Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KV.EE: Korterituru jahtumine pidurdab majade turgu

16.11.2014 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti oktoobris Tallinnas müügiks 1211 maja. Aastataguse ajaga võrreldes on majade pakkumine vähenenud 8%. Sama ajaga on majade keskmine pakkumishind suurenenud 7%.

Majade ostu-müügiturg on olnud hoogu koguv. Tehingute arv on kasvanud ja kerkinud on ka tehingute hinnad. Tõusutempod pole siin olnud kaugeltki lähedased sellele, mis on toimunud korteriturul.

Korteriturg on asunud jahtuma ehk tehingute arv väheneb ja hinnatõus on peatunud. Sellised arengusuundumused vähendavad inimeste võimalust müüa korter ja kolida majja. Nii võime majade turu kiire kasvu lootustele kriipsu peale tõmmata.

Majade ehitushind on aga valdavalt kõrgem kui majade turuväärtus. See tähendab, et teiseselt turult on maja võimalik leida odavama hinnaga, kui maja ise nullist alates valmis ehitada. Selline hinnaanomaalia ütleb aga, et majade turu laienemise potentsiaal on endiselt täiesti olemas.

Nii võime majade turult oodata jätkuvat kasvu nii tehingute arvu kui hindade osas, kuid liiga kiirest tõusust liigselt unistada ei ole mõtet.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
	10/2013	10/2014	Muutus, %	10/2013	10/2014	Muutus, %
Haabersti	178	184	3%	1 228	1 370	12%
Kesklinn	128	122	-5%	1 070	1 240	16%
Kristiine	123	113	-8%	1 020	1 261	24%
Lasnamäe	76	90	18%	268	278	4%
Mustamäe	73	58	-21%	256	278	9%
Nõmme	318	269	-15%	1 291	1 383	7%
Pirita	291	280	-4%	1 457	1 596	10%
P-Tallinn	47	65	38%	551	814	48%
Vanalinn	24		NA	3 090	3 082	0%

Tallinn	1 310	1 211	-8%	1 153	1 232	7%

Eesti	5 317	5 338	0%	828	915	10%
Harjumaa	2 971	2 948	-1%	1 016	1 118	10%

Harku vald	316	354	12%	870	1 038	19%
Jõelähtme vald	51	82	61%	930	994	7%
Kiili vald	50	51	2%	822	922	12%
Rae vald	140	183	31%	1 166	1 337	15%
Viimsi vald	359	408	14%	1 194	1 261	6%

Narva	53	74	40%	325	452	39%
Pärnu	295	304	3%	823	938	14%
Tartu	335	424	27%	802	877	9%

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Linn soovib Pirital säilitada terviseraja

15.11.2014 Tallinn.ee

Tallinna linnavolikogu taotleb munitsipaalomandisse endise Scheeli mõisa alale jäävaid maatükke, et Pirita tervisespordirada jääks avalikku kasutusse.

Linnavolikogu otsus puudutab üheksa hektari suurust maatükki Kose põik 9 ning Jõekalda tn 2a asuvat maad ligikaudse pindalaga neli hektarit. Neil maadel paikneb avalikus kasutuses olev Pirita tervisespordirada, mis on abilinnapea Eha Võrgu kinnitusel väga populaarne ning teenindab aastaringselt ja tasuta nii Tallinna kui ka selle lähiümbruse elanikke.

Pirita linnaosa vanem Tõnis Mölder on juhtinud tähelepanu asjaolule, et aastaid kestnud Scheeli mõisa maade tagastamisprotsess on jõudmas lõpusirgele ning teiste maatükkide seas kuuluvad tagastamisele ka spordiradade alla jäävad maad. Mölderi arvates ei tohi tallinlastele oluline puhke- ja sportimisala minna eraomanike kätte.

Pirita jõeoru maastikukaitsealal toimuv tegevus on reguleeritud Pirita jõeoru maastikukaitseala kaitse-eeskirjaga. Kaitseala suurim väärtus seisneb puhke- ja taastusvõimaluste pakkumises kõigile Tallinna elanikele.

Kõnealused maatükid on olnud osana Pirita rohealast avalikus kasutuses ka enne omandireformi aluste seaduse jõustumist 20. juunil 1991. Tallinna linna generaalplaanil on see samuti määratud rohealaks. Pirita tervisespordi rajad renoveeriti aastal 2004 liikumisradade suurtoetajate kaasabil. Maatükkide munitsipaalomandisse taotlemise eesmärgiks on tagada ka tulevikus terviseradade avalik kasutamine.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Telli tasuta kinnisvarauudised meilile

15.11.2014 Tõnu Toompark

Soovid olla kursis kinnisvaraturu aktuaalsete teemadega? Soovid operatiivset infot värskete uudiste ja kinnisvaraturu ülevaadete kohta? Tahad tuttav olla viimase kinnisvaraturu statistikaga?

Kui jah, siis telli tasuta Adaur.ee uudiste kokkuvõte meilile.

Pane oma meiliaadress kirja siin!

[subscribe2]

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Investeeringud Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvarasse tõusid rekordtasemele

15.11.2014 Aivar Tomson

Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringute maht tõusis esimesel poolaastal 25 %, näidates kiiremat kasvu võrreldes muude kinnisvaraturu sektoritega.
Euroopa kõige aktiivsemad turud on Ühendkuningriigis ja Saksamaal. Põhjamaades jätkub tõus Soome eestvedamisel.
Kõige rohkem investeeringuid teevad fondid, nende osa kogumahust on üle 25 %.
Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara tootlused on stabiilsed, survet on tunda ainult Hollandis ja Poolas.

DTZ Researchi uuring näitab, et investeeringud Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvarasse tõusid võrreldes eelmise aasta esimese poolaastaga 25 %. Investeeringute kogumaht on tõusnud 9 miljardi euroni, kusjuures tehingud logistika valdkonnas moodustavad sellest 12 %. Võrreldes 2013. aasta esimese poolaastaga oli kiireim kasv just logistika- ja tööstuskinnisvara osas, kuna üldine kasv kõigi sektorite lõikes kokku jäi 23 % tasemele.

Ühendkuningriigi, Saksamaa ja Prantsusmaa võrdluses oli kõige suurem investeeringute maht Ühendkuningriigis, moodustades 35 % Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringutest. Saksamaa investeeringute maht oli 1,8 miljardit eurot, mis on 42 % rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Põhjamaade tehingute maht oli 1,4 miljardi euro tasemel, see oli suuresti mõjutatud investeeringutest Soomes käesoleva aasta teises kvartalis.

DTZ Researchi juht Magali Marton ütles, et 2014. aasta esimesel poolaastal domineerisid logistikaobjektide turul müüjad, mis meelitas ligi rahvusvahelisi fonde. Traditsiooniliste investorite seas oli kõige aktiivsem Blackstone, investeerides 1 miljardit eurot. Järk-järguline Euroopa majanduse paranemine koos atraktiivse hinnatasemega võib suurendada investorite nõudlust logistikaobjektide järele veelgi. Teisel poolaastal on loota selle trendi jätkumist.
Kui üldiselt on tootlused Euroopas stabiilsed, siis tugev konkurents investorite vahel pani tootlused Ühendkuningriigis, Hollandis ja Poolas surve alla. Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara turg pakub jätkuvalt tootlust valdavalt vahemikus 6-8 %. Tootluse langemist eeldatakse Kesk- ja Ida-Euroopa riikides, kus tootlused on hetkel jätkuvalt kõrged.

Mike Cutteridge, DTZ rahvusvaheliste turgude juht sõnas, et logistika- ja tööstuskinnisvara turud on jätkuvalt atraktiivsed globaalsetele ja kohalikele investoritele, kes otsivad head tootlust ja renditulu kasvu majanduse paranedes. Logistikasektor on populaarne, kuna erinevad firmad laiendavad ja arendavad oma teenuseid. See omakorda suurendab nõudlust ja oodata on logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringute kasvu paljudel Euroopa turgudel.

Aivar Tomson, DTZ hindamisosakonna juhataja ütles Eesti turgu iseloomustades, et logistika- ja tööstuskinnisvara maht on suhteliselt väike. Kuna enamik sellest pinnast on jätkuvalt seal opereerivate ettevõtete omandis, siis üürisuhted ja võõrandamised ilma ettevõtte müügita on pigem harvaesinevad. Siiski, näiteks logistkasektori puhul võib esile tuua ca 45 000 m² pinnaga Maxima logistakakeskuse ja ca 17 000 m² pinnaga Smarteni logistikakeskuse ehitamist. Mõlemad paiknevad Rae vallas. Nendegi objektide puhul on tegemist omakasutusega, aga samas on olemas ka näide sellest, et Rimi müüs mõni kuu tagasi oma ca 18 700 m² suuruse logistikakeskuse ja peakontori Jüris East Capitalile, kusjuures Rimi jätkab samas rentnikuna. Just sellelaadsete tehingute hulk võiks ka Eestis vara mahtude kasvades hakata suurenema, sest erinevatel aladel tegutsevad ettevõtted vajad uute projektide finantseerimiseks kapitali ja üks võimalus selle saamiseks on seesugused sale and lease-back-tüüpi tehingud.

Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Avanes arhitektuuri ja disaini projektide taotlusvoor

15.11.2014 Tõnu Toompark

Kultuuriministeerium avas 2015. aasta arhitektuuri ja disaini projektide taotlusvooru, mille kaudu saab toetust taotleda arhitektuuri ja disainialaste sündmuste ja festivalide korraldamiseks kui ka muudeks projektideks. Taotluste esitamise tähtaeg on 10. detsember 2014.

Taotlusvoorust toetatakse arhitektuuri-ja disainialaste sündmuste ja festivalide korraldamist Eestis, hariduslikke ja arhitektuurivaldkonna ettevõtete konkurentsivõimet tõstvaid projekte ning valdkonna koostööd ja strateegilist arendamist soodustavaid algatusi. Samuti toetatakse osalemist rahvusvaheliste arhitektuurivaldkonna võrgustike ja organisatsioonide töös.

Toetatakse projekte, mille omafinantseeringu osa moodustab projekti kogumaksumusest vähemalt 20 protsenti. Taotlusvoorust jagatava toetuse alampiir taotleja kohta on 300 eurot ja ülempiir 30 000 eurot. Toetatakse tegevusi, mis on vajalikud otseselt projektide läbiviimiseks ja mis tehakse projekti taotluses kinnitatud toetuse kasutamise ajavahemikul.

Näiteks saab toetust küsida projekti honoraride, stipendiumide, töötasu ning nendega seotud maksude tasumiseks ja reklaamimaterjalide ning trükiste tootmisega seotud kulude katmiseks. Taotlusvooru raames kaetakse ka projektiga seotud halduskulusid ning reisi- ja transpordikulusid ning käibemaksu tasumist juhul, kui taotleja ei ole käibemaksukohustuslane.

Täpsem ülevaade taotlusvooru tingimustest on Kultuuriministeeriumi kodulehel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tööturul osalemine oli kolmandas kvartalis kõrge

14.11.2014 Orsolya Soosaar

Statistikaameti andmetel kasvas hõive selle aasta kolmandas kvartalis aastavõrdluses 1,1%. Kuna tööealiste arv kahanes, oli tööga hõivatuid tööealiste hulgas 1,2 protsendipunkti rohkem kui aasta eest. Tööturul osales – kas töötas või otsis töötuna aktiivselt tööd – rekordiline 69,1% tööealisest elanikkonnast.

Hõive kasvu võis kolmandas kvartalis mõjutada juulis jõustunud töötajate registreerimise kohustus, mis tõi töötajaid varimajandusest ametlikku hõivesse. Kuigi tööjõu-uuringu hõive hinnang peaks hõlmama kõiki tööga hõivatuid, olenemata sellest, kas nendega on sõlmitud ametlik leping, võis inimeste vastuseid siiski mõjutada ametliku töösuhte puudumine.

Tööjõu tootlikkus on aastavõrdluses selle aasta esimese kolme kvartali jooksul kasvanud, kuigi mõnevõrra aeglasemalt, kui oleks majandusele pikaajaliselt jõukohane. Maksu- ja tolliameti keskmise palga väljamakse andmete järgi kasvasid tööjõukulud kiiremini kui tööviljakus.

Tootlikkuse kasv on pikemas vaates majanduse arengu peamine vedaja, millest sõltub Eesti elatustaseme lähenemine Euroopa Liidu vanadele liikmesriikidele. Eesti Panga septembris avaldatud prognoosi kohaselt kiireneb tööjõu tootlikkuse kasv 2015.–2016. aastal käsikäes väliskeskkonna taastumisega. Uue prognoosi avaldab keskpank detsembris.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

III kvartalis püsis tööturg stabiilsena

14.11.2014 Statistikaamet

Töötuid oli 2014. aasta III kvartalis 51 000 ja töötuse määr 7,5%, teatab Statistikaamet. Tööhõive pisut kasvas, kuid muutused töötuses ja tööhõives olid väikesed.

Tööjõu-uuringu andmetel oli III kvartalis hinnanguliselt 51 000 töötut, mis oli II kvartaliga võrreldes 4000 võrra rohkem. Töötuse määr kasvas samal perioodil 0,5 protsendipunkti võrra. Eelmise aasta III kvartaliga võrreldes oli töötute arv samas pisut väiksem (2000 võrra, töötuse määr oli aasta tagasi 7,8%).

Kvartaliga kasvas tööpuudus ennekõike lühiajaliste (alla aasta tööd otsinud) töötute lisandumise tõttu, keda oli III kvartalis 29 000 (kasv võrreldes II kvartaliga 6000 võrra). Pikaajaliste (aasta või kauem tööd otsinud) töötute arv on juba viimased viis kvartalit püsinud stabiilsena, III kvartalis oli neid 22 000 ning pikaajalise töötuse määr oli III kvartalis 3,3%.

Noorte, 15–24-aastaste töötuse määr oli III kvartalis 13,4% ning see kahanes nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta III kvartaliga võrreldes. Töötuid noori oli tänavu III kvartalis hinnanguliselt 8000. 15–24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus III kvartalis kõikide noorte seas vaid 5,3%.

Tööga hõivatuid oli tänavu III kvartalis hinnanguliselt 634 000, mis oli eelnenud kvartaliga võrreldes 4000 võrra enam ning eelmise aasta III kvartaliga võrreldes 7000 võrra enam. III kvartali tööhõivet mõjutavad suveperioodi hooajatöötajad, nt ehitussektoris. 15–74-aastaste tööhõive määr oli III kvartalis 63,9%. II kvartaliga võrreldes oli tööhõive määr 0,4 protsendipunkti kõrgem ning 2013. aasta III kvartaliga võrreldes 1,2 protsendipunkti kõrgem (siis oli hõivemäär vastavalt 63,5% ja 62,7%).

Kasvamas on vanemaealiste tööhõive. Võrreldes 2013. aasta III kvartaliga oli tänavu III kvartalis 50–74-aastaseid töötajaid 11 000 võrra enam. Kui vanemaealiste hõive kasvu mõjutab muuhulgas pensioniea järkjärguline tõus, siis noorte töötajate arv pigem kahaneb seoses 90ndatel sündinud väikesearvulise põlvkonna tööturule sisenemisega.

Elanikkonna tööjõus osalemine on kasvutrendis – III kvartalis oli tööjõus osalemise määr, mis näitab, kui suur osa 15–74-aastastest on tööturul aktiivsed (tööga hõivatud või töötud), 69,1%. Aasta tagasi samal ajal oli see 68%. Kümme aastat tagasi 2004. aastal oli see näitaja märgatavalt madalam (63%).

Tööturul mitteaktiivseid inimesi (õppijad, pensionärid, kodused, heitunud jt) oli 2014. aasta III kvartalis 15–74-aastaste hulgas 31% (306 000 inimest), võrreldes 2013. aasta sama perioodiga kahanes nende arv 14 000 võrra. Ennekõike jäi tööealiste hulgas vähemaks õppijaid ja pensionäre. Mõnevõrra vähenes ka tööotsingutes heitunud isikute arv (kes sooviksid küll töötada, kuid on kaotanud lootuse tööd leida), III kvartalis oli neid 4000.

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Pikaajalise töötuse määr on aasta või kauem tööd otsinud töötute osatähtsus tööjõus. Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast ja igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Statistikaamet korrigeeris tööjõu-uuringu 2014. aasta II kvartali andmeid, muutused võrreldes varem avaldatud andmetega on minimaalsed. Alates 2015. aasta I kvartalist ei avaldada Statistikaamet enam tööjõu-uuringu tulemusi tegevus- ja ametialade kohta kvartali kaupa, vaid avaldab need korra aastas aasta kokkuvõttena. Kvartaalsed tööhõiveandmed tegevusalade kohta on ka edaspidi kättesaadavad Statistikaameti avaldatavas ettevõtlusstatistikas, vabade ja hõivatud ametikohtade ning rahvamajanduse arvepidamise statistikas.

Vanalinna ruume pakutakse söögikohale

14.11.2014 Tallinn.ee

Tallinna vanalinnas Laia ja Vaimu tänava nurgal on pärast mitmendat katset loota söögikoha avamist.

Linnavolikogu on varem juba otsustanud anda vanalinnas Lai tn 34//Vaimu tn 3 hoones paiknevad äriruumid toitlustusasutuse avamiseks üürile. Varasemad rentnikud pole suutnud lepingutingimusi täita, kuna ruumid vajavad arvestatavaid investeeringuid, ütles Kesklinna vanem Alar Nääme.

Nüüd on taas kavas korraldada ruumide üürile andmiseks eelläbirääkimistega pakkumine. Tingimuseks on, et avatakse toitlustusettevõte 15 aastaks. Rentnik peab tegema rekonstrueerimistööd kahe aasta jooksul ning üüri tasumise kohustus tekib tal kolmandast aastast pärast äriruumi üürilepingu sõlmimist.

Riigikohtu praktika: Kas elektrialajaam on ehitise oluline osa

14.11.2014 Tõnu Toompark

Tsiviilasjas nr 3-2-1-86-14 pidi kohus lahendama küsimuse, kas alajaam on vallasasi või kinnisasja oluline osa ning seega ka kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa.

Kinnisasja omanik leidis, et kuna alajaam asub temale kuuluval maal, kuulub ka sellel asuv alajaam tema omandisse. Alajaam paiknes hoones, mis kuulus kinnisasja omanikule ning ruum, milles alajaam asus, oli osa ehitisest, mis samuti kuulus kinnisasja omanikule (hoonestusõiguse alusel). Alajaama kasutaja aga leidis, et alajaam ei ole kinnisasja oluline osa ja kuulub talle. Kasutaja hinnangul ei saanud alajaam kuuluda kinnisasja omanikule ka seetõttu, et alajaama kaudu varustatakse elektriga kinnistul paiknevaid ehitisi kokku 28 mõõtepunktis.

Kohtuasja lahendamisel lähtus kohus eeldusest, et alajaama moodustavad elektriseadmed (see on elektriseadmete kompleks) ja et seda tuleb eristada ruumist, milles need paiknevad (traforuum).

Riigikohus leidis otsuses, et üldjuhul ei saa alajaama pidada ehitise, kus see paikneb, oluliseks osaks ega ka kinnisasja oluliseks osaks. Esiteks välistab selle üldreegel, st et alajaama saab ehitisest eraldada ilma ehitist oluliselt kahjustamata. Kohus lähtus otsuse tegemisel veel järgnevast.

Alajaama põhieesmärk on elektri edastamine teistele tarbijatele, st rajatise põhieesmärk ei seostu ehitisega, milles see paikneb. Seega on alajaamal iseseisev kasutusotstarve, mis ulatub väljapoole ehitist, kuhu see on paigutatud.
Alajaama lugemiseks ehitise oluliseks osaks ei piisanud sellest, et alajaama vahendusel võidakse elektriga varustada ka sama ehitist. Seega ei ole põhjust ka alajaama lugeda just selle ehitise oluliseks osaks, milles see paikneb.
Alajaama ehitise oluliseks osaks lugemist ei õigusta ka asjaolu, et selle kaudu elektriga varustatavad tarbijad paiknevad samal kinnistul. Ehitise olulise osa määramisel ei saa kinnistut ehitisega samastada.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

5 nippi kodu pildistamiseks kinnisvaratehingu jaoks

14.11.2014 Neeme Liiva

Domus Kinnisvara maakler Neeme Liiva jagab nõuandeid, kuidas teha kinnisvara müügikuulutuse tarbeks tõeliselt ilusad interjööri fotod.

Pildistamiskõrgus. Tubade pildistamiseks sobiv kõrgus jääb vahemikku 1-1,2 m. Mida rohkem on põrandat näha seda suurem tundub ruum olevat. Väikestes ruumides, vannitubades ja WC-s, võib see kõrgus olla veel väiksem, et kõik oluline pildil välja tuleks. Väikemate ruumide pildistamisel tuleks kasutada lainurk objektiivi.
Pildista tuba kõige kaugemast nurgast. Nii mahub pildile kõige rohkem. Tee pildid erinevatest suundadest. Vali võteteks nurgad nii, et saaks aru tubade paiknemisest üksteise suhtes – selleks jäta uksed avatuks, siis näeb kõrval asuva ruumi paiknemise.
Ära kasuta välku. Parimad pildid saab loomuliku valgusega. Kasuta pildistamiseks valget aega. Samas otsene päikesevalgus ei ole hea – tekivad kontrastsed valguse ja varju üleminekud. Pane toas kõik valgustid põlema – värvid tulevad hea valgustusega paremini esile. Samuti näitab see erinevaid valgustamise võimalusi. NB! Teatud juhtudel on välgu kasutamine siiski vältimatu. Näiteks pildistades vastu akent, millest paistab ere päikesevalgus või ka juhul, kui ruumis olevast valgustusest jääb lihtsalt väheks.
Kasuta võimalusel statiivi. Sellega väldid uduseid pilte. Statiivi puudumisel toeta kaamera vastu uksepiita, seina vms. Kaamera ekraanilt vaadates võivad tunduda pildid head, aga kui laadida fotod arvutisse, siis selgub, et pildid on ära väristatud ja udused.
Pildistamisel jälgi, et seinad jääksid paralleelsed pildi servadega. Selleks saab jälle abi statiivilt. Korralikult kinnitatud ja fikseeritud kaamera ning looditud alus tagavad korrektse pildi.

Kokkuvõtteks – pildid tuleb teha võimalikult head, et tektitada huvi Sinu kodu vastu, samas aga „ausad“, et kohale tulnud inimesed ei peaks pettuma. Kui endale tundub heade fotode tegemine ülejõu käivana või ei ole selleks piisavalt head kaamerat, siis heal maakleril on nii oskused kui ka vajalik fototehnika.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kes vastutab korterile tekitatud kahju eest?

14.11.2014 Tõnu Toompark

On levinud teadmine, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul korteriomanik. Seda eelkõige põhjusel, et ta on korteri omanik ja kohustatud seda ka korrapäraselt hooldama. Elu ei ole samas alati mustvalge ja sageli võivad jääda segaseks näiteks olukorrad, kus korterit kahjustav tegevus tuleneb hoopis väljastpoolt korterit. Millal ja kellelt on korteriomanikul sellisel juhul õigus tekkinud kahju välja nõuda, sellest käesolevas artiklis räägimegi.

Sageli pöördutakse probleemide nagu laest tilkuv vesi jms lahendamiseks esmalt korteriühistu poole, leides, et tekkinud kahju kõrvaldamine on korteriühistu kohustus. Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine, katuse parandamine, maja ühiskanalisatsiooni hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib teatud juhtudel vastutada korteriühistu. Raha kahju hüvitamiseks tuleb korteriühistult s.t ühistu liikmetelt. Sõltuvalt konkreetse juhtumi asjaoludest võivad korteriühistu liikmed nõuda sellise kahju hüvitamist ka juhatuse liikmetelt kui juhatuse liikmed on oma kohustused süüliselt täitmata jätnud.

Korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik samas üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Näiteks võib korteriühistu vastutada korteriomanike ees juhul, kui korteriühistu on jätnud täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks. Oletame, et korteriühistu üldkoosolek on vastu võtnud otsuse parandada maja vana katus. Kui korteriühistu juhatus mõistliku aja jooksul oma kohustusi ei täida, siis on tegemist rikkumisega, mille alusel võib korteriomanikul olla õigus esitada nõue korteriühistu vastu. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb enne välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest.

Näitena võib siinkohal tuua olukorra kus korteriühistu üldkoosolek on 1,5 aastat tagasi vastu võtnud otsuse välja vahetada korterelamu amortiseerunud katus. Koosolekust möödunud 1,5 aasta jooksul ei ole ühistu juhatus otsuse elluviimiseks mingeid samme astunud ja nüüd toimub amortiseerunud katuse tõttu vee läbijooks viimase korruse korterisse rikkudes korteri siseviimistluse ja sisustuse. Seega on kahjustatud korteri omanikul õigus pöörduda korteriühistu vastu nõudega hüvitada temale vee läbijooksust tekkinud kahju, sest ühistu on oma kohustusi (üldkoosoleku otsus välja vahetada elamu katus) rikkunud.

Korteriühistu vastutus ei välista aga samas kohustusi rikkunud korteriomanike vastutust teise korteriomaniku vara kahjustamise eest. Korteriomanik võib kahju tekitamise eest vastutada kas iseseisvalt või solidaarselt korteriühistuga.

Taolise situatsiooni näiteks võib tuua olukorra kus üks korteriomanik ehitab elamu lamekatusele, mis on kaetud ruberoidilaadse kattematerjaliga, enda kasutuseks terrassi. Terrassi ehitamiseks eemaldab ta olemasoleva ruberoidkatte ning asendab selle osaliselt keraamiliste plaatide ja osaliselt terrassilaudadega. Kooskõlastused teiste korteriomanike ja korteriühistuga puuduvad, samuti ei ole terrassiehitajal olemas ehitusprojekti ega luba. Taolise isetegevuse tagajärjeks on see, et elamu katus ei ole enam veekindel ning vihmavesi ja talvel lumest tekkiv vesi valgub terrassi all asuvatesse korteritesse tekitades nende omanikele kahju. Siinkohal ongi kahjustatud korteriomanikul õigus pöörduda kahju hüvitamise nõudega esmajärjekorras teise korteriomaniku poole kes omavoliliselt ehitas elamu katuse ümber. Sõltuvakt konkreetse juhtumi asjaoludest võib esineda ka alus korteriühistu vastutuseks (näiteks on ühistu juhatus andnud nõusoleku sellise ümberehituse teostamiseks).

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses (edaspidi − KOS). KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Näiteks asjaõigusseaduse (edaspidi − AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodust lähtuvalt on kahjustatud korteriomanikul õigus esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teiste korteriomanike õigusi rikuti.

Näitena võib siin tuua olukorra kus korteriomanik eemaldab oma korterist omavoliliselt seina, mis on tegelikult kandevsein ja selle tõttu muutuvad elamu konstruktsioonid ebastabiilseks. Näiteks puitmaja I korrusel oleva kandevseinast osa eemaldamise tõttu kaotavad maja konstruktsioonid oma jäikuse ning teise korruse põrandad hakkavad läbi vajuma, ahi vajub viltu ning muutub tuleohtlikuks kuna ahju seintes ja korstnas on vajumise tõttu sõrmejämedused praod. Taolises olukorras on teistel korteriomanikel nõudeõigus selle korteriomaniku vastu kes nõuetevastaselt eemaldas kandevseina ja tekitas sellega teistele korteriomanikele kahju.

KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda üksnes siis, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

Vabandatavuse näiteks võime tuua ülalkirjeldatud puumajast seina eemaldamise. Käesoleval juhul on korteriomanikul, kes soovib oma korteris ühe seina eemaldada, olemas ehitusprojekt ja vajalikud kooskõlastused kohalikult omavalitsuselt. Samuti ei ole eemaldatava seina näol tegemist kandevseinaga. Kuid millegipärast peale seina eemaldamist toimub maja konstruktsioonides vajumine ning naaberkorterite omanikele tekib kahju. Siinkohal ei ole automaatselt korteriomanikul kohustust naabritele tekkinud kahju hüvitada kui ta suudab tõendada, et tema on käitunud igati korrektselt ning vajumise põhjuseks võis olla asjaolu, et elamu on ligi 100 aastat vana ning taolist kahju tekkimist ei olnud mõistlikul viisil võimalik ette näha (näiteks ilmneb peale kahju tekkimist läbiviidud ekspertiisi käigus, et sõja ajal on maja varjatud konstruktsioonid kannatada saanud ja seda ei olnud mõistlikul viisil võimalik enne tööde teostamist näha ega eeldada).

Hetkel Riigikogu menetluses oleva uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu kohaselt, mis peaks jõustuma 2018. aasta jaanuaris, antud küsimuses põhimõttelisi erinevusi kehtivast seadusest ei plaanita.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vastutava isiku määramisel on vajalik eelkõige analüüsida, kelle tegevus või tegevusetus on kahju tekkimise põhjustanud. Korteriühistu vastutab eelkõige oma kohustuste mittetäitmisega korteriomanikele tekitatud kahjude eest. Selleks, et oma õigusi paremini kaitsta soovitame eelnevalt pidada nõu advokaadiga.

Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Männikule rajatakse moodne hoonetekompleks

13.11.2014 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus võttis vastu detailplaneeringu, mis võimaldab rajada Männikule Kaitseliidu Harju maleva vajadusi arvestava hoonetekompleksi.

Nõmme linnaosas asuva Männiku tee 121 // Mahla tn 90 kinnistu pindala on 2,32 ha. Riigikaitsemaa sihtotstarbega krundile määratakse ehitusõigus kuni 12 hoone rajamiseks, hoonete kõrguseks on kavandatud 1-4 korrust.

Lisaks moodustatakse kinnistu kõrval paiknevast reformimata riigimaast transpordimaa krunt perspektiivse kõrvaltänava rajamiseks ning antakse heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu koostas Casa Planeeringud OÜ.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet ning Nõmme Linnaosa Valitsus korraldavad vastuvõetud detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu.

Planeeritav ala asub Männiku tee ja raudtee vahelisel alal. Lõunasse jääb endise liivakarjääri põhjas paiknev tööstusettevõtete piirkond, kus on valdavalt kuni 3-korruselised rekonstrueeritud tootmishooned, põhja poole jäävad 2- ja 5-korruselised korterelamud. Nõukogudeaegne tööstusmaastik on asendumas kaasaegsema ning korrastatuma äri- ja tootmishoonete kompleksiga, mis parandab ka piirkonna üldilmet.

Riigikaitsemaa sihtotstarbega Männiku tee 121 // Mahla tn 90 kinnistu kuulub Kaitseliidule. Krundil on eriotstarbelised hooned ning Kaitseliidu parklad.

Tallinna üldplaneeringus on planeeritava ala juhtotstarbeks riigikaitseline ala. Detailplaneering on Tallinna üldplaneeringuga kooskõlas.

Nõmme linnaosa ehitusmääruse kohaselt võib hoonete suurim lubatud katuseharja kõrgus olla 15 meetrit ja lubatud kuni 4 korrust. Detailplaneering arvestab Nõmme linnaosa ehitusmäärust ning on kooskõlas koostatava Nõmme linnaosa üldplaneeringuga.

Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 12. detsembri 2012 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 20. detsembrist 2012 kuni 3. jaanuarini 2013 Nõmme Linnaosa Valitsuses, 3. jaanuaril 2013 toimus detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu.

Elamispindade turuülevaade: Kas korteritehingute arvu langus viib hindade kukkumiseni?

13.11.2014 Tõnu Toompark

Oleme koostanud värske ja asjakohase elamispindade turuülevaate pealkirjaga “Kas korteritehingute arvu langus viib hindade kukkumiseni?”.

Pealkiri ja ülevaate teemapüstitus tulenevad tõsiasjast, et Tallinna korteritehingute arv on asunud hoogsalt langema. Tehingute hinnad veel päris selgelt kukkuma ei ole asunud, kuid nende tõus on peatunud. Kõige selle juures on napi kolme kvartaliga suurenenud uute elamispindad pakkumine 70-80% võrra.

Mis saab edasi? Kas näeme kordumas 2007. aastat, mil tehingute arvu kadumine viis esmalt aeglase ja siis kiire hinnalanguseni? Või on põhjust arvata, et tegemist on ajutise seisakuga, kus dramaatilisi muutusi karta ei ole?

Neile küsimustele püüabki ülevaade vastused leida. Heidame ülevaates pilgu sellele, mis on meid tänase turuseisuni toonud ja vaatame traditsiooniliselt pool-poolteist aastat ettepoole püüdes ennustada, mis tulevikul meile pakkuda on.

Kõikidel soovijatel on võimalik tellida ülevaate tutvustus Tõnu Toomparki esitluses.

Ülevaate esitlus toimub tellija juures. Esitlusele kulub enamasti ca 1,5 tundi.

Alternatiivse üritusena toimub 03/12/2014 Kinnisvarakoolis seminar “Kinnisvaraturu ülevaade“, kus 4 akadeemilise tunni kestel proovime samadele küsimustele vastuseid leida. Seminari info leiab: https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/.

Turuülevaate tellimiseks palun helista +372 525 9703 (Tõnu Toompark), kontakteeru meilitsi või alloleva kontaktivormi kaudu.

Go back

Your message has been sent

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarasektori riiklikest toetustest

13.11.2014 Ingvar Allekand

Käesoleva aasta kevadel tõsteti Eesti Ehitusettevõtete Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ning mitmete oma valdkonna spetsialistide poolt teravalt päevakorda probleemid üüriturul. Põhiliselt puudutab teemapüstitus ja argumentatsioon mitmeid eelkõige seadusandlikke piiranguid, mis moonutavad turu toimimist ja seega pidurdavad arengut. Poole aastaga on teema arenenud nii kaugele, et jõuliselt räägitakse riiklikult toetatavatest üürimajadest. Seega on oht kalduda teise äärmusesse turu moonutamisel ning seeläbi tekitada taas probleemid.

Meenutame, et toimiv üürimajandus on vajalik kahel põhjusel – see on üks meede jõudsalt amortiseeruva elamufondi uuendamiseks ning tööjõu liikuvuse suurendamiseks. Esimesega on tugevalt seotud ka energiamajanduse ja rahvatervise küsimused ning teisega majanduskasvu ja regionaalpoliitilised küsimused. Seejuures ei ole toimiv üüriturg mitte võluvits, vaid üks samm maratonirajal. Nii tulebki kogu elamumajanduse probleemistikku ning kavandatavate uuenduste/muudatuste mõju vaadata laiemalt. Näiteks varasemalt valesti „timmitud“ st kitsalt energiasäästule keskenudnud KredExi toetused on põhjustamas probleeme hoonete sisekliimas ning meie amortiseeruva elamufondi küsimused, mis seni on olnud riikliku energiapoliitika osaks, tuleb millalgi liigutada rahvatervise poliitika valdkonda.

Ent oluline on siiski fakt, et riiklikul tasemel toimub liikumine. Mõnes ministeeriumis aeglasemalt, mõnes kiiremini. Probleemi on aga tunnistamas enam-vähem kõik seotud ametkonnad. Nii on viimase kuue kuu jooksul toimunud erinevates ministeeriumites huvigruppidega rida kohtumisi ja diskussioone. Novembri alguses kogunes Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis taas üürieluasemete teemaline ümarlaud. Ümarlaual korduvalt kõlanud „riiklikult toetatud üürimaja“ kontseptsioon on ajendiks ka käesolevale artiklile.

Vääriti mõistmise vältimiseks märgin, et minister Palo sõnul on eelnimetatud kontseptsioon siiski mõeldud rakendamiseks vaid nendes piirkondades, kus kinnisvaraturg ei toimi (näiteks maapiirkondades ja väikelinnades). Samuti puudutab see sihtgruppe, kes vabal turul ei ole võimelised kaasa rääkima (nt madalapalgalised ametikohad). Esimeses osas on olukord selge – kus turg puudub, seal ei saa seda ka moonutada. Teisel juhul aga tasuks enne lõikamist mitu korda mõelda. Kui me toimival turul anname mingile osale ärist riikliku toetuse, siis mõjutab see üsna kindlasti ülejäänu osa. Neid mõjusid tuleb seega kindlasti enne uurida ning kujundada toetuste skeemid selliselt, et ülejäänud turuosalised sellest ei kannataks.

Näiteks saastekvootide müügist saadud raha eest avaliku sektori hoonete remontimine täitis üllast energisäästu eesmärki, kuid võttis erasektorilt ära ehitustööjõu, ajas üles ehitushinna, piiras seeläbi uusarenduse mahtu ja tekitas defitsiidi, mille tulemuseks olid taevasse kihutanud korterihinnad. Üles-alla hüplev kinnisvaraturg, millega targemad on juba harjunud, muudab kõiki ettevaatlikuks. Planeerimine muutub raskeks ning riskimarginaalid suuremaks, rahastus lühikeseks ja seega kalliks, projekteerimisperioodid muudetakse lühikeseks ning tulemused seega ebakvaliteetseks. Kõik selle maksab lõpuks kinni tarbija, kellel on oht oma kallis investeering järgmise kriisiga kaotada.

Üürituru arengule riigi poolt õla alla panemine on kindlasti positiivse efektiga, kui seda õieti teha. Nii Eesti Ehitusettevõtete Liidu kui ka Tallinna Tehnikaülikooli uuringud näitavad, et kui riik toetaks neid projekte ca 1/3 ulatuses, siis pikas perspektiivis ületaks tulu toetuste summasid. Kõige selgem kasu oleks loomulikult ehituse ning ehitusmaterjalide tootmisega seotud maksude laekumine. Aga kindlasti ei tohi unustada paremast sisekliimast tulenevat terviseprobleemide vähenemist, suuremat tööefektiivsust, korraliku kodu mõju peresuhetele jne.

Ent vaadates elamumajandust tervikuna on mõistlik eeldada, et ca 1/3 suuruse toetuse määra puhul on kindlasti hulk ühistuid, kes ehitaks oma vana remonti vajava ning moraalselt vananenud maja asemele hoopis uue. Ehkki kodu on alati seotud emotsioonidega ning ümberkorraldused seotud eelkõige hirmudega, on selline otsus kuiv matemaatika. Täna on vanade majade korterid ca 40% odavamad, kui uutes majades. Vana elamufondi jätkuval amortiseerumisel see vahe vältimatult suureneb. Oletame et vanas majas oleva eluruumi ruutmeeetri hind on vaid 1/3 uue korteri omast, siis samaväärse riikliku toetuse korral peaks vana asemele uue ehitamise otsus olema päris kerge. Hinnavahe ei pea isegi nii suureks kärisema, sest amortiseerunud pinna suuremad ülalpidamiskulud sunnivad märksa varem uue peale mõtlema. Selliste toetuste rakendamisel hakkab vana asemele uue ehitamise reaalne võimalus tõenäoliselt mingil hetkel kajastuma ka vana kinnisvara hinnas.

Olen jätkuvalt arvamusel, et nn uus elamureform järgneva 20 aasta jooksul on Eestis vältimatu. Et see kujuneks ja mööduks võimalikult valutult, on mõistlik juba varakult plaane teha. Riiklikud toetused kinnisvaravaldkonnas on vajalikud, kuid enne raha betooni valamist on mõistlik teha ära need tegevused, mis on tasuta. Näiteks tagada turu korralik toimimine. Sealhulgas üürisuhete korrastamine, diskrimineeriva maksusüsteemi muutmine, teenuste kvaliteedi tõstmine jms. Regionaalsetel või sotsiaalsetel kaalutlustel on kindlasti põhjendatud üksikute arendusprojektide toetamine. Ent suuremahulised toetused tuleks ikkagi kavandada silmas pidades elamufondi tervikuna, arvestades majanduse tsüklilisust ning kasutades ära diskrimineerivate piiranguteta turu enda võimet muutusi ellu viia.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kinnisvarakool: Koolitus “Kinnisvara hindamine” toimub 27-11-2014

13.11.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 27/11/2014 koolitus “Kinnisvara hindamine“. Koolituse viivad läbi EKHÜ juhatuse liikmed Martin Kõiv ja Kristjan Gross.

Kinnisvarakoolitus keskendub ülevaate andmisele hindamise eesmärkidest, hindamistoimingutest ja hindamise headest tavadest. Sügavuti uuritakse hindamisstandardeid ja hindamismetoodikaid. Osaleja saab arusaama hindamisaruande ülesehitusest ja koostamisest.

Koolitus “Kinnisvara hindamine” on suunatud maakleritele ja eraisikutele, kes soovivad paremini mõista kinnisvara väärtuse kujunemise põhitõdesid või alustada karjääri kinnisvarahindajana.

Kasulikku infot saavad koolituselt ka kinnisvarainvesteeringute tegijad, kel aidatakse mõista väärtuse mehhanisme.

Koolitus “Kinnisvara hindamine” toimub neljapäeval 27/11/2014 kell 09:00-16:15.