Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Paradoks: üüritulu tõhusam maksustamine vähendab tulumaksulaekumisi

09.03.2015 Tõnu Toompark

Maksuamet on võtnud üüritulu suurema tähelepanu alla. Maksuameti hinnangute alusel jääb üüritulult iga-aastaselt laekumata kuni 28 miljonit eurot. Siinkirjutaja hinnang jääb eeltoodule 10 miljoni võrra alla. Paradoksaalselt kombel võime prognoosida, et üürileandjate pihtide vahele võtmise tulemus ei ole maksulaekumise suurenemine, vaid hoopis vähenemine.

Üüriturg on eraisikute käes

Rahvaloenduse tulemuste baasilt võime öelda, et Eesti üürisektor moodustab ligikaudu viiendiku elamispindadest. Võib arvata, et ligikaudu pool üürisektorist on eraisikust üürileandjate käes ehk tegemist on ärisuhtega, kus eraisikust üürileandja annab korteri üürile eraisikust üürnikule.

Sageli jäetakse siin üüritulult tulumaks maksmata. Erinevatele hinnangutele tuginedes väidetakse musta üürituru osakaaluks 1/4 kuni 1/3 üüriturust. Neid hinnanguid võib lugeda üsna tõepärasteks.

Maksustamisest kõneledes ja kirjutades peab tähele peab, et eraisikust üürileandja peab maksma tulumaksu kogu üüritulult. See tähendab, et üürileandja ei saa maksustatavast tulust maha arvata üüripinnaga seonduvaid kulutusi.

Professionaalseid üürileandjaid, kellele kuulub teine üürituru pool, üüritulu tulumaksustamine sellisel moel ei puuduta, sest professionaalid ajavad äri enamasti ettevõtte kaudu. Seal tuleb mängu ettevõttest väljavõetava kasumi maksustamine, mitte enam üüritulu tulumaksuga maksustamine.

Miks üürileandjad maksu ei maksa?

Üüritulu varjamisel on mitmeid põhjuseid. Kõige olulisem on neist ehk tavaline ahnus – kui üüritulu on kätte saadud, siis ei tahaks seda käest ära anda. See on väga inimlik.

Selle kõrval on oluline põhjus asjaajamise keerukus. Oletame, et meil on eraisikust üürileandja, kes annab üürile ühte korterit, mille ta on endale viimaste säästude eest pensionisambaks soetanud. Luua selle ühe korteri üürileandmiseks ettevõte on ebaefektiivne ehk kallis.

Registreerida end füüsilisest isikust ettevõtjana on veel kallim. Nii jääb kaks alternatiivi – makstatulumaksu üüritulult, mis on kulude mahaarvamise võimatuse tõttu veel kallim. Või siis tuleb ikkagi võtta risk ja loota, et üüritulu saamine maksuameti kõrvu ei jõuaks.

Omaette põhjus on, et väljaüüritava korteri ostuks võetud laenu intressidele ei kehti tulumaksuvabastus, mis kehtib enese kodu ostuks võetud laenu intressidele. Sisuliselt ei ole muidugi tegemist väga adekvaatse põhjendusega, sest intressisoodustuse eesmärk ei ole toetada üüriäri, vaid just kodu soetamist. Laenuvõtja võtab aga intresside tulumaksuvabastust kui kindlalt talle määratud andi, millest ta ei soovi loobuda.

Üürileandjad varjuvad ettevõtetesse

Maksuamet on väljendanud vajadust ja tahtmist tegeleda üürileandjatega, et need hakkaksid tulumaksu maksma. Kui maksuameti eelhoiatusele järgneb aktiivne üürileandjate kontrollimine, võib arvata, et üha enam üürileandjaid näeb, et nende tegevus üürileandjana võib avalikuks tulla. Kui üürileandja näeb, et maksuameti eest põgenemise teed ei ole, siis loob ta ettevõtte, mille kaudu jätkab ta üüriäris tegutsemist.

Üürileandmise kasumlikkus ei ole kõrge. Ja kui veel ettevõttena tegutsedes on võimalik tuludest kulud maha arvata, on selle tulemus madalam maksulaekumine kui eelnevas olukorras, kus üürileandja tegutses eraisikuna.

Osad üürileandjad lõpetavad tegevuse

Arvata on, et eraisiku äri ettevõttesse viijate kõrval on üürileandjaid, kes ühe-kahe korteri üürileandmise nimel ei ole valmis ettevõtet looma. Ettevõtet ei soovi üürileandjad luua, sest peavad sellega seonduvat asjaajamist liiga mahukaks ja seeläbi kalliks ning keerukaks.

Sellised üürileandjad, kes ei ole valmis ametlikul moel ettevõtlusega tegelema hakkama väljuvad üüriturult ja seeläbi vähenevad taas nii üüripakkumine kui potentsiaalne maksulaekumine.

Maksuamet on õigel teel

Maksulaekumise vähenemine ei peaks olema takistus, mis muudab üürisektori kontrolli alt väljaspool olevaks tegevusalaks. Üürisektor vajab korrastamist ja põrandaaluse üüriäri väljakangutamist ehk legaalseks muutmist. Viimase juurde käib ka adekvaatne maksustamine.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Omanike Keskliit ja Eesti Maksumaksjate Liit on teinud ettepaneku üüritulu tulumaksust vabastamiseks, mille esmane funktsioon on üürisektori legaliseerimine. Idee muuta üks tegevusala maksuvabaks tundub radikaalne. Kui aga juurde tuua, et maksuvabastus võiks kehtida ühe korteri üürileandjatele ja seda näiteks 10 aastat, siis on suurt pilti vaadates juba tegemist mänguga, kust võitjaid on rohkem kui kaotajaid.

Riigiametites ringleb idee maksustada üüritulu osaliselt, mille kaudu justkui kompenseerida üürituludest kulude mahaarvamise keeldu. Täiendavalt on kõneldud on üürilepingute registritest või näiteks soodustustest üürnikele, mis peaks üürileandjad maksuametile kandikul ette tooma.

Vaadata tuleb suurt pilti

Üürisektorist kõneledes ei tohiks jääda toppama selle ühe tahu ehk ainult maksustamise juurde, vaid vaatama peab suurt pilti tervikuna. Eluaseme, sh üürieluaseme näol on tegemist inimese põhivajadusega ilma milleta meie laiuskraadidel hakkama ei saa.

Üürisektori arengud ei ole olnud sedavõrd tormakad kui ehk mõnes teises majandussektoris. Üürituru korrastamisel on riigi abi vaja. Riigi abi peaks esimeses järjekorras seisnema võlaõigusseaduse tasakaalu viimises, mis õnneks on nüüdseks käivitumas. Samm number kaks peaks olema uues õiguskeskkonnas üüritulu õiglane maksustamine.

Paradoksaalsel kombel peame leppima, et üüritulu maksustamisega aktiivne tegevus tegelikult pikemas perspektiivis vähendab üüritulu tulumaksulaekumist riigieelarvesse, sest nii turul juba tegutsevad kui uued turule sisenevad professionaalsed üürileandjad suunavad oma tegevuse ettevõtetesse.

Säästud, kinnisvara, lapsed: Balti tulevased pensionärid loodavad riigipensioni alternatiividele

09.03.2015 Tõnu Toompark

SEB uuringu põhjal valminud Balti pensionivalmiduse indeksi (Retirement Readiness Index) kohaselt loodab 90 protsenti Eesti, Läti ja Leedu töötavast elanikkonnast riigipensioni alternatiividele ehk teistele sissetulekuallikatele. Tegelikult panustab neisse aktiivselt ligikaudu pool küsitletutest.

Kuna vaid 36 protsenti Balti riikide elanikest (Eestis 41 protsenti) usaldab praegust pensionisüsteemi, siis on lootused rajatud alternatiivsetele lisasissetulekuallikatele, millest sageli siiski abi ei ole. Nii loodab näiteks 47 protsenti vastanutest saada pensionil olles täiendavat tulu ettevõtlusest, kuid praegusest pensionäridest saab ettevõtlustulu vaid 8 protsendil vastanutest.

Tööealistest loodab 38 protsenti oma säästudele, kuid praegu saab neist tuge vaid 7 protsenti pensionäridest ning 38 protsenti kavatseb müüa oma kinnisvara või muu vara – tegelikult õnnestub see vaid 9 protsendil.

Oma lastele ja perele lootmise puhul valitsevad ootuste ja tegelikkuse vahel suured käärid: 44 protsenti loodab pensionipõlves oma pere toetusele, kuid tegelikkuses saab perelt toetust vaid 4 protsenti. Vastanutest 81 plaanivad jätkata pensionieas tööd, kuid reaalselt jätkab töötamist vaid 39 protsenti ja 28 usuvad tööandja pensionisse (sellesse panustab hetkel 4% tööandjaid).

Levinud on samuti ettekujutus, mille järgi koosneb pensioniea sissetulek mitmest alternatiivsest sissetulekuallikast korraga, millest riikliku pensioni osa moodustab vaid poole. Nagu uuringutulemused näitavad, realiseeruvad positiivsed ootused ainult väiksel protsendil küsitletust, mille tulemusel jääb iga teine pensionär elama ainult riiklikust pensionist.

SEB Elu- ja pensionikindlustuse juhatuse esimees Indrek Holst: „Pensionivalmiduse indeksi läbivaks jooneks on inimeste kalduvus uinutada ennast vähetõenäoliselt realiseeruvate ootustega ja lükata edasi reaalseid otsuseid pensioniks valmistumiseks. Selle üheks põhjuseks on see, et poliitiliselt tasandil valitseb tagasihoidlik huvi pensionisüsteemi võimekuse kasvatamiseks ning ei soovita viia praeguste ja tulevaste pensionärideni ebameeldivaid, kuid tegelikkusele vastavaid sõnumeid. Uuringus välja toodud pensionisüsteemi puudujäägid nõuavad süsteemset ja põhjalikku lähenemist, millele ei ole võimalik pakkuda kiiret, populistlikku lahendust.“

Uuring näitab ka selget vahet kavatsuste ja reaalsete tegevuste vahel. Nii näiteks peab säästmist tähtsaks 28 protsenti eestimaalastest, kuid teadlikult säästab vaid 10 protsenti vastanutest. Oma võimekusse luua endale pensionieas täiendav sissetulek usub lausa 59 protsenti vastanutest, reaalselt tegutseb selle suunas aga vaid 47 protsenti elanikkonnast.

„Oskamatus prognoosida ja plaanipäraselt töötada oma tulevase sissetuleku nimel on teine pensionivalmiduse indeksi läbiv joon. Balti riikides on ainult kaks inimest kümnest suutelised pikaajaliseks finantsplaneerimiseks, mis on hädavajalik oma tulevase heaolu planeerimiseks,“ lisab Holst.

Uuring töötati välja koostöös turu-uuringute firma TNS ning Riias asuva Stockholmi Majanduskooli jätkusuutliku äritegevuse keskusega. Indeksi aluseks olnud uuring hõlmas kõiki kolme Balti riiki ning uuringus osales 2400 eraisikut. Alates 2015. aastast hakkab uuring toimuma iga-aastaselt, näitamaks nii pensionisüsteemide muutust, kui ka inimeste heaolu ja vastavat tagasisidet.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Tallinna Balti jaama turu territooriumi rekonstrueerimisel tuleb arvestada kokkuvarisemise ohuga

09.03.2015 Tõnu Toompark

„Tallinnas asuva Balti jaama rekonstrueerimise kava mõjutab Põhja-Tallinna linnaosa arengut positiivselt, kuid selle elluviimisel tuleb arvestada teatud ohtusid, mis on seotud maa-aluse parkla rajamisega,“ arvab ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin.

Turu rekonstrueerimise plaanide avalik arutelu toimus Põhja-Tallinna Valitsuses möödunud nädala lõpus. Arutelust võtsid osa arhitektid, kinnisvaraarendajad, kohaliku omavalitsuse esindajad ja valdkonna spetsialistid. ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin, kes sel kohtumisel esines, pööras kohalolijate tähelepanu raskustele, mis võivad tekkida objekti ehitamisel praegusel kujul.

„Olen väga rõõmus, et Balti jaama juures olev territoorium areneb ja saab ilme, mis on pealinna keskuse vääriline. Kahtlemata muutub see koht paljudele linnaelanikele atraktiivseks. Samas tahaksin pöörata tähelepanu asjaolule, et maa-aluse parkla rajamine on vältimatult seotud rea riskidega. Ei tahaks, et see mõjutaks negatiivselt kaitse all olevate ajalooliste objektide säilimist. Positiivseks võib pidada seda, et vaatamata esialgsetele plaanidele, kavandatakse nüüd ehitada üks korrus varem plaanitud kahe korruse asemel, aga isegi selle variandi puhul tuleb suhtuda olukorda täie tõsidusega,“ ütles Sorokin.

Tema sõnul näitab Tallinna kesklinnas asuvate ajalooliste objektide rekonstrueerimise suur kogemus, et igasuguste maa-aluste konstruktsioonide rajamine, eriti trammiteede kõrval, on seotud kõrge riskiga. „Arhitektuuribüroo esindajad viitavad eritehnoloogiate olemasolule, mis võimaldavad sellelaadsete riskide minimeerimist. Aga mina pean väga tähtsaks, et kõikidest tehnoloogilistest erisustest peetaks kinni ka ehitamisel. Seda enam, et selles piirkonnas asub palju ainulaadseid ajaloolisi ehitisi,“ lisas Sorokin.

Balti jaama turu territooriumi rekonstrueerimise projekti arutelu toimus 4. märtsil 2015. aastal Põhja-Tallinna Valitsuses. Projektist selgub, et territooriumil asuvad ehitised säilitavad valdavalt oma harjumuspärase ajaloolise ilme: esimene korrus plaanitakse eraldada toidukaupade turu traditsiooniliseks tsooniks, teisel asuks mööbli, tööstus- ja antiikkaupadega kauplevad poed ning toitlustusettevõtted. Alumine korrus on eraldatud parklaks ja ühe kaubandusketi müügiplatsiks. Ehitamise alguseks on plaanitud oktoober 2015 ning uuendatud turu avamine peab toimuma 2016. aasta jõulupühadeks.

Estonian Real Estate on asutatud 2005. aastal. Algselt tegelesime kinnisvaravahendusega, aga aastast 2010 on ERE kompaniide grupi, millesse kuulub muuhulgas kompanii Fond Control, peamiseks tegevusvaldkonnas kinnisvaraarendus. Mitu aastat järjest on saanud Fond Control Eesti edukaimate kinnisvarafirmade loetellu Äripäeva versioonis (nn Äripäeva TOP).

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Savings, real estate, and children: future pensioners of the Baltics rely on alternatives to the state pension

09.03.2015 Tõnu Toompark

According to the Baltic Retirement Readiness Index calculated based on an SEB survey, 90 percent of Estonian, Latvian and Lithuanian employed population hope to have alternatives (i.e. other sources of income) to the state pension. In reality, only a half of the respondents actively contribute to such alternatives.

As only 36 percent of the population of the Baltic States (41 percent in Estonia) have trust in the current pension scheme, people mainly base their hopes on alternative additional sources of income, although often in vain. For example, 47 percent of the respondents hope to get additional income from business, but only 8 percent of the currently retired respondents earn business income. While 38 per cent of people in working age rely on their savings, only 7 per cent of pensioners actually benefit from them; 38 per cent plan to sell their real estate or other assets, while only 9 per cent actually manage to do so.

There is a huge gap between the expectations and reality as far as relying on one’s children and family is concerned. Although 44 per cent expect the support of their family once retired, only 4 per cent actually receive it. 81 of the respondents plan to continue working during retirement, but only 39 percent do so in reality and 28 have faith in the employer’s pension (4% of employers currently contribute to it). An assumption that the income of one’s retirement years consists of several alternative incomes, only half of which is formed by the state pension, is also widespread. As the survey results indicate, such positive assumptions only materialise for a small percent of the respondents and every second pensioner will have to make do with the state pension only.

Indrek Holst, Chairman of the Management Board of SEB Elu- ja Pensionikindlustus: “A recurring feature of the Retirement Readiness Index is peoples’ tendency to distract themselves with unrealistic expectations and postpone actual decisions on preparations for retirement. On the one hand, this is caused by the modest interest in growing the capacity of the pension system on the political level and the unwillingness to deliver unpleasant, realistic messages to current and future pensioners. The shortcomings of the pension system indicated in the survey call for a systematic and thorough approach, a fast and populist solution is not possible.”

The survey also indicates a clear divide between intentions and real actions. For example, 28 percent of Estonians prioritise saving, but only 10 percent of respondents do it in reality. An outstanding 59 percent of respondents believe in their capability of ensuring an additional income for retirement, but only 47 percent of the population take active steps towards it.

“The incapacity to forecast and consistently work on one’s future income is another recurring feature of the Retirement Readiness Index. Only two people out of ten in the Baltic States are capable of long-term financial planning, which is crucial for securing one’s future welfare,” addsHolst.

The survey was prepared in cooperation with market research company TNS and the Centre for Sustainable Business at the Stockholm School of Economics in Riga. The survey that formed the basis of the index included all three Baltic Republics with 2,400 private persons as participants. The survey will be conducted annually as of 2015 to indicate changes in the pension systems, as well as social advancement and relevant feedback.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Pro Kapital: Kavatsus emiteerida võlakirju

09.03.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi nimetatud kui Pro Kapital) tegeleb igapäevaselt tulevaste arendusprojektide finantseerimiseks erinevate võimaluste uurimisega. Pro Kapitali juhatus teatab, et on alustanud eelkohtumisi kutseliste investoritega eesmärgiga uurida nõudlust ja investorite tingimusi osalemaks kavandatavas tagatud võlakirjade emissioonis.

Käesoleval hetkel ei ole määratud täpseid kavandatavate tagatud võlakirjade tingimusi (võlakirjade arv, nimiväärtus, lunastamise tähtpäev, võlakirjade intressimäär, tagatised, märkimistingimused, väljalaskehind jms) ja ei ole vastu võetud otsust selliste võlakirjade emiteerimiseks.

Pro Kapital otsustab pärast eelkohtumisi kutseliste investoritega, kas selliseid võladokumente emiteerida. Emiteerimise kasuks otsustamise korral otsustab Pro Kapital ka võladokumentide tingimused. Juhul kui Pro Kapital otsustab emiteerida tagatud võlakirju, siis avaldatakse eraldi teatega vastav otsus koos võlakirjade emissiooni tingimustega.

Swedbank: Eluaseme taskukohasus Tallinnas halvenes

08.03.2015 Tõnu Toompark

2014. aasta neljandas kvartalis langes eelmise aasta sama ajaga võrreldes Balti eluaseme taskukohasuse indeks (BETI)* Tallinnas ja Vilniuses, kuid kasvas Riias. Indeks vähenes kõige enam Vilniuses kiirelt kasvanud korterihindade tõttu. Samal põhjusel halvenes taskukohasus juba kuuendat kvartalit järjest ka Tallinnas. Riias paranes eluaseme taskukohasus tänu kiirele palgakasvule, mis ületas korterihindade kasvu.

Korterihindade aastakasv Tallinnas oli endiselt kiire (12%), kuid eelmise kvartaliga võrreldes kasvutempo aeglustus. Kiire hinnakasvu üks peamistest põhjustest olid tehingud uute ja kallimate korteritega. Vilniuses tõusid korterihinnad aastases võrdluses 15%, ning Riias 0,6%.

Tallinnas korteritehingute vähenemine neljandas kvartalis taandus. Kui teises ja kolmandas kvartalis vähenesid tehingud aastases võrdluses 10%, siis aasta viimases kvartalis vaid 0,8%. Tehingute arv langes Vilniuses aastaga ligi 9% ning Riias 13%.

Kolme Balti riigi pealinnadest oli indeksi kohaselt eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias. Riias oli keskmist netopalka teeniva leibkonna sissetulek 55%, Tallinnas 49% ja Vilniuses 24% kõrgem palgatasemest, mida on vaja, et eluase oleks taskukohane.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi (BETI) aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Loe lähemalt siit.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Hinnalangus veebruaris pidurdus

08.03.2015 Rasmus Kattai

Eesti tarbijahinnaindeks langes veebruaris statistikaameti teatel aasta varasema ajaga võrreldes 0,8%, mis oli väiksem hinnalangus kui jaanuaris. Euroala ühtlustatud tarbijahindade deflatsioon aeglustus samal ajal –0,6%lt –0,3%ni.

Veebruaris lõppes enam kui pool aastat väldanud nafta hinna kiire langus maailmaturul, mille tulemusena kallines mootorikütus Eestis ühe kuuga 6,6% ning tarbijahindade tase tervikuna tõusis jaanuariga võrreldes 0,6%. Mootorikütus oli siiski veebruaris aasta varasema ajaga võrreldes 16% odavam ning nafta hinna langus maailmaturul hakkas kaudselt mõju avaldama ka teistele tarbijakorvi komponentidele.

Gaasi hind langes kodutarbijatele juba jaanuaris eelneva kuuga võrreldes 5%. Nafta odavnemise järelmõju jõudis veebruaris tugevamalt ka soojusenergia hinda, mis odavnes kuuga 1%. Kuigi imporditav energia on aastaga märgatavalt odavnenud, on hinnalangust mõnevõrra takistanud üle 10 aasta nõrgim euro vahetuskurss. Nafta hinna senine langus on Eesti majanduse jaoks soodne, suurendades tarbimist ja seeläbi ka majanduskasvu.

Toiduained veebruaris odavnesid. Seda põhjustasid peamiselt maailmaturu ja Euroopa Liidu siseturu hinnaarengud: FAO (Food and Agriculture Organization) toiduainete hinnaindeks langes veebruaris eelmise aastaga võrreldes 14%. Vene turu äralangemine toiduainete ekspordi sihtriigina on hakanud järjest enam kajastuma toiduainete tootmise hinnaindeksites, kuid mõju toiduainete tarbijahindadele on seni jäänud piiratuks.

Näiteks piima kokkuostuhind, mille eest müüvad toodangut põllumehed, vähenes jaanuaris aastavõrdluses 38%, kuid piimatoodete tarbijahinnad langesid viimastel andmetel vaid 3,2%. Veise ja sealiha kokkuostuhinnad on aastaga langenud vastavalt 10% ja 15%, kuid tarbijahinnad üksnes 2,7%. Toiduainete hulgas oli erandiks alkoholi kallinemine: kange alkoholi hinnatõus kiirenes aasta alguses jõustunud kõrgemate aktsiisimäärade tõttu 7,4%ni.

Tarbijahindade suurim langus on nüüdseks eeldatavalt möödas, sest nafta hind on maailmaturul hakanud tõusma. Lähikuudel tarbijahindade langus siiski jätkub, kuid aasta teises pooles võib oodata hinnakasvu taastumist. 2015. aasta kokkuvõttes kujuneb inflatsioon positiivseks, kuid jääb nulli lähedale.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Ehitusmaterjalide tootjad plaanivad tänavu investeerida efektiivsuse tõstmisse

07.03.2015 Tõnu Toompark

Swedbanki tänavune tööstusettevõtete uuring näitab, et ehitusmaterjalide tootjate kindlustunne püsib mõõdukalt optimistlik: 56% küsitlusele vastanud ettevõtetest plaanib 2015. aastal käibekasvu ja 47% kasumlikkuse parandamist. Sealjuures oodatakse keskmiseks käibe kasvuks 5,4%.

Swedbank uuris ligi 300 Eesti tööstusettevõtte hinnanguid käibe ja tootmismahtude ning investeerimisplaanide osas. Küsitletud ettevõtetest 15% moodustas ehitusmaterjalide tööstus, kogukäibega 450 miljonit eurot.

Keijo Kohvi sõnul, kes juhib Swedbankis ehitusmaterjalide tööstuse sektorit, on uuringu kohaselt eksportööride suurimaks väljakutseks välisnõudlus, millele viitas 32% vastanutest. „Ekspordi ambitsioon on kõrge ja tootjate hinnangul moodustab 2015. aastal ekspordi osakaal käibest 60%,“ märkis Kohv. 2014. aastal oli küsitletute tegelik ekspordi osakaal oli 57%. Kasvuvõimalusi nähakse Keijo Kohvi sõnul eelkõige olemasolevatel turgudel nagu Rootsi, Soome, Norra. „Järgmiste potentsiaalsete sihtturgudena toodi välja Skandinaavia – sealhulgas need tootjad, kes seni veel Rootsi ja Soome ei eksportinud – aga tugevalt paistis silma näiteks ka Saksamaa, Leedu, Prantsusmaa,“ ütles Kohv.

„Vastavalt uuringu tulemustele püsib ehitusmaterjalide tootjate vaba tootmisvõimsus heal tasemel -vastanud tootjad suudaks täiendavalt investeerimata käivet kasvatada keskmiselt 32% võrra. Sellegipoolest plaanib 93% vastanutest jooksval aastal investeeringuid,“ märkis Keijo Kohv. Tänavu investeerib 63% tootjatest üle 100 000 euro ja 21% enam kui 500 000 eurot. Investeeringute põhieesmärgina tõid enam kui pooled vastanuist esile efektiivsuse.

Kohvi sõnul vähendavad efektiivsusinvesteeringud lihttööliste osakaalu läbi automatiseeritud protsesside, mistõttu on jätkuvalt enim puudus spetsialistidest. Tööjõu puudust tervikuna tunnetavad 42% küsitlusele vastanutest. „See on viimastel aastatel palgataset jõudsalt kasvatanud ja nii prognoosivad ehitusmaterjalide tootjad ka 2015. aastaks keskmiselt 5,3% palgakasvu,“ ütles Kohv.

Enno Rebane, Eesti Ehitusmaterjalide Tootjate Liidu tegevdirektor, ütles uuringutulemusi kommenteerides, et on positiivselt üllatunud investeerida soovivate ehitusmaterjalitootjate suure osakaalu üle. „Teisalt eeldab see kasumlikkuse otsustavat parandamist – eriti torkab möödunud aastal silma, et vaatamata tööjõukulu ja keskkonnatasude järjepidevale kasvule, on ehitusmaterjalide hinnaindeks hoopis langenud – ja see pole jätkusuutlik,“ ütles Rebane. „Hea on täheldada positiivset ekspordisuunitlust – ka EETL liikmed loodavad tänavuselt aastalt ca 10% ekspordikasvu.“

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KV.EE: Tallinnas pakutakse üürile 3192 äripinda

07.03.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti veebruaris Tallinnas üürile 3192 äripinda. Äripindade pakkumiste arv vähenes aastaga 5%.

Kõige enam on äripindade üüripakkumisi vähemaks jäänud Mustamäel, kus eelmise aasta 519 üüripakkumise asemel oli sel aastal huvilisi ootamas ainult 383 üüripinda.

Äriruumide pakkumisi tuli portaali KV.EE andmetel juurde Põhja-Tallinnas. Põhja-Tallinnas pakuti tänavu veebruaris üürile 260 äripinda ehk mullusest 31% rohkem.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	02/2014	02/2015	Muutus, %
Haabersti	75	60	-20%
Kesklinn	1 303	1 238	-5%
Kristiine	467	382	-18%
Lasnamäe	437	462	6%
Mustamäe	519	383	-26%
Nõmme	128	120	-6%
Pirita	14	13	-7%
P-Tallinn	198	260	31%
Vanalinn	113	114	1%

Tallinn	3 376	3 192	-5%

Eesti	4 612	4 425	-4%
Harjumaa	3 597	3 459	-4%

Narva	47	67	43%
Pärnu	206	219	6%
Tartu	446	413	-7%

Kes vastutab eelmise korteriomaniku võlgade eest?

06.03.2015 Leino Biin

Korteriomanik on kohustatud maksma korteriühistule korteriomandi majandamiskulusid ja muid makseid. Juhul kui korteriomanik seda kohustust nõuetekohaselt ei täida pöörduvad ühistud korteriomaniku vastu võlanõudega kohtusse. Mis saab aga siis kui võlgnikust korteriomanik korteri võõrandab või võlgniku korteri müüb kohtutäitur täitemenetluse korras?

Korteriühistuseaduse § 7 lõike 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.

Sarnast normi sisaldab ka korteriomandiseaduse seaduse § 13 mille neljanda lõike kohaselt vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja eelmise omaniku sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulude eest käendajana. Omandaja vastus on aga piiratud korteriomandi väärtusega.

Ülalmärgitud õigusnormidele tuginedes on korteriühistul võimalus nõue esitada korteriomandi ostja vastu ning eelmise omaniku võlad uuelt omanikult sisse nõuda.

Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Üldjuhul korteriühistud selle normi alusel võlglastele ka viivist arvestavad ja viivist nõuavad.

Praktikas tõusetub tihti küsimus, kas korteriomandi omandaja vastutab ainult põhivõla eest või ka sissenõutavaks muutunud viiviste eest.

Oleme seisukohal, et ostja vastutab ka viiviste eest, sest tulenevalt korteriomandi seaduse § 13 lg 4 vastutab omandaja eelmise omaniku võlgade eest käendajana. Võlaõigusseaduse § 145 lg 2 järgi vastutab käendaja nii põhivõla kui viivisintressi eest. Ostja kohustus tasuda sissenõutavaks muutnud viivist tuleneb samuti võlaõigusseaduse § 177 normist, mille kohaselt kohustuse ülevõtmisel lähevad uuele võlgnikule üle nõudega seotud kõrvalkohustused ehk intressid ja leppetrahvid.

Seega ostes korteri peab arvestama võimalusega, et ostjana tuleb vastutada eelmise omaniku võlgade ja viiviste eest.

Korteri ostja võib omakorda müüjalt tagasinõude korras sisse nõuda tema poolt müüa võlgade kustutamiseks makstud summad kuid seda ühe erandiga: tulenevalt korteriühistuseaduse § 7 puudub ostjal tagasinõude õigus müüja vastu kui ta ostis korteriomandi täitemenetluses ja ühistu võlanõue eelmise omaniku vastu oli ostjale teatavaks tehtud.

Seega soovitame alati enne korteriomandi omandamist uurida kas sellega on seotud võlgnevusi ühistu ees või mitte.

Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Eluasemekulud kasvasid aastaga 0,1 protsenti

06.03.2015 Tõnu Toompark

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta veebruaris võrreldes jaanuariga 0,6% ja võrreldes eelmise aasta veebruariga -0,8%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta veebruariga võrreldes 1,8% odavamad ja teenused 0,8% kallimad.

Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta veebruariga võrreldes langenud 1,6% ja mittereguleeritavad hinnad 0,6%.

2014. aasta veebruariga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 16,3% odavam mootorikütus. Suuremat mõju indeksile avaldas veel toidu 2,5%-line odavnemine, kus liha ja lihatooted olid 2,7% ning piim, piimatooted ja munad 3,2% odavamad kui mullu samal ajal. Kallinejatest oli suurem mõju indeksile alkohoolsetel jookidel ja tubakal, mis on aastaga kallinenud vastavalt 5% ja 5,1%. Eelmise aasta veebruariga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (25%) ning kohv (21%), odavnenud aga suhkur (44%) ja kartul (22%).

Jaanuariga võrreldes oli veebruaris tarbijahinnaindeksi peamiseks mõjutajaks samuti mootorikütus, mis kallines kuuga 6,6%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel värske köögivilja 16,5%-line ja alkohoolsete jookide 3,1%-line kallinemine. Toidukaupadest kallines kuuga enim kapsas (46%) ja mandariin (41%) ning odavnes sidrun (11%).

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, veebruar 2015
Kaubagrupp	Veebruar 2014 – veebruar 2015, %	Jaanuar 2015 – veebruar 2015, %
KOKKU	-0,8	0,6
Toit ja mittealkohoolsed joogid	-1,7	0,5
Alkohoolsed joogid ja tubakas	5,0	2,2
Riietus ja jalatsid	1,8	2,9
Eluase	0,1	-0,3
Majapidamine	1,0	0,0
Tervishoid	3,6	0,5
Transport	-7,7	1,7
Side	-0,1	-0,1
Vaba aeg	1,0	-0,3
Haridus ja lasteasutused	-20,6	0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus	2,7	-0,3
Mitmesugused kaubad ja teenused	2,3	-0,1

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Maxima rajamine Piritale algab detailplaneeringu koostamisega

06.03.2015 Tallinn.ee

4. märtsil võeti Tallinna linnavalitsuse istungil vastu otsus detailplaneeringu koostamise algatamiseks kinnistutel, kus tulevikus võib olla võimalik Pirita linnaosas uksed avada Maxima XX kauplusel.

Pirita linnaosa vanem Tõnis Mölder selgitas, et detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega krundi moodustamine ja ehitusõiguse määramine kaubandushoone ehitamiseks. Kauplust on soovinud rajada Merivälja tee äärsele kinnistule Maxima, kellele krunt kuulub.

Linnaosa vanema sõnul on kaupluse rajamise soovi Piritale vastu võetud väga erinevate tunnetega ja kauplusele on nii pooldajaid kui vastaseid. “Nii linnaosavalitsuse kui minu poole on samas pöördunud väga palju inimesi, kes hea meelega näeksid võimalust külastada kodu lähedal kauplust,” rääkis Mölder. Tema sõnul aitab detailplaneeringu koostamine loodetavasti jõuda eri poolte teineteise mõistmisele lähemale ja annab võimaluse kõigil sõna sekka öelda.

Hetkel on alal kehtiv detailplaneering 3-korruselise hotelli ja 100-kohalise restorani ehitamiseks. Linnaosa vanema sõnul näeb ta Pirital pigem kauplust, olgu selleks Maxima, Rimi, Selver või mõni muu, kui hotelli, mille kasutegur elanikele oleks väike. “Kauplus hakkaks teenindama eelkõige Pirita elanikke ja arvestaks linnaosa vajadusi rohkem,“ leidis Mölder. Samuti tõdes ta, et suure magistraali ääres olev krunt on üks vähestest paikadest linnaosas, kus suur kauplus võiks paikneda.

Pirita linnaosavalitsus on oma kooskõlastuse detailplaneeringu algatamise koostamisele andnud, kuid nõudnud, et arvestada tuleb võimalikult palju arhitektuurivõistluse võidutööga, säilitada tuleb võimalikult palju olemasolevat kõrghaljastust, välja tuleb ehitada kergliiklustee lõigul Merivälja tee kuni Lauri tee, rajada tuleks täiendavat haljastust ja moodustama peab pargiala elamute poole, mis tagaks sealsetele elanikele rohelise puhvri eramajade ja poe vahel.

Alale on korraldatud arhitektuurivõistlus, mille võidutöö on „LUMM“ ja autorid Joonas Sarapuu ja Arden Arroval. Algatatav detailplaneering on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Merko tutvustab laupäevasel Paepargi kliendipäeval näidiskortereid ja tornmaja projekti

06.03.2015 Tõnu Toompark

Merko kutsub kõiki uue kodu otsijaid laupäeval, 7. märtsil Paepargi kliendipäevale, kus saab tutvuda nii valmis korterite kui kerkiva tornmajaga. Kliendipäev toimub kell 11-14 Paepargi 21-3 näidiskorteris. Kolme esimese etapi käigus valminud üheksas majas on Merko müünud üle 150 korteri.

Kõik huvilised on teretulnud tutvuma kolme neljatoalise valmis korteriga aadressil Paepargi 21 ja Paepargi 17 (http://merko.ee/paepargi/). Kortermajad on ümbritsetud aiaga, hoovis on mänguväljak ning maja kõrval avarad autoparklad. Majade arhitektiks on Erkki Ristoja ning sisearhitektideks Eerik Olle ja Ahti Peetersoo. Kõikidel näidiskorteritel on kaks klaasitud rõdu.

Lisaks tutvustab Merko aadressil Paepargi 49 kerkiva 14-korruselis kortermaja (http://www.merko.ee/paepargitornid) projekti, kus valmib 2015. aasta lõpuks 60 korterit, millest tänaseks on müüdud ja broneeritud ligi pooled. Tornmaja korteritest avanevad kaunid vaated nii lähiümbruskonnale kui Ülemiste järvele, vanalinnale ja merele. Liftiga varustatud maja arhitektiks on AB Luhse & Tuhal ning sisearhitektideks Eerik Olle ja Ahti Peetersoo. Esimesel kuuel korrusel on 1-3-toalised korterid ning 7.-14. korrusel asuvad 2-4-toalised korterid. Koduostja saab valida erinevate siseviimistluspakettide vahel, korterite ruutmeetri hind on vahemikus 1800–2250 eurot.

„Paepargi on suurepärane koht inimesele, kes soovib kesklinna lähedal nautida tervislikku elukeskkonda ja soovib veeta aega vabas õhus. Tegemist on hea hinna ja kvaliteedi suhtega terviklike korteriarendustega, mis hõlmavad miljööväärtuslikku elukeskkonda, hea infrastruktuuriga asukohta, usaldusväärset ehitajat ning kvaliteetset viimistlust,“ ütles Merko müügijuht Irina Mutli.

Paepargist on kujundatud terviklik elukeskkond, mille südameks on Pae järv ja heakorrastatud park. Paepargis ja selle lähiümbruses on kõik igapäevaseks mugavaks eluks vajalik – lasteaiad ja koolid, bussipeatused ja kauplused, spordiväljakud ja terviserajad, KUMU kunstimuuseum ja lauluväljak. Kortermaju ümbritsevad park, puhkeplatsid, nii jalutamiseks kui sportimiseks sobilikud terviserajad ja kergliiklusteed. Roheluse tagab mitmekülgne haljastus, meeleolu loob siin pesitsevate kümnete eri linnuliikide laul.

Merko Ehitus Eesti (www.merko.ee) on arendanud ja ehitanud kodusid tuhandetele peredele. Parima kvaliteedi tagamiseks haldab Merko arenduse kõiki etappe: kavandamine, projekteerimine, ehitamine, müük ja garantiiaegne teenindus. Eesmärgiga luua kvaliteetset elukeskkonda, arvestab ettevõte uute eluasemete planeerimisel ja ehitamisel inimeste vajadusi, turvalisust, keskkonnasõbralikkuse ja -säästlikkusega ning kõrgete kvaliteedinõuetega materjalide valikul ja ehitusel.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Nõuanded koduostjale: olemasoleva elamispinna müümine

06.03.2015 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Uue kodu ostmisel tuleb tihtipeale mõelda olemasoleva kodu realiseerimisele. Siin seisab koduostja küsimuse ees, kas müüa vana kodu enne uue ostmist või talitada vastupidiselt.

Uue kodu ostuks on raha olemas

Kui koduostjal on olemas raha selleks, et uus kodu osta ilma vana müümata, siis on protsess lihtsam. Et vältida oma elamispinnalt väljakolimise riski, enne kui uus eluase olemas, tasub alustada esmalt uue leidmisest.

Kui uue elamispinna ost hakkab klaaruma ehk hakkab juba ajaliselt selguma, millal on võimalik uude kodusse sisse kolida, saab vaikselt hakata toimetama vana olemasoleva elamispinna müügiga.

Koduostja peab arvestama, et uude kodusse sissekolimise aega võib pikendada näiteks olukord, kus müüja vabastab ostetud vara alles kuu-kaks pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Oma aja võib veel kulutada näiteks remondi tegemine või sisustamine.

Enne vana müük ja siis uue ostmine

Kui koduostja rahakott on õhem, tuleb tõenäoliselt alustada teisest otsast ehk vana elamispinna müümisest.

Kui koduotsija leiab enda olemasolevale eluasemele ostja, tuleb saadud müügihinnast kustutada selle olemasolul eluasemelaenu jääk. Loodetavasti on müügihind eluasemelaenu jäägist kõrgem ja nii jääb koduostjale mingi osa, millest piisab uue kodu omafinantseeringu jaoks.

Olemasolevat kodu müües võib olla mõistlik proovida sõlmida müügileping selliselt, et uue kodu otsija saab oma vanal elamispinnal veel võimalikult kaua sees elada. See võimaldab ehk vältida mitmekordset kolimist ja lühendada vahepealset üüriperioodi pikkust. Üks võimalus ajutisele üüripinnale kolimist vältida võib olla pöörduda ajutiselt tagasi vanematekodusse.

Turukonjunktuur

Olemasoleva kodu müümist ja alles selle järel uue ostmist võiks kaaluda olukorras, kus kinnisvarahinnad langevad. Sellisel juhul saab koduotsija teoreetiliselt müüa endale kuuluva kinnisvara kõrgema hinnaga ja hinnalanguse järel osta turult madalama hinnaga uue kodu asemele. Praktikas ei pruugi selline hinnapõhjade või -tippude tabamine väga hästi õnnestuda.

Kui aga kinnisvara hinnad langemise asemel hoopis kerkivad, võib juhtuda nii, et inimene müüb suure vaevaga olemasoleva eluaseme ja alles siis selgub tõsiasi, et muud kinnisvarahinnad on eest ära sõitnud ning koduostja ei suuda endale uut kodu asemele osta. Siingi aitab ainult see, kui koduostja on end enne tehingutesse tormamist piisavalt harinud ja selgeks teinud, milline on kinnisvaraturu konjunktuur.

Maksuaspekt on oluline

Uue kodu ostmisel ja vana müümisel tuleb arvesse võtta maksuaspekt. Tulumaksu vabastus kehtib alalise elukoha müümisele. Seega kui inimene müüb vana elukoha selle järel, kui ta on juba uude kodusse sisse kolinud, siis võib teda ähvardada vana korteri müügist saadud kasumi tulumaksustamine.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool: Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 06-09/04/2015

06.03.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 06/04-09/04/15 koolitus “Kinnisvara ABC“. Koolitust viivad läbi lektorid Tõnu Toompark, Evi Hindpere ja Marko Sula.

Koolitus Kinnisvara ABC on suunatud maakleritele, kes soovivad meelde tuletada kinnisvaraäri põhiolemust ja saada värske ülevaade kinnisvaraturul toimuvast. Samuti on koolitus Kinnisvara ABC suunatud eraisikutele, kes soovivad kinnisvaraturul teha ostu-müügitehinguid ja/või kinnisvara välja üürida.

Koolitus „Kinnisvara ABC“ toimub neljal päeval 06-09/04/2015 kell 16.00-19.15.