Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

3 sagedasemat põhjust, miks tellida kinnisvara hindamine

28.02.2015 Helean Täht

Domus Kinnisvara Enamus inimesi puutub hindamisega esimest korda kokku laenuga kinnisvara ostes või pangast renoveerimislaenu taotledes. Samas on veel hulk muid olukordi, kus hindamise tellimine on soovituslik ning vahel ka lausa hädavajalik.

Siinkohal toon välja mõned sagedamini ette tulevad olukorrad koos selgitustega, millal tasuks tellida pädevalt kinnisvara hindajalt oma varale eksperthinnang:

Soovid taotleda pangast kinnisvara tagatisel laenu

Juhul kui kinnisvara soetatakse või ehitatakse laenu kaasabil või renoveeritakse juba olemasolevat kinnisvara ning selle jaoks on vaja pangast saada lisaraha, soovib pank muude dokumentide hulgas kliendilt ka tagatiseks oleva kinnisvara turuväärtust tõestavat eksperthinnangut. Kui ka lisatagatis kaetakse olemasoleva kinnisvara arvelt, tuleb lisaks tellida ka sellele eraldi eksperthinnang. See on vajalik selleks, et pank veenduks ostetava ja tagatiseks pandava vara võimes katta laenusumma juhul kui laenaja ei peaks mingil põhjusel suutma laenu tagasi maksta.

Meelepärase ja oma pere vajadusi silmas pidava elamispinna võib ka ise ehitada. Sellisel juhul väljastab pank laenu osade kaupa vastavalt kinnisvara väärtuse suurenemisele ning igal vaheetapil väljastatava summa saamiseks tahab pank saada hetkeväärtust kajastavat hinnangut. Esimese eksperthinnangu hetkeolukorda kajastavale turuväärtusele lisaks tahab pank teada ka elamispinna tulevikuväärtust ehk hinnangut kinnisvara väärtusele kui ehitustööd on lõpetatud. Arvestada tuleb aga sellega, et laenu ei väljastata mitte tulevikuväärtust silmas pidades vaid olemasoleva vara väärtuse alusel.

Sul on käsil kaasomandi või ühisomandiga seotud (kohtu)vaidlus

Sagedased on juhused, kus mitmele isikule ühiselt pärandatud kinnisvara põhjustab pärijatevahelisi vaidlusi. Näiteks soovib üks osapooltest kinnisvara müüa, teine aga alles hoida. Taolistes olukordades ostab tavaliselt üks osapool teise välja, kuid hinna määramine kujuneb sellises olukorras sageli parajaks proovikiviks, sest pärijatel on enamasti kinnisvaraga seotud omad mälestused (emotsioonid), millele väärtust omistatakse. Sarnased probleemid tekivad ka näiteks abielu jooksul soetatud vara jagamisel lahutuse käigus. Sellistes olukordades olekski mõistlik tellida konkreetne eksperthinnang sõltumatult hindajalt, kes aitaks varale määrata tegeliku turuväärtuse. Eksperthinnangut saab kasutada vajadusel ka kohtus tõendava materjalina.

Soovid teada oma kinnisvara väärtust ning kiirendada müügiprotsessi

Kinnisvara müügiedu sõltub paljuski õigesti valitud müügihinnast. Kuigi ka maakler nõustab klienti hinna määramisel, aitab konkreetse vara kohta tehtud eksperthinnang täpsemalt aimu saada, millise hinnaga vara tegelikult ära müüakse. Olemasolev eksperthinnang aitab kinnisvara müüki kiirendada, kuna väärtus tuleneb reaalsest turuolukorrast ning juba olemasoleva ekspethinnangu saab lisada müügiargumendina kuulutusele. Eksperthinnangu olemasolu võimaldab ostjal minna soovi korral kohe panka laenutaotlust sisse viima. Nii jääb vahelt ära selle koostamiseks kuluv aeg ning tehinguni jõutakse kiiremini. Samuti on müüjal võimalus hinna läbirääkimistes toetuda eksperthinnanguga leitud vara väärtusele.

Helean Täht
Maakler | Kutseline hindaja

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Jõhvi tulevase riigigümnaasiumi ehitus jõudis sarikapeoni

27.02.2015 Tõnu Toompark

Täna peeti Jõhvi tulevase riigigümnaasiumi sarikapidu, millega tähistati hoone maksimaalse kõrguse saavutamist ja olulist vaheetapi ehituses. Piduliku sündmuse eesmärgiks oli kostitada ehitajaid, et vastavalt rahvapärimusele tagada seeläbi hoonele hea õnn ja luua head suhted majavaimuga.

Uus koolimaja kerkib praeguse Jõhvi Gümnaasiumi hoone kõrvale aadressil Hariduse 5b ja selle juures pööratakse erilist tähelepanu kaasaegsele õpikeskkonnale ning energiasäästlikkusele. Kahekorruselise koolihoone suurus on ligi 4000 ruutmeetrit ning praeguse Jõhvi Gümnaasiumi ruumidest jäävad ühiskasutusse spordisaal, köök ja raamatukogu fondihoidla. Kahte hoonet ühendab galerii. Koolimaja valmib tänavu suvel ja riigigümnaasium alustab õppetööd uues koolihoones 1. septembril.

„Sügisel alustavad tööd neli riigigümnaasiumi ning Jõhvi ja Pärnu koolid on riigigümnaasiumide seas teerajajad, sest siin omandavad keskhariduse nii eesti kui ka vene emakeelega noored,“ ütles haridus- ja teadusminister Jevgeni Ossinovski. „Kindlasti aitab selline kooslus omandada vene peredest pärit noortel korraliku eesti keele ning eesti peredest noored omakorda saavad paremini tundma õppida vene keelt ja kultuuri.“

Tulevane 540 õpilasega Jõhvi riigigümnaasium asutatakse Jõhvi Gümnaasiumi ja Jõhvi Vene Gümnaasiumi baasil, mis jätkavad 2015. aasta sügisest põhikoolidena. Uude gümnaasiumi on oodatud õpilased kogu Ida-Virumaalt, eeskätt Jõhvi vallast, Kohtla-Järve Ahtme linnaosast ning nende naaberomavalitsustest.

Riigigümnaasiumis omandab noor kvaliteetse keskhariduse, mis annab head eeldused edasisteks õpinguteks ja iseseisvas elus toimetulekuks – oluline on analüüsioskuse ja kriitilise mõtlemise areng. Riigigümnaasiumi õpilane on motiveeritud õppima õpetajad rakendavad õppetöö läbiviimisel kaasaegset tehnoloogiat ja mitmekesiseid õpetamisviise.

Alates jaanuarist 2014 on Jõhvi riigigümnaasiumi direktorina ametis Tarmo Valgepea, kelle juhtimisel on valmimas kooli õppekava ning praegu käib õpetajaskonna valimine.

Jõhvi riigigümnaasiumi ehitusmaksumus on 3,9 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustöid teostavad AS Maru Ehitus ja AS Ehitustrust, hoone projekteeris arhitektuuri- ja inseneribüroo OÜ Esplan, kogu ettevõtmist juhib ja koordineerib Riigi Kinnisvara AS. Ehitust rahastavad Euroopa Regionaalarengu Fond ja Eesti riik.

Järgmise viie aasta jooksul arendab riik riigigümnaasiume programmi „Koolivõrgu korrastamine“ raames, mida 106 miljoni euroga rahastavad Euroopa Regionaalarengu Fond ning Eesti riik. Eesmärgiks on aastaks 2020 avada igas maakonnas vähemalt üks riigigümnaasium.

Jaanuaris tööstustoodangu tootjahinnaindeksi langus jätkus

27.02.2015 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta jaanuaris võrreldes detsembriga -0,2% ja võrreldes eelmise aasta jaanuariga -2,2%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas jaanuaris võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade langus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning toiduainete tootmises, samuti hindade tõus elektriseadmete tootmises.

2014. aasta jaanuariga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus kütteõlide tootmises, elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning elektroonikaseadmete tootmises, samuti hinnatõus mäetööstuses.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, jaanuar 2015
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Jaanuar 2015 – detsember 2014, %	Jaanuar 2015 – jaanuar 2014, %
KOKKU	-0,2	-2,2
Töötlev tööstus	0,1	-1,8
Mäetööstus	0,0	6,6
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	-3,9	-9,9
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	2,5

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta jaanuaris võrreldes detsembriga -0,6% ja võrreldes 2014. aasta jaanuariga -5,0%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid jaanuaris keskmisest enam naftasaaduste, elektrienergia ja keemiatoodete hinnad, samas tõusid metalli ja metalltoodete ning puidutoodete hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta jaanuaris võrreldes detsembriga -1,8% ja võrreldes 2014. aasta jaanuariga -5,8%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid jaanuaris keskmisest enam elektrienergia, naftasaaduste, keemiatoodete ja toiduainete hinnad, samas tõusid põllumajandussaaduste, tekstiiltoodete ja metallide hinnad.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Ehitusmahud mullu vähenesid

27.02.2015 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2014. aastal Eestis ja välisriikides kokku 2,1 miljardi euro eest, mis oli 3% vähem kui 2013. aastal, teatab Statistikaamet. Vaid Eesti ehitusturgu arvesse võttes vähenesid ehitusmahud 2%.

Hooneid ehitati 1,3 miljardi ja rajatisi 809 miljoni euro eest. 2013. aastaga võrreldes suurenes hoonete ehitamine 3% ning rajatiste ehitamine vähenes kümnendiku võrra.

Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim rajatiste ehitusmahtude vähenemine. Kuigi 2014. aasta teisel poolel pöördus langusesse ka hoonete remondi- ja rekonstrueerimistööde maht, suudeti aasta kokkuvõttes jääda väikesesse plussi. Samas juba 2013. aastal elavnema hakanud hoonete uusehitus jätkas tõusutrendi ka mullu.

Välisturul tegutsevate Eesti ehitusettevõtete ehitusmaht vähenes 2013. aastaga võrreldes kümnendiku mõjutatuna põhiliselt hooneehitustöödest. Välisriikidesse tehtud ehitusmahtude osatähtsus kogu ehitusmahus oli 2014. aastal 8%.

Kolmandat aastat järjest kasvas uute eluruumide arv. Ehitisregistri andmetel lubati 2014. aastal kasutusse 2756 uut eluruumi, s.o 677 eluruumi rohkem kui aasta varem. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes ja iga teine neist oli kahe- või kolmetoaline. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa.

Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. 2014. aastal väljastati ehitusluba 3941 eluruumi ehitamiseks, mis on võrreldes aasta varasemaga ligi kolmandiku võrra rohkem. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu.

2014. aastal lubati kasutusse 785 mitteelamut kasuliku pinnaga 529 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, tööstus- ja põllumajanduspinda. Võrreldes 2013. aastaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka kubatuur.

IV kvartalis pöördus ehitusturg taas kasvule. Ehitusettevõtted ehitasid 2014. aasta IV kvartalis omal jõul 596 miljoni euro eest, mis oli 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6% rohkem. Kasvu taga on eelkõige 2013. aasta viimase kvartali madal võrdlusbaas rajatiste ehitusmahtude osas.

Mööblivabriku kvartali detailplaneering peagi avalikul väljapanekul

27.02.2015 Tallinn.ee

Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet panevad avalikule väljapanekule endise mööblivabriku maa-ala detailplaneeringu.

Detailplaneeringu materjalidega saab tutvuda ajavahemikul 26. märts – 23. aprill tööpäeviti Tallinna Kesklinna Valitsuses (Nunne tn 18 hoovimajas toas 32) ning Tallinna Linnavalitsuse teenindussaalis (Vabaduse väljak 7, I korrus) – esmaspäeval kella 8.15-18.00, teisipäevast neljapäevani kella 8.15-17.00 ning reedel kella 8.15-16.00.

Detailplaneeringu jooniste ja seletuskirjaga saab tutvuda ka Tallinna planeeringute registris aadressil http://tpr.tallinn.ee/tpr

Tatari tn 51a, Tatari tn 53, Vana-Lõuna tn 4, Vineeri tn 2, Vineeri tn 4, Vineeri tn 6, Vineeri tn 8, Pärnu mnt 69, Pärnu mnt 69a ja Pärnu mnt 69b kinnistute detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 4. veebruari 2015 korraldusega. Detailplaneering hõlmab 4,82 ha suuruse maa-ala.

Kesklinnas Pärnu maantee, Tatari tänava, Vana-Lõuna tänava ja Vineeri tänava vahelises kvartalis asuvale alale detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on luua võimalus ehitada maa-alale kokku kuni 14 omavahel plokistatud kuni 12 maapealse ja kahe maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamut ning kaks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoonet.

Ühtlasi määratletakse detailplaneeringuga tingimused planeeritaval alal asuvate kultuurimälestiseks tunnistatud hoonete – A/s A. M. Luther Vineeri- ja Mööblivabriku tööstushoonete, katlamaja, elektrijaama ja veetorni – ärihooneteks ümberehitamiseks.

Piirkonnas on hästi korraldatud ühistransport, planeeringualaga külgnevad nii bussi- kui ka trammipeatused , lähim linnalähirongi peatus jääb ligikaudu 600 meetri kaugusele. Kontaktvööndi lähedusse jääb mitmeid haridusasutusi, samuti asub kontaktvööndi lähialal kuus lasteaeda.

Arvestades piirkonna linnaehituslikke eeldusi on planeeringupiirkond kujunemas linna keskusega sarnaseks piirkonnaks, kus hoonete esimestel korrustel on kauplused või teenindusasutused ja kõrgematel korrustel elu- või bürooruumid.

Planeeringus kavandatu elluviimise järel kujuneb alast polüfunktsionaalne ja linnaruumiliselt põnev asum, kus on meeldiv ja mugav töötada ning hea elada. Planeeritava ala hoonestamiseks ideekavandi saamiseks toimus avalik arhitektuurivõistlus. Eesmärgiks oli kavandada alale erineva otstarbega hooned ja kujundada linnaruum, mida iseloomustavad märksõnad disain, inimlik mõõde, ööpäevaringne kasutus, otstarvetelt tasakaalus linnale iseloomulik tihe eluskeskkond. Detailplaneeringu koostamisel lähtuti esimese koha saanud võistlustööst.

Hoonestusalade määramisel on eesmärgiks rõhutada ja esile tuua ajaloolist hoonestust. Teiseks eesmärgiks kvartali kujundamisel on muuta see jalakäijatele mugavalt läbitavaks. Jalgteede planeerimisel arvestatakse jalakäijate liikumissuundi piirkonnas.

Ajalooliste paehoonete kõrvale kavandatakse avatud roheala, mis töötab ühtlasi ka inimesi ühendava väljakuna, kus saavad aset leida laadad, festivalid, pargikontserdid jms. Kvartali ajalooliste paehoonete vahele planeeritakse väiksemad väljakud ja platsid, millest igaüks kujuneb ümbritsevate vanade majade tõttu eriilmeliseks ja isikupäraseks. Parkimine nähakse ette peamiselt hoonete maa-alustele korrustele.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles OÜ Bannister, detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 20. veebruari 2013 korraldusega. Detailplaneeringu koostas K-Projekt AS.

Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 13.–20. märtsini 2013 Tallinna Kesklinna Valitsuses, 21. märtsil 2013 toimus detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks avalik arutelu.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Ärihoonest Navigator sai ametlikult Baltimaade keskkonnasõbralikem

27.02.2015 Tõnu Toompark

Ärihoonele Navigator väljastati energiatõhusa ehitise sertifikaat LEED Gold, mis teeb sellest ametlikult Baltimaade kõige rohelisema omasuguste seas.

LEED-sertifikaat (Leadership in Energy and Environmental Design) on rahvusvaheliselt tunnustatud sertifitseerimissüsteem, mille töötas välja USA Rohelise Ehituse Nõukogu (USGBC).

Navigatori arendaja Capital Mill OÜ uusarenduste juhi Marko Uueda sõnul annab LEED-sertifikaat kliendile ja avalikkusele kinnituse, et hoonele seatud kõrged nõuded keskkonnasäästlikkuse ja töökeskkonna suhtes on täidetud.

“Navigator on täitnud eesmärgi olla ühekorraga nii järgmise põlvkonna ehituskultuuri ja –kvaliteedi suunanäitaja kui pakkuda selle üürnikele Baltikumi parimat töökeskkonda,” lausus Uueda. “Sihtide saavutamist tõestab nii Navigatori kasutajate positiivne tagasiside kuiLEED Gold sertifikaadi teenimine esimesena Baltimaades.”

Ärihoone Navigator (Laeva 2, Tallinn) üüripinnad valmisid “rätsepatööna“ 2014. aasta jooksul. Navigatoris asub nt loovagentuuride linnak Creative Union, reisibürood Tez Tour ja CWT Estonia, Booking.com, IT ettevõte Dervico Estonia, Nordic Hambakliinik, töötervishoiuteenust pakkuv Baltic Euromedical, restoran Enzo ja Capital Milli kontor.

“Navigatori ärihoone oli Capital Milli esimene samm sadamaala tänapäevaseks kujundamise teel,” lisas Uueda. “Sellest mõnesaja meetri kaugusel, Linnahalli vahetus läheduses on kerkimas uus, veelgi kõrgemate kvaliteedinõuete järgi ehitatav ärihoone Explorer, mis on järgmine oluline samm sadama-ala tervikpildi kujundamisel tänapäevaseks.”

Navigatori teevad omanäoliseks erineva sügavusega peegelklaas-sisselõiked: majal on 28 nurka ning 6000 ruutmeetrit klaasfassaadi, mis tagab loomuliku valguse ligipääsu igasse ruumi ning suursuguse vaate merele, vanalinnale või kesklinna äri- ja kaubandustsoonile.

Capital Mill OÜ asutati 2008 aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte asutajateks ning partneriteks on pikaajalise kinnisvara- ja panganduskogemusega meeskond. Capital Milli juhtimise all on arvukalt kõrgelt hinnatuid ärihooneid Eestis, Lätis ja Leedus.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Keskmise palga saaja ostujõud kasvas kiiresti

27.02.2015 Orsolya Soosaar

Keskmine brutokuupalk tõusis statistikaameti andmetel 2014. aasta neljandas kvartalis aastavõrdluses 5,3% ja brutotunnipalk 6%. Eelneva kvartaliga võrreldes palgakasv seega kiirenes. Tänu tarbijahindade langusele kiirenes ka keskmise palga ostujõu kasv, 5,8%ni.

Keskmise palga kasvu mõjutab endiselt töötajate registreerimiskohustus, mille tulemusel on suurenenud varem ümbrikupalka teeninud töötajate palgatulu deklareerimine. See aeglustab keskmise palga kasvu, sest lisandunud töötajate keskmine palgatulu oli maksu- ja tolliameti andmete kohaselt miinimumpalga lähedal. Kui registreerimiskohustust poleks kehtestatud, siis oleks palgakasv tõenäoliselt veelgi kiirem.

Keskmise palga kasv oli kiirem riigi ja kohalike omavalitsuste haldusalas, ligikaudu 7,5%, ning tegevusalade võrdluses tervishoius, 10,1%, ja avalikus halduses, 8,9%. Need on tegevusalad, kus registreerimiskohustus ei tohiks palgakasvu mõjutada. Erasektoris kasvas keskmine palk mõnevõrra aeglasemalt. Eesti ettevõtetes tõusid palgad veidi üle 7%, samas kui välisomanduses ettevõtetes oli palgakasv tagasihoidlikum, 2,5% juures. Töötlevas tööstuses tõusis palk keskmisest aeglasemalt, 4,4%.

Keskmise brutopalga kasvu kiirendab sel aastal miinimumpalga 11% tõus. Miinimumpalk tõuseb nii 2014. kui ka 2015. aastal keskmise palgaga võrreldes ligikaudu kaks korda kiiremini.

Netopalga ehk töötajale pärast maksude tasumist kätte jääva palga kasvu kiirendab sel aastal maksuvaba tulu tõus 144 eurolt 154 euroni kuus ja tulumaksumäära langus 21%lt 20%ni. Netopalk tõuseb nende muudatuste tulemusel miinimumpalga saaja jaoks ligikaudu 1,7% ja keskmise palga teenija jaoks 1,1% suuremat kätte jäävat palka. Töökohtade puhul, kus tööandja ja töötaja räägivad netopalga üle läbi, võib see olla soodne ja aidata kaasa tööjõukulude kasvu aeglustumisele.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Koolitus Omandiõiguse kitsendused toimub 10/03/2015

27.02.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 10/03/2015 koolitus “Omandiõiguse kitsendused”. Koolitust viib läbi RMK kinnisvaraosakonna juhtaja Andrus Lauren.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?” on suunatud kohalikes omavalitsustes ja riigiasutustes töötavatele inimestele, kes puutuvad kokku kinnisvaraga ja kinnisvaratoimingutega ning inimestele, kes omavad kinnisasju. Kuid alati tuleb antud info kasuks kinnisvaramaakleritele, kes teevad tehinguid kinnisvaraga.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub teisipäeval 10/03/2015 kell 10:00-15:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nõuanded koduostjale: millal vana kodu üürileping üles öelda?

27.02.2015 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Uue kodu ostmise puhul peab mõtlema sellelegi, mis saab olemasolevast eluasemest. Kui olemasolev kodu on üüripind, siis tuleb uue pesa leidmisel üürileping üles öelda.

Üürilepingu lõpetamine

Tõenäoliselt ei ole koduotsijal kohe sel hetkel, mil uue kodu soetamise idee talle pähe kargas, mõtet üürileandja juurde tormata, et hakata läbi rääkima üürilepingu lõpetamise osas. See võib üürileandja panna mõtlema, et äkki peaks kiiresti üürnikust vabanema, kui see niikuinii ära läheb, et uus ja püsivam üürnik asemele leida. Selline asjade käik ei pruugi olla üürnikust koduostja huvides, kes äsja koduostmise mõttele tulnud ja kel ehk veel ühtegi sobivat pakkumistki silmapiiril pole.

Üürilepingut saab lõpetada korraliselt, erakorraliselt ja poolte kokkuleppel. Sõltumata üürilepingu tähtajast, saab nii üürileandja kui ka üürnik igal ajal lepingu üles öelda omavahelisel kokkuleppel.

Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine

Korraliselt ehk põhjust ära näitamata saab üles öelda vaid tähtajatut üürilepingut. Ülesütlemiseks on õigus mõlemal lepingupoolel. Enamasti on tingimuseks, et lepingu ülesütlemisest tuleb teisele poolele ette teatada vähemalt kolm kuud.

Lepingu erakorraline ülesütlemine

Tähtajaline leping kehtib tähtaja saabumiseni. Tähtajalist üürilepingut saab ühepoolselt üles öelda vaid lepinguliste kohustuste olulise rikkumise korral. Eelkõige on põhjus mõjuv, kui üks lepingupooltest oluliselt rikub lepingulisi kohustusi ja sellest tulenevalt ei saa eeldada lepingu jätkamist.

Selliseks põhjuseks võib olla näiteks asjaolu, kus üürileandja ei täida oma kohustust hoida eluruum lepingu kehtivuse aja jooksul kasutamiseks sobivas seisundis. Kui eluruumile tekivad puudused, mis välistavad selle sihtotstarbelise kasutamise või piiravad kasutamist olulisel määral ja üürileandja neid puudusi ei kõrvalda, võib üürnik lepingu üles öelda.

Samuti on mõjuvaks põhjuseks asjaolu, kui eluruumi seisund on muutunud üürniku elule või tervisele ohtlikuks – näiteks on tekkinud elamu varisemisoht. Mõjuvaks põhjuseks on ka asjaolu, mis on tekkinud pooltest sõltumatult vääramatu jõu tagajärjel. Näiteks on hoone varisemisoht tekkinud tormi tagajärjel.

Kõige parem on üürileping lõpetada kokkuleppel. See välistab hilisemad vaidlused.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

MTA andmetel oli möödunud aasta IV kvartali mediaanväljamakse 757 eurot kuus

26.02.2015 Tõnu Toompark

Möödunud aasta neljandas kvartalis töötajatele tehtud väljamaksete summa oli kokku 1,56 miljardit eurot, mis maksti välja 561 081 inimesele. Neljanda kvartali mediaanväljamakse oli 757 eurot kuus.

Mediaanväljamakse tähistab summat, millest suuremaid ja madalamaid väljamakseid oli võrdselt.

2013. aasta IV kvartalis tehti väljamakseid kokku 547 756 inimesele ja väljamaksete summa oli kokku 1 447 355 863 eurot. Võrreldes möödunud aasta IV kvartaliga on väljamaksete saajaid tänavu 13 325 võrra rohkem. Mediaanväljamakse oli 2013. aasta IIV kvartalis 717 eurot kuus.
MTA kvartaalsete väljamaksete statistika sisaldab palka ja muid tulumaksuga maksustatavaid tulusid, mida tööandja deklareerib tulu- ja sotsiaalmaksu deklaratsiooni lisas 1 koodiga 01. Selle hulka ei kuulu koondamishüvitised.

Oluline on tähele panna, et statistikaameti (SA) ja MTA andmed väljamaksete kohta ei ole võrreldavad. Kolm peamist erinevust metoodikate vahel on järgmised.

1. Tasuliigid – SA avaldab keskmist palka, mis sisaldab järgmisi tasuliike: aja- ja tükitöö tasu, puhkusetasu, mitterahaline ehk loonustasu, ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud. MTA ei avalda keskmist palka, vaid isiku kohta tehtud erinevaid väljamakseid, mis on seotud töösuhtega.

2. Ajaline nihe – SA andmed on tekkepõhised, MTA andmed kassapõhised. Näiteks augustis teenitud palk läheb SA arvestuse kohaselt augusti arvestusse, ent MTA arvestuses septembrisse, millal see välja makstakse. Samuti juhul, kui töötajale makstakse välja korraga kahe kuu palk (või palk ja puhkuseraha), kajastub see SA palgastatistikas tekkepõhisuse tõttu õigesti, kuid MTA andmete järgi sai töötaja kätte tavapärasest kaks korda suurema väljamakse.

3. Töötajate arv – osalise ja täistööajaga töötajate palga võrdlemiseks taandab SA töötajate arvu täistööajale. Täistööajale taandatud töötajate keskmine arv arvutatakse: täistööajaga töötajate arv + osalise tööajaga töötajate arv, arvestatud proportsionaalselt töötatud ajaga (nt kaks poole koormusega töötajat arvestatakse ühena). Brutokuupalkade kogusumma jagatakse täistööajale taandatud töötajate keskmise arvuga. MTA võtab arvesse kõik inimesed, kellele on tehtud väljamaksed, sõltumata kas väljamakse on inimesele tehtud täistööaja või osalise tööaja eest. MTA andmetes on töötajate arv kasvav, st iga tööturul käinu on arvel, sõltumata tööturul veedetud ajast (nt kas 1 kuu või 12 kuud). Andmete aluseks on maksudeklaratsiooni TSD lisa 1 (väljamaksed koodiga 01), deklareeritud väljamaksete kogusumma jagab MTA inimeste arvuga, kellele väljamakseid on tehtud.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Pealinna korteriühistud saavad haljastustoetust

26.02.2015 Tallinn.ee

Tallinna korteriühistud saavad projekti „Roheline õu“ raames hoovide korrastamiseks toetust taotleda.

Projekt „Roheline õu“ käivitati 2013. aastal, esimesel aastal sai haljastustoetusteks 85 korteriühistut kogusummas 31 317 eurot. Mullu kasutas õueala korrastamiseks linna toetust 87 korteriühistut kogusummas 33 622 eurot.

„Korteriühistute huvi haljastustoetuse vastu on väga suur,“ tõdes abilinnapea Eha Võrk.

Taotluste vastuvõtt avatakse 16. märtsil, taotlusi võetakse vastu 30. aprillini. Taotlusi võivad esitada Tallinna linnas tegutsevad korteriühistud. Maksimaalne toetussumma on 600 eurot korteriühistu kohta, toetus peab moodustama kuni 60% tegevusele kulutatud summast, seega ühistu omaosalus olema vähemalt 40% kogukuludest.

Toetust võib taotleda puude, põõsaste, püsikute, roni- ja lilletaimede soetamiseks ja istutamiseks; lillevaaside, -amplite ja muude mahutite ostmiseks ja paigaldamiseks, istutusmaterjali soetamiseks ja istutamiseks; muru rajamiseks ja sambla tõrjeks; puude raieks ja hoolduslõikuseks ning öleotletud tegevuste elluviimiseks vajalike teenuste ostmiseks.

Toetuse saamiseks tuleb esitada korteriühistu juhatuse esimehe või volitatud isiku allkirjastatud taotlus ja lisada sellele muud nõtavad dokumendid, sh haljastusprojekt või asendiskeem koos seletuskirjaga, haljastuseeelarve jm.

Taotlus tuleb esitada Tallinna Linnavaraametile elektrooniliselt aadressil linnavaraamet@tallinnlv.ee või paberil aadressil Vabaduse väljak 10, 10146 Tallinn.

Projekti lõppedes määratakse ühele projektis osalenud korteriühistule auhind tunnustuseks huvitava lahenduse või silmapaistvalt hea teostuse eest õueala parendamisel.

Täpsem informatsioon www.tallinnlv.ee/rohelisemtallinn.

Projekt „Roheline õu“ on täienduseks juba aastaid edukalt toiminud „Hoovid korda“ projektile, mille raames on saanud toetust koguni 956 korteriühistut. Lisaks on linn toetanud 123 korteriühistut fassaadide korrastamisel.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

MUST ÜÜRITURG: Toompark soovitab teha üüritulu maksuvabaks

26.02.2015 Aira Tammemäe

Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ja elukondliku kinnisvaraturu analüütik Tõnu Toompark soovitab eraisikute üüritulult maksude tagaajamise asemel luua olukord, kus väljaüüritud elamispinna müügi korral laekuksid maksud müügitulult. Selle eelduseks on üürisektori põranda alt välja toomine.

Toompark soovitab pigem kaaluda samme, mis võimaldaks üürisektoril nö põranda alt välja tulla ja viia üürisuhted igas suhtes legaalsele ja konstruktiivsele tasemele. „Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Omanike Keskliit ja Maksumaksjate Liit on koos ja kõik eraldi käinud välja idee, et eraisiku üüritulu võiks sootuks tulumaksust vabastada,“ viitab Toompark. Tema sõnul riik maksutuluna raha ei kaota, sest väljaüüritud korteri müügi korral peab müüja tasuma tulumaksu saadud kasult. „Olukorras, kus omanik on eelnevalt avalikult korterit välja üürinud on korteri enda alaliseks elukohaks nimetamine ja seeläbi maksuvabastuse taotlemine tema jaoks komplitseeritud,“ selgitab Toompark üüritulu maksuvabastuse plusse. „Ettevõtete tulumaksuvabastuse praktika kinnitas, et ettevõtted tõid kasumid “põranda alt” välja. Miks ei peaks see sama efekt juhtuma üürisektoris,“ on Toompark optimistlik.

Toompark hoiatab, et maksuametnikud ei tohiks oma kalkulatsioonide tegemisel lähtuda tänasest maksutulust ja tänasest üürileandjate struktuurist. „Kui maksuamet kogub jõudu ja suudab üürileandjad paremini tuvastada ja seeläbi maksustada, siis loovad eraisikutest üürileandjad endale ettevõtte,“ kirjeldab Toompark võimalikku stsenaariumit. Ettevõtted ei pea ettevõttesse jäävalt kasumilt tulumaksu maksma. „Seega on maksuameti täna saamata jäänud maksutulu arvutus numbriliselt küll enam-vähem, kuid sisuliselt vale,“ hoiatab ta.

http://kinnisvarauudised.ee/article/2015/2/26/must_uuriturg_toompark_soovitab_teha_uuritulu_maksuvabaks

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

IV kvartalis oli keskmine palk taas kord üle 1000 euro

26.02.2015 Statistikaamet

Keskmine brutokuupalk oli 2014. aasta IV kvartalis 1039 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 5,3%, teatab Statistikaamet. 2014. aastal ületas keskmine brutokuupalk 1000 euro piiri II ja IV kvartalis.

2013. aasta sama kvartaliga võrreldes oli keskmise brutokuupalga tõus IV kvartalis suurem kui II kvartalis, kui brutokuulpalk ületas esimest korda 1000 euro piiri (II kvartalis oli tõus 4,8%, IV kvartalis 5,3%). Aastalõpu ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 2,4% ning vähendasid keskmise brutokuupalga tõusu 0,4 protsendipunkti. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2014. aasta IV kvartalis 5,7%.

Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud, tõusis 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 5,8%. Reaalpalga kasvu kiirenemisele avaldas mõju tarbijahindade langus 2014. aasta IV kvartalis. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes neljateistkümnendat kvartalit järjest.

Keskmine brutotunnipalk oli IV kvartalis 6,35 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6,0%.

Keskmine brutokuupalk tõusis 2014. aasta IV kvartalis kõigil tegevusaladel. Kõige enam tõusis keskmine brutokuupalk 2013. aasta sama ajaga võrreldes finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (12,5%), kõige vähem info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,5%). Keskmine brutotunnipalk tõusis IV kvartalis kõige enam finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (13,1%) ning ainsana langes info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,2%).

Keskmine brutopalk oli oktoobris 1024 eurot, novembris 1021 eurot ja detsembris 1068 eurot.

Palgastatistika uuringu alusel oli IV kvartali keskmine tööga hõivatute arv 6,8% suurem kui 2013. aasta IV kvartalis. Kõige enam suurenes palgatöötajate arv majutuse ja toitlustuse tegevusalal (17,8%).

2014. aasta IV kvartalis oli tööandja keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus 1404 eurot ja tunnis 9,2 eurot. Keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes kuus 5,1% ja tunnis 5,9%. Kõige suurem oli tõus finants- ja kindlustustegevuses (12,8% kuus ja 14,8% tunnis). Kõige vähem tõusis keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus info ja side tegevusalal (0,5%). Tööjõukulu tunnis langes ainult info ja side tegevusalal (0,9%).

Statistikaamet korraldab palgastatistika uuringut rahvusvahelise metoodika alusel 1992. aastast. 2014. aastal oli valimis 11 920 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni. Avaldatud keskmised brutokuupalgad on taandatud täistööajaga töötajale, et oleks võimalik võrrelda palku tööaja pikkusest olenemata. Kuupalga arvestamise alus on tasu tegelikult töötatud aja ja mittetöötatud aja eest. Tunnipalgas tasu mittetöötatud aja eest (puhkusetasu, hüvitised jm) ei kajastu. Lühiajastatistikas mõõdetakse keskmist brutopalka kui tööjõukulu komponenti. Tööjõukulu hõlmab brutopalka ning tööandja sotsiaalmakseid, -hüvitisi ja -toetusi palgatöötajatele.

Keskmine brutokuupalk, I kvartal 2010 – IV kvartal 2014 (eurot)
	Aasta	I kvartal	II kvartal	III kvartal	IV kvartal
2010	792	758	822	759	814
2011	839	792	857	809	865
2012	887	847	900	855	916
2013	949	900	976	930	986
2014		966	1 023	977	1 039

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Noor pere otsib kodu linna või selle lähedale

26.02.2015 Sandra Metsa

Pärnu kinnisvarafirmade esindajate hinnangul on KredExi kodulaenu käendus noorele perele tänuväärne võimalus oma kodu soetada, samal ajal on tähtis hoolega läbi mõelda koduostuga kaasnevad kohustused. Pärnus ja Pärnumaal käendas KredEx eelmisel aastal 48 noore spetsialisti ja 73 noore pere eluasemelaenu.

Domus Kinnisvara hindaja/maakler Piret Rondo märkis, et enne buumi oli sagedane kaasata lisatagatisena laenuvõtmisel vanemate või vanavanemate maja või korter. Viimastel aastatel esineb sellist käitumist harva: pangad on pidurid peale pannud ja majandussurutiseaegne sundtäitmine on muutnud inimesed ettevaatlikuks.

Ettenägelikud valikud

“Noorel perel soovitaksin soetada vähemalt kolmetoaline korter, sest elu on näidanud, et kahetoalisest soovitakse edasi minna kolme- ja sealt juba neljatoalisesse,” kõneles Rondo. Kuna laenutaotlemisel arvestatakse ülalpeetavate arvuga, on märksa lihtsam soetada ühe lapsega perel kolmetoalist kui kahe–kolme lapsega perel neljatoalist.

Rondo soovitas kindlasti pöörata tähelepanu soetatava kinnisvara hinnale. Pakkumishind ei pruugi olla vara turuväärtus, seega, kui pakutav vara on oluliselt kõrgema hinnaga kui turuväärtus, väljastab pank laenu vastavalt eksperthinnangus toodud turuväärtusele ja ostjal peab seetõttu olema suurem omafinantseering või parem lisatagatis. Just omanikult otse ostes peaks õiglase turuväärtuse kohta küsima infot pädeva kinnisvaramaakleri või -hindaja käest.

Pärnu kinnisvarafirmade esindad on seda meelt, et kodu ostmine on ajaga kindlasti keerulisemaks läinud ja tuleks põhjalikult läbi mõelda, mida ja kuhu osta. Kas praegu välja valitud kodu vastab vajadustele ka viie või kümne aasta pärast? Pankade nõuded on karmistunud, laenutaotlejaid analüüsitakse põhjalikumalt. Pank ei aktsepti laenutagatisena enam igasugust kinnisvara. Buumiajaga võrreldes on ostjad tunduvalt konservatiivsemad: iga hinna eest ei pea unelmate kodu asuma eramus linna servas. Hinnatakse elukeskkonda tervikuna: teid, lasteaia ja kooli lähedust, ühistransporti.

Samuti võiks enne ostu vähemalt pool aastat laenutasumist harjutada: panna iga kuu kõrvale laenumakse suurune summa. Nii saab pere aru, kuidas sellise summa tasumine igapäevast elu mõjutab. Samuti peaks tallel olema rahavaru, mis aitab laenumakseid 6–12 kuud tasuda, kui töökoht kaob või maksjaga midagi juhtub. Igaks juhuks tuleks siiski jätta varu, ei maksa soetada kõige kallimat vara. Loomulikult peab arvestama, et praegu ülimadal euribor ei jää nii madalaks ja see tähendab, et laenumakse võib kunagi olla kolmandiku võrra suurem.

Samuti mainivad kinnisvarafirmade esindajad fakti, et oma maja soetamisel tasub arvestada asjaoluga, et teinekord tuleb odavam lasta ehitada endale uus maja kui hakata vana renoveerima. Suvila või vana maja ostmisel emotsiooni ja entusiasmiga puhul tasuks olla ettevaatlik: kogemuste puudumisel hinnatakse tööde mahtu vähemaks ja unustatakse, et ümberehitamisel peab lõpuks uue kasutusloa võtma. Uuselamurajooni krundi soetamisel tuleks kindlasti hilisemate lisakulude vältimiseks kindel olla, et elamurajooni kommunikatsioonid toimivad, neil ja tänavatel on kasutusluba ja nende omanik on soovitavalt kohalik omavalitsus.

Korteri puhul tuleks enne ostu välja selgitada, kas ühistu on võtnud laenu, kui pikk on veel jäänud laenuperiood, korteri laenujääk ja kuumakse.

Kooselu harjutamiseks üürikorter

Kuna Pärnus noortel kõrgepalgalisi töökohti napib, on noored pered kõige sagedasemad üürikliendid. See tähendab pidevat kolimist, sest turul puudub võimalus sõlmida mitmeaastaseid üürilepinguid.

Teisalt on üürikorter suhte algfaasis väga hea lahendus: maakleritele pole üllatus, kui paar sõlmib aastase üürilepingu ja ütleb selle kahe kuu pärast üles. Üürikorter sobib kooselu harjutamiseks hästi, sest seda lepingut katkestada on palju lihtsam ja odavam. Kurvem, kui kohe tormatakse maja ostma ja võetakse suured riskid.

Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 21.02.2015.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Suur turuülevaade: “Mis saab korteritehingute arvust – tõus või langus?”

26.02.2015 Tõnu Toompark

2014 II ja III kvartalis langes korteritehingute arv Tallinnas vastavalt 11 ja 9%. Tegemist ei olnud juhusliku langusega, vaid tehingute arvu vähenemisega, mis puudutas kogu turgu.

Tartus näiteks jäi tehinguid samal ajal vähemaks isegi 23 ja 20%.

Tehingute arv ja korterite hinnad on üks-ühele seotud. Koostatud turuülevaade proovib leida vastused järgmistele küsimustele:

kas tehingute arvu langusel on pidurid peal või langus jätkub?
kas tehingute arvu vähenemise tulemusena võime näha korterite hinnalangust?
millised on muud tehingute arvu raputuse tulemid?

Veel uurime, kuidas eelnevad küsimused suhestuvad üldisesse majandusolukorda, kus ühest küljest riskid kasvavad ja räägitakse tehinguhindade langusest, kuid teisalt raporteerime igakuiselt ja -kvartaalselt uutest korterite hinnarekorditest.

Eeltoodutele ja veel paljudele teistele küsimustele annab vastuse värske elamispindade turuülevaade “Mis saab korteritehingute arvust – tõus või langus?”

Ülevaade vaatab nii eilset ja tänast päeva kinnisvaraturul. Samuti on ülevaate eesmärk teha prognoosid pooe kuni poolteist aasta perspektiivis.

Kõikidel soovijatel on võimalik tellida ülevaate tutvustus Tõnu Toomparki esitluses.

Ülevaate esitlus toimub tellija juures. Esitlusele kulub enamasti ca 1,5 tundi.

Alternatiivse üritusena toimub 23/04/2015 Kinnisvarakoolis seminar “Kinnisvaraturu ülevaade“, kus 4 akadeemilise tunni kestel proovime samadele küsimustele vastuseid leida. Seminari info leiab: https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/.

Turuülevaate tellimiseks palun helista +372 525 9703 (Tõnu Toompark), kontakteeru meilitsi või alloleva kontaktivormi kaudu.

← Back