Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Lauluväljaku naabrusse kavandatakse korterelamuid

09.06.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustab homsel istungil Lasnamäe servale Lauluväljaku naabrusse kolm korruselamut ehitada võimaldava detailplaneeringu kehtestamise.

Narva mnt 105 // Mäe tn 2, Narva mnt 105a ja 107 kruntide detailplaneeringuga on 0,64 ha suurusele planeeringualale kavandatud üks kuni kuue maapealse ja kahe maa-aluse korrusega äripindadega korterelamu, üks kuni nelja maapealse ja ühe maa-aluse korrusega korterelamu ning üks kuni kaheksa maapealse ja ühe maa-aluse korrusega äripindadega korterelamu.

Planeeritud maa-ala asub Lasnamäe linnaosas Paevälja asumis Narva mnt ja Mäe tänava ristmikul, Maarjamäe paekalda, Tallinna lauluväljaku ja Paekalda haljasala vahetus läheduses. Praegu on piirkond hoonestatud üksikute kuni kahekorruseliste elamutega, millest enamik on kunagised talukohad. Selge, väljakujunenud hoonestusstruktuur piirkonnas puudub. Kontaktvööndisse jäävad ka Narva mnt äärsed suuremad asfalteeritud platsid, mis on kasutuses nii autoparklate kui ka õppesõiduplatsidena.

Piirkonnas on tagatud hea bussiühendus kesklinnaga. Kesklinnast saabuva ja sinna suunduva ühistranspordi peatused paiknevad vahetult planeeritud maa-ala läheduses ligikaudu 100 m raadiuses. Ühiskondlikud hooned, kaubandus- ja teenindusettevõtted ning lasteasutused lähialal puuduvad. Planeeringuala haljastus on väga mitmekesine. Juurdepääs planeeritud maa-alale on Mäe tänavalt. Detailplaneering on kooskõlas Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga.

Maapealsed hooned on omavahel ühendatud maa-aluse keldrikorrusega. Maa-aluse hooneosa katuslagi on planeeritud käidava ja sõidetava hoovialana, kus paiknevad mänguväljakud, haljasalad ja külalistele mõeldud parkimiskohad. Hoonestust teenindavad parkimiskohad valdavalt planeeritud keldrikorruse garaažidesse. Parkimiskohtade planeerimine keldrikorrustele võimaldab maapealse ala kujundada haljastatud ja kujundatud hoovialana, mis liitub terviklikult ümbritseva keskkonnaga.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles osaühing Arcadia. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 24. augusti 2011 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda Lasnamäe Linnaosa Valitsuses 6. – 13. septembrini 2011 ning detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus 14. septembril 2011 avalik arutelu. Detailplaneeringu koostas arhitekt Martin Aunin.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 17. märtsi 2014 korraldusega ning oli 17. aprillist kuni 6. maini 2014 avalikul väljapanekul ning 17. juunil 2014 toimus Lasnamäe Linnaosa Valitsuses detailplaneeringu avalik arutelu.

Harju Maavalitsuses korraldati 26. augustil 2014 detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete arutelu ning Harju maavanem andis 11. septembri 2014 kirjaga detailplaneeringule heakskiidu.

Arkaadia Halduse AS on võtnud kohustuse tagada oma vahendite arvel detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede ehitamine ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamine.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Majandus kasvas I kvartalis

09.06.2015 Statistikaamet

Täpsustatud andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 1,1%, teatab Statistikaamet.

I kvartalis oli SKP jooksevhindades 4,7 miljardit eurot. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP langes 2014. aasta IV kvartaliga võrreldes 0,3% ja kasvas 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 1,7%.

2015. aasta I kvartalis mõjutas SKP-d positiivselt enim töötleva tööstuse lisandväärtuse suurenemine, mis oli tingitud nii elektroonika- kui ka puidutoodete tootmise kasvust. Samal ajal vähendas töötleva tööstuse kasvu oluliselt toiduainete ning paberitoodete tootmise kahanemine. Eesti suurim tegevusala töötlev tööstus oli olulisim SKP kasvu panustaja kolmandat kvartalit järjest.

2015. aasta I kvartalis oli sarnaselt eelmise kvartaliga majanduskasvu suurim pidurdaja transpordi tegevusala lisandväärtuse kahanemine. Kui varem toimus langus peamiselt veondust ja laondust abistavas tegevusalas, siis seekord oli olulisem mõjutaja maismaatransport.

SKP kasvas aeglasemalt kui hõivatute ja töötatud tundide arv (kasv vastavalt 3,6% ja 4,5%). Seega vähenes teist kvartalit järjest tootlikkus nii hõivatu kui ka tunni kohta.

SKP loomiseks tehtud tööjõukulud kasvasid. 2015. aasta I kvartalis suurenes tööjõu ühikukulu eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 7%. Sellest lähtuvalt kasvasid töötaja kohta makstud hüvitised tootlikkusest oluliselt kiiremini.

Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes 2015. aasta I kvartalis nii töötleva tööstuse kui ka kogumajanduse kaupade eksport. Kaupade ja teenuste eksport kasvas neljandat kvartalit järjest olles enim mõjutatud elektroonikakaupade ja kütuste väljaveo suurenemisest ning mujal klassifitseerimata masinate ning toiduainete väljaveo kahanemisest. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenes kaupade ja teenuste sissevedu hinnamõjusid arvesse võttes 2,9%. Netoeksport (ekspordi ja impordi vahe) oli 2015. aasta I kvartalis positiivne, moodustades SKP-st 3,3%.

Kui välisnõudlus mõjutas Eesti majandust positiivselt, panustas sisenõudlus SKP kasvu negatiivselt. Sisenõudlus vähenes hinnamõjusid arvesse võttes 1,6% peamiselt kapitali kogumahutuse põhivarasse ning varude muutuse tõttu. Kapitali kogumahutus põhivarasse kahanes reaalarvestuses I kvartalis 7,7% olles enim mõjutatud ettevõtete investeeringute vähenemisest masinatesse ja seadmetesse ning transpordivahenditesse. Sisemajanduse nõudluse ülejäänud komponendid panustasid majanduse kasvu positiivselt.

Alates ESA 2010 metoodika rakendamisest 2014. aasta septembris ühtlustasid Statistikaamet ja Eesti Pank rahvamajanduse arvepidamise ja maksebilansi näitajate revideerimispoliitika. Koos 2015. aasta I kvartali näitajatega uuendati 2014. aasta IV kvartali näitajad. Võrreldes 11.03.2015 avaldatud näitajatega korrigeeris Statistikaamet SKP reaalkasvu 2014. aasta IV kvartalis 0,01 protsendipunkti madalamaks.

08.09.2015 avaldab Statistikaamet tavapärase revisjoni aastate 2011–2014 kohta, mis on tehtud pakkumise ja kasutamise tabelite ning ettevõtete aastaaruannete põhjal. Samal kuupäeval avaldatakse ka 2015. aasta I kvartali uuendatud andmed. Lisaks eelpooltoodud muudatustele avaldab Statistikaamet esmakordselt ESA 2010 metoodika järgi ümberarvestatud aegrea I kvartal 1995 – IV kvartal 1999.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvara sektor muutuste lävel

09.06.2015 Ero Viik

Viimaste aastate jooksul toimunud positiivsed arengud kinnisvaraturul on andnud paljudele kinnisvaraga tegelevatele inimestele põhjuse rahuoluks. Kinnisvara – kui kapitalimahukas valdkond – võidab tänastest rekordmadalatest baasintressidest rohkem kui ükski teine majandussektor. Pankade huvi rahastada ettevõtteid ja eraisikuid ei ole kadunud ning seda ilmestab ka fakt, et pankade laenuportfellid kasvavad jätkuvalt võrreldes varasemate perioodidega. Olgu mainitud, et Eesti panga andmete kohaselt on 2015. aastal enim pikaajalist laenu väljastatud just kinnisvarasse. Turu arenguid jälgides tekib paratamatult küsimus – kui kaua niivõrd positiivne trend saab jätkuda?

Ärikinnisvara on pakkunud palju võimalusi nii arendajatele kui ka teistele asjaosalistele. Kasvavate kõrvalkulude keskkonnas on paljud ettevõtetest üürnikud hakanud oluliselt rohkem tähelepanu pöörama pinna kasutamise kogukulule, mis on olnud ka üheks peamiseks põhjuseks uutele pindadele kolimiseks. See tähendab, et täna laenuotsust tehes peame arvestama sellega, et B- ja C-klassi pindade omanikud on sunnitud rahavoo säilitamiseks juba lähitulevikus investeerima senisest rohkem aega ja ressursse hoone parendusse. Nõudlus A-klassi pindade järele on aktiviseerinud uute büroohoonete arendused – täna on ettevalmistavas etapis üle 100 000m2 uut büroopinda, mis on ca 5 korda suurem maht kui 2014 kasutusse võeti. Ja see teeb meid ettevaatlikuks.

Viimase kahe aasta jooksul toimunud uute korterite märkimisväärne hinnatõus on tekitanud mitmeid arutelusid selle sektori ülekuumenemisest. Hinnaerinevused uute, esmakasutusse võetavate korterite ja juba aastakümneid kasutuses olevate korterite vahel on kasvanud kiiremini kui varasemalt prognoosisime. Võrreldes viimaste perioodide arenguid aastatel 2006-2008 toimunuga, võime näha olulisi sarnasusi: a) pakkumishindade tõus, mis sõltuvalt piirkonnast on kas 2007. a tasemete lähedal või isegi ületatud. Kesklinna uusarenduste pakkumishinnad on tõusnud tasemele, mis on taskukohane väga piiratud ostjaskonnale; b) turule on tulemas kortereid, mille omahind on kõrge ning vajadusel ruumi hinna langetamiseks ei ole ja c) läbi erinevate vahendajate on sektorisse valmis investeerima isikud, kes igapäevaselt ei ole valdkonnas tegevad ning kelle võimalused projekti käekäiku mõjutada on olematud.

Viimaste kuude uute korteritega tehtud tehingute andmeid vaadates ilmneb, et kui aastases võrdluses on hinnakasv olnud sõltuvalt piirkonnast keskmisest ca 10%, siis kuises võrdluses sellist hinnakasvu enam ei ole. Pigem on näha pakkumishindade mõningast allapoole korrigeerimist. Hinnakasvu pidurdumise peamiseks põhjuseks on pakkumise oluline kasv, mis lähitulevikus veelgi suureneb. Harjumaal on täna pakkumises pisut üle 2000 uue korteri, millest ligi ¼ on täiesti valmis ja sobilik sissekolimiseks, samas kui ¾ on veel arenduses. Ehitusregistri andmetel väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis kasutusluba 973 eluruumile – see on 24% rohkem kui aastal 2014 ja 228% enam kui aastal 2013. Täna on kortermajade arendusi ettevalmistuses ja planeerimises märkimisväärselt rohkem kui ühelgi eelneval ajahetkel viimase viie aasta jooksul. Ja see paneb mõtlema.

Möödunud aastal esitati Swedbanki ca 11 000 laenu- ja liisingutaotlust, kokku rahastasime Eesti ettevõtteid iga päev keskmiselt 3,4mEUR, s.o. kokku 1,2mldEUR. 2015.aasta esimese kvartali seisuga on ettevõtetele väljastatud kehtivate laenude kogumaht ca 3mld eurot ja kinnisvara osakaal sellest on umbes 1/3. Tõsi on ka see, et me ei ole valmis rahastama kõiki projekte. See, kas finantseerimisotsus tuleb positiivne või negatiivne, sõltub eelkõige kolmest asjaolust: a) Milline on panga senine kogemus ettevõtjaga (kõrgem intress ei kompenseeri eelnevat kehva maksekäitumist!) b) Kas planeeritaval arendusel on üks või mitu konkurentsieelist ning kas kasutatud eeldused ja sisendid on usutavad ning c) kas pakkumise-nõudluse suhe ja majanduskeskkond soosivad arenduse ettevõtmist või mitte? Kõik loetletud kolm punkti on võrdselt olulise kaaluga. Tavapäraselt on finantseerimisest loobumise põhjuseks kas a) projekti spekulatiivne iseloom või b) laenuvõtja vähene kogemus analoogse projekti läbiviimises. Kinnisvaraarendusi eelistame ette võtta nende vastaspooltega, kes ka ise on valmis oma raha projekti investeerima, mitte ei opereeri kellegi kolmandate isikute vahenditega.

Kõike eelnevat arvesse võttes tundub, et kinnisvaraturul toimuvad muutused aina kiirenevas tempos. Näeme sümptomeid, mis viitavad turu „ülekuumenemisele“. On põhjust olla ettevaatlik.

Ero Viik

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Statistika: Eestis on 164 000 eluasemelaenu

09.06.2015 Tõnu Toompark

2015 I kvartali lõpu seisuga oli Eestis Eesti Panga andmetel 164 000 eluasemelaenu. Aastataguse ajaga võrreldes on eluasemelaenude arv kasvanud 1,9%.

Keskmine eluasemelaenu jääk oli samal ajal 37 150 eurot. Keskmine laenujääk kasvas aastaga 1,2%.

Eesti keskmine palk on viimastel aastatel kasvanud 4-6-protsendise aastase tempoga. Arvestades, et keskmine laenujääk on kasvanud märksa aeglasemalt võib öelda, et laenu teenindamise koormus on laenuvõtjatel pigem hõlpsamaks läinud.

Tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude arve ja keskmine jääk

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

I kvartalis oli 7300 vaba ametikohta

08.06.2015 Tõnu Toompark

Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2015. aasta I kvartalis 7300 vaba ametikohta, teatab Statistikaamet. Vabade ametikohtade arv suurenes eelmise kvartaliga võrreldes 0,6% ja 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 1,3%.

Vabade ametikohtade määr ehk vabade ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus oli 2015. aasta I kvartalis 1,3%, mis püsis muutumatuna võrreldes eelmise kvartali ning 2014. aasta I kvartaliga.

Kõige kõrgem vabade ametikohtade määr oli avaliku halduse ja riigikaitse ning kohustusliku sotsiaalkindlustuse tegevusalal (2,5%) ning kõige madalam mäetööstuses (0,2%).

Ametikohtade koguarvus oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade osatähtsus kõige suurem töötlevas tööstuses (20%), hulgi- ja jaekaubanduses (16%) ning hariduse tegevusalal (10%).

Suurim vabade ametikohtade arvu kasv oli hariduses, kus vabu ametikohti oli 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 37% rohkem.

Piirkondlikult asusid vabadest ja hõivatud ametikohtadest 56% Harju maakonnas (sh Tallinn), järgnesid Tartu maakond (11%) ja Ida-Viru maakond (8%). Vabade ametikohtade määr oli jätkuvalt kõige kõrgem Harju maakonnas (1,6%) ning madalaim Hiiu maakonnas (0,04%).

Vabadest ametikohtadest 5300 ehk 73% oli erasektoris ning 27% avalikus sektoris, samas kui 2014. aasta I kvartalis oli vabade ametikohtade osatähtsus erasektoris 76% ning avalikus sektoris 24%. Vabade ametikohtade määr oli 2015. aasta I kvartalis nii avalikus kui ka erasektoris 1,3%. Avaliku sektori alla kuuluvad ka riigi ja kohaliku omavalitsuse omanduses olevad äriühingud.

Tööjõu liikumist iseloomustav tööjõu käive (tööle võetud ja lahkunud töötajate arv kokku) oli 2014. aasta IV kvartalis 68 000 töötajat, mis kasvas 2013. aasta sama perioodiga võrreldes 10,3%. Kõige enam kasvas 2014. aasta IV kvartalis võrreldes varasema aasta sama ajaga tööjõu käive majutuses ja toitlustuses (57,5%) ning kinnisvaraalases tegevuses (45,8%).

Hinnangud põhinevad uuringul „Vabad ametikohad ja tööjõu liikumine“, mida Statistikaamet korraldab alates 2005. aastast. 2015. aastal on valimis 12 376 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni ning valikuliselt uuritavate üksuste andmed laiendatakse üldkogumi valikuliselt uuritavale osale igas kihis eraldi.

Vabade ametikohtade arv on kõik kvartali teise kuu 15. kuupäeval olevad vabad ametikohad, s.o vastloodud, vaba või töötaja lahkumise tagajärjel vabaks saav tasustatav ametikoht, millele tööandja otsib aktiivselt sobivat kandidaati väljastpoolt ettevõtet, asutust või organisatsiooni.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kuulutati välja uue Tallinna vangla ehitushange

08.06.2015 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas täna välja uue Tallinna vangla ehitustööde riigihanke, millele oodatakse pakkumusi kuni septembri alguseni. Ehitustöödega on kavas alustada tuleva aasta alguses. Kaasaegne vanglakompleks valmib senise ajakava kohaselt 2018. aasta lõpus.

Uus Tallinna vangla ehitatakse Rae valda Soodevahe külla. Vanglakompleksi rajamisel pööratakse erilist tähelepanu turvalisusele, energia- ja keskkonnasäästlikkusele, efektiivsele ruumikasutusele ning madalatele ülalpidamiskuludele.

Tallinna vangla uued hooned plaanitakse rajada kambertüüpi vanglana. Lisaks rajatakse põhipiirdest väljapoole avavangla ning vanglast eraldi arestimaja ja kinnipidamiskeskus.

Vangla eluosakondadesse on kavandatud 512 kambrit meessoost ning 92 kambrit naissoost süüdimõistetud ja vahistatud isikute jaoks. Eluosakondades on lisaks sellele plaanitud veel 16 kartserikambrit meeskinnipeetavatele ja 4 kartserit naiskinnipeetavatele. Vanglasse on kavandatud kokku 1208 statsionaarset kohta. Samuti ehitatakse välja uus väljasaatmis- ja interneerimiskeskus.

Enam kui 60 000 ruutmeetri suuruse netopinnaga kompleksi arhitekt on Indrek Saarepera ja projekteerija AS Amhold.

Tulevane vanglakompleks numbrites:

Maa-ala suurus: 261 171 m²
Hoonete arv: 14
Korruste arv: kuni 7
Suletud netopind: ca 61 100 m²

Riigihange „Uue Tallinna vangla ehitustööd“ on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 164165. Pakkumiste esitamise aeg on 2. september 2015 kell 13.00.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

RKAS otsib Hiiumaa Gümnaasiumi õppehoone ehitajat

08.06.2015 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas Haridus- ja Teadusministeeriumi tellimusel välja ehitustööde riigihanke, millega soovitakse leida peatöövõtja Kärdlas Uus tänav 4/1 asuva olemasoleva koolimaja ümberehitamiseks.
Käesoleval ajal Kärdla Ühisgümnaasiumi kasutuses oleva hoone läänepoolne tiib lammutatakse ja selle asemele ehitatakse uus, moodustades ühise hoonekompleksi.

Õpilasesõbraliku ja kõigile kaasaaja nõuetele vastava gümnaasiumihoone suuruseks on kavandatud ligi 1115 ruutmeetrit. Hoone projekteeris arhitektuuri- ja projekteerimisbüroo ConArte OÜ arhitekt Kaisa Lasneri eestvedamisel.

Riigigümnaasiumi õpilaste arvuks on planeeritud 130. Ehitustegevusega on plaanis alustada käesoleval suvel ning kaasaegne ja õpilasesõbralik koolihoone avada 2016. aasta sügisel.

Haridus- ja Teadusministeerium, Hiiu vald ja RKAS on sõlminud kolmepoolse koostööleppe, mille kohaselt gümnaasiumihoone rajamist juhib RKAS, sealhulgas viib läbi kõik vajalikud riigihanked. Eesmärk on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada õppetööks igati sobiv koolihoone, mis vastaks kehtestatud nõuetele, oleks võimalikult vastupidav ja kauakestev.

Riigihange „Hiiumaa Gümnaasiumi ehitustööd“ on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 164095. Pakkumiste esitamise aeg on 29. juuni 2015 kell 10.00.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

The housing affordability index (HAI) increased to 131.5 in Vilnius, 149.1 in Riga, and 144.1 in Tallinn

08.06.2015 Tõnu Toompark

In Tallinn, affordability rose marginally by 0.9 point in the first quarter this year compared with the same period in 2014, due to a 36-basis-point-decrease in interest rates.
In Riga, the HAI increased by 2.1 points because wage growth outpaced apartment price growth.
In Vilnius, the HAI rose by 3.3 points because of a 54-basis – point-decrease in interest rates.
The time needed to save for a down payment increased over the past year by one month and one week in Tallinn, to 30.6 months, and by one month and almost three weeks in Vilnius, to 35.9 months. It decreased in Riga by three-and-a half – weeks, to 26.3 months.

The housing affordability index (HAI) is calculated for a family whose income is equal to 1.5 of average net wages with an average-sized apartment of 55 square meters. The HAI is 100 when households use 30% of their net wages for mortgage costs. When the HAI is at least 100, households can afford their housing, according to the established norm. The higher the number, the greater the affordability.

Housing Affordability Index for Baltics – June 2015

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Üürileandja ABC: Kas üüriinvesteeringud teha eraisiku või ettevõttena?

08.06.2015 Tõnu Toompark

Vahe eraisikuna või ettevõtjana üürileandjaks olemises seisneb eeskätt maksustamises. Eraisikuna eluruumi üürileandmisel tuleb üüritulult tasuda jooksvalt tulumaks. Eraisik ei saa maksustamisele kuuluvast tulust maha arvata väljaüüritavale elamispinnale tehtud kulutusi, näiteks remondikulusid, maamaksu, kindlustust, maakleritasu.

Riik plaanib eraisikute maksustamist muuta

Riik, st maksuamet ja rahandusministeerium on väljendanud valmidust üüritulu maksustamist muuta. Hetkel on aktuaalne tulumaksuseaduse muudatus, mis näeb ette üüritulu maksustamine 80% ulatuses. See tähendab, et kogu üüritulu tulumaksumäär on 16%.

Tegemist on kosmeetilise muudatusega, mil reaalset mõju üürileandjatele ja nende maksukoormusele ei ole. Seda põhjusel, et üürileandja üüripinnaga seonduvad kulud võivad üsna lihtsalt ületada maksuleevendusena pakutavat summat. See omakorda tähendab et muudatusi üüriturul see seadusemuudatus endaga kaasa ei too.

Ettevõttete investeeringud on tulumaksust vabastatud

Ettevõttena korterit üürile andes tuleb maksud maksta alles seejärel, kui raha võetakse ettevõttest välja eraisiku tarbimisse. See tähendab, et üüritulu saab ettevõte ja üüripinnaga seonduvad kulud alates remondist kuni maamaksuni katab samuti ettevõte.

Kui kulude katmise järel midagi peaks üle jääma, saab selle välja maksta palgana või ettevõtte osanikule dividendidena. Alles eraisikule väljamaksmise juures tuleb mängu tulumaks.

Erisused on olulised vara müümisel

Tulumaksuküsimus tuleb täiendavalt mängu vara müümisel. Üürikorter ei ole inimese enda peamine eluase. Seetõttu tuleb üürikorteri müümisel tasuda tulumaks müügihinna ja soetusmaksumuse vahelt. Mingeid maksuerandeid ega -vabastusi üürikorteri müümisel tulumaksu osas ei ole.

Maksueelis on väga oluline, see paneb kindlasti soovitama üüriäri ajada läbi ettevõtte.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Vanemate korterite omanike ootused müügihinnale on liiga kõrged

07.06.2015 Hiie Tamm

Vaatamata sellele, et palju räägitakse pealinna kinnisvarahindade tõusust ja aktiivselt toimivat turust, on suur hulk vanemate korterite müüjaid olukorras, kus neil ei õnnestu oma kodule ostjat leida.

Üks võimalikke põhjuseid selleks on liiga kõrge hinnaootus.

Ebareaalsed ootused tulevad puudulikust infost

Oma kodu müügiga alustades püütakse end esmalt kurssi viia võimaliku müügihinnaga. Selleks võetakse appi populaarsed kinnisvaraportaalid ja vaadatakse, mis hinnaga teised sarnast kinnisvara müüvad. Iseenesest tundub selline teguviis ju igati õige. On aga üks probleem – portaalides nähtavad hinnad peegeldavad müüjate ootuseid ega tähenda automaatselt seda, et sellise hinnaga keegi on valmis konkreetset vara ostma.

Tegeliku pildi nägemiseks tuleks aga vaadata ka neid hindasid, millega reaalselt sõlmitakse müügilepinguid. Seda statistikat peab väga detailselt Maa-amet. Häda on aga selles, et see info ei ole avalik ning on kättesaadav vaid suurematele kinnisvarabüroodele.

Jutt kinnisvarahindade tõusust võib olla petlik

Jah, statistiliselt on tõepoolest hinnad jõudsalt kasvanud, kuid sellesse statistikasse tasub veidi sisse vaadata. Ca kolmandik kõikidest Tallinna tehingutest tehakse päris uute korteritega. Sealhulgas on valminud mitmed väga kallid kortermajad, kus hinnatase on 3000 eur/m2 või enam. Piisab sellest, kui mõnes sellises majas vormistatakse hulk müügitehinguid ja statistika näitab kohe, et kinnisvarahinnad on tõusnud. Samal ajal püsivad aga vanemate korterite hinnad paigal.

Uuel ja vanal peab olema tuntav hinnavahe

Kui võtta näiteks Mustamäe linnaosa,artiklid kus arendajad pakuvad uusi kortereid hinnaga alates ca 1700 eur/m2, siis tõenäoliselt ei õnnestu müüa korterit vanas majas hinnaga 1500 eur/m2. Uuel varal on vana ees väga palju eeliseid: kaasaegne ruumilahendus, hea sisekliima, väiksemad kulud, abiruumid.

Kui uue ja vana vara hinnavahe on väike, siis on valik ostja jaoks lihtne ja pigem otsustatakse soetada uus korter. Kindlasti ei tee vanemate korterite omanike elu lihtsamaks ka see, et lähiaasta(te)l lisandub turule veel suur hulk uusi kortereid ja on võimalik, et ka soodsama hinnatasemega kui täna.

Küsi nõu asjatundjalt

Oma kodu müüma hakates küsi julgelt nõu usaldusväärselt kinnisvaraspetsialistilt, olgu selleks siis maakler või hindaja. Tema valdab värsket turuinfot ja oskab anda nõu, kuidas oma vara eest võimalikult head hinda saada. Nõnda saad vältida aja- ja närvikulu, mis võib kaasneda vale info põhjal ebareaalsete ootuste loomisega.

Hiie Tamm
Maakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Swedbank: Hinnad taas tõusuteel

07.06.2015 Tõnu Toompark

Eesti keskmine tarbijakorv kallines mais aastases arvestuses esimest korda ligi aastase vaheaja järel. Tarbijahinnaindeks tõusis eelneva kuuga võrreldes 0,2% ja eelmise aasta maikuuga võrreldes 0,1%.

Hinnad tõusid mais peamiselt tänu nafta hinna kallinemisele. Nafta hind kerkis mais eelneva kuuga võrreldes veidi globaalsete naftavarude vähenemise järel. Samas jätkavad nafta tootjad võitlust turuosade pärast. Meie hinnangul OPEC tänasel kohtumisel oma tootmismahte ei piira. See omakorda toetab naftahinna püsimist oma praeguse taseme lähedal. Kuna nafta hind on allpool paljude USA tootjate tasuvuspiiri, on USA naftapuurseadmete arv eelmise aasta lõpuga võrreldes vähenenud umbes 60% võrra. Samal ajal on saudide naftapuurtornide arv viiendiku võrra kasvanud.

Lisaks mootorikütustele mõjutas Eesti tarbijahinnaindeksit jätkuvalt toiduainete hindade langus. Toiduained ja mittealkohoolsed joogid moodustavad 23% Eesti tarbijakorvist. ÜRO toiduorganisatsiooni FAO indeksi järgi olid toiduainete hinnad maailmaturul mais viimase viie ja poole aasta madalaimal tasemel. Viimase 12 kuu jooksul on toiduainete hinnad maailmaturul USA dollarites arvestatuna alanenud ligikaudu viiendiku. Selle põhjuseks on suured laovarud ja oodatav hea saagikus käesoleval hooajal.

Siseriiklikest teguritest mõjutavad hindu jätkuvalt nii aktsiisimäärade tõus kui suhteliselt kiiresti kerkivad palgad. Eile avaldatud statistika näitas, et viimase aasta jooksul on ettevõtete tööjõukulud nii ühe töötaja kui ühe töötunni kohta tõusnud 3-4%. Tööjõukulude kasv on hindu tõstnud eelkõige tööjõumahukates harudes, mis on väliskonkurentsile suletud ja mis on nautinud hoogsat tarbimise kasvu (näiteks meelelahutus ja vaba aeg).

Hindade tõus peaks teisel poolaastal vähehaaval kiirenema. Aastases arvestuses mõjutab hindade muutust võrdlusbaasi efekt: nafta ja toiduainete hinnad hakkasid langema just eelmise aasta teisel poolel. Euro nõrgenemise järel kallinevad importkaubad annavad hindade tõusu täiendava panuse. Mais oli euro eelmise aasta tasemest umbes viiendiku võrra odavam.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Uus ehitusseadustik – õnn või õnnetus. 2. osa

06.06.2015 Ingvar Allekand

Uue ehitusseadustiku üheks põhjapanevamaks muudatuseks on püüd lihtsustada ehitus- ja kasutusõiguse andmisega seonduvaid küsimusi. Tänane süsteem on väga kohmataks, tähendab pikalevenivaid ning seega nii erasektorile kui ka ametiasutustele suuri kulusid. Uue seadustiku mõtte ellurakendumine sõltub paljuski sellest, kuivõrd on eelnimetatud tihti vastanduvad osapooled valmis „pilli mitte lõhki ajama“.

Uue hoone ehitusõigus tuleneb kas detailplaneeringust (DP) või projekteerimistingimustest (PT). DP koostamistamise vajaduse saab selgeks kõrgema taseme planeeringutest (üldjuhul kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust) ning selle koostamist reguleerib Planeerimisseadus. PT-d on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise projekteerimiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. PT-d antakse uue hoone püstitamiseks või olemasoleva laiendamiseks üle 33%. Seega erinevalt senikehtinud regulatsioonist paljude väiksemate tööde jaoks enam PT-si vaja ei ole.

Ehitussadustikule on lisatud tabel (Lisa 1), milles kajastatud maatriksist selgub, kas ehitamiseks on vajalik luba, teatise esitamine vms. Tabel on lihtne ja esmapilgul lollikindel, mistõttu on veelgi lihtsamate rusikareeglite väljatoomine keeruline. Tuleb lihtsalt tähele panna, et kui enne ehitustöid kehtiks hoonele ühed nõuded, pärast ehitust (nt laiendamise korral) teised nõuded, siis tuleb järgida ehitustööde järgsele kohandatavat normi. Üldjoontes jaguneb ehitustegevus ehitusluba nõudvateks ja mittenõudvateks tegevusteks. Kui ehitusluba nõutud pole, siis on tihti vajalik kavandatavatest ehitustöödest teavitamine ehk ehitusteatise esitamine. Mõnel juhul tuleb lisada ka kavandatavate tööde projekt, et kohalikul omavalitsusel oleks võimalik hinnata töödega kaasnevat ning vajadusel sekkuda.

Kuigi näiteks alla 20 m2 suuruse hoone ehitamiseks ei tule isegi mingit teadet kohalikule omavalitsusele (KOV) esitada ning ka üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone laiendamine alla 33% ei nõua ehitusluba (piisab ehitusteatise ja projekti esitamisest), tuleb arvestada DP-s sätestatud hoonete arvu ja ehitusaluste pindadega. Näiteks on enamuses uusarenduste planeeringutes sätestatud ehitusmahuks 1 põhihoone + 1 abihoone. See aga tähendab, et kui elamu ja kuur on juba valmis, siis kasvuhoonet enam ehitada ei tohiks. Probleemi aitab lahendada Ehitusseadustiku uudne regulatsioon, mille kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada/korrigeerida üle 5 aasta vanuseid detailplaneeringuid.

Siin on peitub minu arvates ka uue Ehitusseadustiku oluliseim probleemkoht. Nimelt jääb suur osa tänasest miljööväärtuslike piirkondade ehitustegevusest – hoone rekonstrueerimine või laiendamine kuni 33% – ehitusloakohustuse ja seega ka projekteerimistingimuste alt välja. Ehitusteatise esitamine küll võimaldab KOV-il reageerida, kuid seda piiratud ulatuses. Üldpleneering, osaplaneeringud ning teemaplaneeringud, millest tulenevalt KOV saab ehitusteatisega kavandatavale lisanõudeid kehtestada, on märksa ebatäpsemad, kui seni väljastatud projekteerimistingimused.

Ehitusseadustiku Lisana 1 esitatud tabel eraldab elukondlikud hooned ning mitteelukondlikud hooned. Seejuures on oluline, et elukondlikke hooneid teenindavate mitteeluhoonete (nt garaaz, kuur, saun jms) puhul rakendatakse ehitusloa/ehitusteatise vajaduse määratlemiseks neidsamu nõudeid, mis elukondlike hoonete puhul. Veidi ebaselge on olukord talumajapidamistega, kus sajandivanusesse hoonetekompleksi kuulub koos elumajaga ka küün, ait, laut jms. Eks praktikas selgub, kas need on eluhoonet teenindavad hooned või loetakse juba tootmishooneteks.

Peab eraldi välja tooma, et olemasoleva ehitise osa asendamist samaväärsega ei loeta ehitustööks. Kas tegemist on samaväärse või erinevaga, sõltub lõpptulemusest – kas ehitise füüsikalised omadused muutuvad või mitte. Vana aukliku katusepleki asendamine uuega ei ole enam ehitustöö. Varasemalt problemaatiline keskkütteradiaatorite ümberpaigutamine ruumis ei ole enam ehitustöö, sest füüsikalised omadused sellest ei muutu. Samuti näiteks vanade puitakende asendamine uutega. Ent vaieldav saab olema näiteks puitakende asendamine plastakendega, sest füüsikalised omadused muutuvad, kuid tegelikult mitte rohkem, kui puitakende puhul – mõlemal juhul paraneb tõenäoliselt hoone energiasäästlikkus ning võib oluliselt halveneda ventilatsioon. KOV-del on mitmetes piirkondades kombeks oponeerida PVC akende kasutamisele miljööväärtuslikel kaalutlustel, millised nõuded peaks tulevikus aga olema selgelt kirjas üldplaneeringutes.

Seni kehtinud regulatsioonist erinev on ka lammutatava hoone asemele uue ehitamisega seotud küsimused. Varem oleks olnud nõutav nii lammutusloa olemasolu kui ka uue hoone ehitusluba. Uue Ehitusseadustiku kohaselt on olemasoleva hoone lammutamise järel uue samasuguse ehitamise korral tegemist hoone taastamisega, mis on üks rekonstrueerimise alaliike. Sellega seotud lubade vajadust tuleb seega vaadata lisas 1 olevast tabelist. Taastamise puhul on määravaks kriteeriumiks uue hoone olemuslik sarnasus endisele. Uus hoone loetakse endisele olemuslikult sarnaseks, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega kui olemasoleva hoone lammutamist hõlmavasse rekonstrueerimisprojekti on kätketud ka hoone laiendamine, siis on maht muutunud ning enam ei käsitleta seda hoone taastamisena vaid uue püstitamisena, mis nõuab märksa rohkem lubasid ja asjaajamist.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Эксперт: четверть арендного рынка не платит подоходного налога

06.06.2015 Tõnu Toompark

По мнению эксперта по недвижимости Тыну Тоомпарка, в условиях пристального внимания НТД к «подпольным» арендодателям, у них есть три возможности – согласиться с практически нулевой прибылью, сдавать квартиру через фирму или избавиться от неё, пишет экономическая газета “Деловые ведомости”.

Рост числа деклараций доходов от аренды был в процентом соотношении высоким, однако численно он невелик.По данным переписи населения, 20% жилых помещений в Эстонии арендуются, и если, например, в Таллинне 200 000 жилых помещений, то из них около 25% могут сдаваться в аренду; жильё сдают либо частные лица, либо предприятия, а в последние годы на рынке появилось много инвесторов, которые, скорее всего, сдают жильё через фирму, поэтому сложно оценить, сколько жилья сдают через фирму, а сколько частные лица, отмечает эксперт, по мнению которого половина частных лиц при этом не декларируют доход, то есть 1/4 арендного рынка не платит подоходного налога,

По подсчётам Тоомпарка, «подпольными» можно считать около 12 500 арендных площадей в одном только Таллинне.

Postimees.ru

http://rus.postimees.ee/3216449/jekspert-chetvert-arendnogo-rynka-ne-platit-podohodnogo-naloga

KV.EE: Tallinnas pakuti mais üürile 3542 äripinda

06.06.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti mai kuusTallinnas üürile 3542 äripinda. See on peaaegu sama palju kui aasta tagasi.

Suurem on äripindade üüripakkumiste arvu muutus vanalinnas. Tallinna vanalinnas pakuti tänavu mais üürile 127 äripinda. See on 40 protsenti aastatagusest enam.

Äripindade turu suurimas ja tihedaima konkurentsiga piirkonnas ehk Tallinna kesklinnas on portaali KV.EE andmetel äripindade üüripakkumiste arv aastaga vähenenud 11%. Mai kuus pakuti kesklinnas üürile 1340 äripinda.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	05/2014	05/2015	Muutus, %
Haabersti	78	75	-4%
Kesklinn	1 510	1 340	-11%
Kristiine	398	440	11%
Lasnamäe	478	562	18%
Mustamäe	471	420	-11%
Nõmme	152	132	-13%
Pirita		27	NA
P-Tallinn	233	264	13%
Vanalinn	91	127	40%

Tallinn	3 569	3 542	-1%

Eesti	4 740	5 030	6%
Harjumaa	3 829	3 916	2%

Narva	39	80	105%
Pärnu	198	225	14%
Tartu	435	500	15%

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Tallinn omandab muusikakooli kinnistu

05.06.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kavatseb aastakümneid linna muusikakoolile koduks olnud, kuid omandireformi käigus tagastatud Narva mnt 28 hoone õigusjärgselt omanikult linnale omandada.

Narva mnt 28 sotsiaalmaa sihtotstarbega, hoonestatud kinnistu pindala on 3074 m², kinnistu omandatakse linnale hinnaga 1 600 000 eurot. Peale linnale omandamist saab kinnistu valitsejaks Tallinna Haridusamet.

„Narva mnt 28 õppehoones on alates 1958. aastast tegutsenud Tallinna Muusikakool. See hoone omab ajaloolist tähtsust nii paljudele muusikakooliga soetud põlvkondadele kui ka teistele linnakodanikele. Selleks, et muusikakool saaks oma kodumajas tegevust jätkata, otsustasime kinnistu omandada,“ ütles abilinnapea Mihhail Kõlvart.

Hoone tagastati omandireformi käigus õigusjärgsele omanikule, alates 1996. aasta novembrist on linn hoonet kasutanud rendilepingu alusel. Rendileandja omanikutulu ei soovinud ja linn renti ei tasunud, linna kohustuseks oli kinnistut hooldada ning hoonet korras hoida ja hallata, samuti hoone kindlustada ja tasuda kõik kinnistuga seotud kõrvalkulud ja maksud. 2012. aasta algusest kehtiva ja kuni käesoleva aasta 31. augustini kestva uue üürilepingu kohaselt on üürisummaks 3900 eurot, mis ei sisalda kommunaalteenuseid ning valveteenust.

Kinnistu paikneb südalinna piirkonnas Narva mnt ja Kreutzwaldi tn ristmiku naabruses vahetult Narva mnt ääres. Kinnistul asuv, kahe põhikorruse, keldri- ja pööningukorrusega, kultuurimälestiseks tunnistatud koolihoone on ehitatud 1903. aastal, hoones on 1234,8 m² suletud netopinda. Tallinna Muusikakool on Tallinna Haridusameti hallatav asutus.