Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Ehitushinnaindeks pöördus taas tõusule

20.10.2014 Statistikaamet

Ehitushinnaindeksi muutus oli 2014. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 0,3% ja võrreldes eelmise aasta III kvartaliga -0,2%, teatab Statistikaamet.

Eelmise kvartaliga võrreldes pöördus ehitushinnaindeks pärast kaks kvartalit kestnud langust III kvartalis taas tõusule, kuid jäi siiski allapoole möödunud aasta III kvartali taset.

Ehitushinnaindeksit mõjutas III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige materjalide odavnemine, mis andis indeksi kogulangusest kolmveerandi.

Eelmise kvartaliga võrreldes kallinesid ehitusmaterjalid 0,4%. Kulutused masinatele tõusid 0,1% ja tööjõule 0,2%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 0,5% ja võrreldes eelmise aasta III kvartaliga -0,1%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Ehitushinnaindeksi muutus, III kvartal 2014
	II kvartal 2014 – III kvartal 2014, %	III kvartal 2013 – III kvartal 2014, %
KOKKU	0,3	-0,2
tööjõud	0,2	0,4
ehitusmasinad	0,1	3,0
ehitusmaterjal	0,4	-0,8
Eramuindeks	0,4	-0,5
Korruselamuindeks	0,0	-0,6
Tööstushooneindeks	-0,1	-0,1
Ametihooneindeks	0,6	-0,1

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus, III kvartal 2014
	II kvartal 2014 – III kvartal 2014, %	III kvartal 2013 – III kvartal 2014, %
KOKKU	0,5	-0,1
tööjõud	0,6	0,9
ehitusmasinad	-0,2	4,1
ehitusmaterjal	0,5	-0,8

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Ajaloorubriik: Kalamaja tules

20.10.2014 Jaak Juske

Kalamaja hoonestus sai Teise maailmasõja ajal kannatada nii 1941. aasta augustis kui punaarmee õhurünnakus Tallinnale 1944. aasta 9. märtsi õhtul. Õnneks elas suurem osa vanast puitasumist sõja siiski üle.

Augusti lõpus 1941 lähenesid Saksa väed kiiresti Tallinnale. Punaarmee viis enne mere kaudu evakueerimist Stalini käsul ellu musta maa taktikat. Eelkõige strateegilised objektid tuli hävitada. Miski ei tohtinud tervena vaenlase kätte langeda.

Päev enne Tallinna maha jätmist 28. augustil 1941 süüdati venelaste poolt Balti jaama vana, 1871. aastal avatud paekivist hoone, samuti Kopli kaubajaama mitmed rajatised. Õhiti ka vana raudtee pumbatorn Kalamajas Telliskivi tänava ääres.

Tuli pandi otsa Ilmarise tehasele Põhja puiestee ääres. Süüdati ka Jahu tänava kandis asunud 1924. aastal rajatud kõrge Puhkide äriperekonnale kuulunud jahuveski. Õhiti mitmed Tallinna elektrijaama hooned Põhja puiesteel.

1943. aastal hakkas punaarmee tihedamini Tallinna pommitama. Kergemaid kahjustusi said ka Kalamaja hooned. Tõsisemad purustused seisid veel aga ees.

1944. aasta 9. märtsi võimsas õhurünnakus põles valdav osa kuulsa baltisaksa perekonna järgi nime saanud Kotzebue tänava ja Kesk-Kalamaja vanast puithoonestusest Balti jaama lähedal. Sealsamas neelas meeletu tulekeeris mitu maja ka Vana-Kalamaja ning Niine tänavas.

Hävinud või rängalt purustatud maju oli mujalgi Kalamajas, enim Uus-Kalamaja, Kopli, Vabriku ja Suur-Patarei tänavas. Üksikuid maju veel ka Tööstuse, Soo, Leigeri, Valgevase Volta tänavas ja Põhja puiesteel.

Pommide tekitatud õhusurvest said kergemaid kahjustusi lisaks kümned Kalamaja hooned. Minu vanaisa Anto Juske, kes elas toona Kalamajas Kopli 13h raudteelaste majas, on meenutanud, kuidas lennukipommi plahvatuse tekitatud õhusurve lõi pikali nende suure köögikapi, mis blokeeris keldriluugi.

Neil läks perega tükk aega, et lõksust pääseda. Vanaisa kodumaja jäi õnneks enamvähem terveks. Kõrval asunud Kopli kaubajaam, kus seisis pommitamise ajal sakslaste laskemoonarong, ei saanud aga üldse pihta.
Kokku moodustasid Teise maailmasõja aegsed purustused kuni kümme protsenti Kalamaja toonasest hoonestusest.

Olulisem on aga see, et Tallinnale 1944. aasta märtsis sooritatud karm terrorirünnak nõudis paarikümne Kalamaja elaniku elu.

Juba sõja ajal asuti taastama elektrijaama, üles ehitati ka jaamahooned ja Ilmarise tehas. Jahuveskit aga ei taastatud. Põlenud elumajade piirkonnad taashoonestati valdavalt stalinistlikus stiilis hoonetega 1950. aastate alguses.

Fotol Tallinna elektrijaama varemed septembris 1941.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kinnisvara ootab uut omanikku

19.10.2014 Tõnu Toompark

Tallinna Linnavaraamet pani avalikule kirjalikule enampakkumisele mitu hinnalist kinnistut ja korteriomandit.

Alghinnaga 153 000 eurot on enampakkumisel kesklinnas Veerenni asumis paiknev elamumaa sihtotstarbega, 729 m2 suurune Pille tn 24 kinnistu. Kinnistul paikneb kaheksa korteriga kahekorruseline elamu, viimased kümme aastat on maja olnud peaaegu tühi.

Samuti kesklinnas asuv hoonestatud, elamumaa sihtotstarbega Püssirohu tn 6 kinnistu pindalaga 338 m2 on enampakkumisel alghinnaga 312 000 eurot.

Kinnistul paikneb kaks hoonet: elamu suletud netopinnaga 430,6 m2 ja pesuköök suletud netopinnaga 39,2 m2. Hooned on amortiseerunud ja vajavad enne uuesti kasutusse võtmist põhjalikku remonti.

Ühtse müügiobjektina on alghinnaga kokku 198 900 eurot enampakkumisel Narva mnt 19//21//23-M69 ja Narva mnt 19//21//23-M72 korteriomandid. Elamu- ja ärimaa sihtotstarbega kinnistul asuvas hoones paiknevate mitteeluruumide kogupindala on 292,2 m2.

Alghinnaga 295 500 eurot on enampakkumisel Liivalaia tn 40-M181 korteriomand, mille reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 1151,1 m2.

Õismäe tee 74-65 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 32,8 m2, on enampakkumisel alghinnaga 36 000 eurot ning Sõpruse pst 241-4 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 43,8 m², alghinnaga 46 000 eurot.

Alghinnaga 47 000 eurot on enampakkumisel 533/1068 mõtteline osa Järveotsa tee 2-118/119 korteriomandist, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 106,8 m2.

KV.EE: Korterite pakkumishinnad kerkisid kuu ajaga 1,3%

18.10.2014 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks näitab 75,9 punkti taset. Aastataguse ajaga võrreldes on elamispindade pakkumised keskmiselt 18% ja kuu taguse ajaga võrreldes 1,3 protsenti kallimad.

Pakkumishindade indeks trügib tõususuunas peamiselt Tallinnast väljapoole jäävate linnade-valdade toel, kus head finantseerimistingimused ja vaikselt kerkiv palk loovad uut ostujõudu, mis aitab tehinguid teha.

Tallinn jahtub

Tallinna ülekuumenenud korteriturg on asunud nii tehingute arvu kui hindade osas jahtuma. Nii on ka Tallinna korterite pakkumishinnad portaalis KV.EE paigale jäänud ega näita enam kerkimise märke.

Hinnatasemed on paigale jäänud eelkõige seetõttu, et need on jõudnud tasemele, kus ostjatel läheb tehingute tegemine juba ülejõukäivaks. Lisaks hoiab hinnataset all järjest kasvav pakkumiste hulk. Kogu Eesti elamispindade pakkumiste arv on portaalis KV.EE võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 15%, kuid võrreldes käesoleva aasta algusega isegi 22%.

Tallinna korteripakkumiste arv on seejuures aasta algusest suurenenud isegi 44% See on peamine põhjus, miks Tallinna korterite pakkumishinnad keelduvad tõususuunda vaatamast.

Pakkumine jätkab kasvu

Arvestades asjaolu, et uusi arendusprojekte lisandub Talliunnas pea igapäevaselt võib arvata, et pakkumine nii uute kui vanade korterite sektoris jätkab suurenemist. See hoiab edasisel hinnatõusul pidurid peal või toob endaga kaasa koguni mõningase hinnakorrektuuri.

Muudes piirkondades peale Tallinna-Tartu ei ole me sellist kiirest hinnatõusu näinud ja seetõttu on tagasilöökide oht tunduvalt väiksem. Pigem võime öelda, et väikelinnade korteriturule hakkab elu jõudma, mis peegeldub eelkõige inimeste tahtmises sealse kinnisvaraga tehinguid teha.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Majapidamiste sissetulekud kasvavad võlakohustustest kiiremini

17.10.2014 Taavi Raudsaar

Ettevõtete võlakohustuste maht oli 2014. aasta teise kvartali lõpus 3,3% suurem kui aasta eest. Nii kodumaalt kui ka välismaalt kaasatud võlakohustused kasvasid seejuures ligikaudu sama palju. Tähtajalises võrdluses suurenesid lühiajaliste laenudega võrreldes rohkem pikaajalised võlakohustused, mida kasutatakse eelkõige investeeringute finantseerimiseks. Ettevõtete võlakoormus SKP suhtes ei ole viimastel kvartalitel väga muutunud, kuna võlakohustuste ja nominaalse SKP kasv on olnud sarnane.

Ettevõtete omakapitali kasv on vähenenud kasumlikkuse tõttu aeglustunud. Ettevõtete finantsvõimendust iseloomustava võlakohustuste ja omakapitali suhtarvu kiire langus viimastel aastatel on seetõttu peatunud. Võrreldes teiste Euroopa Liidu riikidega on Eesti ettevõtlussektori võlakoormus ja finantsvõimendus viimastel aastatel vähenenud suhteliselt palju ning mõlemad näitajad on Euroopa Liidu keskmisest väiksemad.

Majapidamiste finantsvarad ja sissetulekud kasvavad endiselt võlakohustustest kiiremini. Kuigi aeglustunud majanduse ja sissetulekute kasvu tõttu on mõnevõrra aeglustunud ka majapidamiste finantsvarade kasv, püsis see endiselt üsna kiire – teise kvartali lõpus aastavõrdluses 7%. Majapidamiste hoiuste ja sularaha maht suurenes seejuures aastaga ligikaudu 8%. Majapidamiste võlakohustuste kasv on küll tasapisi kiirenenud, kuid püsib endiselt aeglane ja ulatus teise kvartali lõpus 1,5%ni.

Peamiselt tänu majapidamiste mõõdukale laenuaktiivsusele ja usinale säästude kogumisele oli Eesti majandus tervikuna 2014. aasta teises kvartalis netolaenuandja. See tähendab, et välismaale paigutati või tagastati endiselt rohkem vahendeid kui sealt kaasati.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna peaspetsialist

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Harku järve naabrusse kavandatakse ärihooneid ja korterelamuid

17.10.2014 Tõnu Toompark

Tallinna linnavalitsus algatas Paldiski mnt 108d ja 118a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamise, eesmärgiga luua võimalused alale kokku kuni üheksa 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ja korterelamu ehitamiseks.

Planeeritava maa-ala suurus on 2,64 ha. Planeeritav ala asub Haabersti linnaosas Pikaliiva asumis, Paldiski maantee ja Sõudebaasi tee nurgal. Paldiski mnt 118a ja Paldiski mnt 108d kinnistu omanik on Haabersti Arendus OÜ. Planeeritav ala on hoonestamata võsastunud jäätmaa.

Planeeritava ala läheduses, teisel pool Paldiski maanteed on Väike-Õismäe suurpaneelelamutest koosnev, põhiliselt 1970-datel aastatel rajatud elurajoon, kus paiknevad 5-, 9- ja 16-korruselised korterelamud. Planeeringualast loodes, teisel pool Sõudebaasi teed asuvad kuni 2-korruseliste pereelamutega ning 3- ja 4-korruseliste elamute, äri- ja tootmishoonetega, sealhulgas kaarhallidega hoonestatud äri-, tootmis- ja elamukrundid, mis ulatuvad kuni Harku järveni.

Alal puudub terviklik lahendus ja ühtne nägu, kuna piirkond on ehitatud eri aegade jooksul, sellest tulenevalt puudub ka hoonestuses ühtne arhitektuurne stiil ja kruntide struktuur.

Planeeritav kvartal ühendab omavahel tervikuks sellest põhja poole jääva olemasoleva Pikaliiva asumi ja lõunasse jääva Väike-Õismäe piirkonna.

Detailplaneeringu eskiislahendus vastab Tallinna üldplaneeringule ja koostatavale Haabersti linnaosa üldplaneeringule.

Detailplaneeringu eskiislahendusega on planeeringualale kavandatud hoonestus, mis sobib Paldiski maantee kui magistraaltee äärde ning tagab samas ka sujuva ülemineku 5-, 9- ja 11-korruseliste paneelelamutega hoonestatud Väike-Õismäe elamupiirkonnast Pikaliiva struktuurplaaniga ette nähtud 4-korruselise hoonestusega elamualadele.

Arvestades käesoleva planeeringuala asukohta tiheda liiklusega Rannamõisa tee ja Paldiski maantee ning rekonstrueeritava Haabersti mitmetasandilise ristmiku lähedal, on planeeritav ala sobiv koht äri-korterelamupiirkonna rajamiseks. Kvartali terviklik arendamine tõstab piirkonna väärtust, aitab kaasa infrastruktuuri arengule ja tõstab kohaliku elanikkonna teenindamise taset.

Planeeringualale kavandatavate hoonete maksimaalne lubatud kõrgus maapinnast on kuni 19 meetrit. Hoonetesse on kavandatud kokku 580 korterit ning lisaks äripinnad. Juurdepääs planeeritavale alale on kavandatud Sõudebaasi tänavalt.

Detailplaneeringu eskiisi koostas ConArte OÜ.

Kinnisvarakoolitus „Takistusteta kinnisvaratehingusse?“

17.10.2014 Tõnu Toompark

MTÜ Kinnisvaramagnaadid korraldab novembris 3-osalise koolituse „Takistusteta kinnisvaratehingusse?“, kus keskendutakse pärimisõiguse ja kaasomandi probleemidele, Tartu arengusuundadele, planeerimise eripäradele, ebaseaduslikele ehitistele ja nende seadustamisele.

Kinnisvaratehingute puhul tuleb tihti ette mitmesuguseid takistusi, näiteks notaris olles ilmneb, et pärimistoimingud on tegemata ning ostu-müügitehing lükkub edasi või jääb üldse ära, olenevalt ostja vastutulelikkusest. Samuti võite sattuda olukorda, kus kuu aega peale korteri ostmist olete jõudnud korteris remonti teha ning kaasomanik annab teada oma soovist ostueesõigust kasutada ja ise korteri ära osta. Selleks, et sarnaseid takistusi ületada või ennetada tuleb teada pärimisõiguse ja kaasomandi juriidilisi eripärasid. Samuti on kinnistute arendamise puhul oluline teada linnavalitsuse eelistusi ja planeerimisprotsessi erinevaid etappe ning millist infot on oluline enne planeeringu algatamist teada. Lisaks tuleb käsitlusele aktuaalne teema – ebaseaduslikud ehitised ja nende seadustamine. Eeltoodud teemade mõistmiseks tuuakse näiteid kohtupraktikast.

“Kõik kellel on kerkinud esile takistusi kinnisvara müümisega või kellel on lähiajal plaanis müüa kinnisvara, tasub meie koolitusest osa võtta, saate kindlasti teada palju huvitavaid fakte, millega te varem kursis ei olnud. Ja ega see koolitus jookse mööda selga maha ka teistel, kes tahavad rohkemat teada pärimisseadusest, kaasomandiga kaasneda võivatest probleemidest, Tartu linna arengusuunadest, planeerimistegevusest ja ebaseaduslikest ehitistest. Nagu ka koolituse pealkiri ütleb, soovime tuua teieni teadmised, kuidas kinnisvara müümisel esile kerkida võivaid takistusi ületada või siis hoopiski neid ennetada. Koolituse lektoriteks on oma ala spetsialistid – Tartu notar Aune Harujõe, kinnisvara- ja tööõiguse jurist Merle Eamets, Tartu Linnavalitsuse linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna juhataja Indrek Ranniku ja linnakantselei õigusteenistuse vanemjurist Marili Jõesuu, Hendrikson & Ko detailplaneeringute ja projekteerimise osakonna juhataja Jaana Veskimeister ja keskkonnaosakonna juhataja Riin Kutsar, Eesti Maaülikooli õppejõud ja riiklikult tunnustatud ekspert Kaarel Sahk.” ütles MTÜ Kinnisvaramagnaadid juhatuse liige Kadri Lest.

Koolitus toimub 6., 13. ja 27. novembril Tartus. Rohkem infot ja registreerumine kvmagnaadid.ee/uritus/takistusteta-kinnisvaratehingusse

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Tallinn-Tartu-Pärnu: Korterite hinnalanguses ei tohi näha tonti

17.10.2014 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et korteritehingute arvu langus on loonud riski hindade langemiseks.

Tallinna-Tartu korterituru olulisim muutus on tehingute arvu vähenemine, mis näitab, et nõudlus ei soovi tänase hinnaga kortereid osta. Nõudluse vähenemine pakkumise suurenemise tingimustes sunnib meelde tuletama majanduse põhialuseid ehk nõudluse-pakkumise reeglit, mis ütleb, et sellises olukorras peab hinnatase uute ostjate peibutamiseks allapoole liikuma.

Hinnalanguses ei tohiks näha tonti, mis viitab personaalselt mõne turuosalise otsuste ekslikkusele. Pigem võime korterituru mõningast hinnalangust võrrelda tagasihoidliku palavikuga, mille funktsioon on organismi immuunsuse tõstmine.

Korteriomanditehingute arv

Eesti “suurlinnade” korteriturud on võtnud erinevad suunad. Tallinna tehingute arv on kogu aasta kestel püsinud kvartalite lõikes üsna ühtlane. Tartu tehingute arv on vaatamata jõudsalt kerkinud hindadele viimaste kvartalite lõikes endiselt kasvamas, sama kehtib Pärnu kohta.

Tartu-Pärnu tehingute arvu 2014 III kvartalis lisandumise põhjust ei peaks otsima mitte elavnenud ja hoogu koguvast kinnisvaraturust, vaid pigem sesoonsetest teguritest, mis kasvatavad tehingute mahtu igal sügisel.

Küll võib tõdeda, et Eesti summaarne korteritehingute arv ei lase end Tallinna kesisest numbrist väga segada. Eesti korteritehingute arv liigub reipalt jäädes siiski eelmise aasta näitajatele pisut alla.

See tähendab, et korteriturg laieneb Tallinnast-Tartust-Pärnust muudesse piirkondadesse. Esmalt löövad siin laineid muidugi Tallinna lähivallad, kuid tehingute arv kerkib vaikselt näiteks ka teistes suuremates maakonnakeskustes.

Tallinnas tehti 2014 III kvartalis 1816 korteritehingut ja Tartus 396. Pärnu tehingute arv oli samal ajal 196. Kogu Eestis tehti 2014 III kvartalis 4766 korteritehingut.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arvu võrdlemine eelmise kvartaliga ei ole enamasti väga asjalik tegevus, sest turgu mõjutavad sesoonsed tegurid.

Kui võrdleme korteritehinguid aastataguse ajaga, siis lausa kisendavalt paistab silma Tartu 20-protsendiline tehingute arvu langus. Kvartal varem ehk 2014 II kvartalis oli Tartu korteritehingute arv aastatagusest 23% allpool. Selline tehingute arvu vähenemine viitab selgelt olulisele turuaktiivsuse vähenemisele.

Tehingute arvu langusega, kuid siiski oluliselt tagasihoidlikuma langusega paistab silma ka Tallinn. Tallinna II kvartali tehingute arvu aastane vähenemine 11% kahanes III kvartaliks 9-protsendiliseks kokkutõmbumiseks.

Siingi võime tõdeda, et tegemist ei ole statistilise mõõtmisveaga, mis on tingitud ühe või teise projekti asjaõiguslepingute koondumisest kitsale perioodile ja sellest tulenevast suuremast või väiksemast moonutusi sisaldavast tehingutearvust.

Tallinnagi puhul viitab 9-protsendiline suur – jah, seda võime kindlasti nimetada suureks – tehingute arvu langus, et nõudlus on hakanud kokku tõmbuma ja ei soovi enam tehinguid teha sedavõrd aktiivselt, kui aasta esimeses kvartalis või veelgi varem.

Pärnu tehingute arv on erandina aastataguse ajaga võrreldes kasvanud 6%. Pärnu väiksus muudab statistilised näitajad hüplikuks ja seeläbi petlikuks. Tänavune kasvunumber baseerub osalt sellel, et aasta tagasi näitas Pärnu korteritehingute arv 5-protsendilist langust.

Siiski võime Pärnu korteritehingute puhul välja tuua, et Tallinna-Tartu turust eristab Pärnut asjaolu, et sealne turg ei ole viimase viie aasta jooksul küll üksikuid erandeid unustades tehingute arvu langust veel näinud.

See tähendab, et Pärnu linna korteritehingute hindadele on märksa väiksem surve kui Tallinnas ja Tartus.

Eesti summaarset korteritehingute arvu muutust hinnates näeme teist kvartalit järjest 2-protsendilist langust. See on põhjustatud eelkõige eeltoodud Tallinna-Tartu tehingute arvu vähenemisest, mida muude piirkondade tehingute arvu kasv siiski kompenseerida ei jõua.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korterituru hindu analüüsides võime vaatamata tehingute arvu vähenemisele raporteerida järjekordsetest hinnarekorditest.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2014 III kvartalis 1457 €/m2, mis on viimase kuue aasta rekord. Tartu keskmine hind 1156 €/m2 on samuti kõrgeim hind, mida viimase 24 kvartali jooksul näinud oleme.

Puude tagant metsa otsides ehk statistikasse süvenedes peame optimismihool tuure maha võtma. Aktiivne arenduste turg toob tehingutesse uute korterite müüke ja see kergitab keskmist hinda järjest kõrgemale ja kõrgemale. Uurides mediaanhinda näeme, et see on siiski pisut madalamal kui kvartal varem.

Nii võime öelda, et igaühele oma. Kes soovib näha või näidata hinnatõusu, saab seda teha. Kes soovib näidata hindade alanemist, leiab samuti oma võimaluse. Kokkuvõtlikult võime öelda, et selget hinnalangust võime näha siiski üksikute objektide lõikes. Kogu turul hinnalangust veel siiski ei ole, kuid hinnatõus on samuti otsa leidnud.

Pärnu 2014 III kvartali korteritehingute keskmine hind 847 €/m2 paraku ei näita sellist rekordit nagu Tallinnas-Tartus. Pärnu tehinguhind on vaatamata mõningale tehingute lisandumisele madalam kui selle aasta varasematel kvartalitel.

Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetrihind 919 €/m2 on samuti madalam kui kvartal-kaks varem. Eesti keskmise tehinguhinna alanemise põhjus peitub eelkõige tehingute arvu laienemises väljaspool Tallinnat-Tartut. Suurimatest tõmbekeskustest kaugemal toimuvad tehingud on madalama ruutmeetrihinnaga ja nende tehingute arvu suurenemine toob keskmise hinna allapoole isegi juhul, kui väikeasula keskmine hind äkki isegi kasvab.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Vaatamata eelkajastatud hinnalanguse kurvale jutule võime siiski tõdeda, et korteritehingute hinnad on aastatagusest ajast ülevalpool.

Nii saame Tallinnas raporteerida igati väärikast 14% aastasest hinnatõusust, mis viitab pigem kiirele kui aeglasele hinnatõusule. Tartu 7-protsendiline hinnakasv jääb juba mõõdukate klassi.

Pärnu korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli aastatagusest ajast 2% kõrgemal, mis on oluliselt vähem, kui 13-protsendiline kasv kvartal varem või 22-protsendiline tõus kaks kvartalit varem. Pärnu hüplike numbrite tagamaa on endiselt väike turg, kuis iga üksik tehing võib keskmisi näitajaid väga oluliselt mõjutada.

Eesti keskmine korterihind on aastatagusest 10% kõrgemal.

Korterite hinnavõrdlus aastataguse ajaga näitab, et hinnalanguse perspektiivist ei peaks liiga mustades toonides rääkima. Kui Tallinna aastane hinnatõus 14% korrigeerub mõningase languse mõjul 6-9% peale, siis on olukord endiselt selline, kus kurtmiseks põhjust ei tasu otsida.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Eelkõige ajaloolist huvi pakub korteritehingute keskmise hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega. Liiga suurt sisulist tähendust kunagisel hinnahullusel majandusreaalsusega eriti ei ole.

Võrdlus kunagiste tipphindadega annab meile võimaluse mõelda toonasele korteritehingute arvule ja sellele, kui palju on tänaseks inimesi, kes tipphinnaga korteri ostsid ja kelle korterilaenu jääk veel tänaseni eluaseme turuväärtust ületab.

Tänane korteritehingute keskmine hind jääb kõikides kolmes linnas buumi tipphinnale alla.

Tallinna korteritehingute keskmine hind on 88% buumi tipust, Tartus 97%. Pärnut lahutab tipphindade tasemest veel 40% ehk tänane hind moodustab toonasest 60%. Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetri hind on teist kvartalit järjest 76% buumiaja rekordist.

Kokkuvõtteks

Korteritehingute senine hinna kiire kasv 2011.-2013. aastal on viinud hinnad tasemele, kus ostjate ostujõud hakkab vähemaks jääma. See on viinud kiire tehingute arvu vähenemisele Tallinnas. Tartu 20 protsenti ületavat tehingute arvu langust võime juba kivina kukkumiseks nimetada.

Tehingute arvu langus peegeldab tarbijate ostusoovide vähenemist ehk nõudluse kadumist. Me võime unistada, et hea asukoht ja hea kaup väärtust ei kaota. Me võime põhjendada, et ehitushinnad ei ole kivina kukkunud ja tööjõukulud ehitussektoris kasvavad. Aga kui tehinguid ei tehta ehk ostjaid ei ole ja pakkumist tuleb aina juurde, siis hakkab müüjate üha tihenev konkurents varem või hiljem avaldama üha tugevnevat survet kinnisvarahindadele.

Tartu tehingute arvu langus ja kiiresti kasvanud hinnad, mis on juba kohe-kohe buumiaja tasemele jõudmas viitavad, et hinnasurve oht Tartus on oluliselt suurem kui Tallinnas või Pärnus.

Tallinna 9-11-protsendilisse tehingute arvu vähenemisse ei tohiks samuti liialt kergekäeliselt suhtuda. Tallinn on Eesti kinnisvaraturu ja korterituru suunanäitaja. Langus pealinnas võib läbi finantseerimistingimuste kiirelt jõuda muudesse maakonnakeskustesse, kus turg hakkab alles 2009. aasta põhjast üle saama.

Pärnu korterituru hinnasurve on tagasihoidlikum, kuid vaatamata tehingute arvu kasvule see siiski ei puudu. Pärnu korteriturul mängib rolli eelkõige turu väiksus, st nii ostjaid kui müüjaid on vähe. Pärnu on endiselt populaarne suvituskoht, kuid suvine kahe-kolme-nelja kuu pikkune rannahooaeg ei ole kinnisvaraturule 2009. aasta põhja järel uut hoogu andnud.

Pärnu korterite hinnad on buumiaegsest tipust 40% maas. 2009. aasta põhjast on hinnatase kerkinud vaid 24%, mis napilt ületab sama perioodi inflatsiooni.

Hinnalanguses ei tohiks näha tonti. Korterite hinnad Tallinnas, aga eelkõige Tartus on kerkinud väga kiiresti. Mõningane palavik ei tohiks haiget veel veel maha murda, vaid peaks parandama immuunsust ehk vastupidavust.

Nelja aastaga on Tallinna korterihinnad kerkinud 60%, Tartus 43%. Kui siit natukene maha hammustada, siis pikema perspektiivi stabiilsete arengute nimel on see pigem kasulik, kui probleeme tekitav.

Tänane korteriturg ei ole ülefinantseeritud, varjatud pakkumist loovaid spekulante selles vaatuses ei ole. Nii näeme me küll pakkumise kiiret suurenemist, kuid ohtu selle kiireks mitmekordustumiseks meil ei ole. Kinnisvaraarendajatel on kõikides projektides hulk oma raha mängus, seega on neil negatiivse stsenaariumi puhul midagi kaotada.

Turgu toetavad tugeva õlaga endiselt soodsad finantseerimistingimused, millele lähema paari aasta jooksul halvemaks muutumist ei ennustata. Pangad annavad laene lahkelt, kuid mitte ülevoolavalt lahkelt. Palgad kerkivad, mis sellest, et keskmise palga tõus on aeglustumas. Tööpuudus näitab vähenemise suunda.

Need on kõige olulisemad põhjused, miks võiks oodata, et potentsiaalne hinnalangus jääb pigem mõõdukaks ja 2008.-2009. aasta kiire paarikümneprotsendilise hinnalangusega paralleele tõmbama ei peaks.

Pigem võiksime oodata, et Tallinna korteriturul näeme hindade langust 5-10%. Tartu kiire tehingute arvu langus paneb vägisi mõtlema, et seal peab hinnalangus suurem olema. Kui nõudlust ikka viiendiku võrra väheneb, siis peavad hinnad paratamatult allapoole liikuma.

Pärnu korterite hinnad jätkavad lähikvartalite jooksul omapäi uitamist, kus kindlast suunast või trendist rääkida ei tohiks. Üksikud tehingud või arendusprojektid ajuti tõstavad ja siis langetavad hindu ja tehingute arvu.

Korterituru pikem perspektiiv on seda muretum, mida rahulikumalt turuosalised mõningase hinnakorrektsiooni tõde suudavad aktsepteerida. Kui aasta pärast on Tallinna korterite hinnad 5-10% tänasest allpool, siis võiks turg jätkata edasi rahulikus ja stabiilses tõususuunas.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Mustamäele kavandatakse ujulaga spordikompleksi

16.10.2014 Tallinn.ee

Mustamäe Linnaosa Valitsus korraldab Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu.

Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata kinnistule ehitusõigus spordi- ja vabaajakeskuse ehitamiseks.

Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahendusega on võimalik tutvuda 20. oktoobrist kuni 3. novembrini Mustamäe Linnaosa Valitsuses (A. H. Tammsaare tee 135, 1. korruse teenindussaal).

Detailplaneeringu eskiislahendust tutvustav avalik arutelu toimub 3. novembril kell 17 Mustamäe Linnaosa Valitsuse 1. korruse koosolekusaalis.

„Akadeemia tee 30 kinnistule, millel asus kasutusest välja langenud ja lammutamisele läinud amortiseerunud koolimaja, detailplaneeringu koostamine lähtub vajadusest rajada Mustamäe linnaossa ujula,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Ujulale lisaks planeeritakse rajatavasse hoonekompleksi spordisaal ja avalik saun.“

„Kaasaegne ujulaga spordikompleks on mustamäelaste ammune unistus,“ ütles linnaosa vanem Helle Kalda. Sel eesmärgil Akadeemia tee 30 kinnistule detailplaneeringu algatamise ettepaneku tegi Tallinna Linnavalitsus 29. jaanuari 2014 korraldusega, millega eraldati Tallinna Linnaplaneerimise Ametile raha Mustamäe ujula detailplaneeringu koostamise tellimiseks. Detailplaneeringu koostab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel OÜ Artes Terrae.

Planeeritava maa-ala suurus on 1,02 ha. Planeeritav ala asub Akadeemia tee, Eduard Vilde tee ja Ehitajate tee vahelisel alal. Piirkonnas on valdavalt kuni viiekorruselised elamud.

Planeeringu algatamisettepanekus kavandatav spordi- ja vabaajakeskuse rajamine on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga. Planeeritava kinnistuga külgnevale maa-alale projekteeritakse avalikuks kasutamiseks kuni 50 kohaline parkla.

Mida teha, kui üürnik ei maksa üüri?

16.10.2014 Mikk Põld

Kui üürnik ei tasu üürileandjale korrektselt üüri, siis üheks vahendiks, mida üürileandja üürniku vastu kasutada saab, on üürileandja pandiõigus. Üürileandja pandiõiguse teostamiseks peavad aga olema täidetud teatud tingimused.

Võlaõigusseaduse kohaselt kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.

Pandiõiguse tekkimine ja lõppemine

Üürileandja pandiõigus tekib automaatselt üürilepingu sõlmimisest. Seejuures ei oma tähtsust, kas ruumides asuvad asjad kuuluvad üürnikule või mõnele muule isikule. Viimasel juhul ja tingimusel, et üürileandja teadis või pidi teadma, et asjad kuuluvad kolmandale isikule, asjade omaniku õigused eelnevad üürileandja pandiõigusele. See ei tähenda, et üürileandja pandiõigus oleks välistatud; see tähendab, et asjade omanik võib õiguse oma asjadele enne pandiõiguse teostamist realiseerida ja kui ta seda ei tee, siis on üürileandjal õigus pandiõigusega koormatud asjad realiseerida.

Kui üürileandja on teada saanud, et asjad ei kuulu üürnikule, kuid ta ei ütle viivitamatult pärast teadasaamist üürilepingut üles, siis üürileandja pandiõigus nimetatud asjadele lõpeb. Seega selleks, et üürileandja pandiõigus säiliks ka nende asjade suhtes, mis ei kuulu üürnikule, on vajalik, et üürileandja ütleks pärast asjade kolmandale isikule kuulumisest teadasaamist üürilepingu esimesel võimalusel üles.

Lisaks lõpeb üürileandja pandiõigus ka juhul, kui asjad eemaldatakse üüritud kinnisasjalt ja eemaldamine toimub üürileandja teadmisel või kui üürileandja ei vaidle asjade eemaldamisele vastu. Seejuures ei või üürileandja asja eemaldamisele vastu vaielda, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Pandiõigus lõpeb ka juhul, kui üürnik annab üürileandjale oma kohustuste täitmise tagamiseks muu piisava tagatise.

Pandiõiguse teostamise tingimused

Üürileandja poolt pandiõiguse teostamine on õigustatud juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Riigikohus on oma 20.12.2011 lahendis asjas nr 3-2-1-127-11 märkinud, et nt tasumata üürimaksed, katkestatud elektrivarustus ja üles-öeldud üürileping võivad anda üürileandjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvad asjad ära viia.

Kui eelnimetatud tingimus on täidetud, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Teatud juhtudel võib üürileandja oma pandiõiguse teostamiseks kasutada ka omaabi ehk jõudu, ületamata seejuures hädakaitse piire.

Omaabi kasutamise eelduste kohta on Riigikohus eelkirjeldatud lahendis märkinud, et omaabi kasutamine võib olla õigustatud, kui see on pandiesemeks olevate asjade äraviimise takistamiseks vajalik. Kui üürnik on rikkunud asjade äraviimise keeldu pandiõigusega koormatud asjade ruumidest eemaldamisele asumisega või on mõne asja juba ära viinud või asjade äraviimist on ilmne põhjus karta, siis on pandiõiguse teostamiseks omaabi kasutamine lubatud.

Pandiõiguse teostamise tagajärjed

Kui pandiõiguse teostamise eeldused on täidetud, võib üürileandja asuda oma pandiõigust teostama. Kui eeldused ei ole täidetud, kuid üürileandja ikkagi otsustab pandiõigust teostada, siis see iseenesest ei lõpeta üürileandja pandiõigust üüritud pinnal asuvatele asjadele ega muuda kehtetuks nende asjade äraviimise keeldu, kuid üürileandjast võib sellisel juhul saada asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja.

Üürniku suhtes võib olla piisavaks mõjutusvahendiks juba ainuüksi teadmine, et üürileandja on üüritud pinnal asuvad asjad kinni pidanud, mistõttu üürnik leiab võimaluse tasumata üürimaksed tasuda. Kui see aga ei ole piisavaks mõjutusvahendiks, siis üürileandja poolt järgmiseks ja juba majanduslikku sisu omavaks sammuks on panditud asjade müük, mis peab toimuma avalikul enampakkumisel. Müügist saadud raha eest on üürileandjal õigus katta üürniku võlgnevused.

Mikk Põld
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Tallinna uusarenduste turul läheb kitsaks, kehvematele projektidele tekib hinnasurve

16.10.2014 Rando Vanaveski

2013. aasta korterituru läbivaks märksõnaks oli pakkumise vähenemine. Kuna nõudlus oli samal ajal tugev, siis tulemuseks oli märkimisväärne hinnakasv. Tänaseks on aga kaardid segamini löödud ja mäng käib hoopis teistsugustes tingimustes.

Portaali KV.ee andmetel on korterite pakkumiste arv Tallinnas alates käesoleva aasta teisest kvartalist hüppeliselt kasvanud. Võrreldes aasta algusega on pakkumine suurenenud 29%. Märkimisväärset rolli mängivad sealjuures uued esmamüüki tulevad korterid. Probleem ei ole pakkumise suurenemises, vaid selles, et nõudlus ei ole pakkumisele järgi tulnud ning korteritega tehtavate tehingute arv on langenud. Tehingute arvu tipp oli märtsis, mil tehti 699 korteri müügitehingut. Maikuust alates on tehingute arv olnud alla 600 ning augustis oli vastav number 551, mis on märtsiga võrreldes 21% madalam.

Ostjaid küll napib, kuid siiski näeme pea igal nädalal mõnd uut turule tulevat projekti. Sellel on mitu põhjust. Suurtel arendajatel on „torus“ projekte, mis on käima lükatud ja tuleb lihtsalt ära teha. Ka raha pakkumine on suur – paljude arendajate sõnul on neil ressursse rohkem, kui normaalseid projekte, mida teha. Lisaks kohalikele ettevõtetele on Tallinna kinnisvaraarendusse valmis raha paigutama meie naabrid, sealhulgas investorid Soomest ja Venemaalt. Seda, et keegi tõmbaks arendustegevuses pidurit, ei ole hetkel näha.

Kui uusarendusi tuleb turule sama tempoga edasi, siis väheneva nõudluse tingimustes paratamatult kõikidele korteritele ostjaid ei jätku ning viimaste nimel tuleb võidelda. Ennekõike läheb olukord keeruliseks kehva asukoha ja valesti hinnastatud objektidega. Kuna valikut on turul piisavalt, siis saavad rohkem tähelepanu mitmed detailid: planeeringute ratsionaalsus, panipaikade ning rõdu olemasolu, hoone arhitektuurne lahendus, siseviimistluse kvaliteet, energiatarve, aga ka piirkonna või elamurajooni üldine maine. Projekti alustades potentsiaalse sihtgrupi määratlemine muutub veelgi kriitilisemaks ning paljudel üle viie aasta vanustel planeeringutel on seda väga raske teha.

Täna ei saa öelda, et Tallinna uusarenduste hinnad on langema hakanud. Soodustusi on tehtud mõnes projektis ja seda enamjaolt mitte otsese hinna langetamisega, vaid näiteks mööbli ja muu sisustuse pakkumisega (mis kaudselt tähendab hinnasoodustust). Suurenev pakkumine tekitab aga tulevikus hinnasurve ning võimalik korrektsioon jääb 5-10% piiresse. Vähem puudutab see hästi läbimõeldud ja teostatud projekte, rohkem kehvemaid.

Üha suuremaks väljakutseks arendajatele saab projektide turundamine ja müük. Lähemas tulevikus müüvad hästi vaid need projektid, mida tõepoolest müüakse. Huviliste registreerimisest ja objekti tutvustamisest enam ei piisa ning üha rohkem tuleb mõelda eristumise peale. Iga eduka projektiga käib kaasas mingisugune lugu. Kodu soetades ei taha me osta tükki betooni ja 60 ruutmeetrit tammeparketti. Tahame osta emotsiooni, prestiiži, turvalisust, elukeskkonda. Asi, mille kaubanduskeskuste arendajad on juba ammu ära õppinud. Arendajaid, kes suudavad seda kõike meile müüa, saadab suure tõenäosusega edu.

Eelnevat kokku võttes võib öelda, et Tallinna uusarenduste turg pakub professionaalsetele arendajatele ning investoritele mitmeid võimalusi, kuid peidab endas ka väljakutseid ja ohte. Ostja seisukohast on tihenev konkurent positiivne. Suureneb valik, paraneb kvaliteet ning tekib ka hinnasurve. Olles leidnud oma vajadustele vastava kodu, ei tasu hinnalanguse ootuses siiski ostu kaugesse tulevikku edasi lükata. Aastate taha jäänud kinnisvarakriis näitas, et heade asjade hinnad ei lange ning neid ostetakse ka raskematel aegadel. Liigne lootus hinnalangusele tähendab tihti ideaalsese kodu kaotamist kellelegi teisele. Kodu ostmine on pikaajaline otsus ning lühiajalised hinnakõikumised ei tohiks seda mõjutada ning võiks pigem jääda spekuleerivate investorite leivanumbriks.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Majanduskriis või lihtsalt müra?

15.10.2014 Kaspar Oja

Kui viimane suur majanduskasvu revisjon üldse midagi muutma peaks, siis arusaama sellest, kui laiad on väikeriigi statistika usalduspiirid. Peaksime rohkem mõtlema sellele, kui palju on andmetes tegelikku informatsiooni ja kui palju juhuslikku müra. Majanduspoliitika kujundajatel tasuks seega kursimuutuste kiirel väljapakkumisel arvestada, et statistikanumbrid võivad ajaga oluliselt muutuda.

Mürast ajendatud otsused

Müra rolli otsustes illustreerib hästi 2013. aasta esimese kvartali sisemajanduse koguprodukti (SKP) kasvu kiirhinnang. Mais avaldatud halb uudis esimese kvartali kohta langetas börsi ja ettevõtjate kindlustunnet. Lühiajalisest statistikast indu saanud soovitasid võtta majanduspoliitikas uue kursi, mis ei olnud tingimata majanduskasvu soosiv. Kas tõesti piisab paarist halvast uudisest, et usk majandussüsteemi kaoks? Uue hinnanguga korrigeeriti varasem sügav 1% langus kvartalivõrdluses kiireks 1,2% kasvuks, mis annualiseerituna tähendab, et 3,9% langusest sai 4,9% kasv. Õhku jääb aga küsimus, et kui suur negatiivne mõju oli tookordsel reaktsioonil edasisele arengule.

Halbade uudiste võimendumise vältimiseks ja läbipaistvuse suurendamiseks võiks statistikaamet avaldada koos SKPga ka selle usalduspiirid, toetudes näiteks minevikus antud hinnangute revisjonidele. See võimaldaks paremini hinnata, kui suurt kaalu tuleks otsuste langetamisel SKP kasvule anda. Statistikaamet avaldab juba mitme näitaja usaldusvahemikke, ehkki avalikus kommunikatsioonis ei pööra ta sellele kuigi palju tähelepanu.

Avaldatud andmetele tuginedes on statistika usalduspiirid väga laiad ning valitseb suur oht, et tegelike signaalide asemel kujundab majandusnäitajate dünaamikat müra. Näiteks tööpuudus jäi selle aasta teises kvartalis 95% tõenäosusega 5,9% ja 7,9% vahele. Ei tundugi väga hull, aga arvuliselt on nende kahe määra vahe siiski umbes 15 000 inimest. Kui palju erineksid nende kahe määra põhjal antud poliitilised soovitused? Kõige ohtlikumad ongi sellised hinnangud, mis on usutavas suurusjärgus, kuid annavad tegelikust olukorrast moonutatud pildi.

Detailsete näitajate puhul on olukord veel jaburam ja nende tõlgendamisest oleks mõistlik üldse loobuda. Finantssektori hõive kahanes statistikaameti andmetel esimeses kvartalis ligi 28% – kas kõlab usutavalt? Kui näitaja täpsus on sisuliselt ±40%, siis pole vahet, kas selle kasv on –5% või +5%. Sama kehtib ka paljude sotsiaalsete näitajate, näiteks noorte tööpuuduse kohta.

Paljusid majandusšokke, millest avalikkuses tihti räägitakse, ei saa statistikast tegelikult välja lugeda, sest nende võimalik mõju on näitaja täpsusest väiksem. Kui kolmandas kvartalis peaks hõive langema ja keegi seostab seda peamiselt Venemaa sanktsioonidega, tuleks sellesse suhtuda ettevaatusega. Hõive usaldusvahemik on ligikaudu ±3%. Venemaa sanktsioonide (mudelite abil hinnatud) mõju Eesti majandusnäitajatele on suurusjärgu võrra väiksem.

Statistika vähene täpsus on paratamatu

Laiasid usalduspiire ja statistika ebatäpsust ei maksa häbeneda. Süüdistamise asemel tuleb statistikaametit julgustada andmeid sagedamini revideerima. Mida detailsemad on andmed ja mida kiiremini me neid tahame, seda vähem neid tegelikult usaldada saab. Aja jooksul andmeallikaid täiendatakse ja see võimaldab varasemaid hinnanguid ümber teha. Mida varem vead parandatakse, seda parem.

Eesti-suguse väikese majanduse puhul on lühiajalise statistika vähene täpsus peamiselt matemaatiline paratamatus ja selle parandamine on kohutavalt kallis. Juhusliku valimi pealt arvutatud keskmise hinnangu täpsuse tõstmiseks poole võrra tuleks valimi mahtu neljakordistada. Seetõttu on aastane statistika poole täpsem kui kvartali oma. Valimi mitmekordistamine tähendaks suuremat rahalist kulu, aga ka märkimisväärset ajakulu erasektorile, mis oleks sunnitud ankeete täitma.

Teistest veidi erinev valdkond on SKP, mille kasvu hinnangut on minevikus pigem ülespoole korrigeeritud. See näitab, et tehtud vead on süstemaatilised ja kiirhinnangute parandamisel on arenguruumi.

Tulevikus aitab müra vähendada üha laialdasem üleminek registritele. Sellel on omad miinused: registrite kasutamine piirab privaatsust ja koondab suure hulga andmeid ühte kohta. Siiski aitab see vältida dubleerimist ja mis veelgi olulisem, saada majanduse seisust märksa paremat ülevaadet ja teha teadlikumaid otsuseid.

Allikakriitilisemad analüütikud

Lühiajaline statistika ei ole kasutu, aga selle tõlgendajad peavad rohkem pingutama. Isiklikke hinnanguid majanduse olukorrale saab parandada laiema komplekti näitajate kasutamisega. Kui SKP väheneb, aga tööstustoodang, jaemüük, kindlustunne ja väliskaubandus on samal ajal tugevad, on langust raske uskuda.

Eesti näitajate kõrval on kasulik heita pilk ka Läti ja Leedu statistikale ning mõnele Põhjamaade näitajale. Eesti majandus sarnaneb Läti ja Leedu omaga, mistõttu võiks arvata, et ka meie areng on sarnane. Kui me ei suuda hästi põhjendada, miks Läti või Leedu majandus Eestist kiiremini kasvab, siis kas peaksime seda üldse uskuma?

Kaspar Oja
Eesti Panga ökonomist

http://www.eestipank.ee/press/artiklid-ja-intervjuud/majanduskriis-voi-lihtsalt-mura

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Lühiülevaade septembrikuu korteriturust

15.10.2014 Kristjan Gross

Maa-ameti tehingustatistika andmetel on suvine passiivne korteriturg mõningal määral aktiviseerunud, sest suuremates linnades on sügis alanud rohkemate tehingutega kui suvel. Ainuke erand on Pärnu, kus tehingute arv on sisuliselt jäänud samaks.

Tallinnas teostati septembris 663 korteriomandi tehingut, mis on 112 tehingu võrra rohkem kui augustis. Üsna märkimisväärne tõus, isegi kui arvestada ühte komplekstehingut kesklinnas, kus müüdi 11 korteriomandit ühes elamus. Ka kevadkuudega võrreldes (märtsis 702 ja aprillis 667 tehingut) oli eelmise kuu tehingute mahu suurusjärk võrreldav – ehk aasta esimesest poolest, millest alates on kinnisvaraturu jahenemisest juttu olnud, on septembrikuu meeldiv üllatus.

Tehingute keskmine hind oli septembris 1447 €/m², mis on ca 3% madalam kui augustis. Aastases võrdluses oli eelmise kuu keskmine siiski 15% kõrgem. Kuude lõikes on hinnatase kõikuv, kuid kvartaalses võrdluses oli kolmandas kvartalis keskmine hind aasta kõrgem 1457 €/m². Tundub, et ennustatud hinnakorrektsioon annab end statistikas oodata.

Tartus teostati septembris 128 korteriomandi tehingut, mis on 2014. aasta teine tulemus (juulis teostati 140 tehingut). Tehingute keskmine hind oli 1193 €/m², mis on käesoleva aasta kuude võrdluses üsna kõrge tulemus, sest ka kevadkuudel kompas turg 1200 eurost hinnataset mitu korda. Mingil määral on tegemist märgilise piiriga, sest 2007. aasta buumi tipus oli linna keskmine hind 1200 €/m² – nüüd, mil kinnisvaraturul oodatakse jahenemist, on hinnatase sama.

Pärnus teostati septembris 63 korteriomandi tehingut, mis on ühe võrra vähem augustiga võrreldes, kuid 4 tehingu võrra rohkem eelmise aasta septembriga võrreldes. Tehingute keskmine hind oli 837 €/m², mis on 5% väiksem augustiga võrreldes. Aastases võrdluses on keskmine hind siiski 13% kõrgem.

Narvas teostati eelmisel kuul 66 korteriomandi tehingut. Sisuliselt sama palju kui Pärnus. Tehingute aktiivsus on alates juunist olnud pidevalt kasvav – juuni maht oli üllatavalt väike 41. Septembrikuu tehingute maht oli eelmise aasta kuude võrdluses suurem. Selle kaudu eristub Narva korterite turg teistest vaadeldavates linnadest, kuna tehingute arv ületab 2013. aasta ühe kuu tehingute mahu. Eelneva taustal on piirilinna korterite keskmine hind tõusnud – septembris oli see 510 €/m², mis on 16% rohkem kui aasta tagasi samal ajal.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Nordecon: Veerenni tn 24 ärihoone ehituslepingu sõlmimine

15.10.2014 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja AS’i Kawe tütarettevõte OÜ Kawe Invest sõlmisid ehituse peatöövõtulepingu ärihoone ehitamiseks Tallinnasse Baltika kvartalisse aadressil Veerenni tn 24.

Rajatava 7-korruselise büroohoone pindala koos parkimise osaga on kokku ligemale 13 000 ruutmeetrit. Hoone valmib 2015. aasta sügisel.

Tööde lepinguline maksumus on ligikaudu 9,0 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kas korteritehingute arvu langus viib hindade kukkumiseni?

15.10.2014 Tõnu Toompark

Oleme koostanud värske ja asjakohase elamispindade turuülevaate pealkirjaga “Kas korteritehingute arvu langus viib hindade kukkumiseni?”.

Pealkiri ja ülevaate teemapüstitus tulenevad tõsiasjast, et Tallinna korteritehingute arv on asunud hoogsalt langema. Tehingute hinnad veel päris selgelt kukkuma ei ole asunud, kuid nende tõus on peatunud. Kõige selle juures on napi kolme kvartaliga suurenenud uute elamispindad pakkumine 60-70% võrra.

Mis saab edasi? Kas näeme kordumas 2007. aastat, mil tehingute arvu kadumine viis esmalt aeglase ja siis kiire hinnalanguseni? Või on põhjust arvata, et tegemist on ajutise seisakuga, kus dramaatilisi muutusi karta ei ole?

Neile küsimustele püüabki ülevaade vastused leida. Heidame ülevaates pilgu sellele, mis on meid tänase turuseisuni toonud ja vaatame traditsiooniliselt pool-poolteist aastat ettepoole püüdes ennustada, mis tulevikul meile pakkuda on.

Kõikidel soovijatel on võimalik tellida ülevaate tutvustus Tõnu Toomparki esitluses.

Ülevaate esitlus toimub tellija juures. Esitlusele kulub enamasti ca 1,5 tundi.

Alternatiivse üritusena toimub 03/12/2014 Kinnisvarakoolis seminar “Kinnisvaraturu ülevaade“, kus 4 akadeemilise tunni kestel proovime samadele küsimustele vastuseid leida. Seminari info leiab: https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/.

Turuülevaate tellimiseks palun helista +372 525 9703 (Tõnu Toompark), kontakteeru meilitsi või alloleva kontaktivormi kaudu.

Go back