Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eluasemelaenude reaalne intressimäär on viie aasta kõrgeimal tasemel

11.05.2015 Tõnu Toompark

Nominaalne intressimäär lööb rekordeid – eluasemelaenu pole Eestis olnud kunagi nii soodne võtta kui täna. Nominaalse intressimäära kõrval peab tähelepanu pöörama reaalsele intressimäärale.

Reaalne intressimäär on järjest kasvanud, sest tavapärane hinnatõus ehk inflatsioon on pöördunud hinnalanguseks ehk deflatsiooniks.

Raha paneb kinnisvaraturu rattad käima

Aktiivse kinnisvaraturu üks vaieldamatu mootor on olnud ülimadal intressimäär. Palju räägitakse täna küll null-intressimäärast, kuid praktikas on kodulaenu intressimäär siiski nullist märksa kõrgemal.

Alates 2012. aasta kevadest on uute eluasemelaenude intressimäär püsinud allpool 3 protsendi piiri. Viimaste kuude jooksul on maha märgitud intressimäära madaluse rekord 2,2 protsenti.

Nominaalne intressimäär on igati hea indikaator laenuraha maksumuse ehk intressikulu hindamiseks. Praktikas tuleb nominaalse intressimäära juures mängu reaalne intressimäär ehk nominaalne intressimäär, mida on korrigeeritud inflatsiooniga.

Inflatsioon teeb raha odavamaks

Inflatsiooni ehk tarbijahinnaindeksi muutusega korrigeerimise põhjus seisneb asjaolus, et inflatsiooni tingimustes tõusevad aja jooksul kaupade-teenuste hinnad. Loodetavasti kerkivad hinnatõusuga paralleelselt sissetulekud. Need protsessid muudavad ajas raha järjest odavamaks ehk laenu hõlpsamalt tagasimakstavaks.

Teisisõnu näpistab inflatsioon igal aastal väikese tüki laenu tagasimaksmata jäägist, mis muudab selle tasumise laenuvõtja jaoks kergemaks.

Näiteks moodustas 2005. aastal 2000-kroonine laenumakse ligi veerand keskmisest palgast. Tänaseks on nominaalne keskmine palk pea kaks korda tõusnud. Nii moodustab kunagine 2000-kroonine ehk 13-eurone laenumakse keskmisest palgast ligikaudu 13%. Sellise laenukoormusega vestlusringis tähelepanu keskpunkti ei pääse.

Buum sai hoo sisse negatiivse reaalne intressimäära toel

Eesti kinnisvarabuumil, mis astus esimesi arglike samme 2002.-2003. aastal ja sai hoo sisse 2004.-2005. aastal, oli paljude põhjuste seas oluline roll intressimääral.

Ühest küljest vähenes nominaalne intressimäär pea sirgjooneliselt 2001. aasta 10 protsendilt 2005. aastaks 3 protsendile. Teisalt kukkus varasemalt 4 protsendi läheduses püsinud reaalne intressimäär kerkinud inflatsiooni toel 2004. aasta teiseks pooleks miinusesse.

Nüüdseks oleme jõudnud inflatsioonist deflatsiooni

Vahepealse 2009.-2010. aastate ajutise hüppe järel on alates 2011. aastast reaalne intressimäär püsinud järjepidevalt allpool nulli joont. Alates 2014. aastast hakkas inflatsioon järjest vähenema.

Viimase aasta jooksul oleme inflatsiooni asemel näinud deflatsiooni ehk hinnatasemed mitte ei tõuse vaid sootuks langevad. See on tänaseks kasvatanud reaalse ehk inflatsiooniga korrigeeritud eluasemelaenu intressimäära ligikaudu 3 protsendini. Nii kõrgel pole eluasemelaenu reaalne intressimäär olnud viimase viie aasta jooksul.

Laenuvõtja jaoks tähendab tuhast tõusnud reaalne intressimäär, et inflatsioon ei tee laenu maksmist aasta-aastalt järjest hõlpsamaks nii nagu see toimus 2000-ndate esimeses pooles. See tähendab laenuvõtja jaoks, et laenu võtmine tuleb märksa tõsisemalt järele mõelda ja kaaluda, kas pere-eelarve ikka võimaldab turvalist koduostu.

Mis toob tulevik?

Deflatsioon ehk hinnatasemete langemine ei ole ainult Eesti lokaalne probleem. Sellega on vaevas kogu Euroopa. Deflatsioonist väljatulemiseks on algatatud võlakirjade ostuprogramm ehk nn rahatrükk. Rahatrüki eesmärk on turule tuua rohkem raha, et seeläbi tekitada inflatsiooni.

See tähendab, et perspektiivis võiks tekkiva inflatsiooni tõttu kodusostjate laenu maksmise võimekus siiski kasvada. Rõhutada tasub, et laenude tagastamise võimekus kasvab siiski ainult juhul, kui inflatsiooniga paralleelselt kasvavad sissetulekud ehk keskmine palk.

Kui sissetulekud ei kasva või kasvavad aeglasemalt, kui saab olema rahatrükist põhjustatud inflatsioon, muutub laenumaksete tegemine laenuvõtja jaoks hoopis raskemaks.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Arco Vara olulise osaluse muutus

11.05.2015 Tõnu Toompark

05.05.2015 võõrandas AS Baltplast 862 820 Arco Vara AS’i aktsiat. Tehingu tulemusena ei oma AS Baltplast ühtegi Arco Vara AS’i aktsiat.

05.05.2015 omandas Mari Tool 862 820 Arco Vara AS’i aktsiat. Tehingu tulemusena omab Mari Tool 14,11% Arco Vara AS’i hääleõiguslikest aktsiatest.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Üürileandja ABC: Kas üürikorteri kommunaalkulud peaks ühistule tasuma üürnik või üürileandja?

11.05.2015 Tõnu Toompark

Korterit üürileandes peab omanik otsustama, kas ta laseb üürnikul kommunaalkulud maksta ise ühistule või kogub üürileandja üürnikul kommunaalkulud koos üüriga ja korraldab nende edasimaksmise ise.

Kindel soovitus üürileandjale on lasta üürnikul kõrvalkulud maksta üürileandjale, mitte ühistule või teenusepakkujatele. Siis saab üürileandja hoida enda käes kontrolli, et kulud on õigeaegselt tasutud. Sellisel viisil asju korraldades on ühistule ja teistele teenusepakkujatele tehtavad maksed üürileandja kontrolli all ning välistatud on ebameeldiv võimalus, et tekivad võlgnevused.

Kõrvalkulusid vahendades tulevad üürniku makseprobleemid aga kiiresti välja ja nendega saab juba ennetavalt tegelema hakata. Nii saab üürileandja koheselt astuda rangeid samme kas üürniku maksedistsipliini parandamiseks või äärmuslikul juhul koguni üürilepingu lõpetamiseks.

Kui kommunaalkulud tasub ühistule üürnik, siis ei pruugi makseprobleemide ehk võlgnevuste info õigeaegselt üürileandjani jõuda. See võib tähendada probleemide kuhjumist. Üürileandja peab arvestama, et ühistu ees vastutab võlgade eest ikkagi korteriomanik.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

SEB: Inflatsiooni vaibumine on Balti peredele midagi uut

10.05.2015 Tõnu Toompark

Balti riikide elanikud kogesid 2000ndatel aastatel märkimisväärset hinnatõusu, mis jätkus ka pärast majanduskriisi. SEB uus Balti leibkondade majandusanalüüs (Baltic Household Outlook) näitab, et alates 2014. aastast peavad Balti pered oma majandusotsustes esmakordselt arvestama nullilähedase või isegi negatiivse tarbijahindade muutusega.

Majanduskriisi eel, kui Euroopa Liidu keskmine inflatsioonimäär oli vaid 3,7 protsenti, ulatus inflatsioon Balti riikides üle 10 protsendi taseme (Eestis 10,6, Lätis 15,3 ja Leedus 11,1 protsenti). Majanduskriisi järgselt jätkus hindade kasv Baltimaades Euroopa Liidu keskmisest kiiremas tempos. 2011. aastal oli keskmine inflatsioonimäär Euroopa Liidus 3,1 protsenti, samal ajal kui Eestis, Lätis ja Leedus oli see vastavalt 5,1, 4,2 ja 4,1 protsenti.

2014. aastast on olukord muutunud – hinnad Baltimaades kasvasid vähem kui Euroopa Liidus keskmiselt (0,6 protsenti) – vastavalt Eestis 0,5 ja Leedus 0,2 protsenti. Erinevalt hindade kiirest tõusust on madalal inflatsioon kasulik eeskätt madalapalgalistele.

Laenuvõtjad ei saa enam inflatsiooni positiivse mõjuga arvestada

Hinnakasvu peatumine avaldab mõju ka laenusaajate olukorrale. Kuna 2000ndatel ületas inflatsioonimäär kodulaenude intressimäära, siis pered tegelikult laenude eest intressi ei tasunud. Tarbijahindade kiire kasvu tõttu vähenes pidevalt nii laenukohustuse tegelik suurus kui ka laenumaksete väärtus. Näiteks 2000. aasta lõpus laenatud 100 euro ostujõud oli tarbijahindade muutust arvestades 2014. aasta lõpus Lätis vaid 55 eurot, Eestis 58 eurot ja Leedus 68 eurot, mis tähendab, et tagasi tuleb maksta oluliselt vähem, kui tegelikult laenati. Kiire inflatsioon 2000ndatel muutis laenamise atraktiivseks, sest koos hindade kasvuga kasvasid ka palgad.

2015. aastal ei saa laenajajad enam oma laenukohustuse tegeliku suuruse vähenemisega arvestada, sest muutumatute või isegi langevate hindade puhul tuleb tegelikult tagasi maksta kogu laenatud summa, st laenumakseteks kuluva raha ostujõud on isegi suurem kui oli samal summal laenu võtmise hetkel. „Madal inflatsioon peaks meid laenuvõtmise suhtes ettevaatlikumaks muutma. Samas, kuna ka majanduslik ebakindlus on väiksem, on praegused madalad nominaalsed intressimäärad potentsiaalsetele laenuvõtjatele atraktiivsemad kui olid kõrged intressimäärad kõrge inflatsiooni puhul isegi olukorras, kus raha ostujõu muutust arvestades olid reaalintressimäärad negatiivsed,“ kommenteeris SEB finantsekspert Triin Messimas.

Kõrge inflatsioon suurendab perede majanduslikku ebakindlust, mõjutades enim väikese sissetulekuga perede majanduslikku toimetulekut, sest esmatarbekaupade hinnad tõusevad keskmisest rohkem. Kuigi keskmine nominaalpalga kasv ületas nii kriisi eel kui ka varsti pärast kriisi inflatsioonimäära, ei olnud erinevates majandussektorites ja erinevate oskustega töötajate tegelik palgamuutus võrdne.

Kui tuleb võtta pangalaenu

09.05.2015 Marina Hodus

Praegu, mil kuue kuu euribor on ajalooliselt madalal tasemel, tundub üsna ahvatlev võtta laenu ja osta uus kodu. Ega see polegi paha mõte, sest kui uut elamispinda on vaja, tuleb selle nimel ka tegutseda. Siiski, kuna tegemist pikaajalist mõju omava finantsotsusega, tasub olla hoolikas ning enne läbi kaaluda kõik võimalikud tulevikustsenaariumid ning oma võimalused nendega toime tulemiseks.

On kaks kõige tähtsamat aspekti, mida enne laenutaotluse esitamist enda jaoks läbi mõelda:

sinu töökoha ja palga tulevikuväljavaated.
sinu valitud kodu likviidsus praegu ja tulevikus.

Laen on finantskohustus, mis tähendab, et oma võimalusi seda teenindada tuleb tõsiselt kaaluda ja kõik rahulikult läbi mõelda. Esmalt mõtle sellele, millised on sinu lähituleviku väljavaated töökoha ja palga osas. Kui kindlad on sinu töökoht ja sissetulek? Mis saab, kui sa kaotad töökoha? Kas sinu amet on nõutud nii täna kui ka homme ja kas sa saad kiiresti leida uue töökoha? Mis saab kui sa lähed välismaale tööle?

Igal juhul on esimene suurem samm panga külastamine. Laenuhaldur analüüsib sinu sissetulekuid ja võimalikke kohustusi ning esitab adekvaatse pildi sinu laenuvõimest. Laenuvõtjal peab olema 15% omafinantseeringut laenusummast, või kui seda ei ole, siis lisatagatis mingi teise kinnisvara näol.

Nüüd, kus on teada, millise laenusummaga saad arvestada, võid alustada kodu valikuga.

Kinnisvara jaguneb laias laastus kaheks – uued elamud ja järelturg. Järelturukorterid on odavamad, mis ei tähenda et seal ei leiduks häid pakkumisi. Millel pöörata tähelepanu? Kõigepealt asukoht. Hea taristu, ehk transpordi, kaupluste, koolide ning teiste avalike ja teenindusasutuste lähedus. Head vaated, privaatsus, roheala lähedus, kaugus kesklinnast-keskusest.

Teiseks maja seisukord. Tugeva ühistuga majas on tehtud põhilised remonditööd, seal valitseb kord ja efektiivne majandamine. Sellises majas on tavaliselt ka kommunaalkulud mõistlikud. Korter niisuguses hoones on likviidne ka mõne aasta pärast ning seda saab kiiresti maha müüa kui peaks tekkima vajadus.

Uues majas kodu valides on esikohal samuti asukoht, teiseks hea planeering ning kolmandaks arendaja ja ehitaja taust. Hetkel on turul suur valik uusarendusi, mis võibolla teeb ostuhuvilise elu keerulisemaks, kuid teisest küljest ei pea otsustamisega kiirustama ning saab rahulikult kõik plussid ja miinused läbi kaaluda. Siinjuures soovitan võimalikult palju uurida infot müügiga tegeleva maakleri käest.

Kokkuvõttes – laenamisel peab arvestama kahe põhilise momendiga. Esiteks, sinu sissetulekute stabiilsus hetkel ja tulevikus ning teiseks, ostetav kinnisvara peab olema likviidne ka edaspidi.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

KV.EE: Korterite üüripakkumiste arv kasvas 20 protsenti

09.05.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti aprillis Tallinnas üürile 2190 korterit. Aastaga on Tallinna korterite üüripakkumine kasvanud 20%.

Korterite üüripakkumisi on juurde tulnud kõikides Tallinna linnaosades. Haabersti linnaosas on üüripakkumiste arv aastaga kasvanud isegi ligi poole võrra. Aprillis pakuti Haabersti linnaosas üürile 137 korterit.

Tallinna 20-protsendiline üürikorterite pakkumiste arvu kasv ei ole sugugi tähelepanuväärne võrreldes sama näitajaga Tartus. Tartu üüripakkumiste arv on aastataguselt 694 pakkumiselt tänavu aprilliks kasvanud portaali KV.EE andmetel 1206 pakkumisele. See teeb pakkumise suurenemiseks 74%.

Üüripakkumiste arvu kasvu taga on paljus aktiivne uusarendus. Uute korterite aktiivne müük on suurendanud pakkumist teisesel turul ehk vanemate korterite turul. Teisese turu korterite hinnad on veel 2013. aasta defitsiidi tingimustes tõusnud uute korterite hindadele liiga lähedale.

See teeb vanemate korterite müügi keeruliseks. Kui korterimüüja ei saa soovitud hinda, paneb ta korteri hoopis üüriturule tulu teenima. See ongi tegur, mis on üüripakkumist kasvatanud.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	04/2014	04/2015	Muutus, %
Haabersti	92	137	49%
Kesklinn	692	834	21%
Kristiine	115	135	17%
Lasnamäe	238	326	37%
Mustamäe	211	231	9%
Nõmme	50	53	6%
Pirita	40	51	28%
P-Tallinn	228	280	23%
Vanalinn	102	100	-2%

Tallinn	1 825	2 190	20%

Eesti	3 038	4 104	35%
Harjumaa	1 871	2 239	20%

Narva	137	205	50%
Pärnu	171	177	4%
Tartu	694	1 206	74%

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Riigi Kinnisvara AS vähendab töötajate arvu

08.05.2015 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) esitas täna Eesti Töötukassale taotluse kokku 118 töölepingu kollektiivseks ülesütlemiseks, peamiselt on tegemist eelmisel aastal ettevõttele antud hoonetega kaasa tulnud kinnisvara korrashoiuga tegelevate töötajatega.

„Kinnisvarareformi käigus on riik kiirendanud vara üleandmist RKASile ning üha enam hooneid antakse meile üle koos neid teenindava personaliga. RKASi strateegia näeb ette kinnisvara korrashoiu teenuse sisseostmist ja seni läbiviidud teenushanked on andnud soovitud mastaabiefekti, võimaldades riigil raha kokku hoida,“ selgitas RKASi juhatuse liige Elari Udam oskustööliste koondamise tagamaid.

Kuna iga kinnisvaraobjekti juures võetakse arvesse selle asukohta ja eripära, on mõningatel juhtudel põhjendatud ka oma töötajatega teenuse osutamise jätkamine pikema aja jooksul. „Lõplik koondatavate inimeste arv selgub kõigi töötajatega peetavate läbirääkimiste käigus ja võib muutuda väiksemaks,“ lisas Udam.

Udami sõnul teeb ettevõte kõik selleks, et inimesed võimaikult kiiresti tööturule naaseksid. „Oleme töötanud välja spetsiaalse leevendusprogrammi, mis sisaldab endas kõike vajalikku alates töötuks registreerumisest kuni piirkondliku tööturu ülevaate ja võimaluste tutvustamiseni välja,“ selgitas ta.

Riigi Kinnisvara AS on 2001. aastal riigi kinnisvara senisest tõhusamaks haldamiseks loodud Eesti Vabariigile kuuluv 183 miljoni euro suuruse aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja -haldusega tegelev ettevõte. RKAS haldab täna kokku enam kui tuhat hoonet kogupinnaga miljon ruutmeetrit, nende seas 255 büroo-, 205 haridus- ja teadus-, 322 siseturvalisuse- ja 32 kultuuriotstarbelist hoonet.

Käesoleval ajal annab ettevõte tööd rohkem kui 300 inimesele.

Odavam euro mõjutab lähikuude hinnakasvu

08.05.2015 Rasmus Kattai

Tarbijahinnad tõusid aprillis statistikaameti teatel märtsiga võrreldes 0,5%, kuid aasta võrdluses vähenes tarbijate ostukorvi maksumus 0,1%. Hinnalangus pidurdus peamiselt toiduainete hooajalise kallinemise tõttu, kuid olulist rolli mängis ka energia odavnemise lõppemine maailmaturul. Euroala väljus aprillis neli kuud väldanud hinnalangusest ning aasta võrdluses hinnatase ei muutund.

Seni Eesti hinnakasvu piiranud väliskeskkonnast lähtuv nõrk hinnasurve ilmutas esimesi tugevnemise märke. Viimaste andmete kohaselt langesid märtsis impordihinnad tervikuna nii Eestis kui ka ülejäänud euroalal (valdavalt odavama energia tõttu), ent tootmissisendite ja tööstuskaupade impordihinnad pöördusid euroalal tõusule. Oluline roll oli selles euro vahetuskursi nõrgenemisel. Järgnevatel kuudel on oodata tootmissisendite hinnatõusu järk-järguliselt edasikandumist tarbijahindadesse ning sellest tulenevat inflatsiooni kiirenemist.

Sisemaine hinnasurve on püsinud väike. Teenuste inflatsioon on viimase poolaasta jooksul jäänud 1% juurde. Teenuste hinnakasvu hoiab tagasi transporditeenuste odavnemine seoses mootorikütuste madalama hinnatasemega ja ka administratiivne inflatsioon püsib madal tasuta kõrghariduse kehtestamise tõttu. Keskmisest kiiremini kallinevad vabaaja- ja majapidamisteenused, sh üür.

Tarbijahindade langus soosib eratarbimise suurenemist, mis on olnud majanduse peamiseks kasvumootoriks. Hinnalanguse tõttu ulatus reaalpalga kasv eelmise aasta neljandas kvartalis 5,8%ni ja samas suurusjärgus kasvas ka eratarbimine. Jaekaubanduse statistika viitab sellele, et tugeva eratarbimise kasv jätkus ka 2015. aasta esimeses kvartalis.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Merko: Kortermaja arenduse käivitamine Jahu 1a

08.05.2015 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus on käivitanud Tallinnas Kalamaja linnaosas asuva Jahu tn 1A kortermaja arenduse, hoone valmimine on planeeritud 2016. aasta suveks.

Viiekorruselise isikupärase arhitektuuriga Jahu tn 1A kortermaja (www.merko.ee/jahu1a) arhitekt on Alice Laanemägi. Hoonele annavad lisaväärtust esimese ja katusekorruse terrassid, samuti õuealal paiknevad lehtla, mänguväljak ja puhkeala. Parkimiskohad on kavandatud hoovialale ja hoone maa-alusele korrusele.

B-energiaklassiga liftiga varustatud hoone 37 korteris on vesipõrandaküte ning soojustagastusega ventilatsiooniseadmed. Ülemistest korteritest avanevad kaunid vaated merele või lõuna suunas. Läbimõeldud lahendustega kortereid täiustavad sisearhitekt Eeva Masso poolt loodud Kalamajast ja merelähedusest inspireeritud siseviimistluspaketid. Jahu 1A korterite ruutmeetri hind jääb vahemikku 2400–3000 eurot.

Jahu tn 1A kortermaja hoone brutopind on ligikaudu 5000 ruutmeetrit ning arendusetapi kogumaksumus ca 5,2 miljonit eurot.

Merko on arendanud ja ehitanud kortereid tuhandetele peredele ning parima kvaliteedi tagamiseks haldab ettevõte arenduse kõiki etappe: kavandamine, projekteerimine, ehitamine, müük ja garantiiaegne teenindus.

Pindi Kinnisvara: turuinfo 04/2015

08.05.2015 Tõnu Toompark

Ilmunud on Pindi Kinnisvara turuülevaade.

Ülevaade on allalaaditav siit.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Tarbijahinnaindeksi aastamuutust mõjutas aprillis enim mootorikütus

08.05.2015 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta aprillis võrreldes märtsiga 0,5% ja võrreldes eelmise aasta aprilliga -0,1%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta aprilliga võrreldes 0,4% odavamad ja teenused 0,6% kallimad.

Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta aprilliga võrreldes langenud 0,1% ja mittereguleeritavad hinnad samuti 0,1%.

2014. aasta aprilliga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 10,8% odavam mootorikütus. Veel oli suurem mõju indeksile alkohoolsetel jookidel, mis on aastaga kallinenud 6,7%. Piima ja piimatoodete 4,7%-line odavnemine ning värske köögivilja 14,7%-line kallinemine nullivad teineteise mõju indeksile.

Eelmise aasta aprilliga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kohv (26,6%) ning kuivatatud puuvili ja pähklid (25,8%), odavnenud aga suhkur (28%) ja kartul (20%).

Märtsiga võrreldes oli aprillis tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks värske köögivilja 19,5%-line kallinemine, mis andis kogutõusust üle poole. Suuremat mõju indeksile avaldasid veel 14% odavnenud lennukipiletid, 4,1% kallinenud puuvili, 8,6% kallinenud majutusteenused ning 1% kallinenud alkohoolsed joogid. Toidukaupadest kallines kuuga enim hiina kapsas (89%) ning odavnes kiivi (10%).

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, aprill 2015
Kaubagrupp	Aprill 2014 – aprill 2015, %	Märts 2015 – aprill 2015, %
KOKKU	-0,1	0,5
Toit ja mittealkohoolsed joogid	-0,2	1,4
Alkohoolsed joogid ja tubakas	5,3	1,0
Riietus ja jalatsid	2,0	0,1
Eluase	0,0	-0,3
Majapidamine	1,2	0,6
Tervishoid	3,7	0,1
Transport	-6,0	-0,4
Side	0,1	0,1
Vaba aeg	1,7	0,2
Haridus ja lasteasutused	-20,7	0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus	3,2	2,2
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,3	0,6

Koolitus Ehitus-ja kasutusload toimub 03/06/2015

08.05.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 03/06/2015 koolitus Ehitus-ja kasutusload. Koolitust viib läbi Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juriidilise osakonna juhataja Raul Keba.

Koolitus käsitleb 11. veebruaril 2015 vastu võetud uue ehitusseadustiku kohast protsessi projekteerimistingimuste taotlemisest hoonele kasutusloa väljastamise ja riikliku järelevalve tegemiseni.

Siia alla kuulub nii ehitusprojekti koostamine, märkuste tegemine ja projekti täiendamine, lubade väljastamine, erinevate kokkulepete sõlmimine kui ka riikliku järelevalve teostamine ebaseadusliku ehitamise või nt omanikukohustuste eiramisega seoses.

Koolitus „Ehitus -ja kasutusload“ toimub kolmapäeval 03/06/2015 kell 09.00-14.00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Nõuanded koduostjale: kuidas lahendada probleemid laenu tagasimaksmisel?

08.05.2015 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Elu võib minna ülesmäge, kuid minna võib ka teisiti. Pole sugugi erandlik, kui inimesel tekivad ajutised või pikemaajalised raskused laenumaksete tegemisega. Sellises olukorras on oluline mitte kaotada pead ega laenuandja eest peitu pugeda. Reeglina sellised probleemid edasi lükates või nende eest põgenedes ainult kasvavad. Mida varem probleemide lahendamisega intensiivselt tegelema hakata, seda suurem on võimalus, et laenuvõtja seljatab mured või vähemalt väljub koduostu projektist minimaalsete kaotustega.

Musta stsenaariumi käivitumisel on mõned nõuanded, mida tasub järgida. Tõenäoliselt ei ole kõigi murede vastu aitav imeravim ükski järgmistest soovitustest. Pigem on mõistlik neid nõuandeid kõiki kompleksselt rakendada.

Tulude suurendamine

Kirjapanduna kõlab üsna triviaalselt soovitus laenuvõtjal tulusid suurendada, et seeläbi laenumaksetega paremini toime tulla. Aga ehk on laenuvõtjal siiski mingi teadmine või oskus, mille abil lisatulu teenida, mis omakorda aitaks kõrgete kuludega toime tulla.

Kulude vähendamine

Tulude suurendamisest lihtsamini rakendatav lahendus võib olla kulude piiramine. Kuludest ülevaate saamiseks tasub laenuvõtjal koostada pere eelarve, kuhu panna kirja, millised on pere kulud ja tulud. Olemasolev info annab selge pildi, kas ja kui palju on võimalik raha kokku hoida.

Maksepuhkus ehk laenupuhkus

Iga inimese elus on paremaid ja halvemaid aegu. Vahel võib juhtuda nii, et halvemad ajad toovad endaga kaasa raskused laenumaksete tegemisel. Sellistest kriisidest ülesaamiseks pakub enamik laenuandjaid maksepuhkuse võimalust.

Reeglina pakuvad laenuandjad maksepuhkust kuueks kuni kaheteistkümneks, erandina kuni 36 kuuks. Maksepuhkuse ajal peab laenuvõtja jätkama intressimaksete tegemist, kuid saab loobuda põhiosa tagastamisest. See muudab laenumakse ajutiselt väiksemaks.

Siin peab laenuvõtja teadma, et annuiteetlaenu puhul moodustab laenuperioodi alguses põhiosa kogu laenumaksest väikese osa. Seega ei pruugi ainult intresside tasumine olulist rahalist leevendust pakkuda. Pigem erandina võivad pangad pakkuda ka täielikku maksepuhkust, st laenuvõtja ei pea tasuma ei intressi- ega põhiosamakseid.

Laenude konsolideerimine ja refinantseerimine

Laenude konsolideerimise ja refinantseerimise eesmärk on koondada erinevad kõrgema intressimääraga laenud üheks ja vähendada laenuvõtja intressikulu ning seeläbi laenumakse suurust.

Kui laenuvõtjal on väikelaene, ja väikelaenud on enamasti suhteliselt kõrge intressimääraga, siis üks võimalus on võtta madalama intressimääraga laen, millega olemasolevad kõrgema intressimääraga laenud tagasi maksta, et saavutada kokkuhoidu intressimakse suuruse vähenemise pealt.

Laenulepingu pikendamine

Kui laenuvõtjale käib olemasolev laenumakse üle jõu, aga väiksema laenumaksega saaks ta siiski hakkama, tasub mõelda laenuperioodi pikendamisele.

Oletame näiteks, et laenuvõtja on laenu võttes hinnanud sobivaks laenuperioodiks 30 aastat ja ta on juba 5 aastat laenu maksnud. Nüüd tasub laenuandjaga läbi rääkida, et olemasoleva laenujäägi tasumine pikendada taas 30 aasta peale. See vähendab pisut igakuise laenumakse suurust ja võiks laenu tagastamist hõlpsamaks muuta.

Ostetud kodu väljaüürimine

Ühe võimalusena võib mängu tulla olemasoleva ostetud kodu väljaüürimine. Tõenäoliselt vajab laenuvõtja omalegi eluaset. Ehk on tal võimalik kolida vanematekodusse või väiksemale ja odavamale üüripinnale.

Kodu müümine

Kui eeltoodud võimalustest abi ei ole või laenuvõtja näeb, et tema probleemid on alalised, tuleb ette võtta raske samm ja ostetud kodu müüa.

Kui pangale laenumaksed laekuvad, siis liialt kiirustama ei pea. Kui aga laenuvõtja ei suuda laenu maksta, võib liiga pikk müügiperiood laenuandja närviliseks muuta. Laenuandja närvilisus tähendab siin seda, et laenuandjal võib tekkida tahtmine liiga pikaks veninud müügiperioodi puhul müügi korraldamise ohjad enda kätte haarata. See tähendab, et pank toob laenu tagatiseks oleva vara sundtäitmisele, mida viib läbi kohtutäitur.

Praktika näitab, et kohtutäituri kaudu müüdava kinnisvara eest ei saa parimat hinda. Täiendavalt tuleb täitemenetluse korral tasuda suured täitmiskulud. Laenuvõtjat peaks aga huvitama võimalikult kõrge hind. Seetõttu on äärmiselt mõistlik ja soovitatav laenuvõtjal proovida müügikorraldusega ise mõistliku ajaga hakkama saada.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Arco Vara juhatuse kommentaarid I kvartali vahearuandele

07.05.2015 Tõnu Toompark

Esimene kvartal on Arco Vara 2015. aasta kõige tugevam kvartal, mis annab peaaegu poole kogu 2015. aastaks oodatud müügitulust ja rohkem kui poole puhaskasumist. Kvartali müügitulemused on võimaldanud jõuliselt vähendada ka kontserni laenukohustusi, kokku 2,5 miljoni euro võrra. Esimese kvartali arendustöid Sofias ja Tallinnas rahastas kontsern seejuures omavahenditest, uusi laene võtmata.

Andsime klientidele üle enamuse Sofia Manastirski II etapi (blokk AB) korteritest. Kvartali lõpu seisuga oli kortermajas müümata veel ainult 11 korterit ja 3 äripinda 135-st ühikust. Sõlmitud eelmüügilepingu alusel ootab üleandmist veel 7 korterit, mille müügitulu kajastub teises kvartalis. Prognoosime, et aasta lõpuks on kõik bloki AB korterid, vaatamata korduvale hindade tõstmisele, müüdud.

Alustasime ka Manastirski projekti viimase, III etapi (bloki D), ehitust. Ka bloki D eelmüügitempo on olnud murettekitavalt kiire. Kahe kuuga, mil konstruktsiooni ehitus oli jõudnud kolmanda korruse tasandini, oli eelmüügilepingutega kaetud ligi pool kogu projekti mahust.

Kainestavalt tuleb ära märkida tõik, et lisaks korteritele peame edukalt realiseerima ka tänavaäärsed bloki D äripinnad, kokku kaheksa ühikut.

Väikeäride pidajate nõudluse tugevust saab hinnata pärast korterite müüki ja inimeste sissekolimist arenduspiirkonda. Müügitulu blokist D kajastub kasumiaruandes ja rahavoogudes olulisel määral alles 2016. aasta esimeses kvartalis, pärast ehituse valmimist ja kasutusloa saamist.

Kokkuvõttes, sellise tempoga jätkates on Manastirski korteriladu aasta lõpu seisuga ammendunud. Sofias 2017. aasta jätkuarenduseks vajaliku maatüki soetamine on muutunud pakilisest küsimusest kriitiliseks küsimuseks, seejuures ei tohi me kaotada aega Tallinnas Paldiski maantee 70c (Kodulahe) arendusprojektiga.

Sofias, Madrid Blvd hoone pindade (äripinnad, kontoripinnad) renditulu püsib stabiilne, tasemel 235 tuhat eurot kvartalis ning vastab meie ootustele.

Suurimaks väljakutseks ja riskiks on renditulu pikaajaline stabiliseerimine ning vajadusel uute rentnike leidmine kontoripindadele alates 2015. aasta III kvartalist.

Ettevõte on alustanud ettevalmistusi rendipindade moderniseerimiseks ja ümberkujundamiseks. Rõõmustav on Madrid Blvd rendikorterite (14 ühikut) täituvus üle 65% ning nendest saadav täiendav renditulu, mis aasta baasil ületab 100 tuhande euro piiri.

Kuna kontsern teostas I kvartalis Madrid Blvd hoonel lasuva pangalaenu graafikujärgse tagasimakse summas 950 tuhat eurot, on pangalaenu põhiosa tagasimaksetähtaeg pikenenud detsembrini 2017, ning see võimaldab teha pikaajalisi plaane hoone kui rendiobjekti kasumlikuks realiseerimiseks või hoidmiseks kontserni bilansis stabiilselt raha teeniva objektina.

Müüsime esimeses kvartalis ka kaks Madrid Blvd korterit ja tagastasime täiendavalt projekti pangalaenu summas 203 tuhat eurot. Müügis olevate ja rendile antud korterite laoseis on sellega vähenenud kokku 30 ühikuni. Korterite müük ei ole siiski piisavalt kiire võrreldes kasvõi meie enda Manastirski arendusega, ning kaalume lisainvesteeringut laokorterite järk-järguliseks väljarentimiseks.

Tallinnas, Paldiski maantee (Kodulahe) projekteerimisprotsess vastab planeeritud ajakavale ning loodame esimese etapi kortermaja, mahuga üle 120 korteri, ehituse ja eelmüügiga alustada 2015. aasta lõpus. Esimeste korterite üleandmine on plaanis 2017. aasta I kvartalis. Eesmärk on tulla turule eluasemetootega, mis ületab Tallinna turul väljakujunenud tarbijaootusi.

Arendustoodete müük Riias (Bišumuiša-1 korterid ja Marsili elamukrundid) on praktiliselt soikunud ning ainus hea aspekt selle juures on, et Riia arendustoodete laoseis ja selle all olev raha hulk on väike. Probleemiks on turu vähene makse- ja laenuvõime ning lähiaasta ebaselge perspektiiv. Uusi arendusi kontsern 2015. aastal Lätis ei plaani.

Prognoositavalt on kontserni II kvartali tulemused seoses väheneva laoseisu ja sellest johtuvalt vähenevate müügimahtudega nõrgemad esimese kvartali tulemustest. III kvartal omakorda peaks olema nõrgem II kvartalist, kuna laoseis on selleks ajaks vähenenud veelgi. IV kvartali lõpuks valmiv Manastirski blokk D võib mõjutada kvartali müügitulemusi, ning tõsta korterite laoseisu korraks uuesti 80 ühiku võrra.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kesklinn kasvab mühinal, Lasnamäe kahaneb

07.05.2015 Tallinn.ee

Tallinna kaheksast linnaosast kasvab elanike arv kõige kiiremini Kesklinnas.

Selle aasta esimese nelja kuuga on Kesklinna elanike arv rahvastikuregistri andmetel kasvanud 668 inimese võrra. Pealinna teine magnet- Mustamäe jääb Kesklinnale alla enam kui poole võrra. Mustamäe elanike arv kasvas aasta esimese nelja kuuga 323 inimese võrra.

Kesklinn on olnud viimased viis aastat pealinna kõige kiirema elanike arvu kasvuga piirkond. Varem oli selleks Lasnamäe.

„Kesklinn on parim paik elamiseks,“ tunnistab linnaosa vanem Alar Nääme. „Ja me oleme selle nimel palju tööd teinud.“

Sama tempo jätkudes elab sügisel Kesklinnas rohkem inimesi kui Põhja-Tallinnas.

Kolmes Tallinna linnaosas elanike arv seevastu vähenes. Haaberstis vähenes elanike arv 66 , Lasnamäel 51 ja Nõmmel 36 inimese võrra.

Aasta algusest on Tallinna elanike arv kasvanud 1413 inimese võrra.

Tallinnas elas 1.mai seisuga 435 839 inimest, neist Lasnamäel 118 386, Mustamäel 66 517, Põhja-Tallinnas 59 131, Kesklinnas 58 576, Haaberstis 43 930, Nõmmel 39 465,Kristiines 31 996 ja Pirital 17 868.