Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Baltic Horizon Fond täiendavate osakute avaliku pakkumise tulemused

22.06.2017 Tõnu Toompark

20. juunil 2017 kell 15:00 (Kesk-Euroopa aja järgi) lõppes Baltic Horizon Fund (Fond) täiendavate osakute avalik pakkumine. Kokku märgiti 7 397 027 uut osakut (Uued Osakud), mis vastab brutosummas 9 843 963,53 eurole.

Northern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) kui Fondi fondivalitseja otsustas jaotada kõigile investoritele märgitud osakud täies ulatuses.

Uute osakute pakkumise tulemusena suureneb Fondi osakute koguarv 7 397 027 võrra, st. Fondi osakute koguarvuks on pärast täiendavate osakute Eesti Väärtpaberite Keskregistris registreerimist 64 655 870 osakut.

Fondijuht Tarmo Karotam’i kommentaar: „Me oleme rahul pakkumise tulemusega ning plaanime paigutada kaasatud kapitali uutesse objektidesse Baltikumi pealinnades esimesel võimalusel. Antud kolmas kapitali kaasamise ring lubab fondil kasvatada oma bruto varasid 200 miljoni euroni, hajutades nii portfelli ning parandades fondi opereerimise efektiivsust. Viimase 12 kuu jooksul on fond kaasanud oma Baltikumi ärikinnisvara strateegia jaoks kapitali ligikaudu 60 miljonit eurot. Investoritel, kellel polnud võimalik lõpule viia oma märkimisprotsessi juunis, saavad oma investeeringud tulevikus teha kas Stockholmi või Tallinna börside järelturul. Fondi meeskond jätkab olemasoleva portfelli aktiivset juhtimist omades jätkuvalt eesmärki maksta kvartaalseid dividende oma investoritele.“

Olulised kuupäevad

eeldatavalt hiljemalt 21. juunil 2017 registreeritakse Uued Osakud Eesti Väärtpaberite Keskregistris;
eeldatavalt 26. juunil või sellele lähedasel kuupäeval kantakse osakud investorite või nende nimel tegutseva isiku väärtpaberikontodele iga investori poolt märgitud osakute ostuhinna makse vastu;
eeldatavalt 26. juunil 2017 on esimene kauplemispäev Nasdaq Tallinna börsil;
eeldatavalt 30. juunil 2017 või sellele lähedasel kuupäeval on esimene kauplemispäev Nasdaq Stockholmi börsil.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Riigi Kinnisvara: Laagri gümnaasiumi ja spordihoone arhitektuurivõistluse võitis BOA OÜ

22.06.2017 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS koostöös Saue Vallavalitsuse ja Eesti Arhitektide Liiduga kuulutas täna välja Laagri gümnaasiumi ja spordihoone arhitektuurivõistluse tulemused. Konkursile laekunud viie võistlustöö hulgast tunnistati esikoha vääriliseks BOA OÜ ideelahendus märgusõnaga „KAKS KANTSI“ (autorid: Anto Savi, Jürgen Lepper ja Maiu Hirtentreu).

Žürii hinnangul on kavand „Kaks Kantsi“ keskkondlikult ja hoonemahtude jaotuselt ideekonkursi tugevaim töö. „Kaks Kantsi“ arvestab Laagri kujunduskava ja võistlusala hõlmava detailplaneeringu kergliiklustee suunaga. Koolihoone peasissepääs on loogilises suunas, hästi märgatav ja leitav. Kooli- ja spordihoone on kavandatud kahe eraldiseisva mahuna, mida ühendab sissepääsuosa esimese korruse ulatuses. Kergliiklustee kulgeb pandustega üle sissepääsu. Kaldteed loovad omaette toreda, mängulise ja mitmeid kasutusvõimalusi pakkuva maastiku.

Ideekavand „Kaks Kantsi“

Ideelahenduses on kasutatud lihtsaid, kuid mitte primitiivseid vormi- ja kujundusvõtteid – pidulik kaldtee, akende rütm, arusaadavad ja lihtsad materjalid. Sümpaatsed on väliauditoorium ja pidulik lipuväljak. Parkimine on selgelt eraldatud jalakäijatest ja jalgrattaga liiklejatest.

Ruumide paigutus ja grupeerimine on selge ning loogiline. Klassiruume ühendab ja seob tervikuks ühiskasutuses ruumid ning rekreatsioonialad.

Teise koha vääriliseks tunnistati Arhitekt Must OÜ töö pealkirjaga „SÜDA“ (autorid: Alvin Järving, Ott Alver, Mari Rass, Kaidi Põder, Helena Rummo, Helmi Marie Langsepp ja Kerttu Karina Kuusik).

Ideekavand “SÜDA”

Kolmanda koha vääriliseks tunnistati Kauss Arhitektuur OÜ ideelahendus „VAIM JA KEHA“ (autorid: Lauri Eltermaa, Eva Nõmm-Vaga, Kaur Talpsep ja Urmo Mets).

Ideekavand “VAIM JA KEHA”

Lisaks anti välja ergutuspreemia BOA OÜ poolt esitatud ideelahenduse „SAME SAME BUT DIFFERENT“ eest (autorid: Anto Savi, Jürgen Lepper ja Maiu Hirtentreu) ning OÜ PAIK Arhitektid ideekavandi „LARUS“ eest (autorid: Indrek Järve ja Lauri Saar).

Ideekavand “LARUS”

Ideekonkursi preemiafond on kokku 18 000 eurot, mis jaguneb järgmiselt: esikoht 6 500 eurot, teine 4 500 eurot, kolmas 3 000 eurot ja mõlema ergutuspreemia suurus 2 000 eurot.

Järgmisena korraldatakse väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetluse projekteerimistööde tellimiseks ideekonkursi võitjalt, kui Saue Vallavalitsus saab Haridus- ja Teadusministeeriumilt positiivse otsuse investeeringu tegemise kohta. Projekteerimistööde maksimaalne maksumus on 363 000 eurot. Sellest 285 000 eurot moodustab Laagri gümnaasiumi projekteerimine ja 78 000 eurot spordihoone projekteerimine. Summadele lisandub käibemaks.

540 õpilasele kavandatav tänapäevane õppehoone on kavas ehitada Saue valda Laagrisse, Kooli tänav 1 kinnistule.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Linnahalli renoveerimisprojekti koostaja selgub avaliku konkursi korras

22.06.2017 Tallinn.ee

Tallinna tegevlinnapea Taavi Aas ning linnahalli arhitektid Raine Karp ja Riina Altmäe allkirjastasid täna ainulitsentsilepingu, mis võimaldab linnal linnahalli projekteerimise protsessiga tõrgeteta edasi liikuda.

Tallinna linna ning Tallinna Linnahalli kui arhitektuuriteose autorite vahel sõlmitud leping annab Tallinna linnale litsentsi autoriõiguste teostamiseks.

„Anname omalt poolt parima, et linnahall saaks renoveeritud kiireimal ja parimal moel,“ ütles Tallinna Linnahalli AS-i juhatuse liige Kaia Jäppinen. „Praegu on esmane eesmärk kuulutada välja avalik projekteerimishange. Eeldatavasti augusti algul välja kuulutatava hanke tulemused selguvad oktoobris.“

Jäppinen lisas, et hanke läbiviimisel ja projekteerija valikul tehakse kindlasti tihedat koostööd ka arhitektide liidu ja muinsuskaitsega, samuti arhitektuurimälestise autoritega. „Kindlasti ei ole pakkumuse hind ainus ja peamine kriteerium, lisaks sellele kaalutakse mitmeid pakkujate kvalitatiivseid näitajaid – meeskonna võimekus, varasemad tööd jne,“ rõhutas Jäppinen.

Tallinna linn soovib linnahalli rekonstrueerida ja renoveerida ning ehitise tervikuna taas kasutusele võtta. Nende tööde tegemiseks tuleb kasutada linnahalli autorite autoriõigusi. „Sõlmitud ainulitsentsileping paneb paika linnahalli autoritele kuuluvate autoriõiguste kasutamise tingimused,“ ütles Aas.

Lepingu kohaselt annavad autorid linnale oma isiklike õiguste teostamiseks ainulitsentsi linnahalli ehitise ja selle aluseks olnud ehitusprojektide muutmiseks ja nendele teiste autorite teoste lisamiseks. Samuti saab linn autoritelt all-litsentsi andmise õiguse. Eelkõige on all-litsentsi õigus vajalik, kuna linnahalli rekonstrueerimise projekti tööde tegemist juhib Tallinna Linnahalli AS, kellele linn siis omakorda annab litsentsi autoriõiguste teostamiseks.

„Tallinna Linnahalli kui silmapaistva arhitektuurimälestise esinduslikuks kultuuri- ja konverentsikeskuseks rekonstrueerimist on lubanud Vabariigi Valitsus järgnevail aastail ka riigieelarvest toetada,“ lisas Aas. „Tallinna Linnahalli rekonstrueerimine loob riigi ja linna koostöös tõmbekeskuse, mis elavdab nii linna kui ka kogu riigi majandust ja ettevõtlust.“

Tallinna linnavalitsus kavatseb linnahalli rahvusvahelisel tasemel kontserdi- ja konverentsikeskuseks rekonstrueerida. Plaani kohaselt saab täiemahuliselt rekonstrueeritud Tallinna Linnahallist multifunktsionaalne rahvusvahelisel tasemel kontserdi- ja konverentsikeskus. Rekonstrueeritud linnahallis saab hakata korraldama kuni 2500 osalejaga konverentse ja kongresse ning suures saalis vähemalt 3500 pealtvaatajaga kontserte ja etendusi. Linnahalli suure saali rekonstrueerimise tulemusel saab Tallinn endale kogu Põhja- ja Ida-Euroopa regioonis konkurentsivõimelise, moodsaima ja võimalusterohke lavatehnikaga esinduskontsertsaali.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

«В каком-то смысле – бум, но ведь это хорошо»

22.06.2017 Marge Väikenurm

Разрешений на строительство выдаётся всё больше, но эта тенденция к росту, по оценке специалистов сектора недвижимости, может застопориться.

За год количество жилых помещений, получивших разрешение на строительство, выросло на 37%. Площадь помещений в это же время составила 149 000 м?, или на 23% больше показателя предшествующего года.

«Город заполнен подъёмными кранами, но с предкризисным временем ситуацию сравнивать всё же не стоит. В каком-то смысле – бум, но ведь это хорошо, – говорит партнёр бюро 1Partner Kinnisvara Танель Тарум. – Поскольку банки по-прежнему придерживаются консервативной политики, а прямого финансирования не очень много, то можно быть уверенными, что наш маленький бум в «пузырь» не превратится».

Что может застопорить тенденцию к росту? «Учитывая величину нашего жилого фонда и то обстоятельство, что Таллинн – растущий город, в год на рынке могло бы появляться примерно 2500 новых квартир. Сейчас мы уже около этой цифры, но темп взят под контроль», – сказал партнёр строительной фирмы Liven Kinnisvara OU Андрес Аавик.

Эксперт по недвижимости и аналитик Тыну Тоомпарк отмечает, чтоспроса на рынке достаточно. «Девелоперы активны. Поскольку растут зарплаты, снижается уровень безработицы, а уровень трудовой занятости повышается, и при этом банки дают кредиты, то возникает вопрос, что может переломить

нынешний тренд. Точно, не внутренние факторы, но какие – я не знаю», – признался он. «Шесть лет не стихают разговоры, что в Швеции бум недвижимости, и что если там что-то случится с финансированием, то и здесь с финансированием станет кисло, но ведь ничего такого не случается», – добавил Тоомпарк.

Число получивших разрешение на строительство жилых помещений выросло быстрее, чем площади под застройкой из-за того, что большая часть разрешений выдана многоквартирным домам, пишет портал kinnisvarauudised.ee. Площади под квартирами в среднем небольшие, и это приводит к тому, что разрешений на строительство квартир пропорционально больше, чем на площади под жилые помещения.

«Часть покупателей квартир поменьше – арендаторы-инвесторы. Люди предпочитают жить в маленьких квартирах, так как и арендная плата, и коммунальные платежи там ниже», – считает Тоомпарк.

Он признал, что можно провести параллель с 2006 годом, когда был бум на первичном рынке жилого строительства, но считает это произвольным сравнением. «Всё вроде бы хорошо, спрос есть, сделки заключаются, инвесторы на рынке есть, строители и девелоперы стали намного профессиональнее. Какие-то параллели можно проводить, но нельзя их воспринимать один к одному».

Слухи о буме преувеличены

«Признак бума – это резкий, скачкообразный рост или объёма сделок, или цен», – говорит партнёр Liven Kinnisvara Андрес Аавик. «Если взглянуть на статистику продаж новых квартир, то в последние годы складской остаток непроданных квартир, да и их продажная цена практически не изменились». Значит, новых квартир покупается ровно столько, сколько их выходит на рынок. «То, что в домах удачных проектов большую часть квартир удаётся продать ещё до начала строительства, это нормальная практика для Северных стран, и обычное заземление рисков», – отметил Аавик.

По оценке Аавика, нет ничего удивительного в том, что растет количество выдачи разрешений на строительство. Причиной тому – спрос, как на новые, так и на квартиры поменьше. Покупатели предпочитают новые квартиры, так как разница в ценах со старыми невелика. А маленькие квартиры предпочитают из-за их сравнительно невысокой стоимости.

Об ускорении темпа

По словам партнёра 1Partner Kinnisvara Танеля Тарума, рынок жилой застройки оживился в последние два-три года, и этот «оживляж» не удивляет. Но Тарум отметил при этом, что количество выданных разрешений на строительство не всегда отражает реальный рост объектов строительства. «Например, берут разрешение на всякий случай, потому как известно, насколько сложно его получить. А начало строительство может затянуться хотя бы из-за проблем с финансированием», – пояснил он.

Тарум полагает, что и через год положение на рынке недвижимости не изменится, так как его рост ограничивают «мощности» ведомства, выдающего разрешения на строительство.

Комментируя возросший спрос на маленькие квартиры, Тарум заметил, что в промежутке люди стремились стряхнуть с себя советские стандарты, то есть то положение, когда в цене были двухкомнатные квартирыв 45 м? и трёхкомнатные 65 м?. «Сейчас мы к этому вернулись, что абсолютно логично. Каждый квадратный метр стоит денег и возможности ограничены».

Nõmme linnaosa üldplaneeringu avaliku väljapaneku pikendamine

22.06.2017 Tallinn.ee

Nõmme Linnaosa Valitsuse ja Nõmme seltside ettepanekut arvestades pikendatakse üldplaneeringu avalikku väljapanekut kuni 31. augustini.

Üldplaneeringu avalik väljapanek toimub kuni 31. augustini 2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametis, Vabaduse väljak 7, I korruse infosaalis ja Nõmme Linnaosa Valitsuses, Vabaduse pst 77 (alates augustist aadressil Valdeku tn 13) igal tööpäeval kogu tööaja jooksul.

Planeeringuga täiendatakse ja täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut, määratakse kindlaks linnaosa ruumilise arengu põhisuunad, teede ja taristu asukohad ning üldised maakasutus- ja ehitustingimused. Üldplaneeringus täpsustatakse elamualade, ettevõtlus- ja tootmisalade, avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alade, rohealade jms paiknemist, arvestades seadustes kehtestatud piiranguid. Üldplaneeringu tingimused on aluseks detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimisel.

Üldplaneeringuga määratavad põhimõtted ja tingimused on esitatud planeeringu tekstilises osas ja kaartidel.

Üldplaneering on kogu avaliku väljapaneku vältel tutvumiseks väljas ka Tallinna linna koduleheküljel aadressil http://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering

Ettepanekuid või vastuväiteid üldplaneeringule saab esitada kirjalikult kohapeal, postiga või e-mailiga.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Postimees: Kodu ostmisel tuleb oma maksevõimet realistlikult hinnata

21.06.2017 Tuule Põldsaar

Kodu ostmine on elu jooksul üks suurimatest väljaminekutest, mis nõuab korraga kopsaka rahasumma olemasolu või laenuvõimekust. Kui suur peaks aga iga kuu sissetulek olema, et üldse hakata mõtlema laenuga kodu ostmisele?

Enamik inimesi ostab endale uue eluaseme kodulaenuga, mille tagasimakse tähtaeg võib olla kuni 30 aastat. Laenu võtmisel tuleb arvestada oma sissetulekuga ja mõelda, kui palju on võimalik iga kuu üldse raha kõrvale panna.

«Tegelikult on olemas isegi kindel reegel, mille järgi ostetava kodu väärtus suhestada ostja sissetulekuga,» rääkis kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Kui Ameerika Ühendriikides ja Lääne-Euroopas peetakse mehe sõnul mõistlikuks kodu hinnaks inimese kahe kuni nelja aasta sissetulekut, siis Eestis tuleb arvestada madalama elatustasemega ehk kodu hind võiks olla nelja, viie või maksimaalselt kuue aasta sissetulek.

Selleks, et tulevase kodu soovituslik hind täpselt teada saada, tuleks esiteks välja arvutada, milline on inimese aastane netosissetulek, ehk korrutada oma kuusissetulek kaheteistkümnega. Näiteks kui kuus saadakse kätte tuhat eurot, on aastane netopalk 12 000 eurot.

Aastast netopalka tuleb seejärel korrutada kas nelja, viie või kuuega, sõltuvalt sellest, kui palju oled valmis raha kõrvale panema. Arvutuse põhjal võiks tuhandeeurose kuupalga puhul olla ostetava kodu väärtuseks maksimaalselt 72 000 eurot.

Kui on soov osta kodu kellegagi kahe peale, tuleks arvutades kaaslase sissetulek enda palgale juurde liita.

Graafika: Alari Paluots

Kuigi reeglit ei tasuks Toompargi sõnul liiga tõsiselt võtta ja kaaluda tuleks teisigi asjaolusid, võib arvutustest kallima kodu ülalpidamine muutuda suure tõenäosusega rahaliselt liiga koormavaks. «Kui arvestada üle oma maksevõime ja osta liiga kallis kodu, langeb elukvaliteet ja võivad tekkida võlad,» selgitas kinnisvarakonsultant.

Sama meelt on LHV kommunikatsioonijuht Priit Rum, kelle sõnul ei ole tavaliselt mõistlik võtta laenu maksimumsummas: «Pigem jätta nii-öelda puhver ettenägematute olukordade jaoks, mis elus tekkida võivad.»

Näiteks otsustasid 20. eluaastate lõpus Kristi ja Reimo võtta ühise kodulaenu, et soetada ridaelamuboks uusarendusse Pirital. Kui Kristi teenis klienditeenindajana 545 eurot kuus (neto), siis suurem laenukulu jäi kanda Reimole, kes tootejuhina sai palka 1100 eurot kuus (neto).

Rusikareegli kohaselt oleks pidanud nende kodu hind jääma alla 119 000 euro, kuid tegelikkuses otsustasid nad soetada eluaseme, mille hind oli 148 500 eurot. «Kuna meil erilist omafinantseeringut polnud, suutsime panga ära rääkida, et need minu vanematele kuuluva korteri tagatiseks paneks,» selgitas Kristi. See andis paarile võimaluse võtta kahekümne viieks aastaks kodulaen, millele kulus kuus kokku 666 eurot ja 20 senti.

«Kõik oli väga tore ja saime ilusti hakkama, kuni kodu ostmisest oli möödunud neli aastat ja minu tööleping lõpetati,» rääkis Reimo. Paaril oli maksta veel aga rohkem kui 80 protsenti laenust, kuid vaid naise palgaga nad hakkama ei saanud.

«Sain küll toetust, aga sellest uue kodu omamiseks ei piisanud,» meenutas Reimo. Uut töökohta oli mehel aga raske leida, kuna puudus vastav haridus ja tööandjad eelistasid teisi kandidaate. «Lõpuks leidsin küll ühe lihtsama tööotsa, aga sealne palk polnud piisav, et suudaks sellist kodu üleval pidada.»

Toetuste abiga sai paar veel mõnda aega laenu makstud, kuid kuna muuks kui kodu ülalpidamiseks neil raha üle ei jäänud, otsustati ridaelamust välja kolida. «Meile ei tulnud pähe paremat lahendust, kui tagasi odavasse üürikorterisse kolida ja oma uhket kodu välja üürima hakata,» jutustas paar. «Päris halb tunne oli küll, kui pidime kodust asjad välja vedama ja koduvõtme üürnikele andma,» lisas Kristi.

Kinnisvarakonsultandi Tõnu Toompargi sõnul tasub selliste probleemide lahendamisel alati korralikult läbi mõelda, kas laenu tagasimaksmise võimekus kaob ajutiselt või püsivalt. «Kui tegemist on vaid ajutise probleemiga, tasub minna panka ja küsida maksepuhkust. Sellisel juhul peatatakse laenumaksed umbes aastaks. Kui aga usutakse, et probleem on pikaajalisem, ongi mõistlikum pigem kodu üürile anda või see maha müüa,» andis Toompark nõu.

Mehe sõnul ei tohiks aga mitte mingil juhul pead liiva alla peita ja probleemide eest põgeneda: «On päris palju juhtumeid, kui sellistel hetkedel lükatakse asju edasi ja võlad aina kasvavad. Lõpuks hakkab aga pank probleeme lahendama ning jäädakse kõigest ilma,» selgitas asjatundja.

Rum pakkus välja veel ühe lahenduse, kuidas kindlaks teha, kui suurt laenu on kodu ostmiseks mõistlik võtta. «Enne suure laenu võtmist võiksid inimesed poole aasta jooksul laenumaksesuuruse summa iga kuu kõrvale panna, et näha, kuidas see mõjutab nende toimetulekut,» andis Rum nõu. Mehe sõnul on laenu tasumine lihtsam neile, kes juba iga kuu nagunii üüri maksavad.

KV.EE: Prognoosime elamispindade hinnatõusu mõõdukat kiirenemist

21.06.2017 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE elamispindade müügipakkumiste keskmist hinda kajastav KV.EE indeks on läinud senisega võrreldes kiiresse tõusu. Hinnaindeks näitab 91,8 punkti, mis on seniste horisontaalsete liikumiste asemel eelmise aasta näitajast märgatava 8,5% kõrgemal.

Hinnaindeksi ootamatult kiire kasvu taga ei ole erakordne hinnahüpe kinnisvaraturul. Hinnaindeksi tõus on tingitud pakkumiste struktuursest muutumisest ehk asjaolust, et portaali KV.EE pakkumistest moodustab üha suurema proportsionaalse osa uute korterite pakkumiste hulk.

Korteriarendusest suur osa Tallinnas-Harjumaal, kus juba ainuüksi asukohast tulenevalt on kinnisvara väärtus ja seega pakkumishinnad kogu Eesti keskmisest kõrgemal. Nii kasvatab pealinna ja selle ümbruse uute elamispindade pakkumisse lisandumine kogu KV.EE hinnaindeksi väärtust.

KV.EE hinnaindeksi tõusu taga ei ole siiski ainult tehnilised tegurid. Elamispindade, sh korterite hinnad kerkivad vääramatult. Kogu Eesti korteritehingute keskmine hind oli maa-ameti andmetel mai kuus aastatagusest 2,7% kõrgemal. Tallinna hinnatõus oli samal ajal 5,7%.

Arvestades nõudlusele jõudu andvaid tugevaid tegureid nagu madal tööpuudus, kasvavad palgad ja soodsad laenutingimused, on tegemist isegi pigem madala või mõõduka elamispindade tõusuga. Eeldusel, et majanduskeskkonnas olulisi muutusi aset ei leia võiks lähiperspektiivi osas prognoosida KV.EE hinnaindeksi kasvu mõõdukat kiirenemist.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Äripäev: “Mõnes mõttes on buum, aga see on ju hea”

21.06.2017 Marge Väikenurm

Aastaga on ehituslubasid välja antud järjest rohkem, sama trend võib kinnisvarasektori inimeste hinnangul peatuda.

Ehitusloa saanud eluruumide arv on aastaga kasvanud 37%. Ruumide pindala oli samal ajal 149 000 m² ehk eelmisest aastast 23% rohkem.

“Linn on kraanasid täis, kuid seda pole mõtet väga kriisieelse ajaga võrelda. Mõnes mõttes on buum, aga see on ju hea,” ütles büroo 1Partner Kinnisvara partner Tanel Tarum. “Kuna pangad on endiselt konservatiivsed ja ühisrahastus pole olulise mõjuga finantseerija, siis kindlasti meie väikesest buumist ei saa “mulli”.”

Mis murrab trendi?

“Arvestades meie elamufondi suurust ning asjaolu, et Tallinn on kasvav keskus, võiks uusi kortereid tulla aastas turule umbes 2500. Praegu liigume selle numbri läheduses, aga tempo on kontrolli all,” ütles kinnisvaraarendaja Liven partner Andres Aavik.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark nentis, et turul jagub nõudlust. “Arendajad tahavad arendada. Kui palgad kasvavad, tööpuudus on madal, tööhõive kõrge ja pangad tahavad laenu anda, siis tekib küsimus, mis praegust trendi murraks. Eesti-sisesed tegurid need ei ole, kuid ma ei tea, mis need oleksid,” ütles ta.

“Seitse aastat on räägitud, et Rootsis on kinnisvarabuum ja kui seal rahastamisega midagi juhtub, siis võib ka siin finantseerimisega asi hapuks minna, aga ometi pole seda juhtunud,” lausus ta.

Ehitusloa saanud eluruumide arv suurenes eluruumide pindalast kiiremini seetõttu, et suur hulk lubasid väljastati korterelamutele, kirjutab kinnisvarauudised.ee. Korterite pindala on keskmisest väiksem ja nii viib suurem korterite ehituslubade proportsioon kogu ehituslubade keskmise alla.

Osa väiksemate elupindade ostjatest on üüriinvestorid. Inimesed eelistavad elukohana väiksemat korterit, sest selle üürihind ja kommunaalkulud on madalamad, sõnas Toompark.

Toompark tõdes, et võib tõmmata paralleeli 2006. aastaga, mil oli korterelamute ehitamise buum, kuid peab seda meelevaldseks võrdluseks. “Kõik läheb nagu hästi, nõudlus on turul, tehinguid tehakse, investorid on turul, arendajad on märksa professionaalsemad. Mingeid paralleele võib tõmmata, aga neid ei tohi üks ühele võtta.”

Buum ülepakutud

Buumi tunnuseks on kas tehingute mahu või hindade järsk tõus, sõnas Liven Kinnisvara partner Andres Aavik. “Vaadates uute kortermajade müügistatistikat, on viimase aasta jooksul nii müümata korterite laojääk kui ka müügihind olnud praktiliselt muutumatud.”

Ehk siis uusi kortereid ostetakse sama palju kui neid turule tuleb. “See, et paremates projektides õnnestub suur osa korteritest müüa enne hoone ehitusega alustamist, on Põhjamaades normaalne praktika ja riskide maandamine,” rääkis Aavik.

Aaviku hinnangul ei ole ehituslubade kasv üllatav. Põhjuseks on nõudlus nii uute kui ka väiksemate korterite järele. Ostjad eelistavad uusi kortereid, sest nende hinnavahe vanade korteritega on väike. Väiksemaid kortereid eelistatakse aga nende madalama hinna tõttu.

Tempo kerkimine

1Partner Kinnisvara partneri Tanel Tarumi sõnul on kinnisvaraarendused saanud hoo sisse alles viimasel kahel-kolmel aastal ning kasv pole üllatav. Tarum märkis veel, et ehituslubade rohkus ei näita alati reaalsete ehituste kasvu.

“Näiteks võetakse ehitusluba kindluse mõttes, sest on teada nende saamise keerukus. Arenduse käivitamine võib aga venida kasvõi finantseeringu puudumise tõttu,” põhjendas ta.

Tarum oletab, et aasta pärast on turuolukord sama, kuna piirid seab ametkonna jaks ehituslubasid menetleda.

Väiksemate korterite ostu kommenteerimisel märkis Tarum, et vahepealsel ajal soovisid inimesed ennast lahti haakida nõukogudeaegsetest standarditest ehk sellest, et hinnas olid kahetoalised 45 m² ja kolmetoalised 65 m² korterid. “Praegu oleme seal tagasi, mis on täiesti loogiline. Iga ruutmeeter maksab ning võimalused on piiratud.”

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Käsiraamat “Uus ehitusseadustik ja ehitamine” annab ülevaate ehitusvaldkonda reguleerivatest õigusaktidest

21.06.2017 Tõnu Toompark

Alates 2015. aasta juulist kehtib Eestis uus ehitusseadustik. Uus seadus toob endaga alati kaasa segadust, harjumatust ja kogenematust selle rakendamisel. Käsiraamatu „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ eesmärk on luua selgust uue seaduse tõlgendamisel ja rakendamisel. Käsiraamatu autorid on Martina Proosa ja Pille Pettai.

„Ülevaatlikkuse mõttes ei sisalda käsiraamat ainult ehitusseadustiku selgitusi, vaid selles on toodud välja seosed teiste seadustega,“ tõi välja Martina Proosa. „Praktilisust on lisatud skeemide ja loeteludega. Raamatus on näiteid kohtupraktikast ja elust endast, peale selle ka mõtteid mõnede esmapilgul probleemsete sätete tõlgendamise võimaluste kohta.“

Uus ehitusseadustik pakub palju kõne- ja mõtlemisainet ja mitte ainult juristidele. Teemal, kas tapeedivahetuseks on ehitusprojekti vaja, arutavad ühtviisi pereisad ja advokaadid. Huvi ehitusseadustikku tutvustavate koolituste järele on suur.

„Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on suunatud ehitajale, kinnisvaravaldkonna spetsialistidele ja juhtidele ning loomulikult avaliku sektori töötajatele. Tegemist on käsiraamatuga, mis on kindlasti abiks iga ehitusvaldkonna ja ehitusseadustikuga kokku puutuvale inimesele,“ rõhutas Pille Pettai.

Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on saadaval Kinnisvarakooli raamatupoes www.kinnisvarakool.ee ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Faktid käsiraamatu kohta

Pealkiri: „Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel“
Autorid: Martina Proosa, Pille Pettai
Maht: 344 lehekülge
ISBN 978-9949-9655-3-3
Käsiraamatu sisukord: https://www.kinnisvarakool.ee/uus-ehitusseadustik-ja-ehitamine-sisukord.pdf
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Lunapolis Kinnisvara: 6 kõige tähtsamat tegevust, millest müüki alustada

21.06.2017 Margus Laidna

Viimasel paaril aastal on Pärnu kinnisvaraturule lisandunud ja lisandub veelgi hulganisti uusi kortereid ja maju. Pakkumisi on väga palju ja seda kõike on oluliselt rohkem, kui on ostjaid. Siit ka põhjus, miks on vaja arvestada täna pikema müügiajaga, kasutada kogemustega särtsakat maaklerit ning oma kinnisvara pakkumise esile toomiseks teiste pakkumiste seast on vaja olla nutikas ja kasutada lisaks uusi kaasaegseid tehnilisi lahendusi.

Kõige tähtsamat 6 tegevust, millest müüki alustada

Valmista ette kinnisvara enne pildistamist ja pakkumise avalikustamist.
Seda osa tuleks võtta väga tõsiselt. Põhimõttest, et küll uus ostja remondib, pole täna enam mingi kasu. Kõigil on nii kiire, aega napib ja peamine rahastaja pank soosib remonditud kinnisvara finantseerimist.
Lisa kvaliteetsed müügipildid oma müügipakkumisele.
Internet on täna kõikjal ning kinnisvara valik on nii suur, et kõiki pakkumisi ei jõua ostajad läbi vaadata ega kindlasti ja läbi käia. Peamine mille põhjal tehakse otsus asuda kinnisvarapakkumist põhjalikumalt uurima ja ka vaatama minna on pildid teie kinnisvara pakkumisest. Kui piltidel nähtav ja müügihind teie pakkumisel pole kooskõlas, siis mingit vaatamist, rääkimata tehingust, ei tule.
Lisa võimalusel müügivideo müügipakkumisele.
Kuna internet on täna kõikjal ja videode vaatamine paljudele inimestele lihtsam, eelistatum kui piltide vaatamine, siis see ongi peamine põhjus miks võimalusel lisada müügipakkumisele video. Mõistagi pole mingit kasu mobiiliga tehtud videost, vaid tegutseda tuleb nagu proff. Vaata kuidas see peaks toimuma! vaata siit.
Lisa läbimõeldud ja asjakohane tekstiline informatsioon müügipakkumise juurde.
Müügijutt on nagu puzzle. Müügitekst objektile peab olema läbimõeldud ostja/üürniku huvidest lähtuvalt ja need ei ühti tihtipeale müüja omadega. Ühest retsepti pole, kui julgen kinnitada, et kui olete sarnaselt kinnisvara maaklerile kokku puutunud sadade ja sadade ostjatega, siis lõpuks saab selgeks ka mida müügikuulutusse kirjutada nii, et see tekst ostjat kõnetaks ja ka vaatama tooks.
Lisage plaanid oma kinnisvarast.
Plaanid aitavad ostjal saada selgust, kas müüdav eluase on juba sobiva planeeringuga või saab seda kohandada sobivaks. vaata näidet
Määrake oma kinnisvarale õige müügihind
Parim soovitus on kasutada hinna määramisel kellegi kogemust, kes igapäevaselt tegeleb kinnisvara müügiga/üürimisega. Üldjuhul putub maakler igapäevaselt kokku paljude müügi- ja üüritehingutega, on kursis ostjate ja üürnike ootustega kvaliteedile ja hinnale ning seeläbi oskab kõige paremini vara omanikule soovitada realistliku müügihinda. Omanikud kahjuks tihtipeale tuginevad hinna määramisel meedias välja öeldule( mis on tihti kellegi erihuvi), vaatavad naabri kuulutust või panevad rahasse emotsionaalseid väärtusi, mis aga kuidagi ei lähe korda ostjale. Vale müügihind = müüki ei toimu!

Kui see eelnev, kõige olulisem osa on tehtud puudulikult, siis pole oodata ka head tulemust edasisest müügiprotsessist.

Et kinnisvara müük kulgeks viperusteta on mõistlik alustada kõige tähtsamast – vali omale kinnisvaramaakler, kes kogu müügiprotsessi aitab õigesti läbi viia.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Mustamäele parkimismaja rajamise enampakkumine nurjus

20.06.2017 Tallinn.ee

Mustamäele linna maale parkimismaja ja avaliku parkla ehitaja leidmiseks välja kuulutatud enampakkumisele ei laekunud tähtajaks ühtegi pakumust.

„Seega tuli Tallinna Linnavaraameti poolt välja kuulutatud enampakkumine osalejate puudumise tõttu nurjunuks tunnistada,“ tõdes abilinnapea Eha Võrk. „Kavatsetakse A. H. Tammsaare tee 92 kinnisasjale hoonestaja leidmiseks peagi uue pakkumise välja kuulutada, pakkumistingimusi ei ole plaanis muuta.“

„Eesmärgiks on rajada avaliku ja erasektori koostöös linna omandis olevale kinnisasjale piirkonna elanikke teenindav parkimismaja ja avaliku parkla,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Selleks soovime A. H. Tammsaare tee 92 kinnisasjale hoonestusõiguse seada.“

Ärimaa sihtotstarbega A. H. Tammsaare tee 92 kinnisasja pindala on 8563 m2. Pakkumise kohaselt peab hoonestaja ehitama kinnistule parkimismaja, mille suletud netopinnast kuni 40% võib sisaldada muid äriruume, ning avaliku parkla. Lisaks kohustub hoonestaja ehitama ehitiste teenindamiseks vajalikud rajatised.

Hoonestusõigus seatakse 50 aastaks alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestaja kohustub lõpetama ehitustööd ja vormistama parkimismaja ja avaliku parkla ning neid teenindavate ehitiste kasutusload hiljemalt 31. märtsiks 2020.

Kinnisasjale rajatavasse parkimismajja on kavandatud ligi 400 parkimiskohta.

Kinnisasja ca 4072 m² suurusele osale tuleb ehitada parkimismaja ja selle teenindamiseks vajalikud rajatised. Parkimismaja suletud netopinnast kuni 40% võib sisaldada muid äriruume. Kinnisasja ca 4491 m² suurusele osale on kavandatud avalik parkla ja selle teenindamiseks vajalikud rajatised; sõiduteed, kõnniteed koos tänavavalgustusega ning liikluskorraldusvahenditega; tehnovõrgud ja -rajatised. Hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel kinnisasja omanik kinnisasjale jäävate ehitise eest hoonestajale hüvitist ei maksa.

Võrgu sõnul on pilootprojekti õnnestumise korral plaanis elamukvartalitesse parkimismajade rajamist jätkata.

„Elamukvartalitesse täiendavate parkimiskohtade rajamine leevendab parkimiskitsikust. Seni oleme teinud seda korteriühistute kasuks linna maale kasutusõiguse seadmisega,“ ütles Võrk. Praeguseks on seatud isiklik kasutusõigus ligi 70 korteriühistu kasuks ning sel moel on loodud linna maale korteriühistu liikmete sõidukite jaoks juurde üle 1700 parkimiskoha. „Kokku oleme korteriühistute kasutusse andnud ligi 8,1 ha ehk kümne A. le Coq Arena jalgpallistaadioni jagu linnamaad,“ lisas Võrk.

Ober-Hausi Eesti korterite hinnaindeks 05-2017

20.06.2017 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks langes mais 2,8%, mis on suurim kuine langus peaaegu viimase kahe aasta jooksul. Võrreldes 2016. a maiga oli indeks 4,1% kõrgemal.

Ober-Hausi Eesti korterite hinnaindeks 05-2017

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Arco Vara: Kinnisvara hindamine aitab vältida õhulosside ehitamist

20.06.2017 Egle Miller

Oma kodu osta või müüa soovides puutume tihti kokku ka kinnisvara hindamisega. Peamised põhjused, miks eksperthinnang vajalikuks osutub, on seotud kodulaenu võtmisega, mil pank soovib hindamisakti ostetava vara turuväärtuse kohta nii ostetava vara puhul kui ka lisatagatisele.

Samas nõuavad pangad hindamisakti ka näiteks laenu taotlemisel olemasoleva kinnisvara renoveerimiseks või päris uue maja ehitamiseks.

Veel üks levinud põhjus kinnisvara hindamisteenuse tellimiseks on seotud vara jagamisega, kus tõuseb päevakorda olemasoleva kinnisvara turuväärtuse hindamiseks, et vara abikaasade vahel õiglaselt jaotuks.

Palju on ka neid kinnisvaraomanikke, kes enne oma vara müüki soovivad teada selle reaalset väärtust, et vältida ülepaisutatud ootusi või nii-öelda laest võetud hindu ja tellivad selleks hindamise. Hindamisakt annab turvatunde nii müüjale kui ka võimalikule ostjale, kiirendades müügiprotsessi ja asjaajamist krediidiasutustega.

Muuda hindamine sujuvaks

Enne hindaja kutsumist saab kinnisvaraomanik teha eeltööd, et hindamine sujuks kiirelt ja takistusteta. Esmatähtis on kontrollida, kas kinnisvaraga seotud dokumentatsioon on korras ja kättesaadav. Hindaja saab küll vajalikud dokumendid tellida vastavatest ametiasutustest, kuid see kulutab aega.

Kindlasti tasub enne hindaja tulekut kriitilise pilguga üle vaadata oma majapidamine. Miks? Inimesed arvavad tihti, et hindamisakti puhul ei mängi heakord rolli, kuid tegelikult ütleb siiski pilt rohkem kui tuhat sõna ja laenuandjat huvitab, kuidas omanik oma vara eest hoolitseb.

Oluline on tagada veel juurdepääs kõikidesse ruumidesse ja kõrvalhoonetesse. On esinenud näiteks juhuseid, kus hindamisaktis on märge, et kinnistul on kelder aga pildid keldrist puuduvad. Pank on taolise akti tagasi saatnud ja hindaja peab uuesti kohale sõitma ning puuduoleva fikseerima. See kõik aga pikendab protsessi laenu saamisel.

Kui vara müügiga tegeleb maakler ja ostuhuviline soovib tellida hindamisakti pangale, arvavad müüjad tihti, et maaklerite piltidest piisab juba hindamisakti koostamiseks. Nii see siiski ei ole. Hindaja kohustus on tutvuda põhjalikult vara seisukorraga ja kui maakler pildistab kõike turunduse seisukohta silmas pidades ja parimat esile tuues, siis hindaja kaamera peab tabama ka kõik ebakõlad.

Statistikaamet: Tootjahinnaindeks jätkas mais tõusu

20.06.2017 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2017. aasta mais võrreldes aprilliga 0,3% ja võrreldes eelmise aasta maiga 4,2%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas mais eelmise kuuga võrreldes keskmisest enam hinnatõus mööbli- ja keemiatoodete tootmises ning mootorsõidukite osade ja lisaseadmete tootmises, samuti hinnalangus metalltoodete tootmises, elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning mäetööstuses.

2016. aasta maiga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus kütteõlide, elektroonikaseadmete ja toiduainete tootmises, samuti hinnalangus mäetööstuses, mootorsõidukite osade ja lisaseadmete tootmises.

**Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, mai 2017**
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Mai 2017 – aprill 2017, %	Mai 2017 – mai 2016, %
KOKKU	0,3	4,2
Töötlev tööstus	0,4	4,7
Mäetööstus	-1,3	-7,8
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	-0,8	2,9
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,4	0,4

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta mais võrreldes aprilliga -0,1% ja võrreldes 2016. aasta maiga 6,1%.

Eelmise kuuga võrreldes langes mais keskmisest enam naftasaaduste, turbatoodete, metallide ning mööbli hind, samas tõusis keemiatoodete, mootorsõidukite osade ja lisaseadmete ning põllumajandussaaduste hind.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta mais võrreldes aprilliga -0,8% ja võrreldes 2016. aasta maiga 4,1%.

Eelmise kuuga võrreldes langes mais keskmisest enam põllumajandustoodete ja naftasaaduste hind ning tõusis jookide, ehitusmaterjali ning mootorsõidukite hind.

Statistika aluseks on küsimustikud „Tootjahind”, „Ekspordihind“ ja „Impordihind“, mille esitamise tähtaeg oli 06.06.2017. Statistikaamet avaldas tootjahinnaindeksite kuukokkuvõtte üheksa tööpäevaga. Statistikatööde „Tööstustoodangu tootjahinnaindeks“, „Ekspordihinnaindeks“ ja „Impordihinnaindeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet nende statistikatööde tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Domus Kinnisvara: Kuhu küll kõik getod jäid?

20.06.2017 Raul Reino

Getosid, definitsiooni järgses täiuslikkuses, pole Eestis olnud ega ole lähitulevikus ka näha. Paljude riikide näitel aitab getostumisele tugevalt kaasa immigratsioon, kuid Eesti aasta läbi kestev kehv suusailm on siinkohal olnud seni suureks abiks probleemi vältimisel. Ometigi on paljudes linnades, eesotsas Tallinnaga, olnud piirkondi, mille maine on suhtekorralduslikult lootusetu, kus on domineerinud majanduslikult kehvemal järjel olevad inimesed koos keskmisest kõrgema kuritegevusega.

Aastaid tagasi poetasime üle huulte sõna asotsiaalid ning manasime silmade ette Kopli liinid, Astangu, Akadeemia tee ühiselamud, aga ka Kalamaja ning mitmed teised piirkonnad ja tänavad, mis tänaseks on läbinud totaalse muutumise. Kalamajast, kui tõelisest Tuhkatriinu-loost, on meedias palju juttu olnud ja tõsi on, et Põhja-Tallinna linnaosa keskmine ruutmeetri hind on viimastel aastatel olnud Tallinna üks kõrgemaid, jäädes alla vaid kesklinnale. Endisest inetust pardipojast on saanud tõeliselt elitaarne piirkond, mille uusarendustesse saavad kodu lubada endale vaid õige kopsaka sissetuleku või säästudega inimesed.

Akadeemia tee ühikatubade asemel on nüüd moodsa sõnaga minikorterid, mida väikeinvestorid rabavad üksteise võidu, Astangule kerkiv Aurora Park valiti möödunud aastal City24 rahvahääletusel parimaks uusarenduseks, Kopli liinide lammutamisega on algust tehtud eesmärgiga rajada sinna vaat et üks prestiižikamaid elamupiirkondi Tallinnas. Asula tänav, mis oli aastaid veidi küsitava väärtusega piirkond koos ümbritsevate garaažidega, on tänaseks läbinud korralikud hoonete renoveerimisprojektid ning pärast sõidu- ja kõnniteede kapitaalremonti näeb välja kui tõeliselt idülliline elukeskkond keskklinna piiril. Suurepärane näide, kus erasektor ja munitsipaalvõim on teinud teineteisest sõltumatult ära omad investeeringud, kuid lõpptulemus moodustab terviku, millest võidavad kõik.

Näiteid võiks tuua veel mitmeid, kuid järeldus on selgelt ühemõtteline – Tallinn on üks väheseid pealinnu kogu maailmas, kus puuduvad getod. Vaesamad inimesed pole mõistagi kadunud, kuid Tallinna omapära on see, et korteri erastanud ja ots-otsaga kokku tulev pensionär elab kõrvuti uhke pintsaklipslasega, kes ostis korteri juba renoveeritud kujul ja pangalaenu kaasabil. Üks sõidab bussiga, teine BMW-ga, kuid maja keskmine elatustase on kõrgem ja piirkonnal tuleviku osas veidi parem perspektiiv olemas.

Siinkohal võib tekkida küsimus, et kui kõik barakid on buldooserite poolt ümber lükatud ning igasugu elukunstnikud ja bomžid majadest välja visatud, siis kas kõik ongi hästi ja getostumise oht jäädavalt ellimineeritud? Tõsi, järjest kasvav elatustase, suuremad säästud ja väiksem töötus aitavad kaasa sellele, et vaesemaid ja mahajäetud piirkondi Tallinnasse juurde ei teki. Linnas, kuhu sisseränne ülejäänud Eesti noorte näol on piisavalt suur, on riskitegureid selgelt vähem.

Küll aga ei maksa ära unustada, et üldiselt elanikkond vananeb ja löögi alla satuvad linnaosad ja piirkonnad, kus elanike keskmine vanus on kõrgem. Näiteks Mustamäel on juba praegu märkimisväärne osa elanikkonnast vanem kui 70 eluaastat. See tähendab, et ei teki piisavalt raha hoonete renoveerimiseks või isegi elementaarseks heakorrastamiseks, korteriühistute juhatused on pigem passiivsed jne. Seega nii Mustamäe kui teised „mäed“ on teatav riskikoht, kuid esialgu ülemäära muretseda pole põhjust. Palju on meie endi kätes, palju saavad teha nii linnavõim kui riik, tark linnaplaneerimine ja igasugu rekonstrueerimise toetused on ainult abiks ning võimaldavad kogu linnaruumis ühtlast arengut.