По мнению эксперта по недвижимости Тыну Тоомпарка, в условиях пристального внимания НТД к «подпольным» арендодателям, у них есть три возможности – согласиться с практически 0-й прибылью, сдавать квартиру через фирму или избавиться от неё.

Рост числа деклараций доходов от аренды был процентуально высоким, однако численно он невелик. По данным переписи населения, 20% жилых помещений в Эстонии арендуются. Если, например, в Таллинне 200 000 жилых помещений, то из них около 25% могут сдаваться в аренду. Жильё сдают либо частные лица, либо предприятия. В последние годы на рынке появилось много инвесторов, которые, скорее всего, сдают жильё через фирму. Сложно оценить, сколько жилья сдают через фирму, а сколько частные лица. Предположу, что пополам. Половина частных лиц не декларируют доход. То есть 1/4 арендного рынка не платит подоходного налога (по подсчётам Тоомпарка, «подпольными» можно считать около 12 500 арендных площадей в одном только Таллинне. В этом году доход от аренды задекларировали 5123 лица. – Прим. ред.).

Повлияет ли внимание НТД к арендодателям на рынок? Во-первых, зависит ли сейчас цена аренды от того, платят ли налог? Скорее всего, нет. Цена на конкретный момент зависит от соотношения спроса и предложения на рынке. Но в долгосрочной перспективе цена какого-то товара или услуги зависит от затрат на них. Если сдача недвижимости в аренду станет более затратной и арендаторы будут «попадаться» Налоговому департаменту, это слегка повысит цены. Однако это лишь один из многих экономических факторов, которые влияют на формирование цены.

Может быть и другой эффект: когда арендатор видит, что от НТД не скрыться, он посчитает и поймёт, что разумнее сдавать квартиру через предприятие, которое платит налог только тогда, когда изымает его в качестве дивидендов. Сдача недвижимости в аренду через предприятие даёт возможность для арендатора списывать расходы.

Если я арендодатель, у которого предприятия нет, я задумаюсь, хочу ли я создать свою фирму для того, чтобы сдавать одну квартиру. И тогда нужно принять решение: либо я соглашаюсь с практически нулевой прибылью, либо продам эту квартиру, раз организационная нагрузка на сдачу одной квартиры у меня становится слишком большой – бухгалтерия, подача годового отчёта и т.д.

Тыну Тоомпарк
аналитик Kinnisvarakool OU, Adaur Grupp

http://dv.ee/novosti/2015/06/05/toompark-chetvert-arendodatelej-ne-platjat-pohodnyj-nalog

По мнению эксперта по недвижимости Тыну Тоомпарка, в условиях пристального внимания НТД к «подпольным» арендодателям, у них есть три возможности – согласиться с практически 0-й прибылью, сдавать квартиру через фирму или избавиться от неё.

Рост числа деклараций доходов от аренды был процентуально высоким, однако численно он невелик. По данным переписи населения, 20% жилых помещений в Эстонии арендуются. Если, например, в Таллинне 200 000 жилых помещений, то из них около 25% могут сдаваться в аренду. Жильё сдают либо частные лица, либо предприятия. В последние годы на рынке появилось много инвесторов, которые, скорее всего, сдают жильё через фирму. Сложно оценить, сколько жилья сдают через фирму, а сколько частные лица. Предположу, что пополам. Половина частных лиц не декларируют доход. То есть 1/4 арендного рынка не платит подоходного налога (по подсчётам Тоомпарка, «подпольными» можно считать около 12 500 арендных площадей в одном только Таллинне. В этом году доход от аренды задекларировали 5123 лица. – Прим. ред.).

Повлияет ли внимание НТД к арендодателям на рынок? Во-первых, зависит ли сейчас цена аренды от того, платят ли налог? Скорее всего, нет. Цена на конкретный момент зависит от соотношения спроса и предложения на рынке. Но в долгосрочной перспективе цена какого-то товара или услуги зависит от затрат на них. Если сдача недвижимости в аренду станет более затратной и арендаторы будут «попадаться» Налоговому департаменту, это слегка повысит цены. Однако это лишь один из многих экономических факторов, которые влияют на формирование цены.

Может быть и другой эффект: когда арендатор видит, что от НТД не скрыться, он посчитает и поймёт, что разумнее сдавать квартиру через предприятие, которое платит налог только тогда, когда изымает его в качестве дивидендов. Сдача недвижимости в аренду через предприятие даёт возможность для арендатора списывать расходы.
Если я арендодатель, у которого предприятия нет, я задумаюсь, хочу ли я создать свою фирму для того, чтобы сдавать одну квартиру. И тогда нужно принять решение: либо я соглашаюсь с практически нулевой прибылью, либо продам эту квартиру, раз организационная нагрузка на сдачу одной квартиры у меня становится слишком большой – бухгалтерия, подача годового отчёта и т.д.

Тыну Тоомпарк
аналитик Kinnisvarakool OU, Adaur Grupp

http://dv.ee/novosti/2015/06/05/toompark-chetvert-arendodatelej-ne-platjat-pohodnyj-nalog

На ночном заседании правительства в первом чтении был принят законопроект, который, среди прочего, устанавливает налоговую льготу на доход с аренды. По мнению эксперта Тыну Тоомпарка, эта мера не заставит «подпольных» арендодателей декларировать свои доходы.

Планируется, что арендодатели-частные лица получат двадцатипроцентную льготу при выплате налога с дохода от аренды. То есть для них эффективная налоговая ставка будет составлять 16% вместо 20%.

По замыслу правительства, льгота предусмотрена для покрытия связанных со сдачей недвижимости расходов. По прогнозам Министерства финансов, введение льготы приведёт к тому, что доходы будут декларироваться по 70% домохозяйств, живущих на арендных площадях. Министерство надеется, что в 2017 году это принесёт в казну дополнительно 6,9 млн., в 2018 году – 7,3 млн. и в 2019 году – 7,8 млн. евро.

Аналитик Kinnisvarakool OU и Adaur Grupp Тыну Тоомпарк сомневается, что введение льготы заставит арендодателей массово платить налоги. «Одно правительство пообещало нам привести наше государство в пятёрку богатейших, но пока что мы ещё не там. Поэтому я осмелюсь скептически относиться к тем утверждениям, которые идут из министерств. Влияние налоговой льготы будет ничтожным», – считает он.

По мнению Тоомпарка, в реальности расходы домо­владельцев останутся высокими и 16%-й налог не будет мотивировать их декларировать доходы. «Например, я сдаю трёхкомнатную квартиру в Пайде и получаю за неё 100 евро в месяц. Если мне нужно будет сделать ремонт после того, как съедет один жилец, и перед тем, как въедет другой, то те 1200 евро, которые я заработал за год, будут мигом потрачены. Это значит, что налоговая льгота мне ничего не даёт. Я должен платить подоходный налог из арендной платы, из которой я уже потратился на ремонт», – сказал Тоомпарк, отметив, что в Таллинне, где цены на аренду выше, проблема стоит не столь остро, однако нельзя забывать и о других расходах домовладельца, например, выплатах в ремонтный фонд.

По мнению эксперта, лучше было бы ввести нулевую ставку на доход от аренды и при этом сделать декларирование обязательным. «Союз фирм недвижимости, Центральный союз владельцев и Союз налогоплательщиков в разное время предлагали идею, что частные лица вообще нужно освободить от налога на доход от аренды. Освободить от этого налога можно на 10 лет – в течение такого срока арендодатель просто не сможет оставаться в подполье, какие бы причины он ни приводил, – прокомментировал Тоомпарк. – Кроме того, это даёт мотивацию к тому, чтобы сектор аренды жилья стал более профессиональным, чтобы договоры были легальными, качество услуг улучшилось и предложение, таким образом, увеличилось».

Полина Волкова
polina.volkova@aripaev.ee
http://dv.ee/novosti/2015/06/04/nalogovaja-lgota-na-dohody-s-arendy-motiviruet