Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused kinnisvaratehingutes: ostja õigused, müüja kohustused ja müügigarantii praktikas

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

SEB: Hirm sõjalise kriisi ees mõjutab koduostjaid järjest vähem

07.07.2026 Adaur.ee

Eesti inimesed tunnevad kodu ostmisel endiselt kõige enam muret kinnisvarahindade tõusu pärast ning üha enam valmistab ebakindlust ka töökoha kaotuse oht ning sissetuleku püsimine. Geopoliitilisi riske kardetakse aga kinnisvara soetamisel varasemast oluliselt vähem, selgub SEB värskest kodulaenu uuringust.

Kodu ostmine on inimese jaoks üks suuremaid rahalisi otsuseid, mis kätkeb endas mitmeid võimalikke riske. Uuringus leidsid Eesti inimesed ülekaalukalt, et kodu soetamisel on nende jaoks peamiseks murekohaks jätkuvalt kinnisvarahindade tõus – koguni 64% lähitulevikus kodu osta soovivatest inimestest toob selle teguri peamise murekohana välja. Ka aasta tagasi püsis näitaja 68 protsendiga selgelt esikohal.

Märgatavalt on kasvanud mure isikliku majandusliku kindlustunde pärast. Töökaotuse riski või sissetuleku ebakindlust nimetas tänavu 29% vastanutest, samas kui aasta varem oli vastav näitaja 19%. Seega on see murekoht aastaga kasvanud 10 protsendipunkti võrra.

„Väga praktiline küsimus on majanduslik kindlustunne pika perioodi vältel, kus võib mõnel juhul ka mitu korda ette tulla sissetuleku ootamatuid vähenemisi. Ka tulemustes joonistub välja, et uudised tänasest tööturust ja pikaajalistest tööotsingutest on aastaga selgelt inimeste teadvusesse jõudnud ja enne rahaliste kohustuste võtmist analüüsitakse oma majanduslikku olukorda põhjalikumalt. Kõige suurem muutus riskide analüüsimises enne kodu soetamist puudutab aga geopoliitilisi riske. Kui 2025. aastal pidas keerulist geopoliitilist olukorda kodu ostmisel oluliseks murekohaks 41% vastanutest, siis tänavu on see langenud 27%-ni. See tähendab 14 protsendipunkti suurust langust ning on uuringu üks silmatorkavamaid muutusi,“ kommenteeris SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang.

Uuringust joonistuvad välja ka mõned praktilisemad mured, mis puudutavad kodu leidmist ja ostutehingu rahastamist. Nimelt tõi tänavu vastanud välja, et probleeme valmistavad ka sobiva kinnisvara puudumine (18%) ning võimalikud ehitusvead ostetaval kinnisvaral (13%).

„Kuigi otseselt tarbijate rahakotti puudutavad tegurid on alati esikohal, siis on koduostjate mured tegelikult tunduvalt mitmekihilisemad. Sobiva objekti leidmine ja kinnisvara kvaliteet on vaid üks osa neist. Täna ületab turu pakkumine selgelt nõudlust, seda eriti teatud kallimas segmendis. Küll aga võib korteriturul peredele puudu olla nii tubade kui ruutmeetrite arvu poolest suuri linnakortereid, mida on standardsetest kahetoalistest uusarendustesse vähem ehitatud. Eramute sektsioonis tuleb pakkumises piiriks hind. Nimelt on miljööväärtuslikes piirkondades heas seisus ja alla 500 000 euro maksvad objektid pigem erandlik nähtus kui tava,“ märkis Hallang.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine praktikas

Kinnisvarakooli suveakadeemia: 23.07.2026 toimub seminar „Eesti elukondliku kinnisvaraturu ülevaade 2026“

07.07.2026 Margot Toompark

Kinnisvarakooli suveakadeemia veebiseminar „Eesti elukondliku kinnisvaraturu ülevaade 2026“ aitab mõista, mis toimub praegu Eesti eluasemeturul ja millised arengud võivad turgu ees oodata. Seminar keskendub nii tänase turuolukorra lahtimõtestamisele kui ka sellele, milliseid järeldusi saavad osalejad teha oma edasiste otsuste jaoks. Seminari viib läbi kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.

Veebiseminar toimub 23.07.2026 kell 18.00–19.30. Osalejad saavad ülevaate:

Eesti elukondliku kinnisvaraturu hetkeseisust;
hindade ja tehinguaktiivsuse muutustest;
peamistest turgu mõjutavatest trendidest;
kinnisvaraturu lähiaastate väljavaadetest.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistikaamet: Tarbijahinnaindeks tõusis juunis aastaga 2,3%

07.07.2026 Adaur.ee

Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,5% ja tõusis võrreldes 2025. aasta sama ajaga 2,3%. Eelmise aasta juuniga võrreldes olid kaubad 1% ja teenused 4,2% kallimad.

Statistikaameti tarbijahindade statistika teenusejuht Lauri Veski selgitas, et tarbijahinnaindeksi 0,5% langus kuude võrdluses ei ole ebatavaline – eelmisel aastal nägime taolisi hinnalangusi mitmel korral, viimati detsembris. „Kuid aastases võrdluses oli nii väike hinnatõus kui praegune 2,3% viimati 2021. aasta aprillis. Osaliselt on selle taga eelmise aasta juuni kõrge indeks, samas veelgi olulisema põhjusena võib välja tuua hinnalangused rohkem kui pooltes valdkondades, sh toidu ja mittealkohoolsete jookide rühmas, millel on tarbijahinnaindeksi kujunemisel kõige suurem kaal,“ lisas Veski.

Võrreldes eelmise aasta juuniga mõjutasid tarbijahinnaindeksi tõusu enim eluasemega seotud kulutuste 7,6% ja transpordi 7,5% kallinemine. Eluasemekulude hinnatõusu taga oli elektri 18,7% ja maagaasi 30,8% kallinemine. Transport kallines bensiini 6,4% ja diislikütuse 17,3% hinnatõusu tõttu. Vastupidist mõju avaldas indeksile toidu ja mittealkohoolsete jookide 1,5% ning riiete ja jalatsite 6,3% odavnemine.

Alkohoolsed joogid ja tubakas kallinesid juunis aastaga 8,9%. „Alkohoolsete jookide 5,8% ja tubaka 16,4% hinnatõusu taga olid osaliselt 2026. aasta jaanuari aktsiisitõusud, kusjuures tubakaaktsiis tõusis lisaks ka 2025. aasta juulis,“ põhjendas Veski.

Võrreldes eelmise aasta juuniga kallinesid toidukaupadest valmistoit 2,3%, värske või külmutatud liha 0,9%, munad 5,6% ning värske või külmutatud kala 5,5%. Köögivili odavnes võrreldes eelmise aasta sama kuuga 6,7%, või 23,1% ning õunad ja luuviljalised 11,6%.

Kuises võrdluses paljude toodete hinnad odavnesid

Võrreldes maiga mõjutas juuni tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 1,2% odavnemine, samuti bensiini 5,5%, diislikütuse 8,6% ning riiete ja jalatsite 3,8% hinnalangus. Vastupidist mõju avaldas indeksile kuu jooksul kõige rohkem puhkusereiside 8,3%, elektri 1,5% ja üüri 1,4% hinnatõus.

Toidukaupadest mõjutasid indeksit peamiselt värske viliköögivilja 16,2%, värskete marjade 17,6% ja troopiliste puuviljade 9,9% hinnalangus, teiselt poolt vähemal määral šokolaadi 2,4% ja tsitruseliste 4,3% hinnatõus.

Tarbijahinnaindeks, juuni (2025 = 100)

Tarbijahinnaindeksi muutus tooterühmades, juuni 2026

Tooterühm	mai 2026 – juuni 2026, %	juuni 2025 – juuni 2026, %
KÕIK KOKKU	-0,5	2,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid	-1,2	-1,5
Alkohoolsed joogid ja tubakas	-1,3	8,9
Riietus ja jalatsid	-3,8	-6,3
Eluase	0,7	7,6
Majapidamine	-0,6	-0,5
Tervishoid	0,6	3,2
Transport	-1,7	7,5
Info ja side	-0,4	0,8
Vaba aeg	1,4	-0,2
Haridus ja lasteasutused	0	5,2
Toitlustus ja majutus	0,2	-2
Kindlustus- ja finantsteenused	0,9	-7,2
Mitmesugused kaubad ja teenused	0,5	4,8

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: 2025. a välisresidentide võõrandatud korteritehingute keskmine hind oli 53 000 eurot

07.07.2026 Tõnu Toompark

Maa- ja ruumiameti anmdetel oli 2025. a korterite võõrandmistehingutes 1115 välisresidenti. Välisresidentide korterite võõrandamistehingute rahaline käive oli 61,6 miljonit eurot. Keskmine välisresidendi korteritehing oli hinnaga ~55 300 eurot. Korteritehingute hinna juures mängib olulist rolli eelkõige korteri asukoht. Samuti on hinna puhul tähtis korteri kvaliteet.

Eesti residentide korterite võõrandamistehingute hind oli 2025. a keskmiselt ~103 000 eurot.

Välisresidentidest korterite võõrandajate suurim grupp ehk 376 olid Soome residendid. Soome residentide võõrandatud korterite keskmine hind oli 2025. aastal ~60 100 eurot.

Venemaa residendid, kellede võõrandmiastehingute maht jäi napilt Soome residentidele alla, tegid korteri võõrandamistehingu keskmise hinnaga ~32 100 eurot.

Tehingute arvu vaates suuremates välisresidentide grupis kõige kallima keskmise hinnaga ~93 100 eurot korteri võõrandamistehingu tegid 2025. aastal USA residendid.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – kliendi leidmisest eduka tehinguni

Luminor: Miks krundid on enamasti ruudu- või ristkülikukujulised? 5 tegurit, mida ostes jälgida

06.07.2026 Adaur.ee

Oma maja ehitamine ei alga projekteerimisest ega ehitustöödest, vaid sobiva krundi valimisest. Esmapilgul atraktiivne krunt ei pruugi aga olla alati kõige sobivam. Millised kriteeriumid aitavad tulevase kodu jaoks sobivat krunti valida, selgitab Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas.

Asukoht ja ümbrus

„Krunti hinnates tuleks tähelepanu pöörata praktilistele aspektidele nagu kaugus linnakeskusest, koolidest, poodidest ja peamistest teedest. Mugav asukoht võib igapäevaelu oluliselt lihtsustada, näiteks töölesõitu, laste kooliviimist ja vaba aja tegevusi. Hästi arenenud ümbrus suurendab sageli ka kinnisvara väärtust tulevikus,“ ütles Kikas.

„Samuti tasub uurida, millised on lähiaastatel piirkonna plaanid. Omavalitsuste üldplaneeringud võivad näidata, kas lähedusse on kavandatud suuri äriprojekte, tihedamat liiklust või muid arendusi, mis võivad elukvaliteeti mõjutada. Näiteks võib täna rahulik koht mõne aasta pärast muutuda tihedaks piirkonnaks, mis tähendab, et ostja peab hindama, kas see sobib tema tulevikuvisiooniga.“

Krundi kuju ja reljeef

Eksperdi sõnul on krundi kuju samuti oluline. „Ristkülikukujulised või ruudukujulised krundid pakuvad tavaliselt rohkem paindlikkust arhitektuuriliste lahenduste planeerimisel, mistõttu on neile lihtsam projekteerida funktsionaalset ja mugavat elamispinda.“

„Ebakorrapärase kujuga krundi puhul võib olla keerulisem paigutada maja, terrassi või abihooneid optimaalselt. Sellisel juhul jääb osa krundist vähem kasutatavaks ning projekteerimine võib nõuda rohkem loomingulisi lahendusi, mis võib kaasa tuua soovimatuid lisakulusid,“ märkis Kikas ning lisas, et tähelepanu tuleb pöörata ka reljeefile. Kui krunt asub madalamas kohas, võib sinna koguneda vihmavesi ning tekkida üleujutuse oht. Selle vältimiseks saab teha pinna tõstmist, kuid sel juhul peab samuti täiendava kuluga arvestama.

Pinnase omadused

Oluline on ka pinnas, sest sellest sõltub ehituse keerukus ja maksumus. Kikas märkis, et esmapilgul sobiv krunt võib pinnase omaduste tõttu osutuda planeeritust kallimaks. Isegi väikesed erinevused pinnases võivad tähendada täiesti erinevaid ehituslahendusi.

„Kui pinnas on väga savine, märg või soine, võib vundamendi rajamine minna planeeritust kallimaks. Seetõttu tasub mõnel juhul teha geoloogilised uuringud, mis aitavad hinnata põhjavee taset, võimalikke ehituskulusid ja vältida hilisemaid soovimatuid väljaminekuid. Nii on võimalik kindel olla, et maja püsib stabiilne ja ohutu ka aastate pärast,“ selgitas Kikas.

Taristu ja kommunikatsioonid

Hea krundi üks olulisemaid kriteeriumeid on arenenud taristu. Isegi väga atraktiivses asukohas olev krunt võib nõuda suuri lisainvesteeringuid, kui puuduvad tehnilised kommunikatsioonid.

„Atraktiivne hind võib peita tõsiasja, et krundile ei ole toodud elektrit, vett ega kanalisatsiooni. Sellisel juhul tasub eelnevalt välja selgitada, kas ühendamine on võimalik ja kui palju see maksab. Mõnikord moodustavad kommunikatsioonide rajamise kulud suure osa kogu projektist,“ ütleb ekspert.

Õiguslikud aspektid

Enne krundi ostmist tuleb kindlasti üle vaadata ka dokumendid, sest need võivad paljastada piiranguid, mis mõjutavad ehitusvõimalusi või kogu projekti elluviimist. „Veenduge, et krundil on selge omandiõigus ning et puuduksid kasutuspiirangud või kaitsevööndid. Samuti on oluline kontrollida krundi sihtotstarvet ja ehitusõigust ehk kas sinna on üldse lubatud elumaja ehitada,“ märkis Kikas.

Hinnang tervikpildile

Krundi valimine on üks olulisemaid samme oma maja planeerimisel, mistõttu tasub enne ostu koguda võimalikult palju infot. „Hea lähtekoha annab hindamisakt, kust võib selguda oluline teave krundi omaduste ja võimalike kitsaskohtade kohta. Kui plaan on asuda maja projekteerima, tasub varakult kaasata ka arhitekt ning ehitusõiguse või piirangute osas küsida vajadusel nõu kohalikust omavalitsusest. Mida põhjalikum on eeltöö, seda väiksem on risk ootamatute kulude tekkeks ehituse käigus,“ sõnas Kikas.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Valitsus piirab Venemaa ja Valgevene kodanike võimalust Eestis kinnisvara omandada

06.07.2026 Adaur.ee

Stenbocki maja, 2. juuli 2026 – Valitsus kiitis tänasel istungil heaks seaduseelnõu, millega luuakse võimalus keelata Eesti pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikel, nende riikide ettevõtetel ning nende kontrolli all olevatel juriidilistel isikutel kinnisvara omandamine kogu Eestis.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise eesmärk on vähendada riski, et vaenulikud riigid kasutavad Eestis asuvat kinnisvara luure- ja mõjutustegevuseks, sabotaaži ettevalmistamiseks või strateegiliselt oluliste positsioonide loomiseks.

Siseminister Igor Taro sõnul peab Eesti muutunud julgeolekuolukorras sulgema võimalused, mida vaenulik riik saab meie vastu kasutada. „Venemaa on näidanud, et kasutab oma eesmärkide saavutamiseks kõiki tema käsutuses olevaid vahendeid – sõjalisest jõust luure-, mõjutus- ja sabotaažitegevuseni. Ka kinnisvara võib anda võimaluse luua Eestis püsivaid tugipunkte, koguda teavet või valmistada ette tegevust strateegiliste objektide läheduses. Eesti riik ei pea võimaldama agressorriikide kodanikel ja nende kontrolli all olevatel ettevõtetel siin piiranguteta kinnisvara omandada,“ ütles Taro.

Eelnõuga antakse valitsusele õigus määrata riigid, mille kodanike ja ettevõtete kinnisvaraomand võib ohustada Eesti julgeolekut või avalikku korda. Esialgu on kavas nimetada sellisteks riikideks Venemaa ja Valgevene.

Keeld hakkab puudutama nende riikide kodanikke, kellel ei ole Eestis pikaajalise elaniku elamisluba või alalist elamisõigust. Samuti laieneb keeld Venemaal ja Valgevenes registreeritud ettevõtetele ning juriidilistele isikutele, olenemata nende registreerimisriigist, kui nende tegelik kasusaaja kuulub piirangu alla.

„Piirang peab toimima sisuliselt, mitte ainult paberil. Seetõttu ei tohi sellest olla võimalik mööda minna, asutades kinnisvara ostmiseks ettevõtte Eestis või mõnes teises Euroopa riigis. Tehingu puhul tuleb vaadata, kes ettevõtet tegelikult kontrollib ja kelle huvides kinnisvara omandatakse,“ lisas Taro. „Eesti tegutseb siin sarnaselt oma naabrite Soome ja Lätiga, kes on juba kehtestanud vastava piirangu. Ühtselt tegutsedes tagame kogu piirkonna stabiilsuse ja turvalisuse.“

Piirang hakkab kehtima kogu Eesti territooriumil ning hõlmab ka korteriomandit, hoonestusõigust ja kinnisasja mõttelise osa omandamist. Seadus ei ole tagasiulatuv ega võta kelleltki ära juba olemasolevat vara. Samuti ei puuduta keeld Venemaa ja Valgevene kodanikke, kellel on Eestis pikaajalise elaniku elamisluba või alaline elamisõigus. Kinnisvara üürimine või rentimine jääb lubatuks.

Põhjendatud erandjuhtudel võib valitsus anda kinnisasja omandamiseks loa, kui tehing ei kahjusta piirangu eesmärki.

Eelnõuga ajakohastatakse ka seni 1999. aasta haldusjaotusel põhinevat kinnisasjade omandamise piiranguala. Edaspidi määratletakse piiranguala külade kaupa ning see kantakse avalikult kontrollitavale maakatastri kitsenduste kaardile.

Lisaks hakatakse piirangute järgimisel kontrollima juriidilise isiku tegelikku kasusaajat ja tema kodakondsust. Kontrolli teevad kinnisvaratehingu või võõrandamismenetluse käigus notarid, kohtutäiturid, pankrotihaldurid, riigivara võõrandajad ning Maa- ja Ruumiamet.

Eelnõu hinnanguline mõju kinnisvaraturule on väike. 2025. aasta tehinguandmete põhjal oleks kavandatav piirang puudutanud ligikaudu 600 kinnisvaratehingut. Muudatusel on seevastu oluline positiivne mõju Eesti julgeolekule ja avalikule korrale.

Seadus on kavandatud jõustuma 1. jaanuaril 2027.

Kliimaministeerium: Ehitamine muutub lihtsamaks ja kiiremaks

06.07.2026 Adaur.ee

1. augustil jõustuvad ehitusseadustiku muudatused, mis muudavad ehitustegevusega kaasneva asjaajamise lihtsamaks ja vähendavad bürokraatiat.

“Kui inimene soovib rajada kuuri või garaaži, ei tohiks ta takerduda keerulistesse aastatepikkustesse menetlustesse, vaid need plaanid peaks olema võimalik mõistliku ajaga ellu viia. Vähendasime ehitamisega seonduvaid nõudeid seal, kus need on ajale jalgu jäänud, kuid järeleandmisi ei saanud teha ohutuse ja kvaliteedi arvelt. Lihtsamad protsessid säästavad nii inimesi, ettevõtteid kui ka omavalitsusi,“ ütles taristuminister Kuldar Leis.

Paljudel juhtudel ei pea enam läbima kuni kolm aastat kestvat detailplaneeringu koostamise protsessi, vaid piisab projekteerimistingimustest, mille menetlus võtab tavaliselt üks kuni kaks kuud. Kui inimene soovib oma krundile rajada väiksema abihoone, näiteks kuuri või garaaži, siis ei ole enam vaja detailplaneeringut koostada või muuta. Projekteerimistingimustega saab täpsustada ka ehitisealust pinda, korruste arvu või rajatise liiki (nt salvkaevu asendamisel puurkaevuga).

Ka kasutuslubade taotlemise kord muutub paindlikumaks. Mitut ehitist sisaldavate ehitusprojektide puhul pole tulevikus tarvis iga ehitise kohta eraldi kasutusloa taotlusi esitada. Lisaks asendatakse eramajade ja paariselamute kasutuslubade nõue lihtsamate kasutusteatistega, mille menetlus võtab keskmiselt aega kuni 10 päeva.

Lisaks vaadati üle ehituslubade ja –teatistega seonduv. Ehitusteatise kehtivus pikeneb neljale aastale ehk ehituse viibimise korral ei pea omavalitsust ehitustegevusest mitu korda teavitama. Väiksemate mitteelamute rajamisel ei ole enam tarvis taotleda ehitusluba ega esitada teatist, kui hoone on alla 20 ruutmeetri suurune ja kuni 5 meetri kõrgune (näiteks müügikioskid). Samas tuleb korterelamute ümberehitamisel edaspidi taotleda ehitusluba, et tagada elanikele turvalisem elukeskkond.

Täpsustatakse ka ehitisregistris avalikustatavate isikuandmete reegleid. Inimese nime, isikukoodi, sünniaega ja kontaktandmeid võib avalikustada üksnes siis, kui see on vajalik ehitise nõuetele vastavuse tõendamiseks või ehitusmenetluse läbiviimiseks. Avalikult kättesaadavad ei tohi olla dokumendid, mis selleks vajalikud ei ole (näiteks liitumislepingud). Nii on paremini tasakaalus inimeste privaatsuse kaitse ning vajadus hoida ehitusmenetlused läbipaistvad ja võimalikult vähese bürokraatiaga.

Selgemaks muutub ka hoonete seadustamine. Selliste hoonete puhul, mis ehitati enne kehtiva ehitusseadustiku jõustumist ehk enne 1. juulit 2015. aastal, peab seadustamiseks olema tagatud hoone ohutus. Ehitised, mis on rajatud enne 22. juulit 1995, loetakse õiguspärasteks. Lisaks kaob 500-eurone riigilõiv, mida seni tuli maksta, kui ehitisregistrisse kanti seni seadustamata ehitis.

Lisaks 1. augustil jõustuvatele muudatustele plaanib Kliimaministeerium lihtsustada ka ehitusprojektile esitatavaid nõudeid, muudatused on plaanis teha aasta teises pooles.

Näiteid ehitusseadustiku muudatustest:

OLUKORD	PRAEGU	EDASPIDI
Tekib vajadus muuta hoone kõrgust, korruste arvu, pindala, rajatise liiki (nt veevarustus) või rajada hoonele varjend, kuid see ei vasta kehtivale detailplaneeringule	Tuleb algatada detailplaneeringu muutmine, mis on ajamahukas protsess.	Muudatusi saab teha lihtsamalt projekteerimistingimuste täpsustamisega ning detailplaneeringut muutma ei pea, kui üldplaneering seda lubab.
Elamut teenindava abihoone (nt kuur, saun, garaaž, varjend) ehitamine	Abihoonetel on vaja teatud juhtudel detailplaneeringu muutmist.	Detailplaneeringut muuta pole vaja – piisab projekteerimistingimustega täpsustamisest.
Kinnistule ehitatakse alla 20 m² mitteelamu, nt müügikiosk	Uue ehitamiseks tuleb esitada ehitusteatis.	Edaspidi teatise või loakohustus puudub. Ehitis peab siiski vastama muudele nõuetele, sh planeeringu tingimused.
Puurkaevu või -augu rajamine	Asukoht tuleb kooskõlastada. Alla 10 m³ puurkaevude ning puuraukude ehitamisel tuleb esitada ehitusloa taotlus.	Eelnev asukoha kooskõlastamise kohustus kaob. Edaspidi tuleb esitada ehitusteatis koos projektiga.
Ehituse venimine	Ehitusteatis aegub 2 aasta jooksul, pikendada pole võimalik, tuleb uuesti teavitada.	Ehitusteatis kehtib 4 aastat ehk ehituse viibimise korral ei pea eelduslikult KOVi mitu korda teavitama.
Eramaja või paarismaja kasutuselevõtmine	Tuleb taotleda kasutusluba ja esitada ehitusprojekt ja ehitusdokumendid, tasuda tuleb ka riigilõiv. Menetlus kestab 30 päeva.	Piisab kasutusteatisest ja ehitusdokumentide esitamisest ning sellega ei kaasne riigilõiv. Üldjuhul kestab menetlus 10 päeva.
Hoone on ehitatud juba mõnda aega tagasi, kuid paberimajandus ei ole korda aetud (hoone on seadustamata)	Praegu on seadustamise nõuded enne ja peale 01.01.2003 erinevad. Lisaks tuleb õigusliku aluseta ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tasuda 500-eurone riigilõiv.	Kui hoone on ehitatud enne 2015, piisab ehitise ohutuse tõendamisest. Enne 22.07.1995 ehitatud hooned loetakse õiguspäraseks. Varem nõutud riigilõiv kaob, tasuda tuleb vaid kasutusloa taotlusega kaasnev riigilõiv (kui kasutusluba on selle hoone puhul nõutud).
Ehitatakse ühele kinnistule mitu hoonet või raudteed	Iga ehitusloas käsitletud ehitise kohta tuleb esitada eraldi kasutusloa taotlus, kui see on nõutud (raudteedel nt mitusada)	Edaspidi piisab ühest kasutusloa taotlusest.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringu tasuvuse analüüs praktikas - Tõnu Toompark

Hepsor sõlmis lepingu Coop Pangaga ja alustab Paeväljal uute eluhoonete ehitust

03.07.2026 Adaur.ee

Hepsor AS-i ja EfTEN Special Opportunities Fundi ühisettevõte Hepsor SOF OÜ ning Coop Pank AS allkirjastasid 1. juulil laenulepingu summas 12,7 miljonit eurot, et finantseerida Lasnamäel Paevälja kvartalis kolme uue eluhoone ehitust.

4. juunil sõlmis Hepsor SOF OÜ lepingu ehitusettevõtega Mitt & Perlebach OÜ summas 10,2 miljonit eurot, mille raames ehitatakse valmis Paevälja 7 korterelamud ning neid teenindav taristu: teed, platsid ja tehnovõrgud. Selle jätkuna sõlmis Hepsor SOF OÜ 2. juulil lepingu Mitt & Perlebach OÜ-ga ka Paevälja 9 kortermaja ning selle teede ja trasside rajamiseks. Lepingu maksumus on 2,5 miljonit eurot. Mõlema lepingu maksumusele lisandub käibemaks.

2027. aasta sügisel valmib aadressil Paevälja 7 ja 9 kokku 88 uut kodu, millest on võlaõiguslepingute alusel enne ehituse algust müüdud juba 20 kodu ehk ligikaudu 23% kogu mahust.

Paevälja 9 hoone ehitatakse ajalooliste paekivimüüridele, kuhu luuakse uus ja modernne sisu ning kaasaegne ruumilahendus. Hoonesse on kavandatud 18 kodu – nende seas ka kahekorruselised korterid, mis loovad avarust ning eramaja või ridaelamu tunnet. Kodud on eri suurusega, ühe- kuni viietoalised, ja mitmekülgse planeeringute valikuga.

A-energiaklassiga hoonesse on planeeritud päikesepaneelid, kaugküte, vesipõrandaküte, korteripõhiselt reguleeritav soojustagastusega ventilatsioon ja elutoa jahutuse valmidus. Korteritel saavad olema kolmekordsed puidust klaaspakettaknad ning kaugloetavad arvestid.

Paevälja kvartalit arendatakse etapiviisiliselt. 2022. aasta lõpus ja 2023. aasta alguses valmis esimeses etapis Paevälja Hoovimajadesse ligi 100 korterit . Teine etapp saab valmis 2027. aasta teises pooles. Koostöös EfTENiga on plaanis jätkata ka kolmanda ja neljanda etapiga, mille käigus lisandub vastavalt ligikaudu 100 ja 80 korterit. Narva maantee 150 ja 150A kinnistutele rajatavate hoonete arhitektuurivõistlus lõppes mais ning alustatud on juba projekteerimisega.

Koos juba valminud Paevälja Hoovimajadega arendab Hepsor Paevälja kvartalis kokku ligikaudu 470 kodu ja 4200 ruutmeetrit üüritavat äripinda.

Rohkem infot: https://hepsor.ee/paevalja/

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Hea stardi alus: alustava kinnisvaramaakleri stardiprogramm

03.07.2026 Margot Toompark

Kinnisvaramaaklerina alustamine nõuab enamat kui head suhtlemisoskust ja pealehakkamist – vaja on tugevat arusaama kinnisvaraturust, juriidikast, hindamisest, müügist ja klienditööst. Alustava kinnisvaramaakleri stardiprogramm koondab need teadmised ühtseks tervikuks ning aitab luua tugeva aluse edukaks kinnisvarakarjääriks. Programm on suunatud neile, kes soovivad alustada tööd kinnisvaramaaklerina, täiendada oma valdkonnateadmisi või valmistuda maakleri kutseeksamiks.

Stardiprogrammi koolitustel käsitletakse muu hulgas kinnisvaraturgu ja selle toimimist, kinnisvara hindamist, müüki ja kliendisuhtlust, digitaalset turundust, üürisuhteid ning kinnisvaraalast juriidikat.

Koolituste ajakava

07.-10.09.2026 Kinnisvaramaakleri ABC
16.09.2026 Eluruumi üürimise ABC
22.09.2026 Kinnisvara müük praktikas – kliendi leidmisest eduka tehinguni
23.09.2026 Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus
06.10.2026 Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid 2026 III kvartal
15.10.2026 Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus
19.-27.10.2026 Kinnisvara täiendkoolitus

Koolitused toimuvad hübriidõppes – saad valida kontaktõppe Tallinnas koolitusklassis või osaleda mugavalt MS Teamsi vahendusel.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Hepsor signs loan agreement with Coop Pank and starts construction of new residential buildings in Paevälja

03.07.2026 Adaur.ee

Hepsor SOF OÜ, a joint venture of Hepsor AS and EfTEN Special Opportunities Fund, and Coop Pank AS signed a loan agreement on 1 July in the amount of EUR 12.7 million to finance the construction of three new residential buildings in the Paevälja quarter in Lasnamäe.

On 4 June, Hepsor SOF OÜ entered into a construction agreement with Mitt & Perlebach OÜ in the amount of EUR 10.2 million for the construction of the Paevälja 7 apartment buildings and the supporting infrastructure, including roads, paved areas and utility networks. As a continuation of this, on 2 July Hepsor SOF OÜ also signed an agreement with Mitt & Perlebach OÜ for the construction of the Paevälja 9 apartment building, together with its associated roads and utility networks. The value of the agreement is EUR 2.5 million. Value added tax will be added to both contract amounts.

A total of 88 new homes will be completed at Paevälja 7 and 9 in autumn 2027. Before the start of construction, 20 homes, or approximately 23% of the total volume, had already been sold under contracts under the law of obligations.

The Paevälja 9 building will be constructed on historic limestone walls, creating a new and modern interior with contemporary spatial solutions. The building will comprise 18 homes, including two-storey apartments that provide a greater sense of spaciousness and the feel of a private house. The homes will vary in size from one- to five-room apartments and offer a wide variety of layouts.

The A energy class building will be equipped with solar panels, district heating, hydronic underfloor heating, apartment-specific heat recovery ventilation with individual controls, and readiness for cooling. The apartments will have triple-glazed wooden windows and remotely readable utility meters.

The Paevälja quarter is being developed in stages. In the first stage, nearly 100 apartments were completed in the Paevälja Hoovimajad development at the end of 2022 and the beginning of 2023. The second stage will be completed in the second half of 2027. In cooperation with EfTEN, Hepsor also plans to continue with the third and fourth stages, adding approximately 100 and 80 apartments. The architectural competition for the buildings to be developed at Narva Road 150 and 150A concluded in May, and the design process has already commenced.

Including the already completed Paevälja Hoovimajad, Hepsor is developing a total of 470 homes and 4200 square metres of leasable commercial space in the Paevälja quarter.

More information: https://hepsor.ee/paevalja/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid

Riik pakub 50 aastaks hoonestusõigust Võrus asuvale ärimaale

03.07.2026 Adaur.ee

Riigimaa oksjonikeskkonnas on käimas enampakkumine Võru linnas 0,8 ha kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks. Võitja saab ehitiste rajamiseks ja äritegevuseks maad kasutada 50 aastat.

Seaduse järgi võib riik anda maa kasutada teisele isikule, kui see ei ole riigile ajutiselt vajalik, ent on mõistlik reservina säilitada. Võru linnas asuva Mooni tn 2 kinnisasi kuulub reservina säilitamisele kui perspektiivne ettevõtlusala.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi maapoliitika valdkonnajuhi Vello Kima sõnul annab 50-aastane leping potentsiaalsele investorile kindluse, et tegevused saavad realiseeritud. “Hoonete väljaehitamine ja arendus on suur investeering, mille tasuvuse saavutamiseks on vajalik piisavalt pikk kasutusõigus,” märkis ta.

Mooni tn 2 kinnistu on 100% ärimaa ning see jääb Antsla maantee ja Võhandu jõeäärse Liitva linnaosa kehtiva detailplaneeringu alale, kuhu on lubatud püstitada ärimaa sihtotstarbele vastavad ehitised ja rajatised. Hoonestusõigus ulatub kinnistule kogu pindala ulatuses.

Hoonestusõiguse alghind on 43 811 eurot, lõplik hind kujuneb enampakkumise tulemusel. Lisaks fikseeritakse perioodiline aastatasu (3% kinnisasja harilikust väärtusest), mis tõuseb iga kolme aasta möödudes 6%. Pakkumuste esitamise tähtaeg on 14. august kell 10.
Täpsem info ja tingimused: riigimaaoksjon.ee

Võitjaga sõlmitakse leping hoonestusõiguse seadmiseks. Seejuures teeb hoonestaja ehitiste püstitamiseks vajalikud ettevalmistavad toimingud (projekteerimistingimuste taotlemine, ehitiste projekteerimine, ehitusloa taotlemine). Ehitised tuleb valmis ehitada ja kasutusele võtta viie aasta jooksul.

Riigivara valitseja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud asutusena korraldab maa kasutusse andmist Maa- ja Ruumiamet. Hoonestusõigusega maa kasutusse andmine on uus suund riigimaa haldamisel, mille siht on maa väärindamine selle müümise asemel.

KV.EE: Keskmine üürihind kasvas aastaga 2,5 protsenti

02.07.2026 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaali KV.EE juunis 2026. a pakkumisse lisatud üürikorterite keskmine hind oli 14,2 €/m², mida on 2,5% rohkem kui aasta tagasi, mil üüripakkumisse lisandunud korterite keskmine hind oli 13,9 €/m².

Aastatagusega võrreldes on kõige enam kasvanud ühetoaliste korterite keskmine hind. 06.2026 pakkumisse lisandunud ühetoaliste korterite eest küsiti portaalis KV.EE keskmist hinda 16,3 €/m², mida on 6,4% rohkem kui aasta varasem hind 15,3 €/m². Ka kolmetoaliste korterite hind kerkis samaväärselt ehk täpsemalt 6,0% ja jõudis tänavuseks 14,1 €/m² tasemele.

Kahetoaliste korterite, kus segmendis on kõige tihedam konkurents, hind jäi aastatagusega võrreldes samaväärsele tasemele. Aasta tagasi küsiti kinnisvaraportaalis KV.EE Tallinna kahetoaliste eest 13,4, tänavu 13,5 €/m².

Toalisuse alusel vähenes nelja- ja enamatoaliste korterite eest küsitav hind 1,9%. Aastatagune hind portaalis KV.EE 15,5 €/m² tuli tänavuseks 15,2 €/m² tasemele. Suuremate korterite hinnalangust ei tohiks liiga tõsiselt võtta. Selles segmendis on üsna vähe kortereid. Pakkumiste suurenemine või vähenemine võib endaga hõlpsalt kaasa tuua keskmise hinna muutuseid, mis väikese valimi puhul ei tähenda vara väärtuse tegelikku muutust.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Riik annab Viimsile maa jalgrattapargi rajamiseks

02.07.2026 Adaur.ee

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium annab Viimsi vallale 10 aastaks tasuta kasutada riigimaa Haabneeme alevikus, kuhu vald soovib rajada jalgrattaspordipargi.

Taluranna tee 3 asuv 1,8 ha kinnistu kuulub ministeeriumile ja selle sihtotsatarve on ühiskondlike ehitiste maa. Seaduse järgi saab riik kohalikule omavalitsusele anda maad tasuta kasutada, kui omavalitsus seda oma korraliste ülesannete täitmiseks vajab. Selliste ülesannete hulka kuulub muu hulgas kultuuri-, spordi- ja noorsootöö korraldamine ning tervist ja aktiivset liikumist toetava elukeskkonna kujundamine.

Majandus- ja tööstusministri Erkki Keldo sõnul vaatab riik rõõmuga arengutele, mis kohalikku elu ja avalikke teenuseid rikastavad. “Vald paneb kinnistu kogukonna hüvanguks tööle ja loob koha, kus Viimsi inimesed saavad liikumist harrastada ja spordiüritusi korraldada,“ ütles ta.

Kavandatav jalgrattapark hõlmab pumptrack-radu, liikluslinnakut, maastiku- ja oskusradu ning puhkealasid. Viimsi Vallavalitsus on alustamas ehitusprojekti koostamist ning valmistub pargi väljaehitamiseks. Vallavanema Siiri Visnapuu kinnitusel kavandatakse spordiparki pidades silmas igas vanuses rattasõpru. „Tegemist saab olema kohaga, kus nii lapsed, noored kui ka täiskasvanud saavad aega veeta ja uusi oskusi omandada.“

Ettevõtmine on kooskõlas valla arengukavaga, mille üheks eesmärgiks on kaasaegse sporditaristu arendamine. „Soovime järjepidevalt sportimistingimusi edendada ja pakkuda elanikele uusi võimalusi aktiivseks liikumiseks. Spordipark saab olema just selline kaasaegne ja mitmekülgne liikumispaik Viimsi kogukonnale,” rääkis vallavanem.

Tegemist on mittetulundusliku ja kogukonnale avatud spordi- ning puhkerajatisega, mis toetab liikumisõpet, julgustab regulaarset kehalist aktiivsust kõigis vanuse- ja oskusrühmades.

Viimsi Vallavalitsus esitas taotluse kinnistu kasutamiseks käesoleva aasta alguses.

Arco Vara liigub järgmisse kasvufaasi suurte arendusprojektide toel

02.07.2026 Adaur.ee

Teisipäeval toimunud Arco Vara aktsionäride korralisel üldkoosolekul tutvustas ettevõtte juht Rait Riim järgmiste aastate kasvusuundi, mille keskmes on suuremahuliste arendusprojektide elluviimine ning ettevõtte pikaajalise väärtuse kasvatamine. Üldkoosolekul kinnitati 2025. aasta majandusaasta aruanne ning otsustati suunata ettevõtte ressursid järgmise kasvufaasi toetamiseks.

Üldkoosolekul otsustasid aktsionärid katta 2025. majandusaasta 479 000 euro suuruse puhaskahjumi eelmiste perioodide jaotamata kasumi arvelt ning jätta kasum jaotamata. Sellest tulenevalt otsustati ka eelmise majandusaasta eest dividendi mitte maksta.

Arco Vara juhi Rait Riimi sõnul on ettevõte viimase kahe aasta jooksul jõudnud uude arengufaasi, kus fookus on suuremahuliste arendusprojektide realiseerimisel.

„Oleme viimastel aastatel märkimisväärselt kasvatanud oma arendusportfelli ning loonud tugeva aluse järgmiseks kasvuperioodiks. Tänaseks on Arco Vara portfellis ligi 150 000 ruutmeetrit arendusmahtu, mille potentsiaalne müügitulu ületab 430 miljonit eurot. Meie järgmine eesmärk on need projektid järjepidevalt ellu viia ning kasvatada nende kaudu ettevõtte pikaajalist väärtust,“ ütles Riim.

Riimi sõnul on ettevõtte lähiaastate võtmeprojektideks Tallinna kesklinna rajatav Lutheri kvartal ning Harku järve äärde kavandatav Arcojärve elukvartal. Samal ajal valmivad tänavu Soodi 6 ja Spordi tänava arendused, mis annavad olulise panuse ettevõtte 2026. aasta majandustulemustesse.

„Kinnisvaraarendus on pika vaatega tegevusala. Tänased investeeringud loovad eeldused homseteks tulemusteks ning seetõttu peame oluliseks säilitada tugev finantspositsioon ja suunata kapital eelkõige projektidesse, mis loovad väärtust nii koduostjatele kui ka investoritele. Meie eesmärk ei ole ehitada rohkem, vaid arendada terviklikke elukeskkondi, mis säilitavad oma väärtuse aastakümneteks,“ lisas Riim.

Ettevõte prognoosib 2026. aasta müügituluks 27 miljonit eurot ja puhaskasumiks 1,2 miljonit eurot. Tänavuste eesmärkide hulka kuuluvad Soodi 6 ja Spordi arenduste müük ning valmimine, Lutheri kvartali ehituse alustamine käesoleva aasta lõpus, Arcojärve detailplaneeringu kehtestamine ja ehitusloa taotlemine ning ühe kuni kahe uue arendusprojekti soetamine.

EfTEN United Property Fund müüb Vilniuses asuva Menulio 7 büroohoone

01.07.2026 Adaur.ee

EfTEN United Property Fund sõlmis M7 investicijos UAB-ga (Leedu ettevõtteregistri kood 307671275) tütarettevõtte EfTEN M7 UAB, mis omab Vilniuses Menulio 7 asuvat büroohoonet, müügilepingu. Tehing on struktureeritud tütarettevõtte 100%-lise osaluse müügina.

Müügilepinguga seoses tagastatakse täielikult EfTEN M7 UAB pangalaen ning ostja tagastab hiljemalt 17 kuu jooksul EfTEN United Property Fundi omaniklaenu summas 2,899 miljonit eurot. Seejuures on omaniklaenu intress esimese 12 kuu jooksul 9% aastas ning edaspidi 12% aastas. Laenu tagatiseks seatakse fondi kasuks Menulio 7 kinnistule esimese järjekoha hüpoteek.

EfTEN United Property Fund investeeris 2022. aasta alguses Menulio 7 büroohoone omandamisse 3,598 miljonit eurot. Koos tänaseks investeeringult laekunud dividendide ja intressidega teenib fond müügitehingu lõpule viimisel 760 tuhat eurot kasumit.

Tehinguga eesmärgiks on büroosegmendi investeeringute osakaalu vähendamine. Müügist saadavad vahendid on plaanis investeerida uutesse äriprojektidesse. Fond on hetkel läbirääkimistes ühe elukondliku arendusprojekti osas Rae vallas ning kaubanduskeskuse omandamise osas Riias.