Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Nõuanded koduostjale: kelle omandisse kodu osta?

20.02.2015 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Koduostuplaanide juures on oluline seegi esmapilgul tühine detail, kelle nimele ehk kelle omandisse kinnisvara soetatakse. Siin on erinev regulatsioon abielus olevate ja muudel alustel koos elavate inimeste ehk nn vabaabielupaaride puhul.

Abielus olevatel koduostjatel on võimalus soetada vara ühisvarana või lahusvarana. Kolmas võimalus on, et abielus inimesed kasutatavad vara juurdekasvu tasaarvestust.

Kõige enam on levinud abikaasade varaühisus ehk ühisvara. Ühisvara korral lähevad abikaasade ühisomandisse varaühisuse kestel omandatud esemed ning abikaasade muud varalised õigused.

Ühisvara käsutavad abikaasad ainult ühiselt. See tähendab, et ühisvaras korterit saavad abikaasad müüa ainult koos, samuti peavad mõlemad abikaasad andma nõusoleku näiteks kinnisvara koormamiseks hüpoteegiga, et selle tagatisel laenu võtta.

Kui koduostja on vallaline, on soetatav kinnisvara lahusvara ja lahusvara käsutamiseks kellegi teise isiku, näiteks elukaaslase nõusolekut vaja ei ole.

Kui kaks inimest elavad koos – olgu nad siis abielus või mitte, on ainus põhjus, miks soetatav kinnisvara peaks kuuluma ainult ühele neist, see, kui ainult üks pere liikmetest finantseerib selle ostu kohe omavahenditest ja teine ostu ei finantseeri. Kui ostu finantseeritakse laenuga, mida kooselu ajal hakatakse ühiselt tagasi maksma, siis oleks äärmiselt mõistlik, et kinnisvara ostetakse kahe peale.

See tähendab, et abikaasad peaksid sellisel juhul ostma ühisomandisse ja abielus mitteolevad elukaaslased peaksid kinnisvara ostma kaasomandisse. Kaasomandi puhul on mõlemad elukaaslased kinnisvara omanikud näiteks proportsioonis pool ja pool.

Kui selline kooselu ühel päeval peaks otsa saama, ei ole abielus mitteolevate elukaaslaste puhul kinnisvaraomanikuks mittesaanul õigust teiselt poolelt poolt kinnisvara endale nõuda.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Täna nurgakivi saanud Mustamäe Keskus toob Lottemaa pealinna

19.02.2015 Tõnu Toompark

Täna Tallinnas Tammsaare teel nurgakivi saanud Mustamäe Keskuses avatakse vähem kui aasta pärast Eesti esimene Lottemaa siseruumide teemapark ning kuue saaliga Apollo kobarkino.

Mustamäe Keskuse juhatuse liikme Hannes Raagi sõnul on arendajad detsembris valmiva meelelahutus- ja ostukeskuse üürnike valikul suurt rõhku pannud sellele, et uues keskuses leiaks meelepärast tegevust igas eas külastajad. “Me oleme ise Mustamäel üles kasvanud ning seepärast on see projekt meile ka emotsionaalselt väga oluline,” rõhutas Hannes Raag, kelle sõnul napib täna Mustamäel häid ja mitmekülgseid kooskäimiskohti. “Meie keskuses saab üritusi korraldada, kinos käia, sporti teha ja veel mitmel muul moel mõnusasti aega veeta,” lubas Raag.

Mustamäe Keskuse üldpind on kokku üle 21 000 ruutmeetri ning üüripind ca 13 500 ruutmeetrit, millest ligi pool läheb Apollo kino ja teiste vaba aja veetmise võimaluste tarbeks. Neljandiku keskusest hõlmavad arvukad toidukohad, teiste seas modernset Aasia kööki pakkuv restoran CHI, kohvi- ja mahlabaar Blender, ehtsaid Türgi kebabe pakkuv restoran, Ameerika barbecuerestoran Mack Bar-B-Que, sushirestoran, pitsarestoran ning maailmakuulsaid võileibu pakkuv Subway.

Lisaks söögikohtadele, Apollo kobarkinole ja Lottemaale tuleb ehitatavasse keskusesse veel näiteks Rimi toidupood, MyFitnessi spordiklubi, mänguasjapood ning lasteriiete kauplus, jalatsipood ja sporditarvete kauplus, lemmikloomapood, kosmeetikakauplus, juveeli- ja parfümeeriakauplus, arvutipood, prillipood ja ilusalong, puhastuskeskus, lillepood ning palju muid kauplusi ja teenuste pakkujaid.

Mustamäe Keskus rajatakse Tammsaare tee äärde, Sõpruse puiestee ja Mustamäe tee vahelisele alale. Keskuse ehitajaks on OÜ Astlanda Ehitus ja Eventus Ehitus OÜ konsortsium, kellel on olemas varasem kogemus nii analoogsete keskuste kui Pärnumaal asuva Lottemaa ehituse näol. Swedbanki poolt finantseeritava Mustamäe Keskuse ehitustööd algasid mullu novembris ning lõppevad käesoleva aasta detsembris. Eelmisel nädalal sõlmis kinnisvarafond East Capital Baltic Property Fund II kokkuleppe seniste arendajatega Mustamäe Keskuse ostmiseks.

KredEx avab homme lammutustoetuse meetme kohalikele omavalitsustele

19.02.2015 Tõnu Toompark

Kredex KredEx avab reedel, 20. veebruaril lammutustoetuse meetme kohalikele omavalitsustele.

Toetuse määr on kuni 70% toetatavate tegevustega seotud abikõlblikest kuludest. Kokku on meetmele eraldatud 700 000 eurot. Maksimaalne võimalik toetusmaht taotleja kohta on 60 000 eurot.

Taotlusvorm koos lisade ja lisadokumentidega esitatakse KredExile kas digitaalselt allkirjastatuna e-kirjaga aadressile kov@kredex.ee või paberkandjal Eesti Posti kaudu tähitud kirjana. Paberkandjal esitatud taotlus peab laekuma suletud ümbrikus, saadetuna tähitud kirjana aadressil SA KredEx, Hobujaama 4, 10151 Tallinn. Ümbrikul peab olema taotleja täisnimi, aadress ja märge „Lammutustoetus”. Taotluse postitamise või e-kirja saatmise kuupäev ei tohi olla varasem kui vooru avamise tähtpäev.

Lisainfo lammutustoetuse meetme kohta leiab KredExi veebilehel.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Linn kavandab Vanemuise pargi rekonstrueerimist

19.02.2015 Tartu.ee

Tartu Linnavalitsus väljastas projekteerimistingimused Vanemuise 45b asuva Vanemuise pargi rekonstrueerimiseks.

Tingimused näevad ette pargis teekatete uuendamise, mis võimaldaks mugavalt liigelda nii jalakäijatel kui ka jalgratturitel, ning J. Hurda monumendi ümbritseva plaadistuse korrastamise. Samuti on kavas rekonstrueerida tiigi purskkaev ja selle tehnosüsteemid ning korrastada veekogu äärsed platvormid. Lillepeenrad tiigi ääres on plaanis praegusel kujul säilitada.

Parki nähakse ette miljöösse sobivad pingid ja prügiurnid. Kõrghaljastuse korrastamiseks koostatakse dendroloogiline hinnang, kus näidatakse ära likvideeritav ja asendatav haljastus koos liikidega. Uus haljastus peab olema kooskõlas pargi praeguse sümmeetrilise lahendusega.

Uuring: Eesti elanikud peavad tähtsaimaks vältida eluasemega seotud võlgnevusi

19.02.2015 Tõnu Toompark

Kodu ja eluasemega seotud kohustuste õigeaegne tasumine on Eesti elanikele jätkuvalt kõige tähtsam. Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Teabekeskuse tellimusel 2014. aasta novembris läbi viidud uuringust selgub, et 89%-le elanikest on kommunaalteenuste võlgnevus kõige olulisem, mis tuleks ära maksta esmajärjekorras.

Teabekeskuse juhi Lee Maripuu sõnul paistis kodu ja eluasemega seonduva väärtustamine silma juba aasta tagasi läbi viidud uuringust. Toona selgus, et ka tõsiste rahaliste raskuste korral ei ole inimesed valmis oma kodu müüma ega ka näiteks soodsama vastu vahetama. “Teabekeskuse uuringud näitavad, et inimestele on kodu väga tähtis. Nii suuremate kui väiksemate võlgnevuste puhul peavad elanikud kõige olulisemaks tasuda eluasemega seonduvad arved ja koduga seotud võlgnevusi püütakse iga hinna eest vältida,” ütles Maripuu.

Kui 89% elanikest tasuks rahalistesse raskustesse sattudes esmajärjekorras kommunaalteenuste võlgnevuse, siis võrdselt ligi pooled elanikest tegeleks esmalt laenukohustuste ja telekommunikatsiooniteenuste võlgnevusega (vastavalt 50% ja 48%). Kodukulude, laenumaksete ja kommunikatsiooniteenuste eest tasumist peetakse tähtsaimaks igas elanike rühmas vaatamata elukohale, soole, vanusele, töökoha olemasolule, sissetulekute suurusele, rahaasjadega toimetuleku oskustele või rahaliste raskuste kogemisele. Tähtsuselt järgmised on võlgnevused pereliikmetele, sugulastele, tuttavatele ja kiirlaenukontoritele. Vaid üksikud inimesed tunnistavad rahalisi raskusi kiirlaenuvõlgnevuste tagasimaksmisel. „Siin on ilmselgelt tegemist ühiskondliku tabuteemaga. Võlgnevusi ei taheta sageli tunnistada ka oma lähedastele, mis teeb võlgades inimeste aitamise eriti keeruliseks. Kuigi suurem osa elanikest väitis, et neil puudub kiirlaenudega isiklik kokkupuude, näitab statistika muud. Hinnanguliselt on Eestis kiirlaenude tagasimaksmisega hädas kuni 40 000 inimest, nende seas korduvvõlglased,“ nentis Maripuu.

Lootus perel ja säästudel

Kui rahalised raskused tekivad, loodavad inimesed ennekõike oma lähedastele ja iseendale. 52% elanikest loodab võlgadesse sattudes pere, sugulaste ja tuttavate abile, 46% oma säästudele ja varale ning 19% oma sissetulekute kasvule, olles raskustes valmis otsima uut töökohta. Maripuu tõdes, et pereliikmete ja iseenda usaldamine on jätkuv trend ning riigile, finantsasutustele ja kindlustusele loodavad vähesed. Olukorras, kus ei suudeta täita rahalisi kohustusi panga ees, oodatakse Maripuu sõnul abi eelkõige pangalt ning pereliikmetelt ja sõpradelt, kelle poole pöörduks häda korral võrdselt ligi pooled vastanutest. Sissetulekute jaotuses loodavad sugulaste abile pigem väiksema, pangale pigem keskmise ja suurema pere sissetulekuga inimesed.

Enamasti ei teki rahalised raskused üleöö. Kui inimene näeb, et ta ei suuda laenukohustust täita, on mõistlik kohe pangaga ühendust võtta. Mida varem probleemiga tegeleda, seda valutumalt see üldjuhul laheneb. „Vahel võib olla suur abi väga väikesest asjast, näiteks maksepuhkusest või maksekuupäeva muutmisest. Võimalusel tasub alati võlgujäämist ennetada, kui hiljem juba võlgnikuna püüda olukorda parandada,“ julgustas Maripuu inimesi pangalt nõu küsima ja probleeme ennetama.

Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Teabekeskuse tellimusel Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt 2014. aasta novembris läbiviidud uuringu „Elanike toimetulek rahaasjadega“ järgi saab valdav enamus Eesti elanikest (92%) oma rahaasjadega rahuldavalt või hästi hakkama. Viimase aasta jooksul oli rahalistes raskustes olnud 42% elanikest ja 7% tunnistas ka võlgnevusi. Uuringus osales 800 Eesti elanikku vanuses 16-aastat või vanemad.

Merko ehitab Riias elu- ja ärihoone

19.02.2015 Tõnu Toompark

Merko 17. veebruaril 2015 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv SIA Merks ja SIA Vastint Latvia ehituslepingu kuuekorruselise multifunktsionaalse hoone ehitustööde teostamiseks aadressil Antonijas tänav 17A, Riia, Läti.

Tööd hõlmavad kahe omavahel esimese korruse kaudu ühendatud kortermaja ehitust. Esimesel korrusel paiknevad parkimiskohad ja äripinnad, ülemistel korrustel 123 lõppviimistlusega korterit. Hoone katusel asub roheala, hoone brutopind on ligikaudu 19 tuhat ruutmeetrit.

Lepingu maksumus on ligikaudu 11,4 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Tööd algavad veebruaris 2015 ning nende valmimine on planeeritud juulisse 2016.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Õismäel hakatakse endist koolimaja lammutama

19.02.2015 Tallinn.ee

Tallinn Reedel, 20. veebruaril kell 12 alustatakse Õismäe tee 130 asuva endise koolihoone lammutustöödega.

„Pikka aega meelehärmi teinud kasutuskõlbmatu endise koolimaja lammutustööd lõpetatakse hiljemalt aprilli lõpuks,“ ütles Haabersti linnaosa vanem Marek Jürgenson.

Linnaosavanem tõdes, et konkreetseid plaane, mis sellest kinnistust edasi saab, paika pandud ei ole, kuid linnavalitsusele on tehtud mitmeid huvitavaid pakkumisi, mida lähiajal läbi vaatama hakatakse.

Tallinna Linnavalitsus nõustus Haabersti Linnaosa Valitsuse ettepanekuga Tallinna linnale kuuluval Õismäe tee 130 kinnisasjal asuv koolihoone kõlbmatuks tunnistada, maha kanda ja lammutada ning riiklikust ehitisregistrist kustutada. Alates 2011. aastast seisab koolihoone tühjalt. Peale hoone tühjaks jäämist halvendasid hoone seisukorda lugematul arvul toime pandud vandalismiaktid ja süütamised. Endine koolihoone on nüüdseks täielikult amortiseerunud ning kasutuskõlbmatu, hoone säilitamine ei ole majanduslikult ega linnaruumi seisukohalt otstarbekas.

Õismäe tee 130 kinnisasjal asuvat kunstmuruga staadioni kasutab Haabersti Vene Gümnaasium.

Tallinna Linnavaraamet korraldas Õismäe tee 130 koolimaja lammutamiseks ja kinnistu heakorrastamiseks riigihanke, millele laekus 9 pakkumust. Soodsaima pakkumuse maksumusega 52 500 eurot tegi Jäätmeproff OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Linnavalitsus tunnustab tegusaid korteriühistuid

19.02.2015 Tallinn.ee

Tallinn Tallinna Kommunaalameti moodustatud komisjon otsustas, et 2014. aastal projekti „Fassaadid korda“ toetuse saanud ühistutest väärivad tunnustust KÜ Trummi 6, KÜ Koskla 2 ja KÜ Asunduse 9. Tänukirjade pidulik kätteandmine tunnustamist väärinud korteriühistute juhatuste esimeestele toimub 25. veebruaril 2015 kell 15.00 Jaan Poska majas.

Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul eraldati projekti „Fassaadid korda“ raames 2014. aastal toetust 28 korteriühistule, kelledest kolm ühistut teostasid hoone enim kompleksseima renoveerimise. Tänukirjaga otsustati tunnustada KÜ-d Trummi 6, KÜ-d Koskla 2 ja KÜ-d Asunduse 9.

KÜ Trummi 6 (Nõmme): teostati fassaadide ja katuse soojustamine, uuendati küttesüsteem ja paigaldati küttekulu jaoturid, paigaldati korteripõhised ventilatsiooniagregaadid, vahetati aknad ja välisuksed. Tööde kogumaksumuseks oli 567 943 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 62%.

KÜ Koskla 2 (Kristiine): teostati fassaadide ja lamekatuse rekonstrueerimine, küttesüsteemi renoveerimine kahetorusüsteemseks. Paigaldati soojusmõõtjad, soojustagastusega ventilatsioon, päikesepaneelid ja õhkvesi soojuspumbad. Tööde kogumaksumuseks oli 651 168,50 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 50%.

KÜ Asunduse 9 (Lasnamäe): teostati fassaadi ja sokli soojustamine, kõikide akende vahetus, renoveeriti katuslagi, trepid ja varikatused, vahetati küttesüsteem, paigaldati fresh-klapid ja vannitubade ventilaatorid. Tööde kogumaksumuseks oli 368 225 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 47%.

Projektiga „Fassaadid korda“ toetatakse ühistuid korterelamu renoveerimislaenu taotlemisel vajaliku omafinantseeringu katmisel. Renoveerimislaenu sihtgrupp on enne 1993. aastat ehitatud korterelamud, millele on koostatud energiaaudit. Toetust antakse kuni 10% ulatuses ühistu taotletavast korterelamu renoveerimislaenu summast, kuid mitte rohkem, kui 19 173 eurot. Projekti eelarve oli 2014. aastal 448 143,27 eurot. 2014. aastal eraldati toetus 28 korteriühistule, kellest 25 kasutas seda summas 366 303,72 eurot.

Pindi Kinnisvara: turuinfo 01/2015

18.02.2015 Tõnu Toompark

pindi-kinnisvara Pindi Indeks tõusis jaanuaris 4,6% võrra, andes 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 1192 eurot. Detsembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1140 €/m².

Kui 2014. aasta detsembris tehti antud linnades 1106 korteriomandi tehingut, siis jaanuaris langes aktiivsus kõigest 886 tehingule, mis on nõrgim tulemus alates 2013. aasta jaanuarit.

Võrdluseks – 2014. aasta jaanuaris tehti indeksilinnades 983 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara turuülevaadetega saate lähemalt tutvuda siit.

Toompark konverentsil: kriisikesed annavad võimaluse kvaliteedi loomiseks

18.02.2015 Tõnu Toompark

“Kinnisvaraturg on jõudnud ülepakkumise lähedale, kuid taolised kriisid ja kriisikesed annavad arendajale uue võimaluse luua paremat kvaliteeti,” ütles Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige ja Kinnisvarakool OÜ juhataja Tõnu Toompark Äripäeva Kinnisvarakonverentsil.

Taevas ei ole maha kukkumas ja midagi kardinaalset ei ole toimumas, ütles Toompark. “Et hinnad on aastaga alla tulnud, on praktiliselt tähelepanuta jäänud. 5 protsenti korrektuuri praeguses olukorras ei tohiks kellelegi liiga teha, kuid võiks olla argument, et ostjaid turule tagasi tuua,” lisas ta.

Eelmisel aastal kukkus Talllinnas korteritehingute arv 3 protsenti ning aasta lõpus tehingute arvu langus taandus. Toompark ütles, et ta ei julge veel teha järeldusi, kas oleme tagasi tehingute arvu kasvufaasis. Seda enam, et jaanuaris kukkus Tallinnas korteritehingute arv ühe kuuga 10 protsenti.

Kui aasta tagasi oli Tallinnas pakkumises ca 1000 uut korterit, siis praegu on see ligi 1800. “Pakkumine on minu hinnangul ülepakkumise lähedale jõudnud, kuid veel päris ülepakkumine ei ole,” ütles Toompark. Ka üüriturul on tema sõnul sarnased arengud – üürihinnad on ostu-müügihindadega liikunud paralleelselt ja üürimine ei ole omamise suhtes muutunud ei kallimaks ega odavamaks.

Tänaste kinnisvaraturu riskitegurina nimetas Toompark Eesti demograafiline olukorda – kui vaadata kui palju sündis lapsi 20 aastat tagasi, siis seda on 30 000 võrra väiksem kui varasematel aastatel. “Ehk et nõudluse uut lainet ei ole turule tulemas,” ütles Toompark. “Ka Vene-Ukraina sõda on suur riskitegur – me oleme sõdiva riigi naaber. Me ei näe, et see risk võiks 2-3 aastaga ladusalt ära lahendada.”

Kuidas inimesi turule tagasi meelitada? “Võib pakkuda juurde igasugust nänni – kinkekaarte, köögimööblit. Samas ostja tahab eelkõige soodsamat hinda,” rääkis Toompark. “Hinnaalandused on vanemate korterite turul selgelt olemas, sest täna võimalik osta korter odavamalt kui aasta tagasi. On näha ka, et arendajate hinnakirjad on muutunud paindlikumaks – arendaja ütleb ostjale – tee oma pakkumine, arutame asja.”

Kristina Traks, kaasautor
sulev@ehitusuudised.ee

http://www.ehitusuudised.ee/uudised/2015/02/18/toompark-kinnisvarakonverentsil-kriisikesed-annavad-voimaluse-kvaliteedi-loomiseks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kuidas kiiresti ehitada?

18.02.2015 Eno Pappel

Me elame ajas, kus iga tund ja minut on loetud. Me oleme harjunud kiirelt mõtlema, kiirelt elama ja loomulikult soovima ka oma maja kiiresti valmis saada.

Kuidas ehitamisel saavutada kiirus, kas see tuleb millegi arvelt?

Miks on ehitamise kiirus tellijale oluline?

Tänapäevale omaselt loeme me raha väga hoolikalt. Võtame lihtsa näite. Kui pere alustab oma maja ehitusega, alustatakse enamasti ka ehituseks võetud laenumaksete tasumist. Samal ajal on perel vajalik maksta ka oma ehitusperioodi jooksul elukoha elamiskulusid (näiteks oma korter või hoopis üürikorter).

Seega ehitusperioodil tuleb tellijal tasuda igakuiselt täiendavaid kulusid seoses ehituseks võetud laenumaksetega. Mida pikemaks kujuneb ehitusperiood ja majja pole võimalik kolida, seda pikemalt tuleb kanda suuremaid igakuiseid kulusid.

Millised võimalused on saavutada ehituse kiirus?

Ehituses on kiiruse saavutamise võtmesõnadeks „ettevalmistus ja planeerimine“. Mida paremini on tehtud erinevad ehituseelsed ettevalmistustööd, seda sujuvamaks ja kiiremaks saab ehitusplatsil ehitustöid muuta. Teisiti öeldes on väga oluline tähelepanu pöörata projekteerimisele ning üritada lahendada projektis ennekõike kõik keerulisemad sõlmed.

Projektist algab paratamatult suur osa probleeme, mille läbimõeldud lahendus annab hiljem ajavõitu ning usaldusväärse tulemuse nii hinnaküsimise etapis kui ka ehituse käigus.

Tellija jaoks tähendab see ennekõike järgmisi otsuseid ja lahendamist vajavaid ülesandeid:

Kas tellida korralik põhiprojekt ja kõik vajalikud tööjoonised?
Kas tellida projekti mahuarvutused ja põhjalikud spetsifikatsioonid, kus kogu materjalivajadus oleks üheselt selge?
Tagada, et ehituse algusajaks oleks vajalikud kommunikatsioonid ehitusplatsil olemas, ennekõike elekter ja vesi.
Läbi mõelda ehitusplatsile juurdepääs, et platsile saaks sõita ka raskem tehnika.
Kas ehituse algusajaks on olemas ka ehitusluba ning pole mingeid takistusi tööde alustamiseks?

Hinnaküsimise ja ehituslepingu käigus võetakse detailsemalt ette planeerimine ja kirjeldatakse oma hinnaküsimises täpsemalt need eesmärgid ning soovid ka kiirema ehituse osas. Eesmärgiks on ehitusfirmale ette anda võimalikult selged ja täpsed soovid, mis ajaks peab maja valmis olema, millised nõuded on sellega seoses ehitusfirma peab täitma.

Seejärel koostavad ehitajad hinnapakkumised, kus kindlasti ka tuuakse välja neid probleeme, mis takistavad soovitud tähtajaks ehitustööde lõpetamist. Need probleemid tuleks koos ehitajaga hinnaläbirääkimiste etapis läbi arutada ja vajadusel koos leida lahendus, mis siiski võimaldaks ehituse tempot hoida või siis korrigeerida ajaplaani selliseks, et see reaalsusele vastaks.

Selle töö mõte on see, et ettevalmistamisel mängitaks sisuliselt paberil läbi kogu maja ehitamine, sealhulgas kõigi peamiste ehitustööde lõikes ja kalendrit silmas pidades, mis arvestab ka võimalikke ilmastikuolusid ning vajalikke materjalide tarneid ja alltöövõtjate ressursse. Materjalide tellimisajad mõnede materjalide osas on mitmeid kuud pikad ning seetõttu on väga oluline õigeaegsete tellimuste esitamine, et ei tekiks suuremaid viivitusi materjalide taga ootamisel.

Samamoodi on oluline teha ka eelkokkulepped ettevõtetega, kes nn. alltöövõttu teevad, et ka nendel oleks just soovitud ajaks tööde teostamiseks aeg broneeritud. Kasulik on kasutada tööetappide tähtaegasid, mis selliste vaheetappidena aitavad tööde edenemise tempot jälgida ja tempot hoida. Ideaalis võiks ehituselepingu juurde kuuluda ka läbimõeldud kalendergraafik, kus oleks terviklik tellimuste ja alltöövõtulepingute tellimiste ajaplaan, mis arvestaks ka u. 2-3 nädalase varuajaga, juhuks kui siiski tekib probleeme ning tekivad ootamatud seisakud.

Selliseid plaane eramajade puhul tehakse vähe ning seetõttu kipuvad eramajade valmissaamised mitmeid kuid venima. See, et plaanitud ehitusaeg eramaja ehitamisel ületatakse paari kuuga on pigem tavaline, kui erakorraline.

Üks venimise põhjus on tavaliselt ka erinevad viimase hetke muudatused, mis enamasti tellija, kuid ka aeg-ajalt ehitaja initsiatiivil tehakse. Põhjused muudatusteks tekivad näiteks sellest, et tellija nähes valmissaavat lahendust, saab ta alles siis tervikliku ettekujutuse ja võib juhtuda, et see, mis varem paberil sobis, talle enam ei meeldi ning soovitakse teha muudatusi. Erinevad sisekujunduslikke muudatusi ja ideid tekib samuti, mis samuti võtavad lisaaega, millega ei oska kohe projekti alguses arvestada.

Nõua ajaplaanist kinnipidamist

Tellija ülesanne kokkuvõtlikult on teha omalt poolt kõik, et püstitada ajaplaan, teha korralik ettevalmistus läbimõeldud projektiga ning koos ehitajaga detailides planeerida tööde ajagraafik, mis võimalikult täpselt arvestaks kõigega, et ehitustööde tegemisel ei tekiks takistusi, mis ajaplaani oluliselt muudaks. Ei ole vale öelda, et kogu maja ehitamise projektist tasub kulutada isegi kuni 50% ajast just kavandamise ja planeerimise etapile, et ehitusplatsil ehitamine kiiremini läheks.

Tellijana tasub ka ehitusperioodil olla see pool, kes regulaarselt uuriks ehitajalt ajagraafikus püsimist ja vajalike materjalitarnete tegemist ning jonnakalt ajaplaanist kinnipidamist nõuda.

Väärtusta planeerimist ja tee ehitamine enda jaoks kiiremaks.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Ülemiste City arendaja suurendas kasumit 90%

18.02.2015 Tõnu Toompark

Ülemiste City linnakut arendav Mainor Ülemiste AS avalikustas auditeerimata majandustulemused, mille kohaselt kasvatas ettevõte 2014. aastal käivet 22% ning puhaskasumit 90% 7,4 miljonile eurole.

Möödunud aastal investeeris Mainor Ülemiste AS 6,7 miljonit eurot ning plaanib 2015. aastal investeeringute mahtu tõsta 15,3 miljonile. 2014. aastal valmis Ülemiste Citys Elcogeni 2300-ruutmeetrine kütuseelementide tootmis- ja arenduskeskus, Eesti raskemasinaehituse lipulaeva E-profiili kontori ja inseneribüroo hoone, mis nimetati Eesti leiutaja Karl Papello järgi, samuti valmis linnakus uus spordisaal. Koostöös Technopolis Ülemiste AS-iga on Ülemiste Citys tänaseks valminud parkimishoone ja valmimas maailmakuulsa Eesti optiku Bernhard Schmidti auks nimetatava 13-kordse büroohoone ehitus aadressil Lõõtsa 5.

Järgmiste arenduste elluviimiseks Ülemiste Citys sõlmis Mainor Ülemiste möödunud aasta lõpus aktsiaseltsiga Merko Ehitus Eesti projekteerimis- ja ehituslepingu, millega rajatakse Ülemiste City targa äri linnakusse Eesti suurim büroohoone Öpiku maja, kus saab kokku olema 44 000 m2 suletud brutopinda.

Mainor Ülemiste juhatuse esimehe Margus Nõlvaku sõnul oli ettevõttel mullu väga edukas aasta ja Ülemiste City on tõepoolest kujunenud rahvusvaheliseks IT-tõmbepunktiks ja ärilinnakuks, millel on oluline roll kogu Eesti majanduse arengus. “Kui varem otsisime kliente Tallinnast, siis nüüd on pilgud pööratud maailmasse ja oleme suutnud hakata ligi tõmbama järjest suuremaid rahvusvahelisi ettevõtteid. Äri tekitab äri,” selgitas Nõlvak.

“Mitme suure välisettevõttega nagu Parallels ja Acronis möödunud aastal saavutatud kokkulepped Ülemiste Citysse kolida näitavad selgelt, et rahvusvahelised firmad tulevad Eestisse hea meelega, kui neile on siin sobilik keskkond loodud,” märkis Nõlvak ja lisas, et ettevõtetele sellise keskkonna pidev arendamine aitab luua Eestis töökohti ja hoogustada kogu riigi majandust, eriti kui seda teha Mainor Ülemiste eeskujul erarahadega ja eurotoetusi kasutamata. “Annetuste ja kingitustega rikkaks ei saa,” lisas ta.

Nõlvaku kinnitusel avaldavad Ülemiste Cityga koostööd alustavate välismaiste suurfirmade esindajatele muljet linnaku sünergia, inspireeriv ja mugav töö- ja elukeskkond, unikaalne lennujaama lähedus, e-Eesti eduloo demokeskus ning Eestis ja kogu Baltimaades ainulaadne võimalus laienemiseks ilma kolimata ehk võimalus alustada näiteks 300-ruutmeetrise pinnaga aga areneda siin samas kasvõi 5000 ruutmeetri peale.

Mainor gruppi kuuluv Mainor Ülemiste AS tegeleb Ülemiste City arendamisega. Ülemiste City on Tallinna lennujaama kõrval asuvale endise Dvigateli tehase territooriumile loodud Baltimaade suurim teadmistel põhinev ärilinnak. 36 hektaril on välja ehitatud 91 000 ruutmeetrit üüritavat büroopinda, kus ligi 300 ettevõttes töötab täna ligi 6000 inimest. 2025. aastaks plaanitakse rajada kokku 200 000 ruutmeetrit büroopinda, 125 000 ruutmeetrit kortereid, spordikompleks, kultuurikeskus, pargid ja kohvikud. Ülemiste City linnaosa arendavad Mainor Ülemiste AS koos Technopolis Ülemiste ASiga.

Arhitektuurimuuseumis saab tutvuda Tallinna uue kohtumaja arhitektuurikonkursi võistlustöödega

18.02.2015 Tõnu Toompark

Alates 18. veebruarist on Rotermanni soolalaos Eesti Arhitektuurimuuseumi galeriis avatud näitus Tallinna uue kohtumaja rahvusvahelise arhitektuurikonkursi võistlustöödest.

Riigi Kinnisvara AS-i, Justiitsministeeriumi ja Eesti Arhitektide Liidu koostöös korraldatud konkursiga sooviti leida parim arhitektuurne ja kasutusfunktsioonile sobivaim lahendus kaasaegsele justiitshoonele.

Möödunud aastal läbiviidud arhitektuurivõistlusele esitati kokku kolmteist tööd, mille hulgast tunnistati esikoha vääriliseks Arhitektuuristuudio Siim & Kreis OÜ ideelahendus märgusõnaga „Matrix“.

Näitus jääb avatuks kuni 8. märtsini.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvara müügikoolitus toimub 19/02/2015

18.02.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 19/02/2015 “Kinnisvara müügikoolitus“. Koolitust viivad läbi psühholoog Anneli Salk ja 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Tõniste.

Koolitus annab Sulle teoreetilised teadmised kliendisuhtlusest, müügiprotsessi juhtimisest, kliendikesksusest ning praktilised teadmised tegevustest, mis tuleb kinnisvara müümisel läbi käia.

“Kinnisvara müügikoolitus” toimub neljapäeval 19/02/2015 kell 09:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolitaja ja analüütik
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

10 nippi kinnisvara pildistamiseks (2. osa)

17.02.2015 Viljo Pettinen

Domus Kinnisvara Jätkame eelmisel nädalal avaldatud artikli „10 nippi kinnisvara pildistamiseks“ teise ja viimase osaga.

Valge balanss

Mis loom see „Valge balanss“ veel on, küsiks nii mõnigi, kes kaamerate hingeeluga väga kursis pole. Inimese silm tajub valget pinda alati valgena hoolimata sellest, mis tüüpi valgusega seda valgustatakse. Kaamera sensor ehk tundlik element, mis tegelikult ka pildi salvestab seda alati nii täpselt teha ei oska.

Tavaliselt töötab automaatne valge balanss (AWB – Auto White Balance) laitmatult ning pilt jääb väga ilus. Teisel juhul aga kaamera ei suuda automaatselt ära tunda hõõglambi või muu värvustemperatuuriga valgust ja selle tulemusena jäävad pildid näiteks väga tugevalt kollast tooni. Parima tulemuse saab kui pildistad peegelkaameraga RAW formaadis ja muudad valget balanssi hiljem arvutis pilditöötlustarkvara abil.

Peaaegu hea tulemuse saab kui oskad ja tead kasutada valge balansi (WB – White Balance) seadeid kaameras. Kõige raskem on saada õiget värvitooni pilti, kui ruumis on kasutatud erineva värvustemperatuuriga valgusallikaid (hõõglambid, luminofoorlambid, led lambid, säästulambid) ning aknast paistab sisse ka veel näiteks õhtune kollane päikesevalgus. Lahendusena soovitaksin teha erinevate valge balansi (WB) versioonidega pilte samast kohast ning hiljem valid lihtsalt parima pildi välja.

Ülesäri

Oma tehtud pilte vaadates võib tunduda tulemus kas liiga hele või tume. Parimatel kaameratel (ka mobiiltelefonidel) on võimalik valguse mõõtmisel tulemuse parandamiseks viia sisse väike korrektsioon. Üsna tavapäraselt on pildid liiga tumedad ja seda ka välklambiga pildistamisel.

Selleks, et tume pilt läheks valgemaks ja heledamaks tuleb pildistada ülesäriga ehk korrigeeri säriaega või ava „+“ märgi suunas. Sobivad vahemikud on +0,5, +1,0, +1,5. Vahemikud sõltuvad kasutatavast kaamera tüübist ja need võivad olla märgitud ka väiksemate sammudega. Kui pilt on liiga hele siis peaks kasutama „–“ (miinusmärgiga) korrektsiooni ehk –1,0 jne.

Pildistades ruumis välklambiga nii, et see on suunatud lae suunas ehk kasutades valguse hajutamiseks lae peegeldust, tasub alati välklambile „võimsust“ juurde keerata. Korrektsioon +0,7 või +1,0 annavad juba palju parema tulemuse. Pildistamise lõpetamisel ära unusta pluss- või miinusmärgiga korrektsiooni taas nulli viia, muidu järgmine kord oled paanikas ja ei saa aru miks kaamera mingeid imelikke heledaid või tumedaid pilte teeb.

Aknast välja vaated

Tubade pildistamisel oleks kinnisvara ostjal alati hea näha mis vaade avaneb toa aknast. Tee pildid ka vaadetest õue või tänavale. Sellised pildid näitavad ära kui kaugel asub naabri Mari või Jüri aken ning kui naabri maja on piisavalt kaugel, siis see tähendab ju ainult privaatsemat asukohta ja kõrgemat hinda. Juhul kui naabermaja aken on liiga lähedal siis tasuks rõhuda mõnele muule detailile – näiteks ilusatele kardinatele ja aknast õue mitte pildistada.

Laiali vedelevatest asjadest

Ennem kui pildistama asud, võiksid igat kaadrit vaadata 5-10 sekundit sellise pilguga, et kas leiad midagi mida saab kõrvale või ära tõsta, mis pole kinnisvaraostjale vaatamiseks oluline.

Vahel piisab mõnest väikesest liigutusest, et pilt jääks ilusam ja elamine tunduks olevat ideaalses korras. See vaevanägemine võib tunduda küll tülikas aga julgen kindlalt väita, et segamini või korrastamata tubade või vannitoa piltide vaatamise tulemuseks on tavaliselt see, et vaadatakse lihtsalt uut ilusamate piltidega ja korrastatud ruumidega objekti.

Piltide kokkukleepimine

Kuna kinnisvaraportaalides kasutatavateKolmikpilt piltide arv on üsna piiratud siis üks lahendus on võimalus pilte kokku kleepida ehk tõsta näiteks 2-4 erinevat pilti ühe suure pildi peale kokku. Kõik 2-4 pilti on küll nii väiksemad aga annavad palju rohkem infot edasi kui vaid üks pilt. Kõige lihtsam on tõmmata oma nutitelefonisse piltide kokku kleepimise tarkvara või äpp (iOS-ile näiteks Photo Collage, Pic Jointer).

Seejärel kopeeri pildid telefoni ning kujundada endale meelepäraste raamide ja piltide arvuga kollaaž. Lõpptulemuse saad telefoni ära salvestada ja endale e-postiga ära saata.

Väga paljud nutitelefonid lubavad teha ka panoraampilte, mida peegelkaameraga jäädvustatud piltidega saab teha, vaid vastava tarkvaraga arvutis. Panoraampildi kuulutusele lisamine näiteks maja ümbrusest annab palju parema ülevaate kui mitu väiksemat pilti samast kohast.

Lõpetuseks väike vihje kõrva taha panemiseks. Kui talvel või vastupidi suvel mõtled, et poole aasta pärast võiks oma elukohale leida uue omaniku, siis tee pildid õues ära ka juba selle mõtte tekkimise ajal. Sedasi saad müügikuulutusele lisada korraga nii suvised kui ka talvised pildid.

Kui plaanid lähemal ajal oma elukoha müüki, siis ilusa talveilmaga saad juba mõned pildid kohe ära teha. Pikem ettevalmistus tagab alati parema tulemuse, seega jälgi ilmateadet, hoia mälukaardil piisavalt ruumi ja kaamera aku täis. Edukat klõpsimist.

Viljo Pettinen
Nooremmaakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.