Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Eesti kinnisvaraturg ja kinnisvara hinnaindeksid 2013. a. III kvartalis

22.10.2013 Tõnu Toompark

Tehingute andmebaasi laekunud 2013. aasta kolmanda kvartali tehingute andmed on kontrollitud.

2013. aasta kolmandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 13 815 tehingut ligikaudu 630 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati kolmandas kvartalis kokku 12 451 kinnisvara tehingut 545 miljoni euro väärtuses.

Kokku vahetas kolmanda kvartali jooksul omanikku ligi 37 340 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 33 742 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Saare maakonnas – 4 458 hektarit, kõige vähem Ida-Viru maakonnas – 1 088 hektarit.

Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013. aasta kolmandas kvartalis võrreldes 2012. aasta kolmanda kvartaliga 15,9%, kuid võrreldes eelmise kvartaliga langes indeks 0,9% võrra.

Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 21,8%, hoonestamata maa hinnaindeks 5,7% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 8,6%.

Allikas: Maa-amet

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kuidas investeerimisobjektile esmast analüüsi teha?

22.10.2013 Kristjan Gross

Kinnisvara investeerimisobjekte otsides tasuks lähtuda ka kinnisvara hindamisel kasutatavast parima kasutuse põhimõttest. Sisuliselt kõik eksperthinnangud sisaldavad parima kasutuse analüüsi, kuid see pole nii oluline korterite ja üksikelamute puhul, kuivõrd selliste varade puhul, kus alternatiivseid kasutusvõimalusi on mitu või mida ei kasutata väärtuse seisukohast parimal otstarbel.

Füüsiliselt võimalik ja seadusega lubatud. Esmalt analüüsitakse, kas planeeritav tegevus on füüsiliselt võimalik ja õiguslikult lubatav. Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega – tuleb selgeks teha, mida lubab üldplaneering ja ehitusmäärus. Nendes piirkondades, kus on detailplaneeringu kohustus, on planeering möödapääsmatu, kuid eeldatav ligikaudne ehitusmaht on mingil määral siiski tuletatav. Teisisõnu peab saama selgust, kas planeeritav tegevus on juriidiliselt lubatud. Siin on soovitatav suhelda kohaliku omavalitsusega ja võimalusel taotleda projekteerimistingimused, et saada teada lubatud tegevused.

Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta. Kui hinnang sellele on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida kasutuse muutmine endaga kaasa toob.

Hoonestamata maad. Parima kasutuse analüüs peab andma vastuse küsimusele: milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse? Näiteks suuremas linnas heas asukohas elamumaa sihtotstarbega maa-ala kasutusfunktsiooni muutmine ärimaaks või korterelamumaaks detailplaneeringu kaudu suurendab vara väärtust – mida suurema elamu või ärihoone võib ehitada, seda kõrgem on maa väärtus.

See-eest hajaasustuses, suurematest keskustest eemal asuvate maade suhtes tuleb olla tähelepanelikum ning analüüsida põhjalikumalt turgu. Näiteks kas praegune põllumaa kasutus tasub muuta elamukruntideks? Sõltuvalt asukohast võib nõudlus põllumaade vastu olla suurem kui elamumaa vastu, mistõttu ei pruugi ära tasuda planeeringu koostamise ja trasside rajamisega kaasnevad kulud.

Hooned ja hooneosad. Parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest arvestades olemasolevaid parendusi. Küsimus on, kas olemasolev kasutus on konkreetset turusituatsiooni arvestades parim kasutus või on otstarbekas seda muuta?

Võimalikke lahendusi on kolm: jätkata senist kasutus, muuta senist kasutust (rekonstrueerida, renoveerida, laiendada) või lammutada hoonestus ja ehitada uus.

Näiteks võib tuua pööningukorrused. Pööning, kus on tuvid ja kola, on üsna väheväärtuslik, sest sellel puudub kasulikkus omanikule. Kui juriidiliselt on katusekorruse väljaehitamine võimalik, tuleb analüüsida, kas see on füüsiliselt võimalik. Sellele järgneb majandusliku teostatavuse kontroll – kas saadav tulu on suurem kui eelnevaga kaasnev kulu.

Teiseks näiteks võib tuua vanemad hooned, mis on moraalselt vananenud – ruumilahendus ja kasutusfunktsioon ei taga jätkuvat kasutust. Tihti on sellised hooned pikalt seisnud tühjalt. Kuna hea asukohaga korterelamute arendusprojektide pakkumisi võiks olla rohkem, on uute elamute ehitamise alternatiiviks vanade hoonete kasutusfunktsiooni muutmine ja renoveerimine.

Väiksema projekti näitena võib tuua tiheda liiklus- ja jalakäijate vooga tänavate ääres asuvate korterelamute esimese korruse elamispinnad. Turul on väike nõudlus selliste korterite vastu, mistõttu likviidsus ja hind on madal. Kui aga seda pinda vaadelda äripinnana, on asukoht pigem suureks eeliseks.

Arvestama peab ka turgu. Investeerimisobjekti otsimisel peab olema loominguline, et näha tulusat projekti seal, kus keegi teine seda ei märka. Samas on oluline, et tegevus oleks seaduslik ja kohaliku omavalitsuse nõudeid järgiv.

Tasub teada

Kuidas suurendada kinnisvara väärtust planeeringu KAUDU. Muudetakse maa sihtotstarvet ja suurendatakse ehitusõigust, mistõttu maa väärtus kasvab.

Kasutusotstarvet muutes. Hakatakse vara kasutama sellisel otstarbel, mis tagab kõrgema väärtuse.

Parenduse kaudu. Ehitatakse või renoveeritakse olemasolev, mille tulemusel vara väärtus kasvab.

Kõikidel juhtul tuleb analüüsida, kas parima kasutuse definitsiooni kõik neli tingimust on ühel ajal täidetud.

Mis on mis

Parim kasutus

(ingl k highest and best use)

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Allikas: hindamisstandard EVS 875-1:2010

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Statistika: Kinnisvaratehingute käive ja arv lõid viimase viie aasta rekordi

22.10.2013 Tõnu Toompark

Maa-ameti andmetel tehti 2013 III kvartalis 13801 kinnisvaratehingute. Nende tehingute käive oli 630 miljonit eurot.

Aastataguse ajaga võrreldes kerkis kinnisvaratehingute arv 11 ja tehingute käive 16%.

Kinnisvaratehingute kvartaalne käive on viimase viie aasta rekord. Viimati nägime samal tasemel käivet 2008. aastal. Sama kehtib ka kinnisvaratehingute arvu kohta, mis oli käesoleva aasta III kvartali näitajast viimati kõrgemal 2008. aasta II kvartalis.

Kinnisvaratehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Broneerimisleping: tähendus ja millal seda sõlmida

21.10.2013 Tõnu Toompark

Broneerimislepinguid on elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse endiselt selle lepingu olemuses, sest broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirjalikke eellepinguid. Sellese praktika kujunemine võib olla seotud teadmatusega või ka sooviga kiiresti mingi paber ära vormistada lootuses, et kõik laabub. Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkirjalik eelleping, kuivõrd see nagunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmitakse kinnisvaratehinguid kinnisvarabüroode vahendusel, tuleb broneerimislepingu ja eellepingu vahel erisuste mõistmine kasuks ka kinnisvarabüroode kaudu tegutsevatele maakleritele.

Et paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepingu vahel, on oluline ennekõike teada, mida kujutab endast eelleping. Eelleping on vastavalt seadusele kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping peab olema sõlmitud samas vormis nagu ka leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad. Näiteks tavapärase korteri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumbki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügileping ja korteri omandi üleandmise leping ehk asjaõigusleping. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaalse tõestamise vorminõude. Kui aga eelleping sellele vaatamata sõlmitakse lihtkirjalikult, saabub tagajärjena eellepingu õigustühisus. See tähendab lihtsustatult seda, et eellepingut ei loeta sõlmituks, mistõttu selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada ning mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud teisele poolele maksma.

Broneerimislepingu definitsiooni seadusest ei tulene. Samuti ei näe seadus sellisele lepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu olemust on sisustanud Riigikohus selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.

Seega seisneb broneerimislepingu mõte selles, et konkreetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ostja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, kuid muid kohustusi pooltele sellega ei kaasne. Vaidluse korral lepingu olemuse hindamisel on oluliseks kriteeriumiks ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märkinud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.

Tavapraktikas sõlmitakse veel ka selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo. Kinnisvarabüroo osaleb tavaliselt lepingus vahendajana, kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemaksu osa. Sellistes lepingutes lepitakse sageli kokku, et kui müügitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakleritasuna. Siinkohal tuleb tähele panna, et kui sellises lepingus kinnisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, siis olenevalt konkreetsetest asjaoludest ja lepingu muudest tingimustest, võib see tähendada ka kinnisvarabüroo kaasamist õigusvaidlusse, tuvastamaks mille eest, kelle poolt või kelle palvel raha kinnisvarabüroole kanti.

Praktikas on kasutuses ka lepingud, kus ühes dokumendis sisalduvad nii broneerimislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigikohus on küll võimalikuks pidanud, et ühes lepingudokumendis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eelleping, kuid rõhutanud seejuures, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Vaid väga loetletud juhtudel on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumendis sisalduva broneerimislepingu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.

Millal broneerimislepingut sõlmida

Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehinguni jõudmiseks võtta ei soovita. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud müügitehingu tegemisele, ei ole mõtet broneerimislepingu pealkirja all eellepingule viitavat dokumenti alla kirjutada. Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka teise poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud.

Broneerimislepingu sõlmimine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral. Broneerimislepinguid saab sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kinnisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, siis ei teki korteri üürimiseks sõlmitud broneerimislepingu puhul vorminõudega seotud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping ei ole korrektselt koostatud.

Pille Pettai
Partner
Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid

Tõnis Rüütel
Tegevdirektor
Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Septembris jätkus tööstustoodangu tootjahinnaindeksi tõus

21.10.2013 Tõnu Toompark

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 1,2% ja võrreldes eelmise aasta septembriga 4,9%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas septembris võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade tõus kütteõlide tootmises ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, samuti hindade langus mäetööstuses ning toiduainete tootmises.

2012. aasta septembriga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning puittoodete ja toiduainete tootmises, samuti hinnalangus metalltoodete tootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, september 2013
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	September 2013– august 2013, %	September 2013 – september 2012, %
KOKKU	1,2	4,9
Töötlev tööstus	0,9	1,6
Mäetööstus	-5,5	7,1
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	6,3	40,0
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	0,7

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 0,0% ja võrreldes 2012. aasta septembriga -1,7%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid septembris keskmisest enam elektrienergia, nahktoodete, rõivaesemete ning kummi- ja plasttoodete hinnad ning langesid metallide, turbatoodete, keemiatoodete ning mööbli hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 0,5% ja võrreldes 2012. aasta septembriga -2,4%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid septembris keskmisest enam põllumajandussaaduste, elektrienergia ning naftasaaduste hinnad, samas langesid keskmisest enam rõivaesemete, metallide ja puittoodete hinnad.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Ehitushinnaindeks III kvartalis tõusis

21.10.2013 Tõnu Toompark

Ehitushinnaindeksi muutus oli 2013. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,4% ja võrreldes 2012. aasta III kvartaliga 5,3%, teatab Statistikaamet.

Ehitushinnaindeksit mõjutas III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu ja materjali kallinemine, mis andsid indeksi kogutõusust vastavalt üle 60% ja üle kolmandiku.

Eelmise kvartaliga võrreldes kallines materjal 0,9%, kulutused ehitusmasinatele tõusid 0,5% ja tööjõule 2,3%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,3% ja võrreldes 2012. aasta III kvartaliga 5,4%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Ehitushinnaindeksi muutus, III kvartal 2013
	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %
KOKKU	1,4	5,3
tööjõud	2,3	12,6
ehitusmasinad	0,5	4,2
ehitusmaterjal	0,9	1,6
Eramuindeks	1,1	5,4
Korruselamuindeks	1,3	4,7
Tööstushooneindeks	1,2	5,0
Ametihooneindeks	1,6	5,5

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus, III kvartal 2013
	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %	III kvartal 2012 – III kvartal 2013, %
KOKKU	1,3	5,4
tööjõud	2,2	13,2
ehitusmasinad	0,8	0,7
ehitusmaterjal	0,8	1,5

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Ajaloorubriik: Pelgulinna Aru tänava lugu

21.10.2013 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv Aru tänav algab Kolde puiesteelt, ristub Maisi, Auna, Taime, Nisu ja Rukki tänavaga ning lõpeb Kaera tänaval.

Aru tänav on ligikaudu 600 meetri pikkune. Tänva kanti linnaplaanile 26. oktoobril 1932, kuigi esimesed majad ehitati juba varem. Tänav algus on hoonestatud enne sõda, ülejäänud osa tänavast aga nõukogude ajal.

Aru tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 1 – 1930. aastal.
Aru tänava äärde jääb suur koolistaadion.
Aru 11 – 1968. aastal.
Aru 13 – 1961. aastal.
Aru 15 – 1960. aastate alguses.
Aru 15a – 1969. aastal ehitatud garaaź.
Aru 17 – 1960. aastal.
Aru 19 – 1951. aastal.
Aru 19b – 1951. aastal.
Aru 21 – 1950. aastate alguses.

Aru tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 4 – 1928. aastal.
Aru 6 – 1929. aastal.
Aru 8 – 1938. aastal.
Aru 10 – nõukogudeaegne administratiivhoone, kus täna asub Eesti standardikeskus.
Aru 12 – 1957. aastal ehitatud tänane Taime lasteaed.
Aru 14 – 1939. aasta paiku.
Aru 16 – elamu-büroohoone ehitatud 2005. aastal.
Aru 18 – 1953. aastal.
Aru 20 – 1953. aasta paiku.
Aru 22 – 1953. aasta paiku.
Aru 24 – 1957. aastal.
Aru 26 – 1950. aastate teises pooles.
Aru 28 – 1950. aastate teises pooles

Aru 6 elumaja

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kuidas Kalamajast sai Eesti trendikaim linnaosa?

20.10.2013 Kristel Janno

Põhja-Tallinnas, vanalinna ja mere vahel asuv Kalamaja asum on Eesti parim näide sellest, kuidas kunagine väsinud ja nukras seisus piirkond taaselustatakse. Mida enam on asumisse kolinud maksujõulist elanikkonda, seda rohkem on hakanud piirkonnas arenema ka ettevõtlus. Nüüd on selge, et 2016. aastal avab seal oma uksed ka Kunstiakadeemia.

Linnaosa positiivsete arengute taga on maailma suurlinnades levinud gentrifikatsioon ehk keskklassistumine. See tähendab ajalooliste, kuid mingil põhjustel populaarsuse kaotanud asumite taasavastamist, mõnikord ka -elustamist loomeinimeste, hiljem juba kõrgema keskklassi poolt. Kui alguses ollakse huvitatud pigem väikestest ja stuudiokorteritest, siis hiljem soovitakse aina enam ka suuri perekortereid.

Just nii on läinud ka Kalamajas. Kui asum hakkas populaarsust koguma, kolisid sinna enam ühe- ja kaheliikmelised leibkonnad – disainerid, kunstnikud, muusikud jne. Mõned aastad hiljem tekkis aina suurem nõudlus suurte perekorterite järele, sest asum oli saanud populaarseks ka kõrgema keskklassi – majandusinimeste, advokaatide, ajakirjanike ja ettevõtjate seas.

Atraktiivsust lisab asumile aina kasvav ettevõtlus, milleks on nii kohvikud, restoranid kui ka väikeärid ja töökojad. Näiteks just äsja avatakse kaua tühjalt seisnud endises raudteelaste klubi hoones Kopli tänaval viimistlussalong. Uue mõõtme asumile loob aga paari aasta pärast avatav Kunstiakadeemia renoveeritud õppehoone, mis toob Kalamajja veelgi elu juurde.

Uusarendused toovad Kalamajja suuri kortereid

Kalamajas on suurim nõudlus perekorterite järele. Kuigi hulgas vanemates majadeski on suuremaid, kolme- ja neljatoalisi kortereid, moodustavad enamiku asumi elamispindadest siiski väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Uusarendused on siinkohal heaks võimaluseks perekondadele, pakkudes just suuremaid elamispindu.

Kuigi esimene arendusprojekt, Ilmarise kvartal, rajati Kalamaja äärde juba ammu enne asumi populaarseks muutumist, sai arendustegevus hoo sisse buumiaja lõpus, mil renoveeriti vanemaid hooneid ja ehitati ka mõned uued. Just sel ajal hakkasid meedias ilmuma ka esimesed artiklid loomeinimestest, kes kolisid Kalamajja elama.

Mastaapsemaks läks uute majade ehitamine ja renoveerimine aga kohe, kui kinnisvaraturg oli madalseisust üle saamas. Ehitati suurte perekorteritega kahe- kuni neljakorruselisi hooneid, näiteks Vana-Vabriku, Uus-Kalamaja ja Vabriku tänava majad ning piirkonna üks suurimaid kvartaleid Väike-Kalamaja Soo tänava alguses. Paljudel uutel korteritel on ka rõdud, mis on teine nõutud nüanss, mida seni piirkonnas praktiliselt polnudki.

Seejärel jõudis kätte nn butiikmajade ajastu, mis kestab siiani. Tegemist on üksikhoonetega, mille puhul tehakse kõik tööd algusest lõpuni nii-öelda rätsepatööna, luues erilise koosluse keskkonnast, ehituskvaliteedist ja ruumiplaneeringutest, tulles igal sammul ka kliendile maksimaalselt vastu. Sellised hooned on näiteks Graniidi 8, Vabriku 35b ja Vana-Kalamaja 21.

Puitlinnaosad on nõutud mujalgi

Ka meie lähinaabrite juures on puitasumid väga hinnas. Näiteks Stockholmi üks hinnatuimaid linnaosasid on Södermalm. Tegu on kohaga, kust võib ainsana Stockholmis leida kaunilt renoveeritud, rahulikus linnapargis asuvaid vanu puitelamuid, mis on ümbritsetud merega. Södermalmi peetakse kultuuri- ja kunstiinimeste lemmiklinnaosaks Stockholmis.

Helsinkis on puitelamutel baseeruvaks nö eliitpiirkonnaks Käpylä, mis rajati aastatel 1920-1925. Originaalidee oli ehitada odavaid, lihtsa konstruktsiooniga maju, et kergendada elamispindade nappust kogu linnas. Arhitekti mõte oli hoonestus rajada parklinnana nii, et eraldi pargialasid ei peaks rajama, vaid majad oleksidki osa sellest. Seetõttu on asum väga roheline ja looduslikult kaunis. 1960ndatel taheti terve ala lammutada ja ehitada sinna suuri korterelamuid, kuid kohalikud elanikud sõdisid vastu ja võitsid. Nüüd on piirkond väga nõutud ning müüki tuleb seal objekte harva. Kuigi piirkond ise asub mõned kilomeetrid kesklinnast eemal, on hinnatase seal südalinnaga sama.

Kalamajas läheb kõik aina paremaks

Elukeskkonna paranemine, hoonete renoveerimine ja uute rajamine Kalamajas jätkub, potentsiaali selleks on veel küllaga. Tugevnev kogukonnatunne ja täpne reeglistik miljööalana säilitab asumi olemuse ka uute majade ehitamisel.

Ettevõtete rajamine ning loome- ja haridusasutuste kolimine Kalamajja muudab linnaosa veelgi nõutumaks ka üürihuviliste seas, mis muudab piirkonna atraktiivseks ka investoritele.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nordecon Betoon ehitas Sõmeru valda Eesti suurima viljaterminali

18.10.2013 Tõnu Toompark

Nordeconi kontserni kuuluva ettevõtte Nordecon Betoon OÜ poolt põllumeeste ühistule Kevili ehitatud viljaterminali avamispidustused toimuvad täna. Lääne-Virumaal Sõmeru vallas Roodevälja külas asuva Eesti suurima viljaterminali projekteerimis- ja ehitustööde maksumuseks oli 8 miljonit eurot.

„Kevili viljaterminali puhul on tegemist selles valdkonnas omalaadse ehitusobjektiga, kus üldehituslik osa teostati vastavalt Taani päritolu seadmetarnija mudelitele ja nõudmistele, mis muutis kogu ehitusprotsessi pingeliseks ja kiiretempoliseks,“ lausus lausus Nordecon Betoon OÜ juhataja Mait Rõõmusaar. „Omades pikaaegset kogemust põllumajandusobjektide ehituse osas, pädevat meeskonda ning pidevalt uuenevat oskusteavet saime ülesandega hästi hakkama. Uus terminal on ennast juba ka töö käigus tõestanud ning tellija peaks selle tulemusega rahul olema.“

Viljaterminali ehitustööd algasid eelmise aasta oktoobris ja lõppesid tänavu septembris. Samas alustas terminal vilja vastuvõtuga põllumeestelt juba augusti keskel.

Mait Rõõmusaare sõnul on tellija teadlikult valinud terminali asukohaks raudtee ja sadama lähedase paiga, mis samas oleks võimalikult Eesti keskel. Terminalis toimub vilja vastuvõtt, kuivatamine, ladustamine ja väljastamine. Vilja ladustamiseks on ehitatud 12 suurt viljamahutit, millest igaüks mahutab ligikaudu 3300 tonni ja kuus väiksemat mahutit 500 tonnise mahutavusega.

Viljatöötlusseadmed ja konveierid asuvad 37meetri kõrguses elevaatoritornis, vastuvõtu ja pealelaadimise jaoks on tehtud eraldi hoone. Nordecon ehitas ka terminali kontorihoone-kaalumaja. Hoones asub tipptasemel labor, kus sisenevast ja väljuvast viljast võetakse proovid, mille alusel selgitatakse kvaliteediklass. Proovi analüüsimine toimub sekunditega, mistõttu on võimalik vastu võtta ja väljastada suuri viljakoguseid. Samas hoones asuvad ka autokaalud.

Nordecon Betoon on valdavalt betoonkonstruktsioonide projekteerimisele, ehitusele ja peatöövõtule spetsialiseerunud Eesti ettevõte, mis kuulub Nordeconi kontserni. Nordecon Betoon annab tööd ligikaudu 160 inimesele.

Nordecon AS (www.nordecon.com) on 1989. aastal asutatud Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid. Alates 2006. aasta maist on Nordecon noteeritud NASDAQ OMX Tallinna börsil. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni konsolideeritud auditeerimata müügitulu oli 2012. majandusaastal ligi 160 miljonit eurot. Kontsern annab tööd ligikaudu 765 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Eesti Korteriühistute Liit: uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus vajaks praktikast tulenevaid täiendusi ja muudatusi

18.10.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liikme ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul läbis uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus küll Riigikogus esimese lugemise, ent vajaks siiski praktikast tulenevaid täiendusi.

Mardi sõnul on mõistagi tervitatav, kui enamus korteriomandit käsitlevaid sätteid koondatakse ühte seadusse ja tagatakse nii selgus korteriomandite valitsemises, seda enam, et antud seaduseelnõu hõlmab nii praegu mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi kui ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti.

“Ühistute igapäevapraktikast tulenevalt vajaks seadus siiski ülevaatamist,” leidis Mardi. “Esmalt näiteks viivise nõue, mis võlglastega võitlemisel on väga tähtis. Viivise suurus peaks jääma selliseks, nagu see preagu on – 25,5% aastas, uus seadus tahab seda kolm korda väiksemaks teha.”

Samuti peab Mardi oluliseks põhikirja. “Uue seaduse kohaselt kaob põhikirja kohustuslikkus, ent igapäevapraktika on näidanud, et põhikiri on ühistu töös väga oluline, aidates liikmetel mõista, milline seadusesäte mida reguleerib.”

Uue seaduse kohasel tekib Mardi sõnul justkui 2 erinevat ühistut: ühed, mis on tekkinud korterimanike algatusel, ja teised, mida loob riik sunniviisilisel ning mida haldama hakkavad kinnisvarahoolduse ettevõtted, nende juhid on ka ühistu juhatuses. “Viimastega läheksime tagasi justkui majavalitsuse aega, kus inimesed küll nõuavad, aga ühistu toimimispõhimõtetest neil aimu eriti pole. Kodanikualgatuse korras loodud korteriühistutes on aktiivsed ühistuliikmed endale kogu korteriühistute temaatika selgeks teinud, nii et mina pean seda igatahes majaelanikele paremaks variandiks ning soovitan ühistud ära moodustada enne, kui riik seda sunniviisiliselt teeb.”

“Õiguskorra stabiilsus on korteriühistute arengu olulisim nurgakivi. Uued ja kardinaalseid muudatusi sisaldavad seadused võivad lõhkuda hästi toiminud korteriühistute liikumise sootuks,” hoiatas Mardi. “Õiguskindlus ja õigusrahu peavad olema tagatud, mingil juhul ei tohi uus seadus olla mitmeti tõlgendatav ja see peab olema arusaadav miljonile inimesele, kes täna Eestimaal kortermajades elavad. Uue seadusega ei tohi mingilgi moel kahjustada olemasolevate korteriühistute tegutsemisvabadust nende õiguslikke põhimõtteid ja kogu ühistegevusega seonduvat ideoloogiat.”

Esialgsete plaanide kohaselt peaks uus seadus jõustuma 1. jaanuaril 2018.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Eesti esimene Green Building kontseptsiooniga büroohoone saab täna nurgakivi

18.10.2013 Tõnu Toompark

Täna paigaldatakse nurgakivi Tallinnasse Sõpruse puiestee äärde kerkivale Eesti esimesele rahvusvahelise Green Building sertifikaadi tingimustele vastavale ärihoonele, mille projekteerimisel ja ehitamisel kasutatavad lahendused on tänasest standardist ligi kaks korda energiasäästlikumad.

Sõpruse puiesteel järgmise aasta suveks valmivas büroohoones tagavad soojustuse, kütte-, ventilatsiooni- ja elektrilahendused selle, et energiatarbimine on viidud nii madalale kui võimalik,” selgitas hoone arendaja ning ehitaja Mitt&Perlebach OÜ arendusjuht Henri Laks. Tema kinnitusel tähendab uus büroohoone kasutajatele lisaks maailmavaatelisele argumendile tavamajadega võrreldes ka oluliselt madalamaid kommunaalkulusid.

Hoone ehitust alustati 65 maa-aluse energiavaia paigaldamisega, millega on tagatud kuni 50% soodsam talvine ruumide kütmine ja suvine jahutamine. Nii fassaadi, akende kui katuse soojustus saab olema üle pooleteise korra tõhusam kui tavalistel büroohoonetel. Maja üldpindade siseviimistluses on kasutatud võimalikult palju looduslikke materjale ning hoone üldruumid varustatakse energiasäästlike LED valgustitega.

Lisaks ühisveevärgile kasutatakse hoone all spetsiaalset vihmaveemahutit, kuhu kogutakse kokku hoone katuselt sademevesi, mida kasutatakse pärast filtreerimist näiteks tualettruumides. Hoonesse luuakse jalgrataste hoiuruum koos pesemisvõimalusega ning parklasse elektriautode laadimiskoht.

Tallinnasse aadressile Sõpruse puiestee 157 kerkiva rohelise mõtteviisi maja neljal korrusel saab olema 2500 ruutmeetrit üüritavat pinda ning 76 parkimiskohta. Loe hoone kohta täpsemalt veebilehelt www.sopruse157.ee ja vaata animeeritud tutvustust aadressil http://youtu.be/upwGbEH5a9A.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub 31/10/2013

17.10.2013 Tõnu Toompark

Oktoobri lõpus 31/10 toimub koolitus “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?”.

Kinnisvarakoolitust viib läbi Andrus Lauren, kes on RMK kinnisvaraosakonna juhataja.

Kinnisvarakoolituse “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?” eesmärk on anda põhjalik ülevaade omandiga seonduvatest õigusaktidest, kinnisomandi avalik-õiguslikest ja tehinguga seatavatest kitsendustest.

Koolitus on mõeldud kinnisvaraomanikele, aga ka riigi- ja omavalitsustöötajatele, kelle tegevus seondub teiste isikute omandiga või omandiõiguse avalik-õiguslike kitsenduste seadmisega.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub neljapäeval 31/10/2013 kell 9:00-14:00.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Priit Värk: Omanik või üürnik?

17.10.2013 Priit Värk

Eesti kodu eripära. Eestis kuulub 95,8% elamufondist eraomanikele ja 90% inimestest elavad kas endale või lähedasele kuuluvale kinnisvaral. Nende numbritega oleme Euroopas esirinnas, sest Lääne-Euroopas jääb eraomandis oleva elamispinna osakaal 40-55% vahele.

Eripära, et eestlased on kinnisvara omav rahvas, tuleneb 90ndatel läbi viidud omandireformist ja eluruumide erastamisest. Samuti oleme võrreldes naabritega pisut enam hinnanud iseolemist ja kodutunnet, millele viitab kaudselt ka kõrge eluasemelaenude osakaal. Selle tulemusel on suurem enamus eestimaalastest saanud endale oma kodu.

Majandustõusu ajal kerkis eestlaste soov oma uue kodu järele kordades. Täna on majandusstatiliste näitajate põhjal surutis möödas ja elujärg pea samal tasemel, kuid kas meis on säilinud soov olla ja saada oma kodu omanikuks? Signaalid on kohati vastuolulised. Näiteks noorte hulgas paistab üha enam Eestisse jõudvat Kesk-Euroopast tulev tendents pigem üürida ja elada kohustustevaba elu, kui et esimeste sissetuleku tekkides end pangalaenudega koormata.

Selle kinnituseks on statistika, et Tallinna korterite üüritase on tänavu sügisel aastatagusega võrreldes 20 – 30 protsenti kõrgem ehk tõusnud peaaegu viimase majandustõusu aja tasemele. Suvel kurdeti meedias aktiivselt väikeste üürikorterite nappuse ja kalliduse üle. Teisalt on Tallinnas elamukinnisvara hinnad tõusnud taas 5-6 a tagusele ja uusarendused müüakse juba paberil enne reaalset valmimist. Näiteks augustis võtsid majapidamised uusi eluasemelaene 61 miljoni euro väärtuses.

Oleme ka tulevikus kinnisvara omav rahvas?

Kas meie tulevik noorte näol ei soovigi kiirustada kodu soetamisel laenuvõtmisega või ei ole neil raha? Esimese reaktsioonina tundub, et noorte skepsis on segu kohustustevabast elust ja omafinantseeringu puudumisest. Teisalt on Statistikaameti andmetel kasvanud Eesti keskmine palk 2013 II kvartalis aastatagusega võrreldes 8,4%. See on viimaste aastate kõrgeim näitaja ja justkui rahaline kindlustunne peaks olemas olema.

Urgitsedes veel sügavamalt statistilistes andmetes, siis eestlaste pangakontodel on raha rohkem kui kunagi varem. Peamiselt majapidamiste vahendite kasvu tõttu on pangahoiuste maht kasvanud 8,7 miljardi euroni. Välismaiste ettevõtete ja majapidamiste osakaal hoiuste kogumahus püsis 20% tasemel.

Teatavasti on palga- ja kinnisvara hindade kasv korrelatsioonis ning seetõttu on mündil ka teine külg. Nimelt teeb kinnisvaratehingute hinnakasv palgatõusule pika puuga ära. 2013 II kvartali korteritehingute keskmine hind oli aastatagusest 12,1% kõrgemal.

Eesti poliitiline suund peab olema omanike keskne

Meie jaoks on eraomandil eriline väärtus ja kommunaalkulud ei tohi olla koormaks, mis sunnib inimest oma kodust loobuma. Seetõttu on Omanike Keskliidu jaoks esmatähtis, et omavalitsuse ja riigi tasandil toetatakse rahaliselt elamufondi renoveerimist sh ka eramaju. Majanduslikult on tõestatud, et oma kodu omamine efektiivsem, kui üürnikuks olemine. Samuti on leidnud kinnitust elamispinna ruutmeetrite ja laste arvu vahelist korrelatsiooni. Eestis tuleb kinnisvara omamist soodustada.

Kuidas lõpetada kaasomandit?

17.10.2013 Leino Biin

Leino Biin

Kaasomand aga on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomanikule kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse harikikult murdarvuna, näit ½ mõttelist osa, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast.

Enamlevinud kaasomandi tekkimise viisideks on pärimine aga ka mitme isiku poolt ühiselt asja ostmine. Näiteks tihti ostavad elukaaslased korteriomandi või elamu kaasomandisse. Paraku toob asja kuulumine mitmele kaasomanikule kaasa pahatihti probleeme ja keerukaid õiguslikke vaidlusi, mille ainsaks lahenduseks on kaasomandi lõpetamine.

Alljärgnevalt käsitleme kaasomandi lõpetamise õiguslikke põhitõdesid, andes ka mõned praktilised soovitused.

Tuleb teadvustada ja arvestada, et kaasomand ei ole igavesti eksisteeriv ja kaasomanikul, kui täieõiguslikul omanikul, on alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist, kui see ei ole välistatud kaasomanike kokkuleppega.

Märgitud õigus on sätestatud asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-s 76. Kaasomandi lõpetamise välistamises võib kokku leppida kaasomandi tekkimisel või ka hiljem. Aga isegi siis, kui kaasomandi lõpetamine on kokkuleppega välistatud, võib seda nõuda olulistel põhjustel. Tavapraktikas esineb küllaltki harva juhtumeid, kus kaasomandi lõpetamine on kaasomanike vahelise kokkuleppega välistatud või et lõpetamise välistamise kokkuleppe korral siiski nõutakse kaasomandi lõpetamist.

Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kaasomanike kokkuleppel, kus kaasomanikud otsustavad millisel viisil nad kaasomandi lõpetavad. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit poolte kokkuleppel lõpetada või vaidlevad lõpetamise viisi üle, siis lahendab vaidluse ühe kaasomaniku nõudel kohus.

Kuivõrd kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, ei pea lõpetamist nõudev kaasomanik lõpetamissoovi mitte kuidagi põhjendama. Märgitud põhimõte on kinnistunud kohtupraktikas. Nii on riigikohus 09.05.2006 kohtulahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 märkinud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud.

Õigusel nõuda kaasomandi lõpetamist, lõpetamise põhjust põhjendamata on oluline praktiline tähtsus ja nimelt, kui kaasomanike vahelised probleemid kasvavad nö. üle pea ja selleks, et probleemidest vabaneda, on alati võimalik kaasomand lõpetada.

Kaasomandit lõpetada soovival kaasomanikul on võimalik valida AÕS § 77 sätestatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Nendeks viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Kohtpraktikas aktsepteeritakse kaasomandi lõpetamise viisina ka seaduses otse mittemärgitud viisi ehk kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks (vt. näiteks riigikohtu 17.04.2008 lahend nr 3-2-1-12-08).

Alljärgnevalt kirjeldame jagamise viise detailsemalt.

1. Asja jagamine reaalosadeks

Kaasomandi lõpetamine asja reaalosadeks jagamisega tähendab seda, et kaasomand lõpetatakse viisil, kus iga kaasomaniku ainuomandisse jääb kindel osa kinnisasjast.

Näiteks on võimalik kinnistu jagada viisil, kus üks osa kinnistust jääb ühele kaasomanikule ja teine osa kinnisust teisele kaasomanikule. Märgitu on võimalik kui maakorralduslikult saab kinnisasja reaalselt kaheks kinnistuks jagada.

Keerukas on jagada hoonestatud kinnistut reaalosadeks, sest tavaliselt hoone jagamine va. paarismaja või ridaelamu jagamine ei ole tehniliselt võimalik. Samas ka isegi kaasomandis olevat korteriomandit on võimalik kaheks korteriomandiks jagada, kui see on ehitustehniliselt võimalik ja vastav projekt saab kõik nõutavad load ja kooskõlastused.

Riigikohus on 29.05.2013 lahendis nr 3-2-1-61-12 märkinud järgmist: Kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega (selle all peetakse silmas ehitist) jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise, kui kinnisasja olulise osa, reaalosaks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud ekspertarvamust.

2. Ühe kaasomaniku väljaostmine

Levinud ja üheks lihtsamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on olukord, kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning saab seeläbi asja ainuomanikuks.

Tegemist on kõige lihtsama ning loogilisema kaasomandi lõpetamise viisiga. Sellise viisi kasutamisel on ainult üks põhimõtteline takistus ehk kaasomandiosa väärtuse tuvastamise keerukus. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas kokkuleppele, on vajalik kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine.

Kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks on Riigikohus 17.10.2005 lahendis nr 3-2-1-102-05 andnud järgmise reegli: AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikele kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest.

Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.

Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvituse maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.

3. Asja müümine kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel

Kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas, on võimalik kasutada kaasomandi lõpetamise viisi, kus asi müüakse kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel.

Enampakkumine toob välja kaasomandis oleva asja hinna. Samas peab aga silmas pidama, et enampakkumise korraldamine on kulukas ja vähendab omandi kaotuse eest saadavat hüvitist, avalik enampakkumine ei pruugi tulemuseks anda müügihinda, mis vastaks asja tavamüügist saadavale hinnale. Asjatundjad on väitnud, et enampakkumise hind on ca 70% tavahinnast.

Kaasomanikevahelist enampakkumist tuleks eelistada olukorras, kus kaasomandis olev asi on ühe või mõlema kaasomaniku elukohaks. Avalikku enampakkumist tasub kaaluda siis, kui kumbki kaasomanik ei soovi kinnistut, ühiselt tavamüüki aga korraldada ei õnnestu.

Kui kaasomandi lõpetamises kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib kaasomandit lõpetada sooviv kaasomanik pöörduda hagiga kohtu poole. Kaasomandi lõpetamise nõudelt on vajalik tasuda riigilõivu 250 eurot, kui hagi esitada e-toimiku kaudu. Tavavormis hagi esitamisel on riigilõivu suuruseks 300 eurot.

Hagis ei ole kaasomandi lõpetamise nõuet vajalik põhjendada, küll aga esitama hageja soovi kaasomandi lõpetamise viisi osas. Kohus saab otsustada ja valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

Riigikohus on korduvalt märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt. näiteks Riigikohtu 29.05.2012 lahend nr 3-2-1-61-12). Märgitust tuleneb praktiline soovitus esitada hagis mitu alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi, sest kui esmaselt soovitud viis ei ole kohtu arvates õige ja kaasomaniku suhtes õiglane saab kaasomandi lõpetamise otsustada sama kohtumenetluse käigus alternatiivselt pakutud viisil. Kui kostja soovib omakorda pakkuda välja temale sobivat viisi, siis tuleb tal esitada selleks vastuhagi.

Leino Biin
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas

Rikkaks üüriäris: Kas kõrvalkulud maksta ühistule ise või lasta maksta üürnikul?

17.10.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kindel soovitus üürileandja jaoks on lasta kõrvalkulud üürnikul maksta üürileandjale, mitte ühistule või teenusepakkujale. Nii saab üürileandja need ise teenusepakkujale (ühistule, elektrienergiapakkujale…) edasi maksta.

Vastasel korral võib üürileandja ühel momendil avastada, et ühistu või mõne teenusepakkuja ees on kuhjunud suur võlg, mille tasumise kohustus on kinnisvaraomanikul ehk üürileandjal.

Kõrvalkulusid vahendades tulevad üürniku makseprobleemid aga kiiresti välja ja nendega saab ennetavalt tegelema hakata.

Nii saab üürileandja koheselt astuda samme kas üürniku maksedistsipliini parandamiseks või koguni üürilepingu lõpetamiseks.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.