Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

E.L.L. Kinnisvara grupi tegevjuhina asus tööle Toomas Aak

10.10.2014 Tõnu Toompark

Baltimaade suurimate kinnisvarafirmade sekka kuuluva E.L.L. Kinnisvara grupi tegevjuhi ametikohale asus oktoobri algul pikaajalise ehitus- ja kinnisvaraarenduse valdkonna juhtimiskogemusega Toomas Aak. Ettevõtte juhatus jätkab kaheliikmelisena: tegevjuht Toomas Aak ja finantsdirektor Taavi Ojala. Lisaks liitus ettevõtte kollektiiviga augustis arendusdirektor Indrek Moorats.

Grupi tegevjuhi ja juhatuse liikmena on Toomas Aaki vastutusvaldkonnaks E.L.L. Kinnisvara grupi terviklik juhtimine koostöös ettevõtte tütarfirmade juhtidega. Toomas Aak töötas viimati ASi Mainor Ülemiste juhatuse esimehena, enne seda oli ta pikka aega NCC Ehitus ASi juhatuse esimees, kus tema juhtimisel valmisid muu hulgas Ülemiste kaubanduskeskus ning erinevad büroohooned.

„E.L.L Kinnisvara professionaalse meeskonnaga liitumine on väljakutse, mille hea meelega vastu võtsin. Annan omalt poolt maksimaalse panuse sellesse, et efektiivselt juhtida olemasolevat ja hästi toimivat kinnisvaraportfelli, tugevdada ettevõtte positsiooni ning töötada välja ja viia ellu uued arendusprojektid,“ ütles Toomas Aak.

Ettevõttesse loodud uue ametikoha, grupi arendusdirektori ülesanne on juhtida ja koordineerida uute arendusprojektide ettevalmistust ja läbiviimist kolmes Balti riigis. Arendusdirektorina asus augustis ametisse Indrek Moorats, kes on alates 2003. aastast töötanud AS-is Merko Ehitus Eesti ning juhtinud projektijuhina erinevate suurobjektide, näiteks Auvere Elektrijaama, Viru Vangla ja Rannu-Jõesuu silla ehitust.

E.L.L. Kinnisvara grupi ettevõtete 2013. aasta üüritulu ulatus kokku ca 35,7 miljoni euroni. Plaanipäraseid tulemusi näitas nii kaubandus- kui bürookinnisvara sektor ning hotelliprojektides jätkus edukas koostöö hotellide operaatoritega. Ettevõtte osalusega Vilniuse Panorama, Riia Spice ja Spice Home, Šiauliai Saules Miestase ning Tallinna Viru Keskuse kaubanduskeskust külastas mullu kokku ligi 37 miljonit inimest ning keskuste kogukäive oli ca 365 miljonit eurot. Eesti büroohoonetes on vakants nullilähedane, üürnike vahetumine on käsil Vilniuse L3 ärihoones.

Tänavu on E.L.L. Kinnisvara keskendunud olemasoleva kinnisvaraportfelli efektiivsuse tõstmisele ning investeerinud Riia Spice, Vilniuse Panorama ja Tallinna Viru kaubanduskeskuste uuendamisse. Kõikidesse keskustesse on lisandunud rahvusvaheliste kaubamärkide poode, teiste seas Lätis esimese kaupluse avanud Debenhams, uue kontseptsiooniga Reserved ja H&M. Viru Keskuse kümnenda tegevusaasta raames ette võetud uuendamisprojekt on toonud keskusesse teiste seas brändid: Dune London, River Island, Brooks Brothers, Massimo Dutti, Aldo, Cortefiel ja Pedro del Hierro.

E.L.L. Kinnisvara (www.ell-realestate.com) on Baltimaade juhtiv kinnisvaraettevõte, mis arendab ja juhib kaubanduskeskuseid, hotelle ning äri- ja büroohooneid. E.L.L. Kinnisvara omab osalusi viies kaubanduskeskuses: Spice ja Spice Home kaubanduskeskused Riias, Panorama keskus Vilniuses, Viru Keskus Tallinnas ning Saules Miestas keskus Šiauliais. Lisaks omab E.L.L. Kinnisvara Tallinnas Delta Plaza ja Sõpruse Ärimaja büroohooneid ning Vilniuses L3 nimelist büroohoonet. Ettevõtte omab ka Nordic Hotel Forumi hoonet (operaator on OÜ Nordic Hotels) ning koos AS-iga Infortar Tallink City Hotelli ja Tallink Express Hotelli, mida opereerib Tallink Hotels.

Säravaima kinnisvaratäht 2014 on Jürgen Vahtra

10.10.2014 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) andis üle preemia „Säravaim kinnisvaratäht“ parima kinnisvarateemalise magistritöö eest 2014.aastal.

Iga-aastaselt korraldatava konkursi eesmärgiks on üliõpilaste tähelepanu juhtimine kinnisvara majandussektori arendamisele. Tööde hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakenduslikkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.

Käesoleval aastal on laureaadiks Jürgen Vahtra Eesti Maaülikoolist, kes kaitses magistritöö teemal „Linna ruumiline geomeetria, funktsioonide kättesaadavus ja mitmekesisus – Tartu linna konfiguratsiooniline uuring“. Töö juhendajateks Lauri Lihtmaa ja Heiki Kalberg.

Jürgen Vahtra magistritöö objektiks on olemasolevate seostatud andmebaaside põhjal linnaplaneerimiseks vajalike andmete kättesaadavus ja visualiseerimine.

Välja on toodud võimalused olulise abivahendina planeerijatele ja ka ettevõtjatele oma valikute tegemiseks. Kus liiguvad inimesed, mis eesmärkidel, kui mitmekesine on neid ümbritsev keskkond? Need küsimused, õigemini küsimustele õigete vastuste teadmine annab head lahendused liikluses, teenuste pakkumiseks, investeerimiseks jm. Kui see info on saadav täpselt, kiiresti ja võrdlemisi madala hinnaga, siis on meie tulevikuotsused kvaliteetsemad.

Magistrant suutis kasutades ära ESRI juurde käivat vabavara, ühendada inimeste ja ehitusregistri andmed, mille põhjal saab teha erinevaid vajalikke arvutusi, tuleb vaid osata küsida. Peale andmete sidumist on päringute tegemine oluliselt kiirem ja soodsam.

Preemia üleandmine toimus 8. oktoobril Meriton Grand Conference & SPA Hotel’i konverentsikeskuses, kus EKFL korraldas koostöös Swedbankiga kinnisvarateemalise seminari.

Eelmisteks laureaatideks olid:

2013.a. Hardi Rikand Tartu Ülikoolist, kes kaitses magistritöö teemal „Eluruumi üürilepingu ülesütlemine kinnisasja omaniku vahetumisel“. Töö juhendajaks professor Irene Kull;
2012.a. Tuuli Põldma Tallinna Tehnikaülikoolist, kes kaitses magistritöö teemal „Miljööväärtuslike piirkondade taaselustamine kultuuriliste ja majanduslike valikute koosmõjus. Kalamaja näitel“. Töö juhendajateks Liis Ojamäe ja Katrin Paadam.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Augustis peatus majutusettevõtetes vähem turiste kui aasta tagasi samal kuul

10.10.2014 Statistikaamet

Augustis peatus majutusettevõtetes 379 000 turisti, mis oli 2% vähem kui eelmise aasta augustis, teatab Statistikaamet. Suurenes sise- ja vähenes välisturistide arv.

Augustis peatus majutusettevõtetes 239 000 välisturisti, mis oli 4% vähem kui eelmise aasta augustis. 55% turistidest saabus naaberriikidest Lätist, Soomest ja Venemaalt. Venemaa turiste oli majutusettevõtetes 12% vähem kui eelmise aasta augustis ning Läti ja Soome turiste vastavalt 5% ja 9% vähem. Samuti peatus majutusettevõtetes vähem turiste Rootsist, Leedust, Suurbritanniast, Poolast ja Norrast. Samas Saksamaa turiste peatus majutusettevõtetes 14% rohkem kui augustis aasta tagasi.

Jätkuvalt suurenes Aasia riikidest saabunud turistide arv, kuigi kasv oli aeglasem kui käesoleva aasta eelnevatel kuudel. Ligi kaks kolmandikku majutusteenuseid kasutanud välisturistidest peatus Tallinnas. Populaarsuselt järgmised sihtkohad olid Pärnu, Tartu ja Saare maakond, kus peatus vastavalt 10%, 6% ja 5% majutusettevõtete teenuseid kasutanud välisturistidest. 77% välisturistidest olid puhkuse- ja 16% tööreisil.

Augustis kasutas majutusettevõtete teenuseid 140 000 siseturisti, mis oli 3% enam kui eelmise aasta samal kuul. Harju maakonnas peatus viiendik, Pärnu maakonnas 17% ning Saare ja Ida-Viru maakonnas kummaski 8% majutusteenuseid kasutanud siseturistidest. 65% siseturistidest olid puhkuse- ja 20% tööreisil.

Augustis pakkus külastajatele teenust 1295 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 23 000 tuba ja 55 000 voodikohta. Augustis oli täidetud 52% tubadest ja 42% voodikohtadest. Kõrgeim oli tubade täitumus Tallinnas, Tartus ja Pärnus, vastavalt 79%, 66% ja 64%. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 33 eurot ning oli 2013. aasta augustiga võrreldes ühe euro võrra kallim. Tallinnas ja Pärnus maksis ööpäev majutusettevõttes riigi keskmisest rohkem.

Majutamine piirkonniti, august 2014
Majutamine	Kokku	Põhja-Eesti	Kirde-Eesti	Kesk-Eesti	Lääne-Eesti	Lõuna-Eesti
Majutusettevõtted	1 295	214	71	124	488	398
Toad	22 771	8 322	1 637	1 560	6 338	4 914
Voodikohad	54 603	18 654	3 853	3 951	15 952	12 193
Tubade täitumus, %	52	72	38	34	44	37
Voodikohtade täitumus, %	42	59	32	30	37	31
Majutatud	378 684	187 896	18 346	20 320	89 309	62 813
Ööbimised	718 429	342 311	38 561	36 765	183 321	117 471
Eesti elanikud	248 578	48 477	19 243	27 142	78 836	74 880
väliskülastajad	469 851	293 834	19 318	9 623	104 485	42 591
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot	33	40	28	23	30	23

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Väikelinnade korteriturg sörgib pealinna sabas

10.10.2014 Tõnu Toompark

Tallinna korteriturg on löönud palju laineid. Kiire tehingute arvu kasv ja hinnatõus on pöördunud hinnaseisakuks, tehingute arv on näidanud kaks kvartalit järjest langust. Selles valguses võiks huvi pakkuda, kas Tallinna korterituru trendid on peegeldumas teisteski Eesti pisut väiksemates linnades? Mis on alates 2009. aasta majanduse ja kinnisvaraturu põhjast alates toimunud?

Tallinna tehingute arvu kasv on tagasihoidlik

2009. aasta majanduskriisi põhi oli must aeg, mil enamusel turuosalistel puudus arusaam edasiste arengute osas. See vähendas kindlustunnet igas sektoris ja viis kinnisvaratehingute põhjani.

2010. aasta tasemelt on korteritehingute arv näiteks Viljandis kerkinud 200 protsenti. Tallinna tehingute arv kasvas võrrelduna 2009. aasta keskmisega hetkeks 75 protsendi võrra, et kaheks viimaseks kvartaliks taanduda 50-protsendiliseks juurdekasvuks.

Tartu korteritehingute arv ületas eelmisel aastal 2009. aasta taset isegi 140 protsenti. Siin tuleb arvestada, et tehingute arvu langus turu 2009. aasta mõõna ajal oli Tartus üsna märgatav.

Hinnad käivad tehingute arvu järel

Korteritehingute arvu suurenemine tähendab nõudluse kasvu. Kui nõudlust toetavad soodsad finantseerimistingimused, siis tähendab see paratamatult hindade kerkimist.

Eesti tõmbekeskuste korterite hinnatõus seostub otseselt tõmbekeskuse suurusega. Nii troonivad hinnatõusu Tallinn, Tartu ja Narva. Neis kolmes Eesti suurimas linnas on korterite hinnad viie aastaga kerkinud vastavalt 64, 54 ja 52 protsenti.

Haapsalu korterite hinnatase on viie aasta tagusest ajast kõigest napi ühe protsendi võrra kõrgemal, mis vahepealset inflatsiooni arvestades tähendab korterite reaalhinna langust. Korterite keskmise reaalhinna langusega peab leppima ka Viljandi, kus viie aastaga on korterite hinnatase kerkinud 11 protsenti, kui samal ajal on tarbijahinnad kerkinud 16 protsenti.

Pisut paneb imestama, et Viljandiga samas hinnatõusu klassis on Pärnu linn, mis tavapäraselt kuulub Tartu ja Tallinna kõrval aktiivsema kinnisvaraturu esikolmikusse. Pärnu korterite hinnad on viie aasta taguse ajaga võrreldes 13% ülevalpool, mis inflatsiooniga taandatuna tähendab samuti reaalse väärtuse mõneprotsendilist vähenemist.

Majandusaktiivsus loob baasi kinnisvaraturu tekkeks

Tehingustatistikasse süvenedes võime öelda, et Tallinna-Tartu korteriturul on käinud kiire tsükkel, mille tõusust ja sellele nüüdseks järgnemas olevast mõõnast pole paljud turuosalised arugi saanud.

Kahe suurlinna korterituru kiirete arengute taga on olnud eelkõige asjaolud, et tegemist on piirkondadega, kus on suurim majanduslik aktiivsus. Majandusaktiivsus tähendab töökohti, see omakorda inimeste sissetulekut ja sissetulekust tuleneb laenuvõime, mis annab võimaluse kinnisvaraturul tegusid teha.

Omaette oluline tegur on fakt, et Tallinna ja Tartu elamispinna ehitushind on madalam kui selle turuväärtus ehk läbi kinnisvaraarenduse on võimalik kasumit toota. Väikelinnade traagika on, et sealne elamispindade hinnatase on sedavõrd madal, mis ei soosi uue elamufondi loomist ja selle läbi kvaliteetse elamispinna teket. Valdav osa väiksemate linnade elamufondist ehitatakse omatarbeks, kus majanduslik tasuvus ja efektiivsus on kolmandajärguline.

Tallinna buum pöördus languseks

Tallinna-Tartu korteriturg on näidanud lennukat nõudluse kasvu. Nõudlus läbi soodsate finantseerimistingimuste on kanaliseerinud korterite hinnatõusuks, mis on oluliselt ületanud palkade kerkimist.

Nii on tänane keskmine korteritehingu maksumus keskmistes palkades mõõdetuna jõudnud tasemele, kus see on jõukohane järjest vähemale hulgale inimestele. Raskemini kättesaadav kinnisvara väärtus ongi olnud tegur, mis on juba kukutanud Tallinna-Tartu tehingute arvu.

Muude linnade kinnisvaraturu osas on olukord optimistlikum. Tehingute arv maakonnakeskustes on mitmel pool küll kerkinud isegi rohkem kui Tallinnas-Tartus, kuid sellele ei ole järgnenud kiiret hinnatõusu, mis peaks hakkama turu nõudlust piirama.

Linna suurus määrab turutrendid

Nii võime eesolevate kvartalite jooksul oodata korterituru jahenemist ja survet hindadele Tallinnas-Tartus ning tänasel tasemel oleva aktiivsuse jätku teistes maakonnakeskusteas. Raske on siiski uskuda, et väikelinnade turul hakkaksid hinnad sedavõrd tempokalt kerkima nagu varasemalt Tallinn või Tartu on varasemat eeskuju näidanud. Positiivne on seegi, kui näeme 5-10-protsendilist hindade aastast kerkimist.

Rahulikest tõususuunast liikuvatest korterituru arengutest saame siiski rääkida eelkõige maakonnakeskustes. Väiksemates linnades ja asulates, kus inimeste arv on väike ja erilist majandustegevust ei ole, ei eksisteeri ka reaalset kinnisvaraturgu. Neis väikeasulates jätkub igav vaikelu ja üksikud korteritehingud endaga hindade selget tõusu kaasa ei too, vaevalt saab ka langusest rääkida.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvaramüügid lisavad linnakassasse ligi 1,3 miljonit eurot

10.10.2014 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet leidis uue omaniku kokku 13 linna omanduses olevale kinnisvaraobjektile, edukate enampakkumiste tulemusel laekub linnakassasse kokku 1 278 347 eurot.

Ühtse müügiobjektina avalikule kirjalikule enampakkumisele pandud, elamupiirkonnaks kavandatud 30 kinnistu müügist laekub linnakassasse 616 100 eurot. Haabersti linnaosas paiknevate elamumaa sihtotstarbega kinnistute kogupindala on 22 806 m2, sh 28 ühepereelamu krunti pindalaga kokku 13 649 m2 ja kaks korterelamu krunti pindalaga kokku 9157 m2.

Kinnistud paiknevad Jõeküla piirkonnas Kakumäe tee, Jõeoti tee ja Tiskre tee vahelisel alal. Meri jääb ca 1 km kaugusele. Kinnistud on ümbritsetud uute eramutega ning üksikute korterelamutega, läheduses paiknevad Aaviku elamurajoon, haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid, koolid ja lasteaiad.

Ostja võtab endale kohustuse detailplaneeringuga ette nähtud tänavarajatised, tänavavalgustuse ja liikluskorraldussüsteemid, tehnovõrgud ja vihmaveekanalisatsiooni ning üldkasutatava haljastuse oma vahendite arvelt projekteerida ja rajada.

Kristiine linnaosas asuva 2352 m2 suurusehoonestamata, elamumaa sihtotstarbega Seebi tn 36c kinnistu hinnaks kujunes 351 102 eurot. Detailplaneeringu kohaselt on kinnistule planeeritud 12‑korruseline korterelamu.

Pelgurannas asuv elamumaa sihtotstarbega, hoonestusõigusega Helme tn 16 kinnistu pindalaga 3105 m2, millel paiknevad kaks viiekorruselist korterelamut, müükase hinnaga 70 545 eurot.

Kalamajas asuva Kopli tn 20 // Malmi tn 5-4 korteriomandi, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 25 m2, hinnaks kujunes 27 600 eurot.

Maarjamäel asuvad kaheksa elamumaa sihtotstarbega kinnistut, millele on rajatud hoonestusõiguse alusel korterelamud, müüakse koguhinnaga 213 000 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Renoveerida või mitte – selles on küsimus

10.10.2014 Ingvar Allekand

Eilse BNS-i uudise jätkuks toon veidi põhjalikuma käsitluse tarbeks ära ka oma artikli, mille avaldas Postimees 08.10.2014.

Energiasäästliku ehituse teemad on Eestis olnud juba pikalt päevakorras. Ent lahendamata küsimusi on veel rohkem kui küll. Nii on ka tänasel Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki poolt korraldataval traditsioonilisel konverentsil „Kuhu liigub kinnisvaraturg?“ terve blokk pühendatud sellele teemale.

Riigi eluasemepoliitika üheks oluliseks osaks on olnud põhimõte panustada olemasoleva elamufondi säilitamisse. Nii on läbi KredExi liikuvate toetuste innustatud omanikke panustama korterelamute renoveerimisse. See, kui palju ühe või teise renoveerimisprojekti puhul reaalset rahalist säästu energiakuludelt saavutatakse, on teoreetiliselt lihtne matemaatika. Ent reaalsus on kujunenud märksa keerulisemaks läbimõtlemata või kehva kvaliteediga ehituslahenduste tõttu. Ent seda küsimust on ka juba meedias käsitletud ning vigadest õppimist näitab kasvõi juba tervikliku renoveerimise osakaalu suurenemine toetusesaajate hulgas. Minu jaoks on aga huvipakkuv küsimus kuivõrd hindavad tarbijad neid investeeringuid?

Domus Kinnisvara võrdles KredExi poolt 25% ja 35%-lise toetuse saanud korterelamutes tehtud korteritehinguid analoogiliste ent renoveerimata naabermajade tehingutega. Sel määral toetuse saamine eeldab vähemalt piirdekonstruktsioonide soojustamist ning tehnosüsteemide rekonstrueerimist, vajalik saavutatav energiasääst minimaalselt 40-50% varasemast kulust. Võrdlusobjektid valisime Mustamäelt, et saada valimisse piisav hulk tehinguid samadest majadest. Kokku oli valimis 7 rekonstrueeritud maja 32 korteritehinguga ning 82 võrreldavat korteritehingut rekonstrueerimata analoogilise projektiga naabermajadest. Suurem valim aitaks loomulikult paremini välistada korteri seisukorrast, heast müügitööst jne tulenevad erisused, kuid kinnisvaraturu käive seab sellele omad piirid.

Analüüs annab vastakaid tulemusi kuid väga ühemõttelise järelduse. Enamus majade puhul on müügitehingutel keskmine ruutmeetri hind kõrgem, kui sarnastel ent renoveerimata naabermajadel. Ent mitte kõigil. Paari vaadeldud maja puhul hinnavahe sisuliselt puudub ning üks rekonstrueeritud maja on tuntavalt odavam, kui naabermajad. Keskmiselt on siiski vaadeldud rekonstrueeritud majades korterite müügihind 9% kõrgem, kui rekonstrueerimata naabermajades. Ent kui tulemust võrrelda uusehitistega (mitte esmamüük, vaid järelturutehingud kuni 10 a vanustes hoonetes), siis näeme, et rekonstrueeritud majades olev kinnisvara on siiski ca 20% odavam, kui uusehitistes. Seejuures ei ole mitte mingit garantiid, et uues hoones on energiakasutus efektiivsem, kui terviklikult rekonstrueeritud vanas.

Analüüsi järeldus on lihtne – kui kavandada elamu mahukamat renoveerimist, siis lisaks tehnilistele küsimustele tasub mõelda, kas tehtavad kulutused on ka investeeringuna tasuvad. Kas maja korteriomanike vara väärtus kavandatava remondiga suureneb või väheneb? Sellekohane analüüs ei ole liiga keerukas ega aeganõudev ning kaasnev kulu on olematu võrreldes kahjuga, mis võib tekkida. Küll aga annab see vastuse küsimusele, mis piirini tasub kulutusi teha, et majaelanike varandusliku seisu kahjustamise asemel seda hoopis parandada.

Kinnisvara hinna ja energiakulude vastastikuse mõjude küsimus tekib ka uusehituse kavandamisel. Oletame nüüd, et nn kodukulud on meil kahe komponendiga – igakuine laenumakse soetamiseks + igakuine energiakulu käigushoidmiseks. Ning meil on kindel eelarve, mille piires võib muutuda laenumakse ja energiakulu proportsioon. Tänane keskmine ehitushind tavalisel hoonel on ca 1200 eur/m2, energiasäästlikul hoonel on ehitushind kallim. Ent kui palju kallima hoone saaksime endale energiakulude kokkuhoiu arvelt lubada? Kui me vähendame energiakulu 100 kW/m2 kohta aastas, suudaksime me säästa nii palju, et tõsta ehitusmaksumus 1508 eur/m2-ni ja katta sama eelarve piires sellega kaasneva laenumakse. Seega 100 kW/m2 kohta energiakulu kokkuhoidu võimaldab meil tänaste elektrihindade juures ehitada 26% kallima (ja ehk ka parema) hoone. Selline ehitushinna kasv annab meile suhteliselt suure eelise tehnosüsteemide osas, mis peaks tagama parema sisekliima. Energiahinna tõusu korral aga tekib juba puhas võit.

Probleemkohad:

Järelturu korterite energiaklass on üldjuhul nii madal, et tarbija neid võrreldes hoone kohta järeldusi teha ei saa. Parema klassiga uusarendustes aga puudub veel ülevaade reaalsetest kuludest. Seetõttu ei kajastu energiakasutus kinnisvara hinnas.
Energiaklassi näitamine on tarbijatele puuduliku ja seega kahjuks ka petliku info esitamine – palju sõltub energiaallikast ja selle arvestuslikust koefitsendist (soojuspump vs elektriküte), samuti ei anna energiaklass infot sisekliima kvaliteedi kohta.
Elukondliku kinnisvara müük on valdavalt üles ehitatud visuaalsele pildile, mitte pädevale tehnilisele argumentatsioonile. Kinnisvara ostjal on lihtsam näha probleemina parketikahjustust, aga mitte valesti lahendatud ventilatsiooni.

BONUS TRACK

Lisaks Mustamäe kortermajade rekonstrueerimisele jälgisin pikalt ka ühe energiasäästliku eramu ehituse lugu. Selle ühe konkreetse kaasuse pealt selgus, et muidu sarnase eramu ehitamine passiivmaja standarditele vastavalt oleks tähendanud 32% suuremat ehitusmaksumust. Ent see ei pea nii olema.

Konverentsi ettevalmistamiseks toimunud kohtumisel avaldas passiivmajade ehitamise osas Eestis reaalseid tulemusi näidanud Sense juht, et nende arendustegevus on liikumas sinna suunas, et ehitada 150 m2 suurune standardmaja mitte kallimalt, kui 200 000 eurot. See teeks ehitushinnaks vaid ca 17% enam, kui oleks tavalise eramu eeldatav ehitusmaksumus. Seega – mida rohkem selliseid maju ehitatakse, seda tõhusam on arendustöö ning loodetavasti muutub energiasäästliku ehituse hind juba ka massidele kättesaadavaks.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kortermaja rekonstrueerimine ei pruugi selle väärtust tõsta

09.10.2014 Tõnu Toompark

Kortermaja rekonstrueerimine ja selle energiasäästlikumaks muutmine ei pruugi Domus Kinnisvara Vahendus OÜ juhatuse liikme Ingvar Allekandi sõnul hoones asuvate korterite turuväärtust tõsta.

“Proovisime uurida, kui palju on aastaid kestnud riiklikud Kredexi kampaaniad hoonete energiatõhususe suurendamiseks vilja kandnud. Järeldused on, et rekonstrueerimine võib, aga ei pruugi, tõsta kinnisvara väärtust; rekonstrueerimata jätmine võib, aga ei pruugi, vähendada kinnisvara väärtust ja kehva rekonstrueerimine vähendab kindlasti kinnisvara väärtust,” ütles Allekand kolmapäeval Eesti Kinnisvarafirmade Liidu seminaril.

Allekand tõi välja, et rekonstrueerimise tulemusena kasvas võrreldavatel alustel kinnisvara väärtus 9 protsenti. Samas rekonstrueeritud hoonetes asuvad korterid olid jätkuvalt märgatvalt odavamad kui uushoonetes asuvad, hoolimata sellest, et rekonstrueeritud hoonetes võivad elupinnad olla energiasäästlikumad.

Lisaks ei ole 9-protsendiline hinnakasv garanteeritud. “See kasv 9 protsenti on statistiline keskmine. Näiteks üks rekonstrueeritud tüüpprojektiga maja oli selges miinuses,” rääkis Allekand. “Selle maja rekonstrueerimiskvaliteet oli kehv ja see ei olnud visuaalselt nii atraktiivne kui võiks olla. On ka hulk maju, kus võit rekonstrueerimisest on marginaalne.”

“Üldiselt on siin küsimus korteriühistutele: enne, kui me tambime 300 000 eurot oma majasse sisse, tuleks vaadata – mis see tulemus on? Kas korteriomanikud muutuvad sellest rikkamaks või vaesemaks,” rääkis Allekand.

Domus Kinnisvara Vahendus võrdles Mustamäe rekonstrueeritud tüüprojektiga kortermajade kinnisvaratehingute hindu samas piirkonnas asuvate rekonstrueerimata kortermajade kinnisvaratehingute hindadega. Samuti lisas ettevõte analüüsi võrdluseks uushoonete hinnad. Analüüsitud korterite keskmine hind ruutmeetri kohta oli rekonstrueerimata hoonetes 1005 eurot, rekonstrueeritud hoonetes 1095 eurot ja uushoonetes 1319 eurot.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Ülemiste Citysse rajatakse uus üle 20 miljoni maksev büroohoone

09.10.2014 Tõnu Toompark

Ülemiste Cityt arendav Mainor Ülemiste teatas täna, et hakkab Ülemiste City ärilinnakusse rajama uut 13-korruselist kontorihoonet, investeerides arendusse üle 20 miljoni euro.

Aadressil Valukoja 8 kerkiva büroohoone ehitus algab järgmisel kevadel ja tööd plaanitakse lõpetada sügisel 2016. Uus esinduslik büroohoone hakkab Eesti astronoomiakoolkonna ühe rajaja Ernst Öpiku järgi kandma nime Öpiku maja.

Mainor Ülemiste juhatuse esimehe Margus Nõlvaku sõnul on uue ärihoone rajamine Ülemiste Citysse järjekordne samm linnaku kinnistamisel regiooni suurima teadmistel põhineva majanduskeskkonnana. “Ülemiste City ühes parimas kontorihoones, Öpiku majas saab olema üle tuhande töökoha ja 2016. aasta lõpuks peaks Ülemiste Citys kokku töötama juba üle 8000 inimese, mis on võrreldav juba näiteks Paide linnaga,” kirjeldas Nõlvak plaani kasvada 2025. aastaks ööpäevaringselt toimivaks multifunktsionaalseks linnakuks, mis ühendab 15 000 töötajat ja 5 000 elanikku.

Lennujaama, Ülemiste järve ja Tallinna vanalinna vaadetega Öpiku maja 13 korrusel saab olema üle 14 000 ruutmeetri büroopinda. 1365-ruutmeetriseid tüüpkorruseid saab kasutada ühe suure büroona või jagatuna eraldiseisvateks väiksemateks kontoriteks. Lisaks on Öpiku hoonesse planeeritud rajada moodsaid bürookorterid, mille järgi on linnakus nõudlust. Hoone esimesel korrusel saab olema avar fuajee ja kohvik, 0-korrusele on planeeritud töötajate jalgrattaparkla ja mõnusalt parkimiskohti autodele.

Hoone on arhitektuuribüroo Architect 11 poolt projekteeritud vastama B-energiaklassi ja LEED Gold sertifikaadi nõuetele, mis tagab hoone energiatõhususe ja keskkonnasõbralikkuse.

Ülemiste City on Tallinna lennujaama kõrval asuvale endise Dvigateli tehase territooriumile loodud Baltimaade suurim teadmistel põhinev ärilinnak. 36 hektaril on välja ehitatud 91 000 ruutmeetrit üüritavat büroopinda, kus 300 ettevõttes töötab täna 6100 inimest. 2025. aastaks plaanitakse rajada kokku 200 000 ruutmeetrit büroopinda, 125 000 ruutmeetrit kortereid, spordikompleks, kultuurikeskus, pargid ja kohvikud. Ülemiste City linnaosa arendavad Mainor Ülemiste AS ja Technopolis Ülemiste AS.

Tallinna kinnisvaraturu graafikud oktoober 2014

09.10.2014 Tõnu Toompark

September oli Tallinna korteriturul viimaste kuude aktiivseim – tehti kokku 663 müügitehingut, mis on käesoleva aasta kolmas tulemus ja 20% kõrgem kui augustis. Võrrelduna eelmise aasta septembriga oli tehingute arv 37 võrra väiksem. Kolmanda kvartali tulemus kokku (1816) on 21 tehingut rohkem kui teises kvartalis (1795) ja 50 tehingut vähem kui esimeses kvartalis (1866). Seega oli täiesti keskmine kvartal.

Müügitehingute keskmine m2 maksumus oli 1447 EUR, mis on küll 40 EUR/m2 ehk 2,7% madalam kui augustis, kuid tegu on marginaalse langusega.

Kolmandas kvartalis oli jätkuvalt aktiivne hoonestatud ja hoonestamata elamumaade sektor. Tehingute arvud on küll natuke väiksemad teisest kvartalist, kuid arvestades pikaajalist keskmist, siiski head. Harjumaal tehti 449 hoonestatud elamumaa tehingut (2. kvartalis 464) ja 225 hoonestamata elamumaa tehingut (2. kvartalis 241). Tallinnas oli hoonestatud elamumaa tehinguid 92 (2. kvartalis 97) ja hoonestamata elamumaa tehinguid 47 (2. kvartalis 45).

Hoonestatuid ärimaade tehingute arv Harjumaal oli 41, mis on viimase kahe aasta madalamaid tulemusi. Hoonestamata ärimaadega tehtud 40 tehingut, mis on sama kui 2. kvartalis, on viimaste aastate suurim number.

Kokkuvõtteks võib öelda, et hoolimata korterite osas eelmise aastaga võrreldes mõningasest tehingute arvu vähenemisest ei ole see (veel?) kaasa toonud hinnakorrektsiooni.

Kinnisvaraturu graafikutega saab tutvuda SIIT

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Septembris kinnisvarahindade tõus pidurdus ja mahud kasvasid

09.10.2014 Tõnu Toompark

Septembris ulatus Tallinna korteriturul ostu-müügitehingute kogusumma 51 miljoni euroni, mis on 6% suurem kui eelmisel aastal samal perioodil. Võrreldes augustiga leidis septembris Tallinnas uue omaniku viiendiku võrra rohkem kortereid, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul peegeldab statistika aasta alguses tehtud prognoose, et kinnisvarahindade mõõdukas kasv jäi pigem eelmise aasta teise poolde ja käesoleva aasta algusesse. “Praegu näitab turg kinnisvaraostjate rõõmuks selgelt hindade kasvu pidurdumist ja stabiliseerumist. Kui aasta alguses saime hinnakasvu aastataguse ajaga võrreldes kirjeldada kahekohaliste arvudega, siis viimaseid kuid eelmise aasta sama ajaga kõrvutades näeme hindades vaid mõneprotsendilist muutust,” kommenteeris Vahter.

Sarnaselt eelmistele aastatele on ka tänavu korteriturg sügise saabumisega aktiviseerunud, tõustes 551 tehingult augustis 663 tehinguni septembris. Eelmisel kuul Tallinnas tehtud korterite ostu-müügitehingute kogumaksumus ulatus veidi üle 51 miljoni euro, mis on 14% suurem kui augustis. Võrreldes eelmise aasta septembriga langes eelmisel kuul pealinnas korteritehingute arv 5,4%, keskmine korterite ruutmeetri hind ulatus 1447 euroni. Kalleim korter müüdi septembris Tallinnas hinnaga 940 000 eurot ning odavaim osteti 2000 euroga. Tänu mitmete uute kortermajade müügi alustamisele sõlmiti septembris hulgaliselt ka asjaõiguslepinguid.

Septembris leidis Tallinnas uue omaniku 21 hoonestatud elamumaa kinnistut, mis on 18 võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim maja müüdi 425 000 euroga ning odavaim maja maksis 3000 eurot.

Eelmisel kuul müüdi Tallinnas 20 hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on kaheksa võrra rohkem kui augustis. Kalleim müüdud krunt oli 533 000 eurot ja odavaim müüdi 5800 euroga.

Kõikide Tallinna kinnisvara ostu-müügitehingute kogumaksumus ulatus septembris veidi üle 97 miljoni euro, mis on ligi 15% rohkem kui augustis.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

230 paljulapselist pere saavad eluasemetingimuste parandamiseks toetust

08.10.2014 Tõnu Toompark

230 nelja- ja enamalapselist pere saavad tänavu riigilt kodutoetust kokku 1,73 miljonit eurot. Kokku parandatakse elamistingimusi 1177 lapsel.

Majandus- ja taristuminister Urve Palo ütles, et laste arv mõjutab perede majanduslikku toimetulekut drastiliselt, mida näitavad ka toetuse saajate andmed. „Kui vaadata neid peresid, kellele tänavu kodutoetust anname, siis neljalapselise pere keskmine sissetulek on 123,7 eurot pere liikme kohta kuus, seitsme lapsega peres aga vaid 53,6 eurot,“ ütles Palo. „Ilmselgelt ei jää siin raha üle remondiks või suurema kodu soetamiseks, kuid lapsed vajavad õppimiseks ja kasvamiseks kui mitte oma tuba, siis kasvõi nurgakest. Kodu peab pidama sooja, samuti on olulised elementaarsed pesemisvõimalused.“

Palo sõnul saab kodutoetusega aidata vaid väikest osa peredest, kes seda vajaksid, kuid see-eest jõutakse sellega nendeni, kes elavad kõige kasinamates tingimustes. „Riiklikult toetatud üürielamute programmiga, mille väljatöötamisega oleme Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis alustanud, on eluasemeprobleeme võimalik leevendada suuremas mahus ja vastavalt piirkondlikele eripäradele. Kuid selle kõrval peab alles jääma ka paljulapseliste perede kodutoetus,“ lisas Palo.

Tänavu on keskmine toetuse summa ühele perele 7107 eurot ning kõige rohkem rahuldati taotlusi Ida-Virumaalt (32), Lääne-Virumaalt (30) ja Harjumaalt (27). Kokku laekus taotlusi 570.

Toetust saavates peredes oli keskmine maksustatav tulu ühe pereliikme kohta on 108,3 eurot kuus, peredes on keskmiselt 5,1 last. Toetust saanud peredes kokku on 1177 alla 19-aastast last.

Kõige enam antakse toetust eluaseme renoveerimiseks (159 korral). 44 pere saab toetust kodu soetamiseks ning 27 pere eluasemelaenu põhiosajäägi tagasimakseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi eraldatud riiklik tagastamatu toetus eluasemetingimuste parandamiseks on mõeldud lasterikastele peredele, kus kasvab vähemalt neli kuni 19-aastast last ning kelle sissetulek ühe leibkonna liikme kohta on kahe viimase aasta tuludeklaratsioonide alusel kuni 278 eurot kuus. Riik toetab taotleja eluasemetingimuste parandamisele suunatud projektide teostamist 90-100 % ulatuses projekti maksumusest. Toetuse eesmärk on nelja- ja enamalapseliste perede elamistingimuste parandamine, kaasajastamine ning sotsiaalse tõrjutuse vähendamine.

Alates aastast 2008 on paljulapselistele peredele kodutoetust eraldatud 18,5 miljonit eurot, rahuldatud on 2048 taotlust.

Taotlejate eluaseme olukorda hindas komisjon, kuhu kuulusid KredExi, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Sotsiaalministeeriumi ja Eesti Lasterikaste Perede Liidu esindajad.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

TTÜs on linnauuenduse konverents 8.-10. oktoobril

08.10.2014 Tõnu Toompark

8.-10. oktoobrini on Tehnikaülikoolis konverents „Linnauuendus – mitmekesistuvad eluaseme ja avaliku ruumi arendused. Urban renewal – diversified responses to the development of housing and public space in cities“. Konverentsi korraldavad Põhjamaade linna- ja eluasemeuurijate interdistsiplinaarne võrgustik (NSBB) ning Tallinna Tehnikaülikool. Konverentsi töökeeleks on inglise keel ning see toimub Tehnikaülikoolis.

NSBB’14 teadus- ja korralduskomisjoni esimees ja TTÜ sotsioloogiaprofessor Katrin Paadam: „Linnauuenduse teema on tähtis igal tasandil – elanikust arendajani ja arhitektist linnapoliitikuteni. Eriti aktuaalne on see ajastul, mille märksõnadeks on sageli vastanduvad individualiseeritud eelistused ja linnade ja elamisruumi jätkusuutlik areng, erahuvi ja avalik huvi.“

Konverents käsitleb linnauuendust selle erinevates avaldumisvormides kui üht olulist protsessi kaasaegse linnaruumi ja linnaelu kujundamisel. Arutelude fookuses on tihedalt seotud kvaliteetse eluaseme, elamisväärse naabruskonna ja avaliku linnaruumi kättesaadavuse temaatikad.

Konverentsi peaesinejateks on Norra Tehnikaülikooli (NTNU) arhitektuuriteaduskonna professor, arhitekt Eli Støa; Taani Aalborgi Ülikooli professor, arhitekt Claus Bech-Danielsen; Austraalia Griffithi Ülikooli sotsioloogia professor Ian Woodward, ning Tallinna peaarhitekt Endrik Mänd.

Konverentsi programm: www.ttu.ee/nsbb14

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Merko: Kražių Namai korteriarendusprojekti käivitamine

08.10.2014 Tõnu Toompark

AS-i Merko Ehitus kontserni kuuluv ettevõte UAB Merko Bustas on käivitanud ja alustanud Vilniuse südalinnas vanalinna läheduses asuva Kražių Namai korteriarendusprojekti ehituse. Modernsesse Kražių Namai arendusse tulevad ühed esimesed A-energiaklassiga kortermajad Leedus.

Kražių Namai korteriarendus (www.kraziu.lt) koosneb kahest kolmekordsest hoonest, milles on kokku 27 korterit. Kortereid iseloomustvad tänu A-energiaklassile madalad küttekulud ning igal korteril on rõdu või terrass. Parkimiskohad ja panipaigad asuvad hoone maa-alusel korrusel. Privaatsust ja turvalisust lisavad nelja korteriga trepikojad ning maju ümbritsev lukustatud siseõu. Korterite ruutmeetri hind jääb vahemikku 2170–3200 eurot. Hoonete arhitektuurse lahenduse on teinud Tadas Balčiūnas architecture bureau.

Kahe kortermaja brutopind on kokku ligikaudu 2400 m² ning arendusprojekti maksumus on suurusjärgus 3-3,5 miljonit eurot.

Merko on Leedus (www.merko.lt) arendanud ja ehitanud erinevaid korteriarendusprojekte, sealhulgas sel aastal valminud Bajorų Dominija viimane etapp. Baltikumis on Merko arendanud ja ehitanud kodusid tuhandetele peredele. Parima kvaliteedi tagamiseks haldab ettevõte arenduse kõiki etappe: kavandamine, projekteerimine, ehitamine, müük ja garantiiaegne teenindus.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Autobussijaama naabrusse kavandatakse kuni 40 meetri kõrgust hoonet

08.10.2014 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustab homsel istungil autobussijaama naabrusse kõrghoonet kavandava detailplaneeringu koostamise algatamise.

Tartu mnt 62, Odra tn 2 // Tartu mnt 64, Odra tn 4 ja Odra tn 4a kinnistu detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on luua võimalus 0,73 ha suurusele maa-alale plokistatud elu- ja ärihoonete, millest kõrgeim on kuni 40 meetri kõrgune, ehitamiseks.

Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Tartu maantee, Odra tänava, Lastekodu tänava ja Torupilli otsa tänava vahelises kvartalis. Juurdepääs planeeritavale alale on Tartu maanteelt ja Odra tänavalt.

Detailplaneeringu algatamisettepanek on Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbega kooskõlas ega sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Planeeritav ala jääb teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohasele tihendatavale magistraaltänava äärsele alale Tartu maantee lõunaküljele Liivalaia tänava ja Masina tänava vahel.

Tartu maantee lõunaküljel on lubatud Odra tänava ja Tartu maanteega ristuva tänava mõlemale poolele, tänavaseinast märkimisväärse tagasiastega kõrgemat hoonestust maksimaalse kõrgusega kuni 40 meetrit maapinnast. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohaselt ei ole tegemist kõrghoonega, kuna teemaplaneeringu järgi loetakse kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat hoonet.

Detailplaneeringu eskiislahenduse ja illustreeriva materjali on koostanud OÜ Arhitektuuribüroo Foon.

Ka üürikorterit saab kindlustada

08.10.2014 Tõnu Toompark

Elukoha soetamisega sõlmitakse üldiselt kodukindlustuse leping, mis säästab elukoha omanikku suurtest kulutustest, kui tema korteri või majaga peaks midagi juhtuma. Kuidas kaitsta end aga ebameeldivate olukordade eest üürikodus?

Korteri kindlustamine on omaniku vastutus ja kohus ning omaniku huvides on seda teha. Kui aga kolitakse üürikorterisse, mida omanik ei ole kindlustanud, võib ka üürnik seda kokkuleppel omanikuga teha. Siinjuures tuleb aga tähele panna, et üürniku vara ei kuulu korteriomaniku koduse vara hulka. See tähendab, et korteri sisutus ei ole õnnetusjuhtumite eest kindlustatud, isegi kui korter seda on.

Kindlustus kaitseb vara omanikku ootamatute kulutuste eest

Õnnetus ei hüüa tulles ja ootamatuste eest pole kaitstud ei kunstihuviline, ärimees ega tudeng. Kindlustus katab vara omanikust mitteolenevad kahjud. Sellised juhtumid on näiteks sissemurdmine, vargus ja rööv, tulekahjust ning selle kustutamisest ja tahmast tulenevad kahjustused. Kindlustusega hüvitatakse ka naabrite või teiste kolmandate isikute põhjustatud kahju, nagu leke või rikke tagajärjel tekkinud veeavarii. Sõltuvalt paketist makstakse kinni ka tehnikaseadmete remondikulud, mille on põhjustanud ootamatu rike, näiteks kui arvuti emaplaat on katki ja vajab remonti. Samuti kaitseb see üleujutuste, pikselöökide jm loodusest tingitud kahjude eest. Kindlustus ei laiene putukate, seente, taimede ja koduloomade tekitatud kahjule.

Üürikorterisse kolides tasub üürileping hästi läbi mõelda ja leppida omanikuga kahju hüvitamise tingimused kokku. See on vajalik, et omanik ei saaks alusetult nõuda üürnikult näiteks pesumasina rikkest tuleneva veekahjustuse järel vannitoa remondi hüvitamist. Kui üürikorter ei ole kindlustatud ja üürnik seda teha soovib, peaks ka omaniku luba selle tegemiseks olema üürilepingus sätestatud.

Kindlustada tasub kõik väärtuslikud kodusisustuse esemed

Elades üürikorteris, võib omanik olla eluaseme küll kindlustanud, kuid see ei laiene üürniku varale. Sellisel juhul tuleb kaaluda korteri sisustuse eraldi kindlustamist. Kindlustada saab erinevat vara. Selleks võib olla näiteks koduelektroonika (televiisor, sülearvuti, telefon, video-/blue-ray-mängija, kodukinosüsteemid, mikrolaineahi jm köögitehnika), korteris hoitav jalgratas, aga ka hinnalised ehted ja kunstiteosed. Kindlustada tasub kõik väärtuslikud kodusisustuse esemed.

Kindlustuse mõte on säästa vara omanikku õnnetusjuhtumitest tekkinud kahju eest. On tavapärane, et kindlustuse tegemise peale mõeldakse kodu soetamisel või reisile minemisel. Oma vara kaitsmise vajadus ilmneb aga alati ootamatult ja selleks ei ole tarvis ebatavalisi tingimusi, nagu välismaal viibimine. Seega tasuks oma vara kindlustada sõltumata sellest, kas sellega minnakse reisile või mitte ja kas see asub üüritud või ostetud kodus.

Kadri Eisenschmidt
vabakutseline ajakirjanik

http://www.seb.ee/foorum/2014-10-08/ka-uurikorterit-saab-kindlustada