Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Arendusprojektide monitooring: mis toimub uute korterite turul?

10.03.2015 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ arendusprojektide monitooring annab suurepärase ülevaate, mis toimub uute korterite turul: kui palju kortereid müügiks pakutakse, milline on müügitempo ja keskmine hind.

Igakuine analüüs annab info nii üksikute projektide kohta kui toob välja piirkondlikud kokkuvõtted linnaosade kohta. Parema ülevaatlikkuse nimel ilmestavad monitooringu kokkuvõtet visuaalsed graafikud, mis annavad ühe pilguga ülevaate turu liikumissuundadest.

Arendusprojektide monitooring on eeskätt suunatud kinnisvaraarendajatele, et anda terviklik ülevaade konkurentsisituatsioonist ja usaldusväärne info müügitempodest.

Kui oled huvitatud arendusprojektide monitooringu teenusest, kontakteeru Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@adaur.ee.

Nordecon: Pikksilma Kodu korterelamud

10.03.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja Metro Capitali kontserni kuuluv ettevõte OÜ Pikksilma Kodu sõlmisid lepingu Tallinna Kadrioru asumisse ehitatava Pikksilma Kodu korterelamute ehitustööde teostamiseks. Esimeses ehitusetapis valmib kaks eluhoonet kokku 39 korteriga.

Tööde lepinguline maksumus on ligikaudu 4,8 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad mais 2015 ning kestavad 12 kuud.

Lepingu tingimuste kohaselt on OÜ’l Pikksilma Kodu võimalus jõustada ka korterelamute II ja III etapi ehitus täiendava 83 korteri ehitamiseks.

Veebruaris 2015 andis Nordecon AS Metro Capitalile üle Tallinnas Pirita teel valminud 73 korteriga üheksakorruselise korterelamu ehitustööd.

Maksurisk seoses korteris asuva äripinnaga

10.03.2015 Tõnu Toompark

Glikman Alvin & Partnerid - Baltic Legal Solutions Rahandusministeerium on avaldanud kahetsusväärse seisukoha, mille kohaselt osadelt äripindadelt pole sisendkäibemaksu mahaarvamine õigustatud.

Tavapärane on olukord, kus ettevõtja on äripindade rentnik, mitte omanik. Tavapäratu ei ole ka olukord, kus renditavad pinnad asuvad kortermajas. Seejuures tekib vaevalt kellelgi kahtlus, kas äripindade kasutamise eest saadud rendiarvel näidatud käibemaksu võib kajastada sisendkäibemaksu hulgas.

Selle aasta alguses avaldas Rahandusministeerium üllatava seisukoha, mis seondub korteri või mõne teise esialgselt elamiseks mõeldud pinna kasutamisega äriruumina. Kui sellised ruumid on kasutusele võetud äripindadena, puudub Rahandusministeeriumi hinnangul rentnikul õigus rendiarvel kajastatud käibemaksu käibemaksuarvestuses kajastada. See tähendab seda, et rentniku jaoks suureneb reaalne kulu käibemaksu võrra suuremaks.

Meie hinnangul on kirjeldatud seisukoht vale. See eirab maksuõiguses kehtivat põhimõtet, mille kohaselt on oluline sisu ning mitte vorm.

Viidatud seisukoht puudutab ennekõike neid, kelle kontoripinnad asuvad kortermajas. Et vältida võimalikku maksumääramist, kaasnevat intressikohustust ning võimalikku vastutust süüteo eest, on soovitatav võtta ette vajalikud sammud.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Domus Kinnisvara: kinnisvaraturu ülevaade 02-2015

10.03.2015 Kadri Lest

Domus Kinnisvara 2015. aasta on alanud tavapäraselt – jaanuar oli kinnisvaraturul vaikne ning veebruaris oli näha tasast aktiviseerumist. Maa-ameti tehingustatistika andmetel on kogu Eesti kinnisvaratehingute arv võrreldes eelmise aasta veebruariga langenud 7%.

Käesoleva aasta veebruaris teostati Eestis kokku 3146 ostu-müügitehingut koguväärtusega 208,472 miljonit eurot. Jaanuariga võrreldes teostati 13% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus tõusis 60%. Tehingute koguväärtuse suurt tõusu mõjutasid Tallinnas aset leidnud kahe ärikinnisvara müügitehingud.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinn

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta veebruaris 1430 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 158 956 618 eurot. Võrreldes jaanuariga tõusis tehinguaktiivsus 16% ja tehingute koguväärtus 81%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 8% ja koguväärtus 41%. Harju maakonna tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa kahe ärihoone müük Tallinna linnas, millede tehingute koguväärtus oli ligi 1/3 Harju maakonna tehingute koguväärtusest.

Üks neist tehingutest leidis aset Äripäeva veebiartiklis välja toodud Pärnu mnt 139 asuva kinnistuga, mille pikaajaliseks üürnikuks on Eesti Politsei- ja Piirivalveamet. Äripäeva andmetel ostis ettevõtja Jaanus Otsa suurosalusega investeerimisettevõte OÜ Pärnu Maantee 139 kinnistu Saksa päritolu kinnisvara investeerimisettevõttelt Catella Real Estate AG.

Veebruaris toimus Tallinnas 663 korteriomandi tehingut, mis on 131 tehingut rohkem kui jaanuaris ja 85 tehingut rohkem, kui eelneva aasta veebruaris. Kui jaanuaris tegi korterite keskmine hind peale majanduslangust uue rekordi – 1563 €/m², siis veebruaris oli keskmine hind 5% madalam, olles 1488 €/m² (mediaan 1353 €/m²). Keskmine hind on 2014. aasta veebruariga võrreldes tõusnud 7%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti veebruaris 23 ostu-müügitehingut (maakonnas 81), mis on jaanuariga võrreldes 3 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 5 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 9 tehingut (maakonnas 72). Jaanuaris teostati 8 ja aasta tagasi veebruaris 6 hoonestamata elamumaa tehingut.

Tartu

Tartu maakonnas teostati veebruaris 303 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 16 192 362 eurot. Tehingute aktiivsus jäi jaanuariga samale tasemele, kuid tehingute koguväärtus tõusis 9%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv 9% ja koguväärtus 8% langenud.

Veebruaris toimus Tartu linnas 117 korteriomandi tehingut, mis on 24 tehingut rohkem kui jaanuaris ja 6 tehingut rohkem, kui eelneva aasta veebruaris. Kui eelmisel kuul tegi rekordi Tallinna korterite keskmine hind, siis veebruarikuul tegi sama Tartu korterite keskmine hind.

Korteriomandi keskmine hind jõudis veebruaris tasemele 1242 €/m² (mediaan 1134 €/m²), olles sama buumiaegse (2007. a. veebruar) kõrgeima keskmise hinnaga. Keskmise hinna tõusu tõi kaasa suurenenud uute korterite osakaal. Võrreldes jaanuariga keskmine hind tõusis 5% ning 2014. aasta veebruariga võrreldes tõusis keskmine hind 8%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati veebruaris 10 ostu-müügitehingut (maakonnas 34), jaanuaris müüdi 2 ja aasta tagasi veebruaris 7 eramut rohkem. Veebruaris oli tunda hoonestamata elamumaade turu aktiviseerumist, seda eriti maakonnas. Tartu linnas toimus 3 tehingut (maakonnas 27), kuu varem jaanuaris ei toimunud ühtegi. 2014. aasta veebruaris toimus 9 hoonestamata elamumaa tehingut.

Pärnu

Pärnu maakonnas teostati veebruaris 177 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 6 834 171 eurot. Võrreldes jaanuariga langes tehinguaktiivsus 6% ja tehingute koguväärtus tõusis 14%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv 9% ja koguväärtus 1% langenud.

Pärnus toimus veebruaris 53 korteriomandi tehingut, mis on 1 tehing rohkem kui jaanuaris ja sama palju, kui eelneva aasta veebruaris. Keskmine hind veebruarikuus oli 856 €/m² (mediaan 800 €/m²), mis tõusis võrreldes jaanuariga 13% ja langes võrreldes 2014. aasta veebruariga 6%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti veebruaris 8 ostu-müügitehingut (maakonnas 24), mis on eelneva kuuga võrreldes 3 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing vähem. Hoonestamata elamumaaga tehti 3 tehingut (maakonnas 10). Jaanuaris teostati üks ja aasta tagasi veebruaris kaks hoonestamata elamumaa tehingut.

Viljandi

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta veebruaris 106 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 206 358 eurot. Võrreldes jaanuariga langes tehinguaktiivsus 9%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 6%. Aasta taguse ajaga võrreldes langes ostu-müügitehingute arv 28% ja koguväärtus 21%.

Veebruaris toimus Viljandi linnas 12 korteriomandi tehingut, mis on 4 tehingut vähem kui jaanuaris ja 3 tehingut vähem eelneva aasta veebruarist. 2015. aasta veebruari keskmine hind langes võrreldes eelneva kuuga 4%, jõudes hinnatasemeni 507 €/m² (mediaan 435 €/m²). Aasta tagusega võrreldes on keskmine hind 10% madalam.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti veebruaris 5 ostu-müügitehingut (maakonnas 13), mis on eelneva kuuga võrreldes 2 ning aastatagusega võrreldes 4 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga veebruaris tehinguid ei toimunud (maakonnas 2). Samuti ei toimunud hoonestamata elamumaaga tehinguid jaanuaris, ega ka 2014. aasta veebruaris.

Kuressaare

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta veebruaris 130 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 285 628 eurot. Võrreldes jaanuariga tõusis tehinguaktiivsus 30% ja tehingute koguväärtus 8%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa hoonestamata maatulundusmaa tehingute arvu tõus.

Käesoleva aasta jaanuaris oli hoonestamata maatulundusmaa tehingute arv väga madal – 2014. aasta keskmisest hoonestamata maatulundusmaa tehingute arvust (102 tehingut kuus) poole väiksem – veebruaris see tõusis (73 tehingut), kuid jäi siiski alla eelmise aasta keskmisele. Aasta taguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 9% ja koguväärtus 28%.

Veebruaris teostati Kuressaares 15 korteriomandi tehingut, mis on 7 tehingut vähem, kui kuu varem ja 4 tehingut rohkem, kui 2014. aasta veebruaris. Kuna jaanuaris teostati rohkem tehinguid odavama hinnaklassiga korteritega, siis veebruarikuu keskmine hind oli jaanuariga võrreldes 30% kõrgem, olles 734 €/m² (mediaan 695 €/m²). 2014. aasta veebruariga võrreldes keskmine hind tõusis 14%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris, veebruaris ja aasta tagasi samal ajal Kuressaare linnas eramutega ostu-müügitehinguid ei tehtud. Ka hoonestamata elamumaaga veebruaris (maakonnas 8) ega jaanuaris tehinguid ei toimunud. 2014. aasta veebruaris toimus 1 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehing.

Narva

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas veebruaris 279 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 5 270 691 eurot. Võrreldes jaanuariga tõusis tehinguaktiivsus 45% ja tehingute koguväärtus 56%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 12% ja koguväärtus tõusnud 4%.

Veebruaris toimus Narvas 62 korteriomandi tehingut, mis on 21 tehingut rohkem kui jaanuaris ja 14 tehingut rohkem kui eelneva aasta veebruaris. Keskmine hind on püsinud viimased viis kuud stabiilsena, olles veebruaris 497 €/m² (mediaan 467 €/m²). Jaanuarikuuga võrreldes on keskmine hind langes 3% ja aasta tagusega võrreldes tõusnud 5%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti veebruaris 5 ostu-müügitehing (maakonnas 23), mis on jaanuariga võrreldes 4 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 4 tehingut vähem. Narva linnas müüdi nii jaanuaris kui ka veebruaris 2 hoonestamata elamumaad.

Kadri Lest
Domus Kinnisvara maakler / analüütik

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Statistika: elamufond uueneb liiga aeglaselt

10.03.2015 Tõnu Toompark

2014. aastal valmis Eestis statistikaameti andmetel 2750 eluruumi kogupindalaga 293 000 m2. Aastaga uuenes kogu elamufond eluruumide arvu alusel 0,4 ja pindala alusel 0,7%.

Elamufondi jätkusuutlikuks uuenemise normiks võib pidada 1% elamufondi kogumahust. Kui uuenemine toimub aeglasemalt, siis elamufond pigem amortiseerub ehk kaotab kvaliteeti.

Nii peamegi tõdema, et elamufondi uuenemine jääb Eestis alla igasugust mõistlikku taset. Arvestades, et enamus elamuarendusest toimub Tallinnas ja Tallinna naabervaldades, tuleb tõdeda, et väiksemate keskuste ja valdade elamufond amortiseerub hirmuäratava kiirusega.

Sel on ka oma põhjus. Erasektor ei hakka kunagi väikevallas kinnisvaraarenduse läbi uut elamufondi looma, sest enamus omavalitsustes on korteri või maja ehitushind oluliselt kõrgemal selle turuväärtusest.

Uue elamispinna ehitus võrreldes olemasoleva elamufondiga

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

2014. aastal ettevõtlussektori kasum kasvas

09.03.2015 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel oli 2014. aastal ettevõtlussektori kogukasum 3,3 miljardit eurot, mis oli 3% suurem kui aasta varem, teatab Statistikaamet. Ettevõtlussektori kogukasum kasvas viiendat aastat järjest.

Võrreldes 2013. aastaga suurenes kogukasum enamikul tegevusaladel. Suurima panuse sektori kogukasumi juurdekasvu andsid veonduse- ja laonduse ning info- ja sideettevõtted. Ettevõtlussektori kasumi kasvu pidurdasid enim ehitus ja hulgikaubandus. Kogukasumis suurima osatähtsusega töötleva tööstuse kasum suurenes 2013. aastaga võrreldes 1%, mõjutatuna põhiliselt ekspordile suunatud elektroonika ning kütteõlide tööstuse kasumite vähenemisest.

Ettevõtted müüsid 2014. aastal kaupu ja teenuseid 50,3 miljardi euro eest ehk sama palju kui aasta varem. Kogu ettevõtluse müügitulus kõige suuremat osatähtsust omavate kaubandusettevõtete müügitulu vähenes 1%, mõjutatuna põhiliselt müügitulu vähenemisest hulgikaubanduses. Samas jaekaubanduses müügitulu kasv jätkus. Töötleva tööstuse ettevõtete müügitulu suurenes 4%.

Ka ettevõtete kulud jäid 2013. aastaga võrreldes samale tasemele, samas tööjõukulud suurenesid 8%. Tööga hõivatud isikute ja töötatud tundide arv suurenes vastavalt 3% ja 5%. Ettevõtlussektori tööviljakus puhta lisandväärtuse alusel oli 2014. aastal keskmiselt 22 300 eurot hõivatu kohta, mis oli 4% suurem kui aasta varem.

Ettevõtete investeerimisaktiivsus vähenes teist aastat järjest. Ettevõtted investeerisid 2014. aastal 2,4 miljardit eurot, mis on ligi kümnendiku vähem kui aasta varem. Sarnaselt 2013. aastaga investeeriti põhiliselt masinatesse ja seadmetesse, hoonete ja rajatiste ehitamisse ning rekonstrueerimisse. Suurimad investeerijad olid energeetika-, töötleva tööstuse, põllumajandus- ning veondus- ja laondusettevõtted, kes tegid üle poole ettevõtete koguinvesteeringutest. Võrreldes 2013. aastaga suurenesid investeeringud maasse, ehitiste soetamisse ja arvutisüsteemidesse. Ülejäänud investeeringud vähenesid, neist enim investeeringud masinatesse ja seadmetesse (21%).

2014. aasta IV kvartalis müüsid ettevõtted kaupu ja teenuseid 13,0 miljardi euro eest, mis oli 2% rohkem kui aasta varem samal ajal. Ettevõtted investeerisid IV kvartalis 768 miljonit eurot, ehk 2% vähem kui 2013. aasta IV kvartalis.

1Partner: Tallinna kinnisvaratehingute arv tõusis kuuga veerandi võrra

09.03.2015 Tõnu Toompark

Veebruaris tehti Tallinnas kinnisvaraga 966 ostu-müügitehingut, mis on 23,4 protsent enam kui jaanuaris, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

Veebruaris tehti pealinnas kaks suurtehingut – Pärnu maanteel müüdi maja 27 ning Tartu maanteel ligi 17 miljoni euroga, mis tõstis kuu jooksul sooritatud tehingute kogumaksumuse jaanuariga võrreldes 95 protsenti.

1Partner kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul kasvas korteritehingute arv kuuga hüppeliselt. “Ostjaid on ja Tallinn areneb praegu ühtlaselt kiiresti – kraanad on püsti nii Kesklinnas, Lasnamäel kui Mustamäel,” ütles Vahter.

“Õismäe on veel vaeslapse rollis, aga paar tõsiseltvõetavat projekti on küpsemas ning varem või hiljem jõuab kasv ka sinna,” sõnas Vahter ja lisas, et pealinnast on getod praktiliselt kadunud ja linnapilt meenutab värskuselt järjest enam Skandinaaviat.

Korteritehingute arv kasvas Tallinnas kuuga 24,6 ning kogumaksumus 20 protsenti. Keskmine korteri ruutmeeter maksis veebruaris 1488 eurot, mis on 4,8 protsenti vähem kui jaanuaris. Kalleim korter müüdi 485 000 ja odavaim ühe euro eest.

Tallinnas müüdi veebruaris 23 hoonestatud elamumaa kinnistut, mis on kolme võrra enam kui jaanuaris. Kalleim maja võõrandati 600 000 ja odavaim 1500 euro eest.

Veebruaris müüdi Tallinnas üheksa krunti, mis on ühe võrra rohkem kui jaanuaris. Kalleim krunt müüdi 600 000 ja soodsaim 45 000 euroga.

Telliskivi loomelinnaku arendaja rajab Kalamajja elumaja

09.03.2015 Tõnu Toompark

Uus Maa Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas koostöös Lumi Capital OÜ-ga Tallinnas Kalamajas, Niine tänaval uute korterite müüki. 2016. aasta algul valmivasse väikesesse, privaatsesse majja tuleb üks äripind ja seitse korterit.

„Kalamaja ja vanalinna piirile, Niine tänav 7 kinnistule rajatav hoone on omanäoline, vaheldusrikka arhitektuuriga väike maja, mille korterid on väga heade planeeringutega, neist mitmetel lisaks ka lõunapoolne terrass või rõdu. Maja ning selle siseviimistlus tuleb kvaliteetne, ehitajaks Mitt & Perlebach OÜ,” rääkis projekti müügijuht, Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler Margit Sild.

Niine 7 arendaja on Lumi Capital OÜ, mis on kinnisvara investeerimisele keskenduv ettevõte. Lumi Capitali partnerid Raiko Uri ja Martin Rekor on osalenud mitmes Tallinna raskuskeset muutvas arendusprojektis, näiteks Telliskivi Loomelinnaku ja Rotermanni Kvartali arendamises. Lumi Capitali partneri Martin Rekori sõnul on arendaja eesmärk pakkuda korteriostjatele kõrget elukvaliteeti, mille loob kaasaegne ja puhas arhitektuur, läbimõeldud planeeringud ning unikaalne sisehoov. „Kolm lõunapoolset, ligi saja ruutmeetrist korterit on meie hinnangul Tallinna ühed parimad elupinnad,“ lisas Rekor.

Hoone näol on tegu moodsa arhitektuuriga uusehitisega ajaloolises piirkonnas, mille puhul on täidetud on nii Kalamaja traditsioon – väikesed majad ja privaatne sisehoov – kui ka tänapäevased nõudmised – kaasaegne arhitektuur, valgusküllased planeeringud, maa-alune parkimine ja energiaefektiivsus.

Niine 7 arhitektid on Kaur Talpsep ja Allan Pilter arhitektuuribüroost Kauss.

Ehitustööd algasid märtsis ja hoone valmib 2016. aasta alguses.

Vaata lisaks arenduse kodulehelt:

Niine 7, Kalamaja

Paradoks: üüritulu tõhusam maksustamine vähendab tulumaksulaekumisi

09.03.2015 Tõnu Toompark

Maksuamet on võtnud üüritulu suurema tähelepanu alla. Maksuameti hinnangute alusel jääb üüritulult iga-aastaselt laekumata kuni 28 miljonit eurot. Siinkirjutaja hinnang jääb eeltoodule 10 miljoni võrra alla. Paradoksaalselt kombel võime prognoosida, et üürileandjate pihtide vahele võtmise tulemus ei ole maksulaekumise suurenemine, vaid hoopis vähenemine.

Üüriturg on eraisikute käes

Rahvaloenduse tulemuste baasilt võime öelda, et Eesti üürisektor moodustab ligikaudu viiendiku elamispindadest. Võib arvata, et ligikaudu pool üürisektorist on eraisikust üürileandjate käes ehk tegemist on ärisuhtega, kus eraisikust üürileandja annab korteri üürile eraisikust üürnikule.

Sageli jäetakse siin üüritulult tulumaks maksmata. Erinevatele hinnangutele tuginedes väidetakse musta üürituru osakaaluks 1/4 kuni 1/3 üüriturust. Neid hinnanguid võib lugeda üsna tõepärasteks.

Maksustamisest kõneledes ja kirjutades peab tähele peab, et eraisikust üürileandja peab maksma tulumaksu kogu üüritulult. See tähendab, et üürileandja ei saa maksustatavast tulust maha arvata üüripinnaga seonduvaid kulutusi.

Professionaalseid üürileandjaid, kellele kuulub teine üürituru pool, üüritulu tulumaksustamine sellisel moel ei puuduta, sest professionaalid ajavad äri enamasti ettevõtte kaudu. Seal tuleb mängu ettevõttest väljavõetava kasumi maksustamine, mitte enam üüritulu tulumaksuga maksustamine.

Miks üürileandjad maksu ei maksa?

Üüritulu varjamisel on mitmeid põhjuseid. Kõige olulisem on neist ehk tavaline ahnus – kui üüritulu on kätte saadud, siis ei tahaks seda käest ära anda. See on väga inimlik.

Selle kõrval on oluline põhjus asjaajamise keerukus. Oletame, et meil on eraisikust üürileandja, kes annab üürile ühte korterit, mille ta on endale viimaste säästude eest pensionisambaks soetanud. Luua selle ühe korteri üürileandmiseks ettevõte on ebaefektiivne ehk kallis.

Registreerida end füüsilisest isikust ettevõtjana on veel kallim. Nii jääb kaks alternatiivi – makstatulumaksu üüritulult, mis on kulude mahaarvamise võimatuse tõttu veel kallim. Või siis tuleb ikkagi võtta risk ja loota, et üüritulu saamine maksuameti kõrvu ei jõuaks.

Omaette põhjus on, et väljaüüritava korteri ostuks võetud laenu intressidele ei kehti tulumaksuvabastus, mis kehtib enese kodu ostuks võetud laenu intressidele. Sisuliselt ei ole muidugi tegemist väga adekvaatse põhjendusega, sest intressisoodustuse eesmärk ei ole toetada üüriäri, vaid just kodu soetamist. Laenuvõtja võtab aga intresside tulumaksuvabastust kui kindlalt talle määratud andi, millest ta ei soovi loobuda.

Üürileandjad varjuvad ettevõtetesse

Maksuamet on väljendanud vajadust ja tahtmist tegeleda üürileandjatega, et need hakkaksid tulumaksu maksma. Kui maksuameti eelhoiatusele järgneb aktiivne üürileandjate kontrollimine, võib arvata, et üha enam üürileandjaid näeb, et nende tegevus üürileandjana võib avalikuks tulla. Kui üürileandja näeb, et maksuameti eest põgenemise teed ei ole, siis loob ta ettevõtte, mille kaudu jätkab ta üüriäris tegutsemist.

Üürileandmise kasumlikkus ei ole kõrge. Ja kui veel ettevõttena tegutsedes on võimalik tuludest kulud maha arvata, on selle tulemus madalam maksulaekumine kui eelnevas olukorras, kus üürileandja tegutses eraisikuna.

Osad üürileandjad lõpetavad tegevuse

Arvata on, et eraisiku äri ettevõttesse viijate kõrval on üürileandjaid, kes ühe-kahe korteri üürileandmise nimel ei ole valmis ettevõtet looma. Ettevõtet ei soovi üürileandjad luua, sest peavad sellega seonduvat asjaajamist liiga mahukaks ja seeläbi kalliks ning keerukaks.

Sellised üürileandjad, kes ei ole valmis ametlikul moel ettevõtlusega tegelema hakkama väljuvad üüriturult ja seeläbi vähenevad taas nii üüripakkumine kui potentsiaalne maksulaekumine.

Maksuamet on õigel teel

Maksulaekumise vähenemine ei peaks olema takistus, mis muudab üürisektori kontrolli alt väljaspool olevaks tegevusalaks. Üürisektor vajab korrastamist ja põrandaaluse üüriäri väljakangutamist ehk legaalseks muutmist. Viimase juurde käib ka adekvaatne maksustamine.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Omanike Keskliit ja Eesti Maksumaksjate Liit on teinud ettepaneku üüritulu tulumaksust vabastamiseks, mille esmane funktsioon on üürisektori legaliseerimine. Idee muuta üks tegevusala maksuvabaks tundub radikaalne. Kui aga juurde tuua, et maksuvabastus võiks kehtida ühe korteri üürileandjatele ja seda näiteks 10 aastat, siis on suurt pilti vaadates juba tegemist mänguga, kust võitjaid on rohkem kui kaotajaid.

Riigiametites ringleb idee maksustada üüritulu osaliselt, mille kaudu justkui kompenseerida üürituludest kulude mahaarvamise keeldu. Täiendavalt on kõneldud on üürilepingute registritest või näiteks soodustustest üürnikele, mis peaks üürileandjad maksuametile kandikul ette tooma.

Vaadata tuleb suurt pilti

Üürisektorist kõneledes ei tohiks jääda toppama selle ühe tahu ehk ainult maksustamise juurde, vaid vaatama peab suurt pilti tervikuna. Eluaseme, sh üürieluaseme näol on tegemist inimese põhivajadusega ilma milleta meie laiuskraadidel hakkama ei saa.

Üürisektori arengud ei ole olnud sedavõrd tormakad kui ehk mõnes teises majandussektoris. Üürituru korrastamisel on riigi abi vaja. Riigi abi peaks esimeses järjekorras seisnema võlaõigusseaduse tasakaalu viimises, mis õnneks on nüüdseks käivitumas. Samm number kaks peaks olema uues õiguskeskkonnas üüritulu õiglane maksustamine.

Paradoksaalsel kombel peame leppima, et üüritulu maksustamisega aktiivne tegevus tegelikult pikemas perspektiivis vähendab üüritulu tulumaksulaekumist riigieelarvesse, sest nii turul juba tegutsevad kui uued turule sisenevad professionaalsed üürileandjad suunavad oma tegevuse ettevõtetesse.

Säästud, kinnisvara, lapsed: Balti tulevased pensionärid loodavad riigipensioni alternatiividele

09.03.2015 Tõnu Toompark

SEB Pank SEB uuringu põhjal valminud Balti pensionivalmiduse indeksi (Retirement Readiness Index) kohaselt loodab 90 protsenti Eesti, Läti ja Leedu töötavast elanikkonnast riigipensioni alternatiividele ehk teistele sissetulekuallikatele. Tegelikult panustab neisse aktiivselt ligikaudu pool küsitletutest.

Kuna vaid 36 protsenti Balti riikide elanikest (Eestis 41 protsenti) usaldab praegust pensionisüsteemi, siis on lootused rajatud alternatiivsetele lisasissetulekuallikatele, millest sageli siiski abi ei ole. Nii loodab näiteks 47 protsenti vastanutest saada pensionil olles täiendavat tulu ettevõtlusest, kuid praegusest pensionäridest saab ettevõtlustulu vaid 8 protsendil vastanutest.

Tööealistest loodab 38 protsenti oma säästudele, kuid praegu saab neist tuge vaid 7 protsenti pensionäridest ning 38 protsenti kavatseb müüa oma kinnisvara või muu vara – tegelikult õnnestub see vaid 9 protsendil.

Oma lastele ja perele lootmise puhul valitsevad ootuste ja tegelikkuse vahel suured käärid: 44 protsenti loodab pensionipõlves oma pere toetusele, kuid tegelikkuses saab perelt toetust vaid 4 protsenti. Vastanutest 81 plaanivad jätkata pensionieas tööd, kuid reaalselt jätkab töötamist vaid 39 protsenti ja 28 usuvad tööandja pensionisse (sellesse panustab hetkel 4% tööandjaid).

Levinud on samuti ettekujutus, mille järgi koosneb pensioniea sissetulek mitmest alternatiivsest sissetulekuallikast korraga, millest riikliku pensioni osa moodustab vaid poole. Nagu uuringutulemused näitavad, realiseeruvad positiivsed ootused ainult väiksel protsendil küsitletust, mille tulemusel jääb iga teine pensionär elama ainult riiklikust pensionist.

SEB Elu- ja pensionikindlustuse juhatuse esimees Indrek Holst: „Pensionivalmiduse indeksi läbivaks jooneks on inimeste kalduvus uinutada ennast vähetõenäoliselt realiseeruvate ootustega ja lükata edasi reaalseid otsuseid pensioniks valmistumiseks. Selle üheks põhjuseks on see, et poliitiliselt tasandil valitseb tagasihoidlik huvi pensionisüsteemi võimekuse kasvatamiseks ning ei soovita viia praeguste ja tulevaste pensionärideni ebameeldivaid, kuid tegelikkusele vastavaid sõnumeid. Uuringus välja toodud pensionisüsteemi puudujäägid nõuavad süsteemset ja põhjalikku lähenemist, millele ei ole võimalik pakkuda kiiret, populistlikku lahendust.“

Uuring näitab ka selget vahet kavatsuste ja reaalsete tegevuste vahel. Nii näiteks peab säästmist tähtsaks 28 protsenti eestimaalastest, kuid teadlikult säästab vaid 10 protsenti vastanutest. Oma võimekusse luua endale pensionieas täiendav sissetulek usub lausa 59 protsenti vastanutest, reaalselt tegutseb selle suunas aga vaid 47 protsenti elanikkonnast.

„Oskamatus prognoosida ja plaanipäraselt töötada oma tulevase sissetuleku nimel on teine pensionivalmiduse indeksi läbiv joon. Balti riikides on ainult kaks inimest kümnest suutelised pikaajaliseks finantsplaneerimiseks, mis on hädavajalik oma tulevase heaolu planeerimiseks,“ lisab Holst.

Uuring töötati välja koostöös turu-uuringute firma TNS ning Riias asuva Stockholmi Majanduskooli jätkusuutliku äritegevuse keskusega. Indeksi aluseks olnud uuring hõlmas kõiki kolme Balti riiki ning uuringus osales 2400 eraisikut. Alates 2015. aastast hakkab uuring toimuma iga-aastaselt, näitamaks nii pensionisüsteemide muutust, kui ka inimeste heaolu ja vastavat tagasisidet.

Tallinna Balti jaama turu territooriumi rekonstrueerimisel tuleb arvestada kokkuvarisemise ohuga

09.03.2015 Tõnu Toompark

ERE „Tallinnas asuva Balti jaama rekonstrueerimise kava mõjutab Põhja-Tallinna linnaosa arengut positiivselt, kuid selle elluviimisel tuleb arvestada teatud ohtusid, mis on seotud maa-aluse parkla rajamisega,“ arvab ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin.

Turu rekonstrueerimise plaanide avalik arutelu toimus Põhja-Tallinna Valitsuses möödunud nädala lõpus. Arutelust võtsid osa arhitektid, kinnisvaraarendajad, kohaliku omavalitsuse esindajad ja valdkonna spetsialistid. ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin, kes sel kohtumisel esines, pööras kohalolijate tähelepanu raskustele, mis võivad tekkida objekti ehitamisel praegusel kujul.

„Olen väga rõõmus, et Balti jaama juures olev territoorium areneb ja saab ilme, mis on pealinna keskuse vääriline. Kahtlemata muutub see koht paljudele linnaelanikele atraktiivseks. Samas tahaksin pöörata tähelepanu asjaolule, et maa-aluse parkla rajamine on vältimatult seotud rea riskidega. Ei tahaks, et see mõjutaks negatiivselt kaitse all olevate ajalooliste objektide säilimist. Positiivseks võib pidada seda, et vaatamata esialgsetele plaanidele, kavandatakse nüüd ehitada üks korrus varem plaanitud kahe korruse asemel, aga isegi selle variandi puhul tuleb suhtuda olukorda täie tõsidusega,“ ütles Sorokin.

Tema sõnul näitab Tallinna kesklinnas asuvate ajalooliste objektide rekonstrueerimise suur kogemus, et igasuguste maa-aluste konstruktsioonide rajamine, eriti trammiteede kõrval, on seotud kõrge riskiga. „Arhitektuuribüroo esindajad viitavad eritehnoloogiate olemasolule, mis võimaldavad sellelaadsete riskide minimeerimist. Aga mina pean väga tähtsaks, et kõikidest tehnoloogilistest erisustest peetaks kinni ka ehitamisel. Seda enam, et selles piirkonnas asub palju ainulaadseid ajaloolisi ehitisi,“ lisas Sorokin.

Balti jaama turu territooriumi rekonstrueerimise projekti arutelu toimus 4. märtsil 2015. aastal Põhja-Tallinna Valitsuses. Projektist selgub, et territooriumil asuvad ehitised säilitavad valdavalt oma harjumuspärase ajaloolise ilme: esimene korrus plaanitakse eraldada toidukaupade turu traditsiooniliseks tsooniks, teisel asuks mööbli, tööstus- ja antiikkaupadega kauplevad poed ning toitlustusettevõtted. Alumine korrus on eraldatud parklaks ja ühe kaubandusketi müügiplatsiks. Ehitamise alguseks on plaanitud oktoober 2015 ning uuendatud turu avamine peab toimuma 2016. aasta jõulupühadeks.

Estonian Real Estate on asutatud 2005. aastal. Algselt tegelesime kinnisvaravahendusega, aga aastast 2010 on ERE kompaniide grupi, millesse kuulub muuhulgas kompanii Fond Control, peamiseks tegevusvaldkonnas kinnisvaraarendus. Mitu aastat järjest on saanud Fond Control Eesti edukaimate kinnisvarafirmade loetellu Äripäeva versioonis (nn Äripäeva TOP).

Savings, real estate, and children: future pensioners of the Baltics rely on alternatives to the state pension

09.03.2015 Tõnu Toompark

SEB Pank According to the Baltic Retirement Readiness Index calculated based on an SEB survey, 90 percent of Estonian, Latvian and Lithuanian employed population hope to have alternatives (i.e. other sources of income) to the state pension. In reality, only a half of the respondents actively contribute to such alternatives.

As only 36 percent of the population of the Baltic States (41 percent in Estonia) have trust in the current pension scheme, people mainly base their hopes on alternative additional sources of income, although often in vain. For example, 47 percent of the respondents hope to get additional income from business, but only 8 percent of the currently retired respondents earn business income. While 38 per cent of people in working age rely on their savings, only 7 per cent of pensioners actually benefit from them; 38 per cent plan to sell their real estate or other assets, while only 9 per cent actually manage to do so.

There is a huge gap between the expectations and reality as far as relying on one’s children and family is concerned. Although 44 per cent expect the support of their family once retired, only 4 per cent actually receive it. 81 of the respondents plan to continue working during retirement, but only 39 percent do so in reality and 28 have faith in the employer’s pension (4% of employers currently contribute to it). An assumption that the income of one’s retirement years consists of several alternative incomes, only half of which is formed by the state pension, is also widespread. As the survey results indicate, such positive assumptions only materialise for a small percent of the respondents and every second pensioner will have to make do with the state pension only.

Indrek Holst, Chairman of the Management Board of SEB Elu- ja Pensionikindlustus: “A recurring feature of the Retirement Readiness Index is peoples’ tendency to distract themselves with unrealistic expectations and postpone actual decisions on preparations for retirement. On the one hand, this is caused by the modest interest in growing the capacity of the pension system on the political level and the unwillingness to deliver unpleasant, realistic messages to current and future pensioners. The shortcomings of the pension system indicated in the survey call for a systematic and thorough approach, a fast and populist solution is not possible.”

The survey also indicates a clear divide between intentions and real actions. For example, 28 percent of Estonians prioritise saving, but only 10 percent of respondents do it in reality. An outstanding 59 percent of respondents believe in their capability of ensuring an additional income for retirement, but only 47 percent of the population take active steps towards it.

“The incapacity to forecast and consistently work on one’s future income is another recurring feature of the Retirement Readiness Index. Only two people out of ten in the Baltic States are capable of long-term financial planning, which is crucial for securing one’s future welfare,” addsHolst.

The survey was prepared in cooperation with market research company TNS and the Centre for Sustainable Business at the Stockholm School of Economics in Riga. The survey that formed the basis of the index included all three Baltic Republics with 2,400 private persons as participants. The survey will be conducted annually as of 2015 to indicate changes in the pension systems, as well as social advancement and relevant feedback.

Pro Kapital: Kavatsus emiteerida võlakirju

09.03.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi nimetatud kui Pro Kapital) tegeleb igapäevaselt tulevaste arendusprojektide finantseerimiseks erinevate võimaluste uurimisega. Pro Kapitali juhatus teatab, et on alustanud eelkohtumisi kutseliste investoritega eesmärgiga uurida nõudlust ja investorite tingimusi osalemaks kavandatavas tagatud võlakirjade emissioonis.

Käesoleval hetkel ei ole määratud täpseid kavandatavate tagatud võlakirjade tingimusi (võlakirjade arv, nimiväärtus, lunastamise tähtpäev, võlakirjade intressimäär, tagatised, märkimistingimused, väljalaskehind jms) ja ei ole vastu võetud otsust selliste võlakirjade emiteerimiseks.

Pro Kapital otsustab pärast eelkohtumisi kutseliste investoritega, kas selliseid võladokumente emiteerida. Emiteerimise kasuks otsustamise korral otsustab Pro Kapital ka võladokumentide tingimused. Juhul kui Pro Kapital otsustab emiteerida tagatud võlakirju, siis avaldatakse eraldi teatega vastav otsus koos võlakirjade emissiooni tingimustega.

Swedbank: Eluaseme taskukohasus Tallinnas halvenes

08.03.2015 Tõnu Toompark

Swedbank 2014. aasta neljandas kvartalis langes eelmise aasta sama ajaga võrreldes Balti eluaseme taskukohasuse indeks (BETI)* Tallinnas ja Vilniuses, kuid kasvas Riias. Indeks vähenes kõige enam Vilniuses kiirelt kasvanud korterihindade tõttu. Samal põhjusel halvenes taskukohasus juba kuuendat kvartalit järjest ka Tallinnas. Riias paranes eluaseme taskukohasus tänu kiirele palgakasvule, mis ületas korterihindade kasvu.

Korterihindade aastakasv Tallinnas oli endiselt kiire (12%), kuid eelmise kvartaliga võrreldes kasvutempo aeglustus. Kiire hinnakasvu üks peamistest põhjustest olid tehingud uute ja kallimate korteritega. Vilniuses tõusid korterihinnad aastases võrdluses 15%, ning Riias 0,6%.

Tallinnas korteritehingute vähenemine neljandas kvartalis taandus. Kui teises ja kolmandas kvartalis vähenesid tehingud aastases võrdluses 10%, siis aasta viimases kvartalis vaid 0,8%. Tehingute arv langes Vilniuses aastaga ligi 9% ning Riias 13%.

Kolme Balti riigi pealinnadest oli indeksi kohaselt eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias. Riias oli keskmist netopalka teeniva leibkonna sissetulek 55%, Tallinnas 49% ja Vilniuses 24% kõrgem palgatasemest, mida on vaja, et eluase oleks taskukohane.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi (BETI) aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Loe lähemalt siit.

Hinnalangus veebruaris pidurdus

08.03.2015 Rasmus Kattai

Eesti tarbijahinnaindeks langes veebruaris statistikaameti teatel aasta varasema ajaga võrreldes 0,8%, mis oli väiksem hinnalangus kui jaanuaris. Euroala ühtlustatud tarbijahindade deflatsioon aeglustus samal ajal –0,6%lt –0,3%ni.

Veebruaris lõppes enam kui pool aastat väldanud nafta hinna kiire langus maailmaturul, mille tulemusena kallines mootorikütus Eestis ühe kuuga 6,6% ning tarbijahindade tase tervikuna tõusis jaanuariga võrreldes 0,6%. Mootorikütus oli siiski veebruaris aasta varasema ajaga võrreldes 16% odavam ning nafta hinna langus maailmaturul hakkas kaudselt mõju avaldama ka teistele tarbijakorvi komponentidele.

Gaasi hind langes kodutarbijatele juba jaanuaris eelneva kuuga võrreldes 5%. Nafta odavnemise järelmõju jõudis veebruaris tugevamalt ka soojusenergia hinda, mis odavnes kuuga 1%. Kuigi imporditav energia on aastaga märgatavalt odavnenud, on hinnalangust mõnevõrra takistanud üle 10 aasta nõrgim euro vahetuskurss. Nafta hinna senine langus on Eesti majanduse jaoks soodne, suurendades tarbimist ja seeläbi ka majanduskasvu.

Toiduained veebruaris odavnesid. Seda põhjustasid peamiselt maailmaturu ja Euroopa Liidu siseturu hinnaarengud: FAO (Food and Agriculture Organization) toiduainete hinnaindeks langes veebruaris eelmise aastaga võrreldes 14%. Vene turu äralangemine toiduainete ekspordi sihtriigina on hakanud järjest enam kajastuma toiduainete tootmise hinnaindeksites, kuid mõju toiduainete tarbijahindadele on seni jäänud piiratuks.

Näiteks piima kokkuostuhind, mille eest müüvad toodangut põllumehed, vähenes jaanuaris aastavõrdluses 38%, kuid piimatoodete tarbijahinnad langesid viimastel andmetel vaid 3,2%. Veise ja sealiha kokkuostuhinnad on aastaga langenud vastavalt 10% ja 15%, kuid tarbijahinnad üksnes 2,7%. Toiduainete hulgas oli erandiks alkoholi kallinemine: kange alkoholi hinnatõus kiirenes aasta alguses jõustunud kõrgemate aktsiisimäärade tõttu 7,4%ni.

Tarbijahindade suurim langus on nüüdseks eeldatavalt möödas, sest nafta hind on maailmaturul hakanud tõusma. Lähikuudel tarbijahindade langus siiski jätkub, kuid aasta teises pooles võib oodata hinnakasvu taastumist. 2015. aasta kokkuvõttes kujuneb inflatsioon positiivseks, kuid jääb nulli lähedale.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,144 1,145 1,146 … 1,574 1,575 1,576 Vanemad uudised ››

Arendusprojektide monitooring: mis toimub uute korterite turul?

Nordecon: Pikksilma Kodu korterelamud

Maksurisk seoses korteris asuva äripinnaga