Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Muljeid ülevenemaaliselt elukondliku kinnisvara kongressilt

10.10.2013 Ingvar Allekand

Möödunud nädal toimus Peterburis Ülevenemaaline Elukondlik Kongress, See on tõepoolest suur üritus, kuhu tullakse kokku üle riigi. Lisaks veel mitmed esinejad välismaalt. Kongress toimus 02-04.10.2013.a. ning ettekandeid peeti samaaegselt vähemalt viies erinevas saalis. Tegemist on kaasaegses vormis kõnekoosolekuga, kus esinejateks on eelkõige erinevate kinnisvarafirmade ning keskorganisatsioonide esindajad. Kogu see melu tõi üsna ilmekalt välja, et Venemaa on suur ning see, mis on ilmselge Peterburis, võib olla võõrastav näiteks Krasnojarskis. Eestis on selles osas lihtsam, sest kinnisvaraturu „veresoonteks“ olevad suuremad maaklerfirmad omavad kontoreid igal pool üle Eesti ning kvaliteet on seega ühtlasem.

Päris palju räägiti kinnisvarafirmade ja maaklerite töökvaliteedist ning omavahelisest koostööst. Venemaal on kaks keskset maaklereid ühendavat organisatsiooni – 20 aasta vanune Venemaa Maaklerite Gild (Российская Гильдия Риэлторов) ja peagi 2 aastat tegutsenud Rahvuslik Kinnisvara Koda (Национальная палата недвижимости). Mõlemad on kehtestanud oma standardid, kuid hoolimata nende omavahelisest konkurentsist tunnistatakse, et pole tähtis millist järgida, vaid et üldse midagi järgitakse. Ka Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja Kinnisvaramaaklerite Koda saavutavad turu korrastamisel ühistegevusega kindlasti paremaid tulemusi. See temaatika koos probleemide ja võimalustega kõlas väga tuttavalt arvestades, et ka Eestis püüavad nii keskorganisatsioonid kui eesrindlikumad maaklerfirmad juurutada Euroopa Liidu maaklerteenuse standardit. Huvitav oli kuulata mitme piirkonna esindajaid rääkimas oma kogemustest kohalike kutseorganisatsioonide loomisel maaklerite harimiseks ja järelevalve tegemiseks, mille tulemusena on kliendikaebuste arvu viimase 3-4 aastaga suudetud vähendada. Ei maksa unustada, et Venemaal ei ole nn „kõva“ kinnistusraamatut ning pettused on tõsine probleem.

Täpselt sama tuttavlikult kõlasid maaklerite ja –firmade vahelist koostööd puudutavad ettekanded ning tundub, et selles osas on Venemaa meist mõned aastad tagapool. On ju Eestis kliendi huvide eest seisvad kinnisvarafirmad juba päris mitme aasta eest mõistnud, et maakleritevaheline koostöö toob kõigile tulu koos kliendirahuloluga ning seetõttu maakleritasude omavaheline jagamine igapäevane. Need üksikud, kes koostööst keelduvad, saavad loodetavasti oma „hinnangu“ klientidelt maaklerlepingute lõpetamise vormis. Venemaal on see veel endiselt lapsekingades. Seejuures püütakse üles ehitada ameerikaliku Multy Listing System`i laadseid lahendusi. Venemaalaste mentaliteedist ja ärikultuurist tulenevalt edenevad asjad muidugi raskustega. Koostööni jõuavad eelkõige usaldusväärsemad ettevõtted, kes töötavad ainuesinduslepingutega nii müüja kui ka ostja esindamisel.

Loomulikult olid mitmeid ettekandeid finantseerimise valdkonnast. Protsess on jätkuvalt märksa keerukam kui meil ning intressid tunduvad meil pakutava kõrval absurdselt kõrged. Mitmed ettekandeblokid olid seotud välismaal asuva kinnisvara müügiga. Siin tuleb mõista, et iga normaalse venemaalase jaoks on unistus luua omale mingi investeerimistagala Venemaa piiridest väljaspool. Seetõttu on välismaine kinnisvara idanaabri juures jätkuvalt kuum teema. Andmeid esitati küll erinevalt, kuid mõned olulisemad tähelepanekud. Maaklerfirmade sõnul on peamine ostusihtkoht venelastele Hispaania. Ka Itaalia on tasapisi ettepoole trügimas. Varem trooninud Bulgaaria on kõvasti tahapoole langenud (venelased seal täna pigem müüvad). Samas meie partnerportaali www.ee24.com andmetel on Eesti ülekaalukalt kinnisvarapäringute tipus. Seega tekib küsimus, kas meil ei ole pakkuda sobivat kinnisvara või me ei oska müüa? Usun, et nii üht kui teist. Venemaalaste keskmine hinnatase on vahemikus 120 – 500 tuhat eur. Isikliku kogemuse põhjal arvan, et Eestit käsitletakse rohkem odavama sihtkohana. Moskva venelased on selgelt orienteerunud ümber Läti ja Leedu kinnisvara ostmisele Soome asemel. Kinnisvara ostmise juures on endiselt äärmiselt olulised elamisloa ja maksustamise küsimused.

Mind kutsus kongressile osalema meie hea partner www.ee24.com. Kuigi nende ettevõte müüb kinnisvara üle Euroopa, siis juhi hr Konstantin Vinogradovi ettekanne keskendus just Eesti kinnisvaraturule ning oli väga sisukas.

Ülevenemaalise Elukondliku Kongressi jätkuna toimus 5-6.10.2013 ka suur kinnisvaramess. Domus Kinnisvara osaleb analoogilisel ent üksnes välismaisele kinnisvarale orienteeritud kinnisvaramessil St Peterburg International Property Fair 25-26 oktoobril 2013.a. Kõik huvilised on teretulnud minuga ühendust võtma.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Rikkaks üüriäris: Kas sõlmida tähtajaline või tähtajatu üürileping?

10.10.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet ei ole, miks ühte peaks kindlasti teisele eelistama. Pigem võib üürileandja siin lähtuda üürniku soovist.

Üürileandja huvi peaks olema pikk ja katkematu üürileping. See võimaldab hoida vakantsuse madala ja teenida maksimaalse üüritulu.

Tasub jälgida, et tähtajatust lepingust, mille kestvuseks üürileandja salamisi eeldab aastat või pikemat perioodi, ei kujuneks tegelikkuses lühikesed kuuekuulised üürilepingud.

On ju tavapäraselt lühikeste, nt paarinädalaste üürilepingute üürihinnad märgatavalt kõrgemal, kui aastaste ja pikemate lepingute puhul

Lisaks tekitavad lühemad lepingud paratamatult vakantsuse, mis äriplaani tasuvusele halvasti mõjub. Meeles tasub pidada, et vakantsuseperioodil peab kõrvalkulud (kommunaalkulud) katma üürileandja ise.

Üürileandja võiks uue üürniku puhul kaaluda tähtajalise lepingu sõlmimist üheks aastaks. Kui selle aja jooksul selgub, et üürnik on hea maksedistsipliiniga korralik inimene, siis võib lasta tähtajalisel lepingul automaatselt tähtajatuks muutuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Majade müügipakkumiste arvu vähenemine kergitab hindu

09.10.2013 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel kahanes elamute müügipakkumiste arv septembri kuuks 4%. Septembris oli portaalis KV.EE 5357 majade müügipakkumist. Majade pakkumishinnad kerkisid seejuures aastaga samuti 4%.

Suurim osa majade müügipakkumistest ehk 3021 asuvad Tallinnas ja Harju maakonnas. Harjumaa majade müügipakkumiste arv vähenes aastaga 3%.

Majade müügipakkumisi on rohkem lisandunud Järvamaal ja Valgamaal. Järvamaal pakuti portaali KV.EE andmetel septembris müügiks 110 maja ja Valgamaal 180. Aastane pakkumiste arvu kasv oli vastavalt 39 ja 38%.

Pärnumaa on üks aktiivsema majade turuga piirkondi. Pärnumaa majade müügipakkumiste arv on aastaga vähenenud 26%. Septembris pakuti portaalis KV.EE Pärnumaal müügiks 540maja aastataguse 730 pakkumise vastu.

Statistikast paistab suhteliselt üks-üheselt välja, et maakondades, kus majade müügipakkumisi on lisandunud, on nende pakkumishinnad langenud. Maakondades, kus müügipakkumisi on vähemaks jäänud, on nende hinnad kerkinud.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	09/2012	09/2013	Muutus, %	09/2012	09/2013	Muutus, %
Eesti	5 590	5 357	-4%	785,7	818,1	4%
Harjumaa	3 114	3 021	-3%	945,5	1 001,1	6%
Hiiumaa			NA			NA
Ida-Virumaa	146	162	11%	522,6	449,7	-14%
Jõgevamaa	70	76	9%	334,8	318,5	-5%
Järvamaa	79	110	39%	342,8	319,0	-7%
Läänemaa	96	98	2%	712,0	634,7	-11%
Lääne-Virumaa	160	177	11%	548,1	451,1	-18%
Põlvamaa			NA	439,0		NA
Pärnumaa	730	540	-26%	646,5	716,7	11%
Raplamaa	183	178	-3%	525,0	514,4	-2%
Saaremaa	69	60	-13%	764,0	835,0	9%
Tartumaa	569	515	-9%	682,1	742,3	9%
Valgamaa	130	180	38%	399,0	372,9	-7%
Viljandimaa	189	198	5%	446,0	455,1	2%
Võrumaa	55	42	-24%	359,1	379,0	6%

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

1Partner: krunt on kõige riskantsem investeering

09.10.2013 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on kõige riskantsem investeering hoonestamata maalapp, mis võib kriisi korral kaotada 90 protsenti esialgsest väärtusest.

Martin Vahteri kinnitusel praegu maa hinnad tõusnud pole, kuid tõenäoliselt see vaikselt juhtub. “Teised varaklassid on ees tõusnud ja kui pank jälle krundile raha annab, siis peaks järgnema väike hinnatõus,” prognoosis Vahter.

Martin Vahteri hinnangul on olenemata võimalikust hinnatõusust tühja krunti investeerimine riskantne. “Kui kriisiga langes korteri hind 40-50 protsenti, siis maalapid kukkusid 80-90 protsenti ja mõned põllukrundid tuli täiesti nulli hinnata. Ma ise küll ei julgeks kuskile ääremaale pensioniks põllulappi osta. Krunt on alati madalama likviidsusega ja kunagi tegelikult ei tea, kas õige aeg realiseerimiseks tuleb kolme või kolmekümne aasta pärast,” ütles Vahter.

“Ka põllumajandusmaa ostmine on investeeringuna mõttekas siis kui on suured maamassiivid. Muidu ma ei usu, et järgmistel aastakümnetel maailmas toit nii otsa saab, et Eesti kliimavööndis kõik tahvelarvutid atradeks taotakse,” lisas Vahter.

“Kõige kindlam investeering on osta kesklinna üürikorter, see teenib oma raha tagasi ja temast saab alati lahti.”

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

RKAS pälvis neljandat aastat järjest Eesti konkurentsivõimelisima äriteenindus- ja kinnisvaraettevõtte tiitli

09.10.2013 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) pälvis tänavusel Ettevõtluse Arendamise Sihtasutuse, Eesti Kaubandus-Tööstuskoja ja Eesti Tööandjate Keskliidu korraldataval Eesti parimate ettevõtete valimise konkursil tunnustuse kui konkurentsivõimelisim äriteenindus- ja kinnisvaraettevõte Eestis. Sama tiitli on ettevõte pälvinud ka kolmel eelneval aastal.

Kõigi kategooriate parimate ettevõtetega saab tutvuda leheküljel www.konkurents.ee

Eesti ettevõtete konkurentsivõime edetabeli koostamise eesmärk on välja selgitada konkurentsivõimelisimad ettevõtted ja pakkuda ettevõtetele võimalust võrrelda end teiste omasugustega ning hinnata ettevõtte edukust, tulemuslikkust ja jätkusuutlikkust.

Ministrid allkirjastasid Genfis elamumajanduse ja maakasutuse strateegia aastani 2020

09.10.2013 Tõnu Toompark

Eile õhtul allkirjastasid liikmesriikide ministrid Genfis ÜRO Euroopa majanduskomisjoni jätkusuutliku elamumajanduse ja maakasutuse strateegia lõppdokumendi aastani 2020, mille eesmärk on parandada elamumajanduse ja elamistingimuste kvaliteeti.

Eesti poolt strateegia allkirjastanud regionaalminister Siim Kiisler selgitas, et kohtumise eesmärk oli leppida kokku säästliku maakasutuse põhimõtetes ning selles, kuidas säilitada võimalikult hea elukeskkond ka tulevastele põlvkondadele.

„Ühelt poolt peab riikides olema paigas ruumilise planeerimise seadusandlik ja ametkondlik raamistik, mis aga üksi ei taga alati veel parimat tulemust. Kogu ruumiline planeerimine peab olema avatud ja võimalikult paljusid osapooli kaasav, ainult nii on võimalik tagada parim võimalik elukeskkond,“ ütles Kiisler eile õhtul kohtumisel peetud kõnes.

Ruumilist planeerimist koordineerib Eestis regionaalministri valitsemisala ning möödunud aastal valmis ka üleriigiline planeering „Eesti 2030+“, mis paneb paika Eesti ruumilise arengu suunad järgnevateks aastakümneteks.

Lisaks kohtus regionaalminister ÜRO Euroopa majanduskomisjoni rahvastiku osakonna juhataja Vitalija Gaucaite Wittich´iga, kellega arutati rahvastikuga seotud küsimusi laiemalt. Tagasi Eestisse jõuab regionaalminister täna õhtul.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nasva klubihoone Saaremaal sai nurgakivi

09.10.2013 Tõnu Toompark

Teisipäeval, 8. oktoobril paigaldati Saaremaal Kaarma vallas aastaid tagasi maha põlenud Nasva klubihoone ülesehitamisel uus nurgakivi.

Vana klubihoone põles maha juba 2006. aasta jaanuaris ja sellest ajast on ka klubi taastamisest räägitud. Tänavu juunis alustas Eventus Ehitus OÜ ehitustöödega ja praeguseks on jõutud nii kaugele, et paigaldada hoonele nurgakivi. Ehitis valmib plaanide kohaselt juuniks 2014.

Ehituse peatöövõtja Eventus Ehitus OÜ juhatuse esimees Ivar Kundla rääkis, et väikese kogukonna jaoks on oma kooskäimise koht hädavajalik. „Meil on suur heameel olla kohalikule omavalitsusele sellise objekti taastamise juures usaldusväärseks partneriks.“

Uut klubihoonet on ka Kaarma vallavanema ja Nasva alevikuvanema Andres Tinno sõnul kindlasti vaja. Ta lisas, et vajalike ringide täpne arv ja tegevused tulevad alevikus arutusele aasta alguses, kui inimeste käest kokku kogutud nende huvid ja soovid. „Kindlasti peaks klubihoones saama selline koht, kus nii vanemal inimesel kui ka noorel oleks midagi teha,“ märkis ta.

Nasva klubi põleng toimus 5.jaanuaril 2006. Kolmandik hoonest hävis põlengus täielikult, ülejäänud osa sai vee- ja suitsukahjustusi, muutes seega hoone kasutuskõlbmatuks. Klubihoone taastamine on kohalikul tasandil mitmel korral teemaks olnud. Vallavanem Ülo Veversi ajal taheti klubi hoopis Nasva ja Mändjala vahele metsa ehitada, aga see initsiatiiv peatus külarahva vastuseisu tõttu.

Uus Nasva klubi, mille ehitustöödega on juba algust tehtud, tuleb oma ajaloolisele kohale.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub neljapäeval 31/10/2013

09.10.2013 Tõnu Toompark

Oktoobri lõpus 31/10 toimub koolitus “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?”. Koolitust viib läbi Andrus Lauren, kes on RMK kinnisvaraosakonna juhataja.

Koolituse “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?” eesmärk on anda põhjalik ülevaade omandiga seonduvatest õigusaktidest, kinnisomandi avalik-õiguslikest ja tehinguga seatavatest kitsendustest.

Koolitus on mõeldud kinnisvaraomanikele, aga ka riigi- ja omavalitsustöötajatele, kelle tegevus seondub teiste isikute omandiga või omandiõiguse avalik-õiguslike kitsenduste seadmisega.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub neljapäeval 31/10/2013 kell 9:00-14:00.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Tartu soovib bussijaamaga seotud planeeringu avaliku väljapaneku aega pikendada

09.10.2013 Tõnu Toompark

Tartu Linnavalitsus saatis volikogule ettepaneku pikendada Turu tn 2, Soola tn 8, 4 ja 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu avalikule väljapanekule suunamise eelnõus esialgselt kavandatud avalikustamise tähtaega 18 päeva võrra ehk 30. novembrini.

“Tartu bussijaamaga seonduvaid arenguid hõlmav planeering seondub suure avaliku huviga ning seetõttu peame vajalikuks avaliku väljapaneku tähtaega pikendada. Soovime anda linlastele rohkem võimalusi sedavõrd olulise ala arendamisel kaasa rääkida,” ütles abilinnapea Raimond Tamm.

Tartu Linnavolikogu arutab Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu vastuvõtmise ning avalikule väljapanekule suunamise eelnõu 10. oktoobri istungil.

Tartu kesklinnas 3,2 hektari suurusel planeeringualal asuvad Tasku keskus, bussijaam ja hotell Dorpat. Suvel avalikul arutelul olnud eskiislahendus näeb ette praeguse bussijaama ja Tasku keskuse vahelise ala täisehitamise ja bussijaama paigutamise hoone sisemusse.

Enne planeeringu põhilahenduse koostamist korraldati Emajõe Ärikeskuse ja bussijaama ümbruse linnaruumi arhitektuurne ideevõistlus, mille eesmärk oli leida bussijaamale ja seda ümbritsevale alale selgelt tajutav linnaruumiline tervik. 3. oktoobrist on Dorpati konverentsikeskuses avatud näitus, kus on eksponeeritud kõik võistlustööd. Huvilised saavad näitust külastada kuni oktoobri lõpuni, tööpäeviti kell 10-17.

Arhitektuurivõistluse võidutöid näeb:

Energiatõhususest hoonetes ja linnaplaneerimisel: rahvusvaheline konverents ja näitus TTÜs

08.10.2013 Tõnu Toompark

Tallinna Tehnikaülikoolis on 9.-11. oktoobril konverents energiatõhususest “Energy efficiency strategies for buildings and urban areas”. Konverents käsitleb energiatõhususe tulevikustrateegiaid uutele ja renoveeritavatele hoonetele ning linnaplaneerimisele.

Osalejate huvi konverentsi vastu on olnud erakordselt suur, registreerunuid on üle 250, nende hulgas insenerid, arhitektid, linnaplaneerijad, konsultandid, kinnisvaraarendajad. Praeguseks on konverentsile registreerumine suletud, huvilised saavad materjalidega tutvuda kodulehel www.balticenergy.info

Kolm päeva kestev sündmus toob Eestisse teadlasi, praktikuid ettevõtetest ja konsultante vahetama kogemusi hoonete energiatõhususe saavutamise võimalustest. Põneva ettekande peab Norbert Lechner (USA) passiivse arhitektuurse kütte ja jahutuse kasutamisest. Samuti Evyatar Erell (Iisrael) linnakeskkonna planeerimisest ning renoveerimisest ligi-nullenergia hooneks.

Praktikutele on abiks ülevaated renoveeritud objektidest Eestis ja Lätis ning renoveeritud elamupiirkondadest Rootsis ja Soomes. Aalto ülikooli professor Seppo Junnila käsitleb hoonete renoveerimise majanduslikke aspekte.

Tipptasemel välislektorite ettekandeid täiendavad arutelud tudengite poolt välja töötatud energiatõhusate hoonete mudelitest.

Konverents on korraldatud nelja tehnikaülikooli koostöös – Tallinna Tehnikaülikool, Riia Tehnikaülikool, Aalto Ülikool, Rootsi Kuninglik Tehnikaülikool (KTH).

Eluasemekulud kasvasid aastaga 8,4%

08.10.2013 Tõnu Toompark

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga -0,3% ning võrreldes eelmise aasta septembriga 2,1%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2012. aasta septembriga võrreldes 1,4% ja teenused 3,2% kallimad.

Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta septembriga võrreldes langenud 1,0% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,1%.

2012. aasta septembriga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim elekter ja toit, millest esimene andis kogutõusust ligi 60% ja teine üle kolmandiku. Aastataguse ajaga võrreldes jõudis elekter kodudesse 31,2% kallimana. Toidu mõjust indeksile andsid üle neljandiku 3,4% kallimad liha ja lihatooted, ühe viiendiku 3,6% kallimad piim ja piimatooted ning teise viiendiku 13,8% kallimad kala ja kalatooted. Mootorikütus oli 2013. aasta septembris 6,5% odavam kui aasta varem. Tarbijahinnaindeksi aastamuutus jäi viimati alla 2% 2010. aasta märtsis, mil see oli 1,7%.

Augustiga võrreldes olid septembris tarbijahinnaindeksi peamisteks mõjutajateks köögivilja 12%-line hinnalangus ning kõrgharidusreformiga kaasnenud tasuta kõrghariduse rakendumine kõigile eestikeelsetel õppekavadel kõrgkoolis täiskoormusega õppima asuvatele tudengitele. Suurem mõju indeksile oli veel rõivaste ja jalatsite soodusmüükide lõppemisel ning elektri 2,1%-lisel kallinemisel. Sidrun oli 21% kallim kui augustis ja porgand 36% odavam.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, september 2013
Kaubagrupp	September 2012 – september 2013, %	August 2013 – september 2013, %
KOKKU	2,1	-0,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid	2,7	-1,4
Alkohoolsed joogid ja tubakas	4,7	0,6
Riietus ja jalatsid	3,6	3,4
Eluase	8,4	0,7
Majapidamine	1,1	0,2
Tervishoid	7,0	-0,2
Transport	-4,5	-0,2
Side	-10,5	-0,3
Vaba aeg	2,2	-0,2
Haridus ja lasteasutused	-14,8	-16,2
Söömine väljaspool kodu, majutus	6,5	-1,6
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,0	0,3

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Korterite kiire hinnatõus vähendab ostujõudu

08.10.2013 Tõnu Toompark

Eesti, kuid siiski eelkõige Tallinna elamispindade tormilised arengud on olnud huvitavad. Korterite hinnad on kerkinud kiiresti, tehingute arv liigub kinnisvarabuumi aastate tasemete lähedal. Keskmise palga kasv on olnud märgatav, kuid see jääb kinnisvara hinnatõusule siiski kordades alla. Nii on elamispinna soetamine muutunud koduostjate jaoks järjest raskemini kättesaadavaks.

Elamispindade kättesaadavuse ehk ostujõu hindamiseks on lihtne hinnata korterite ruutmeetrihindu keskmise palgaga. Siiski mängivad ostujõu tekkel olulist rolli laenutingimused, eriti intressimäär.

Tänane ostujõud ületab buumi tippu kordades

Viimase nelja-viie aasta jooksul on keskmine tallinlane laenutingimusi, sissetulekuid ja korterihindu saanud omale osta ligi 50 m² korteripinda. Ostujõudu on sedavõrd kõrgel hoidnud eelkõige kinnisvarakriisi ajal 50% võrra langenud korterihinnad.

Võrdlusena olgu toodud, et 2007. aasta korterite tipphindade ajal võis keskmise palgaga ostja võimaldada omale ainult 20-21 m² korteri.

2012. aastal kerkisid korterite ostu-müügihinnad sissetulekutest pisut kiiremini. Ostujõud aga tõusis, sest uute eluasemelaenude intressimäär langes rekordiliselt madalale. Nüüdseks on alates mullusest augustist uute eluasemelaenude intressimäär juba üle aasta püsinud stabiilselt 2,4-2,6% vahemikus.

Stabiilse intressimäära juures on ostujõudu hakanud mõjutama eelkõige sissetulekute ja kinnisvarahindade kasvamise kiirus. 2013 II kvartali keskmine palk oli Tallinnas 1116 eurot, selle aastane tõus 8,8%. Tallinna keskmise korteritehingu ruutmeetrihind oli samal ajal 1224 eurot, tehinguhinnad tõusid aastaga 10,9%.

2013 III kvartaliks on Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind jõudnud juba 1273 euroni, mis teeb hinnakasvuks buumiajaga võrreldava 15,5%. On üsna selge, et palgakasvul on raske sellise kinnisvarahinna tõusutempoga sammu pidada. Nii näeme lähikvartalite jooksul kinnisvaraturul ostujõu jõudsat vähenemist.

Madal intressimäär ei jää kestma igaveseks

Kaugemale tulevikusuunas edasi vaadates muutub ostujõu kalkuleerimise arvutuskäigu juures sissetulekust-korterihinnast olulisemaks sisendiks intressimäär, täpsemalt euribor.

Kui tänane euribor liigub 0,01% ühes või teises suunas, siis see ostujõudu ei mõjuta. Tuletame aga meelde aasta 2008 – see oli aeg, mil euribor käis üle 5 protsendi künnise. Viieprotsendiline euribor ja 2,5% eluasemelaenu riskimarginaali teeks kogu intressimääraks meeletunatunduva 7,5%.

Tänase päeva sissetulekute ja korterihindade suhte juures viib 7,5-protsendiline eluasemelaenu intressimäär ostujõu 47 m² pealt 29 ruutmeetri peale. 5-protsendiline intressimäär võimaldab keskmisel ostjal soetada 36 m² korterit.

Euribor ei ole küll üsna tõenäoliselt lähipäevil jõuliselt kerkima hakkamas, kuid ühel päeval peab ta siiski tõususuunas liikuma hakkama. See raskendab laenumaksete tegemist kõikidel laenuvõtjatel ja alandab ostujõudu uutel kinnisvaraostjatel.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et tänane ostujõud on kõrge ehk madal intressimäär võimaldab uut kodu osta pigem soodsalt. Madal intressimäär ei ole aga igavene ja ostujõud hakkab seeläbi vähenema. Ostujõud langeb ka juhul, kui korterite hinnad jätkavad kiiret tõusu, mis ületab sissetulekute kasvu.

Ostujõu arvutamise metoodika

Inimene saab keskmist palka, millest 25% kulutab eluasemelaenu makseks.
Laen on 25-aastane ja vastava perioodi keskmise intressimääraga.
Eelnevate andmete baasilt leiame, kui suure eluasemelaenu inimene saaks võtta.
Laenusumma baasilt leiame mitu kohaliku keskmise hinnaga korteriruutmeetrit inimene laenusumma eest saaks osta.

Statistika: Korteritehingute käive kasvas aastaga 24%

08.10.2013 Tõnu Toompark

Eesti korteritehingute arv näitab kvartalist-kvartalisse rekordeid. 2013 III kvartalis sõlmiti maa-ameti andmetel juba 4836 korteritehingut, mis on aastatagusest 14% rohkem.

Sedavõrd kõrgel tasemel oli korteritehingute arv viimati 2007. aasta lõpus.

Tehingute arvu kõrval on jõudsalt kerkinud ka korteritehingute hinnad. III kvartali korteritehingute keskmine hind oli 836 €/m2, mis on eelmise aasta näitajast 8,5% kõrgemal.

Korteritehingute kogukäive aga kerkis aastaga isegi 24% ehk 226 miljoni euroni.

Korteriturul ringlev järjest suurenev raha mass on kindlasti üks põhjus, mis on hindadel võimaldanud sedavõrd kiiresti tõusta. Hinnatõus on siiski eelkõige Tallinna-Tartu “probleem”. Muudes piirkondades ja paljudeski maakonnakeskustes on korteriturg endiselt kindlat liikumissuunda otsimas.

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja keskmine hind (€/m2, parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Säravaima kinnisvaratäht 2013 on Hardi Rikand

07.10.2013 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) andis oktoobri alguses üle preemia „Säravaim kinnisvaratäht“ parima kinnisvarateemalise magistritöö eest 2013.aastal, laureaadiks valiti Hardi Rikand.

Iga-aastaselt korraldatava konkursi eesmärgiks on üliõpilaste tähelepanu juhtimine kinnisvara majandussektori arendamisele. Tööde hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakenduslikkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.

Käesoleval aastal on võitjaks Hardi Rikand Tartu Ülikoolist, kes kaitses magistritöö teemal „Eluruumi üürilepingu ülesütlemine kinnisasja omaniku vahetumisel“. Töö juhendajaks oli professor Irene Kull.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees, Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et töö paistis silma erilise põhjalikkusega. „Iseäranis imponeerivaks olid praktilised ettepanekud, mida töö autor soovitas seadusandjatel üürisuhete reguleerimisel silmas pidada,“ ütles Sooman.

„Olen tööalaselt ka isiklikult igapäevaselt üürisuhetega seotud ning nii mõnigi ettepanekutest on väärt Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumisse esitamist, et üürisuhted muutuksid osapoolte jaoks läbipaistvamaks ja tasakaalustatumaks,“ selgitas ta.

Näiteks toob võitnud töö autor välja probleemi üürileandja tungiva omavajaduse tõlgendamisest eluruumi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ühe aluse puhul, mis täna on selgelt reguleerimata. Piisav peaks olema põhistatud vajadus, et üürileandja ise soovib üürilepinguga koormatud eluruumi kasutada.

Asjakohaselt on tõstatatud ka probleem, et kehtiva võlaõigusseaduse järgi on eelmine üürileandja uue üürileandja kohustuste rikkumise korral halvas olukorras – ta vastutab solidaarvõlgnikuna kolme aasta jooksul. Selline tähtaeg on ebaproportsionaalselt pikk ja vajaks ümbervaatamist.

Preemia üleandmine toimus 3. oktoobril Meriton Grand Conference & SPA Hotel’i konverentsikeskuses, kus EKFL korraldas koostöös BIGBANKIGA kinnisvarateemalise seminari.

2012.a. „Säravaimaks kinnisvaratäheks“ oli Tuuli Põldma Tallinna Tehnikaülikoolist, kes kaitses magistritöö teemal „Miljööväärtuslike piirkondade taaselustamine kultuuriliste ja majanduslike valikute koosmõjus. Kalamaja näitel“. Töö juhendajateks Liis Ojamäe ja Katrin Paadam.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.

Uus Maa alustab Tallinnas Raudalu keskuses äripindade pakkumisega

07.10.2013 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo on sõlminud esinduslepingu Tallinnas Nõmme linnaosas asuvatele Viljandi mnt 41 ja 41b kruntidele rajatava kahe ärihoone üürileandmiseks, mis asuvad looduskaunis Raudalu keskuses, kuhu esimeses etapis on rajatud Raudalu Konsumi kauplus. Hooned projekteerib ja ehitab AS Maru Ehitus.

„Raudalu ärimajad jäävad tiheda liiklusega Viljandi maantee äärde, hea nähtavusega asukohta, kus juurdepääsu reguleerib fooriga ristmik“ ütles projekti müügiga tegelev Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Fred Linnukütt. „Antud projektiga soovime pakkuda piirkonnas elavatele inimestele ja tegutsevatele äridele võimalust olla üksteisele kättesaadavamad. Eesmärk on saada ühest kohast korraga mitmeid tooteid ja teenuseid, et kiire elutempo juures hoida kokku nii aega kui ka raha. Soovime, et elanikel oleks võimalus ühes kohas külastada toidupoodi, osta aiandus-, ehitus-, kodu- ja autotarbeid, süüa ning pidada kasvõi laste sünnipäevi.“

Projekti käigus rajatakse Viljandi mnt 41 ja 41b kruntidele kaks hoonet, milles on netopinda kokku üle 3000 m². Tegemist on Raudalu asumi arendusprojekti II etapiga. Esimene etapp valmis 2012. aasta sügisel ning selles asub Raudalu Konsum.

Pakutavate pindade näol on tegemist kolm ühes lahendusega, kus on olemas nii kaubandus-, büroo- ja laoruumid. Pinnad on erinevate suurustega, vahemikus 250-700 m². Hooned on ühe- ja kahekorruselised.

Hoonete ehitusega alustatakse 2014. aasta esimeses pooles ning need valmivad sama aasta sügisel.