Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Ajaloorubriik: Pelgulinna Aru tänava lugu

21.10.2013 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv Aru tänav algab Kolde puiesteelt, ristub Maisi, Auna, Taime, Nisu ja Rukki tänavaga ning lõpeb Kaera tänaval.

Aru tänav on ligikaudu 600 meetri pikkune. Tänva kanti linnaplaanile 26. oktoobril 1932, kuigi esimesed majad ehitati juba varem. Tänav algus on hoonestatud enne sõda, ülejäänud osa tänavast aga nõukogude ajal.

Aru tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 1 – 1930. aastal.
Aru tänava äärde jääb suur koolistaadion.
Aru 11 – 1968. aastal.
Aru 13 – 1961. aastal.
Aru 15 – 1960. aastate alguses.
Aru 15a – 1969. aastal ehitatud garaaź.
Aru 17 – 1960. aastal.
Aru 19 – 1951. aastal.
Aru 19b – 1951. aastal.
Aru 21 – 1950. aastate alguses.

Aru tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 4 – 1928. aastal.
Aru 6 – 1929. aastal.
Aru 8 – 1938. aastal.
Aru 10 – nõukogudeaegne administratiivhoone, kus täna asub Eesti standardikeskus.
Aru 12 – 1957. aastal ehitatud tänane Taime lasteaed.
Aru 14 – 1939. aasta paiku.
Aru 16 – elamu-büroohoone ehitatud 2005. aastal.
Aru 18 – 1953. aastal.
Aru 20 – 1953. aasta paiku.
Aru 22 – 1953. aasta paiku.
Aru 24 – 1957. aastal.
Aru 26 – 1950. aastate teises pooles.
Aru 28 – 1950. aastate teises pooles

Aru 6 elumaja

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kuidas Kalamajast sai Eesti trendikaim linnaosa?

20.10.2013 Kristel Janno

Põhja-Tallinnas, vanalinna ja mere vahel asuv Kalamaja asum on Eesti parim näide sellest, kuidas kunagine väsinud ja nukras seisus piirkond taaselustatakse. Mida enam on asumisse kolinud maksujõulist elanikkonda, seda rohkem on hakanud piirkonnas arenema ka ettevõtlus. Nüüd on selge, et 2016. aastal avab seal oma uksed ka Kunstiakadeemia.

Linnaosa positiivsete arengute taga on maailma suurlinnades levinud gentrifikatsioon ehk keskklassistumine. See tähendab ajalooliste, kuid mingil põhjustel populaarsuse kaotanud asumite taasavastamist, mõnikord ka -elustamist loomeinimeste, hiljem juba kõrgema keskklassi poolt. Kui alguses ollakse huvitatud pigem väikestest ja stuudiokorteritest, siis hiljem soovitakse aina enam ka suuri perekortereid.

Just nii on läinud ka Kalamajas. Kui asum hakkas populaarsust koguma, kolisid sinna enam ühe- ja kaheliikmelised leibkonnad – disainerid, kunstnikud, muusikud jne. Mõned aastad hiljem tekkis aina suurem nõudlus suurte perekorterite järele, sest asum oli saanud populaarseks ka kõrgema keskklassi – majandusinimeste, advokaatide, ajakirjanike ja ettevõtjate seas.

Atraktiivsust lisab asumile aina kasvav ettevõtlus, milleks on nii kohvikud, restoranid kui ka väikeärid ja töökojad. Näiteks just äsja avatakse kaua tühjalt seisnud endises raudteelaste klubi hoones Kopli tänaval viimistlussalong. Uue mõõtme asumile loob aga paari aasta pärast avatav Kunstiakadeemia renoveeritud õppehoone, mis toob Kalamajja veelgi elu juurde.

Uusarendused toovad Kalamajja suuri kortereid

Kalamajas on suurim nõudlus perekorterite järele. Kuigi hulgas vanemates majadeski on suuremaid, kolme- ja neljatoalisi kortereid, moodustavad enamiku asumi elamispindadest siiski väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Uusarendused on siinkohal heaks võimaluseks perekondadele, pakkudes just suuremaid elamispindu.

Kuigi esimene arendusprojekt, Ilmarise kvartal, rajati Kalamaja äärde juba ammu enne asumi populaarseks muutumist, sai arendustegevus hoo sisse buumiaja lõpus, mil renoveeriti vanemaid hooneid ja ehitati ka mõned uued. Just sel ajal hakkasid meedias ilmuma ka esimesed artiklid loomeinimestest, kes kolisid Kalamajja elama.

Mastaapsemaks läks uute majade ehitamine ja renoveerimine aga kohe, kui kinnisvaraturg oli madalseisust üle saamas. Ehitati suurte perekorteritega kahe- kuni neljakorruselisi hooneid, näiteks Vana-Vabriku, Uus-Kalamaja ja Vabriku tänava majad ning piirkonna üks suurimaid kvartaleid Väike-Kalamaja Soo tänava alguses. Paljudel uutel korteritel on ka rõdud, mis on teine nõutud nüanss, mida seni piirkonnas praktiliselt polnudki.

Seejärel jõudis kätte nn butiikmajade ajastu, mis kestab siiani. Tegemist on üksikhoonetega, mille puhul tehakse kõik tööd algusest lõpuni nii-öelda rätsepatööna, luues erilise koosluse keskkonnast, ehituskvaliteedist ja ruumiplaneeringutest, tulles igal sammul ka kliendile maksimaalselt vastu. Sellised hooned on näiteks Graniidi 8, Vabriku 35b ja Vana-Kalamaja 21.

Puitlinnaosad on nõutud mujalgi

Ka meie lähinaabrite juures on puitasumid väga hinnas. Näiteks Stockholmi üks hinnatuimaid linnaosasid on Södermalm. Tegu on kohaga, kust võib ainsana Stockholmis leida kaunilt renoveeritud, rahulikus linnapargis asuvaid vanu puitelamuid, mis on ümbritsetud merega. Södermalmi peetakse kultuuri- ja kunstiinimeste lemmiklinnaosaks Stockholmis.

Helsinkis on puitelamutel baseeruvaks nö eliitpiirkonnaks Käpylä, mis rajati aastatel 1920-1925. Originaalidee oli ehitada odavaid, lihtsa konstruktsiooniga maju, et kergendada elamispindade nappust kogu linnas. Arhitekti mõte oli hoonestus rajada parklinnana nii, et eraldi pargialasid ei peaks rajama, vaid majad oleksidki osa sellest. Seetõttu on asum väga roheline ja looduslikult kaunis. 1960ndatel taheti terve ala lammutada ja ehitada sinna suuri korterelamuid, kuid kohalikud elanikud sõdisid vastu ja võitsid. Nüüd on piirkond väga nõutud ning müüki tuleb seal objekte harva. Kuigi piirkond ise asub mõned kilomeetrid kesklinnast eemal, on hinnatase seal südalinnaga sama.

Kalamajas läheb kõik aina paremaks

Elukeskkonna paranemine, hoonete renoveerimine ja uute rajamine Kalamajas jätkub, potentsiaali selleks on veel küllaga. Tugevnev kogukonnatunne ja täpne reeglistik miljööalana säilitab asumi olemuse ka uute majade ehitamisel.

Ettevõtete rajamine ning loome- ja haridusasutuste kolimine Kalamajja muudab linnaosa veelgi nõutumaks ka üürihuviliste seas, mis muudab piirkonna atraktiivseks ka investoritele.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Nordecon Betoon ehitas Sõmeru valda Eesti suurima viljaterminali

18.10.2013 Tõnu Toompark

Nordeconi kontserni kuuluva ettevõtte Nordecon Betoon OÜ poolt põllumeeste ühistule Kevili ehitatud viljaterminali avamispidustused toimuvad täna. Lääne-Virumaal Sõmeru vallas Roodevälja külas asuva Eesti suurima viljaterminali projekteerimis- ja ehitustööde maksumuseks oli 8 miljonit eurot.

„Kevili viljaterminali puhul on tegemist selles valdkonnas omalaadse ehitusobjektiga, kus üldehituslik osa teostati vastavalt Taani päritolu seadmetarnija mudelitele ja nõudmistele, mis muutis kogu ehitusprotsessi pingeliseks ja kiiretempoliseks,“ lausus lausus Nordecon Betoon OÜ juhataja Mait Rõõmusaar. „Omades pikaaegset kogemust põllumajandusobjektide ehituse osas, pädevat meeskonda ning pidevalt uuenevat oskusteavet saime ülesandega hästi hakkama. Uus terminal on ennast juba ka töö käigus tõestanud ning tellija peaks selle tulemusega rahul olema.“

Viljaterminali ehitustööd algasid eelmise aasta oktoobris ja lõppesid tänavu septembris. Samas alustas terminal vilja vastuvõtuga põllumeestelt juba augusti keskel.

Mait Rõõmusaare sõnul on tellija teadlikult valinud terminali asukohaks raudtee ja sadama lähedase paiga, mis samas oleks võimalikult Eesti keskel. Terminalis toimub vilja vastuvõtt, kuivatamine, ladustamine ja väljastamine. Vilja ladustamiseks on ehitatud 12 suurt viljamahutit, millest igaüks mahutab ligikaudu 3300 tonni ja kuus väiksemat mahutit 500 tonnise mahutavusega.

Viljatöötlusseadmed ja konveierid asuvad 37meetri kõrguses elevaatoritornis, vastuvõtu ja pealelaadimise jaoks on tehtud eraldi hoone. Nordecon ehitas ka terminali kontorihoone-kaalumaja. Hoones asub tipptasemel labor, kus sisenevast ja väljuvast viljast võetakse proovid, mille alusel selgitatakse kvaliteediklass. Proovi analüüsimine toimub sekunditega, mistõttu on võimalik vastu võtta ja väljastada suuri viljakoguseid. Samas hoones asuvad ka autokaalud.

Nordecon Betoon on valdavalt betoonkonstruktsioonide projekteerimisele, ehitusele ja peatöövõtule spetsialiseerunud Eesti ettevõte, mis kuulub Nordeconi kontserni. Nordecon Betoon annab tööd ligikaudu 160 inimesele.

Nordecon AS (www.nordecon.com) on 1989. aastal asutatud Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid. Alates 2006. aasta maist on Nordecon noteeritud NASDAQ OMX Tallinna börsil. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni konsolideeritud auditeerimata müügitulu oli 2012. majandusaastal ligi 160 miljonit eurot. Kontsern annab tööd ligikaudu 765 inimesele.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Eesti Korteriühistute Liit: uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus vajaks praktikast tulenevaid täiendusi ja muudatusi

18.10.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liikme ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul läbis uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus küll Riigikogus esimese lugemise, ent vajaks siiski praktikast tulenevaid täiendusi.

Mardi sõnul on mõistagi tervitatav, kui enamus korteriomandit käsitlevaid sätteid koondatakse ühte seadusse ja tagatakse nii selgus korteriomandite valitsemises, seda enam, et antud seaduseelnõu hõlmab nii praegu mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi kui ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti.

“Ühistute igapäevapraktikast tulenevalt vajaks seadus siiski ülevaatamist,” leidis Mardi. “Esmalt näiteks viivise nõue, mis võlglastega võitlemisel on väga tähtis. Viivise suurus peaks jääma selliseks, nagu see preagu on – 25,5% aastas, uus seadus tahab seda kolm korda väiksemaks teha.”

Samuti peab Mardi oluliseks põhikirja. “Uue seaduse kohaselt kaob põhikirja kohustuslikkus, ent igapäevapraktika on näidanud, et põhikiri on ühistu töös väga oluline, aidates liikmetel mõista, milline seadusesäte mida reguleerib.”

Uue seaduse kohasel tekib Mardi sõnul justkui 2 erinevat ühistut: ühed, mis on tekkinud korterimanike algatusel, ja teised, mida loob riik sunniviisilisel ning mida haldama hakkavad kinnisvarahoolduse ettevõtted, nende juhid on ka ühistu juhatuses. “Viimastega läheksime tagasi justkui majavalitsuse aega, kus inimesed küll nõuavad, aga ühistu toimimispõhimõtetest neil aimu eriti pole. Kodanikualgatuse korras loodud korteriühistutes on aktiivsed ühistuliikmed endale kogu korteriühistute temaatika selgeks teinud, nii et mina pean seda igatahes majaelanikele paremaks variandiks ning soovitan ühistud ära moodustada enne, kui riik seda sunniviisiliselt teeb.”

“Õiguskorra stabiilsus on korteriühistute arengu olulisim nurgakivi. Uued ja kardinaalseid muudatusi sisaldavad seadused võivad lõhkuda hästi toiminud korteriühistute liikumise sootuks,” hoiatas Mardi. “Õiguskindlus ja õigusrahu peavad olema tagatud, mingil juhul ei tohi uus seadus olla mitmeti tõlgendatav ja see peab olema arusaadav miljonile inimesele, kes täna Eestimaal kortermajades elavad. Uue seadusega ei tohi mingilgi moel kahjustada olemasolevate korteriühistute tegutsemisvabadust nende õiguslikke põhimõtteid ja kogu ühistegevusega seonduvat ideoloogiat.”

Esialgsete plaanide kohaselt peaks uus seadus jõustuma 1. jaanuaril 2018.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Eesti esimene Green Building kontseptsiooniga büroohoone saab täna nurgakivi

18.10.2013 Tõnu Toompark

Täna paigaldatakse nurgakivi Tallinnasse Sõpruse puiestee äärde kerkivale Eesti esimesele rahvusvahelise Green Building sertifikaadi tingimustele vastavale ärihoonele, mille projekteerimisel ja ehitamisel kasutatavad lahendused on tänasest standardist ligi kaks korda energiasäästlikumad.

Sõpruse puiesteel järgmise aasta suveks valmivas büroohoones tagavad soojustuse, kütte-, ventilatsiooni- ja elektrilahendused selle, et energiatarbimine on viidud nii madalale kui võimalik,” selgitas hoone arendaja ning ehitaja Mitt&Perlebach OÜ arendusjuht Henri Laks. Tema kinnitusel tähendab uus büroohoone kasutajatele lisaks maailmavaatelisele argumendile tavamajadega võrreldes ka oluliselt madalamaid kommunaalkulusid.

Hoone ehitust alustati 65 maa-aluse energiavaia paigaldamisega, millega on tagatud kuni 50% soodsam talvine ruumide kütmine ja suvine jahutamine. Nii fassaadi, akende kui katuse soojustus saab olema üle pooleteise korra tõhusam kui tavalistel büroohoonetel. Maja üldpindade siseviimistluses on kasutatud võimalikult palju looduslikke materjale ning hoone üldruumid varustatakse energiasäästlike LED valgustitega.

Lisaks ühisveevärgile kasutatakse hoone all spetsiaalset vihmaveemahutit, kuhu kogutakse kokku hoone katuselt sademevesi, mida kasutatakse pärast filtreerimist näiteks tualettruumides. Hoonesse luuakse jalgrataste hoiuruum koos pesemisvõimalusega ning parklasse elektriautode laadimiskoht.

Tallinnasse aadressile Sõpruse puiestee 157 kerkiva rohelise mõtteviisi maja neljal korrusel saab olema 2500 ruutmeetrit üüritavat pinda ning 76 parkimiskohta. Loe hoone kohta täpsemalt veebilehelt www.sopruse157.ee ja vaata animeeritud tutvustust aadressil http://youtu.be/upwGbEH5a9A.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub 31/10/2013

17.10.2013 Tõnu Toompark

Oktoobri lõpus 31/10 toimub koolitus “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?”.

Kinnisvarakoolitust viib läbi Andrus Lauren, kes on RMK kinnisvaraosakonna juhataja.

Kinnisvarakoolituse “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?” eesmärk on anda põhjalik ülevaade omandiga seonduvatest õigusaktidest, kinnisomandi avalik-õiguslikest ja tehinguga seatavatest kitsendustest.

Koolitus on mõeldud kinnisvaraomanikele, aga ka riigi- ja omavalitsustöötajatele, kelle tegevus seondub teiste isikute omandiga või omandiõiguse avalik-õiguslike kitsenduste seadmisega.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub neljapäeval 31/10/2013 kell 9:00-14:00.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Priit Värk: Omanik või üürnik?

17.10.2013 Priit Värk

Eesti kodu eripära. Eestis kuulub 95,8% elamufondist eraomanikele ja 90% inimestest elavad kas endale või lähedasele kuuluvale kinnisvaral. Nende numbritega oleme Euroopas esirinnas, sest Lääne-Euroopas jääb eraomandis oleva elamispinna osakaal 40-55% vahele.

Eripära, et eestlased on kinnisvara omav rahvas, tuleneb 90ndatel läbi viidud omandireformist ja eluruumide erastamisest. Samuti oleme võrreldes naabritega pisut enam hinnanud iseolemist ja kodutunnet, millele viitab kaudselt ka kõrge eluasemelaenude osakaal. Selle tulemusel on suurem enamus eestimaalastest saanud endale oma kodu.

Majandustõusu ajal kerkis eestlaste soov oma uue kodu järele kordades. Täna on majandusstatiliste näitajate põhjal surutis möödas ja elujärg pea samal tasemel, kuid kas meis on säilinud soov olla ja saada oma kodu omanikuks? Signaalid on kohati vastuolulised. Näiteks noorte hulgas paistab üha enam Eestisse jõudvat Kesk-Euroopast tulev tendents pigem üürida ja elada kohustustevaba elu, kui et esimeste sissetuleku tekkides end pangalaenudega koormata.

Selle kinnituseks on statistika, et Tallinna korterite üüritase on tänavu sügisel aastatagusega võrreldes 20 – 30 protsenti kõrgem ehk tõusnud peaaegu viimase majandustõusu aja tasemele. Suvel kurdeti meedias aktiivselt väikeste üürikorterite nappuse ja kalliduse üle. Teisalt on Tallinnas elamukinnisvara hinnad tõusnud taas 5-6 a tagusele ja uusarendused müüakse juba paberil enne reaalset valmimist. Näiteks augustis võtsid majapidamised uusi eluasemelaene 61 miljoni euro väärtuses.

Oleme ka tulevikus kinnisvara omav rahvas?

Kas meie tulevik noorte näol ei soovigi kiirustada kodu soetamisel laenuvõtmisega või ei ole neil raha? Esimese reaktsioonina tundub, et noorte skepsis on segu kohustustevabast elust ja omafinantseeringu puudumisest. Teisalt on Statistikaameti andmetel kasvanud Eesti keskmine palk 2013 II kvartalis aastatagusega võrreldes 8,4%. See on viimaste aastate kõrgeim näitaja ja justkui rahaline kindlustunne peaks olemas olema.

Urgitsedes veel sügavamalt statistilistes andmetes, siis eestlaste pangakontodel on raha rohkem kui kunagi varem. Peamiselt majapidamiste vahendite kasvu tõttu on pangahoiuste maht kasvanud 8,7 miljardi euroni. Välismaiste ettevõtete ja majapidamiste osakaal hoiuste kogumahus püsis 20% tasemel.

Teatavasti on palga- ja kinnisvara hindade kasv korrelatsioonis ning seetõttu on mündil ka teine külg. Nimelt teeb kinnisvaratehingute hinnakasv palgatõusule pika puuga ära. 2013 II kvartali korteritehingute keskmine hind oli aastatagusest 12,1% kõrgemal.

Eesti poliitiline suund peab olema omanike keskne

Meie jaoks on eraomandil eriline väärtus ja kommunaalkulud ei tohi olla koormaks, mis sunnib inimest oma kodust loobuma. Seetõttu on Omanike Keskliidu jaoks esmatähtis, et omavalitsuse ja riigi tasandil toetatakse rahaliselt elamufondi renoveerimist sh ka eramaju. Majanduslikult on tõestatud, et oma kodu omamine efektiivsem, kui üürnikuks olemine. Samuti on leidnud kinnitust elamispinna ruutmeetrite ja laste arvu vahelist korrelatsiooni. Eestis tuleb kinnisvara omamist soodustada.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kuidas lõpetada kaasomandit?

17.10.2013 Leino Biin

Leino Biin

Kaasomand aga on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomanikule kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse harikikult murdarvuna, näit ½ mõttelist osa, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast.

Enamlevinud kaasomandi tekkimise viisideks on pärimine aga ka mitme isiku poolt ühiselt asja ostmine. Näiteks tihti ostavad elukaaslased korteriomandi või elamu kaasomandisse. Paraku toob asja kuulumine mitmele kaasomanikule kaasa pahatihti probleeme ja keerukaid õiguslikke vaidlusi, mille ainsaks lahenduseks on kaasomandi lõpetamine.

Alljärgnevalt käsitleme kaasomandi lõpetamise õiguslikke põhitõdesid, andes ka mõned praktilised soovitused.

Tuleb teadvustada ja arvestada, et kaasomand ei ole igavesti eksisteeriv ja kaasomanikul, kui täieõiguslikul omanikul, on alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist, kui see ei ole välistatud kaasomanike kokkuleppega.

Märgitud õigus on sätestatud asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-s 76. Kaasomandi lõpetamise välistamises võib kokku leppida kaasomandi tekkimisel või ka hiljem. Aga isegi siis, kui kaasomandi lõpetamine on kokkuleppega välistatud, võib seda nõuda olulistel põhjustel. Tavapraktikas esineb küllaltki harva juhtumeid, kus kaasomandi lõpetamine on kaasomanike vahelise kokkuleppega välistatud või et lõpetamise välistamise kokkuleppe korral siiski nõutakse kaasomandi lõpetamist.

Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kaasomanike kokkuleppel, kus kaasomanikud otsustavad millisel viisil nad kaasomandi lõpetavad. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit poolte kokkuleppel lõpetada või vaidlevad lõpetamise viisi üle, siis lahendab vaidluse ühe kaasomaniku nõudel kohus.

Kuivõrd kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, ei pea lõpetamist nõudev kaasomanik lõpetamissoovi mitte kuidagi põhjendama. Märgitud põhimõte on kinnistunud kohtupraktikas. Nii on riigikohus 09.05.2006 kohtulahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 märkinud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud.

Õigusel nõuda kaasomandi lõpetamist, lõpetamise põhjust põhjendamata on oluline praktiline tähtsus ja nimelt, kui kaasomanike vahelised probleemid kasvavad nö. üle pea ja selleks, et probleemidest vabaneda, on alati võimalik kaasomand lõpetada.

Kaasomandit lõpetada soovival kaasomanikul on võimalik valida AÕS § 77 sätestatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Nendeks viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Kohtpraktikas aktsepteeritakse kaasomandi lõpetamise viisina ka seaduses otse mittemärgitud viisi ehk kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks (vt. näiteks riigikohtu 17.04.2008 lahend nr 3-2-1-12-08).

Alljärgnevalt kirjeldame jagamise viise detailsemalt.

1. Asja jagamine reaalosadeks

Kaasomandi lõpetamine asja reaalosadeks jagamisega tähendab seda, et kaasomand lõpetatakse viisil, kus iga kaasomaniku ainuomandisse jääb kindel osa kinnisasjast.

Näiteks on võimalik kinnistu jagada viisil, kus üks osa kinnistust jääb ühele kaasomanikule ja teine osa kinnisust teisele kaasomanikule. Märgitu on võimalik kui maakorralduslikult saab kinnisasja reaalselt kaheks kinnistuks jagada.

Keerukas on jagada hoonestatud kinnistut reaalosadeks, sest tavaliselt hoone jagamine va. paarismaja või ridaelamu jagamine ei ole tehniliselt võimalik. Samas ka isegi kaasomandis olevat korteriomandit on võimalik kaheks korteriomandiks jagada, kui see on ehitustehniliselt võimalik ja vastav projekt saab kõik nõutavad load ja kooskõlastused.

Riigikohus on 29.05.2013 lahendis nr 3-2-1-61-12 märkinud järgmist: Kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega (selle all peetakse silmas ehitist) jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise, kui kinnisasja olulise osa, reaalosaks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud ekspertarvamust.

2. Ühe kaasomaniku väljaostmine

Levinud ja üheks lihtsamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on olukord, kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning saab seeläbi asja ainuomanikuks.

Tegemist on kõige lihtsama ning loogilisema kaasomandi lõpetamise viisiga. Sellise viisi kasutamisel on ainult üks põhimõtteline takistus ehk kaasomandiosa väärtuse tuvastamise keerukus. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas kokkuleppele, on vajalik kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine.

Kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks on Riigikohus 17.10.2005 lahendis nr 3-2-1-102-05 andnud järgmise reegli: AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikele kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest.

Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.

Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvituse maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.

3. Asja müümine kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel

Kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas, on võimalik kasutada kaasomandi lõpetamise viisi, kus asi müüakse kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel.

Enampakkumine toob välja kaasomandis oleva asja hinna. Samas peab aga silmas pidama, et enampakkumise korraldamine on kulukas ja vähendab omandi kaotuse eest saadavat hüvitist, avalik enampakkumine ei pruugi tulemuseks anda müügihinda, mis vastaks asja tavamüügist saadavale hinnale. Asjatundjad on väitnud, et enampakkumise hind on ca 70% tavahinnast.

Kaasomanikevahelist enampakkumist tuleks eelistada olukorras, kus kaasomandis olev asi on ühe või mõlema kaasomaniku elukohaks. Avalikku enampakkumist tasub kaaluda siis, kui kumbki kaasomanik ei soovi kinnistut, ühiselt tavamüüki aga korraldada ei õnnestu.

Kui kaasomandi lõpetamises kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib kaasomandit lõpetada sooviv kaasomanik pöörduda hagiga kohtu poole. Kaasomandi lõpetamise nõudelt on vajalik tasuda riigilõivu 250 eurot, kui hagi esitada e-toimiku kaudu. Tavavormis hagi esitamisel on riigilõivu suuruseks 300 eurot.

Hagis ei ole kaasomandi lõpetamise nõuet vajalik põhjendada, küll aga esitama hageja soovi kaasomandi lõpetamise viisi osas. Kohus saab otsustada ja valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

Riigikohus on korduvalt märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt. näiteks Riigikohtu 29.05.2012 lahend nr 3-2-1-61-12). Märgitust tuleneb praktiline soovitus esitada hagis mitu alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi, sest kui esmaselt soovitud viis ei ole kohtu arvates õige ja kaasomaniku suhtes õiglane saab kaasomandi lõpetamise otsustada sama kohtumenetluse käigus alternatiivselt pakutud viisil. Kui kostja soovib omakorda pakkuda välja temale sobivat viisi, siis tuleb tal esitada selleks vastuhagi.

Leino Biin
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas

Rikkaks üüriäris: Kas kõrvalkulud maksta ühistule ise või lasta maksta üürnikul?

17.10.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kindel soovitus üürileandja jaoks on lasta kõrvalkulud üürnikul maksta üürileandjale, mitte ühistule või teenusepakkujale. Nii saab üürileandja need ise teenusepakkujale (ühistule, elektrienergiapakkujale…) edasi maksta.

Vastasel korral võib üürileandja ühel momendil avastada, et ühistu või mõne teenusepakkuja ees on kuhjunud suur võlg, mille tasumise kohustus on kinnisvaraomanikul ehk üürileandjal.

Kõrvalkulusid vahendades tulevad üürniku makseprobleemid aga kiiresti välja ja nendega saab ennetavalt tegelema hakata.

Nii saab üürileandja koheselt astuda samme kas üürniku maksedistsipliini parandamiseks või koguni üürilepingu lõpetamiseks.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Ühistu liikmed võivad nõuda lärmava ja laamendava naabri korteri sundvõõrandamist

16.10.2013 EKÜL

“Kui majas on lärmavad ja laamendavad naabrid, saab sellest kohe kõigi probleem,” nentis Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi. “Kannatab maja sisekliima, inimestevahelised suhted.” Mida aga paljud lärmajad ei tea, on asjaolu, et korteriomandi seaduses on ka sundvõõrandamise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid. “Selle sammu saab ühistu astuda, aga seda ei saa teha ühe juhtumi baasil – pole päris nii, et noored peavad kord sünnipäeva ja muusika on veidi valjem, siis kohe korter sundvõõrandatakse,” selgitas Mardi. “Sundvõõrandamise menetlus on kõige mustem stsenaarium, mille tulemusena jab inimene kodust ilma. Rahurikkuja peab aga sellest aru saama, et ka taoline stsenaarium on siiski olemas. Inimene peab mõista, et elatakse ühise katuse all ning elamus on kehtestatud ühised reeglid, mida enamus aktsepteerib.”

Mardi sõnul saab sundvõõrandamise otsust teha ka kohtuväliselt. “Tavaliselt võtab ühistu taolise otsuse vastu, teavitatakse ka korteriomanikku. Tavapraktika on selline, et talle antakse aega kolm kuud korteri müümiseks. Kui kolme kuu jooksul midagi ei muutu, võib ühistu pöörduda kohtu poole,” selgitas Mardi.

Korteripakkumisi jääb vähemaks, pakkumishinnad kasvavad

16.10.2013 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti septembri kuus Harju maakonnas müügiks 7671 korterit, mis on aastatagusest 29% vähem. Harjumaa korterite pakkumishinnad on samal ajal kasvanud 14%.

Harjumaa korteripakkumistest 80% ehk 6117 müügipakkumistest asuvad Tallinna linnas. Tallinna pakkumiste arv on aastaga kukkunud 30%. Pakkumiste arvu poole pealt järgmine piirkond portaali KV.EE andmetel on Viimsi vald. Viimsis pakuti septembris müügiks 303 korterit, mis on eelmise aasta vastavast näitajast 34% vähem.

Sama kindlalt nagu korteripakkumisi jääb vähemaks kerkivad pakkumiste hinnad. Sisuliselt võime öelda, et korteriostjad nopivad odavamad pakkumised ja allesjäänud kallimad pakkumised kergitavad keskmist pakkumishinda.

Harjumaa korterite keskmine pakkumishind portaalis KV.EE kerkis septembri kuuks tasemele 1416 €/m², mis teeb aastaseks pakkumishindade kasvuks 14%. Tallinna pakkumishinnad on aastaga kerkinud isegi 16%, mis on enam-vähem sama palju, kui on kerkinud ka tehinguhinnad.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus Harju maakonnas			Korterite müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus Harju maakonnas
	09/2012	09/2013	Muutus, %	09/2012	09/2013	Muutus, %
Anija vald	53	52	-2%	332	320	-4%
Harku vald	75	90	20%	976	1 028	5%
Jõelähtme vald	45	32	-29%	804	758	-6%
Keila	107	91	-15%	715	911	27%
Keila vald	108	79	-27%	406	472	16%
Kiili vald			NA			NA
Kose vald	40	53	33%	544	508	-7%
Kuusalu vald			NA			NA
Loksa	38	52	37%	279	281	1%
Maardu	403	209	-48%	598	730	22%
Nissi vald	46	41	-11%	319	267	-16%
Paldiski	144	140	-3%	333	388	17%
Raasiku vald	51		NA	563		NA
Rae vald	227	236	4%	1 131	1 285	14%
Saku vald	33	26	-21%	788	842	7%
Saue	62	37	-40%	952	1 030	8%
Saue vald	130	55	-58%	1 094	1 174	7%
Tallinn	8 754	6 117	-30%	1 343	1 553	16%
Vasalemma vald	54	58	7%	125	110	-12%
Viimsi vald	459	303	-34%	1 264	1 359	8%

Eesti	17 749	14 718	-17%	1 028	1 061	3%
Harjumaa	10 829	7 671	-29%	1 241	1 416	14%
Pärnumaa	1 703	1 247	-27%	899	914	2%
Tartumaa	1 919	1 776	-7%	991	1 165	18%

Erinevatel haldusmudelitel on olulised vahed

16.10.2013 Peeter Prisk

Eesti kinnisvara korrashoiu teenuse valdkonnas tegutsevatel firmadel on kasutuses erinevad haldusmudelid, mis konkureerivad kõrvuti ja milledel on teemaga harva kokku puutuvatel inimestel raske vahet teha. Vahed on aga sisulist laadi ja võivad osutuda väga oluliseks selleks, et näiteks kahe erineva hinnapakkumise tagamaid ja ka peidetud ohte võrrelda.

Levinud on kahte sorti haldusmudelid:

a) täisteenus – firma pakub kliendile kõike mis korrashoidu puudutab – haldust, hooldustöid nii sisekoristuse kui välishoolduse näol, erinevaid korralisi elektri- ja tehnosüsteemide hooldusi, kõiki väiksemamahulisi remonttöid ja raamatupidamist. Vahest on kinnisvara korrashoiuga tegeleva firma teenuste osa veelgi laiem, kuni prügiveo ja ka mõne spetsiifilise seadme maaletoomise, müümiseni välja.

b) halduskonsultant – firma pakub kliendile ainult kinnisvara halduse ehk erapooletu juhtimise teenust ja raamatupidamist, olles sisuliselt teiste teenuste sisseostmise volitatud konsultandiks.

Täisteenuse puhul on ühe ettevõtte palgal ja ka ühtse kasumiteenimise eesmärgiga nii haldur, kes koordineerib erinevate teenuste sisseoste kui ka firma enda koristuse-, haljastuse-, välihoolduse-, ehituse ja remonttööde- jt teenuste osakonnad. Sellise olukorra puhul aga tekib lihtsalt firmasisene huvide konflikt. Ühelt poolt soovitakse majale osta kõige parema hinna ja kvaliteedi suhtega teenuseid, teisalt aga on oma vastavalt osakonnalt alati vaja osta, sest see jätab kasumi firmasse.

Teenuse hindadele ei ole sellisel juhul tagatud pidev kontroll turu parimate ja kvaliteetsemate pakkujatega. Endalt on ju alati mugav tellida ja ka oma hinnamuutusi kulupõhiselt põhjendada. Selline huvide konflikt võib viia olukorrani, kus kvaliteetne hooldus/remonditeenus ei ole kliendi jaoks tagatud ning kinnisvarahaldur ei ole huvitatud seda ka kliendile ütlema. Lisaks puudub haldusfirmal ka sellisel juhul igasugune huvi oma näiteks koristusteenust välja vahetada konkureeriva firma teenuse vastu, isegi olenemata sellest kui nende enda teenus ei toimi enam piisavalt kvaliteetselt. Paraku on esinenud ka juhtumeid kus remonditöödele halduri poolt veel nn vahendustasu vahele pannakse.

Halduskonsultandi teenuse puhul teeb haldusfirma hooldus, remondi või erinevate teenuste teostaja leidmiseks alati hinnapakkumise konkursi (milles võivad osaleda ka kliendi poolt soovitatud firmad). Üldjuhul on pakkumisel vähemalt 3 pakkujat, mis loob pildi teenuse hetke turuhindadest. Hinnapakkumisi tutvustatakse kliendile ning soovitatakse optimaalseimat (alati ei pruugi see olla odavaim). Juhul, kui teenusepakkuja ei saa hakkama siis halduskonsultant viib läbi uue hinnakonkursi ning valitakse teine teenusepakkuja. Sellise mudeli puhul võib olla teenuse hankimine veidi töömahukam ja siit ka aeganõudvad, aga alati turu olukorda parimalt arvestav.

Ükski hinnamuutus ei saa kliendile toimuda siis ühepoolselt vaid on mitmete pakkujate konkurentsiga alati turutasemel. Halduskonsultant saab oma haldustasu ainult haldus- ja raamatupidamise teenusest. Muude teenuste pealt vahendustasu ei võeta ja nende juhtimises ning sisseostmises saab klient alati osaleda.

Oluline on neid kahte haldusmudelit alati mõista erinevaid hinnapakkumisi võrreldes. Tihti küsitakse näiteks pakkumist ainult haldusteenusele ja võrreldakse pakutud hindu. Sisuliselt aga on kahe erineva mudeli kasutajate huvid erinevad. Firma, kes soovib ka teisi teenuseid majale müüa, saab ühte teenust näidata võimalikult madalana selleks, et teiste teenuste sisseostu ja hindade kooskõlastajana hiljem oma teisi teenuseid kallimana kasutada.

Seega kinnisvara haldusteenuse pakkumisi võttes tasub pakkumise info täpselt läbi mõelda selleks, et aru saada kas pakkumise lõppsummad on ka sisulises osas võrreldavad või mis ohte mingid mudelid kaasas võivad kanda.

Peeter Prisk
DTZ Kinnisvara
Juhatuse liige

Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Margus Hanson: Korteriomandi ja korteriühistuga seotu saab palju selgemaks

15.10.2013 Tõnu Toompark

Täna parlamendis toimunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse esimesel lugemisel märkis Riigikogus korteriühistute toetusrühma juhtiv Margus Hanson (Reformierakond), et seaduse vastuvõtmine muudab ühistute tegevuse lihtsamaks ning ka korteriomanikud ei pea edaspidi otsima oma õigust erinevatest seadustest ja kohtulahenditest.

Riigikogu liige juhtis tähelepanu asjaolule, et uus seadus puudutab väga paljusid. Eestis on umbes 21 000 korteriomandite esemeks olevat kinnisasja ja umbes 470 000 korteriomandit. Korteriühistute ligikaudne arv on hetkel aga vaid 9500. Uue seadusega tekib kõigile kortermajadele konkreetne raamistik, et nad hakkaksid tegutsema korteriühistutena.

„Edaspidi kantakse kõik korteriühistud ja ka ühistu kohustused avalikku korteriühistute registrisse. See annab muuhulgas võimaluse korteriostu puhul ostjal saada infot ühistu kohustuste kohta mugavalt avalikest allikatest,“ rääkis Hanson.

Korteriühistute toetusrühma juhtiv saadik kinnitas, et ühistute esindajatega tehti seaduseelnõu valmimisel tihedat koostööd. Mitmed esitatud ettepanekud said eelnõusse kirja. Töö seaduse ettevalmistamisel jätkub. Osapooli, keda asi puudutab, informeeritakse ja kaasatakse tulevikuski.

„Tunnustada tuleb ka finantsasutuste valmisolekut lahendada seaduse regulatsiooniga see probleemipundar, mida võib ühistu ja korteriomaniku jaoks kaasa tuua mõne korteri realiseerimine võlgade katteks,“ lausus Hanson.

Hanson märkis oma ettekandes sedagi, et loodab uue seaduse kehtimahakkamist varem, kui 2018. aastal nagu eelnõu praegu ette näeb.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Riigikogus läbis esimese lugemise ligi miljonit inimest puudutav uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

15.10.2013 Tõnu Toompark

Justiitsminister Hanno Pevkur tutvustas Riigikogule seaduseelnõu, millega koondatakse enamus korteriomandit käsitlevaid sätteid ühte seadusse ja tagatakse selgus korteriomandite valitsemises. Justiitsministeeriumis välja töötatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu hõlmab nii praegu mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi kui ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti.

Justiitsminister Pevkur tõi erinevate muudatuste kirjeldamisel välja muuhulgas vastutusega seotud küsimuste lahendamise kortermajast tuleneva ohu või õnnetuse korral. „Praegu on olukord selline, et kaasomanik vastutab ehitisest lähtuva ohu eest teistega solidaarselt. Lühidalt selgitades tähendab see seda, et kui ma lähen näiteks külla mõnele sõbrale, kes elab kortermajas ja minu autole kukub seal katuselt jääpurikas, saan ise valida, kelle vastu ma kahjunõude pööran. Selleks võin ma valida ükskõik millise korteriomaniku, kes peab hiljem nõudma teistelt omanikelt, et need hüvitaksid talle oma osa. See aega ja närve sööv protsess on ilmselgelt ebaõiglane. Eelnõu kohaselt tuleb edaspidi selline nõue esitada ühistu vastu,“ selgitas Pevkur.

Samuti muudab uus seadus korteriühistu tegevuse korteriomanikule arusaadavamaks. Eelnõus on senisest selgemalt välja toodud iga korteriomaniku õigus saada juhatuselt ühistu kohta teavet ja tutvuda ühistu dokumentidega. Samuti on selgemini paika pandud reeglid laenu võtmise ja hoone renoveerimise kohta ning näiteks korteriomaniku kohustus oma korterit kütta. Ühistul aga tekib võimalus nõuda võlglasest omanikule kuuluva ja väga suure hüpoteegiga korteri mahamüümist, et saada kätte tasumata vee- või küttearved. See suurendab korteriomanike vastutustunnet naabrite ees.

Suurt muutust kujutab endast seniste korteriomanike ühisuste ümberkujundamine korteriühistuteks. Sellega lõppeb palju probleeme, mis on tekkinud korteriomanike ühisuse haldamisega. Majades, kus seaduse jõustumise ajaks korteriühistut ei ole, loob selle riik. See tähendab, et korteriomanikud ei pea korteriühistu loomise eest maksma juristidele konsultatsioonitasu, kandeavalduse eest notaritasu ja kande tegemise eest riigilõivu.

Edaspidi saab raskustesse sattunud ühistu majandusvõimekuse taastada pankrotihalduri ja kohtuniku kaasabil ja juhtimisel. See tähendab ühistule uut majandamiskava, kus kajastuvad kõik senised võlad firmade ees ja nõuded korteriomanike vastu ning tehakse võlgade tasumise graafik. Nii saavad korteriomanikud selge ettekujutuse oma kohustustest ja lepingupartnerid tagasi vähemalt osa raha.

Kuivõrd eelnõu vajab enne jõustumist laiapõhjalist selgitust ja näiteks olulisi ümberkorraldusi registrites, on eelnõu esialgne jõustumisaeg planeeritud 1. jaanuarile 2018.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Üürilepingu sõlmimisega tekib üürnikul õigus ka elukoha registreerimiseks

15.10.2013 Tõnu Toompark

Regionaalministri valitsemisala rahvastiku toimingute osakond juhib inimeste tähelepanu sellele, et üürilepingu sõlmimisel annab omanik üürnikule seadusliku õiguse seal korteris elada. Seega on igati korrektne, kui üürnik ka enda elukoha sinna korterisse registreerib.

„See ju üürilepingu mõte ongi – inimene üürib koha, kuhu ta elama asub ja leping annab seal elamise õiguse. Rahvastikuregistris registreeritaksegi see fakt. Omanik ei saa keelata inimesel rahvastikuregistris seda pinda oma elukohaks registreerida,“ ütles regionaalminister Siim Kiisler. Rahvastikuregistri seaduse järgi peab inimene, kes muudab oma alalist elukohta, ennast registreerima 30 päeva jooksul uuele aadressile. Üürnikul on elukoha registreerimiseks vaja kas omaniku nõusolekut või kehtivat üürilepingut. Kiisleri sõnul pole mingit eraldi luba või nõusolekut vaja, kui on olemas kehtiv üürileping. Sellele vaatamata on mõistlik, et osapooled teineteist sellistest asjadest teavitavad.

Seadusest tulenevalt on üürnikul, kui ta senisest elukohast välja kolib, kohustus ära muuta ka oma elukoht rahvastikuregistris. „Ega need inimesed ju puu alla lähe, enamasti kolivad nad ikka teise korterisse või majja ja sellest tuleks ka rahvastikuregistrit teavitada,“ selgitas Kiisler. Kui üürnik üürilepingu lõppemisel enda andmeid registris ei muuda, on üürileandjal õigus üürnik ise välja registreerida. Seda saab teha kohaliku omavalitsuse rahvastikuregistri osakonnas või digitaalselt eesti.ee keskkonnas.

Elukoha andmete alusel korraldatakse valimisi, jagatakse tulumaksu kohalikule omavalitsusele ja pakutakse inimestele avalikke teenuseid. Elukoha registreerimisega tegeleb kohalik omavalitsus. Digitaalselt saab elukohta registreerida riigiportaalis eesti.ee. Korteri või maja omanikule ei kaasne mingeid ohte ega probleeme sellest, kui keegi end üürilepingu alusel tema korterisse registreerinud on.

Rahvastikuregister on Eesti riigi põhiregister, mis sisaldab Eesti kodanike ja Eestis elavate välismaalaste peamisi isikuandmeid. Registrit hallatakse ja arendatakse regionaalministri valitsemisalas. Enda kohta registris olevaid andmeid saab iga inimene vaadata eesti.ee keskkonnas.