Tallinna korteriturg on aktiivne igas segmendis. Tehingute arv on suur ja kasvab jõudsalt, tehinguid teevad koduostjad ja üüriinvestorid. Suur turuosaliste arv ja üha kasvav tehingute käive laiendab inimeste ringi, kes kinnisvaraturuga kokku puutuvad. See suurendab korterituru tähtsust inimeste igapäevaelus – on ju kodu ostmine üks elu rahalises mõttes suurimaid otsuseid.

Kuivõrd kinnisvaratehingutest ehk suure maksumusega tehingutest räägitakse palju, on loodud emotsioon, et koduost on väga kallis. Sellele loole mängivad kaasa kommentaarijupid, mis raporteerivad korterite kahekohalistest hinnatõusu määrast. Paraku jäetakse sageli puude taga mets märkamata.

Eluaseme kalliduse üle kurtjad on märgilise võrdlusbaasina leidnud, et Tallinna korteritehingute hind ületab kümne aasta tagust 2007. a buumiaja tipphinda. Toona järgnes hinnataseme saavutamisele langus, ju siis peavad hinnad nüüdki langema hakkama.

Sissetulekud kasvavad korterihindadest tempokamalt

Elamispindade turu detailsemal analüüsimisel tuleb silmas pidada, et elamispinna hind absoluutnumbrina ei olegi tegelikult nii oluline. Kallitest piirkondades, mille hulka Tallinngi kuulub, ostetakse kodu enamasti laenurahast tuge otsides. Sissetuleku ehk enamasti palga suurus on tegur, mis määrab võimaliku eluasemelaenu suuruse ehk seeläbi maksimaalse võimaliku ostetava eluaseme väärtuse. Nii on turu sisukamal analüüsimisel mõistlik võrrelda mitte ainult korterihinna numbrilist suurust, vaid selle suhet palkadesse.

Võrreldes 2007. aasta algusega, mil korterite hinnad olid toonasel buumiaegsel tipptasemel sõlmiti 2017 I kvartali korteritehinguid 6% kõrgemal hinnatasemel. Tallinna palk on alates 2007. aastast kasvanud 70% võrra. Nii võime pisut lihtsustatult öelda, et keskmise korteri eest tuleb täna küll välja käia 6% enam eurosid, kuid sissetuleku suhtes on kinnisvara nende aastatega odavnenud 64%.

Paralleelse võrdlusena võiksime välja tuua, kui mitu keskmise hinnaga ruutmeetrit elamispinda saab osta ühe keskmise kuupalga eest. 2007 I kvartalis sai keskmise Tallinna netopalga eest osta 0,38 m² Tallinna keskmise hinnaga korterit. 2017 I kvartalis saab keskmise palga eest aga 0,61 m² Tallinna keskmise hinnaga korterit.

Kriisi tipus oli ostujõud halvem

Tõe huvides tuleb tunnistada, et tänane ostujõud ehk korteri ruutmeetrihinna ja palga suhtarv ei ole kõige soodsam. Märksa kõrgemal oli tallinlase ostujõud 2009. aastal, mil keskmise palga vastu võis soetada isegi 0,80…0,90 m² keskmise hinnaga Tallinna korterit.

Seejuures peab aga arvestama, et 2009. aasta oli majanduskriisi põhi. See tähendab, et toona oli tööpuudus kõrge, palgad langesid ja eluasemelaenu tingimused olid äärmiselt ebasoodsad. See ei olnud majanduslik keskkond, kus inimeste esimene tähelepanu oli eluaseme uue vastu vahetamine.

Kriisi põhjale järgnes esialgu vaevalisem, aga hiljem kiirem liikumine positiives suunas ehk tänase olukorra poole, kus palgad kasvavad (isegi liiga) kiiresti, tööhõive ehk palgateenijate arv on kõrge ja laenutingimused on soodsad. Ses olukorras, kus kriisist oli üle saadud, hakkas inimeste mõte rohkem koduostu suunas liikuma ja nii hakkas korteritehingute arv hinnatõusuga paralleelselt kasvama.

Positiivsed majandusarengud on korterite hindu kasvatanud

Vaatamata kasinale majanduskasvule on sel kümnendil korterite hinnad tõepoolest tõususuunas liikunud ehk kinnisvara tehingute keskmine hind on kerkinud. See on koht, kus tuleb süveneda ja märgata vahet kinnisvara väärtuse ja hinna vahel.

Keskmine korteritehingute hind viitab varale, millega tehinguid tehakse. Viimase viie aasta jooksul on tehingute struktuuris toimunud oluline nihe uute korterite ehk kallima kinnisvara osakaalu suurenemise suunas.

Näiteks 5-6 aastat tagasi oli uute korterite tehingute osakaal kogu tehingute arvus 10-15%. Nüüdseks on see kasvanud isegi kolmandikuni. Nii kergitavad uute korterite tehingud keskmist hinda isegi kahekohalise numbri võrra olukorras, kus kinnisvara väärtus ei ole sugugi sellisel määral muutunud.

2017 I kvartali Tallinna korteritehingute keskmine hind kasvas aastataguse ajaga võrreldes 11%. Kui aga küsida, kas aasta tagasi 100 000 eurot väärt olnud korteri eest tuleks täna 111 000 eurot maksta, raputavad enamus turul toimuvat tundvad inimesed pead. Aastatagusest hinnast tuleb täna küll rohkem tasuda, kuid mitte 11% võrra.

Korteri vanus peegeldab kvaliteeti

Selleks, et hinnata kinnisvara väärtuse, mitte hinna muutust, võiks sobilik olla vaadata korterite hinnamuutust valmimisaegade lõikes. Annab ju korteri valmimise aeg meile üldises plaanis arusaama, millise varaga on tegemist. On ju üsna selge, millega on tegemist, kui räägime selle sajandi esimesel kümnendil ehitatud uuemapoolsest korterist või 1970ndate elamu korterist.

Nii võiksime võrrelda korteritehingute hindu vanuse alusel sissetulekutega. Selle võrdluse baasil näeme, et sama vanuse ehk sama kvaliteediga korterite hinnad on viimastel aastatel sissetulekute suhtes püsinud üsna paigal. Mõnes vanuse- ehk kvaliteediklassis on ostujõud sissetuleku suhtes isegi paranenud. Näiteks sel kümnendil valminud eluruumi ruutmeetreid saab 2017 I kvartali palga baasilt osta 0,55. Kaks aastat tagasi 2015 I kvartalis oli vastav näitaja 0,47 m².

Tallinna elamufondist suure osa moodustavate pealesõjaaegsete paneelelamute korterite hinnad on viimase kolme aasta jooksul püsinud vaatamata kiirele hinnatõusule sissetuleku suhtes samal tasemel. Tegemist on korterituru laia nõudlusega ja suhteliselt hea kättesaadavusega kaubaga, mille hind muutubki paljus vastavalt sissetulekute muutusele.

Nii jõuame esmapilgul üllatusliku järelduseni, et kinnisvara ei ole sissetulekute suhtes kallinenud, vaid isegi mõnes segmendid odavnenud. Eksitavad on keskmise hinna muutuse baasilt tehtavad väited, et kinnisvara on oluliselt kallinenud. Hindu kergitavad muutused tehingute struktuuris ehk uute korterite tehingute osakaalu oluline suurenemine. Ostujõu kasvu on aga toonud sissetulekute tõus. Tallinna keskmine palk on viimase seitsme aasta kestel kasvanud keskmiselt 6,3% aasta baasil.

Parem kaup soodsama hinnaga

Üldistatuna võime öelda, et tänaste vanemate korterite kvaliteet ei ole tänaseks ei halvenenud ega paremaks muutunud. Küll võime öelda, et tänane uhiuus korter on üldjuhul parema kvaliteediga, kui näiteks viis või kümme aastat tagasi valminud korter. Seda põhjusel, et tihe konkurents on pannud kinnisvaraarendajad olukorda, kus ostja võlumiseks ja tehingu tegemiseks tuleb pakkuda parimat kvaliteeti, seda nii ehituslikus kui ka näiteks planeeringute mõõtmes.

Pakkujaid on kinnisvaraturul palju ja see ei ole lubanud uute korterite hindu tõsta kaugeltki selles tempos, millega sissetulekud on kasvanud. Nii jõuame käesoleva kommentaari alguses toodud kinnisvara kiire kallinemise väitega võrreldes sootuks vastupidisesse punkti. Sissetuleku suhtes ei ole vanemate korterite ostmine muutunud kallimaks. Uute korterite puhul on toimunud isegi mõningane ostujõu paranemine. Lisaks saab tänase uue korteri ostja sissetuleku suhtes soodsama hinnaga parema kvaliteediga korteri omanikuks.