Tallinna linna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike Nõmme, Pirita, Haabersti ja Kristiine linnaosa, vähemal määral tehakse elamutega tehinguid Kesklinnas, Põhja-Tallinnas ning Mustamäel. Tallinna linna kõrgete hinnatasemete tõttu liiguvad tarbijad üha enam otsima sobivaid elamuid Tallinna linna lähipiirkondadesse[1], kus on ühtlasi kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks.

IV kvartalis tehinguaktiivsus vähenes, hinnatase püsis endiselt kasvutrendis

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on sarnaselt varasematelegi aastatele talvise perioodi lähenedes aga IV kvartalis osa aktiivsust kaotanud. Iga-aastaselt on IV kvartali teises pooles märgata mõningast jõulukuuga seotud emotsionaalsetest ostudest tulenevat hinnatasemete kasvu, mille esilekerkimist oli märgata ka 2016. aasta detsembris. Elamuturul on nii tehinguaktiivsus kui nii müüjate hinnasoovid ja ostjate eelistused jäänud siiski juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks maakonnas tervikuna piisaval hulgal pakkumisi, kuid Tallinna linna siseselt on pakkumiste arv pikemat aega pidevalt langenud.

2016. aasta IV kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tallinna linnas 85 tehingut, mida oli 14% vähem kui III kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 230 000 eurot ja mediaanhinnaks 199 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes sealjuures võrreldes möödunud kvartaliga 3,1% kuid seevastu mediaanhind kasvas 9,7%. Hinnakasvu toetasid nii ehitusaastalt vanemate elamutega kui uusehitistega tehtud tehingud. Võrrelduna 2015. aasta sama ajaga langes tehinguaktiivsus 20%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 18% ja mediaanhind 10%. Tallinna linna elamuturul on nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed püsinud pikema aja vältel võrdlemisi sarnasel tasemel, hooajalisusest tulenevalt võib täheldada näitajate kohatist järsemat muutust. Viimastel kuudel aset leidnud hinnataseme kasv tuleneb nii kallimate järelturu kui ka uusehitistega tehtud tehingute arvelt, teisisõnu on hinnakasv aset leidnud elamuturul tervikuna.

Tallina linna lähipiirkondade elamuturu dünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondades tervikuna tehti hoonestatud elamumaaga 2016. aasta IV kvartalis 150 tehingut, mida oli 16% vähem kui III kvartalis ning 8,0% vähem kui 2015. aasta IV kvartalis. Piirkondades kujunes neljanda kvartali lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 141 000 eurot, mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga 4,8% kõrgem ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga koguni 15% kõrgem. Lähipiirkondades langes tehinguaktiivsus võrreldes Tallinna linnaga vähemal määral, kuid hinnataseme mõõdukas kasv on aset leidnud nii pealinnas kui selle ümbruses üsnagi sarnasel määral. Tehingute arv langes enim Viimsi ja Harku vallas, kuid hinnatasemelt kui tehinguaktiivsuselt on esile kerkima hakanud Saue vald.

Detsembris tehti Tallinna linnas 26 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna novembriga 21% vähem ning võrrelduna 2015. aasta detsembriga 3,7% vähem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 267 000 eurot ning mediaanhinnaks 233 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna novembriga kasvanud 30% ja võrrelduna 2015. aasta detsembriga 16%. Mediaanhind oli samuti kasvanud, kasvades võrrelduna novembriga 25% ja võrrelduna möödunud aasta sama kuuga 19%. Hinnataseme kasv tulenes ennekõike iga-aastasest aasta lõpus esinevast emotsiooniostudega seotud trendist, mille osas jõulukuule on tavapäraselt omane hinnataseme kasv nii elamu- kui korteriturgudel.

Tallinna linna lähipiirkondades tehti detsembris 67 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrrelduna novembriga kasvas tehingute arv 60% ja võrrelduna 2015. aasta detsembriga 26%. Lähipiirkondades kujunes tehtud tehingute lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 147 000 eurot, mis oli võrrelduna novembriga kasvanud 35% ja võrrelduna 2015. aasta sama kuuga 19%. Tehingute arvu kasv tulenes peamiselt Saue, Rae ja Viimsi vallas tehtud tehingutest, kuid hinnataseme kasv Saue, Saku ja Rae vallas tehtud tehingute arvelt. Infrastruktuuriliselt juba terviklikult väljakujunenud elurajoonides on hinnatasemete lühiajalised muutused oluliselt tagasihoidlikumad kui pealinnast kaugemates piirkondades, mis tuleneb uute uuselamurajoonide esilekerkimisest.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tallinna linnas ja selle lähipiirkondades

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna elamuturg piirkondade lõikes

Vaadeldes Tallinna linna ja selle lähipiirkondi kui majanduslikku tervikut, moodustab kõige suurema osa hoonestatud elamumaa tehingutest just Tallinna linn. Pealinna siseselt teostatakse elamutega enim tehinguid Haabersti, Pirita, Nõmme ning Kristiine linnaosades, kus paikneb ühtlasi enim elurajoone ning on koduostjate poolt kõige enam eelistatud linnasisesed elamiseks sobilikud piirkonnad. Elamupiirkondi paikneb veel nii Põhja-Tallinnas, Kesklinnas kui Mustamäel, kuid neis linnaosades tehtavate tehingute arv on võrdlemisi madal.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade elamuturg moodustab kogu Harjumaa kinnisvaraturu mõistes aktiivseima tervikliku piirkonna. Linnalähedastes piirkondades suureneb elanikkonna huvi just elamute ning ridaelamute vastu. Mida enam hajaasustuslikematesse piirkondadesse liikuda, seda väiksem osakaal on korteriturul. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede, looduslikult kaunite kohtade ning vallakeskuste läheduses.

Tallinna linna lähedastes piirkondades teostatakse kokku mõnevõrra rohkem tehinguid kui ainuüksi Tallinna linnas. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse aktiivsus. Lisaks üksikelamutele on nimetatud piirkondades laialdaseks trendiks rida- ja paariselamute ehitamine, mille turg aga käitub sarnaselt elamuturule. Rida- ja paariselamute krundid on reeglina väiksemad ning sellest tulenevalt madalama privaatsusega, mistõttu nimetatud elamispindade hinnad on üksikelamutega võrreldes mõnevõrra madalamad.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m². Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus, madalad kommunaalkulud ning paiknemine juba terviklikult väljakujunenud elurajoonis.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tallinna linnas ligikaudu 150 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on enamasti vahemikus 180 000 – 250 000 eurot. Nõmmel, Pirital, Viimsis ja teistes eksklusiivsetes piirkondades on elamud märkimisväärselt kallimad. Väga heas seisukorras elamute hind algab tavaliselt 300 000 eurost. Uuselamute eest küsitakse valdavalt 300 000 – 500 000 eurot. Heas asukohas paiknevad väga eksklusiivsed elamud võivad maksta üle 1 miljoni euro.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aasta tehti Tallinna linnas 346 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9,4% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 247 000 eurot ja mediaanhinnaks 191 000 eurot, mis olid vastavalt möödunud aastale kasvanud 17% ja 8,1%. Seevastu Tallinna lähipiirkondades tehti 632 tehingut, mida oli 7,5% vähem kui varasemal aastal. Lähipiirkondades kujunes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 131 000 eurot, mis oli võrreldes 2015. aastaga kasvanud 14%. Tehingute arv on jäänud varasematest aastatest mõnevõrra madalamale tasemele, kuid tehinguhinnad on seevastu kasvanud kiiremini kui eelnevatel aastatel, seda periooditi eelkõige Tallinna linnas.

Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist detsembrini pidevalt mõnevõrra langenud. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed kui ka tegelikud tehinguhinnad. Pikema perioodi vältel on pakkumiste arv Tallinna linnas langenud enam kui Harju maakonnas tervikuna, mis tuleneb elamu ostjate eelistustest elada ennekõike pealinnas või selle vahetus läheduses ning linna sisesest vähesest pakkumiste lisandumisest.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke varasid valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem. Selle süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku infrastruktuuriga elurajoonide planeerimisel ning arendamisel.

Hinnas ja kvaliteedis turuosaliste ootustele vastavate hoonestatud elamumaade keskmine müügiaeg on tavapäraselt ligi 8 kuud ja hoonestamata elamumaa puhul olenevalt asukohast ning kommunikatsioonidega varustatusest kuni 12 kuud. Arco Vara statistika põhjal oli 2016. aastal Tallinna linnas kui selle lähipiirkondades müüdud nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 210 päeva. Terviklikult väljakujunenud infrastruktuuriga Tallinna linna lähedastes elurajoonides ületab nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade nõudlus pidevalt pakkumist, mistõttu on ka pakkumis- ning tehinguhinnad erinevalt teistest piirkondadest oluliselt kõrgemad.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara statisika põhjal Tallinnas ja selle lähipiirkondades 2016. aastal keskmiselt 4%).

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tallinna linna ning selle lähipiirkondade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole objektide müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete tavapärasest kiiremat kasvu oodata. Statistilisi keskmisi hinnatasemeid jäävad olulisel määral siiski mõjutama uusehitised ning tavapärasest kallimate hinnatasemete juures tehtud tehingud järelturu objektidega.

Kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt on tarbijatel võimalusi valida nii korteri- kui elamuturu vahel – Tallinna linna ostetava suurema korteri eest saab sama raha eest osta linnalähedase elamu. Sellest tulenevalt jäävad hinnataseme kasvu toetama ennekõike korterite asemel alternatiivina elamuid ostvad tarbijaid kui ka Tallinna linnas viimasel ajal pidevalt langev pakkumiste arv. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata.

2017. aasta I kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu iga-aastast langust, mille juures võib mõningaid langusmomente täheldada ka hinnatasemete kujunemisel. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu elamud ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad. I kvartalis on iga-aastasest hooajalisest käitumisest tulenevalt oodata mõningast elamute pakkumise lisandumist, mis tuleneb ennekõike asjaolust, et talvisel perioodil väheneb kinnisvara soetajate huvi ja tehtavate tehingute arv.

[1] Tallinna linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad – sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae, Viimsi vallad ning Maardu linn