Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Talv toob korteriühistutesse aina enam majanduskulude võlgnikke

19.01.2015 EKÜL

Küttekulude suurenemine külmal aastaajal toob ühistutesse igatalvise mure: rahapuuduses võlgnikud ei suuda majanduskulude arveid tasuda. “Saame igal nädalal mitmeid murelikke kõnesid ühistutest, kes võlgnikega hädas,” rääkis Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi. Võlgnevusi on erinevaid – kohtusse pöördutakse tavaliselt siis, kui summa juba neljakohaliseks on kasvanud, kuid on ka neid võlgnikke, kel ühistu ees juba 10 000 eurone majanduskulude võlg.

Urmas Mardi soovitab võlgnikel spetsialistidelt, näiteks võlanõustajatelt olukorra lahendamiseks nõu küsida. “Kõige hullem ongi olukord, kus võlgnik hakkab ühistut lihsalt ignoreerima, kuni asjad päris kohtuni jõuavad. Kohe, kui võlg tekkinud, tuleb hakata sellega tegelema, sest mida väiksem on võlakoorem, seda tõenäolisem ka selle seljatamine.”

Mardi juhib aga tähelepanu asjaolule, et ühistu majandamiskulude nõuded aeguvad osaliselt kolme aasta pärast. “Ühistud peavad meeles pidama, et kui hakatakse võlgu sisse nõudma pärast kolme aastast perioodi võlgnevuse tekkimisest, siis osalielt ei saagi enam raha võlglaselt nõuda, sest kohustus on aegunud,” hoiatab Mardi.

Tuleb aga meeles pidada, et ühistuliikmest võlglase andmete nõusolekuta võõrastele avaldamine ei ole lubatud, küll aga on seaduslik ühistu liikmete teavitamine ühistu rahalisest seisust.

Võlglaste nimede avaldamine teadetetahvlil hoone trepikojas vms ühisruumis on samuti seadusega vastuolus, sest ka võõrastel on sinna juurdepääs. Keelatud on avaldada ka ainult korterinumbrit, kuna selle järgi on omanike nimed tuvastatavad kas kinnistusraamatust või muust avalikust registrist, samuti postkastil või korteriustel avaldatud nimede järgi või on väikses majas või asulas korterielanike nimed üldteada.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Tallinn väljastas eelmisel aastal ligi 3000 ehitusluba ja kirjalikku nõusolekut

19.01.2015 Tõnu Toompark

Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas aastal 2014 kokku 2964 ehitusluba ja kirjalikku nõusolekut, mis on suurem number, kui aastal 2013, kui väljastati kokku 2879 ehitusluba ja kirjalikku nõusolekut ehitustöödeks.

„Ehitusmahtude kasv on pea samas mahus, kui aastal 2013, kuid selline aktiivse ehitustegevuse suur number näitab seda, et Tallinna linn on pidevas arengus ja muutumises ning üha enam hinnatud nii elukohana kui ka äripiirkonnana,“ ütles Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein.

„Kui aastal 2013 valmis 28 kortermaja korterite koguarvuga 490, siis eelmisel aastal ehitati 60 kortermaja ja valmis 978 uut korterit,“ lisas Hallik-Jürgenstein.

Eelmisel aastal väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 1269 kasutusluba, mis on vähem, kui aastal 2013. 2011. aastal väljastati 895 kasutusluba ja 2012. aastal 1217 kasutusluba, 2013. aastal 1445 kasutusluba.

Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgensteini sõnul oli üks suuremaid ja olulisemaid ehitisi, millele nii ehitus- kui ka kasutusluba väljastati trammitee renoveerimine ja ehitamine. „Selle suuremahulise tööga kaasnes palju keerulisi olukordi, kuid erinevate osapoolte hea koostöö tagas projekti õnnestumise ja selle tulemust saavad juba käesoleval aastal Tallinna elanikud ka kogeda läbi kaasaegse trammiliikluse,“ lisas ta.

2014. aastal väljastati 105 kasutusluba üksikelamu püstitamiseks, mis jäi samasse suurusjärku aastaga 2013, kui väljastati 100 kasutusluba üksikelamu püstitamiseks. Aasta-aastalt on kasvanud ka kasutuslubade väljastamine rajatistele nagu vee- ja kanalisatsioonitrassid, -torud, alajaamad ja muude tehnovõrkude ehitusel, kokku 611 kasutusluba.

Ehitamise alustamise teatisi esitati 1835 ja see arv on suurenenud võrreldes aastaga 2013, mil registreeriti 1672 ehitamise alustamise teatist. Mõnevõrra on vähenenud ehitusseaduse alusel tehtud ettekirjutuste arv; 2011. aastal koostati 46 ettekirjutust ja 2012. aastal 58, 2013. aastal tehti 84 ettekirjutust ning aastal 2014 tehti 69 ettekirjutust.

„Püüame oma ameti poolt inimesi igakülgselt vajaliku informatsiooniga varustada, et tekiks olukord, kus iga ehitise omanik teab, et enne ehitustööde alustamist on vaja täpsustada, milliseid vorme või taotlusi tuleb täita ja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitada, et plaanitud ehitus-, renoveerimis- või isegi aiaehitustööd oleksid seaduspärased ning ohutud,“ rõhutas ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

EfTEN Kinnisvarafondi müügitulu kasvas mullu 43 ja puhaskasum 49 protsenti

19.01.2015 Tõnu Toompark

Eesti, Läti ja Leedu ärikinnisvarasse investeeriva EfTEN Kinnisvarafondi 2014. aasta müügitulu kasvas esialgsetel auditeerimata finantsandmetel 43% ja moodustas kokku 14,4 miljonit eurot. Fondi puhaskasum oli mullu 15,1 miljonit eurot, mida on 49% enam kui 2013. aastal.

EfTEN Kinnisvarafond tegi eelmisel aastal neli edukat väljumist senistest investeeringutest ning investeeris kokku nelja uude ärikinnisvara projekti.

EfTEN Kinnisvarafondi juhi Viljar Arakase sõnul oli 2014 fondi senise ajaloo kõige edukam majandusaasta. „Fondi headele majandustulemustele aitasid oluliselt kaasa eurotsooni madalad intressimäärad ning Baltimaade ärikinnisvaraturu paranenud likviidsus,“ sõnas Arakas.

Tema kinnitusel on sel majandusaastal fondi eesmärk väljuda väiksematest investeeringutest ning jätkata senist investeerimistegevust Balti riikides. „Kõrgema fookuse all on investeeringud Lätti ja 2015. aastal eurotsooniga ühinenud Leetu,” ütles fondijuht Viljar Arakas.

Fondi aktsia puhasväärtus kasvas aastaga 16%. Möödunud majandusaastal viidi läbi aktsiakapitali vähendamine summas 2,1 miljonit eurot ning fond tasus aktsionäridele kokku 2,44 miljonit eurot netodividende. Ilma kahe eelpool nimetatud sündmuseta oleks fondi aktsia väärtus kasvanud 22,5%. Fondi aktsiahind on tõusnud alates fondi asutamisest 2008. aastal kokku 3,9 korda.

Puhaskasumist moodustasid kinnisvara ümberhindlused, peale edukustasu reservi mahaarvamist, summaarselt 6 miljonit eurot. Lisaks arvestati ettevõtte tulumaksu kogusummas 1,1 miljonit eurot. Fondi kinnisvarainvesteeringuid hindab Colliers International ning jooksva puhasrahavoo baasil on fondi varade finantsvõimenduseta tootlus 8,1% aastas. Fondi puhasrahavoog äritegevusest koos kinnisvarainvesteeringute müügi kasumiga oli 12,7 miljonit eurot.

EfTEN Kinnisvarafondi varade maht oli aastalõpu seisuga 205 miljonit eurot, millest omakapital moodustab 92 miljonit eurot. Fondi varade maht kasvas aastases võrdluses 24%. Vastavate näitajate alusel on EfTEN Kinnisvarafond Baltimaade suurim ärikinnisvarafond.

Fond jätkab senist konservatiivset finantseerimispoliitikat. Lühi- ja pikaajalised pangalaenud moodustavad 59% fondi investeeringute turuväärtusest ning laenuteeninduse kattekorda on 1,9. Kogu portfelli vakantsete äripindade osakaal on kogu üüritulust 1,7%.

2014. aasta olulisemad majandussündmused olid edukas väljumine neljast senisest investeeringust, millest laekus fondile kokku 11,1 miljonit eurot. Nelja edukalt lõppenud investeeringu tootlus oli peale edukustasu reservi moodustamist üle 28% investeeritult omakapitalilt aastas.

Fond tegi möödunud majandusaastal neli uut investeeringut – DHLi laokompleks Tallinnas Betooni tänaval, Betooni 6 logistikakeskuse omandamine, Nordic Technology Parki ja aasta viimasel kuul Lāčplēša iela 20A esindusliku büroohoone omandamine Riias.

Lisaks viis fond edukalt lõpuni 2013. aastal alustatud RAF Centrs kaubanduskeskuse ehituse Lätis, Jelgavas ning 26. juunil 2014 avati külastajatele põhjalikult ümberehitatud Hotell Palace Tallinnas Vabaduse väljakul.

Kokku investeeris fond mullu 49 miljonit eurot. Kui aasta varem, 2013. aastal, emiteeris fond uusi aktsiaid 28,3 miljoni euro väärtuses, siis 2014. aastal uusi aktsiaemissioone läbi ei viidud.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Narva üüriturg vabalanguses

19.01.2015 Ingvar Allekand

Käesoleval nädalal pälvis paljude tähelepanu ERR-i uudis ja meie staazika ning kogenud maakleri Aivo Petersoni kommentaarid selle kohta, kuidas Narva üüriturg vabalanguses on. Seejuures oli huvitav jälgida kommentaarimites toimuvat, mis mingil hetkel hakkas lausa sõnumitooja näidishukkamist meenutama. Hoolimata sellest, kes tõde kuulutab, on olukord tõsine. Kogu Narva üüriturgu puudutav temaatika on nagu õpiku näide sellest, kuidas põhilised turumehhanismid – nõudlus ja pakkumine – toimetavad omasoodu sõltumata sellest, mis erialaspetsialistidele, linnajuhtidele või riigiisadele meeldiks või ei meeldiks.

Kui Narva lähistele kavandati üle miljardi euro eest energeetika valdkonna investeeringuid, siis ei mõelnud ilmselt keegi, kus ehitajad elama hakkavad. Aga välismaalt toodud tuhandetele ehitajatele konteineris ei meeldinud ning nii tegelesidki Narva kinnisvarafirmad 2010 – 2014 aastatel üürikorterite otsimisega. Nõudlust palju, pakkumist vähe, üürihinnad kerkisid lakke ning kinnisvara üüritootlus oli keskmiselt 3-4 korda kõrgem, kui Tallinnas või Tartus. Varasemalt olen enam-vähem korra aastas kirjutanud, et selline ebanormaalne olukord lõpeb koos ehituste lõppemisega ning kukkumine saab tõenäoliselt valus olema.

Tänaseks ongi suured ehitusprojektid lõppenud ning valdavalt ehitusfirmad lahkunud. Sajad ja sajad korterid vabanesid sügisel ning omanike kurvastuseks pole uusi üürnikke kuskilt võtta. Narva kohaliku elanikkonna nõudlus ja maksevõime on väga väike. Kuigi talv ei ole veel oma kõige kurjemat nägu näidanud ning Narvas on tänu lähedal asuvatele elektrjaamadele Eesti kõige odavam küte, on tühjalt seisvate korterite kommunaalkulude kandmine siiski paljudele suureks koormaks. Kuigi üürihindade langemine nulli on ehk veidi ülepingutatud avaldus, saab tõenäoliselt Narva korterite üüritootlus mõne järgmise poolaasta jooksul olema tublisti madalam, kui mujal Eestis. Vähemalt neil omanikel, kellel üldse õnnestub üürnik leida.

Vanarahvas ütleb, et pill tuleb pika ilu peale. Narva üürituru kontekstis pole see siiski korrektne. Ei saa pidada Narva korteriomanike ahnuseks seda, et nende õue peal otsustati käivitada ehitused, mis tekitasid plahvatusliku nõudluse kasvu. Ja mõned aastad hiljem sellele järgnenud plahvatusliku languse. Kes Narva olusid lähemalt tunnevad ilmselt mõistavad, kui ütlen, et nelja aasta jooksul linna voolanud üüriraha (ja ka muude teenuste tarbimisel teenitu) on nagu päikesekiir pärast tuumaseent. Seda raha oli linnarahval kindlasti väga vaja. Ent riiklikel (ja miks mitte ka suurte erasektori) projektide kavandajatel oleks tulevikus mõistlik hinnata projektidega kaasnevaid mõjusid laiemalt et vältida keeristormi mõne järgmise väikelinna veeklaasis.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Ajaloorubriik: Koluvere lossi saladus

19.01.2015 Jaak Juske

Läänemaal Koluveres asub võimas kivist loss, mis säilitanud suures oma keskaegse ilme. Vanadel lossimüüridel on rääkida mitu põnevat lugu kuningannadest ja printsessidest.

Umbes 700 aasta eest ehitati Saare-Lääne piiskopkonna alale Liivi jõe äärsele kõrgele künkale, Kullamaa lähedale Koluverre kivilinnus. Oma saksakeelse nime sai ta piiskopkonna vasallisuguvõsa de Lode järgi.

1646. aastal kinkis Rootsi kuninganna Kristiina Koluvere linnuse koos ümbritseva maaga von Loewenite suguvõsale. Vene võimu ajal 1771. aastal müüsid von Loewenid lossi edasi Vene vürst Grigori Orlovile. Orlovi surma järel läks Koluvere loss aga 1783. aastal Vene keisrinna Katariina II omandusse, et pagendada sinna Saksamaa Württembergi kuningriigi noore printsessi Augusta Carolina.

Linnusena ehitatud Koluvere sobis selleks ideaalselt. Pagendamise täpsed põhjused ei ole teada, välja on pakutud mitmeid versioone. Neist kõige tõenäolisem kõlab järgmiselt. Augusta oli abielus Württembergi printsi Frederickuga, kes oli aga vägivaldne abikaasa. Fredericku õde oli abielus Venemaa tulevase keisri Paul I. Nii palus Augusta kaitset Pauli emalt keisrinna Katariina II.

1786. aastal Koluverre saabunud Augusta Carolina sai Eestimaal pagenduses olla vaid kaks aastat, kui ta sünnitusel suri ja kiiruga Kullamaa kirikusse maeti. Toona juhtus tihti, et naised puuduliku arstiabi tõttu sünnitusel hinge heitsid.

Pärast keisrinna Katariina II surma siirdus Koluvere üsna pea kingitusena Fridrich Wilhelm von Buxhoevdeni omandusse. Arvatakse, et Fridrich Wilhelmi abikaasa Natalja oli keisrinna Katariina II sohilaps. Von Buxhoevdenite suguvõsa valdusse jäi mõis kuni mõisaaja lõpuni 1919. aastal. Pärast seda oli vanas lossis pikalt hooldekodu. Täna on korrastatud Koluvere lossis aga restoran ja ürituste korraldamise paik.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Riigikohtu praktika: ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamist

18.01.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-3-1-57-14 oli küsimuse all ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamine.

Ehitusluba ja kasutusluba olid välja antud kortermaja esimesel korrusel paikneva korteri juurde kuuluva terrassi kinniehitamiseks. Selle korteri kohal asuva korteri omanik esitas linnavalitsusele taotluse ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks, mille linnavalitsus ka rahuldas.

Põhjendati sellist otsust muuhulgas sellega, et terrassi kinniehitamiseks ei olnud teiste korteriomanike nõusolekut ja seega esitati lubade väljastamisel ebaõigeid andmeid. Kohtus tuvastati, et kasutusloa väljaandmise ajaks oli siiski terrassi kinniehitamiseks olemas 21 nõusolekut 31-st ja korteriomanike häälteenamuse nõue oli täidetud.

Riigikohus selgitas, et olukorras, kus (1) ehitis on valminud, (2) ehitisele on antud kasutusluba, mis kinnitab selle vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele, (3) pole tuvastatud ehitise vastuolu ehitus¬tehniliste nõuetega ega ehitise arhitektuurilist või ruumilist sobimatust ja (4) ehitamisel ei ole rikutud avalikke huve kaitsvaid norme, ei ole kasutusloa kehtetuks tunnistamine viidates kaasomanikevahelisele vaidlusele põhjendatud.

Riigikohus märkis, et isik, kes antud juhul pidas oma õigusi rikutuks, on tsiviilõiguslikud võimalused oma õiguste kaitseks korteriomaniku vastu, kes oma korteri terrassi kinni ehitas.

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Koolitus Muinsuskaitse kinnisvaraäris 03-03-2015

18.01.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 03/03/2015 koolitus “Muinsuskaitse kinnisvaraäris“. Koolitust viib läbi Sigrid Keskküla kes on töötanud Muinsuskaitseametis õigusnõunikuna ja on muinsuskaitseseaduse üks autoritest.

Koolitus annab hea ülevaate kultuurimälestiste õiguslikust kaitsest muinsuskaitsealadel, mälestistel ja nende kaitsevöönditel kehtivatest kitsendustest ning miljööväärtuslike hoonestusalade kaitsest.

Koolitus “Muinsuskaitse kinnisvaraäris” on suunatud kõigile, kes viivad läbi tehinguid kaitse all olevate kinnisvaraobjektidega.

Koolituse on oodatud kinnismälestiste omanikud, valdajad, inimesed, kes plaanivad tulevikus soetada kinnisvara, mis asub miljöö- või muinsuskaitsealas, on tunnistatud kultuurimälestiseks või paikneb kinnismälestisel, ehitusettevõtjad ja kinnisvaraarendajad, projektijuhid, kuid kindlasti ka maaklerid ja kinnisvara hindajad.

Kinnisvarakoolitus “Muinsuskaitse kinnisvaraäris” toimub teisipäeval 03/03/2015 kell 09:15-14:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvaraeksperdid ennustavad turule kerget mõõna

18.01.2015 Tõnu Toompark

Mullu kasvas pankadest võetavate eluasemelaenude maht, kuid laenuvõtjate arv jäi samaks. Ekspertide sõnul võiks majandusolukorda arvestades korteritehingute arv alanud aastal veidi langeda. Oma madalseisust 2009. aastal on eluasemeturg välja tulnud ning hinnad on nüüdseks ka väikelinnades kasvama hakanud, vahendasid ERR-i raadiouudised.

Kinnisvarakonsultant ning osaühingu Kinnisvarakool juhatuse liige Tõnu Toompark ütles, et kinnisvaraturu eestvedajaid, Tallinnat ja Tartut tabanud hinnatõus tõi eluasemeturul kaasa suure kõikumise.

“Elamispindade pakkumiste arv, hakkas eelmise aasta alguses suurenema ja suurenema ning tehingute arv 2014. aasta teises ja kolmandas kvartalis nii Tallinnas kui ka Tartus kukkus oluliselt. Hinnad läksid nii kõrgele, et ostjad ei suutnud seda kinnisvara enam osta,“ rääkis ta.

Turu suurima tegija Swedbanki andmetel oli mullu keskmine eluasemelaen 58 000 eurot ning võrreldes aasta varasemaga oli kasv kaheksa protsenti.

Seega, laenajate arv püsib sama, aga maht suureneb.

Kõige sagedamini võetakse laenu 26-30 aastaselt, sageduselt järgmised on 31-35 aastased. Keskmise korteri suurus on 52 ruutmeetrit, kuigi kõige ostetum korter on tegelikult veidi väiksem.

“Kõige domineerivamad on korterid vahemikus 36-55 ruutmeetrit ning sellest järgmine vahemik on 56-75 ruutmeetrit. Ja neid päris väikseid, alla 35 ruutmeetri suuruseid, ostab kuskil 10 protsenti inimestest ja päris üle sajaruuduseid ka hästi vähe,” lausus Swedbanki erakliendi laenuportfelli juhtimisosakonna juhataja Kersti Arro.

Laenu võtta on praegu soodne, sest intressid on madalad. Nii Swedbank kui ka Nordea kinnitavad siiski, et laenurallit pole oodata, sest esiteks on inimesed ise laenuvõtmist põhjalikumalt läbi kaaluma hakanud ning pankade laenupoliitika, eriti Nordeas, on olnud aastaid konservatiivne, et inimene jaksaks laenu maksta ka siis kui intressid tõusevad.

Kinnisvarafirmad prognoosivad mõnevõrra rahutu aasta järel eluasemeturu stabiliseerumist ning Nordea Baltikumi laenutoodete üksuse juht Jarmo Liiver usaldab neid.

“Mis võib juhtuda, seda ei oska tegelikult keegi öelda. Kinnisvarahinnad oma olemuselt on suhteliselt emotsionaalse iseloomuga. Nende muutust võib tingida väga palju faktoreid. Kui kinnisvarafirmad näevad, et see aasta tuleb rahulikum, siis ju neil on ka mingid argumendid tagataskus,” rääkis ta.

Tallinna ja Tartu korteriturule kuluks ära veidi jahtumist, arvas Tõnu Toompark.

“Arvestades majanduse üldist seisukorda ja kindlustunnet, tekib minul küsimus, kas see korterite turg peab nii aktiivne olema. Siin võiks olla ruumi tehingute arvu mõningaseks vähenemiseks. Kindlasti oleks turule tervislik see kui hinnatõus pidurduks. Tallinna hinnad olid eelmise aasta neljandas kvartalis aastataguse ajaga võrreldes 12 protsenti kõrgemad. See on väga suur number,” arvas ta.

Toimetas
Madis Järvekülg

http://uudised.err.ee/v/majandus/2d52bf3c-6507-4f17-a8f7-9c427bef65be

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KV.EE: Väikelinnades jääb korteripakkumisi vähemaks ja hinnad kerkivad

17.01.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti 2014. aasta detsembris Eestis müügiks 16 458 korterit. Aastataguse ajaga võrreldes on korteripakkumiste arv kerkinud 20%. Eesti maakonnakeskustest on korteripakkumisi juurde tulnud ainult Tallinnas, Tartus ja Narvas. Kõikides muudes maakonnakeskustes on korterite müügipakkumisi vähemaks jäänud.

Kõige suurem on korterite müügipakkumiste arvu vähenemine olnud Raplas, Paides ja Valgas, kus portaalis KV.EE olevate korterite müügikuulutuste arv on kukkunud ligi poole võrra. Vähenev pakkumine on andnud võimaluse enamus maakonnakeskustes korterihindu pisut ülespoole liigutada.

Eesti kolmes suuremas linnas – Tallinnas, Tartus ja Narvas on seevastu korteripakkumisi aastataguse ajaga võrreldes juurde tulnud. Tallinna korterite müügipakkumiste arv oli detsembris 7951, mis teeb aastaseks juurdekasvuks 42%.

Tartus seevastu on korterite müügipakkumiste arv portaali KV.EE andmetel peaaegu kahekordistunud. Tartus oli detsembris aastataguse 1255 asemel mullu detsembris müügipakkumisi 2491.

Narva korterite müügipakkumiste arvu juurdekasv on samuti kõike muud kui tagasihoidlik. Narvas pakuti detsembris müügiks 556 korterit, mis on eelmisest aastast 47% rohkem.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	12/2013	12/2014	Muutus, %	12/2013	12/2014	Muutus, %
Eesti	13 706	16 458	20%	1 127	1 330	18%
Haapsalu	186	167	-10%	610	598	-2%
Jõgeva	115	76	-34%	202	204	1%
Kuressaare	190	140	-26%	878	891	1%
Kärdla	14		NA	484	418	-14%
Narva	379	556	47%	652	649	0%
Paide	131	68	-48%	284	336	18%
Põlva	71	48	-32%	427	433	1%
Pärnu	1 186	867	-27%	1 204	1 224	2%
Rakvere	175	147	-16%	607	637	5%
Rapla vald	81	37	-54%	518	566	9%
Tallinn	5 590	7 951	42%	1 670	1 786	7%
Tartu	1 255	2 491	98%	1 284	1 377	7%
Valga	283	158	-44%	195	183	-6%
Viljandi	260	220	-15%	612	646	6%
Võru	136	115	-15%	426	429	1%

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Eesti rahvaarv vähenes eelmisel aastal

16.01.2015 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel oli 2015. aasta 1. jaanuaril Eesti rahvaarv 1312300, mis on 3600 inimest vähem kui aasta varem samal ajal, teatab Statistikaamet.

Negatiivse loomuliku iibe tõttu (surmade arv ületas sündide oma) vähenes rahvaarv 1900 inimese võrra ning negatiivse välisrändesaldo tõttu (Eestist lahkus rohkem inimesi kui siia elama saabus) 1700 võrra. Kokku vähenes Eesti rahvaarv 2014. aasta jooksul 0,3%. Paaril viimasel aastal on rahvaarvu vähenemine aeglustunud.

Esialgsetel andmetel sündis Eestis 2014. aastal ligi 13 700 last, mis on paarsada last rohkem kui aasta varem. Arvestades, et sünnitusealiste naiste arv on vähenenud, sündis 2014. aastal esialgsel hinnangul naise kohta rohkem lapsi kui aasta varem. 2014. aastal suri 15 500 inimest. Surmade arv on viiendat aastat järjest püsinud samal tasemel, kõikudes vaid +/-300 inimese võrra.

2014. aastal nii sisse- kui ka väljaränne vähenes. Eestisse saabus 2014. aastal elama 2900 inimest ja Eestist lahkus 4600 inimest. Statistikaameti rahvastikuprognoosi kohaselt hakkab välisränne lähiaastatel vähenema seoses aktiivses rändeeas (20–39-aastased) rahvastiku vähenemisega, kuid esialgsete andmete põhjal on veel vara öelda, kas 2014. aastal toimunu tähendab juba senise välisrändetrendi muutust.

Rahvastikustatistika põhineb 2011. aasta rahvaloenduse rahvaarvul, millele on lisatud alakaetus. Iga aasta korrigeeritakse rahvaarvu registreeritud rahvastikusündmuste – sünni- ja surmajuhtude ning elukohavahetuste (rände) – andmetega. Alates 2000. aasta rahvaloendusest on rahvastiku arvestuses loendatud isikutele lisatud alakaetus. Statistikaamet on kahe viimase rahvaloenduse vahelist perioodi korrigeerinud ka registreerimata välisrände arvestamisega. Loe täpsemalt aastate 2000–2013 rahvaarvu ümberarvutuste metoodikast.

Esialgse rahvaarvu puhul on tegemist sünni, surma ja rände esialgsete andmetega. Statistikaamet avaldab täpsustatud rahvaarvu 5. mail 2015.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Maa-ametil täitus 25. tegevusaasta

16.01.2015 Tõnu Toompark

Maa-amet moodustati 16. jaanuaril 1990. aastal. Ameti üks olulisemaid ülesandeid oli ja on riigi maapoliitika rakendamine ja maakatastri pidamine. Lisaks sellele on ametist veerand sajandiga saanud rahvusvaheliselt arvestatav riiklik kaarditootja.

“Maa-amet kuulub taasiseseisvunud Eesti vanemate riigiametite hulka,” ütles ameti kõige pikaaegsem juht Raivo Vallner. “Vahetult pärast ameti moodustamist algas Eestis maareform, mille suunamine, koordineerimine ja kontrollimine jäi ameti üheks põhiülesandeks. See tähendas osalemist väga keerulises seadusloomes ning hulgaliselt koolitamisi, nõustamisi ja vaidluste lahendamisi,” märkis Vallner.

Nüüd on maareform valdavalt lõppenud, katastrisse on kantud üle 96 protsendi maast. “Tegu on Eesti mahukaima, kuid samas kõige õnnestunuma reformiga – tekkis majanduse arengu jaoks oluline kinnisvaraturg, maal on väärtus ja peremehed,” ütles keskkonnaminister Mati Raidma.

Maareformi käigus sai alguse üks riigi põhiregistreid – maakataster, kuhu on kantud andmed ligi 650 000 kinnistu kohta. 2014. aastal käivitus e-kataster ja alustati toimikute digitaliseerimist.

Amet korraldab ka Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevate riigimaade kasutamist, sealhulgas riigile mittevajalike maade müüki. Aastatel 2003-2014 on võõrandatud 50 573 ha maad, mille eest on riigieelarvesse laekunud 153 miljonit eurot.

Juba 2001. aastal pani Maa-amet aluse geoportaalile, mille kaudu näeb Eesti põhikaarti, ortofotosid, ajaloolisi, mere-, mulla- ja geoloogilisi kaarte, looduskaitse, pärandkultuuri ja muinsuskaitse objekte, katastri- ja aadressiandmeid, maardlaid, geodeetilisi punkte, planeeringuid jpm.

“Selline mahukas Maa-ameti ettevõtmine oli tollal väga uuenduslik nii meil kui ka kogu Euroopas,” ütles Raidma. “Tänu pidevalt täienevale geoportaalile on riigi ruumi- ehk asukohaandmed kõigile valdavalt tasuta nähtavad ja kasutatavad.”

2008. aastal hankis Maa-amet aeropildistamiseks ja kõrgusandmete kogumiseks väikelennuki Cessna 208B Grand Caravani, mille abil saab igal aastal vähemalt neljandiku Eesti riigi territooriumist uuesti kaardistada. Seega saab amet nii Eestit kui ka kogu Euroopat varustada kõige värskemate riiklike asukohaandmetega, mida kasutavad erinevate kaarditoodete valmistamiseks ka paljud eraettevõtted, sealhulgas Google Earth.

“Maa-ameti tulemused kaardiandmete ja kaartide tootmisel on kogunud nii kohalikku kui ka rahvusvahelist tunnustust,” märkis minister Raidma. Näiteks 2013. aastal võitis ametis valminud Eesti põhikaardi trükikaart suurel rahvusvahelisel konkursil 800 esitatud kaardi seas esikoha. Maa-ameti kaart osales suuremõõtkavaliste trükikaartide kujunduse kategoorias. Võitja valikul hinnati eelkõige seda, kuidas kaart suudab edastada sellel talletatud infot, kas info on kasutajatele kergesti ja kiiresti loetav. Seejuures oli auhinna saanute hulgas Maa-ameti kaart ainuke Euroopa esindaja.

Maa-ameti hallata on üle 20 andmebaasi, nende hulgas Eesti topograafiline andmekogu, maamaksu infosüsteem, tehingute register, oksjonikeskkond, aadressiandmete süsteem, kohanimeregister jne.

Maa-amet esindab Eestit kaardiandmete valdkonnas Euroopa Komisjoniga ühenduse pidamisel. Selleks, et need andmed oleksid Eesti-siseselt ja üleeuroopaliselt hästi kasutatavad, teeb amet koostööd paljude ministeeriumide, ametite, inspektsioonide, omavalitsuste ja eraettevõtetega.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tallinn-Tartu-Pärnu: korteritehingute arvu langus sai pidurid peale

16.01.2015 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs toob välja, et 2014 II ja III kvartali tehingute arvu langus Tallinnas-Tartus peatus.

Tehingute arvu stabiliseerumine on andnud võimaluse taas kord uute hinnarekordite löömiseks. Siiski peab tõdema, et hinnarekordite taga on muutused tehingute struktuuris ehk asjaolu, et tehingute hulgas on proportsionaalselt rohkem uusi ehk kallimaid kortereid.

Uute korterite tehingute rohkus tõstab kogu tehingute massi keskmist hinda. Me ei saa väita, et kinnisvara väärtus tõuseks samas tempos.

Äkilised muutused tähendavad, et tasakaalu ehk stabiilsete ja lihtsalt etteennustavate prognooside tegemiseks võimalust ei ole.

Ebastabiilse ja vähest kindlust pakkuva keskkonna tingimustes tundub loogilisem, et täna veel aktiivse kategooriasse kuuluv turg liigub lähikvartalite jooksul pigem passiivsuse suunas.

Korteriomanditehingute arv

Eesti kinnisvaraturu suuremate linnade ehk Tallinna-Tartu-Pärnu trendid jätkavad liikumist erinevates suundades. Tallinna korteritehingute arv pöördus tõusule, Tartus ja Pärnus jäi enam-vähem aastatagusele tasemele.

Siin tasub meenutada, et veel aasta tagasi rääkisime Tallinnas-Tartus väga aktiivsest korteriturust, kus juhtohjad olid müüjate käes.

Tallinna korteritehingute arv ületas kvartaalsena taas 2000 tehingu piiri, mis tähendab, et jätkuvalt saame tänagi rääkida aktiivsest korteriturust.

Eelkõige Tallinnas ja Tartus annab tehingutes tooni uute korteritega tehatavate tehingute hulk. St inimesed on sõlmimas asjaõiguslepinguid korterite osas, kus sisuline ostuotsus sai tehtud juba 2013. aastal. Alles tänane asjaõiguslepingute sõlmimine toob need tehingud korterite tehingute- ja hinnastatistikasse.

Kui Tallinna ja Tartu korteritehingute arvus oleme näinud suuri langusi ja sellele järgnenud tehingute arvu muutuse stabiliseerumist, siis Pärnu puhul on olukord rahulikum. Pärnu korteritehingute arv on liikunud viimase kahe-kolme aasta jooksul liikunud suhteliselt kitsas vahemikus ja suuri hüppeid ühes ega teises suunas seal olnud ei ole.

Tallinnas tehti 2014 IV kvartalis tehinguid 2065 korteriomandiga. Tartus oli vastav näitaja 359 ja Pärnus 184. Kogu Eestis tehti 2014 IV kvartalis tehinguid 4889 korteriga.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

2014 II ja III kvartalis näitas Tallinna korteritehingute arv olulist langust. Korteritehinguid jäi aastaga vähemaks vastavalt 11 ja 9 protsenti. Nõnda suured numbrid näitavad selgelt, et tegemist ei olnud ajutise anomaalia, vaid turu muutusega.

Aasta lõpuks ehk IV kvartaliks kahanes Tallinna tehingute arvu langus 1 protsendi peale, mis tähendab, et sisuliselt võime öelda, et langus peatus ja tehingute arv jäi mullusega samale tasemele.

Eks nüüd aeg annab arutust, kas tehingute arvu vähenemise peatumine on lõplik või jätkub langus uuel aastal uue hooga. Kui tehingute arvu langus peaks jätkuma, siis ei ole põhjust oodata olulist ehk kümne protsendi suurust või hullemat kukkumist.

Pigem võiks oodata lauget ja aeglustuvat turuaktiivsuse vähenemist, sest hinnatase on endiselt sedavõrd kõrgel, et ostjatel on eelkõige just hinna tõttu raske kodu soetamisele mõelda.

Peamine põhjendus, miks äkilisi muudatusi turul ootama ei peaks, on finantseerimistingimused. Finantseerimistingimustes olulisi muutusi aset ei ole leidnud, pangad on pigem valmis eluasemelaenusid väljastama. Madal intressimäär on oluline tugi, mis aitab kinnisvaratehingutel ja hindadel püsida.

Olukord on keerulisem Tartus

Tartu puhul on prognooside tegemine juba märksa keerulisem. Tartu tehingute arv ei vähenenud 2014 II ja III kvartalis analoogselt Tallinnale mitte palju, vaid lausa väga palju. Tartus jäi korteritehinguid aastaga vähemaks vastavalt 23 ja 20 protsenti.

Siin on tegemist juba näitajatega, mis saa jätta hinnatasemetele mõju avaldamata. Sedavõrd jõudsalt vähenev tehingute arv peab hinnataseme allapoole tõmbama, et ostjad turule tagasi peibutada.

Analoogselt Tallinnale muutus Tartu IV kvartali tehingute arvu muutus oluliselt positiivsuse suunas. Tartu korteritehingute arv oli 2014 IV kvartalis 2% suurem kui aasta tagasi.

Pärnus toimus 2014 IV kvartalis 3% vähem korteritehinguid kui aasta tagasi. Jätkuvalt ei saa Pärnu turu väiksuse tõttu siit midagi olulist välja lugeda.

Kogu Eesti korteritehingute arv kasvas aastaga 4%. Arvestades, et Tallinna-Pärnu tehingute arv jäi aastaga vähemaks ja Tartus pisut kasvas, siis tuleb taas tõdeda, et Eesti korteritehingute arvu kasv tuleb väljastpoolt suurlinnu.

Siiski peab siin arvestama, et oma oluline osa tehingute arvu kasvus on Tallinna piirivaldadel, kus toimib igati aktiivne Tallinna äärelinnadega võrreldav korteriturg.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korterituru hinnad ei väsi ja löövad rekordi rekordi järel. Tallinna korteritehingute ruutmeetri keskmine hind 2014 IV kvartalis oli 1495 eurot. Samal tasemel olid tehingute hinnad 2008 I kvartalis ehk suurema hinnalanguse alguses.

Nagu kogu 2014. a. korterite hinnastatistikat jälgides peame tähelepanu pöörama tehingute struktuurile. Kasvav uute korterite asjaõiguslepingute arv kallutab tehingute tasakaalu uute korterite poole. See kergitab tehingute keskmist hinda, kuid ei tähenda veel, et kinnisvara või konkreetsemalt korterite väärtus samas taktis kasvaks.

Sama kehtib Tartu kohta, kus keskmine korteritehingute hind oli 2014 IV kvartalis 1174 eurot.

Pärnu kõnnib hindade osas taas oma teed pidi. Pärnu hinnatase on varasematest kvartalitest madalam, kuid aastatagusest siiski kõrgemale jääv 796 €/m2.

Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind oli 2014 IV kvartalis 961 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Vaatamata korteritehingute arvu vähenemisele 2014. aastal ja sellest tulnud hinnasurvele näitab aastane hinnamuutus igati muljetavaldavaid numbreid.

Tallinna korteritehingu keskmine hind oli 2014 IV kvartalis 12% kõrgemal kui aasta varem. See on viimase kuue kvartali kõige madalam näitaja. Siiski ei tohiks pikemaid prognoose tehes eeldada, et kinnisvara väärtus või tehingute hinnad võiksid sedavõrd tempoka kasvuga pikalt jätkata.

Tartu on aasta keskele jäävate kvartalite suur tehingute arvu langus toonud kaasa väikema aastase hinnamuutuse. Tartu korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 7%. Pärnu hinnad olid 2014 IV kvartalis 1% aastatagusest kõrgemal.

Eesti keskmine korterite tehinguhind oli 2014 IV kvartalis 9% eelmise aasta analoogsest näitajast ülevalpool.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Pilk ajalukku ehk kinnisvarabuumi aja tipphindadele annab meil võimaluse mõelda inimestele, kes on oma kodu ostnud hinnatipus. Tänane hinnatase võrrelduna toonaste hinnatippudega annab aimdust, milline võib olla tipphinnaga kodu ostnud inimese kinnisvara väärtuse ja laenujäägi suhe.

Tartu korterite hinnad on juba tänaseks 98 protsenti 2007. aasta tipphindadest. See on taas number, mis paneb tõsiselt mõtlema elamispindade edasisele hinnaperspektiivile Eesti suuruselt teises linnas.

Tallinna hinnad on tipphindadest tänaseks veel 10% allpool ehk need moodustavad 90% ajaloolisest maksimumist. Pärnu hinnatase jääb juba oluliselt allapoole olles vaid 56% tipu tasemest.

Eesti korteritehingute keskmine hind moodustab 79% tipphindade tasemest.

Eelneva juures peame veel arvestama, et 7 aastaga on meil olnud märgatav inflatsioon. See tähendab, et nominaalselt on Tallinna-Tartu hinnad küll kunagise tipu lähedal, kuid reaalhinnad ehk inflatsiooniga korrigeeritud hinnad jäävad ajaloolisele maksimumile siiski veel oluliselt alla. Samuti on aastate jooksul oluliselt kerkinud inimeste sisetulek.

Kokkuvõtteks

Korteritehingute kiire hinnatõus on tänaseks oluliselt aeglustunud, kuid jäänud Tallinna näitel siiski märkimisväärse 12% aastase kasvu peale pidama. See number siiski ei kajasta kogu tõde, sest muutunud on korteritehingute struktuur.

Korteritehingutesse kuulub proportsionaalselt rohkem uute korterite tehinguid. See tõstab näiliselt kogu tehingute hulga keskmist hinda, kuid ei tähenda, et samal ajal kinnisvara väärtus kasvaks.

Võime öelda, et 2014. aasta jooksul toimus mõningane hindade korrektsioon allapoole. Seda nii uute kui vanade korterite sektoris. Kui vanemate ehk teisese turu korterite hindu lasti allapoole, siis uute korterite sektoris olid hindade langetamised enam peidetud, kus allahindluse sai klient, kes oskas seda küsida.

Korteritehingute arvu langemine praktiliselt peatus. See tähendab, et me saame jätkuvalt rääkida aktiivsest ehk kõrge tehingute arvuga korteriturust. Aeg näitab siis, kas peatus korteritehingute vähenemises oli hetkeline, või on turg leidnud uue tasakaalu.

Majanduse üldist konteksti ja kindlustunnet hinnates võiks pigem prognoosida korteritehingute arvu mõningat langust.

Korterituru edasiste trendide juures on oluline osa endiselt soodsatel finantseerimistingimustel. Pankadel on valmidus laene väljastada. Eluasemelaenu hind ehk intressimäär lööb madala taseme osas järjest uusi rekordeid. Euribor on seejuures juba niivõrd alla kukkunud, et edasist languseruumi suurt ei ole, kuigi siingi on senini liikumine pigem languse suunas.

Nii võime eelnevale lõigule esitada julgelt ka vastupidise väite – finantseerimistingimused ei ole elamispindade turu juures oluline tegur, sest laenutingimused ei ole viimaste aastate jooksul suures plaanis muutunud.

Pikemas perspektiivis on korterituru prognooside tegemine keeruline. Suhteliselt olulised hüpped tehingute arvus ja selle muutustes panevad tõsiselt pead murdma, mis on järgmised arengud. Äkilised tehingute arvu muutused Tallinnas 9 protsendilt 1 peale ja Tartus isegi -20 protsendilt +2 protsendi peale näitavad, et tasakaalu turul ei ole.

Loogilisem areng tundub, et täna veel aktiivne korteriturg võiks pisut jahtuda ja surve hindadele võiks jätkuda.

Kindlasti peab rõhutama, et olulise hinnalanguse prognooside tegemiseks ei ole põhjust, sest korterituru arenguid suuresti määrav finantseerimise turg pakub kodu ostmiseks endiselt soodsaid tingimusi.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Sakret: Eesti ehitussektoris valitses 2014. aastal mõõdukas optimism

15.01.2015 Tõnu Toompark

Eesti ühe suurema kuivsegude tootja Sakreti müügimahud kohalikul turul kasvasid mullu 12 protsendi võrra. Sakret OÜ tegevjuhi Ahto Leitudi sõnul säilib 2015. aastal ehitusturul võrreldav stabiilsus, oodata võib 2–3%list kuivehitusmaterjalide hinnakasvu Eestis.

Leitudi sõnul iseloomustas 2014. aastat ehitussektoris sõnapaar „mõõdukas optimism“. „Ehitusmaterjalide hinnad mullu oluliselt ei kasvanud. Sama trendi võib näha ka 2015. aastal, kuid usume, et kuivsegude hinnad kasvavad suurusjärgus 2–3%. Samas ei saa me kindlad olla, et valitsus ei otsusta eelarvet täita kaevandustasude või mõnede muude tasumäärade tõusuga. Lähiajaloos on ju pretsedent, kui hooaja keskel muudeti kaevandustasusid ja liiv läks meile 5% võrra kallimaks,“ ütles Leitud.

Mullu kasutati Sakreti toodetud materjale selliste objektide fassaadide renoveerimisel, nagu näiteks Ida-Viru Keskhaigla, Padise mõis, Jõhvi Kalevipoja lasteaed, hoone aadressil Kunderi 35a Tallinnas, jne.

Leitud märkis, et võrreldes 2013. aastaga on riiklike tellimuste arv vähenenud, kuid alanud aastal on lootus positiivsele tendentsile – KredExi toel. „KredEx doteerib jätkuvalt kortermajade, aga ka koolide ja lasteaedade renoveerimist olulisel määral (kuni 35% 2014. aastal). See motiveerib korteriühistuid alustama renoveerimisega. Paljudel ühistutel on juba praegugi projektid valmis, aga oodatakse just KredExi toetust,” lisas Leitud.

Sakreti bränd loodi USAs 1936. aastal. Praegu on Sakret Grupp maailma suurim ehituslike kuivsegude tootja, kel on kokku üle 60 frantsiisilepingu alusel töötava tehase.

Lätis avati Sakreti tehas 2004. aastal, 2007. aasta suvel alustas tööd Sakreti tehas Eestis, 2008. aasta suvel avati tehas Leedus.

Riigikohtu praktika: Üürniku õigust üürileping erakorraliselt üles öelda

15.01.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-128-14 vaidlesid üürnik ja üürileandja selle üle, kas üürnikul oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda põhjusel, et üürileandja sisenes üüritud pinnale üürniku äraolekul ja sellest üürnikule ette teatamata.

Üürileandja käis üüritud pinda näitamas uutele potentsiaalsetele üürnikele ajal, mil üürnik oli kodust ära. Kolme päeva pärast saatis üürnik e-kirja, milles teatas, et soovib üürilepingu lõpetada. Üürilepingu erakorralist lõpetamist põhjendas üürnik sellega, et üürileandja tungis omavoliliselt üürniku territooriumile. Üürileandja ei olnud üürilepingu lõppemisega nõus.

Pooled olid üürilepingus kokku leppinud, millisel eesmärgil ja millistel tingimustel on üürileandjal võimalik üüritud eluruumi siseneda ja seda üle vaadata. Näiteks kohustus üürnik lubama üürileandjal tööpäevadel tööajal takistamatult kontrollida lepingu tingimuste täitmist sellest eelnevalt ette teatades. Veel oli üürilepingus öeldud, et üürileandja tohib üüritud pinda teistele isikutele näidata kaks kuud enne lepingu lõppemist. Lisaks tuleneb ka seadusest, et üürileandja peab üürnikule üüripinna ülevaatamisest olenemata selle eesmärgist õigeaegselt teatama.

Riigikohus leidis, et üürileandja rikkus üürilepingut ega austanud kostja õigust kodu puutumatusele, kuna sisenes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata. Kohtu arvates sai üürnik sellisel juhul üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kuna üürniku huvi kodu puutumatuse vastu kaalus antud juhul üles üürileandja huvi üürilepingu jätkumise vastu.

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Tulumaks korteri pärandamisel

15.01.2015 Vahendustasuta.ee

Reeglina tuleb korteri müümisel tuleb riigile tasuda saadud kasult/tulult tulumaksu (kasu = müügihind – müügiga otseselt seotud kulud – soetamismaksumus). Seaduse järgi kehtib ka erandeid ehk tulumaksu ei tule tasuda kui müüja kasutas korterit oma elukohana ning kui oma elukohta ei müüda rohkem kui kord kahe aasta jooksul.

Kuni kuupäevani 12.02.2014 kehtis arusaam, et nende korterite (lihtsuses mõttes kasutame elukoha definitsioonina korterit), mis on saadud kinkelepingu või pärandamise tulmusena, soetamishind on uuele omanikule nullväärtusega. See tähendab aga seda, et kingiks või päranduseks saadud korteri müügil tuli riigile tasuda tulumaksu kogu müügisummalt (lahutades tehinguga seotud kulud).

Tehes näite ainult soetamishinna ja müügisumma alusel (mitte arvestades müügiga otseselt seotud kulusid):

Korter saadi pärandiks või kingiks
Pärandi või kingi saaja müüs selle kohe 60 000 EUR-iga
Tulu = 60 000 EUR – 0 EUR = 60 000 EUR

60 000 EUR on müügihind ning 0 EUR on pärandi või kinke saaja jaoks korteri soetamishind. Seega tuleks riigile maksta tulumaksu 60 000 EUR-lt arvestatuna ehk 60 000 * 0,20 = 12 000 EUR.

Sama korteri müügil, kui müüja oleks selle ise ostnud, oleks arvutuskäik aga järgmine:

Müügihind 60 000 EUR
Soetamishind 50 000 EUR
Tulu = 60 000 – 50 000 EUR = 10 000 EUR
Riigile tuleks maksta tulumaksu 10 000 EUR-lt arvestatuna ehk 10 000 * 0,20 = 2 000 EUR.

12.02.2014 võttis riigikohus kohtuasjas nr 3-3-1-97-03 vastu põhimõttelise otsuse, mis senist praktikat oluliselt muudab.

Pärandamine

Seaduses eksisteerib selline mõiste nagu õigusjärglus, s.t õiguste ja kohustuste üleminek ühelt subjektilt teisele. Tsiviilseadustiku üldosa seadus näeb ette, et tsiviilõigused ja -kohustused võivad üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud.

Pärandamise puhul tuleb omakorda lähtuda veel ka pärimisseadusest, mille kohaselt lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna.

Vastavalt riigikohtu otsusele on õigus vähendada vara võõrandamisest saadud kasu sama vara soetamismaksumuse võrra tavaline varaline õigus, mis ei ole pärandaja isikuga lahutamatult seotud. Maksuõiguses puudub erisäte, mis välistaks soetusmaksumuse mahaarvamise õiguse ülemineku pärijale. Võrdse kohtlemise põhimõttest lähtuvalt tuleb seega pärijat maksustada sama moodi nagu oleks maksustatud pärandajat, kui too oleks oma eluajal korteri ise võõrandanud.

Kinkeleping

Kinketehing on oma olemuselt pärandamisest erinev. Kinke puhul on tegemist võõrandamistehinguga, mille tulemusena tekib võõrandajale (kinkijale) kahju ning omandaja jaoks on vara soetamismaksumus null.

Kokkuvõtvalt

Kui senimaani arvestati pärandamise teel korteri omandanud pärandisaajale korteri soetusmaksumuseks nullväärtust, siis alates 12.02.2014 riigikohtu otsusega tuleks pärandisaaja soetusmaksumuseks arvestada pärandajale kehtinud soetusmaksumust.

Pärandamine ei kujuta endast võõrandamist pärandaja jaoks ega soetamist pärija jaoks, vaid olemasoleva omandisuhte osaline asendub teise isikuga.

Kinkelepingu korral aga ei saa kinkija soetamismaksumus kingisaajale üle minna, sest soetamismaksumuse mahaarvamise õigus lakkab võõrandamistehingu tulemusena olemast.

Alates 01.01.2015

Kuna riigi silmis ei tohi inimesed liialt maksuvaba tulu saada, muudeti eelmainitud kohtulahendi tulemusena kiirelt tulumaksuseadust.

Alates 01.01.2015 kehtima hakanud tulumaksuseaduse § 38 lg 1 järgi loetakse pärandina saadud vara soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulud – seega ei saa pärija korteri müügisummast maha arvestada pärandaja poolset kunagist seotusmaksumust.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee