Üürid vabaks ja ruttu!

Järjekordselt on tõstatanud üüri piirmäärade kaotamise küsimus Tallinnas. Järgnevalt on toodud mõned ajakirjandusest kokku kogutud üüri piirmäärade propageerimiseks kasutatud argumendid ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt. Seega kuulub absurdihuumori valdkona üüri piirmäärade mittekaotamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääradest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Keegi ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega, kes mängivad vähemteadlikke kodanike emotsioonidel.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike, on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sensitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Olgu siinkohal lõpetuseks mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks. Samuti ei ole allakirjutanu olnud üürniku staatuses.

Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli

  • Üürihinnad tõusevad ilmselt seda rohkem, mida kauem üüri piirmäära kaotamine venib
  • Räämas majas ei taha keegi elada

Tallinna üüri piirmäära kaotamise ümber jätkuv vaidlus on jaganud vaidlejad kahte leeri: üürnikud, kes ei suuda enda väitel suuremat üüri maksta, ning majaomanikud, kellel pole enda sõnul võimalik nii väikse üüriga maju korras hoida.

Lõputuna näivas vaidluses ei suudeta kuidagi ühisele seisukohale jõuda. Üksmeelselt pole ei üürnik ega ka omanik rahul vaid laguneva majaga.

Üürnike peamine hirm piirmäärade kadumisel on üürihindade tõus.

Võib oletada, et pärast hindade vabastamist enamus omanikke tõepoolest tõstabki hindu. Kuid turu iseregulatsiooni tõttu olukord peagi tasakaalustub ning sellele võib järgneda hoopis hindade langus, sest üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanikud on aga huvitatud üürnikest, kes lepingust kinni peavad.

Kõik Tallinna üürihinnad eeldatavalt suurenevad mõnevõrra pärast piirmäärade vabastamist, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Üürihindade hüpe ülespoole tuleb tõenäoliselt seda suurem, mida kauem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad mingil määral kompenseerida selle ajani saamata jäänud tulusid.

Kindel on see, et hindade regulatsioon on turu, mitte aga riigi ega ka omavalitsuse ülesanne.

Samas ei soovi üürnikud mõista, et üüri on vaja tõsta, sest kehtestatud piirmäärad ei võimalda maja elamiskõlbulikuna hoida. Piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata viis-kuus aastat, elukallidus on aga vahepeal märgatavalt tõusnud.

Elamiskõlbmatu maja pole kasulik ei omanikule ega ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

Nii omavalitsuse kui ka üürnike ühine mure paistab aga olevat see, et vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üüri maksta. Üüri piirmäära säilitamine on riigi ja omavalitsuse poolt käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on aga maja-omanikele peale sunnitud.

Tuleb aru saada, et väikesepalgaliste elanike abistamine pole majaomanike, vaid omavalitsuste ülesanne. Seega on arusaamatu üüri piirmäärade kaotamisega venitamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

Üürnike sõnul ei suuda maja-omanikud kõrgemat üüri kuidagi põhjendada. Samas ei peagi omanik ju hinda põhjendama, sest tegu on temale kuuluva asjaga, ning tema määrab hinna, lähtudes turuseisust ja nõudlusest. Keegi ei palu ju põhjendada näiteks Coca-Cola hinda. Turumajanduses on kauba hind täpselt nii suur, kui palju selle eest ollakse nõus maksma.

Alusetu on ka väide, et üüri tõstmise tulemusel kannatavad sajad tuhanded inimesed. 1998. aastal Eesti Konjunktuuri Instituudi tehtud uuringu põhjal oli Eestis sel ajal 5226 üürimaja 23 385 korteriga, kus elas 47 200 inimest. Praegu on suur osa neist leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas.

Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijaid võib pidada demagoogideks, kes mängivad vähemteadlike inimeste emotsioonidel.

Ükski erakond pole suutnud tundliku üürnike probleemiga midagi peale lubaduste ette võtta. Vaatamata sellele on enamus erakondi üüri piirmäära kaotamist või järk-järgulise vabastamise vajadust tunnistanud.

KOMMENTAARID:

Mersu ja Sapaka dilemma 2001-01-24 04:41:38 Riho Kruuv

Jagan taielikult artikli autori seisukohti. Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduses muudes valdkondades kehtib reegel- kui “Mersut” osta ei jaksa, siis osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks. Siiski, on paljud sundyyrnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur onn), mille yyri on muidugi raske taismahus maksta. Samas eksisteerib ju ka voimalus kolida vaiksema pinna peale ja ka pisut aarelinna poole. See teeks lihtsamaks ka yyri tasumise. Maksujoulisemad yyrnikud liiguks siis jalle omakorda kesklinna poole.Lopuks leiaks koik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme. Siis voib ju kysida, et kas siis vahepealsel ajal kui toimuvad suurmanoovrid, elavad koik kolimisautodes? Vastus on EI, sest lugedes ajalehtedest yyrikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakkub kyllaldaselt ajutisi manooverpindu, mida saab kasutada enne uue sobiva elukoha leidmist. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Olid ju ka neil oma soovid ja unistused ning kaugeltki koik ei ole seotud ka kyyditamiste ja koostoos okupantidega. Samas ei saa riik panna selle ylekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (narvid!) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujaagid.

Põhiküsimus 2001-01-24 09:14:22 EV kodanik

Üüri piirmäärade kaotamisel minnakse ilmselt sihilikult mööda põhiküsimusest, miks riik omandireformiga jaotas inimesed kahte klassi, ühed kes said erastada oma korterid, teised kes ei saanud. Nüüd sellest põhiküsimusest vaikitakse ja räägitakse ainult üüri piirmäärade kaotamisest. Kui seda õhus rippuvat küsimust poleks, oleks üüri piirmäärad ilmselt ammu kaotatud. Mis puutub üüri piirmäära 8 krooni ruutmeetrilt, siis see aastate jooksu, mis ta on kinnikülmutatud olnud, on naeruväärselt väike. Muidugi tuleks üür järk-järgult vabaks lasta, etr vähegi leevendada täieliku vabastamisega kaasnevat shokki. Küsimus aga jääb: millal hakkab riik tehtud vigade eest vastutust kandma, või kavatsetakse pea igavesti jaanalinnu kombel liiva alla peita?

Põhiküsimus on lahendatud 2001-01-24 09:37:13 Tõnu Toompark

EV kodanikule vastuseks: Põhiküsimust, et kõik kortereid erastada ei saanud, ei ole. Meil on tegemist demokraatilise riigiga, kus loeb enamuse tahe. See on lihtsalt elu paratamatus, et mitte kunagi ei suudeta saavutada 100% soove. Vaielda selle vastu, et elamufondi erastamisel enamus oleks kaotanud, on alusetu. Neile, kes korterit erastada ei saanud on antud võimalus saada EVP-laenu, mis on tegelikult reaalne rahaline kink. Üürnikele on antud eelisostuõiguseid (eluruumide erastamise seadus, maareformiseadus…) Küll ei ole oldud õiglane omanike vastu, kellele on peale sunnitud – nii absurdne kui see ka ei ole – sotsiaalhoolekande kohustus üürniku elamisele peale maksta. Artikli autorina julgen väita, et olen erapooletu hindaja kuivõrd ma ei ole kunagi olnud sundüürnik, ei oma tagastatud vara (ammugi tagastatud üürielamut), ei ole pälvinud riigi sooduskrediite ega saanud eelisseisundit mingi riigi vara erastamisel.

Kuriteo eest tuleb vastutada! 2001-01-24 11:43:11 sundüürnik

Selline nn. omandireform on kuritegu Eesti rahva vastu. Ja varem või hiljem tuleb selle organiseerijatel aru anda oma tegudest.

sundüürnikule 2001-01-24 12:00:27 eestlane

Sinusugused on Eesti õnnetus. Igal rahval on omad hädad. Sina oled meie oma.

Mõnda “kingitustest” 2001-01-24 13:01:57 EV kodanik

Hr. Toompark! Teie vastuskommentaar on äärmiselt küüniline. Kohe on näha et Teie pole onud sundüürnik, muidu Te ei räägiks mingist “kingitusest” EVP-laenu näol.Esiteks on seda laenu küllaltki raske saada, tuleb n.ö nagu kaamel läbi nõelasilma minna, teiseks peab selle saamiseks küllaltki head sissetulekut omama, mida sundüürnikel tavaliselt pole, muidu nad polekski sundüürnikud. Reaalse kingituse riigilt said aga tõesti need inimesed kes elasid riigimajads ja said oma korteri erastada. Oletan et Teie olete üks nendest, sellepärast Te polegi sundüürnik. Nii et vaevalt Teie seisukoht nii erapooletu ongi. Mis puutub “enamusse”, siis lubage sügavalt kahelda selles, pigem on see ikka vähemus, kes aga häälekalt esineb ja kelle käes on võim siin riigis antud hetkel.

eestlasele 2001-01-24 13:08:13 sund-üürnik

Snaiperid tööle ja kõik mured saavad hoobilt murtud. Kohe jaguks tööd ka hauakaevajatele ja kinnisvaramaakleritele. Hundid söönud ja sul eestlane kohe nii hää siin EV-s ÕNNELIKULT elada.

EV kodanikule 2001-01-24 14:20:01 Tõnu Toompark

Tänan tunnustuse eest, et minu vastukommenttaar on küüniline;) Oma erapooletust kinnitan veel sellega, et EVPsid on mul olnud vist kokku 300. Palju koolipoisile ned omal ajal anti? Mitte enam ei mäleta. Need müüsin hinna kõrghetkel 1000 krooniga maha ja rohkem pole ma EVPdega tegelenud. Niisiis ei ole ma peale varade tagastamise ka varade erastamisega tegelenud. Nüüd veel EVP laenust. Olen ise lähedalseisnuna näinud kümnete ja kümnete kaupa neid kaameleid, kes on läbi nõelasilma läinud ja laenu kätte saanud. Mul ei ole viimaseid andmeid, kuid mingil hetkel oli EVPlaenukasutamise tähtaeg 3-4 kuud. Üks oluline ühine nimetaja uue kodu leidnud sundüürnike juures oli isiklik aktiivsus ja soov enda jaoks ise midagi ära teha. Enamusest ka veel. Riigi rahva enamus on saanud probleemivabalt elamise erastada. Seda väidet eitada on sama, mis musta valgeks rääkida. Tuletan meelde, et üle 92% elamufondist kuulub erakätesse.

ks lahendusi pakkutakse? 2001-01-24 20:27:09 Hanno Niidas

Omandireform jaotas inimesi kahte klassi selle pärast, et v?esti vastu ostus taastada 1940.a. v??randatud vara endiste omanikele. Tollal ajal valitses soov n?ukogude aegsest kalasuppist maksimaalselt Eesti aegse akvaariumi taastada. Paraku need kes elasid omal ajal ihaldatud Eesti aegsetes majades jäid sundüürnikeks ja nende olukorra ajutiseks leevendamiseks asutati üüri piirmäärad, mis on tänaseks turuhindade k?rval muutunud absurdselt madalateks. Toompargil on ?igus, et omavalitsused peaksid tegelema vaesemate elanike üüride subsideerimisega ja mitte maja omanik. Sellel puhul olemasolev seadus on t?esti väär ja ei erine sugugi p?him?tteliselt alkosotsialismist (kained peavad joodikutele viina ostma). Pakkun välja astmelist dotatsiooni, mis oleks seotud miinimum palga koefitsientidega. Keskmist palka teeniv sundüürnik subsiidiumi ei saaks. Rakendus mehanismidesse v?iks kuuluda järk-järguline üüri piirimäära t?stmine turuhinna tasemele näiteks kolme aasta jooksul ja piirimäära v?iks siduda vabaturu üüride koefitsiendile (arvatavasti läinud aasta keskmisele). Esimesel aastal piirimäär v?iks olla 40% turuüürist, siis 60%, 80% ja neljandal aastal v?iks üürid vabaks lasta. Esimesel aastal subsiidium v?iks korvata täielikult üürit?usu aga ainult nendele kelle sissetulekud on madalad (sundüürnike on ka keskmise- ja k?rgepalgalised ja nemad abi ei vaja). Teisel aastal subsiidium korvaks 2/3 t?usust ja järgnevatel aastatel poole t?usust. Sundüürnike üüri piirimääre ja subsiidiume käsitlev seadus peaks ette nägema subsiidiumite maksmise l?petamist ja vaesmate sundüürnike puhul ümberkolimine munitsipaal elamutesse. (Munitsipaal elamud peaksid minu arvates olema mööda linna laiali pillatud ja hoonetes, mis sobivad kohalikke piirkondadesse, et gettode tekket ära hoida. Pealegi enamus vaesematest sundüürnikest ei erine keskmisest Eesti inimesest siis ei tohiks sotsiaalseid pingeid sellest tuleneda.) Ma ei ole näinud statistikat, mis käsitleb sundüürnike EVP-de seisu aga lubage minul oletada, et paljudel sundüürnike kellel vähegi tööstaazhi oli neid piisavalt, et v?is nendega riigikorteri erastamist alustada. Samuti piirimäära kehtimise ajal on paljudel sundüürnikel paremad v?imalused korteri v?i maja ostmiseks kapitali koguda kui need kes peavad turuhinna eest elamispinda üürima. Väljapakkutud idee näeb ette, et paljud sundüürnikud siiski kolivad oma praegustest kodudest välja; kes munitsipaal elamusse, kes oma majja/korterisse, kes turuhinna eest üüritud korterisse. Kinnisvara turg on piisavalt arenenud, et maja- ja korteri otsjaid vastuv?tta ja p?him?tteliselt nemad ei vaja rohkem sotsiaal kaitset kui seda, mis keskmine eestimaalane v?ib saada. Selle plaani k?ige n?rgem lüli on munitsipaal elamute rajamine. See n?uab palju raha ja ühiskondliku konsensust.

Tõnule ja jeestlasele 2001-01-25 10:16:38 Lembitu Jalakas

Tõnu kirjutab oma artiklis liiga kitsarinnaliselt olles analüütik ainult kinnisvara alal aga “eestlane” on tüüpiline vihkaja, kellel pole absoluutselt mõtlemisvõimet.Küsimus on siiski valedes otsustes, mis tehti omandireformi käigus ja nüüd ei soovi keegi neid tunnistada ega parandada.Kuna ühtedele anti võimalus erastada ja teistele mitte, siis tekitati kunstlikult vaesed ja rikkad.Tagastatud majade omanikel olid valdavas enamuses olemas vene ajal saadud korterid ja neile anti võimalus ka need erastada. Need oleks võinud anda ju omandireformi ohvritele erastada. Jutt sellest,et tagastatud majades elasid okupandid ja nende järeltulijad on täielik jama.Neis eestiaegsetes majades elasid valdavalt eestlased, kes tegid kõik, et vahetada oma “mägede” korterid inimväärsemasse elukeskonda.Muulased, kes asustasid valdavalt “mägesid”, said kõik oma elamispinna erastada(s.t., et said riigilt kõik ~200 000 krooni kingiks). Näiteks sai tuttav valgevenelane erastada oma Lasnamäe korteri ja tema naine Õismäe korteri. Naise korter müüdi maha ja oli kohe stardiraha oma äri alustamiseks. Peale oma kuulsast kommunistist ema surma, kel õnnestus erastada eluajal Kadriorus 3-toaline korter, müüs ta selle maha ligi miljoni krooniga.Omandireform tegi okupandi rikkaks.Minu teine tuttav elab samuti Kadriorus, kuid tagastatud majas 3-toalises korteris ja ei saa sellega midagi peale hakata – ei maha müüa ega väiksemaks vahetada. Tema peab peaaegu kogu pensioni üüriks maksma.No OK- tema on pensonär, aga ka keskmise Eesti palgaga ei osta ju teist korterit! Ka EVP laen on mõeldud inimestele, kellel mingi algkapital olemas on. Milles siis inimene süüdi on, et riik talle tünga tegi? Okupandist ühe liigutusega rikka ja temast vaese?

Reformi iva 2001-01-25 12:01:01 Asjaosaline,to: Lembit Jalakas

KAS te ei ole hetkekski mõelnud (10 aastat on ju aega olnud protsesse jälgida), et okupantidele kingituse tegemine oligi omandireformi eesmärk. Tuletame meelde, et kuigi reformiseadus võeti vastu 1991. a, tehti seda koos klausliga “uut ülekohut ei tohi tekitada” ja reformi poolt ausalt hääletanud inimesed hingasid kergendatult. Kui Isamaa koos liitlastega 1992. a võimule tuli, hakkas ta reformi kiirendatult ellu viima, unustades ülekohtu klausli täiesti. Erastamisseaduse poolt 1994. aastal hääletas 44 tollase (ja suurel määral praeguse)võimukoalitsiooni saadikut (sh Isamaa, Mõõdukad, Parempoolsed ja kes kõik, need nimed on ju olemas). Alles selles seaduses oli kirjas, et kodanikelt, kes jäävad tagastatud majadesse, võetakse oma kodu erastamisõigus. See, et okupandid erastasid Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe, see et omanikud said nii maja tagasi kui ka veneaegse korteri, see et äraminejate venelaste korterid sokutati tuttavatele asustamisõiguse nime all ja lõpuks büroopindade andmine korteriteks samuti omapoistele – kas teile ei tundu, et see on ühe teatud jõu kindel eesmärk ja suund? Täna peame tunnistama, et kõik on hiilgavalt õnnestunud. Ja noormees Toompark, kellest võib aru saada, et oma nooruse tõttu ta vene ajal korterit ei saanud ega ehitanud (aga võibolla said seda teha tema vanemad?), etendab täna meile selle eestluse kallal toime pandud tragöödia viimast vaatust? Olen mitu aastat tegelnud sundüürnike problemaatikaga, kursis EVP laenude ja teiste pindade eraldamisega omanike pindadelt lahkujatele ning tean, mis selle “kõigest 47 000” üürniku peredes toimub. Kinnisvaraspetsialist Toompark võib ju küüniliselt öelda: ah, mis need kõigest 47 000! Aga see on korterite hulk, mille taga on üks üürnik. Korrutame selle 3-4ga ehk pere keskmise suurusega, ja mitu inimest me saame? Kes demagoogitseb? Ja kelle arvates 47 000 eesti kodu hävitamine on tühiasi ja köömes? Mille poolest see erineb venelaste toimepandud küüditamisest? Ainult see, et ei pea Siberisse minema. Aga minema ja uut üles ehitama peab küll. Ja veel üks asi – miks nimetatakse omanikke heategijateks ja sotsiaalabi andjateks? Tegelikult on nad omastanud nende üürnike töö vilja ja ainsa materiaalse väärtuse, mis neil vene riigi lõppedes oli. Kui omanik poleks seda ära võtnud, oleksid üürnikud materiaalselt hästi varustatud kodanikud nagu kõik teised erastajad – seal 92% ulgas, nagu Toompark märgib. Kõik omanikud võtsid selle “koorma” endale vabal tahtel kaela, andes allkirja, et teavad tingimusi. Muidu poleks seda vara neile antud. Öelda, et riik lubas 1997.aastaks üürnikud välja viia, kõlab sama hästi kui “püüa tuult väljal”. Kuhu see riik pidi teie üürnikud viima? Oli ju ka neid omanikke, kes ei läinud selle “muidusaamise” afääri õnge, võtsid kompensatsiooni ja elavad rahulikult. Ja üürnikud elavad ka rahulikult. Lahendus: sundüürnikud peavad saama erastada mingi reaalse pinna. Nendele, kes seda ei soovi (aga neid on väga vähe) peab andma sotsiaalkorterid või ehitama munitsipaalmajad – nagu absoluutselt kõikides teistes riikides tehakse. Kuhu pani kolmikliidu valitsus 240 miljonit krooni, mis selleks otstarbeks oli riigi-ja Tallinna eelarves kokku ette nähtud? Hr Toompark, teil on täiesti vale aadress, kui lähete niigi õigusetusse seisundisse lükatud sundüürnike üüri tõstma, eesmärgiga nad neilt pindadelt välja suitsetada.

Lembit Jalakale &Asjaosalisele 2001-01-26 09:54:47 Tõnu Toompark

Lembit Jalakale Esmalt on heameel tõdeda, et minu artikkel on kujunenud üheks enamkommentteerituks. Viimast paraku minu enda kaasabil. Arvan, et ma ei ole analüütik kõigest kinnisvaraalal. Tegelikult on minu tegevusvaldkond (ja ka kommenteerimisvaldkond) palju laiem. Näiteks elamumajanduse probleemid ei ole kinnisvaraturu probleemid, kuna piirüüriga reguleeritud sektoris turgu ei ole. Elamumajanduse koha pealt julgen kõnelda seetõttu, et olen selles vallas olnud tegev Majandusministeeriumi elamuosakonnas ning olen olnud ka Valitsuse loodud elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige. Üks, millega toonane laiapõjaline komisjon täies koosseisus nõustus oli fakt, et üürid peab dereguleerima. Erisused jäid sellesse, kui palju ja mis määral neid dereguleerida. Omandirefirmi ideoloogiast Kui me saaaks aega tagasi pöörata ja tehtut tagasi võtta, siis nõustun, et omandirefor ei olnud tehtud hästi. Küll ei nõustu maa väitega, et vara ei oleks tohtinud omanikele tagastada. (Kordan, et mina ei ole saanud tagasi tagastatud vara ega osalenud riigivara, sh. korteri erastamises.) Kuivõrd ajamasinat meil leiutatud ei ole, siis peame lähtuma tänasest olukorrast ja sellest mis meil on. Mei on probleemid üürimajadega, nmajaomanike ja üürnikega. Need probleemid on kõik tingitud populistlikust üürimäärade reguleerimiseihalusest, mis vähemterava mõistusega kodanikule võib tunduda kasulikuna. Seda kasulikkust näeme praegu, kus majad lagunevad, omanikud-üürnikud tülitsevad, linnavalitsus vaidleb… Asjaosalisele Taas on meeldiv näha tunnustusena enda kirjutisele sõimamist ja lugemisoskuse puudulikkust. Esmalt enda ja/või minu vanemate erastamistest. Ei ole sedagi olnud. Kahjuks või õnneks, aga endiselt võtan omale vabaduse seda fakti kui objektiivsust rõhutavat välja tuua. Teiseks 47000 inimesest. Miks seda numbrit poeaks korrutama millegagi? Loeks minu kirjutatu uuesti läbi – seal on selgesõnaliselt kirjas, kui palju on maju, kui palju on kortereid, kui palju inimesi, es pretendeerivad või on pretendeerinud sundüürniku staatusele. Tegelikult näen ma Asjaosalise kommentaaris mõtteviisi, mida kultiveeris meis (vaatamata mu noorusele – mingil vähesel määral ka minus) nõukogudeaeg – omanik on kuri-paha kapitalist, kellelt vara ära võtmine on lõpmata üllas tegu, mis viib meid vastu suurele õnnele. See ei ole nii. Nõukogude riik näitas, et see ideoloogia ennast ei õigusta. Tegelikult võib öelda, et õigustas – nomenklatuuril oli hea ja magus elu, kuid millise hinnaga? PS: EPLi webimehed võiks võimaldada liigendatud teksti kommentaaridesse kirjutada. Muudaks need tunduvalt paremini loetavaks.

To: hr Toompark 2001-01-26 15:55:47 Asjaosaline

Tänan vastuse eest. Tahtsin juba eile paar korda saata vabandusi Teie poole teele, aga ei tulnud kahjuks läbi. Lugesin tõesti selle 47 000 uuesti läbi ja sain aru, et olen eksinud. Täpsustasin aga vahepeal asja ja mulle öeldi, et konjunkt. instituut piirdus oma uuringus ainult Tallinnaga. Kas Teil on aimu, kui palju löögialuseid inimesi (mina ei nimetaks neid üürnikeks, nad on “üürnikud” ainult omanike ja kinnisvaraspetside arvates, mitte aga enda arvates) elab Tartus, Viljandis, Pärnus, Haapsalus, mujal Eestimaal? Ja minu suhtumine nähtustesse on ka erinev Teie omast – nimelt eelistan ma alati inimest ja perekonda omandile või kinnisvarale. See tähendab, et kui 47 000 tuleb ohvriks tuua ja Teie seda heaks kiidate, siis mina jään seisukohale, et kui ka üks tuleb ohvriks tuua, siis kuidas me talle kompenseerime. Niisiis, kuidas me kompenseerime kas või sellele 47 000le? Ma ei tahtnud sugugi sõimata, vabandan. Ja mis puudutab nõukogude aegset mõtlemisviisi, siis ka see aeg vajas omanikke, ja tänased üürnikud olidki sel ajal omanikud. Nemad ehitasid, remontisid, maksid oma raha, st investeerisid. Kus pidi sõjajärgne põlvkond Teie arvates elama?Paljud Teienimetatud üürnikud vahetasid oma uued korterid vanade vastu ja tegid neis tohutu kapitaalsed remondid. Kellele nad tegid – loomulikult endale, mitte utoopilisele omanikule. Mis selles halba oli? Paljudel juhtudel läksid nn tõelised omanikud üürnike mugavustega korterisse ja jätsid oma laguneva maja. Nüüd võtsid aga nii maja kui korteri… Ebaõiglust on olnud palju. Ja see näib süvenevat. Kas Teie meelest sünnib ebaõiglusest uut õigust?Mulle jäi Teie nimi ja firma meelde. Kui Teid kusagil komisjonis näen, astun ligi. Liigendamise osas olen nõus.

Asjaosalisele EKI uuringust 2001-01-26 16:08:34 Tõnu Toompark

Muide – mul on see uuring laua peal ees praegu. EKI 1998. a. tehtud uuringu “Omanikele tagastatud majades elavate üürnike probleemid ja nende lahendusteed” lk. 4 2. lõik. Tsiteerin: “Käesoleva uurimistöö käigus tehti kindlaks, et õigusjärgsetele omanikele on tagastatud Eestis kokku 5226 üürimaja 23385 korteriga /…/.” Tagastatud majades olevate üürnike number tuleb KÕIKI EESTI VALDU kajastavast Lisast 1, mis algab lk. 22. (Olgem ausad – ma ei hakanud kõiki valdasid üle lugema, et nende olemasolus või puudumises 100% veenduda.)

Asjaosalisele inimlikkusest 2001-01-26 16:17:44 Tõnu Toompark

Lõin puht loetavuse huvides kaks vastuse teemat lahku. Niisiis inimeste eelistamisest kinnisvarale. Ma võin paista meeletu küünik ja inimvihkaja, kuid julgen kinnitada, et nii see ei ole. Ehk olen lihtsalt ratsionaalne inimene? Samuti pean ennast muide õiglaseks inimeseks. Usun samuti, et ebaõiglusest ei tõuse õiglust (sellise pealkirja all kirjutas kunagi samal teemal artikliseeria muideks Endel Lippmaa). Sestap tuleb ebaõiglus likvideerida selle esimeses peamises määraletavas punktis ehk vara õigusvastaselt(!) võõrandamise momendis. Vastasel korral jääb see ebaõiglus igavesest ajast ja igavesti edasi kanduma. Kui vara ei oleks tagastatatud, siis oleks minu arvates õiglaseks tunnistatud selle võõrandamine. NL ja õiglane!? Kordan – mina ei ole mingit vara tagasi saanud. Vara ei ole tagastatud ka minu lähisugulastele – vähemalt minuteada. Komisjonidest kah – olen endine elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige, st. erasektorisse suundudes sai sealt komisjonist lahkutud.

Viimast korda to T.Toompark 2001-01-27 17:04:56 Ikka asjaosaline

Vastus loetud, aitäh. Olgu hetkel nii. Ainult kaks asja: 1) NLi ebaõiglus tulnuks välja nõuda NL-lt, mitte nendelt, kes aastakümneid hiljem sündisid ja sama ebaõigluse all kannatasid. 2) Miks ainult Eesti valis selle tee? Tabas ju sama saatus paljusid teisigi riike. Ei NL ise ega ka Saksamaa, rääkimata väiksematest vendadest, ei pidanud õiglaseks tekitada uut ilmajääjate/rahulolematute hulka, kelle mured lõppkokkuvõttes ikkagi peab lahendama RIIK, kes selle olukorra tekitas?

Miks viimast korda? 2001-01-29 10:38:38 Tõnu Toompark

Mis asi see ikkagi nii ebaõiglane on? Kas see, et keegi sai vara tagasi? Miks ei võiks selle üle rõõmu tunda, vaid peab teda kadestama? Mulle tundub, et peamine probleem asja juures on kadeduseuss, mis närib hinge, et kellelgi läheb hästi. Halba pole ju midagi tehtud – ma saan aru, kui kelleltki oleks midagi ära võetud ja kelleltki mitte – siis oleks olnud ebaõiglane.

Artikkel on avaldatud 24.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77523

Majaviletsustest majavalitusteks

Majavalitsuste erastamise plaanid on inimestes tekitanud kummastava hirmu. Tuuakse välja naeruväärseid argumente, et erastamise järel soovivad majavalitsuse uued omanikud tulu teenima hakata ja seeläbi viivad teenuste hinnad teenuse tarbijate maksevõimest ülespoole.

Eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka.

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel. Asjaolu, et reeglina teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Loogika on lihtne: kui eraettevõte viib hinna liiga kõrgele tasemele, siis vastavalt nõudluse ja pakkumise igikehtivatele seadustele tarbivad inimesed teenuseid vähem. See aga viib võlgade tekkele ja kasumi vähenemisele. Viimane on ettevõtja soovidele vastupidine tulemus, mistõttu sellest üritatakse hoiduda.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkeks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

On sellisest olukorrast väljapääs?

Elamu haldaja ja/või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohiks. Kui ettevõtte pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani on praktiliselt puudunud. Konkurents saab olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele.

Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgi, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist sõna “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu liige.

Tekkiv konkurents tõstab haldurite taset

Majavalitsuste erastamise plaanid on inimestes tekitanud kummastava hirmu. Tuuakse välja naeruväärseid argumente, et erastamise järel soovivad majavalitsuse uued omanikud tulu teenima hakata ja seeläbi viivad teenuste hinnad teenuse tarbijate maksevõimest ülespoole.

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad püsinud suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel.

Asjaolu, et üldjuhul teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Loogika on lihtne: kui eraettevõte viib hinna liiga kõrgele tasemele, siis vastavalt nõudluse ja pakkumise igikehtivatele seadustele tarbivad inimesed teenuseid vähem. See aga viib võlgade tekkele ja kasumi vähenemisele. Viimane on ettevõtja soovidele vastupidine tulemus, mistõttu sellest üritatakse hoiduda.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkimiseks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

Kas on siis sellisest olukorrast üldse väljapääsu? Elamu haldaja või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohi. Kui pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab klient pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani praktiliselt puudus. Just konkurents saab edaspidi olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele, millest võidavad esmajärjekorras elanikud. Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgu, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist väljendit – “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on EKHHLi liige

Artikkel on avaldatud 22.01.2001 väljaandes Äripäev –

Рынок растёт, цены дифференцируются, а ряды маклеров освобождаются от жуликов

Ставший уже историей 2000 год внёс определённые перемены в ситуацию на эстонском рынке недвижимости.

“Возрастающий уровень платёжеспособности населения делает возможным для жителей Эстонии приобретать такие жилища, которые больше соответствуют их вкусам и потребностям. Причём у нас интерес к приобретению нового жилья всё больше сосредотачивается на секторе индивидуальных домов”, – оценивает ситуацию аналитик фирмы недвижимости Uus Maa Айн Кивисаар, характеризуя изменения прошлого года.

Углубляется дифференциация цен на недвижимость

По его словам, увеличившийся спрос как на старые жилые помещения, так и на те, что только что возведены, увеличивают ликвидность рынка недвижимости. Другой заслуживающей внимания тенденцией он считает углубление ценовой дифференциации между различными классами жилой недвижимости.

Например, если ранее стоимость индивидуальных домов была более-менее на одном уровне, то сейчас ценовое различие между очень популярными местами застройки и пользующимися меньшим спросом стали значительно глубже. Что, конечно же, нормально, поскольку это рынок, а кроме того, и хорошо, поскольку расширяет ценовые границы и предлагает выбор для людей с различным уровнем доходов.

Активизируется рынок таллиннских особняков

Рынок индивидуальных домов вокруг Таллинна активизируется как за счёт создания всё новых участков жилищной застройки, так и за счёт расширения тех, что были возведены ранее, да и традиционные районы нынче стали более благоустроенными, а значит и привлекательными. Словом, специалисты убеждены, что в наступившем году продажа земельных участков и связанное с ними индивидуальное строительство будут проходить стабильно.

Что касается цен на квартиры, расположенных в “спальных” районах Таллинна, то здесь наблюдался достойный внимания рост, особенно примечателен рост на квартиры, расположенные в Ыйсмяэ и Пыхья-Таллинн. По оценке специалистов, этот рост продолжится и в наступившем году, причём своеобразным моментом этого роста отмечается высокий спрос на двухкомнатные квартиры, находящиеся в очень хорошем состоянии.

Ежемесячно прибавляется 100 млн. жилищных займов

Аналитик фирмы Eri Kinnisvara Тыну Тоомпарк считает главным фактором, позитивно повлиявшим в минувшем году на рынок недвижимости, предоставление банками широких возможностей для получения кредитов на жильё.

“Суммарная величина займов, предоставленных ими на приобретение жилья, продолжает постоянно возрастать, причём ежемесячное увеличение общей суммы жилищных займов составляет примерно 100 миллионов крон, – отмечает Тоомпарк, – да и проценты на эти кредиты сейчас находятся на уровне, вполне приемлемом для многих. В результате этого в минувшем году уже проведены строительные работы, в результате которых в 2001 году в Таллинне появится двести новеньких люкс-квартир”.

Заместитель руководителя таллиннской конторы фирмы Pindi Kinnisvara Рейн Пютсепп считает наиболее примечательным событием минувшего года то, что рост цен на жилые помещения оказался более значительным, чем ожидалось.

“В конце минувшего года выяснилось, что рост на жилую недвижимость по сравнению с предыдущим 1999 годом составил 10 процентов. Вообще-то мы ожидали некоторого роста, но о столь значительном повышении даже и не мечтали”, – говорит Пютсепп, отмечая, что рост цен касается всё-таки прежде всего столичных квартир.

План очень интересный, на это чистая утопия

Из проектов индивидуальной жилищной застройки, по его мнению, наиболее интересным является жилой район Мерираху. Однако планы инициаторов проекта продать 80 земельных участков под строительство по цене 3000 крон за квадратный метр земли он считает нереальными. “Это чистая утопия, – говорит он. – На нашем рынке невозможно даже думать о такой цене на землю. В аналогичных проектах продать землю по цене свыше 1000 крон практически никому не удавалось”.

Интересно и такое изменение, что всё больше фирм и частных лиц открывают для себя простую истину: оказывается, чтобы пользоваться недвижимостью, вовсе не обязательно приобретать её в свою собственность.

Не иметь недвижимости – в этом есть свои плюсы

Недвижимость можно использовать и на условиях лизинга, аренды или каких-то иных основаниях. Такие формы обладают своими преимуществами. Например, если у фирмы или у человека доходы резко снизились, то без особых проблем можно быстро перебраться на более дешёвую площадь, а когда финансовое положение улучшится, можно вновь перебираться в “княжеские хоромы”.

Аналитики считают, что за прошедший год рынок недвижимости Эстонии стал “чище”. Теперь на нём меньше спекулянтов, “чёрных” маклеров и прочих сомнительных дельцов. Это, в свою очередь, повышает возможности зарабатывать деньги тем профессионалам рынка недвижимости, которые работает по правилам и дорожат своей честной репутацией.

Oniline-intervjuu ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparkiga

Kuidas mõjutab Peremaja projekt kinnisvaraturgu?

Igasugune elamuehitus, mis baseerub eraettevõtete ja omavalitsuste tõhusal koostööl, saab elamumajandust ja kinnisvaraturgu ainult positiivses suunas edasi viia. Lõpuks ometi on näha, et jutuvadast wc-poti maksumuse ümber, mis näiteks puhkes noorperede projekti puhul, võib reaalsete tegudeni jõuda.

Samas meenutavad jutud tasuta maa ja tasuta kommunikatsioonide pakkumisest tasuta lõunaid.

Olgu eelduseks see, et maa ja kommunikatsioonid saab klient tasuta. Kui reaalne on, et linn kommunikatsioone tasuta ehitada suudab?

Sõltuvalt kommunikatsioonide kaugusest võib nende maksumus olla 100-250 krooni ruutmeeter keskmise suurusega kruntide puhul. Paarikümne krundiga rajooni puhul on kõne all mõnekümned miljonid kroonid. Usun, et linn või omavalitsus suudab kommunikatsioonid ehitada – tegelikult see ongi tema ülesanne. Praktikas käib see nii, et ehitaja-arendaja ehitab kommunikatsioonid välja ja kokkuleppelise graafiku alusel omavalitsus hüvitab osa kulutustest. Linna võimet kommunikatsioone ehitada ei saa kahtluse alla seada. Siin tuleb mängu küsimus, kui õiglane on taoline kulude hüvitamine nende suhtes, kes on kommunikatsioonid oma krundile ise vedanud ja selle eest mitte väikest raha maksnud.

Millised kulud juurde tulevad ja kuidas see kuumakses mõju avaldab (kuumakse, igakuine kindlustuse tasumine, elektriküte, esmane sissemakse ja muud maja soetamisega seotud kohustuslikud kulud)?

Erinevad ajalehed on kirjutanud, et hind sõltub esmajoones siseviimistlusest. See on jama. Hind ei sõltu kunagi sellest, kui palju keegi tahab teenida või keegi kulutada. Hind sõltub ja jääb sõltuma sellest, kui palju turg on nõus konkreetsete omadustega kauba (kinnisvara) eest maksma. Olgem realistid. Odav siseviimistlus nõuab selle ümbertegemist varem, kui kallim ja kvaliteetsem. Elektriküte (mida märkasin mainitavat ühes uudisenupus) on küll lihtne ja odav paigaldada, kuid ekspluatatsioonikulud on näiteks võrreldes gaasiga kallimad. See tähendab, et kliendil on madalam laenumakse, kuid kõrgem küttekulu. Laenumakse on seejuures maksimum 30 aastat kukil, küttekulu aga jääb igavesest ajast ja igavesti. Esmane sissemakse on pangalaenu puhul 34 protsenti, seega 400 000-640 000 krooni maksvast majast on laenu sissemakse 133 000-213 000 krooni. Kui räägime majalaenust, siis on see tõesti väike summa. Kui mängu tuleb liising, siis selle puhul krediidiasutusteseadus maksimaalset laenusummat ei piiritle ja seega võib esialgne omafinantseering olla madalam.

Kas see projekt on teie arvates reaalne sellisel kujul?

Hansapank tahab laenu anda. Seda on näha viimase aja laenutoodete üliagressiivsest reklaamist. Laen kinnisvaratagatisel on esiteks pikaajaline ja teiseks hea tagatisega. Nii, et eluasemelaenu on pangad kohe valmis andma. Kui projekt selles suhtes ei õnnestu, et 10 aasta pärast hakkab loodav elamurajoon getostuma (hirm, mida Eesti Ekspress mullu noorterajoonidest rääkides välja tõi), siis isegi sellisel juhul on laenuraha juba pangale nii palju tagasi makstud, et maja kõlbab endiselt laenu tagatiseks. Merko tahab ehitada ja Matek majasid müüa – firma peab kasumit tootma ja suuremahuline ehitusleping on kindlasti kasumlik. Inimesed tahavad soodsa hinnaga elamispinda. Omavalitsused tahavad elanikke juurde – nende tulubaasist moodustab suure osa üksikisiku tulumaks.

Huvid on kõigil olemas. Seega on projekt päris reaalne. Mõlema erafirma (Hansapank, Merko) puhul saab välja tuua asjaolu, et tasuta maa on enam-vähem sama, mis klientuuri garanteerimine. Seega on tegemist riskivaba äriga – kes sellisest ära ütleks? Kriitiline moment on omavalitsus – kas ta on nõus tasuta maad andma ja kommunikatsioon rajama? Viimane küsimus on minu arvates kõige otsustavama tähtsusega, sest ilma tasuta maata konkureeriks projekt teiste turutingimustes arendavate projektidega. Peab veel mainima, et kõige suuremad võimalused tasuta kommunikatsioone pakkuda on kõhuka kaukaga Tallinnal. Kas konkureerimine teiste arendusprojektidega ei oleks kõige normaalsem? Konkurentsieeliseks on sellisel puhul Hansa-Merko-Mateki-omavalitsuse koostöö ja usun, et see on väga tugev konkurentsieelis.

Oskate öelda, kes eelmisel aastal analoogset projekti pakkusid. Kuhu need projektid on jäänud?

Need projektid jäid õhulossideks. Miks? Sellepärast, et lihtne on idee välja visata. Tegemist oli ideedega, mis ei olnud läbi mõeldud. Võib ju Vaivarasse superelamu (-rajooni) ehitada, aga maksujõuline klient seal ikkagi puudub. Seda isegi vaatamata soodsale hinnale või tasuta antavale maale. Peamine jutt mullu aasta alguses (ei tea, kas doteeritud elamurajoon on mingi aastaalguse sündroom?) käis omavalitsuste huvist noorteperederajoonide arendamisel. Huvi võib ju olla, ent kui vahendeid ei ole, siis jääbiki huvi ainult huviks.

Oma arvamus projekti kohta? Mida arvate laenu kriteeriumist “noore pere laen”? Kas ei hakka spekulandid noorte peredena esinema?

Arvan, et sammud pakkumaks soodsa hinnaga elamispinda on äärmiselt teretulnud. Eluaseme laiem tähendus on kodu ja kodu tähtsust ei tohi alahinnata. Pakkudes kodu rajamise võimalust suuremale kildkonnale parandab kõnealune projekt kindlasti Eesti elukvaliteeti. Kui mitte rohkem, siis vähemalt neil peredel, kes uue kodu rajamise võimaluse saavad.

Siin tõstatubki küsimus – kes saavad võimaluse tasuta maale? Ütlen vähimagi häbita, et tahan ka tasuta maad. Kui mitte kodu rajamiseks, siis investeeringuna on see kindlasti päris tulus. Ehitaksin soodsa laenu abil maale maja peale ja müüks selle maha. Müügihind haaraks endasse nii maja kui maa hinna, kuid soetamisel oli kulutusi ainult majale. Seega on maa müügihind puhas võit.

Üks, millest ei ole projekti juures veel räägitud – kes ja milliste kriteeriumide alusel hakkab otsustama, kel on võimalus tasuta maad saada. Enam ei ole tegemist noorte perede projektiga, kus näiteks vanus on oluline kriteerium. Kui projekti realiseerimine läheb ilma kitsendavate kriteeriumiteta, siis võib majaostu võrrelda loteriivõiduga. Sellisel puhul aga ei müüda kaupa õige hinnaga ehk turuhinnaga. Kui pannakse kitsendused paika, siis kes need paneb? Omavalitsus vist, sest tema annab midagi tasuta. Pank vist, sest teda kitsendab krediidiasutusteseadus.

Klientuur on veel väga segane punkt, mis vajab täiendavat lahtiseletamist osaliste poolt. Inimene, kes on majandusteemat pisutki nuusutanud, on kindlasti kuulnud sellist mõistet nagu raha aegväärtus. Teooria on lihtne – täna taskus olev kroon on rohkem väärt kui kroon, mille saan homme. See on omakorda vähem väärt, kui kroon, mille saab ülehomme.

Sellest tulenevalt on eriti naeruväärne maja ostmise võrdlemine auto ostmisega. Kui maksimaalne autoostuliising on kuus aastat, siis majaostu puhul on tegemist viis korda pikema ajavahemikuga. Alles 30-aastase perioodi peale saab 400 000 krooni laenates igakuiseks makseks 3510 krooni. Sellisel juhul on tegemist veel kalli majavariandiga, kus 240 000 maksab laenuvõtja omafinantseeringuna. Kui autod mängu tuua, siis hoopis selles kontekstis, et kodanikul, kes linnapiiri lähistele elama asub, peab auto hõreda ühistranspordi tõttu olemas olema. Kas siis peab palk kahte keskklassi autot võimaldama?

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 15.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=141145

Ka maakler on inimene

Jõulueelses Delfis puhkes poleemika maaklerteenuse kvaliteedi ümber. Hämmastavalt suuremahuliseks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milledes jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast” (tsitaat Delfist).

Kuivõrd uudisekünnist (isegi kommentaaride tulva uppuvas portaalis) ei saa kunagi ületama õnnestunud korterivahendustehing, millega kõik osapooled rahul on, siis oli negatiivne hoiak ennustatav.

Kindlasti on suur osa tõstatatud etteheidetest õigustatud.

Järgnevalt on kommenteeritud peamisi maaklerisuunalisi etteheiteid.

Maakler ei paku küsitud kaupa

Tihtipeale ei suuda ostja täpselt formuleerida, mida ta tahab. On kliente, kes suudavad väga konkreetselt oma soove kirjeldada, kuid kui turul midagi nendele soovidele vastavat pakkuda ei ole, siis peab tegema järeleandmisi. Professionaalse maakleri ülesanne on kliendilt teada saada kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda.

Kliendid on reeglina valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud alternatiivne pakkumine, mille enamus parameetreid on sobivad. Ainult ebaprofessionaalne maakler jätaks kliendi alternatiividega tutvustamata.

Maakler ei tegele kliendiga piisavalt

Maakler ei ole ori. Maaklergi tahab oma töö eest saada väärilist tasu. Kui maaklerilt küsida kolmetoalist korterit ja maakleril on seda kohe pakkuda, siis on lootust kiiresti tehinguni jõuda.

Kui koheselt soovitut pakkuda ei ole, siis helistab tavapärane klient kohe järgmisse firmasse. Maakler teab seda ja seetõttu kaotab ta huvi asjaga edasi tegeleda. Kui aga on vastastikkune usaldus ning maakler teab, et tema töö ja vaev hiljem kroonitud saavad, siis hakkab ta kliendi soove rahuldavat lahendust aktiivselt otsima.

Maaklerid on vähese hariduse, kitsa silmaringi ja üleoleva suhtumisega

Issanda loomaaed on kirju. Nii ka maaklerite kogukond. Selleks, et maaklerite kohta ei saaks ülaltoodud väiteid esitada ja maaklerid ise üht-teist ette võtnud. 2001. a. algab maaklerite atesteerimine, mis praagib välja ebaprofessionaalid.

Lootusetu on arvata, et atesteeritud saavad ainult 100% head, targad ja ilusad maaklerid, kuid turgu korrastab atesteerimine kindlasti.

Maaklerist ei ole tehinguni jõudmisel kasu, tehinguni jõuab soovija ise

Kui kõik oskused ja teadmised on olemas, siis on muidugi otstarbekas ja odav tehing ise ära korraldada. Maaklerid ongi nende jaoks, kel mainitud oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb.

Interneti arengu läbi toimuva objektiotsingu hõlbustumise tulemusena on maakleri tööülesannete teravik pisut kandunud. Peale info sõlmpunkti on maakleri peamiseks ülesandeks saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine.

Maakler peab klienti lolliks

Näo järgi on raske arvata, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte. Sestap on alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja seetõttu termineid lahti seletada. Kui klient tunneb, et teda seetõttu lolliks peetakse, siis tuleb talle kaasa tunda.

Kliendile võib anda neli peamist nõuannet maakleriga suheldes:

– usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
– räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
– ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuuste najal;
– ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad sa vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta omale aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.

Kokkuvõtteks võib öelda, et taolisi tundepuhanguid võiks sagedamini olla. Olemas on suur hulk maaklereid, kes on professionaalid ja kes tahavad siiralt kliendile pakkuda kõrgetasemelist teenust. Igast ilmanurgast kokku kogutud kommentaatorite kirjade põhjal on hea näha, milliseid teenuse tahke peab erilisel määral lihvima, et lõppkokkuvõtteks klient ja muidugi ka maakler mõlemad õnnestunud tehinguga rahule jääksid.

Kliendid kiruvad maaklereid

Maakleritele heidetakse ette rumalust, laiskust ja ükskõiksust

Maaklerid soovivad, et neid rohkem usaldataks

Delfi Internetiportaali arvamusküljel puhkes eelmise aasta lõpus tuline arutelu kinnisvaramaaklerite töö kvaliteedi üle. Hämmastavalt suureks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milles jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast”.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul on suur osa Delfi portaalis tõstatatud etteheidetest õigustatud, kuid oli ka väärarusaamu ja põhjendamatuid süüdistusi.

MAAKLER EI PAKU KÜSITUD KAUPA. Ühe etteheitena nimetati Delfis seda, et maaklerid ei paku klientidele küsitud kaupa.

“Klient tuleb firmasse ühe kindla sooviga, kuid tihti see soov muutub töö käigus,” ütles kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu. Tema sõnul ongi maaklerid koolitatud kliendi soove natuke laiendama, et pakkumiste hulka suurendada. “Las siis klient ise otsustab, kas talle pakutav meeldib või mitte, hullem on ju siis, kui midagi sobivat pakkumata jääb.”

Toomparki sõnul on professionaalse maakleri ülesanne kliendilt teada saada, kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda. “Kliendid on tavaliselt valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud teine sobiv pakkumine,” rääkis ta. “Ainult ebaprofessionaalne maakler jätab kliendile alternatiivid tutvustamata.”

ÜKSKÕIKSED. Kliendiga tegelemise unarusse jätmist selgitavad maaklerid usalduse puuduse ja töö rohkusega.

Toomparki sõnul pöördub enamus kliente kohe järgmisse firmasse, kui maakleril küsitud korterit otsemaid pakkuda pole. Kuna maaklerid teavad seda, kaotavad nad huvi sobiva korteri otsimiseks, sest eeldatavasti nad edasise töö eest tasu ei saa. “Maakler pole ori. Temagi tahab oma töö eest saada väärilist tasu,” lisas Toompark.

Leppsalu sõnul on parematel ja kauem tegutsenud maakleritel nii palju tööd, et nad ei jõua alati kliendiga tegelda. Samas ei taha nad kliendile ka tunnistada, et neil pole temaga tegelemiseks aega. “Nad ei oska öelda “ei””.

Leppsalu pidas seda klientide etteheidet põhjendatuks, kuid kinnitas, et professionaalsed firmad üritavad oma maaklerite töökorraldust siiski nii seada, et ükski klient ei tunneks ennast unustatuna.

HARIMATUD JA ÜLBED. Osa Delfis arvamust avaldanuid peab maaklereid vähese haridusega, kitsa silmaringiga ja üleoleva suhtumisega inimesteks.

“Kindlasti osa maaklereid seda ongi,” ütles Leppsalu, kelle sõnul ei maksa siiski üldistusi teha, tema hinnangul satub selliseid inimesi igale elualale.

Mendelson & Co Kinnisvarakoolis maaklereid koolitanud Hannes Kuhlbachi sõnul asus tema juures õppinud tuhatkonnast inimesest maakleriametisse umbes viiendik. “Päris rumalateks ma neid ei peaks. Kui inimene kooli tuleb, siis järelikult tahetakse midagi ka juurde õppida,” ütles ta.

Kuhlbachi sõnul jääb tavalisest 50-60-tunnisest kinnisvarakursusest siiski väheks, praktika ja teooria peaksid koos käima. Ka ise maakleri teenuseid kasutanud Kuhlbach nimetas oma kogemusi meeldivaks. “Selle raha eest, mis maksti, tehti tööd piisavalt,” jäi ta rahule.

MAAKLERIST POLE KASU. Kui inimesel on kõik oskused ja teadmised olemas, siis soovitavad maaklerid tal ise tehing ära korraldada. “Maaklerid on nende jaoks, kel oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb,” ütles Toompark.

Leppsalu sõnul pöördub tema poole siiski ka inimesi, kes oma isetegevust hiljem kahetsevad. Unustavad mõne tähtsa punkti lepingusse lisamast ja kannavad seetõttu mitmeid tuhandeid kroone kahju, rääkis ta.

Interneti abil toimuva objektiotsingu tulemusel on Toomparki sõnul maakleri tööülesannete iseloom viimasel juba muutunud. Info kogumise ja jagamise asemel on maakleri peamine ülesanne saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine, selgitas ta.

Maaklerite põhjalikud selgitused panevad inimese mõtlema, et teda peetakse lolliks.

“Näo järgi on raske oletada, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte,” ütles Toompark. Sestap on tema sõnul alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja terminid lahti seletada.

Leppsalu sõnul jätavad kliendid vahel ka midagi küsimata, kartes, et neid seetõttu rumalaks peetakse. Teisest küljest nõuab tema sõnul firma juhtkond maakleritelt, et nad kliendile kõik põhjalikult ja arusaadavalt ära seletaks. See on firma maine küsimus, et klient väga täpselt teaks, mida ostab, lisas ta.

Toomparki hinnangul võiks Delfi tundepuhangu sarnaseid arutelusid sagedamini tekkida. “Professionaalsetele maakleritele on tagasisidest kindlasti kasu,” ütles ta.

Kommentaarid:

2001-01-10 08:51:37 Auk
AAga ikkagi, miks maaklerid püüavadtakse seletada, et ühekordne maja pööningu ja keldriga on kolmekordne maja? Pindala muidugi korrutatud kolmega? Kas ka rumala maakleri honorar?

2001-01-10 14:53:18 sill
Mis Sa siunad maaklereid kui Sa isegi kirjutada ei oska? Su häda on hoopis selles, et Sule i olegi kolmekordse maja ostmiseks raha!!!!!!

2001-01-10 15:07:23 Sill
Ma tahaksin veel sedsa öelda, et äkki mõni ajakirjanik on niitubli ja kõnnib läbi vähemalt suuremad kinnisvarabürood ja palub maakleritel kommenteerida klientide teadmisi ja käitumist??? Kardan, et et seda ei juhtu,sest maaklerid on selleks liigagi soliidsed ja ei soovi loobuda oma tööst ja sestap need kliendid nii hirmsasti ärplevad? Aga miks nad siis üldse kinnisvarabüroodesse lähevad, kas ikkagi oma mõistus ei küündi ja infot ei jagu????? Ärgu siis virisegu kah kui nad nii küündimatud on!!!!!

isetegija 2001-01-11 01:07:41 merle kuhhi
Tundub,et eesti ühiskonnas läheb veel kaua aega arusaamaks mis on kinnisvarateenus? Rahva arvamuse kohaselt on “kinnisvaramaakler” tõesti sõimusõnaks kujunenud. Inimesed on tõesti pahased ka enamasti sellepärast, et kinnisvarabüroost pole nad saanud “tasuta” teenust. Samas ei soovi oma tellimust tihtilugu kinnitada lepingulises vormis mis aitaks ära hoida hiljem tekkivaid segadusi, vaid soovivad teha kõike “ISE”! Sellepeale ütleb eesti rahvatarkus “ise on sealaudas, saba rõngas”! Jõudu tööle!

Neli nõuannet kliendile:

1. usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
2. räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
3. ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuste najal;
4. ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikli autor on Aivo Vahemets. Artikkel on avaldatud 10.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=76757

44 protsenti inimestest eelistaks kinnisvara odavnemist

TALLINN, 09. jaanuar, BNS – Saar Polli äsjasest kinnisvarauuringust selgub, et 44 protsenti inimestest eelistab madalamaid kinnisvarahindasid.

Pigem kõrgeid kinnisvarahindu, mis võimaldaksid kinnisvara soodsamalt müüa ning laenutagatisena pantida eelistab ainult 25 protsenti eestlastest ja 21 protsenti mitte-eestlastest, kokku 23 protesnti vastanutest.

33 protsenti inimestest ei ole kinnisvarahindade eelistusi määratlenud.

Saar Poll teostas kinnisvarauuringu mullu novembris.

Vastanutest 38 protsenti olid majaomanikud, 71 protsenti korteriomanikud, 37 protsendile kuulus maad.

47 protsenti eestlastest omab maja, 61 protsenti korterit ja pooled maad.

Mitte-eestlastest vaid 22 protsenti omas Eestis maja, 90 protsenti omas korterit ja 15 protsenti maad.

ERIarvamus / ERI arvamus

Saar Polli läbiviidud ja 09. jaanuaril uudisteagentuuride kaudu tutvustatud kinnisvarauuring näitas, et 44% inimestest ootab kinnisvarahindade odavnemist.

ERI Kinnisvara arvates viib kinnisvarahindade langus selleni, et inimeste omandis oleva vara väärtus kahaneb ja seega rahva rikkus väheneb.

Emotsionaalsed kommunistid

Sellist soovi, et inimesed jääksid vaesemaks (st. ei oleks rikkaid) saab oodata hetkeemotsioonide najal arvamuse avaldajatelt või veendunud kommunistidelt. Hullema variandi puhul kehtivad arvajate kohta mõlemad kriteeriumid.

ERI Kinnisvaral on hea meel tõdeda, et Eesti riik lähtub oma paremate või halvemate oskuste baasil siiski turumajanduslikust ideoloogiast ega kaldu leninismi-marksismi end ajalooliselt mitteõigustanud teele.

Milleks osta langeva väärtusega kaupa?

Kinnisvarahindade langus tähendab teisest küljest seda, et inimestel puudub soov kinnisvara soetamiseks, sest pole mõtet maksta korteri eest 300 000 krooni teadmisel, et aasta pärast on see väärt kõigest 250 000 krooni.

Nõudluse vähenemine viib omakorda pakkumise ehk uusehitiste vähenemisele ja see juhib meid üldisele elamistingimuste (äriotstarelise kinnisvara puhul töötingimuste) halvenemisele.

Väga raske on uskuda, et 44% Eesti inimestest soovib kaaskondlastele ainult halba.

Kinnisvaraäri vabaneb sulidest

Analüütikud usuvad, et kinnisvaraäri muutub üha “puhtamaks” spekulantidest ja libamaakleritest, kusjuures tulu teenivad selles äris vaid järjekindlad ning ausad tegijad.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks. “Igakuiselt kasvab eluasemelaenude jääk umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid. Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajoon, kuigi ta ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks.

Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda saab ka liisida, üürida jne. Tõnu Toompark usub, et inimeste mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Ärielu –

Eelmist aastat iseloomustab laenuturu plahvatuslik avanemine

Eelmist aastat iseloomustab iseäranis Tallinna ja selle lähiümbruse elamupiirkondade kiire areng nii uute kui traditsiooniliste rajoonide osas.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma-kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Maksevõime suurenemises on oluline roll ka pankade laenuvõimaluste avardumises.

Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tunduvalt tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused. Varasemast suhteliselt ühtlasest hinnatasemest on selgelt eristunud enampopulaarsed piirkonnad, mis tähendab et Tallinna eramuturul on tekkinud normaalsele turule omane piisavalt suur hinnadiferents. Sellele on kaasa aidanud nii üha aktiivsemalt laienevad uuseramuprojektid, uued asumid kui ka traditsiooniliste eramurajoonide heakorra kiire paranemine. Üldiselt on spetsialistid ühel meelel, et 2000. aastal jätkus juba sissetöötatud elamupiirkondades kruntide stabiilne müük.

Teisalt iseloomustab lõppenud aastat “mägede” korterite hüppeline kallinemine, seda eriti Õismäel ja Põhja-Tallinnas. Spetsialistide hinnanguil jätkub iseäranis 2toaliste tüüpkorterite hindade tõus ka käesoleval aastal.

Ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks.

“Igakuiselt on eluasemelaenude jääk kasvanud umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Äriühingutele väljastatavad laenumahud ei kasva sugugi kesisemas tempos. Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Toompargi sõnul suudavad suurenevad laenumahud ja aktsepteeritavale tasemele jõudnud intressimäärad anda kinnisvara arendusprojektidele enneolematu jõu. “Näiteks 2001. a. on eelmisel aastal toimunud eeltöö tulemusena turule tulemas kuni 200 uhiuut korterit,” ütleb ta.

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll juba aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks, mida tegelikult ei osanud oodata,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid.

Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajooni arendamise alustamine, kuigi Pindi kinnisvaraspetsialist ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks. “See on utoopiline hind,” iseloomustab ta. “Sarnaste projektide puhul vaevalt üle 1000 krooni ruutmeetri eest elamukrunte müüa õnnestub.”

Oluline kinnisvaraäri iseloomustav protsess on aeglane, kuid kindel suhtumise muutumise kinnisvarasse. Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab eneselegi ootamatult, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda on võimalik liisida, üürida, rentida jne. Nii on näiteks sissetuleku langemise korral kiiresti võimalik kolida odavamale pinnale, et sissetulekute taastudes taas elukvaliteedi parandamise teele asuda. Sama printsiip kehtib ka firmade puhul.

Tõnu Toompark usub, et inimeste ja firmade mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris kogenud professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Äripäev –

Fink ostis sadamahoone

Kinnisvaraärimehed nimetavad 18,2 miljoni kroonist hinda soodsaks

Kinnisvaraärimees Margus Fink ostis eile Tallinna Sadamalt 18,2 miljoni krooni eest D-terminaali juures asuva neljakordse kontorihoone koos maaga ning kavatseb selle korda tegemiseks sinna koos partneritega investeerida mitukümmend miljonit krooni.

“Tallinna Sadam on piirkond, kuhu tasub alati investeerida,” ütles Fink. Hoone on küll vana, kuid koht on väga perspektiivne, lisas ta.

Fingi sõnul ei ole veel otsustatud, mis praegu peaaegu tühjana seisvast majast saab, kuid ühe võimalusena nimetas ta sinna kahe- või kolmetärnihotelli ehitamist.

“Nii Eesti üldiseid arenguid arvestades kui hetke turuolukorrast lähtudes arvame, et siin on nissh olemas,” lisas Fink.

Ligi 9000 ruutmeetrise maja remontimiseks kuluvat rahasummat ei soovinud Fink avalikustada, öeldes, et kõik sõltub konkreetsest käimaminevast projektist. Projekti rahastab Hansa Liising.

Tallinna Sadama juhatuse esimees Riho Rasmann ütles, et Fink peab maja korda tegema kahe aasta jooksul alates sellest kuupäevast, mil linn Tallinna sadama kinnistust hoonega kaasas käiva maa Fingile eraldab. Selleks võib kuluda kuni kaheksa kuud.

SADAMALE KASUTU MAJA. “Ta on üks lahmakas maja ja meil polnud teda vaja,” põhjendas Rasmann hoone müüki. “Ja me saime tema eest kõrgemat hinda kui Tallinna linn on seni oma maade eest suutnud saada.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa peahindaja Eero Olander pidas tehingu hinda heaks. “Ega palju rohkem küsida poleks andnud,” ütles ta. “Maja vajab ikka väga suuri investeeringuid, tegemist on praegu ainult betoonkehaga, mis tuleb kohati päris ümber ehitada.”

Olanderi sõnul oleks sadama kõrvale kõige mõistlikum ehitada kontoripinnad. “Seal on rahulik keskkond, laevad on akna taga ning parkimiseks palju ruumi,” ütles ta. “Paremat paika kontori jaoks on raske tahta.”

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel aga lausus, et targad ärimehed peaksid sadama lähedale ehitama kahe- või kolmetärnihotelle, nagu Fingil kavas.

“Kvaliteetsemate hotellide turg on täna juba paigas, aga selles vallas on suhteliselt palju ruumi,” ütles Rüütel.

SADAMAS LIIGUVAD KOGUKAD RAHAKOTID. ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark pidas sadamaala heaks investeeringuks ning ütles, et sinna võib saaks ehitada nii kaubanduspindu kui hotelli.

“Sadamas liiguvad inimesed koguka rahakotiga, kuid tegemist on tulevikku suunatud ostuga, sest see piirkond alles hakkab arenema,” ütles ta.

Augusti lõpus ostis Margus Fink 7,7 miljoni krooni eest linnalt vanalinnas asuva viiest majast koosneva kinnistu, mille turuhind on 20-30 miljonit krooni.

Sel ajal viis kinnistu hinna alla majal lasunud 25aastane rendileping, sest rentnikest vabanemiseks oleks omanik pidanud ilmselt aastaid kohut käima. Fink aga suutis rentnikega lepingu lõpetada kohe peale maja ostmist.

Artikli autor on Henrik Roonemaa. Artikkel on avaldatud 16.12.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=75750

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal

Elamu või korteri ostmine on rohkem kui lihtne kinnisvaratehing. Sellega tehinguga soetatakse kodu ja seotakse end ühe piirkonnaga mitmeteks-mitmeteks aastateks.

Eestis on kinnisvara (ja kodu) ostmise peamiseks argumendiks hind ja seejärel muud tegurid. Selle põhjuseks on Eesti rahva suhteline vaesus. Rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma teised tegurid.

Läänemaailmas pööratakse väga suurt tähelepanu piirkonna turvalisusele.

Üks võimalus turvalisuse hindamiseks on kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta.

Iga töövõimelise inimese mureks peale turvalisuse on töökoht ja töökoha kvaliteet. Töökoha kvaliteeti saame määrata makstava keskmise töötasuga piirkonnas.

Hinnates töökoha kvaliteeti ja makstavat keskmist töötasu kõrvuti jõuame väga huvitavatele tulemustele.

Juureolevalt graafikult näeme Eesti keskmist palgataset ja 10 000 elaniku kohta registreeritud kuritegude arvu maakonniti.

Lisaks on graafikul toodud suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas valitseb.

Kõige soodsam elukeskkond on saartel

Nagu jooniselt näha, siis madalaim suhtarv on Eestis saartel. Seda võib seletada saarte suhtelise isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest. Isoleeritus viib kuritegevuse alla, sest kurikaelade saartele jõudmine on takistatud.

Samuti on komplitseeritud näiteks varastatud autoga saartelt mandrile jõudmine.

Sise-Eestis on piirialadest soodsam

Teise suhteliselt soodsasse gruppi saab määrata Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik nö. Eesti keskel, st. ükski maakondades ei oma maismaapiiri Venemaa ja Lätiga.

Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Ebasoodsaim on piirialadel ja pealinnas

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siinkohal tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Omaette klassi moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvaline keskkond. Siinkohal võib öelda ka, et Tallinn on tänu tihedatele mere- ja lennuühendustele ehk rohkemgi piirilinn kui mõni teine.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonnas makstav keskmine palk. Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, kus läbivooriv suur rahvamass väärastab eetilisi tõekspidamisi, mis kulmineerub võõra vara ebaausa himustamisega. Turvalisem on seevastu elada riigi siseosas või suhteliselt üksinda seisvatel saartel.

Turvalisem ja soodsam on elada Kesk-Eestis ja saartel

Kuritegevuse ning keskmise töötasu statistikat uurides selgub, et kõige soodsam ning turvalisem on elada saartel ja Kesk-Eestis. Töötasu ja elukoha turvalisuse kõige kehvem suhtarv on aga Harju maakonnas ja Ida-Virumaal.

Elamu või korteri ostmisel hindavad inimesed praegu eelkõige vara seisukorda ning hinda. Vastupidiselt lääneriikide praktikale ei pöörata kinnisvara asukoha turvalisusele erilist tähelepanu. Selle põhjuseks on rahva suhteline vaesus, rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma ka need tegurid.

Elukeskkonna turvalisuse ja tuluteenimise võimaluste hindamiseks võiks kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta ning keskmise palga statistikat maakonniti.

Juuresoleval graafikul on toodud ka suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas on.

Nagu jooniselt näha, on madalaim suhtarv Eestis saartel. Seda võib seletada saarte isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest.

Teise üsna soodsasse gruppi kuuluvad Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik Eesti

keskosas ja neil pole maismaapiiri Venemaa või Lätiga. Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siin tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Kõige kehvema suhtarvuga rühma moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvalisus.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonna keskmine palk.

Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, turvalisem on seevastu elada Eesti siseosas või saartel.

Artikkel on avaldatud 22.11.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=74407

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kuidas võrrelda erinevaid maakleri tehtavaid kinnisvarapakkumisi?

Vastus:

Pakkumiste adekvaatsele võrdlemisele peab kindlasti olulist tähelepanu pöörama.. Kui pakkumisi ei suudeta omavahel võrrelda, siis on oht, et ostuotsus tehakse hetkeemotsioonide ajel ning elamispind ostetakse selline, mis ei vasta kõigile tuleviku vajadustele.

Kinnisvarapakkumiste võrdlemist ei ole raske organiseerida.

Esmalt on vaja selgeks teha, millised on võimalused. Siin peab tutvuma kinnisvaraturu olukorraga ja välja selgitama, mida saab olemasoleva ja/või laenatava raha eest endale lubada.

Seejärel on soovitav võimalustest lähtuvalt paika panna vajadused. Kõik olulised kriteeriumid tuleb koondada tabelisse, kuhu jätta ruumi ka müügipakkumiste kirjeldamiseks.

Võimalik on laskuda matemaatikasse ja seada iga kriteeriumi juurde kaal – näiteks kriteeriumi protsentuaalne tähtsus. Seejärel hinnata pakkumisi viiepallisüsteemis ja leida kaalutud keskmine hinne igale pakkumisele. Kõrgeima keskmise hinde saanud pakkumine peab nii olema parim.

Võrdlustabel mõnede oluliste kriteeriumitega

Kriteerium Soov Pakkumine1 Pakkumine2 Pakkumine3
Hind 180000 195000 180000
Rajoon Õismäe Õismäe Mustamäe
Tubade arv 2 2 3
Korrus mitte esimene ega viimane 9/9 2/3
Dush/vann Peavad mõlemad olema Dush Dush/vann
Parkimine Läheduses valvatav parkla Valvatav parkla 1km kaugusel Parkimine-maja ees, valveta
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC