Üüri piirmäärad tuleb koheselt kaotada

Nn. sundüürnikega ehk tagastatud majades elavate üürnikega seonduvad mitmed keerulised ja kiiret lahendamist vajavad probleemid. Ühest küljest on omavalitsuse kehtestatud üüri piirmääradega allasurutud hinna tõttu majaomanikul võimatu teha hoonesse investeeringuid. Teisest küljest elamispinna kvaliteet jätkuvalt halveneb, mis tekitab probleeme üürnikule. Ebaterved suhted kahe tehingupoole vahel tekitavad küllaga teravaid emotsionaalseid probleeme, mis sageli meediaski kajastamist leiavad.

Probleemide lahendamisega on venitatud aastaid. Lahenduseni ei ole paigal seistes jõutud.

Ainus võimalus sundüürnikega seonduvate eluasemeprobleemide lahendamiseks on üüri piirmäärade kohene kaotamine. Aastaid on räägitud piirmäärade järk-järgulisest kaotamisest. Paraku pole sõnadest tegudeks praktiliselt midagi realiseerunud. Ükskord tuleb riigi- ja omavalitsuste juhtidel julgus kokku võtta ja koera saba ühe jõulise kirvehoobiga eemaldada.

Lahendused, mis ühel või teisel moel jätkavad turuhindade ehk üürimäära reguleerimist on poolikud lahendused. Need lükkavad probleemi aina edasi, kuid ei lahenda seda. Edasilükkamine süvendab probleeme ja muudab hilisemad lahendused aina kallimaks.

Olgu siia ka lisatud, et üürituru ja eluasemeturu hindade reguleerimine on negatiivne õpikunäide igas inglisekeelses rohkem kui sadakond lehekülge paksus mikro- ja makroökonoomika õpikus. Too õpikunäide selgitab üürituru reguleerimise lühiajalisi kasusid, mis võimaldavad poliitikutel hääli koguda. Samas tuleb välja ühiskonna ressursside mõõdutundetu raiskamine pikemaajalises perspektiivis.

Üürimäärade kaotamine viib kiireimat teed pidi turu korrastumisele.

Piirmäärade kohene kaotamine annab võimaluse üüriturul õigluse tekkeks, st. turusuhete tekkeks, mis baseeruvad turuosaliste otsustel, mitte omavalitsuste suval.

Õiglase turu esimene kriteerium on võimalus kasumit teenida. Hetkel kehtivate üüri piirmääradega kasumit teenida ei ole võimalik. Elamuseadus lubab 10-protsendilist kasumit üürimääras. Sellegi poolest ei luba madal üürihind katta kinnisvara kvaliteedi säilimiseks vajalikke investeeringuid. Seega reaalne võimalus kasumi teenimiseks puudub. Nii loob riik olukorra, kus üürimaja omanik on riigi sunnitud tasuta töötama ehk mängima üürnikule sotsiaalabi pakkujat. Üüri piirmäärade kohene kaotamine võtab majaomanikult sellise absurdse kohustuse.

Keskmine üürihindade tase üürimäärade vabastamisega eeldatavalt tõuseb. Samas tähendab see kasumist ajendatud äritegevuse võimalust. See omakorda sunnib üüriärist huvitatuid elamispinna kvaliteeti investeerima. Vastasel korral on üürnikel võimalus kolida alternatiivsele üüripinnale. Nii toimub see juba täna vabaturu üürimäära alusel üürile antavate elamispindadega. Ja probleeme ei ole.

Elamispinna kvaliteedi tõusust võidab majaomanik, kelle vara väärtus kasvab. Teisalt võidab üürnik, kelle elamistingimused paranevad. Majaomaniku ja üürniku ühine võit on eelduse loomine eluterveks teineteisesse suhtumiseks, mis säästab miljoneid närvirakke.

Üürimäärade vabastamine kaotab üürituru äärmustesse küündivad disproportsioonid. Tänasel üüriturul võime näha 2-10 kordseid hinnavahesid üüri piirmäära ja turuüüri vahel. Disproportsioonide kadumine tähendab kindlasti laieneva üürituru arvelt tipphindade alanemist.

Üüripiiri puudumine annab võimaluse uusehitiste asemel investeerida olemasoleva elamispinna renoveerimisse. See on uusehitiste loomisest odavam ja seetõttu Eesti-suguse üsna vaese ühiskonna puhul oluline tegur.

Üüri piirmäärade kaotamine valmistab muremeelt petturitele. Inimestele, kes ammusest ajast tagastatud majja sissekirjutust omades, kuid ise juba ammu teisal elades loodavad riigilt või majaomanikult mingit meelehead välja pressida. Hämmastav, aga sellist soovi on avalikult ülesnäidanud isegi riigiametnikud.

Üüripiirangute kaotamist on pikaajalises perspektiivis toetanud riik, omavalitsused, üürnike ja omanike ühendused. Küsimus on seega ainult selles, et kuidas ja kui ruttu piirmäärade puudumiseni jõuda.

Turu kiire korrastamine nõuab ohvreid.

On selge, et radikaalsed sammud nõuavad mõningaid ohvreid. Üüri piirmäärade kohene kaotamine ei nõua ohvriks kõiki nn. sundüürnike. Arvata on, et enamus suudavad elamispinna mured iseseisvalt ja/või majaomanikuga kokku leppides lahendada. Neid aga, kes on kiirelt sunnitud korterist välja kolima, puudutab üürimäärade kaotamine väga valusalt.

Arvata võib, et tänastes oludes üüri piirmäära kaotamine viib 2-4 aasta perspektiivis turu korrastumiseni, mille jooksul võib esineda ekstreemseid juhtumeid (nt. üürihinna tõstmine 1000 korda), väljatõstmisi jne.

Alternatiivina tasub siin kindlasti tuua selle, et hetkel kannatab üüri piirmäärade püsimise tõttu enam-vähem kogu sundüürnike kogukond ja lisaks veel majaomanikud. Seega piirüüri kaotamine kontsentreerib probleemi, mis hõlbustab märkimisväärselt lahenduste rakendamist.

Ohvrite kujutletavale poolele tuleb lisada riiki ja omavalitsusi, kes peavad kandma seni majaomanikele ebaõiglaselt turjale surutud sotsiaalabi andja kohustusi. Mõistuse häält kuulda võttes, siis see ongi riigi ja omavalitsuste ülesanne ja rahaline kohustus. Kindlasti ei ole see üht kinnisvaravaraomaniku kohustus.

Piirmäärade kaotamine jätab lahendamata sundüürnike tõstatatud pseudoprobleemi, et neil ei ole olnud võimalik soodsa hinnaga korterit erastada. Vastuväitena saab siia tuua väite, et enamus inimestel selline võimalus oli, kuid siiski mitte kõigil. Ja nende hulka, kes ei saanud elamispinda “kollaste kaartide” eest erastada, kuulub palju rohkem inimesi, kui vaid tagastatud majade üürnikud.

Turule tekkivad enneolematud võimalused.

Pankadel on võimalus üüriprojekte rahastada siis ja ainult siis, kui üüriprojektid on kasumlikud. Üüri piirmäära tingimustes ei ole võimalik tagastatud majast kasumit teenida ja seetõttu keelduvad pangad nende renoveerimist rahastamast. Võimalus üüriäris kasumit toota loob kinnisvaraarendajatele ajendi uute üürimajade ehitamiseks. St. pakkumise laiendamiseks. Hetkelgi on taolisi üüriprojekte, kuid neid võib loendada ühe käe sõrmedel.

Piirüüri kaotamise pikaajalisema perspektiivi üks võitjatest on riik, kes saab märkimisväärselt vähendada elamumajandusprobleemidega tegelevate institutsioonide arvu ja/või koosseisu ning sealt vabaneva raha suunata tõhusamasse kasutusse.

Ohud on poliitilised.

Üürimäärade kaotamine puudutab väikest, kuid see-eest vägagi häälekat kildkonda. Selge on see, et valimistel üüri piirmäärade kaotamine hääli juurde ei too. Seega nõuab üüripiiride kaotamine väga jõulist otsustusvõimet ja otsusekindlust, mis suudab tänasest-homsest kaugemale ülehomsesse vaadata.

Otsuse ebapopulaarsus poliitilises plaanis ongi peamine asjaolu, mis üüri piirmäärade kaotamist nõnda venitanud on.

Nõrkuste ja ohtude murdmiseks tuleb välja töötada konkreetne plaan.

Esmalt tuleb konkreetselt selgeks teha, kui palju on inimesi, kes turuüüri tingimusis endaga toime ei tule. Tuleb välja töötada kriteeriumid, millised inimesed peavad endaga toime tulema ja millistel on õigus asuda üürnikuna omavalitsuse olemasolevale pinnale. Siin ei tohi kindlasti unustada, et kinnisvara omamine on rikka inimese lõbu. Vaesemad peavad leppima üüripinnaga.

Tagastatud majad on teada. Samamoodi on teada majaomanikud. Kaardistada tuleb majaomanike plaanid, mida nad teeksid üüri piirmäära kaotamisel. Kõik majaomanikud ei hakka kohe hoonet renoveerima ja säilitavad status quo. See vähendab omavalitsuse koormust üürnike probleemidega tegelemisel.

Enesega mittetoimetulevate inimeste jaoks on vaja leida elamispind, mis vastab inimese ressurssidele. St. abivajajaid kõige uuemale ja paremale pinnale ümber asustada ei ole mõistlik. Munitsipaalpinna erastamisvõimaluse andmine jääb mõistusest veel kaugemale.

Nõustava funktsioonina tuleb luua ülevaade üüriturust – pakkumisest, nõudlusest, suundumustest. Miks mitte siin kaasata kinnisvarafirmasid, kel üüristurust ülevaade olemas. Need materjalid on ühel või teisel kujul paljudes firmades olemas. Ülevaade üüriturust tuleb kokkuvõtteks edastada sundüürnikele, et needki oma võimalusi teadvustaks.

Poliitilist aspekti kõrvaldada ei ole võimalik.

Võitjaid on kaotajatest enam.

Üüri piirmäärade kaotamisest võidavad pikemas perspektiivis kõik üürituru osalised.

Üürnik ja üürileandja on mõlemad võitjate leeris. Nende suhe rajaneb kahepoolselt vabatahtlikkusele ja kahepoolsel tehingust tulu saamise põhimõttel – nii nagu see turumajanduses peabki olema. Kaovad põhjused tänasel päeval tavapäraseks kujunenud ebaterveks tülitsemisteks ja teineteise süüdistamisteks.

Kinnisvaraarendajad ja ehitusfirmad avastavad uue turusektori, mis seni kasumisaamist võimatuks muutva regulatsiooni tõttu pilgu alt on kõrvale jäänud. Kinnisvaravahendajad ja hindajad saavad võimaluse tööpõllu laiendamiseks.

Riik ja omavalitsused saavad lõppude lõpuks ühe probleemi selja taha heita ja öelda, et see on nüüd lahendatud. Tõuge kinnisvarainvesteeringute suurendamiseks parandab kindlasti linnade välisilmet.

Kokkuvõtteks ettevõtluskeskkond paraneb ja see toodab läbi probleemide ja vastandumise puudumise tulu kogu ühiskonnale.

Võitjate kõrval on alati kaotajad. Kaotajateks jäävad üürnikud, kelle võimalused/tervis/jne ei luba iseseisvalt elamispinda leida – neid peab aitama riik/omavalitsus, mitte eraomanik.

Kaotajate poolele trügib ka majaomanik, kes püstitab absurdsed turuhinnast kõrgemad üürimäärad. Selline omanik- kaotab üürnikud, tulu ja kasumi. Elu on näidanud, et sellised omanikud asendatakse ruttu uute ja targematega.

Kolmandaks oluliseks kaotajate grupiks on korruptsioonialtid ametnikud ja nendega seotud erasektor, kelle eesmärk on linna-riigi raha oma kaukasse sahkerdada. See on hea, et sellised kaotajate leeris on.

Kokkuvõtteks

Üüriturg on kogu maailmas eluasemeturul üks igati normaalne kinnisvaraturu sektor. Üürikorteris ei ole häbiasi elada. Erasektor suudab üüripinnaga turgu varustada ainult sellisel juhul kui talle selleks võimalus antakse. Oodata, et erasektor täna suurte üüriprojektidega välja tuleks on kui kinniseotud suuga inimeselt laulmist eeldada.

Järk-järgult üürimäära kaotamisest on räägitud. Isegi kirjutatud. Tulemused seevastu on kehvakeseks jäänud. Nii on probleem aina järgmiste ja järgmiste valitsuste turjale lükatud, kes paraku taas pole omanud julgust üüri piirmäärade kaotamise sammu ette võtta.

Iga üüri piirmäärade kaotamisega viivitatud päev nõuab kahekordseid kulutusi tulevikus. Probleemi eiramine ei vii lahendusteni. Seega – üüri piirmäärad tuleb kaotada ja kohe.

Nõmme elamukrundid kallinevad

Nõmme linnaosa on üks Tallinna kinnisvaraturul kõrgemalt hinnatud piirkondi. Nõmme populaarsus põhineb ajalooliselt väljakujunenud heal mainel, männimetsal, madalal hoonestusel, heal ühendusel kesklinnaga, teenindusasutuste olemasolul ning väljakujunenud infrastruktuuril. Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt.

Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ümbrus, mis on Nõmme kõige rohelisem ja Nõmme keskuse poolseim piirkond. Samuti jääb piirkond teeninduspunktide ja ühistranspordi lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga. Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja Pääsküla prügimäe lähedane piirkond.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. See on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest.

Nõmme 1950-1970. a ehitatud, 75-100 m²-suuruste elamute hinnad on turutehingutes olnud keskmiselt vahemikus 600000-900000 krooni (6000-8000 kr/m2). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad on olnud reeglina vahemikus 700000-1300000 krooni (7000-9000 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1200000-2500000 krooni (8000-12000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt vahemikus 400-800 kr/m². Enimnõutavaimad on 150-220 m² üldpinnaga elamud 1200-1700 m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse atraktiivsete hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus. Hinnatõusu täpsem suurus on sõltuvuses linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. Sellest sõltub, kas pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Elamute hindade osas prognoosime tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Maa hinna tõus kajastub siiski olemasolevate elamute hinnas.

Nõmme elamute hinnad (ei sisalda krundi osakaalu)

Tabelis on toodud 150-220m² elamu ruutmeetrihinnad. Märkimisväärselt suuremate või väiksemate elamute ruutmeetri hind võib erineda tabelis toodust.

Hinnavahemik, kr/m²
Enne 1950. aastat ehitatud elamud 6 000-7 500
1950.-1970. a. ehitatud elamud 6 000-8 000
1970.-1980. a. ehitatud elamud 7 000-9 000
1990-ndate alguses ehitatud elamud 9 000-10 000
kaasaegsed elamud 10 000-12 000
elamukrundi hind 400-800

Nõmme elamukrundid saavad hinda juurde

Nõmme tõstab Tallinna kinnisvaraturul hinda männimets, madal hoonestus, lihtne ligipääs kesklinnale ja hea infrastruktuur.

Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt, kusjuures kõige eelistatum piirkond on Glehni lossi ümbrus, mis on Nõmme kõige rohelisem ning kesklinnapoolseim piirkond. Samuti jääb piirkond teeninduspunktide ja ühistranspordi lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. See on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest.

Nõmme 1950.-1970. aastal ehitatud, 75-100 m² suuruste elamute hinnad on turutehingutes olnud keskmiselt 600 000-900 000 krooni (6000-8000 kr/m²). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad jäävad üldjuhul vahemikku 700 000-1 300 000 krooni (7000-9000 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 200 000-2 500 000 krooni (8000-12 000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt 400-800 kr/m². Enim nõutavad on 150-220m² üldpinnaga elamud 1200-1700m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse Nõmmel asuva atraktiivse hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus. Hinnatõusu täpsem suurus sõltub linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. See tähendab, et ka pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Elamuhindade osas prognoosime tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Maa hinna tõus kajastub siiski olemasolevate elamute hinnas.

Kinnisvarakalender: august 2002

o 01.08. AS ETK Majad müüb Tallinnas Lasnamäel Maksimarketi hoone ja kinnistu, Tartus on samal ajal müüki pandud kaupluse Saare kinnistu ning Ringteel asuv hoonestamata kinnistu.
o 12.08. Paul Oberschneider otsivat kinnisvarafirmale Ober-Haus rahastajat, kuna Ameerika kinnisvaragrupp Apollo LP soovib oma raha ettevõttest välja võtta. Paul Oberschneider nimetas uudist eksitavaks.
o 13.08. Tallinn ehitab aasta lõpuks valmis 325 kaasaegse siseviimistlusega korterit, mis jagatakse linnaosavalitsuste kaudu sundüürnikele.
o 13.08. Pärnu linnavalitsus leidis ostja neljale elamumaa kinnistule rannarajoonis Papli tänaval ning ühele transpordimaa kinnistule Karusselli tänaval.
o 14.08. Tallinna linnavalitsus tegi volikogule ettepaneku algatada Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneering, mis ei näe ette sõjaeelse hoonestuse taastamist.
o 15.08. Algab Tallinnas Pirita tee 26F rajatava kaasaegse korterelamu ulatuslikum tutvustus. 16-korruseline 75 korteriga maja on esimene Skandinaaviamaade elustiili esindav korterelamu Eestis.
o 21.08. Pärnu linnavalitsus pani teist korda enampakkumisele Suur-Jõe 53, Kuuse 4 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5, 5 ja 4,25 miljonit krooni.
o 22.08. Tallinna linnavolikogu kehtestas detailplaneeringu, mis seadustas seni õigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitamise ühele Kadrioru majale.
o 27.08. Valitsus otsustas anda riigikantselei valitsemisalast rahandusministeeriumile üle Keila-Joa puhkeala kolm maaüksust, et saaks hakata ette valmistama nende müüki.
o 27.08. Tallinn tahab 3,7 miljoni krooniga müüki panna maja vanalinnas Kullassepa tänavas, kus asub väärismetalliäri ja kus rendivad ruume vennad Tarmo ja Toomas Urb.
o 27.08. Riik tahab kasutada 3,9 miljoni krooni ulatuses ostueesõigust 160 hektari suurusele maale Viimsi vallas, kuna vald tahab selle võõrandada liiga madala hinnaga.
o 28.08. Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule kehtestamiseks detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil koostöös Merko Ehitusega alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
o 29.08. Pankrotihaldur pani 26 miljoni kroonise alghinnaga müüki OÜ-le Ammertrek kuuluva neljakorruselise büroohoone Tallinna kesklinnas Ahtri tänaval.
o 29.08. Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
o 29.08. Allinna Mustjõe elamukvartali ideekonkursi võitis töö nimega Linnuriik, mis suutis kujundada parima elukeskkonna 1,8 miljardit krooni maksva 1500 korteriga Mustjõe piirkonna elamurajoonile.

Kinnisvarakalender: august 2002

Kuuteemad:

– jätkub Keila-Joa suvilate müük;
– jätkuvad probleemid ühiselamuüürnikega;
– munitsipaalkorterite jagamine ja linna elamuehitusprogramm.

Muud teemad:

01/08 AS ETK Majad müüb Tallinnas Lasnamäel Maksimarketi hoone ja kinnistu, Tartus on samal ajal müüki pandud kaupluse Saare kinnistu ning Ringteel asuv hoonestamata kinnistu.
12/08 Paul Oberschneider otsivat kinnisvarafirmale Ober-Haus rahastajat, kuna Ameerika kinnisvaragrupp Apollo LP soovib oma raha ettevõttest välja võtta. Paul Oberschneider nimetas uudist eksitavaks.
13/08 Tallinn ehitab aasta lõpuks valmis 325 kaasaegse siseviimistlusega korterit, mis jagatakse linnaosavalitsuste kaudu sundüürnikele.
13/08 Pärnu linnavalitsus leidis ostja neljale elamumaa kinnistule rannarajoonis Papli tänaval ning ühele transpordimaa kinnistule Karusselli tänaval.
14/08 Tallinna linnavalitsus tegi volikogule ettepaneku algatada Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneering, mis ei näe ette pommirünnaku eelse hoonestuse taastamist.
15/08 Algab Tallinnas Pirita tee 26F rajatava kaasaegse korterelamu ulatuslikum tutvustus. 16-korruseline 75 korteriga maja on esimene Skandinaaviamaade elustiili esindav korterelamu Eestis.
21/08 Pärnu linnavalitsus pani teistkordsele enampakkumisele Suur-Jõe 53, Kuuse 4 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5, 5 ja 4,25 miljonit krooni.
22/08 Tallinna linnavolikogu kehtestas detailplaneeringu, mis seadustas seni õigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitamise ühele Kadrioru majale.
27/08 Valitsus otsustas anda riigikantselei valitsemisealast rahandusministeeriumile üle Keila-Joa puhkeala kolm maaüksust, et saaks hakata ette valmistama nende müüki.
27/08 Tallinn tahab 3,7 miljoni krooniga müüki panna maja vanalinnas Kullassepa tänavas, kus asub väärismetalliäri ja kus rendivad ruume vennad Tarmo ja Toomas Urb.
27/08 Riik tahab kasutada 3,9 miljoni krooni ulatuses ostueesõigust 160 hektari suurusele maale Viimsi vallas, kuna vald tahab selle võõrandada liiga madala hinnaga.
28/08 Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule kehtestamiseks detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil koostöös Merko Ehitusega alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
29/08 Pankrotihaldur pani 26 miljoni kroonise alghinnaga müüki OÜ-le Ammertrek kuuluva neljakorruselise büroohoone Tallinna kesklinnas Ahtri tänaval.
29/08 Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
29/08 Tallinna Mustjõe elamukvartali ideekonkursi võitis töö nimega Linnuriik, mis suutis kujundada parima elukeskkonna 1,8 miljardit krooni maksva 1500 korteriga Mustjõe piirkonna elamurajoonile.

ERI Kinnisvara: Lasnamäe kinnisvaraturul nõutakse remonditud kortereid

Lasnamäe on Tallinna korteriturul küllaltki madalalt hinnatud piirkond. Selle põhjuseks on peamiselt piirkonna vähe arenenud infrastruktuur, ühetaolised paneelelamud, roheluse puudumine ning nendest asjaoludest tulenev negatiivne maine. Madalamalt hinnatud tähendab siinkohal teiste “mägedega” võrreldes madalamat hinda, kuid sellest tulenevalt suuremat turuaktiivsust Lasnamäe linnaosas.

Lasnamäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast, korteri siseviimistlusest ja paiknevusest linnaosas keskmiselt 5000-6500 kr/m². Renoveeritud korterite hinnad vastavalt 6500-7500 kr/m². Erandjuhtudel on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete objektide puhul. Sageli on väikeste (1- ja 2-toaliste) korterite ruutmeetri hinnad kallimad.

Viimastel kuudel on paneelelamute osas täheldatav nõudluse vähenemist ja hinnataseme alanemist. See on tingitud poleemikast Mustamäe vanematele (30-aastastele) tüüpelamutele väljastatavate laenude omafinantseeringu suurenemisest ja ajakirjandusest ilmunud artiklitest vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Samuti on pikenenud tüüpkorterite müügiperioodid.

Lasnamäe enimnõutavamad piirkonnad on kesklinna poolsemad (Katleri asum, Kalevipoja, Võru, Koorti, Majaka, Lasnamäe tänavad, Sikupilli asum, jt.) ja Pirita-Kose äärsed (Kihnu, Vormsi, Muhu tänavad) piirkonnad. Sealsete korterite hinnad on olnud kõrgemad – renoveerimata korterid vahemikus 6500-7500 kr/m² ja renoveeritud korterid vastavalt 7000-9000 kr/m². Selle piirkonna plussid on ennekõike kesklinna lähedus, uuemal ajal ehitatud korterelamud ja Katleri piirkonna puhul lisaks Pirita linnaosa haljastus ning osadel elamutel merevaade.

Kesklinnast kaugemal asuvate piirkondade (Ümera, Raadiku, Sinimäe, Mahtra tänavad) vastu tuntakse huvi vähem ja sealsete korterite hinnaklass on madalam. Nõutavamad on heas seisukorras korterid, kapitaalremonti vajavate korterite vastu on nõudlus väiksem.

Korterite tüüpidest on hetkel turul nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, 3-, 4- ja enamatoalised korterid on võrreldes 1- ja 2-toalistega vähem likviidsemad ja ühe ruutmeetri hinna kohta madalamas hinnaklassis.

ERI Kinnisvara prognooside alusel suurenevad aastaga Lasnamäe hinnad keskmiselt 10%. “Tänu” tööjõu jätkuvale kallinemisele ja sellest tulenevale remonttööde kallinemisele muutuvad nõutumaks juba elamiskõlbulikud remonditud korterid.

Lasnamäe tüüpkorterite keskmised hinnad

Lasnamäe
Korteri keskmine hind
Märkused
Katleri, Pirita-Kose äärde jäävad alad, Läänemere tee, Vormsi, Kihnu, Muhu
1-toaline
250 000.-
Kõrgem tase, rohelus, Pirita-Kose lähedus, mõnelpool vaade merele, uusim piirkond
2-toaline
350 000.-
3-toaline
440 000.-
Kalevipoja tn, Paekaare tn., Laagna, Koorti tn, Loitsu, Vikerlase
1-toaline
250 000.-
Kesklinna (kanali) ja teeninduspunktide lähedal
2-toaline
350 000.-
3-toaline
440 000.-
Ümera, Sinimäe tn., Raadiku, Linnamäe, Kärberi
1-toaline
220 000.-
Vähenõutud, kaugel kesklinnast, rohelus puudub
2-toaline
320 000.-
3-toaline
400 000.-

Строительство жилья – десятилетка снижения

В последние годы объём жилищного строительства Эстонии постоянно сокращался. Этот факт существенно влияет на ценность недвижимости.

В течение последних десяти лет число жилых помещений, которым выдано разрешение на пользование, постоянно уменьшалось.

Как видно из приведённого графика, единственное исключение из этой тенденции имело место в 1997 году. Но затем опять началось снижение.

Произойдёт в этом затянувшемся падающем тренде перелом или нет, станет ясно в конце года.

В какой-то мере надеяться на это пока ещё можно. Правда, за первое полугодие в эксплуатацию было введено всего лишь 325 жилых помещений общей площадью 29 тыс. м2, но, как показывает опыт, обычно процесс выдачи разрешений во второй половине года идёт намного активнее, чем в первой.

Кроме того, некоторую надежду на рост даёт и то, что с 1999 года наблюдается постоянный рост числа разрешений, выданных на строительство жилья. Так, если в 2000 году было выдано 1076 разрешений на строительство, то в следующем уже 1430. В течение первого полугодия этого года таких разрешений выдано 805.

Дома должны простоять 500 лет

На начало 2001 года весь жилой фонд Эстонии составлял 33,6 млн. м2. В том же году в эксплуатацию было сдано 71 000 м2 жилья. Следовательно, новое строительство составило всего 0,2% от жилфонда. При таком темпе полный цикл обновления существующего жилья займёт по меньшей мере 500 лет.

Продержатся ли такой срок нынешние дома? В это не поверят даже самые отчаянные оптимисты. Но что означает столь низкий уровень нового строительства для нашего рынка недвижимости?

То, что средний уровень качества жилых помещений по причине постоянной амортизации жилфонда постоянно снижается. А нового жилья строится столь мало, что оно не компенсирует амортизируемое.

Можно возразить, что, мол, статистика строительства не отражает ремонтных работ, проводимых в квартирах. Это так. Но верно и то, что ремонт отдельной квартиры, хотя он на какое-то время и повышает её ценность, очень мало влияет на ценность здания в целом.

Если взять, к примеру, квартиру в 9-этажном панельный доме, и провести в ней капитальный ремонт, то для дома это ничего не даст, так как его судьба зависит не от качества обоев, а от гораздо более серьёзных проблем, таких как состояние несущих конструкций, крыши и пр.

Дома требуют больших вложений

К каким выводам подводит приведённая выше статистика?

Прежде всего к тому, что уровень расходов на содержание жилья у нас крайне низок и практически не увеличивается. Так, за 2000-2001 годы эти затраты увеличились всего на 1%, в то время как инфляция за тот же период составила 5,8%.

Можно надеяться, что те дома, где действуют дееспособные объединения квартирособственников, всё-таки смогут справиться с проблемами поддержания своих домов в нормальном состоянии. Однако те, которые в силу каких-то причин окажутся без нормального управления, начнут постепенно терять свою ценность как объекты недвижимости.

А это неизбежно окажет воздействие на весь район, на его имидж, и, самое главное, на его ценность. Не берусь утверждать, что вскоре у нас могут появиться гетто, но в долгосрочной перспективе опасность геттизации для таких домов существует.

Избежать этого можно только один путём: уже в ближайшие годы необходимо существенно увеличить инвестиции в сохранение существующего жилфонда.

Madal investeeringute tase viib kinnisvara väärtuse kukkumiseni

Kasutusse lubatud eluruumide arv näitab langustrendist tõusu suunas pöördumist. Siiski on elamuehitus madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi jätkuvat halvenemist. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada elamu säilumiseks tehtavaid investeeringuid.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi. Ainsa erandina suurenes see number 1997. aastal. Järgmisest aastast kahanemine taas jätkus. Tähelepanuväärne on, et 1997. aastal suurenes tõenäoliselt toonasest börsieufooriast tingituna kasutusse lubatud eluruumide keskmine pindala 121 ruutmeetrini. 2002. a. esimeseks poolaastaks on see näitaja ligi neljandiku võrra langenud jõudes 90 ruutmeetrile. Väiksem keskmine eluruumi pindala koostöös järjest avarduvate pangalaenude väljastamisega annab üha laiemale elanikkonna grupile võimaluse korteriostuks.

Käesolev 2002. aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem aeg olnud. Teisalt annavad tõusu ootuseks alust juba 1999. a. tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. a. anti ehitusluba 1076 eluruumile, 2001. a. juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. a. kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab seda, et 2001. a. aastaalguse olemasolevast Eesti kogu elamufondist 33,6 miljonit ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühine arv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilumiseks peavad tänased ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu tänastel ehitistelt isegi mitte kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab madal uusehitiste tase kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet vähese uusehitiste arvu tõttu “tänu” pidevale amortiseerumisele langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime “kokkuhoitud” ehitusmaterjalide tõttu kokkulangenud Marja poe inimohvritega lõppenud tragöödiat meenutada.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonttööd. Nii see tõesti on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti see lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub mõttetuks 9-korruselises paneelmajas ühe korteri isegi väga heal tasemel tehtud remont sel hetkel, mil avastatakse kogu hoone saatust märksa enam määravad tõsisemad probleemid näiteks hoone põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja praktiliselt mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000.a./2001.a suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitab, et lihtsal moel odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilumist kindlustada.

Kogu maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena. Aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu naabruskonda. Kas siin saab just homme kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis taoline oht on. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi märkimisväärselt ei suurene.

Investeeringute madal tase kukutab kinnisvara väärtust

Kuigi kasutusse lubatud eluruumide arv hakkab tasahilju kasvama, on Eesti elamuehitus siiski madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi halvenemist ja väärtuse langemist.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, jõudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 ruutmeetrit. Ainsa erandina kasvas aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal. Järgmisel aastal kahanemine taas jätkus ja kestis 2001. aastani. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada hoone säilimiseks tehtavaid investeeringuid.

Käesolev aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem. Teisalt annab tõusu ootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. aastal anti ehitusluba 1076-le, 2001. aastal juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et 2001. aasta alguse olemasolevast Eesti kogu elamufondi 33,6 miljonist ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühisena näiv 0,2% tähendab, et olemasoleva elamufondi säilimiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu isegi kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab väike uusehitiste arv kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet väikse uusehitiste arvu ning olemasolevate ruumide pideva amortiseerumise tõttu langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime meenutada “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poodi.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonditööd. Nii see tõepoolest on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti remontimine lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub näiteks 9korruselises paneelmajas ühe korteri väga heal tasemel tehtud remont mõttetuks, kui avastatakse kogu hoone saatust märksa enam määravad tõsised probleemid, näiteks põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja peaaegu mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000./2001. aasta suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitavad, et odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilimist tagada.

Maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena, samas kui aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu piirkonda, selle mainekust ja hinnataset. Kaheldav, kas siin saab üleöö kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis on selline oht muidugi olemas. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi lähiaastatel märkimisväärselt ei suurene.

Artikkel on avaldatud 12.08.2002 väljaandes Äripäev –

Vähene elamuehitus kukutab kinnisvara väärtust

Kasutusse lubatud eluruumide arvu vähenemine on põhjustanud elamuehituse madalseisusu, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi pidevat halvenemist.

“Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, asetudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 m²,” kirjutab Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark esmaspäeval ilmuvas Äripäevas. Ainsa erandina suurenes aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal.

Toompark usub, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. “Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem,” usub Toompark.

Teisalt annavad tõusu ootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. aastal anti ehitusluba 1076, 2001. aastal juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et 2001. aasta alguse olemasolevast Eesti kogu elamufondi 33,6 miljonit m² loodi uusehitisi 0,2%.

Tühisena näiv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilumiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. See aga tundub olevat ebareaalne.

Lähemalt saab Eesti elamuehituse hetkeseisust ning selle mõjust kinnisvara turuväärtusele lugeda esmaspäeval ilmuvast Äripäeva kinnisvararubriigist.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 09.08.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuli 2002

Kuuteemad:

– linnavalitsuses ööbinud üürnikud;
– linnavalitsuse ja Aswega vaidlused Rotermanni kvartali planeeringute üle;
– jooksevkonto puudujäägist tingitud kinnisvarakrahhi kartus;
– rekordiliselt suur eluasemelaenude väljastamine ja rekordiliselt madalad laenuintressid.

Muud sündmused:

01/07 Kolme päeva jooksul Harju tänava küsitluses osalenud 7640 tallinlasest toetas 87,3% Harju tänavale haljasala rajamist.
02/07 Kultuuriministeeriumi hoonele enda hinnangul parima pakkumise esitanud OÜ Elias kaalub seoses hoone konkurendile müümisega oma varem kohtule esitatud hagi muutmist, nõudes muuhulgas ka kahjutasu.
03/07 Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
04/07 Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
08/07 Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
08/07 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
09/07 Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
10/07 Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
10/07 Eesti põllumajandusülikooli populaarseim eriala on sellel aastal kinnisvara planeerimine, kuhu 15 riigieelarvelisele kohale laekus 428 avaldust ehk konkurss oli 28,5 inimest kohale.
15/07 Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
16/07 Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse 70 miljoni krooni eest sai Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
17/07 Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
19/07 Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
22/07 AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
25/07 Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
26/07 OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

Artikkel on avaldatud 07.08.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=211548

Kinnisvarakalender: juuli 2002

o 03.06. Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
o 04.06. Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
o 08.06. Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
o 08.06. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
o 09.06. Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
o 10.06. Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
o 15.06. Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
o 16.06. Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse sai 70 miljoni krooni eest Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
o 17.06. Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
o 19.06. Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
o 22.06. AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
o 25.06. Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab, et vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
o 26.06. OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

EPL: Eksperdid ennustavad korterite hinnatõusu

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi küllalt optimistlik prognoos,” ütles Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

Kivisaare sõnul on Eesti keskmised eluasemelaenu intressid umbes 7-8 protsenti, Skandinaavias aga tublisti madalamad – 4-5 protsenti. “Võttes arvesse, et pankade omanikud on ju samad, ja raha tuleb ikka ühest august, on intressidel veel kõvasti ruumi langeda,” kinnitas ta.

“Ega ilmselt äärelinnade turg kuigi kaua nii madalal ei püsi,” nentis Kivisaar. Praegu seisavad mägede korterihinnad paigal peamiselt emotsioonide tõttu, kevadel tõsteti vanade korterite omafinantseeringu määra ja räägiti palju nende piirkondade tahaplaanile jäämisest.

Artikli autor on Anu Jõgi. Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvara hinnatõus ja tüüpkorterite hinnalanguse õppetunnid

Tüüpkorterite emotsioonidesse jõudnud ja laialt meedias kajastamist leidnud hinnatõus ning sellele jaheda duðina järgnenud 5-15 protsendiline hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha. Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvara-asjadega tegeleda. Neljandad unistavad Helsinki hinnatasemetest.

Kelle huvides on kinnisvara hinnatõus?

Kes on olnud peadpööritava hinnatõusu taga, mis 2001. a. küündis mõnel pool 50 protsendini?

Vahendustööd tegevad maaklerid on alati huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind.

See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuniðði, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a. olu uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga?

Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a. kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning seejärel selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a. 1,9, 2001. a. aga juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a. esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 mld. krooni väärtuses eluasemelaene ehk rohkem kui kogu 2000. a. kokku.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda sellisele inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis palju inimesi otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime siin öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Paraku on turumajandusliku ideoloogia alussambaks vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st. lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas.

Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see väga teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas ka investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finanntseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida taevase ettemääratuse alusel igakuiselt või koguni -nädalaselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib teistegi turgude kombel tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab ses osas värske kogemuse ja vihjeid, millest tasub õppust võtta.

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.

– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad.

– Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.

– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.

– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.

Õppetund kinnisvaraturul

Tüüpkorterite hinnatõus ja sellele jaheda du?ina järgnenud 5-15% hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha.

Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvaratehingutega tegeleda. Neljandad unistavad Helsingi hinnatasemetest.

Kes on olnud peadpööritava tõusu taga, mis 2001. a küündis mõnel pool 50%?

Vahendustööd tegevad maaklerid on huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind. See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuni??i, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a oli uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga? Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a 1,9 ja 2001. a juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 miljardi krooni väärtuses eluasemelaene.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis paljud inimesed otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Turumajandusliku ideoloogia alussambaks on vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas. Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finantseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida igakuiselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib samuti tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab värske kogemuse, millest tasub õppust võtta.

Soovitused kinnisvaraturul tegutsemiseks

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.
– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad. Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.
– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.
– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.
Allikas: Tõnu Toompark

Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC