– Pöörde turul tegi Rime, kes reklaamib end hindade langetamisega.
– Kodulaenude kasvutempo on kukkunud kolme aasta tagusele tasemele.
– Olukord pealinna kinnisvaraturul on nii nadi, et peksa saavad isegi eriti hea nina ja turutunnetusega hangeldajad.

Suur kinnisvaraarendaja YIT on hädas tuttuue seitsmekorruselise kortermajaga Tallinna kesklinnas Suur-Ameerika tänaval, mida müüakse reklaamlausega “kodu kohe kätte”.

Spekulandid panid seal kortereid kinni, kuid ütlesid tänavu kevadel järjest lepinguid üles. Nad jätsid isegi juba sissemakstud kümme protsenti korterite hinnast arendajale. Sõltuvalt korteri suurusest kaotasid hangeldajad ainuüksi ühest broneeringust loobumisega 100 000-250 000 krooni.

Spekulandid pelgasid, et nad kaotavad veel rohkem, kui võtavad pangalaenu ja ostavad korterid välja ning turul algab hindade kukkumine.

Müügimees Kristo Sepp tunnistas juba vahetult pärast jaanipäeva Ekspressile, et mõned võlaõiguslikud lepingud on tõesti katkestatud ja raha arendajale jäänud.

“Need ei ole endale kodu otsijad, kes pärast käsiraha maksmist jätavad korteri välja ostmata,” selgitab nüüd YITi müügijuht Tõnu Toompark. “See ei ole olnud emotsionaalne otsus, siin on külmalt kaalutud plusse ja miinuseid ning otsustatud jätta korter välja ostmata.”

Spekulant – buumi sünnitis

Spekulandid kerkisid esile kolm aastat tagasi, kui palgad hakkasid eestlastel Euroopa Liidu tööturu avanedes kiiresti kasvama ning intressid langesid ja turuosa pärast võitlevad pangad hakkasid üha odavamalt kodulaene välja andma.

Kevadel 2004 raporteeris Äripäev uudisloos, et kümnendik Tallinna kesklinna korteritest leiab omaniku hangeldajate kaudu, kes teenivad broneeringu müügi pealt sadu tuhandeid kroone. Tolles artiklis ütles firma FKSM (praegu YIT) maakler Martin Sillandi, et “reeglina on neil väga hea nina ja kogemus edukate arendusprojektide äratundmisel”.

Kuid spekulantide tegevus moonutas kinnisvaraturgu: aitas hindu lakke ajada ja kinnitas äritegelastes tunnet, et nõudlus uute majade järele on eriti kõva.

Eesti muutus kiiresti kinnisvaravabariigiks. Enamik laenurahast läks kinnisvarasektorisse, s.t rahvale kodulaenudeks ja ettevõtjatele arendamiseks. See omakorda tõi kaasa ehitusfirmade õitsengu, ehitusmaterjalitootjate edu ning mööblipoodide, aianduspoodide, elektroonikapoodide ja paljude muude poodide õitsengu, sest uued kodud ja kontorid vajasid sisustamist ja ehtimist.

Muuda oma kodu sularahaautomaadiks!

Kinnisvarabuumi ajal sigines Eestisse veel üks huvitav nähtus – kodu kasutamine sularahaautomaadina ehk kinnisvara laenuosa suurendamine (KLS).

Seda nähtust kirjeldas hiljuti oma portaalis tarkinvestor.ee Kristjan Lepik.

KLSi selgitamiseks tõi ta järgmise näite. Oletame, et on aasta 2004 ning Mati ostab 1,5 miljonit krooni maksva korteri. Pool miljonit krooni maksab sisse ise, miljon krooni võtab laenu.

Praegu on aasta 2007. Vahepeal elas kinnisvaraturg üle totaalse buumi ja seesama korter maksab juba kolm miljonit krooni.

Mati on pangale kolme aastaga tagastanud 100 000 krooni laenu. Ehk panga “osa” tema korteris on kahanenud 900 000 kroonini. Samal ajal on Mati “omakapital” korteris kasvanud tänu turuväärtuse tõusule poolelt miljonilt kroonilt 2,1 miljonile kroonile.

See tähendab, et Matile on tekkinud mitte midagi tegemata väärtuslik lisatagatis. Kui ta sooviks nüüd osta kollase nahksisu ja viieliitrise mootoriga BMW kabrioletti, siis võib ta korteri tagatisel pangast vabalt laenu juurde saada.

Näiteks Hansapank pakub hüpoteeklaenu kuni 70 protsenti tagatiskinnisvara väärtusest. Se ega võib Mati oma korteri peale võtta veel 1,47 miljonit krooni laenu ja selle lihtsalt ära tarbida: soetada bemari, osta elektroonikat, käia reisimas.

Nii toimubki kinnisvara laenuosa suurendamine ehk Mati saab kasutada oma kodu sularahaautomaadina.

Tark investor hoiatab

Ameerikas on kinnisvara arvel laenu võtmist tõsiselt uuritud ja seal arvatakse, et 50 protsenti kinnisvara hinnatõusu kaudu hangitud laenudest on läinud just tarbimisse. Lepiku hinnangul on ka tänased kuldajad Eesti jaekaubanduses tulnud sellest, et inimesed on võtnud kinnisvara tagatisel laenu ja osa sellest poes laiaks löönud.

Eesti Panga statistika ütleb, et viimasel ajal on tarbimislaenud kasvanud hulga kiiremini kui kodulaenud. Kõige kiirema kasvu tegid aga mullu läbi kinnisvara tagatisel võetud tarbimislaenud. Nende jäägi aasta baasil arvutatud kasv oli mõnes kuus lausa mitmekordne ning ulatus mullu juulis koguni 290 protsendini.

Seevastu kodulaenude kasv on praeguseks kahanenud kolme aasta tagusele tasemele.

Lepik peab kinnisvaraturu liikumist ja kinnisvara tagatisel võetud laenude mõju majandusele kõige olulisemaks teguriks Eesti majanduse jaoks lähiaastatel. Kui kinnisvara hinnad peaks tänavu kukkuma kümme protsenti ja tuleval aastal sama palju, siis ei näe ta “praktiliselt mingit varianti, kuidas Eesti majandus suudaks “raske maandumise” (hard landing) stsenaariumit vältida”.

Trendimõisted: “tarbijasõbralik turg” ja “kvaliteetkinnisvara”

Juulis 2007 pole eluasemeturul toimuv enam nii ylös nagu 2006. aasta suvel, rääkimata muinasjutulisest 2004. aastast, mil kõike haarati lennult.

Kinnisvaraarendajate ja -maaklerite kõnepruuki on ilmunud uued väljendid. Esiteks räägivad nad, et “turg on tarbijasõbralikum”. See tähendab, et pakkumisi on palju ning tingimusi esitab ostja ja mitte müüja.

Teiseks on tekkinud “kvaliteetkinnisvara”, mis on nagu mingi paranähtus – täpselt pole teada, mis see on, aga loomulikult müüvad kõik arendajad praegu just seda.

Kodulaenude kasvutempo pidurdus juba mullu suvel. Kinnisvaraturg reageeris sellele umbes pool aastat hiljem, kui müümine aeglustus. See trend jätkub. Hiljaaegu ilmusid Postimehes järjepanu kuulutused, kus kinnisvaraarendaja Semuehitus kutsus Tartus asuvaid uusi kortereid vaatama enam mitte kliendipäeva, vaid kliendinädala raames…

Domus Kinnisvara maakler Vahur Neeme meelitas aga pealinna külje aluse Saare asumi ostule leheküljesuuruse lihakäntsaka ja hüüdega “Grillime koos”.

Tartus ja Pärnus müümata üle poole uutest korteritest

Veel 2006. aasta lõpuni olid enamikul arendajatel korterid müüdud enne, kui uus maja valmis sai. Nüüd on oluline osa kortereid müümata ka veel mitmeid kuid pärast maja valmimist. “See on trend,” ütleb Tõnu Toompark YITis.

“Uusi kortereid ruutmeetri hinnaga umbes 40 000 krooni ja peale, on turg täis,” märgib Ott Kaal firmast Koduleidja. “Müügitsükkel on pikenenud, müüa on raskem ja hinnaga tullakse juba alla.”

See pole ainult pealinna ja tema ümber põldudele ehitatud nn pappmajade probleem. Mai lõpus teatas OberHausi tegevdirektor Peep Vooro kinnisvarafirmade liidu kevadkonverentsil, et Pärnus on pakkumisel 134 uut korterit ja neist üle poole – 58 protsenti – on veel müümata.

Tartus oli seis veel hullem: 890 korterist 62 protsenti olid müümata. Lisaks ootas Pärnus omanikke 75 ja Tartus 84 protsenti uutest “võtmed kätte” tüüpi eramajadest.

Vooro tõi välja järgmised suundumused:
huvi suureneb üha enam ehituse valmides;
kui ostjal uuele hammas peale ei hakka, eelistatakse remonditud vana;
korterile on järjest enam alternatiiviks maja;
üüriturg aktiveerub.

Müüginipp nr 1:

ostad korteri, saad BMW

Kevadest on kinnisvara müük läinud üha agressiivsemaks. Umbes kaks kuud tagasi leidis laialdast tähelepanu Kaalu firma üks kuulutus, kus lubati Viimsi keskuses asunud ja kolm miljonit krooni maksnud korteri ostjale kauba peale BMW 735i. Kasutatud peast algab sellise auto hind poolest miljonist kroonist.

Asjaolu, et korteri omanik kolis välismaale ja müüs seetõttu maha kogu oma kraami (ka mööbli ja auto), varjutas lihtne sõnum: kallis BMW pealekauba.

Ott Kaal tunnistab, et lõpuks müüdi korter maha ilma autota – ostja ei tahtnud masinat.

Aga turg sai sõnumi, et kinnisvaraga võib kaasneda preemia. Alguseks oli selleks tasuta köögimööbel, seejärel auto. A&A Kinnisvara hakkas mais andma Tallinnas Herne tänav 23 korteri ostjale tasuta kaasa Peugeot 107 ja parklakohta.

Seejärel vallutasid pealinna bussiootepaviljonid suured kuulutused, et Tallinnast ligi 30 km kaugusel asuvate majakarpide ostjad saavad kauba peale väikese Citroeni.

Müüginipp nr 2:

hädamüük algab

Jaanipäeval olid eri seltskondades suuremad kõneteemad:
mis saab Arco Vara aktsiast;
pangad ei anna enam nii lõdvalt laenu nagu varem;
kohe-kohe laseb mõni tuntud kinnisvarahai korterite hinnad alla ja siis teevad seda kohe ka ülejäänud tegijad.

Arcoga sai asi kiiresti selgeks. Kahekordne ülemärkimine oli eelmiste börsile tulijatega võrreldes niru tulemus. Hind hakkas kohe kukkuma. Kolm nädalat pärast börsile tulekut on aktsia avamishinnast üle kümne protsendi odavam.

Pankade suhtumine on samuti klaar. Laenuturu liider Hansapank alustas mai lõpus koguni kampaaniat “Laena mõistlikult!”. Pank manitseb: “Peale võimaluste avardumise kaasnevad laenuvõtmisega aga ka lühema- või pikemaajalised kohustused, mistõttu ei tohi see olla kergekäeline otsus.”

Kinnisvara hindadega on seevastu läinud teistpidi. Enamik kinnisvarafirmasid on hindu kohendanud allapoole pisitasa.

Arendajad pole tahtnud allahindlust reklaamida. Teada saab sellest nii, et kui tundsid uue korteri vastu huvi talvel, siis oli sellel üks hind. Kui vaatad sama korterit nüüd juulis, on hind madalam. Peamiselt puudutab see majade ja ridaelamute hindu Tallinna lähivaldades.

Lihtsam oli rahvast meelitada präänikuga – anda auto või mööbel, sest selline asi on edu märk. Hinnaalandus seevastu annab selge signaali, et asjad on hapuks läinud.

Lõpuks tegi otsa lahti Rime. Möödunud nädalal teatas ta üle lehekülje ilmunud reklaamides, et vaevalise müügiga silma paistnud Luha tänava kortermajas on “hinnad all” kuni 470 000 krooni korteri kohta.

Hinnaalandus jäi sõltuvalt korterist vahemikku 10-18 protsenti.

Hiljem tunnistas firma, et lasi hindu vaikselt alla ka varem… Tuli välja, et 470 000kroonise rabatiga silma paistnud korter on aasta algusest odavnenud isegi 700 000 krooni.

Ka YITi arendatavatel Mäepealse majadel on kinnisvaraportaalis kv.ee suur silt peal “miinus sada tuhat”.

Üldiselt maaklerid ei pea õigeks pasundada justkui algaksid kinnisvaraturul “Hullud päevad”. Pigem räägitakse ikka paindlikust hinnakujundusest ja tingimisvõimalusest.

Hinnalanguse korral nõuab pank lisatagatist

Rahvale peaks kinnisvarahindade pidurdumine või väike langus kasulik olema. Korterite ja majade hinnad tõusid viimastel aastatel palkadest kiiremini. Nüüd on aeg sissetulekutel järele kasvada.

Teine lugu on juba ostu sooritanud ja laenu võtnud inimestega. Esiteks tuleb mängu isiklik kadedus, kui näed, et täpselt samasugune naaberkorter või -maja on müügis odavamalt, kui ise ostsid. Teiseks aga tekib ka praktilisemaid probleeme.

Vaatame üht näidet. On talv 2007. Mati õde Kati ostab kolm miljonit krooni maksva korteri.

Nagu tänapäeval kombeks, maksab ta sisse vaid kümnendiku ehk 300 000 krooni. Ülejäänud 2,7 miljonit krooni võtab pangast laenu.

Kuid Kati maja pole “kvaliteetkinnisvara”, korterite müük ei lähe ja arendaja laseb Rime eeskujul hinnad alla. Talvel kolme miljoni krooniga müügis olnud pinna saab nüüd vaid 2,5 miljoni krooniga.

Kati on selleks ajaks maksnud pangale ligi 90 000 krooni. See on pikaajaline laen, mistõttu enamik tema tagasimaksest kulub alguses intressidele. Kati laenujääk on 2 667 000 krooni, aga korteri turuväärtus on nüüd vaid 2,5 miljonit krooni.

Pank peaks oma reeglite kohaselt Kati tagatiseks antud korteri 2,5 miljoni krooni peale alla hindama ja küsima Katilt lisatagatist 167 000 krooni ulatuses. Kuidas Kati selle hangib, on naise enda mure.

Selline on ilmselt lähiajal paljude laenuvõtjate perspektiiv. Eriti kibedaks läheb elu neil peredel, kes on laenu võtnud nn koduvahetuse korras. Nad on juba ostnud uue maja ja elavad uues kodus. Vana korter tuleb loetud kuude jooksul maha müüa. Hinnad aga muudkui kukuvad.

Suured maaoksjonid kukuvad järjest läbi

Märk uutest tuultest oli ka see, et suurtel oksjonitel ei leia maa ega majad ostjaid ehk arendajad ei taha võtta ette uusi projekte.

Näiteks 1. juunil teatas Tallinna elamumajandusamet, et ei suutnud müüa kaht krunti Lasnamäel. Linn küsis nende eest ligi 265 miljonit krooni. Läbi kukkus ka kinnistute esimene oksjon märtsis.

8. juunil ütles luteri kirik, et ei saanud ühtki pakkumist maatükile Wismari tänavas. Müügihind oli 45 miljonit krooni.

Samal päeval kuulutas Eesti Raudtee, et hakkab otsima ostjat oma peahoonele Tallinna vanalinnas ja kinnistule Telliskivi tänaval. Varasem avalik enampakkumine ligi 250 miljoni krooni eest nurjus.

11. juunil pani sõjatööstus E-Arsenal alghinnaga 50 miljonit krooni müüki oma krundi Koplis. Eelmine oksjon nurjus…

Ka Hansapanga kinnisvara osakonna direktor Jaan Liitmäe viitab Ekspressiga suheldes maatehingute vähenemisele. Ta ütleb, et arendajad ei taha maad osta, sest neil on raha külmunud müügis olevates projektides.

Tänavu kevadest on pidevalt müügis terveid arendusi – soovijal on võimalik osta ja võtta üle arendus koos detailplaneeringu, projektide, ehituslubade ja kõige muu vajalikuga. “Ehitada võib kohe” – sellise sõnumiga on praegu müügis neljast ridaelamuboksist koosnev arendus Tallinna lähistel.

Liitmäe jutust jääb mulje, et pangad ei paanitse. Varasemate aastatega on arendajad kogunud kena peki ja nad jaksavad võlad ära maksta. “Täna ei ole pankade poolt vaadates kinnisvaraarendajatel probleeme,” ütleb Liitmäe.

Tema meelest näitab ostjatele kallite kingituste tegemine, et kinnisvara hinna sees on veel õhku ja kasumimarginaali, mille kaotamine arendajaid põdema ei pane.

Pinged vaid kasvavad

Tulevik võib osutuda tumedamaks. Sellesama Hansapanga makroanalüütik Maris Lauri teatas juuni alguses ühes kommentaaris, et “kui sama hinna eest antakse lihtsalt kingitusi, siis tähendab see, et hind on tegelikult langenud”. Ta lisas, et ostuaktiivsus eluasemeturul kahaneb kõvasti ja “need väited, et hinnad ei ole langenud, on soovi võtmine tegelikkuse pähe”.

Hansabank Marketsi maikuises majandusülevaates märkis Lauri: “Müügiprotsess on oluliselt pikenenud ning järjest enam kinnisvaraprojekte on osutunud probleemseteks. Ühtegi suurt pankrotti pole veel toimunud ja kuigi me ei oota lähiajal ka ühtegi tulevat, ei saa sellise arengu võimalust 2007. ja 2008. aastal välistada.”

Ta lisas, et võime ühekorraga näha “nii hindade langust (eelkõige nn kinnisvarakülades, mis asuvad ebasoodsates kohtades või kus eksisteerivad probleemid infrastruktuuriga) kui ka hinnatõusu (soodne asukoht, väga hea ehituskvaliteet). Meie arvates pöördub üldine hinnadünaamika kergelt negatiivseks selle aasta lõpus, kuna nii mitmedki müüjad leiavad end selleks ajaks olevat väga keerulises seisus”.

Artikli autor on Heidit Kaio, Sulev Vedler. Artikkel on avaldatud 10.07.2007 väljaandes Eesti Ekspress – http://www.ekspress.ee/viewdoc/915CDBD8EF1AC788C2257314004CC906#3D1EAC7EBD3D30AFC22573150062BCC3