Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: 2017 II kvartalis valmis 1422 eluruumi

22.08.2017 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendamise aktiivsus ei vaibu. Ehitusloa saanud eluruumide arv kasvab kiires tempos. Sama moodi järjest suureneb valminud ehk kasutusloa saanud eluruumide arv.

2017 II kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis ehitusloa 2066 eluruumi. See on võrreldes aastataguse 1822 eluruumiga 13% enam. Kõige enam on suurenenud kaksikelamute ehituslubade arv, mis on aastatagusega võrreldes lausa kolmekordistunud. 2017 II kvartalis sai ehitusloa 90 kaksikelamut.

Valmis ehk kasutusloa sai 2017 II kvartalis 1422 eluruumi. Siin on kasv aastatagusega võrreldes 7,2%. Suurim ehk ligi kahekordne valminud eluruumide juurdekasv on ridaelamutel ja 1…2-korruselistel elamute. 2017 II kvartalis sai kasutusloa ridaelamutes 145 ja 1…-2-korruselistes elamutes 62 eluruumi.

2017 II kvartali valminud 1422 eluruumist 1063 (ehk 75%) asuvad Harju maakonnas, 206 (14%) Tartumaal ja 77 (5%) Pärnumaal.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Uus Maa: Lubatud rahamäed vaevu riivavad Eesti kinnisvara

21.08.2017 Ardi Roosimaa

Eesti kinnisvarasektor on alates kriisi lõppemisest taastunud väga polariseeritud moel. Tugevalt tõusnud elukondlik segment on kõrvuti kiratseva ärikinnisvaraga ja stabiilset olukorda pole siiani saavutatud.

Jutud raha kättesaadavusest ja madalast hinnast on meisse juba mõned aastad lootust süstinud. Euroala tugiostud ja Brexiti efekt on tõesti paisanud Euroopa turule suures koguses odavat raha, aga tegemist pole kahjuks meie turuga. 16. augustil kirjutas Äripäev, EP president Ardo Hansson sõnadega, et Euroala on pilgeni tootlust otsivat raha täis. Julgustav teade, mis koos ülejäänud turgu ujutavate lugudega loob pildi, et oleme jõudnud olukorda, kus kõik investeerimisprojektid ja võlakirjad leiavad rahastuse.

Miks me siis ei näe iga päev mahukaid kinnisvara tehinguid ja suuremaid arendusi kerkimas?! Põhjusi on ilmselt mitmeid, aga üks väga proosaline nüanss on oluline. See viidatud ja palju räägitud “tootlust otsiv raha” käib mööda suuri turge ja loodab leida paigutuse riskivabasse, paar protsenti teenivasse varasse. Tugiostude toel ringlusesse paisatud vahendid on praktiliselt tasuta. Seetõttu on nad ka erakordselt tundlikud riskide suhtes.

Eesti (Balti) kinnisvara on aastaid pakkunud kõrgemat tootlust, kui muu euroala, sellega seoses pole meil praktiliselt tekkinud professionaalselt juhitud investeerimisobjekte. Räägitud on meie perifeersest asukohast ja arenevast ärikeskkonnast, aga tegelikkuses ei paista me madala riskiga objektide osas lihtsalt silma. Meil viimastel aastatel kerkinud kinnisvaraobjektid on üksikute eranditega suhteliselt madala kvaliteediga. Pikema perspektiiviga investor otsib lisaks ehituskvaliteedile hästi või suurepäraselt hallatud objekte. Üksikud Eesti professionaalsed varahaldurid tegelevad oma objektidega ise ja ringlusesse jõuavad need umbes iga 5 aasta tagant. Kõlavamalt reklaamitud objekte haldavad sageli omanikud ise, mis tähendab, et investorile puudub sellel teenusel igasugune väärtus. Parima halduri otsijal on täna valida vaid üksikute professionaalide vahel. Kui teenuse risk ning huvide konfliktid välja praakida, siis võib juhtuda, et ei jää alles ühtegi.

Oleme aastaid püüdnud ehitada Euroopalikku professionaalset ärikeskkonda aga seni, kuni mõni lüli selles ahelas on puudu, ei suuda me kõiki riskihaldurite lahtreid täita ning meile jääb raha endiselt kalliks ning kättesaamatuks. Väike turg ning tihe konkurents on viinud killustumisele, millest mõnede põhimõtete muutumiseks on vaja lihtsalt aega. Seni vaatame, kas rootslased oma pirukast osa annavad või mitte ja imestame edasi, et miks kõik räägivad odavast rahast, mida meie turul tegelikult ei leidu. Eesti professionaalse kinnisvarahalduse turule on viimastel aastatel lisandunud paar tugevat tegijat, loodame, et nende kliendibaas ning kogemused kasvavad ja ka meie saame esitleda objekte, mis vastavad rahvusvahelisele Core klassile ning meelitavad investeerima alla 3% tootlust otsivat raha.

Domus Kinnisvara: Hindamine või hinnang?

21.08.2017 Janis Rimitsans

Kuulen oma töös tihti inimestelt, kes hakkavad oma kodu müüma küsimust: kas ma pean tellima hindamisakti? Või äkki hoopis hinnangu? Mis vahe neil on? Siinkohal soovin selgitada, millal on vaja hindamisakti ja millal hinnangut, millal ja kellelt neid tellida ning kes seda tegema peaks. Antud artiklis käsitleme eraklienti ja eluruume. Uute projektide ning ärikinnisvara puhul on teema laialdasem.

Mis on hindamisakt?

Hindamisakti nõuab reeglina ostu finantseeriv pank. Olles puhtalt finantseeringuga tegelev asutus ei hoia end pank igapäevaselt kinnisvara hindadega erinevates regioonides ja linnaosades kursis. Selleks, et pank teaks kui palju on finantseeritav vara väärt, tuleb esitada panka hindamisakt. Selle koostab panga lepinguline partner, keda ta usaldab kui oma koostööpartnerit. Mainitud hindamisaktil on välja toodud lisaks vara väärtusele ka palju muid olulisi nüansse, mida on vaja teada krediidi andjal, et olla valmis maksma välja üsna suuri summasi. Hindamisakti saab koostada vaid vastavaid õigusi omav spetsialist ehk kinnisvara hindaja. Kui ei ole oma tuttavat või kedagi, kes oskaks soovitada meeldivat inimest, saab kontakti hindajaga kui pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole. Erinevatel regioonidel on oma hindamisüksused ja parim lahendus hindaja otsinguil oleks vaadata valitud büroo kodulehelt sobiv inimene, kes võiks soovitud piirkonna hindamisega tegeleda. Soovitusi saab ka kindlasti pangast või maaklerilt. Hinnad ja tarneajad on piirkonniti erinevad.

Kes tasub hindamisakti kulu?

Välja kujunenud tava kohaselt on hindamisakti tellijaks ostuhuviline. Seda nõuab temalt pank ja seega peaks see olema lisaks pangas tasutavatele laenulepinguga seotud kuludele ka osa finantseerimise taotlemisega seotud kuludest.

Mis on hinnang?

Hinnangu all mõeldakse tavaliselt vastust küsimusele palju on mingi vara turuväärtus. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Hinnangut saab tellida hindajatelt, kuid adekvaatse vastuse annab ka kogemusega maakler. Selle andmiseks peab vastav spetsialist, kas siis hindaja või maakler, vaatama üle kinnisvara objekti ning tegema analüüsi, mille põhjal oskab ta öelda palju võiks olla turuhind ning kui pikk võiks olla müügiperiood. Hinnangu jaoks on vaja teada spetsiifiliselt turusituatsiooni, olla kursis samas piirkonnas tehtud tehingutega ning lisaks peab olema ka nö “tunnetust”.

Miks on vaja õiget hinnangut?

Siinkohal võib tekkida küsimus, et milleks seda hinnangut üldse vaja on, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ja kui sellega ei lähe saab paari tuhande kaupa hinda alla lasta kuni läheb müügiks. Paljud nn seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis olevad objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind. Muid müükitoetavaid tegevusi nendega ei tehta. Sel puhul on tegemist objektidega, mis on kohe alguses valesti hinnastatud või tehtud viga müügistrateegias, mis peletab ostuhuvilised eemale. Nii nagu teistel turgudel, on ka kinnisvara turul olemas objekti hapuks minemine ehk huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad ära objekti, mis on pikalt seisnud ja heidavad selle kõrvale. Eelpool mainitud olukorra vältimiseks on mõistlik enne müügi alustamist läbi mõelda müügistrateegia ja saada hinnang oma kinnisvarale, hindamisakti tellib ostja juba siis kui tal seda vaja on. Hinnang telli maaklerilt, kes hakkab tegelema korteri müügiga. Sellisel juhul vastutab ta edasise müügiprotsessi ajal oma antud hinnangu eest ning reeglina on see üks osa maakleri tööst ja tellijale tasuta. Niisiis on hinnang vajalik müüjale ja müüja tellida ning hindamine ehk hindamisakt vajalik ostjale ning juba ostja tellida. Kahtlemata on ka erandeid ja erijuhtumeid, kuid eks seda ole igas asjas.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Elu korteriühistus: Parkimine hoovis

21.08.2017 Kätri Sarapuu

Mõned päevad tagasi saatis korteriühistu esimees e-kirja teate hoovipultide ümberkodeerimisest. Hoov on kinnine, kohti on vähem, kui majas on elanike.

Eelnevalt on korteriühistu andnud puldid igale korterile 1. Nüüd ilma auto dokumentideta pulti ei kodeeritud. Küsimuse peale, et kui mulle tuleb külaline autoga, siis kuidas ma teda hoovi saan lasta tuli vastus.

“Palun tähelepanelikult lugeda 2007.a. üldkoosoleku poolt vastu võetud ja minu poolt eile ka meeldetuletusena meilile välja saadetud parkimiskorra esimest lauset: „…..hoovides tohivad parkida korteriomanikele või nende pereliikmetele kuuluvad sõidukid. Parkimisõigus on kirjalikku parkimisluba omavatel A ja B kategooria sõidukitel.“

Ma loodan, et vastus oli ammendav. Kui me teeme oma hoovist avaliku tasuta parkla ehk igaüks võib hoovi lasta parkima, keda iganes soovib, siis on mõttekas kohe väravad eest ära võtta ja jättagi hoov lahti. Ma kahtlen, kas meie omanikena ikka enam sinna sisse ära mahume.”

Minul on küsimus, kas selline asi saab olla võimalik, sest ma ei ole võlgnik, maksan maamaksu. Kuidas on nii, et osad isikud saavad sinna ja teised mitte. Vastus, et korteriühistu kontoris on üks pult, mida võib kasutada.

Küsimus: Siis kui ma öösel näiteks tulen ja soovin auto pealt maha laadida midagi. siis kuidas ma selle puldi öösel saan? Või nädalavahetusel?

Vastus: Käesolevast tekstist ei ole selge, kas 2007. a. üldkoosoleku poolt vastu võetud otsus on korteriomanike või korteriühistu üldkoosoleku otsus, samuti ei ole teada, kas otsus on võetud vastu kõikide korteriomanike poolt. Olen ka eelnevalt kirjutanud, et parkimiskorra saab kehtestada korteriomanike kokkuleppena. Nimelt kui hoov kuulub kõigi korteriomanike mõttelise osa hulka, ei saa parkimiskorra kindlaksmääramist otsustada mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 1 alusel korteriühistu üldkoosolekul korteriühistu liikmete enamuse otsusega ega korteriomandiseaduse § 12 lg 2 alusel korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike enamuse otsusega. Hoovis parkimiskorra kindlaksmääramist saab asjaõigusseaduse § 72 lg 1 ja korteriomandiseaduse § 12 lg 1 alusel reguleerida üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (sh ka parkimiskohtade) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kindlaksmääramist kohtumenetluses.

Kui eelpoolnimetatud kokkulepet ei ole sõlmitud, tuleb tagada korteriomanikule, kelle mõttelise osa hulka kuulub ka hoov, kus parkimine on korraldatud, juurdepääs parkla territooriumile. Nimetatud asjaolu ei ole sõltuv sellest, kas Te olete autoomanik või mitte.

Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Statistikaamet: Tootjahinnaindeks juulis tõusis

21.08.2017 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2017. aasta juulis võrreldes juuniga 0,4% ja võrreldes eelmise aasta juuliga 4,1%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas juulis eelmise kuuga võrreldes keskmisest enam hinnatõus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning joogi- ja piimatoodete tootmises, samuti hinnalangus elektroonikaseadmete ja puittoodete tootmises.

2016. aasta juuliga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus kütteõlide ja toiduainete tootmises ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, samuti hinnalangus elektriseadmete tootmises.

**Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, juuli 2017**
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Juuli 2017 – juuni 2017, %	Juuli 2017 – juuli 2016, %
KOKKU	0,4	4,1
Töötlev tööstus	0,1	3,7
Mäetööstus	-1,1	5,4
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	5,9	8,3
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	0,4

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta juulis võrreldes juuniga 0,0% ja võrreldes 2016. aasta juuliga 4,8%.

Eelmise kuuga võrreldes langes juulis keskmisest enam turbatoodete, metallide ja elektroonikaseadmete hind, samas tõusis elektrienergia, jookide ja tekstiiltoodete hind.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta juulis võrreldes juuniga -0,4% ja võrreldes 2016. aasta juuliga 3,3%.

Eelmise kuuga võrreldes langes juulis keskmisest enam naftasaaduste, põllumajandustoodete ning jalatsite ja nahktoodete hind, samas tõusis elektrienergia, toiduainete ning paberi ja pabertoodete hind.

Statistika aluseks on küsimustikud „Tootjahind”, „Ekspordihind“ ja „Impordihind“, mille esitamise tähtaeg oli 06.08.2017. Statistikaamet avaldas tootjahinnaindeksite kuu kokkuvõtte kümne tööpäevaga. Statistikatööde „Tööstustoodangu tootjahinnaindeks“, „Ekspordihinnaindeks“ ja „Impordihinnaindeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet nende statistikatööde tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Arco Vara: Uute investeerimiseks sobilike objektide leidmine on muutunud järjest keerulisemaks

21.08.2017 Mihkel Eliste

Nii Tallinnas, Tartus kui ka teistes Eesti aktiivseimates linnades on viimaste aastate vältel saatnud kasvavat tehinguaktiivsust lisaks kodu soetajatele ka kinnisvarasse investeerijad. Üürikorteritesse investeerimine on ennekõike aset leidnud Tallinnas ja Tartus, mille tulemusena on hinnalt kasvanud peamiselt tüüpkorterid ning väiksematoalised kööktoad ja muud tüüpi n-ö mikrokorterid. Eesti ainukeses pideva elanikkonna kasvuga Tallinna linnas on aga üürikorterite tootlused taas langenud võrdlemisi madalale tasemele, mis on keskmisest enam haritud investeerimishuviliste osas asunud ostumõtteid aina enam edasi lükkama.

Avalikult pakutavate kuulutuste seast on investeerimiseks sobilikke pakkumisi üha raskem leida. Võimalused alternatiivsetest kanalitest nagu näiteks pankrotipesadest varasid soetada on samuti kadumas. Väljaspool Eesti mahajäänumaid piirkondi on kinnisvaraga seotud täitemenetlusi tänases majanduskeskkonnas järjest vähem ning ka kohtutäiturite poolsed enampakkumiste alghinnad on sarnaselt kinnisvaraturule kui tervikule oluliselt kasvanud. Olukorras aga, kus vaba rahalist kapitali on turul võrdlemisi palju ning investeerimiseks sobilikke objekte vähe, on asutud siirduma riskantsematesse piirkondadesse, eesotsas Eesti suurematesse väikelinnadesse.

Ärikinnisvara turul on viimaste aastate kõrge ehitusaktiivsuse tulemusena kasvanud olulisel määral ennekõike büroopindade pakkumiste arv, mille juures aga üürileandjate vaheline konkurents on olemasolevate üürnike hoidmiseks ja uute leidmiseks kasvanud. Ennekõike on väljavaated halvenenud ehituslikult vanemate büroo- ja kaubanduspindade omanike seas, kelle pindadelt on üürnikud lahkumas tänapäevase ehituskvaliteediga hoonetesse, kus igakuine üür on küll mõnevõrra kõrgem kuid kõrvalkulud on madalamad. Majanduskriisi aegsest perioodist alates on ärikinnisvara sektoris keskmised tootlused langenud ligemale kolmandiku võrra. Kõrgema tootluse teenimiseks on asutud otsima võimalusi siseneda näiteks tööstus- ja laopindade segmenti, kus tootlused kui ka risk on kõrgem kui büroo- või kaubanduspindade puhul.

Madalad intressimäärad ning laialdane vaba rahalise kapitali hulk on varasemalt ainuüksi konservatiivseid investeeringuid kaalunud jae- ja ka institutsionaalsed investorid panemas tegema järjest riskantsemaid investeeringuid. Eesti tänased varasemast madalamad tootlused nii elukondliku- kui ka ärikinnisvara sektoris on aga jätkuvalt atraktiivsed välismaistele investoritele, mistõttu nii Põhja-, Ida- kui ka Lääne-Euroopa riikidest pärit investorite huvi jätkab püsimist.

Uus Maa: Olukord kinnisvaraturul pole dramaatiline

18.08.2017 Jaanus Laugus

Koos kinnisvaraturu tormilise arenguga oleme saanud lugeda ka väga erinevaid visioone selle tulevikust Eestis. Neist viimane arvamusartikkel, mis pani sulge haarama, viitas kinnisvarakuulutuste hulga kasvule ning seda seostati võimaliku saabuva kinnisvarakrahhiga.

Jah, kindlasti on kuulutuste hulgal oma mõju, kuid kaldun arvama, et see on pigem märk ajast, kus elame. Infoliikumise kiirus tõuseb iga päevaga ning virtuaalmaailm võimaldab info jõudmist soovitud adressaatideni sekunditega. Seega hästi suunatud ja kiirelt levivad kuulutused ning reklaamid annavad tunde, et elame kerges infouputuses. Kõik on just kui müügis ja aina rohkem.

Kui tõesti kuulutustega seonduvalt kinnisvarasektoris midagi mõõta, siis pakkumiste arvu ja hinnakasvu. Pakkumiste hulk on turul selgelt kasvanud.

Ühtlasi on keskmine ruutmeetri hind jõudnud Tallinnas sarnasele tasemele eelmiste tipphindadega. Seega võib järeldada, kui pakkumiste arv suureneb ja hinnad kasvavad, muutub müügitempo aeglasemaks ning turg stabiilsemaks. Ostjatel tuleb välja käia suurem raha, samas on rohkem valikut ning pikeneb otsustamiskiirus.

Hakkame jõudma olukorda, et kui müüdava vara hind on turule kohane, saab Tallinnas korteri senise kuu kahe asemel müüdud 3-5 kuu jooksul. See tempo on Euroopa keskmist arvestades ikka väga kiire, seda isegi juhul, kui müügiaeg Tallinna turul pikeneks kordades. Kinnisvaraturg on otseses seoses üldise majandusfooniga. Võib julgelt väita, et kui eesti majandusel läheb hästi, siis ka kinnisvarasektoris asjad sujuvad.

Põhilised kinnisvarasektorit mõjutavad tegurid on laenuturg, üldine poliitika ja elaniku keskmine sissetulek. Laenuturu mõju on ilmselt kõige olulisem, sest 70-80% kinnisvaramüügi tehingutest finantseeritakse laenurahaga. Kuniks meie suurimad pangad annavad soodsat laenu ja intressid püsivad stabiilsed, püsib ka mõistlik konkurents krediidiasutuste vahel.

Kuigi ma ei näe suurt põhjust, miks kinnisvarahindade osas peaks toimuma märkimisväärne langus või turu seiskumine, tooksin ohumärgina välja siiski selle, et oleme sõltuvad eelkõige Rootsi pankadest ja kui seal peaks turg kokku kukkuma, siis see mõjutab otseselt meid. Samas, sel teemal arutlesime sel hiljuti ühe Soome sõbraga ning tema ütlused panid mind pigem rahunema. Ta väitis, et kui mingist riigist finantsiliselt üldse sõltuda, siis kõige stabiilsem ning kindlam valik kogu maailmas olekski ilmselt Rootsi. Heaoluriik, mis on aastasadu olnud stabiilsuse etalon ning pigem järjepidevalt vältinud suuri krahhe ja majanduslikke kõikumisi.

Sise- ja välispoliitiline mõju on samuti olulise tähtsusega. Üldisele majandusele mõjuvad hästi madalad maksud ja heanaaberlikud suhted. Enamikku ekspordiärist on aastasadu aetud lähinaabruses. Ühtlasi on väisinvesteeringute huvi eeldatavalt kõrgeim naabrite seas. Seega tasub häid suhteid hoida. Igasugune sõjaline olukord või agressiivsus lähinaabrite suhtess mõjutab vägagi elanike meelsust ning usku tulevikku, isegi kui tegemist on vaid poliitilise sõnakõlksuga.

Probleemiks võib kujuneda ka maksusüsteem. Kinnisvaraturgu halvaks erinevad kinnisvaratehingut puudutavad maksud, omamise maks ning ka tulumaksusoodustuste muutmine või kaotamine tehingute puhul kinnisvaraga jms.

Ei saa ka unustada, et kodu ostetakse eelkõige sissetulekute baasil. Kui eesti keskmine sissetulek tõuseb samas tempos või kiiremini kui kinnisvara ruutmeetri hind, püsib turunõudlus üleval.
Samas, kinnisvaraarendus pole stabiilsel turul loteriivõit. Projektid tuleb hästi läbi mõelda, et need oleks müüdavad ning ehitushinna kasv ning pikenev müügiaeg vähendab projektide marginale.

Ja lõpetuseks. Elu on näidanud, et kriisid saavad alguse olukorrast, mida me ette ei näe või millele piisavalt tähelepanu ei oska pöörata. Seega on raske öelda, millel hinnalangus tulevikus baseerub. Uus Maa spetsialistid arvavad, et kinnisvarasektori perspektiiv tundub lähitulevikus stabiilne ning pigem järkub mõõdukas hinnakasv. Arvame, et viimaste aastate 10% hinnakasv aastas on vähetõenäoline, kuid üldise majanduskasvuga vastavuses olev tõus kinnisvaraturul siiski toimub.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Nõuanded koduostjale: kas osta või üürida?

18.08.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Kodu ostmine on enamasti inimese elu kõige suurem rahaline tehing. Seetõttu tuleb sellesse suhtuda äärmise tõsidusega. Esimese asjana tasub enda jaoks läbi arutada, kas uus kodu osta või hoopis võtta üürile.

Ei saa öelda, et plaanides kodu omada või üürida, on üks valikutest teisest alati parem. Kodu omamisel on ühed, üürimisel teised eelised. Järgnevalt käsitleme tegureid, mida kodu ostmise või üürilevõtmise juures kaaluda.

Piirkonnas elamise aeg

Teise linna õppima või ajutiselt tööle minnes, on tõenäoliselt mõistlikum kodu ostmise asemel üürile võtta. Kinnisvaratehingu kulud ehk notari tasud, riigilõivud, maakleritasud, lepingutasud ja ajakulu on tavatehingu puhul sedavõrd suured, et enamasti ei tasu aastaks-paariks kodu ostmine end finantsmajanduslikult ära. Otsestele kinnisvara ostukuludele lisanduvad väga sageli kulutused kolimisele, sisustusele.

Rusikareeglina võib öelda, et koduostu tasub planeerida, kui piirkonnas elamise ajaline kestus on viis ja rohkem aastat. Lühemate perioodide puhul tasub pigem mõelda üürimisele.

Perekonnaseis ja elukaar

Kodu ostmise oluline kriteerium on selle suurus. Kui perekonna suurus on muutumas – kedagi on juurde tulemas või hoopis lahkumas, tasub põhjalikult järele mõelda, kas on mõttekas osta näiteks väikest ühetoalist korterit teadmise juures, et peatselt on pere juurdekasvu loota ning see tähendab vähemalt ühe lisatoa vajadust.

Töökoht, tarbitavad teenused

Töökoha asukohal ja igapäevases elus tarbitavatel teenustel on koduostu või üürimise valiku juures oma roll. Kodu asukoht ei peaks olema töökohast liiga kaugel. Vastasel korral kulub liiga suur hulk aega, raha ja energiat kodu ja töökoha vahet sõitmisele.

Rahaline seis

Veel kord tasub mainida, et kodu ost on enamasti inimese kõige suurem ost eluea jooksul. Kui raha ei ole ja laenuvõimekust samuti mitte, on otsuse tegemine lihtne – kodu osta ei saa ja see tuleb üürida. Loodetavasti üürimise jaoks sissetulekust ikka piisab.

Oma on oma

Omaniku kodutunne on kindel. Nii kaua, kui ta näiteks ühistu või panga ees võlgu ei jää, ei ähvarda teda kodust ilmajäämine. Eesti üüriturg aga sellist kindlust alati ei paku.

Eesti üürileandjad muutuvad küll järjest professionaalsemaks ja üürilepingud aina pikemaks. Loodetavasti oleme ükskord seal, kus inimene võib kindel olla, et ta saab samas kodus ka aastakümneid üürnik olla.

Üürikorter tagab liikumisvabaduse

Tavaliselt sõlmitakse Eestis üürilepingud aastaseks perioodiks või sootuks tähtajatult. Nii on üürikorteri vaieldamatu eelis selles, et üürilepingu lõppemisel on lihtne võimalus üks eluase jätta ja kolida järgmisele sobivamale – olgu selleks sobivamaks väiksem või suurem, kallim või odavam pind.

Kodu omades ei ole liikumisvabadus nii suur. Kodu müümine võib vajalikul hetkel olla näiteks turukonjunktuurist tulenevalt ebasoodne.

Majanduslikud põhjendused

Sageli korratakse tüütuseni mantrat, et kinnisvara väärtuse panevad paika kolm tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Eluaseme soetamise puhul on koduotsija ostuotsuse määravaks teguriks enamasti hind, olgu selleks siis ostuhind või üürihind.

Enamasti ei valitse turul tasakaalu. See tähendab, et ühel ajamomendil on finantsmajanduslikult mõistlikum kinnisvara osta, teisel kasulikum üürida.

Kodu ost kui säästmine

Tihtipeale soovitakse koduostu vaadelda kui investeeringut. Pigem on kodu ostmine ikkagi tarbimiskulu, kuid sel on siiski juures väike säästmise moment. Laenumakseid tehes tagastab koduostja igakuiselt väikese osa laenu põhiosast ehk ostab samm-sammult oma eluaset välja. Laenu tagasimaksmise järel on koduostja laenuvaba kinnisvara omanik.

Maksusoodustused

Riik pakub maamaksu, eluasemelaenu intresside ja eluaseme müügiga seonduvaid maksusoodustusi kinnisvaraomanikele. Üürnikele riik kinnisvaraga seonduvaid maksusoodustusi ei paku.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Domus Kinnisvara: Hea nõu aitab rohkem tulu saada

18.08.2017 Neeme Liiva

Iga aastaga pööravad pangad ja ka muud krediidiasutused aina rohkem tähelepanu kas kinnisasjal, mida finantseeritakse on kõik vajalikud servituudid olemas. Nüüd on ka näiteks Kredex sellele hakanud tähelepanu pöörama.

Kui uute korterite puhul on enamasti kõik vajalikud servituudid ja isiklikud kasutusõigused olemas siis majade ja kruntide puhul see tihti nii ei ole. Uutel eramute piirkondadel on tavaliselt nii et arendaja annab teed ja trassid üle kohalikule omavalitsusel üle peale nende valmimist aga seni kuni ei ole neid üle antud on ostjate (ja ka panga) jaoks risk et teede ja trasside kinnistu omanik võib piirata nende kasutamist. Selle vältimiseks oleks vaja, et juurdepääsu teedele oleks seatud servituudid.

Sama probleem on vanemates elurajoonis olevatel elamutel kuhu juurdepääs on läbi teiste erakätes olevate kinnistute. Enamasti ei ole sellest ka probleemi aga kui soovitakse müüa ja kasutada pangalaenu siis on vaja need küsimused lahendada. Samuti on probleem siis kui soovitakse ehitada vana maja asemel uut elamut. Isegi siis kui ei kasutata pangalaenu. Uue elamu ehitamiseks on vaja ehitusluba ja seda kohalik omavalitsus ei anna juhul kui kinnistuni viival, eramaal asuval teel, puudub läbipääsu servituut. Puutusin ise ühe tehingu raames selle probleemiga ka kokku. Ütlesin kinnistu omanikule et ilma juurdepääsu servituudita on tõenäoline müügihind oluliselt madalam ja soovitasin ühendust võtta tee omanikuga. Läbirääkimised teealuse maa omanikuga ei viinud tulemuseni. Ostja meil juba oli olemas aga tehingut ei saa teha kuna ta soovis ehitada uut maja vana halvas seisus väikese elamu asemel ning selleks oli vaja ehitusluba. Soovitasin kinnistu omanikul kasutada kohtu abi servituudi seadmisel. Selline õigus on kõikidel kinnistu omanikel kui juhul läbirääkimised tee omanikuga ei anna tulemust.

Kolme kuu möödudes oli servituut seatud ja tehing sai tehtud. Kinnistu omanik teenis ca 8000 eurot rohkem kinnistu müügist kui oleks saanud ilma servituuti seadmata. Servituudi kohtu abil seadmise ajal oli tekkinud teine kinnistut osta soovija, kes soovis vana kinnistul asuvat elamut korda teha ja ta ei vajanud pangalaenu. Tehingu hind oleks aga olnud eelpool nimetatud summa võrra väiksem. Soovitasin oodata kuni servituut on seatud ja tegime tehingu esimese huvilisega. Siit ka nõuanne, kasuta kinnisvara müügil maakleri, õigem oleks öelda kinnisvara konsultandi abi ja teenid rohkem oma kinnisasja müügist. Selliseid näiteid on ka teisi, kus hea nõu aitab sul rohkem tulu saada oma vara müügist.

See jutt ei kehti ainult servituutide kohta. Kui majadel (ka kortermajadel) näiteks puudub kasutusluba või ehitusluba või on muid probleeme siis suure tõenäosusega pangad ei finantseeri tehingut ja võimalik müügihind on oluliselt väikesem. Nii et pöördu julgelt meie kinnisvara konsultantide poole ja me aitame sul probleemi lahendada ja saada suuremat tulu oma vara müügist.

Heal nõul on suur väärtus – Domuse vanasõna

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Eesti Pank: Mis läheb üles, peab ka alla tulema

18.08.2017 Rasmus Kattai

Newtoni kolmanda seaduse vaba tõlgendus kehtib ka kinnisvara hinna kasvu kohta, juhib tähelepanu Eesti Panga ökonomist Rasmus Kattai.

Viimasel ajal räägitakse ajakirjanduses kinnisvarast nii sageli, et paratamatult meenub kümmekonna aasta tagune buumiaeg. Nagu siis, nii iseloomustab ka praegust aega suur tehingute arv ja kinnisvara hinna kiire kasv ning linnapildis torkab silma reklaamtahvlite, kraanade ja pooleliolevate ehitusobjektide suur hulk. Ja mis on vähemalt sama märgiline kui eelnevad tähelepanekud kokku – kinnisvara on taas muutunud seltskondlikuks jututeemaks.

Kinnisvarabuumist või turu olulisest ülekuumenemisest ei saa siiski veel rääkida. Tegelikult on eluasemete kallinemine praegu igati ootuspärane. Hindu veab üles nõudlus, mis on kasvanud tänu sissetulekute ja palgateenijate arvu suurenemisele, kindlustunde paranemisele ja soodsatele laenutingimustele. Inimesed, kellel on vaba raha, on pööranud pilgu kinnisvara poole, kuna kinnisvarainvesteeringutelt oodatakse suuremat tootlust kui hoiusele pargitud säästudelt või finantsinvesteeringutelt. Kui veel lisada, et osalt tuleneb kinnisvara keskmise hinna kasv uute, kvaliteetsemate ja seega ka kallimate korteritega tehtavate tehingute arvu suurenemisest, siis ongi seni nähtud hinnatõus igati loogiline ja liigseks muretsemiseks pole põhjust, sest erinevalt kümnenditagusest ajast ei moonuta turgu ka ülemäärane laenukasv.

Liigse optimismiga hinnakasvu jätkumist oodata pole siiski põhjust. Kuigi paljud tegurid on seni hinnatõusu toetanud, võib mitmel põhjusel ometi oodata kui mitte hindade langust, siis vähemalt hinnakasvu olulist taltumist. Kui alustada kõige üldisemast, siis nii nagu enamik majandusnäitajaid, on ka kinnisvaraturg ja sealsed hinnad tsüklilised – kiirele kasvule järgneb kasvu aeglustumine või suisa langus. Ja pole põhjust arvata, et seekord läheb teisiti. Mis läheb üles, peab ka alla tulema, nagu kõlab vaba tõlgendus Newtoni kolmandast seadusest, ja see kehtib ka kinnisvara hinna kasvu kohta. Küsimus on vaid selles, millisesse tsükli faasi kinnisvaraturg on nüüdseks jõudnud.

Nõudjaid jääb vähemaks

Ilmselt ületab kinnisvara hind nõudluse kõrgseisu ja ülimadalate intressimäärade mõjul praegu oma pikaajalist trendi. Sellega kooskõlas on ka tõik, et kinnisvarahinnad on tõusnud tempokamalt kui ehitushinnad. Tasub tähele panna, et nn taskukohasuse indeks, mis näitab ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhet, pole viimastel aastatel olnud eriti usaldusväärne mõõdik, kuna palgad on tõusnud kiiremini, kui see on pikema aja jooksul võimalik.

Nõudlus paratamatult taandub, sest inimeste sissetulekud kasvavad edaspidi aeglasemalt, ning võib oodata, et paari aasta möödudes on laenuraha muutunud kallimaks ja intressimäärade tõus suurendanud teistegi investeerimisvõimaluste atraktiivsust. Samuti hakkavad rolli mängima demograafilised, majandustsükli välised tegurid: pealetulev esimese eluaseme ostjate põlvkond on palju väiksem ja ka elanikkond tervikuna kahaneb. Viimastel aastatel nõudlust kasvatanud linnastumise mõju väheneb, sest tallinlaste juurdekasv, mis eelmisel aastal ületas 2%, ei saa sama kiiresti kesta – maapiirkondades ei jagu selleks lihtsalt noori.

Positiivsena võib siiski välja tuua, et tõenäoliselt turuolukord ei muutu kiiresti ja dramaatiliselt. Pigem toimub aeglane kohanemine rahulikuma hinnakasvu suunas, millega on lihtsam toime tulla nii ostjatel, müüjatel, ehitajatel, arendajatel kui ka teistel turuosalistel. Täielikult ei saa aga välistada riski, et mingil põhjusel algab võidujooks investeeringuks ostetud objektide müümisel, mis võib viia ka hinnalanguseni.

Arco Vara: Pärnu korteriturul jätkus juulis tehinguaktiivsuse kiire kasv

18.08.2017 Mihkel Eliste

Juulis tehti Pärnus 85 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti 2 tehingut rohkem kuid võrreldes 2016. aasta juuliga koguni 27 tehingut rohkem (+47%). Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 019 €/m2, mis oli võrreldes juuniga kasvanud 2,4% ning võrreldes möödunud aasta juuliga 4,8%.

Viimaste kuude vältel esinenud keskmisest oluliselt kiirem hinnakasv taandus juunis mõõduka kasvuni, mille juures võrreldes eelnevate kuudega püsis ka tehinguaktiivsus juba stabiilselt sarnasel tasemel. Aasta algusest alates on Pärnu linnas korterite hinnatase kasvanud siiski ligikaudu 13% ning tehingute arv 15%.

Kaks kvartalit järjest väldanud laiapõhjaline korterituru aktiveerumine ning sellega paralleelselt kaasnenud hinnakasv on lühiajalisele statistikale tuginevalt asunud aeglustuma. Nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasvutrendi hoiavad ennekõike paneelelamute piirkonnad, mida iseloomustab tänases turusituatsioonis vähene kvaliteetse siseviimistlusega korterite pakkumiste arv ja pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad. Sarnaselt teiste Eesti väiksemate maakonnakeskustega on Pärnu elukondlik kinnisvaraturg asunud viimaste kvartalite vältel kiirelt kasvule, kus aga väljaspool Tallinnat ja Tartut on tänaseks hetkeks kujunenud ainuke uusehitiste püstitamiseks sobilik keskkond. Peatselt valmivate uute arendusprojektide taustal on oodata ajutiselt nii statistiliste keskmiste hinnatasemete kui ka korteritehingute koguväärtuse mõningast kasvamist.

Aasta algusest alates on Pärnu linnas tehingute arv enim kasvanud Ülejõe linnaosas (+28%), kus on ühtlasi olnud kõige kiirem ka mediaanhinna aastane kasv (+26%). Kesklinnas on tehinguaktiivsuse kasv püsinud 18% juures, mida on saatnud 17%line mediaanhinna kasv. Rääma linnaosas on võrreldes aastataguse ajaga käesoleva aasta esimese 7 kuu jooksul tehtud 8 tehingut vähem (-10%), mille juures aga mediaanhind on kasvanud 15%. Sarnaselt enamikele teistele Eesti piirkondadele on Pärnu linnas tehinguaktiivsus kõrgeim olnud iga-aastaselt just III kvartalis, mistõttu nii augustis kui septembris on võrreldes eelnevate kuudega oodata sarnase tehinguaktiivsuse ning vähemalt mõõduka hinnakasvu jätkumist.

05-07/09/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvara ABC”

18.08.2017 Margot Toompark

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 05-07/09/2017 Kinnisvarakoolis. Koolituse eesmärk on anda osalejatele baasteadmised ja ülevaade kinnisvara valdkonnast ning tutvustada õigusakte, mis reguleerivad kinnisvaraga tehtavaid tehinguid.

Koolituse sihtrühm:

kõik inimesed, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvarast ja oma vara paremini hallata;
kõik inimesed, kellel on soov oma tulevik siduda kinnisvara valdkonnaga;
kõik maaklerid, kes tunnevad, et oleks vaja värskendada kinnisvara baasteadmisi;
kõik spetsialistid ja ametnikud, kelle igapäeva töö hõlmab kinnisvara valdkonda;
kõik investorid, kes peavad vajalikuks õppida tundma kinnisvaraga seotud põhimõisteid ja õigusakte.

Koolitus annab järgmised teadmised.

Ülevaate kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest;
teadmised kinnisvaraalasest seadusandlusest;
info pangalaenudest ja notariaalsetest toimingutest;
baasteadmisi kinnisvaramaakleri tööst;
oskuse teha kinnisvara ostu-müügitehingut või -tehinguid.

“Kinnisvara ABC” toimub 05-07/09/2017 kell 13.00-18.00 Tallinna kesklinnas. Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Marko Sula Riigi Kinnisvarast ja Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

1Partner kuuülevaade: Tallinnas müüdi hirmkallist kinnisvara

17.08.2017 Tõnu Toompark

Tallinna kalleim hoonestatud kinnistu müüdi juulis kolme miljoni, krunt 625 000 ning korter 400 000 euro eest, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul üldised tehingumahud juulis langesid. “Kinnisvaraga on lihtne reegel – kohe, kui päike välja tuleb, on tehingutega vaikus majas. Üldiselt suuri hinnakõikumisi turul pole, aga kaval olles on võimalik praegu päris häid tehinguid leida. Näiteks ei viitsi suuremate majade arendajad viimaste korterite müüki oodata ning kliendipäevi teha ja sellisel puhul võib hinna teinekord päris kergelt alla rääkida,” rääkis Vahter.

Juulis tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1126 ostu-müügitehingut koguväärtusega 121 miljonit eurot, mis on 5,5 protsenti rohkem kui eelmisel kuul.

Kokku müüdi Tallinnas juulis 689 korterit, mis on seitse protsenti vähem kui juunis. Pealinna kalleim korter läks kaubaks 392 000 ning odavaim 3500 euro eest. Korterite keskmine ruutmeetrihind oli juulis 1670 eurot, mis on juuniga võrreldes oli 1,5 protsenti madalam.

Juulis müüdi Tallinnas 41 hoonestatud elamumaa krunti, mis on kahe võrra rohkem kui eelnenud kuul. Suurima summa, kolme miljoni euro eest müüdi Kalamajas 7000 ruutmeetrine arenduskrunt. Kõige odavamalt läks kaubaks 4000-eurone hoonestatud kinnistu.

Juulis müüdi Tallinnas kuus elamumaa krunti, mis on nelja võrra vähem kui juunis. Kalleim krunt maksis 625 000 ning odavaim 2061 eurot.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

Domus Kinnisvara turuülevaade 07-2017: ootuspäraselt rahulik kuu kinnisvaraturul

17.08.2017 Domus Kinnisvara

Juuli möödus kinnisvaramaastikul ootuspäraselt, suuri üllatusi endaga kaasa ei toonud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juulis Eestis kokku 4133 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 245 miljonit eurot. Tehingute arv langes juuniga võrreldes 6% ning võrreldes eelmise aasta juuliga tõusis 10%. Käesoleva aasta juulikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 1% madalam.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta juulis 1768 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 172 miljonit eurot. Võrreldes juuniga langes tehinguaktiivsus 1%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 8%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 8% ja tehingute koguväärtus 5%.