiirraudtee rajamisel tuleb arvestada maksimaalselt maaomanike ja -elanike huve. Tuleb rajada piisavad läbipääsuteed, et ei kahjustuks omandi majandamine ja kodudele juurdepääs ning Eestimaad ei poolitataks. Maade väljaostmisel tuleb pakkuda ausat hinda ja sundvõõrandamine peab olema kooskõlas põhiseadusega.

Kas enampakkumisel kinnisvara ostes saab üürnikust vabaneda?

17.11.2016 Tõnu Toompark

Kui mõtled kohtutäituri korraldatud enampakkumisel soodsa korteri, maja või äripinna osta, siis pead arvestama, et lisaks võlgnikule, kelle vara müüakse, on tihti pildil (ja reaalselt ostetava pinna peal) ka üürnikud.

Üürnikud võivad olla täiesti legaalsed ja turutingimustel kinnistu kasutajad. Samas kui juba kinnistu n.ö. haamri alla läheb, on pahatahtlik omanik tihti oma lähikondsete või käsilastega kinnistu kasutamiseks üürilepingu vormistanud ning mängitakse mängu, kus heas usus olev üürnik ei taha kuidagi Teie omandatud kinnistut vabastada. Viimasel ajal on enampakkumiselt ostetud kinnistute reaalse valduse kättesaamisega seotud raskustest meedias küllaltki palju juttu olnud. Tihti jääb aga ebaselgeks, mis õigused siis ostjale kehtivad ja kas puuküürniku saab välja tõsta või mitte.

Üürnikul on võimalus kinnistu vabastamist takistada

Esmapilgul on seaduse regulatsioon paljulubav – sundenampakkumise akt on enampakkumisel ostetud kinnisasja kõigi kasutajate suhtes aluseks valduse väljanõudmisel, s.t. väljatõstmiseks kohtutäituri poolt.

Kuna Eestis on üürnikusõbralik õiguskeskkond, on aga sama seadusega (täitemenetluse seadus) ettenähtud üürnikule õigus tema väljatõstmine vaidlustada kohtus põhjendusega, et üürnikul on kehtiv üürileping. Koos hagi esitamisega saab üürnik paluda ka hagi tagamist. Hagi tagamine tähendab väljatõstmise peatamist kuniks on lahendatud kohtuvaidlus. See tähendab Eesti oludes vähemalt ca 1,5 aastat.

Kehtivast üürilepingust niisama kergelt lahti ei saa

Kinnistu ostjale on siin oluliseks takistuseks üürilepingu ülemineku ja ülesütlemise reeglid. Võlaõigusseadus näeb ette (VÕS § 291 lg 1) üürilepingu ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel. Ostjal on õigus küll üürileping sellises olukorras üles öelda, kuid seda ühe olulise eelduse täitmisel – elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise (VÕS § 323 lg 1). Seda nõuet nimetatakse omavajaduseks. Riigikohus on rõhutanud, et omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks, s.h. situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Seega, kui endine omanik on sõlminud kinnistu kasutamiseks üürilepingu ning enampakkumisel kinnistu omandaja selle üürilepingu üles ütleb, saab üürnik sellele edukalt vastu vaielda. Seda põhjusel, et omavajaduse olemasolu peab kohtus tõendama uus omanik. Kuivõrd kohtuvaidluse tulemust ei saa ette ennustada, võib öelda, et kinnistu omandaja on siin selgelt nõrgemal positsioonil.

Arvestades kohtumenetluse aja- ja rahakulu on sundtäitmisel kinnistu ostmine seotud reaalse riskiga, et üürnikust enne üürilepingu lõppu lahti ei saagi. Praktikas on sõlmitud ka üürilepinguid, kus üür vastab igati turutingimustele, kuid on korraga eelmisele omanikule ette ära makstud.

Selline ebakindlus võib olenevalt konkreetsest olukorrast vähendada isegi hüpoteegi, kui ühe kõige kindlama tagatise väärtust. Lisaks mõjub see pärssivalt kinnisvarakäibele üldiselt. Selle olukorra saaks suhteliselt lihtsalt lahendada viisil, kus sundenampakkumiselt kinnistu ostnud isikule antakse seadusega tingimusteta õigus üürileping lõpetada – s.o. ilma omavajaduse tõendamise vajaduseta. Teine ja radikaalsem võimalus oleks üürilepingu automaatne lõppemine.

Ostueelne kontroll on ülioluline

Kokkuvõttes – kontrolli alati enne enampakkumiselt kinnistu ostmist, kas see on kellegi vahetus valduses ja kas on üürileping sõlmitud. Kui kasvõi ühele eelnimetatud küsimusele on vastus jaatav, kaalu tõsiselt, kas just selle objekti ost on põhjendatud.

Kui objekt on tõesti atraktiivne, kuid kellegi ebasoovitavas valduses, kaalu õigusnõustaja arvamuse küsimist. Hindama peab kinnistu valduse kättesaamise võimalusi ja vajadusel üürilepingu ülesütlemise õiguslikku perspektiivi.