Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Kas ja mis tingimustel saab võtta teise kodulaenu?

30.09.2016

SEB PankKodulaenu tähtaeg on üldjuhul väga pikk ning aja jooksul võib tekkida vajadus eluaset vahetada või soetada lisaks teine korter, näiteks töö leidmisel teises linnas, investeerimiseks või kolimisel maalt linna väikesesse eraldi korterisse.

Millega tuleb arvestada, kui on plaan taotleda lisaks teist eluasemelaenu?

Esimene küsimus: mida teha praeguse koduga?

Eluaseme vahetamisel tuleks esimese asjana analüüsida, mida on mõttekas teha praeguse koduga: kas müüa see ära või üürida välja. Otsus ei sõltu aga alati kliendi soovidest, vaid sõna võib sekka öelda ka pank – seda just juhul, kui eelmine kodulaen on veel tagasi maksmata, aga inimesed soovivad ka uue kodu soetamist laenuga finantseerida.
Laenu väljastamisel hindab krediidiasutus esmalt kliendi krediidivõimelisust.

Kui krediidivõimelisus pole piisav kahe laenu teenindamiseks, on tõenäoliselt uue laenu väljastamise tingimuseks olemasoleva kodu müümine.

Kodu vahetuse korral ei pea alati vana kodu enne ära müüma, kui uus soetatakse, vaid kokkuleppel pangaga on võimalik uue kodu finantseerimine ka enne olemasoleva kodu müüki. Sel puhul pannakse lepingusse periood, mille jooksul peab vana kodu olema müüdud ning kohustused panga ees tagastatud.

Teise kodulaenu võtmise riskid

Kui maksevõime on piisav, on võimalik aga olemasolev eluase ka alles jätta ning näiteks hoopiski välja üürida. Kuna tegu on pangale panditud varaga, on selle üürimiseks vajalik panga nõusolek.
Panga jaoks tähendab see riski, sest üürnikud ei pruugi olla heaperemehelikud, mistõttu tagatiseks oleva vara turuväärtus võib langeda. Üürimisel tuleks arvestada ka võimalusega, et kuna enam ei ole tegu teie enda eluasemega, võib krediidiasutus tõsta eluasemelaenu intressi. Lisaks peab korteri väljaüürimisel täpsustama Maksu- ja Tolliametist üüritulu saamise ning hilisema korteri müügiga kaasnevaid maksuaspekte.

Uus kinnisvara kui investeering

Sageli soovivad kliendid lisaks olemasolevale eluasemele soetada mõne kinnisvaraobjekti investeeringuks. Kui kinnisvara ostmist tahetakse finantseerida laenuga, soovib krediidiandja kindlasti teada objekti ostmise eesmärki.

Investeerimise eesmärgil soetatava kinnisvara laenul on üldjuhul kõrgem intressimäär ning suurem omafinantseeringu nõue – tavaliselt alates 40%-st.

Omafinantseeringu võib asendada ka pangale sobiva lisatagatisega. Sellisel juhul tuleb arvestada lisatagatise kindlustamisega kaasnevate kuludega.

Kaks kodulaenu kahe kodu ostmiseks

Praktikas on näiteid, kus klient soovib soetada teist kinnisvaraobjekti ning neist mõlemast saab tõesti tema kodu. Näiteks kui laenusaaja pere elab Tallinnas, aga ta ise asub tööle Tartusse. Nädalavahetused veedab laenusaaja Tallinnas pere juures, tööpäevadel viibib ta aga Tartus.

Sellises olukorras on pangad siiski klientidele väljastanud ka lisaks olemasolevale kodulaenule paralleelselt teise kodulaenu, millel on võrreldes investeerimise eesmärgil väljastatud laenuga madalam omafinantseeringunõue ning üldjuhul ka madalam intressimäär. Iga sellist olukorda analüüsitakse aga eraldi.

Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringu tasuvuse analüüs praktikas - Tõnu Toompark

Baltic Horizon Fund ja Leedu kinnisvaraarendaja Hanner uuendasid Vilniuse Europa ostu- ja ärikeskuse parkimismaja kaasomandi lepingut

30.09.2016

baltic-horizonVilniuse Europa ostukeskuse omanik Baltic Horizon Fund ning Europa ärihoone omanik Hanner uuendasid ühise parkimismaja kaasomandi lepingut. Eesmärk on muuta parkimisvõimalused oluliselt paremaks kõikidele Europa keskuste külastajatele ja töötajatele.

Kokkulepe tähistab märkimisväärset muutust naabrite vahelistes suhetes. Ühes kaasomandi lepingu uuendamisega allkirjastasid naabrid kokkuleppe lõpetada kõik ajaloolised parkimismajaga seotud vaidlused ning kohtu kaasused. Lisaks allkirjastati leping professionaalse parkimismajade haldaja ADC-ga kelle ülesandeks jääb paigaldada uus täiustatud elektrooniline parkimissüsteem, mis aitab pakkuda modernset ning mugavat parkimisteenust kõigile külastajatele.

Baltic Opportunity Fund omandas Europa ostukeskuse Vilniuses 2015. aasta märtsis. Baltic Horizon ühines Baltic Opportunity Fundiga 2016. aasta juunis pärast edukat kapitalikaasamist.

Baltic Horizon Fund on Eesti Finantsinspektsioonis registreeritud lepinguline kinnisvarafond mille osakutega alustati Nasdaq Balti fondinimekirjas kauplemist 6. juulil 2016. Fondi börsitähis (ticker) on NHCBHFFT.

Miks on kasulikum üürida korterit maakleri abiga

30.09.2016

Domus KinnisvaraKinnisvarafirmad puutuvad tihti kokku olukordadega, kus omanikud arvavad, et maakleri osaluseta üürivad nad oma korteri välja kiiremini ja soodsamalt, kuna kinnisvarafirma kaudu korterit üürides tuleb tasuda korraga esimese kuu üür, tagatisraha ning maakleri vahendustasu.

Antud artiklis toon välja riskid, mis võivad tekkida korteri vahenduseta väljaüürimise puhul ja kuidas võib pädev kinnisvarafirma kaitsta omaniku huve ning aidata neid riske ennetada.

Üheks peamiseks põhjuseks, miks korteri omanik keeldub maakleri teenusest on lootus, et korter võetakse kiiremini üürile, kui kuulutuses on märgitud „otse omanikult” ning üürnik peab vähem maksma. See võib küll tõsi olla, kuid otse omanikult soovivad korterit üürida need, kes üritavad hoida kokku maakleritasu pealt ning need, kes mingitel isiklikel põhjustel ei taha vastata küsimustele, mida me esitame kontrollimise käigus. Nii ongi võimalik, et korteri omanik leiab üürniku nädal või kuuga, kuid kas ta saab ka kindel olla, et see üürnik on hoolas, distsiplineeritud ning hakkab õigeaegselt tasuma üüri?

Muidugi ei saa seda keegi, ka maakler, garanteerida. Inimeste tundmine tuleb aga kogemuse pealt. Maakler, kes on aastaid turul töötanud ning puutub igapäevaselt kokku erinevate inimestega – nii üürnike kui ostjate ja lihtsalt huvitatutega – saab siin olla suureks abiks. Suheldes tulevase üürnikuga, saab maakler infot, mis võimaldab hinnata inimese maksevõimekust või teha täiendavaid päringuid kasutades nii avalikke ja riiklikke registreid, kui ka erasektori krediidi- ja võlgnike registreid.

Ühtlasi kontrollib maakler isikut tõendavaid dokumente ning tegeleb üürilepingu koostamisega. Muidugi võib tänapäeval leida internetist erinevate lepingute näidiseid, kuid meie meeskonnas töötavad kogenud juristid, kellega me igapäevaselt konsulteerime erinevate lepingutega seotud küsimustes. Me teame kõiki lepingu nüansse ning kindlasti selgitame kõiki lepingu punkte mõlemale poolele, et nii üürnikul kui omanikul oleks ühtemoodi selge arusaam üüritehingust tulenevate kohustuste, õiguste ja vastutuste kohta.

Lisaks anname ka konsultatsioone küsimustes, mis puudutavad kummagi poole õigusi ja kohustusi. Reeglina just need tegevused hirmutabvadki kinnisvarafirmadest eemale ebaausaid ja pahauskseid üürnike. Teiselt poolt, kui üürnik on valmis maakleriga koostööd tegema, siis kõneleb see ka tema tõsimeelsusest ja maksevõimest. Just selliseid üürnike tahavadki ju oma kortereid väljaüürivad omanikud, kas pole nii?

Maakleri abiga saad kindlustunde, et sinu kinnisvara läheb usaldusväärse ning maksejõulise üürniku kasutusse ning kogu protsess sujub tõrgeteta.

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Majanduskasvu eeldus on targad investeeringud

30.09.2016

SEB PankEesti majanduskasvu on viimastel aastatel pidurdanud investeeringute vähenemine. Sellest hoolimata, oleme võrreldes teiste Euroopa Liidu liikmesriikidega, üks suurimates investeerijatest.

Eesti on olnud üks Euroopa liidu aktiivseimatest investeerijatest

Analüüsides riigi majanduskasvu komponentide lõikes, on üks olulistest näitajatest investeeringute osatähtsus sisemajanduse kogutoodangus. Suured investeeringud viitavad enamasti majanduse kiirele arengufaasile. Panustades raha kinnisvara-, sh elamuehitusse, parandatakse inimeste materiaalset elujärge. Ettevõtete investeeringud tõstavad aga tootmisvõimsust või tehnoloogilist taset, mis suurendab riigi majanduskasvu potentsiaali järgnevatel aastatel.

Eesti on Euroopa liidu liikmesriikide seas olnud traditsiooniliselt üks kõige aktiivsematest investeerijatest. Aastatel 2006-2007 ja 2012-2013 oli Eesti investeeringute osatähtsuse SKP-sse kogu EL suurim. Ka eelmisel aastal, kui investeeringud 2014. aastaga võrreldes vähenesid, jagasime selle indikaatori põhjal neljandat kohta Rootsiga – riigiga, kus oli samal ajal käimas aastakümnete suurim ehitusbuum. Kui EL-is on investeeringud läbi aastate moodustanud keskmiselt 20% SKP-st, siis Eestis viimase 10 aasta keskmisena lausa 28%.

Alates 2013. aastast, on Eesti investeeringud hakanud aga vähenema, pidurdades seetõttu oluliselt ka majanduskasvu. EL-is tervikuna on investeerimisaktiivsus samal ajal olnud pigem kasvutrendis. Languse üks oluline põhjus on riigi ehitustellimuste kadumine. 2013. aastal jõudis lõpule EL struktuurivahendite seitsmeaastane periood, mille arvelt investeeringuid rahastati.. Hoogustunud elukondliku kinnisvara ehitus seda puudujääki täita ei suutnud. Tööjõukulude suurenemine ja kesised äritulemused on viimasel kahel aastal pidurdanud ka ettevõtete investeerimisjulgust. Kolmandaks võib investeeringute osatähtsuse vähenemist SKP-s pidada ka pikaajaliseks struktuurseks trendiks – mida paremaks muutub meie infrastruktuur ja tehnoloogiline tase, seda vähem on nende rajamiseks ja uuendamiseks vaja raha kulutada.

Investeeringud on kaldu ehituse poole

Pelgalt investeeringute üldnumbri põhjal majandusele hinnangut anda ei saa – väga oluline on vaadata ka investeeringute struktuuri. Näitena põhjustas 2006. ja 2007. aastal investeeringute suurt kasvu kinnisvarabuum, mis lõppes Eesti majanduse jaoks teadagi traagiliselt. Oleks kogu see raha suundunud betooni ja kipsplaadi asemel Eesti ettevõtete tootmisefektiivsuse, tehnoloogilise taseme ja tootearenduse parendamisse, elaksime ehk oluliselt jõukamas riigis.

Üllatavalt, ei ole viimase 10 aasta põhjal Eesti EL riikide seas esirinnas siiski elukondlikusse kinnisvarasse suundunud investeeringute, vaid hoopis muudele ehitistele ja rajatistele kulutamise poolest. Perioodil 2006-2015 suundus sinna 41% Eesti koguinvesteeringutest, EL 28 liikmesriigi seas oli vastav keskmine 28%. Tegemist ei ole vaid Eesti eripäraga, vaid see puudutab pea kõiki EL vaesemaid liikmesriike, kes on saanud struktuurifondide vahendeid kasutada oma infrastruktuuri arendamiseks. Kuivõrd suures ulatuses need investeeringud majanduse arengupotentsiaali on kasvatanud on muidugi debateeritav. Parematele transpordiühendustele või kvaliteetsemale energiavarustusele on numbriline hinnang võimalik omistada. Samas on odava raha abil tehtud ka investeeringuid, mida nappide maksutulude toel vaevalt kunagi ette oleks võetud.

Ehitusinvesteeringuid tervikuna vaadates ei saa samas öelda, et Eesti oleks kulutanud liialt “betoonile”. Kui EL-is on keskmiselt ehitusse suundunud 52% investeeringutest, siis Eestis 55%. Arvestades nigelamat algtaset on suuremad kulutused ka õigustatud. Eluasemeehitusse on Eestis liikunud vaid 14% investeeringutest, rikastes riikides nagu Soome või Saksamaa 27-28%. Madalad kulud elamuehitusele tunduvad olevat just Kesk- ja Ida-Euroopa riikide eripära, kus elanikkonnast suurem osa omab enda kodu, mitte ei üüri seda. Omaette küsimuseks jääb, kas investeeringute vähesuse põhjus on elanike vaesus või on oma kodu omavad inimesed sellesse investeerimisel säästlikumad, kui näiteks üürimajasid pidav kohalik omavalitsus.

Joonis 1. Eesti investeeringute struktuur aastatel 2006-2015, %.

Eesti investeeringute struktuur aastatel 2006-2015

Üle Euroopa liidu keskmise on Eestis tehtud investeeringuid masinatesse ja seadmetesse – 37% koguinvesteeringutest EL-28 30% vastu. Et keskmise Eesti ettevõtte tootlikkus jääb kaugele maha rikkamate põhjanaabrite vastavatest näitajatest, leidub siin tehnoloogia arendamiseks ruumi ilmselt küllaga. Kahjuks tuleb märkida, et põhiosas on suuremad investeeringud masinaparki tulnud transpordivahendite arvelt, mis andsid perioodil 2006-2015 koguinvesteeringutest 12%.

Protsendi võrra olid EL keskmisest kõrgemad investeeringud IKT vahenditesse, samuti muudesse seadmetesse ja masinatesse. Kiirelt arenenud Kesk-Euroopa riikides nagu Poolas ja Slovakkias on investeeringud muudesse masinatesse ja seadmetesse küündinud samal perioodil aga 30%-ni. Ühes valdkonnas jäävad Eesti investeeringud EL keskmisele ka selgelt alla – need on kulutused intellektuaalomandi, st erinevate litsentside, tarkvarade jm kasutamiseks. Ettevõtete IT-lahenduste kasutamise parandamist on peetud üheks lähiaastate prioriteetidest tootlikkuse suurendamisel.

Uue EL tõukefondide perioodi toel on lähiaastatel oodata riigi investeeringute suurenemist. Kuigi paremad maanteed ja renoveeritud koolid on kõigi huvides, on nendest saadav kasu mõõdetav pigem tunnetusliku heaolu, kui reaalse rahalise võiduna. Pikaajalist majandusarengut silmas pidades oleks märksa olulisem, et siinsed ettevõtted suudaksid kasutada kõrgtasemel tehnoloogiat ja tarkvaralahendusi. 1950ndatest pärit metallitöötlusmasinad võiksid rakendust leida muuseumis, mitte tööstusettevõttes. Kiire tööjõukulude kasv sunnib ettevõtteid paratamatult samme selles suunas astuma.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool: Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine praktikas

Nordecon ja Harmet panid nurgakivi moodulmajade tootmishoonele

30.09.2016

NordeconEile pandi nurgakivi Kumna külla OÜ Harmet moodulmajade tootmishoonele. 26 845 m² tootmishoone koosneb ühekorruselisest tootmispinnast, ühekorruselisest laopinnast ja kolmekorruselisest kontori- ja olmeruumide plokist.

Lisaks tootmishoonele ehitatakse välja vajalikud juurdepääsuteed ja platsid koos tehnovõrkudega. Harmet OÜ moodulmajade tootmishoone rajatakse Kumna külla Harku vallas aadressile Puussepa tee 4. Eesti suurimat moodulmajade tehast ehitab Nordecon koos tütarfirmaga Nordecon Betoon, tehas valmib juulis 2017. Hoone projekteeris Maru Ehitus.

Nordecon ja Nordecon Betoon sõlmisid 2016. aasta augustis osaühinguga ITT Capital lepingu Harku valda moodulmajade tootmishoone rajamiseks osaühingule Harmet. Lepingu kogumaht ületab 9 miljonit eurot, hinnale lisandub käibemaks. Ehitusmaksumusele lisaks investeerib OÜ Harmet uue tootmisüksuse käivitamiseks veel ca 5 miljonit eurot.

OÜ Harmet (www.harmet.ee) on 1992. aastal loodud Eesti üks suuremaid moodulmajade s.t hoone ruumelementide tootja, pakkudes terviklahendust alates projekteerimisest lõpetades hoone paigaldamisega. Harmetil on kokku kolm tehast: Sauel, Tutermaal ja Pärnus. Harmetis saab tööd üle 400 inimese. Lisaks eelpoolmainitud kolmele tehasele on tehas Paljassaares, kus tegutseb eriprojektidele spetsialiseerunud OÜ Harmet tütarettevõte OÜ Harmet Constructions.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2015. aasta konsolideeritud müügitulu oli 145,5 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 700 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ OMX Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringu tasuvuse analüüs praktikas - Tõnu Toompark

Augustis jaekaubandusettevõtete müügitulu kasv mõnevõrra kiirenes

30.09.2016

StatistikaametJaekaubandusettevõtete müügitulu suurenes 2016. aasta augustis eelmise aasta augustiga võrreldes püsivhindades 5%, teatab Statistikaamet. Kui juulis kasvas müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes 2%, siis augustis kasv mõnevõrra kiirenes.

2016. aasta augustis oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 561,9 miljonit eurot. Müügitulu kasvu kiirenemist mõjutasid tööstuskaupade kauplused, kus müük suurenes 2015. aasta augustiga võrreldes 15%. Müügitulu suurenes kõigil tegevusaladel. Enim suurenes müügitulu apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes, kus müük kasvas aastaga veidi üle viiendiku (21%).

Keskmisest enam suurenes müügitulu ka posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes (19%) ning majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes (17%). Augustis pöördus taas tõusule ka juulis mõningast langust näidanud tekstiiltoodete, rõivaste ja jalatsite kaupluste müügitulu, mis kasvas võrreldes varasema aasta sama kuuga 14%. Samuti kasvas müügitulu pärast juulikuist langust muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, raamatute, sporditarvete, mängude ja mänguasjade jm (12%), ning muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (nn kaubamajad) (4%).

Toidukaupade kaupluste müügitulu, mis eelneval kahel kuul näitas stabiilset 1%-list kasvu, pöördus augustis langusesse ning vähenes eelmise aasta augustiga võrreldes 1%.

Augustis pöördus langusesse ka mootorikütuste jaemüügiga tegelevate ettevõtete müügitulu, vähenedes eelmise aasta sama kuuga võrreldes 2%. Nende ettevõtete müügitulu langusele avaldas osaliselt mõju eelmise aasta augusti kõrge võrdlusbaas ning mootorikütuse hinnalanguse aeglustumine.

Võrreldes eelmise kuuga vähenes augustis jaekaubandusettevõtete müügitulu 1%. Ka sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal oli vähenemine 1%. 2016. aasta kaheksa kuuga (jaanuar–august) suurenes jaekaubandusettevõtete müügitulu eelmise aasta vastava perioodiga võrreldes 5%.

Jaekaubandusettevõtete müügitulu mahuindeks

Statistikaamet läks 2016. aastast jaekaubandusstatistika kuu andmete avaldamisel täielikult üle Maksu- ja tolliameti käibedeklaratsiooni andmetele ning lõpetas andmete kogumise küsimustikuga „Müügitulu“. Nii väheneb ettevõtjate aruandluskoormus ja Statistikaameti kulu andmete kogumisele ning suureneb administratiivandmete kasutamine. Andmeallika muutuse tõttu kajastab iga kuu ilmuv pressiteade „Jaekaubandus“ jaekaubandusettevõtete jaemüügi asemel jaekaubandusettevõtete müügitulu. Jaekaubandusettevõtete jaemüügi näitajat avaldab Statistikaamet edasi statistika andmebaasis kvartali ja aasta kohta. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte nelja tööpäevaga.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Augustis tööstustoodangu maht suurenes

30.09.2016

StatistikaametTööstusettevõtted tootsid 2016. aasta augustis 1% rohkem toodangut kui eelmise aasta augustis, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes energeetikas, kuid vähenes töötlevas tööstuses ja mäetööstuses.

2015. aasta augustiga võrreldes toodeti elektrit 49% ja soojust 9% rohkem. Üle kolmandiku toodetud elektrienergiast eksporditi.

Augustis toodeti töötlevas tööstuses 1% vähem toodangut kui 2015. aasta samal kuul. Pooled töötleva tööstuse tööstusharudest ei ületanud augustis eelmise aasta mahtu.

Toodangu mahu langust põhjustas eelkõige elektroonikaseadmete, toiduainete ja metalltoodete tootmise vähenemine. Toodang suurenes puittoodete, elektriseadmete ning mööbli tootmises.

Välisturule müüdi augustis 69% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2015. aasta augustiga võrreldes suurenes korrigeerimata andmetel toodangu müük ekspordiks 8% ja müük kodumaisele turule 4%. 2016. aasta augustis oli 3 tööpäeva rohkem kui mullu.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2016. aasta augustis tööstuses kokku 1% vähem toodangut kui eelmisel kuul, sealhulgas töötlevas tööstuses 3% vähem.

 Töötleva tööstuse toodangu mahindeks
Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, august 2016
(protsenti)
Tegevusala Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetela Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
korrigeerimata andmetel tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetelb
KOKKU -0,5 8,8 1,0
Energeetika 6,0 41,3 37,0
Mäetööstus 15,7 -13,3 -18,4
Töötlev tööstus -3,3 7,7 -0,8
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine -3,0 2,1 -6,4
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine 1,2 11,9 4,2
toiduainete tootmine 0,6 3,9 -0,8
metalltoodete tootmine -1,6 10,3 -0,6
elektriseadmete tootmine -0,9 22,6 9,6
tekstiilitootmine -0,8 24,9 12,6
mööblitootmine 1,2 20,3 8,0
mootorsõidukite tootmine -11,1 7,6 0,3
ehitusmaterjali tootmine 7,0 18,4 9,4
masinate ja seadmete tootmine -3,0 2,6 -7,2

a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Uus mobiilirakendus paneb hinna igale kortermajale

30.09.2016

maakler-eeTäna ilmub Maakler.ee kinnisvara mobiilirakendus, mis toob turule mitu uudset ja innovaatilist lahendust – mobiilirakendus arvutab automaatselt välja keskmise turuväärtuse ja üüri väärtuse igale kortermajale, hoonetele on võimalik lisada virtuaalne teade ostu- või üürihuvist antud majas, kinnisvara kuulutusi kuvatakse mugavas kaardi formaadis ning kasutaja saab näha kinnisvara kuulutusi vastavalt oma asukohale. Mobiilirakendus oma olemuselt pakub kiiremat ja mugavamat kasutajakogemust ning rohkem võimalusi liikuvale inimesele.

„Meie jaoks oli jabur olukord, kus pelgalt selleks, et aimu saada oma kinnisvara väärtusest, tuleb välja käia paarsada eurot,“ selgitab Maakleri rakenduse üks loojatest Erik Ehasoo, „see on umbes sama nagu paarkümmend aastat tagasi inimene läks autot ostma ja auto müüjal oli alati rohkem infot kui ostjal. See andis müüjale alati märkimisväärse eelise liigkasumit teenida. Tänapäeva ühiskonnas peaks info olema kõigile võrdselt ja mugavalt kättesaadav.“

Rakenduse arenduseks ja eelkõige automaatse hinna tööle saamiseks kulus asutajatel enam kui aasta, sest suurel hulgal andmete kokku toomine osutus keerulisemaks ülesandeks kui esialgu tundus. Rakenduse algoritm võtab hinna arvutuse aluseks samad andmed, mida kasutavad kutselised kinnisvarahindajad sh näiteks tehtud tehingud antud hoones ja piirkonnas.

„Rakenduse poolt arvutatud hinda vaadates tuleb siiski säilitada teatud ratsionaalne kriitikameel – näiteks kui majas on peamiselt suured korterid, siis ühe ühetoalise korteri hind selles majas võib omajagu erineda automaatarvutuses näidatust. Samamoodi ei ole rakendusel võimalik teada kas korteris sees on tehtud remonti või mitte,“ ütleb rakenduse arhitekt Kaspar Triebstok. Samas lähevad rakenduse hinna arvutused tulevikus aina täpsemaks kuna teatud infot, näiteks hoone renoveerituse taset, saavad hinnata ka kasutajad ise. Aja jooksul täpsustab ja korrigeerib algoritm pidevalt kinnisvara arvutatud väärtusi.

Lisaks automaatsele hinnaarvutusele pakub rakendus mitmeid teisi uuenduslikke lahendusi, näiteks ei pea enam oma korteri ostu või üürisoovi riputama maja seinale trepikotta vaid saab selle märkida üles mobiilirakendusse. Rakendusest on võimalik ka tellida ametliku hindamisakti (näiteks panga tarvis) ilma, et peaks ise vaeva nägema hindaja leidmisega – rakendus teeb päringu kõigile kvalifitseeritud hindajatele Eestis ning valib kliendile välja parima pakkumise.

Rakendus on üles ehitatud lihtsas kaardirakenduse formaadis, meenutades oma kujunduselt ja struktuurilt Google kaardirakendust. Rakenduses on täna kuvatud kuue kvalifitseeritud kinnisvarafirma kuulutused üle Eesti. Rakendus on saadaval Android telefonidele ja tahvelarvutitele kolmes keeles, Apple seadmetele veel rakendust ei ole.

Lae alla uus mobiilirakendus Google poest täna ja saa teada palju sinu kodu tegelikult väärt on: https://play.google.com/store/apps/details?id=rubiks.cres

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Mis mu korter maksab?

30.09.2016

Center KinnisvaraSee on küsimus, millega on kokku puutunud kõik, kes kunagi korterit müüa plaaninud. Enamasti alustatakse surfamist kinnisvaraportaalides, vaadatakse sarnaseid kortereid ja püütakse välja mõelda, mis küll minu korter väärt võiks olla. Ja mis hinnaga ta müüki tuleks panna.

See on küsimus, mis ongi kõige keerulisem. Või vähemalt üks kõige olulisemaid. Kui sellega puusse panna, siis paremal juhul saad lihtsalt pisut pügada või venib protsess ebamõistlikult pikaks. Kehvemal juhul tehinguni ei jõuagi.

Loomulikult tasub vaadata, mis maksavad sarnased korterid erinevates kinnisvaraportaalides. Samas ei pruugi seal selguda sugugi lõplik tõde. Kust sa tead, et need hinnad, mida seal küsitakse, on adekvaatsed? Võib ka läheneda teisest otsast (eriti, kui korter seotud pangalaenuga) ja mõelda, palju sul vähemalt on vaja korterimüügiga teenida. See on siiski enamasti enesepettus, sest paraku vaatavad aga ostjad reaalset turusituatsiooni, mitte seda, kas sa saad oma laenujäägi makstud.

Kõigepealt tuleb endale selgeks teha, et korteril on kaks hinda. Tehinguhind ja pakkumise hind. Esimene on see, millega tegelikult tehing tehakse ning teine see, mida selle eest algselt küsitakse. Enamasti ei tehta tehinguid selle hinna juures, mis algselt küsitakse ning kirjutamata tava või vähemalt ostja poolne ootus on, et väike tingimisruum on hinnas alati sees. Tallinna keskmine tehinguhind ühe m2 kohta oli tänavu juunis näiteks 1577 eurot, keskmine müügipakkumistes toodud hind aga 1911 eurot ruutmeetri kohta. Päris suur vahe, või mis?

Objektiivne tõde selle kohta, mis hindadega tehinguid tehakse, on ära toodud Maa-ameti andebaasis. See pisut kohmakas statistikamoodul koondab kõikide tehingute info. Samas on see seal vaid statistika, mis on taandatud keskmisele hinnale, suurusele, asukohale jms näitajatele. Selle järgi saab arvutada oma kodu väärtust, kuid üks-ühele võrdlust on ka sealt raske teha.

Kust otsast oleks siis õige hinna kindlaks tegemist kõige mõistlikum alustada?

  1. Alustagi portaalide läbi kammimist. Sealt saad vähemalt mingi aimduse, mis suurusjärgus pakkumishinnad on. Konkreetsest lõppsummast olulisem on vaadata keskmist ruutmeetrihinda. Ja pigem lähene konservatiivselt, sest enamasti on müüjal kombeks oma kodu väärtust pigem kergelt üle hinnata.
  2. Vaata üle Maa-ameti statistika reaalsete tehinguhindade kohta. Kui suur on keskmine ruutmeetrihind? Kui palju üldse selles piirkonnas tehinguid tehakse? Kui suured on kõrgeimate ja madalamate tehinguhindade vahed?
  3. Lisaks tasub lugeda erinevate kinnisvarafirmade turuanalüüse. Ka nende aluseks on sageli Maa-ameti statistika, kuid enamasti on seal ära kirjeldatud ka muid piirkonnas hindasid mõjutavaid tegureid.
  4. Kui oled numbrite rägastikust läbi murdnud, pane kirja, mis võiks su korteri väärtust võrreldes keskmisega tõsta või langetada. Korrus, maja üldine seisukord, igakuiste maksete suurus, korteri suurus, asukoht jne. Et asi ei jääks abstraktseks, proovi hinnata, kas üks või teine tegur suurendab või vähendab su korteri ruutmeetri hinda 3, 5 või 10%.
  5. Ja nüüd, kui oled leidnud enda arvates adekvaatse ruutmeetrihinna, vaata, kuidas see paistab võrreldes teiste kuulutustega ning kas ja kui palju kauplemisruumi veel jääb.

Tundub lihtne? Pigem on see ikkagi keeruline ja aeganõudev analüüs, kus eksimisvõimalus suur. Nii et kui turusituatsiooni ei tunne ja teed seda kõike esimest korda, on mõistlik paluda abi professionaalidelt. Alustuseks tasub paluda maakleril koostada müügihinna analüüs, mida pakume oma klientidele tasuta. Kui olete valinud koostööpartneriks professionaalse maakleri, suudab ta enamasti adekvaatse hinna koos võimaliku müügiperioodiga üsna täpselt paika panna.

Loomulikult on inimesi , kelle jaoks maakleri palkamine tundub aja- ja raharaisk, kuid kuna keskmine inimene müüb korterit pigem mõne korra elu jooksul, on iga päev sellega tegelevate maaklerite kogemus siiski oluliselt suurem.

Jah, maakler ei tee oma tööd tasuta ning enamasti on ette nähtud teatud protsent tehingu maksumusest maakleritasuks. Kuid vale hinnaga müües võid hoopis suuremalt pügada saada või korter sootuks müümata jääda.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Investeeringute kasv ennustab majanduskasvu kiirenemist

30.09.2016
  • Eesti PankEesti Pank avaldas neljapäeval Eesti majanduse teise kvartali ülevaate
  • Teises kvartalis põhjustasid aeglast majanduskasvu üksikud tegevusalad
  • Ettevõtete investeerimisaktiivsuse tõus esimesel poolaastal ennustab majanduskasvu kiirenemist
  • Tööjõumahukate tegevusalade osakaal majanduses suureneb, surve tööjõu kallinemisele püsib tugev
  • Tarbijahinnad oli augustis samal tasemel kui 2013. aasta alguses, kuid hinnakasv lähikuudel kiireneb

Eesti majanduse aastakasv püsis ka teises kvartalis aeglane. Majanduskasvu nõrgestas lisandväärtuse vähenemine energeetikas ja mäetööstuses ning kinnisvaraalases tegevuses, samas kui ülejäänud tegevusalade lõikes oli kasv laiapõhjaline. Kasvu vedasid tööjõumahukamad sektorid ning see selgitab vähemalt osaliselt, miks aeglase majanduskasvu koondnumbri taustal on kiirelt kasvanud nii hõivatute hulk kui ka keskmine palk. Seejuures tõendab suurenenud vabade ametikohtade hulk, et tööjõupuudusest tulenevad riigisisesed palgakasvu surved ei ole ilmselt veel taandunud.

Eksportivad ettevõtted hindavad oma konkurentsipositsiooni nii Euroopa Liidu turul kui ka väljaspool tugevamaks kui aasta alguses. Sellega on kooskõlas ka Eesti kaubavahetuse elavnemine teises kvartalis. Teises kvartalis kasvasid ka investeeringud põhikapitali. Lisaks majapidamiste elamuinvesteeringute mahu suurenemisele kasvasid ka ettevõtete investeeringud, mis suurendab tõenäosust, et viimastel aastatel püsinud lõhe majandus- ja palgakasvu vahel sulgub tööjõu tootlikkuse suurenemise, mitte palgakasvu järsu aeglustumise teel.

Pärast enam kui kaks aastat kestnud hindade langust muutus augustis tarbijahindade inflatsioon taas positiivseks. Samas on kuises arvestuses hinnatase alates käesoleva aasta algusest püsivalt kerkinud ning pisut enam kui poole aastaga on tarbijahinnad tõusnud ligi 2%. Hoolimata kiiresti kasvavatest palgakuludest ja nõudlusest on hinnasurve püsinud nõrk. Ühest küljest on see tulnud kasumimarginaalide vähenemise arvelt, teisalt on sellele kaasa aidanud ka toormete, sh nafta madal hinnatase ja importtoodete aeglane hinnakasv. Energia odavnemise mõju inflatsioonile on taandumas ning see hoogustab lähiajal hinnakasvu.

Vahepealse hinnalanguse tulemusena olid tarbijahinnad selle aasta augustis võrdväärsed 2013. aasta alguse tasemega. Samas kasvas keskmine brutokuupalk sel perioodil umbes 20%, st elanike keskmine ostujõud on viimase kolme aastaga suurenenud umbes viiendiku võrra ning see on väljendunud kiires jaemüügi ja eratarbimise kasvus.

Jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine on soodustanud maksutulude laekumist. Maksutulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Aasta esimeses pooles ületasid valitsemissektori tulud kulusid ning ka aasta kokkuvõttes peaks eelarve jääma ülejääki. Valitsemissektori kulude kasvu on oluliselt piiranud investeeringute vähenemine, kuid lisaks sellele on mõju hakanud avaldama ka valitsusasutuste töötajate arvu vähendamine, millega püütakse riigisektori suurust hoida vastavuses kahaneva rahvastikuga.

Eesti majanduse uue prognoosi avaldab Eesti Pank 13. detsembril.

Kinnisvarakool: Ehitusjärelevalve praktikas – ehitise ja ehitamise kontrollimine

05/10/2016 toimub Kinnisvarakoolitus „Ehitus-ja kasutusload“

30.09.2016

Raul KebaKinnisvarakoolis toimub 05/10/2016 koolitus “Ehitus- ja kasutusload”. Lektor advokaat Raul Keba.

Koolitus käsitleb 11. veebruaril 2015 vastu võetud uue ehitusseadustiku kohast protsessi projekteerimistingimuste taotlemisest hoonele kasutusloa väljastamise ja riikliku järelevalve tegemiseni.

Koolitusel saab ülevaate olulisematest muudatustest uues ehitusseadustikus ning käsitletakse uusi põhimõtteid, ehitiste ja ehitamise liike, uusi loamenetlusi ja riikliku järelvalvet.

Koolitus “Ehitus- ja kasutusload” toimub kolmapäeval 05/10/2016 kell 09:00-14:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Arco Vara: Rõdu, lodža või terrass annavad kodule mõnusa aktsendi

30.09.2016

Arco VaraKes meist ei sooviks tükikest õueala oma hoovis? Kuigi rõdu ei ole hoov, on sellel siiski häid omadusi nagu võimalus juua hommikukohvi, nautida õhtupäikest, kuivatada pesu või vaadata, milline on õues ilm, kirjutab Arco Vara maakler Indrek Servinski.

Enamasti ei tee inimesed vahet, milline pind nende elamise juurde kuulub ja nii räägitakse ainult rõdudest. Seega peaks esmalt selgeks tegema mõned mõisted.

Rõdu on hoone välisseinast välja ulatuv ja rinnatisega piiratud platvorm.

Lodža ei ulatu hoonest välja ja on avatud reeglina ühest küljest, kuid võib olla avatud ka mitmest küljest.

Prantsuse rõduks võib nimetada piirdega aknarinnatist.

Terrass on majast väljapoole ehitatud tasapind, mis avaneb loodusesse. On olemas ka katuseterrassid, mis asuvad lamekatustel.

Rõdu, kas neto- või brutopind?

Kui osta korter, siis tasub kindlasti uurida, kas rõdu on üldpinna sisse arvestatud või mitte. Vanemates majades on rõdud ja lodžad reeglina üldpinnast välja jäetud, aga uusarendustes lisavad arendajad rõdud pahatihti üldpinna sisse, et ruutmeetri hinda soodsamaks saada.

Ostjale on see reeglina ebameeldivaks üllatuseks, kui ruume vaadates avastatakse, et eluruumi on hoopis vähem kui esialgu arvati olevat. Lisaks võib talvisel perioodil omanik avastada, et korteriühistu soovib raha saada ka rõdu ja terrassi kütmise eest, kuna küte on arvestatud kõigi korteri ruutmeetrite peale, mitte üksnes eluruumi ruutmeetrite kohta.

Hooldamine on elementaarne

Rõdu on nagu iga teine ruum elamises, mille eest tuleb hoolitseda. Seinu tuleb pesta ja vajadusel värvida, põrandat puhastada. Sageli suhtuvad oma korteri müüjad rõdusse kui mõtetusse ruumi – kodu on küll puhas ja korras, aga rõdud on koristamata ning räämas.

Kuigi rõdu ei pruugi korteri hinda mõjutada, siis korras rõdu annab potentsiaalsele ostjale positiivse emotsiooni ja tõenäosus tehinguks on suurem.

Rõdu kinniehitamine ei ole omalooming

Vanemates majades on rõdud ja lodžad tihti kinni ehitatud. Sellisel juhul peab arvestama, et taoline ehitamine on reeglina ebaseaduslik ja uus omanik võib olla sunnitud rõdude aknad eemaldama. Kõikidele ümberehitustöödele, mis on korteris tehtud, peab olema projekt ja ehitusluba, kaasa arvatud rõdude kinniehitamise kohta.

Paljudel majadel on ka just rõdude tõttu probleeme fassaadiga, sest kasutatakse väga erinevaid materjale ja nii on mõni hoone ikka päris kirju. Hea on vaadata maju, kus on ette võetud renoveerimine ja peetakse kinni korrast, kus rõdule paigaldatud asjad ei tohi ulatuda piirdest kõrgemale.

Ostes kodu, millel on rõdu, lodža või terrass, veenduge peamiselt, et ruutmeetrid oleks õigesti arvestatud ja ümberehituste korral olemas kõik vajalikud dokumendid. Tundke mõnu oma isiklikust väikesest „sisehoovist“ kus saab nautida värsket õhku.

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Rikkaks üüriäris: Kas üürniku leidmiseks tasub kasutada maaklerit

30.09.2016

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikasKäsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Eluruumi üürniku leidmiseks maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub eeskätt turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid rabatakse kui sooje saiu, ei ole suurt mõtet kinnisvaramaaklerit palgata.

Pigem tasub üürileandjal esmalt ise katsetada, kas portaali pandud ja lisaks sotsiaalmeediasse paistatud kuulutus üürniku kätte aitab tuua. Seejuures peab üürileandja olema kindel, et tal on piisavalt hea üürileping, mis teda tulevikus võimalike probleemide tekkel kaitseb.

Iseseisvalt üürniku leidmise eelis on üürniku jaoks madalam kulu. See  võimaldab üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel nõuda tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses. Suurem tagatisraha on võimalike riskide maandamiseks sageli isegi heast lepingust parem tagatis.

Loiu üürituru puhul või olukorras, kus üüripakkumine ületab nõudlust tasub üürileandjal maakleritele suuremat tähelepanu pöörata. Maakleri teenust kasutades on mõttekas kokku leppida, kes ja kus üürikorterit kuulutab, sest dubleerivad kuulutused üksteisele suurt lisaväärtust ei anna. Pigem tekitavad sama korteri erinevad üürikuulutused üürnikes segadust ja arusaamatus, mis võib potentiaalsed kliendid eemale peletada.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, võib ta selle töö täielikult maakleritele delegeerida. Seda kuni selleni, et anda maaklerile üürikorteri võti ja lasta viimasel n-ö täisteenust osutada. Selline käitumine eeldab muidugi üürileandja täielikku usaldust maakleri vastu.

Investor peab arvestama, et maakleriteenus on ka mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ üürikoolitusele.

Kinnisvarakool: Eluruumi üürimise ABC

Arco Vara: Büroopindade ülepakkumine sunnib leidlikkusele

29.09.2016

Arco VaraPlahvatuslikult suurenenud uute büroopindade pakkumine ärgitab kinnisvaraomanikke olemasolevatele äriotstarbelistele ruumidele alternatiivseid kasutusi otsima.

Seda, mida me igapäevaselt turul näeme, toetavad ka Tallinna büroohoonete turu dünaamikat kirjeldavad graafikud. Täna, kus kolmanda kvartali statistikat ei ole veel avaldatud, võib öelda, et uusi büroohooneid ehitatakse massiliselt ning pakkumine ületab nõudlust.

Ma ei soovitaks kinnisvaraarendajatel praegu enam sellele karusellile hüpata. Usun, et büroohoonete arendusega on juba kolm kuni viis aastat hilinetud. Pigem võiks otsida olemasolevatele büroopindadele muid väljundeid.

Juba praegu kavandatakse büroo- ja tööstushooneid potentsiaalsete üürnike nappuse tõttu ümber majutusasutusteks, kortermajadeks või isegi tantsusaalideks.

Büroohoonete ehitusbuum läks lahti 2014. aastal ega ole siiani vaibunud. Selle tulemusel valmib 2016. aasta teises pooles tõenäoliselt rekordiliselt palju ruutmeetreid kaasaegset üüripinda. Samas on näha, et mitmed alles ehitatavad ning büroopindu pakkuvad projektid on üürnike leidmise ja ehituse jätkamisega algselt plaanitud graafikust maas.

Võrreldes aastatel 2011-2015 kavandatud ja teoks tehtud büroode laiendamisega on praegune laienduste maht äärmiselt tagasihoidlik. Büroohoonete rekonstrueerimise lube on küll välja võetud, kuid nii tehniliselt kui ka moraalselt amortiseerunud hoonete omanikud ei kiirusta kulukate ehitustöödega alustama.

Tallinna uute büroohoonete turu dünaamika

Plahvatuslikult suurenenud uute büroopindade pakkumine ärgitab kinnisvaraomanikke olemasolevatele äriotstarbelistele ruumidele alternatiivseid kasutusi otsima. Seda, mida me igapäevaselt turul näeme, toetavad ka Tallinna büroohoonete turu dünaamikat kirjeldavad graafikud. Täna, kus kolmanda kvartali statistikat ei ole veel avaldatud, võib öelda, et uusi büroohooneid ehitatakse massiliselt ning pakkumine ületab nõudlust. Ma ei soovitaks kinnisvaraarendajatel praegu enam sellele karusellile hüpata. Usun, et büroohoonete arendusega on juba kolm kuni viis aastat hilinetud. Pigem võiks otsida olemasolevatele büroopindadele muid väljundeid. Juba praegu kavandatakse büroo- ja tööstushooneid potentsiaalsete üürnike nappuse tõttu ümber majutusasutusteks, kortermajadeks või isegi tantsusaalideks. Büroohoonete ehitusbuum läks lahti 2014. aastal ega ole siiani vaibunud. Selle tulemusel valmib 2016. aasta teises pooles tõenäoliselt rekordiliselt palju ruutmeetreid kaasaegset üüripinda. Samas on näha, et mitmed alles ehitatavad ning büroopindu pakkuvad projektid on üürnike leidmise ja ehituse jätkamisega algselt plaanitud graafikust maas. Võrreldes aastatel 2011-2015 kavandatud ja teoks tehtud büroode laiendamisega on praegune laienduste maht äärmiselt tagasihoidlik. Büroohoonete rekonstrueerimise lube on küll välja võetud, kuid nii tehniliselt kui ka moraalselt amortiseerunud hoonete omanikud ei kiirusta kulukate ehitustöödega alustama. Tallinna uute büroohoonete turu dünaamika

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Arco vara: Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturu ülevaade 2016-09

29.09.2016

Arco VaraKorterid

2016. aasta esimesel poolaastal näitas Viljandis tõusutrendi nii korteritehingute arv, korteritehingu keskmine väärtus kui ka keskmine ruutmeetri hind. Ligi pool tehinguist toimus seejuures enne 1970. aastat valminud kortermajades. Poole aastaga osteti Viljandis 123 korterit ehk ligi 14% rohkem kortereid kui mullu samal ajal. Keskmine tehinguhind kasvas 7,9% ehk 29 400 euroni ja ruutmeetrihind 7,3% ehk 568 euroni. 2016. aasta teises kvartalis kaubeldi Viljandi korteritega enam-vähem sama aktiivsemalt, kui läinud aasta samas kvartalis. Ka keskmine tehinguhind püsis samal tasemel. Viljandi maakonnas toimus teises kvartalis mullusest rohkem korteritehinguid ja keskmine hind näitas kerget tõusu. Poole aasta lõikes vormistati 230 ostumüügitehingut hinnatasemel 371 €/m2. Korterite keskmine tehinguhind kasvas 19 307 euroni ehk 6%.

Viljandi ja Viljandimaa korterituru dünaamika II kvartalis

Allikas: Maa-amet

Väikelinnades ja maapiirkondades on olulisimaks korterituru mõjutajaks elanikkonna väljaränne. Tugevate kultuurikeskuste nagu Viljandi puhul võib täheldada elanikkonna koondumist maakonnakeskusse. Kolmandas kvartalis oli Viljandis aktiivses müügis ligikaudu 70 ja üüris paarkümmend korterit. Aastatagusega võrreldes on märgatavalt kasvanud nii müügi- kui ka üüripakkumiste arv. Tasub arvestada, et võrreldes eelmise aasta augustiga kasvas Viljandi korterite keskmine müügipakkumiste arv tänavu augustis 33,3% ning pakkumishind 5,8%. Keskmine üüripakkumiste arv kahekordistus, kuid üürihind ruutmeetri kohta kasvas sellegipoolest 20%. Viljandi korterite kuuüür jäi 120 ja 520 euro vahele.

Korterite orienteeruvad pakkumishinnad Viljandi linnas

Tehingu tüüp 1-toalised 2-toalised 3- ja enamatoalised
Pakkumisel Arv (tk) Hind (€/m²) Arv (tk) Hind (€/m²) Arv (tk) Hind (€/m²)
Müük 15 550-950 40 300-1050 60 250-1300
Üür 10 6,00-10,70 (140-240 €/kuus) 5 4,90-5,30 (180-320 €/kuus) 10 2,70-6,30 (180-500 €/kuus)

Allikad: kv.ee, Arco Vara. Tulemused on esitatud ümardatult

Erinevalt suurlinnade korteriturust, kus tehinguhinnad on pakkumishindadest oluliselt madalamad, sarnaneb Viljandi tüüpkorterite keskmine hinnatase pakkumishindadega.

Hoonestatud maad

Viljandis müüdi 2016. aasta esimeses pooles 28 elamut ehk täpselt sama palju, kui aasta varem. Elamu maksis keskmiselt 62 321 eurot, mida oli mullusest 7,1% rohkem. Viljandi maakonnas toimus hoonestatud elamumaadega 96 ja maatulundusmaadega 42 tehingut. Seda oli vastavalt 17,9% ja 8,7% vähem. Hoonestatud elamumaade hind kasvas seejuures 13,4%, 36 150 euroni. Hoonestatud maatulundusmaade hind langes 7,4%. Keskmiseks tehinguhinnaks oli 40 128 eurot.

Hoonestamata maad

Viljandi linnas vahetas poole aastaga ostu-müügitehingus omanikku 10 elamumaad hinnatasemel 5,23 €/m2. Eelmisel aastal tehinguid ei tehtud. Tuleb arvestada, et tegu ei olnud vabaturutehingutega, kuna vaadeldud perioodil leidsid aset mitmed hoonestusõiguse väljaostutehingud ning enampakkumised. Viljandimaal osteti 36 hoonestamata elamumaad, mida oli mullusest üle kahe korra rohkem. Elamumaade keskmine ruutmeetrihind hind tõusis 36,4% ehk 2,51 euroni.

Maatulundusmaade tehinguaktiivsus langes 26,5%, kuid pinnaühiku hind langes sellest vaid 4%. Keskmiselt maksti hektari eest 2 400 €. Tavapäraselt maksavad ostjad raiehooajal ehk esimeses ja neljandas kvartalis raieküpse puistu eest paremat hinda, kui teises ja kolmandas kvartalis. Esimesel poolaastal leidis aset 48 tehingut metsamaaga ja keskmiseks hinnaks kujunes 2 583 €/ha. Haritavat maad müüdi 42 korral ning keskmiseks hinnaks oli 2 786 €/ha. Põllu- ja metsamaid müüakse vähe ning need liiguvad sageli käest kätte. Ostjateks ja rentijateks on kas naaberkinnistu omanikud või varasemad rentnikud, kes sageli soovivad põllumaid osta.

Äriotstarbega maad

Viljandi linna piires toimuvad üksikud hoonestatud ja hoonestamata tootmis- ning ärimaa tehingud. Maakonna piires toimub tootmis- ja ärimaadega rohkem tehinguid, kuid nende põhjal arvutatud keskmist hinda ei saa teistele sama otstarbega maadele üldistada, kuna hind sõltub suuresti konkreetse maa väärtusest potentsiaalse ostja jaoks.

Poolaasta- ja kvartalistatistika põhjal ei saa teha üldistavaid järeldusi. Tuleb arvestada, et keskmise pinnaühiku hinna võivad paigast nihutada üksikud väga kõrge või madala hinnaga tehingud. Kinnisvara hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Prognoos

Vastu talve muutub Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturg rahulikumaks, kuna õppurid on omale eluasemed juba leidnud ning inimesed keskenduvad igapäevatoimingutele. Kinnisvaraturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil, kuid enam nõutud vara puudus kergitab nii üüri- kui müügihindu. Järelturu korterite soetamisel jälgivad ostjad vara seisukorda, elujõulise korteriühistu ja korrektse dokumentatsiooni olemasolu. Viljandist kaugemal asuvat kinnisvara võib olla keeruline müüa, kuna maapiirkondade rahvastik ning majanduslik aktiivsus väheneb.

Aime Opermann, Arco Vara Viljandi osakonna juht

Viljandimaa korterite turg aktiveerus tänu investoritele. Üürikorterite nõudlus oli suur ning pakkumine väga väike. Seda tingisid nii õpilased, noored pered, kes ei saa või ei taha laenu võtta, kui ka Viljandisse saabuv tööjõud. Viimastel aastatel võis märgata, et vanemad eelistasid oma lastele kooliajaks korteri pigem osta kui üürida. Korterite ostmist soosivad kõrged üürihinnad ning madalad laenuintressid. Kuna Viljandis valmis mitu üürikorteritega arendust ning juurde on tulnud ka palju erainvestoreid, on üüripakkumiste arv suurenenud. Üürikorterid jäänud seisma ning hindu on tulnud alandada.

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine
1 2 3 … 1,119 1,120 1,121 … 1,717 1,718 1,719