Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark
 

Nõrga majanduskasvu kõrval näitavad mitmed majandusnäitajad paranemist

15.11.2016

SwedbankEesti majanduskasv oli kolmandas kvartalis jätkuvalt nõrk. Eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes kasvas SKP 1,1% ning eelmise kvartaliga võrreldes 0,2% (sesoonselt ja tööpäevade arvuga kohandatuna).

Sellise tagasihoidliku kasvu juures tuleb aga arvestada, et tööstussektori lisandväärtus jõudis pärast aasta kestnud langust kasvuni, töötleva tööstuse lisandväärtuse kasv kiirenes ning energiatootmises oli samuti tugev kasv. Esialgsete arvestuste järgi kasvas lisandväärtus ka transpordi- ja ITK sektorites ning hulgi- ja jaekaubanduses. SKP kasvu pidurdas kehv saak põllumajanduses ning avalikus sektoris töötajate arvu vähenemise tõttu selle sektori langenud lisandväärtus. Kuigi väliskaubandusstatistika ja töötleva tööstuse ettevõtete ekspordikäive näitas kolmandas kvartalis Eestis toodetud kaupade ekspordikasvu olulist kiirenemist, läks SKP arvestusse, pärast erinevaid korrigeerimisi, teise kvartaliga võrreldes hoopis aeglasem kasv. Ka kaupade impordikasv aeglustus kiiresti.

Kindlustunde paranemine suurendab investeerimisvalmidust

Eesti majanduse üldine kindlustunne on sel aastal ning ka kolmandas kvartalis paranenud – see käib nii tööstuse, teenustesektori, ehituse, jaekaubanduse kui ka tarbijate kohta. Ettevõtete laenuportfelli kasv on oluliselt kiirenenud, mis viitab nende paranenud investeerimisvalmidusele. Ka kodumajapidamiste laenuportfell ning investeeringud eluasemesse kasvavad mõõduka tempoga. Investeeringute kasvu pidurdab vaid valitsemissektor. Septembri lõpu seisuga oli EL uue eelarveperioodi struktuurivahenditest tehtud Eestis väljamakseid vaid 6% kasutada olevast rahast. Järgmisel aastal on oodata EL rahade suuremat kasutamist, mis peaks ka valitsemissektori investeeringuid tublisti kasvatama.

Sellised näitajad räägivad majandusolukorra järk-järgulisest paranemisest. Lisaks on vabade töökohtade arv kasvanud ja palgakasv püsib kiire.

Järgmisel aastal ootame majanduskasvu paranemist

Vaatamata sellele, on käesoleva aasta kolme kvartaliga Eesti majandus kasvanud vaid 1,1%. Majanduskasv on aeglustunud ka Lätis ja Leedus. Kuigi me ootame Rootsi, ÜK ja Saksamaa majanduskasvu aeglustumist, peaks järgmisel aastal Eesti suuremate kaubanduspartnerite keskmine impordinõudlus veidi suurenema, mis peaks parandama meie ettevõtete ekspordivõimalusi. Lisaks ekspordikasvu oodatavale kiirenemisele, peaksid järgmisel aastal suurenema ka investeeringud, mis on omakorda toeks Eesti majanduskasvu paranemisele. Tootja- ja ekspordihinnad on tõusmas, mis on toeks ettevõtete ekspordikäibe suurenemisele.

Samas, riskid maailmamajanduses ja – kaubanduses (Brexit, Donald Trumpi valimine USA presidendiks, populistlikud liikumised, protektsionism, Venemaa jms) on üsna suured, mis võivad meie majanduskasvu väljavaadet pikemas vaates halvendada. Eestis loodav uus valitsuskoalitsioon toob majanduspoliitikas tõenäoliselt kaasa muudatusi, kuid enne koalitsioonikokkuleppe paikapanemist on vara prognoosida nende mõju Eesti majandusele.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kolmandas kvartalis hõive vähenes ja tööpuudus kasvas

15.11.2016

Swedbankalanes kolmandas kvartalis eelmise aasta sama ajaga võrreldes 8000 inimese võrra. Hõive vähenemine tulenes töötajate arvu vähenemisest ehituses, energeetikas ja töötlevas tööstuses. Piirkondadest langes töötajate arv Kirde- ja Kesk-Eestis. Ehitust mõjutab rajatiste ehitamise vähenemine, põlevkiviga seotud harusid aga energia hinna oluline langus. Kui teises kvartalis kompenseeris hõive languse ehituses ja tööstuses töötajate arvu tugev kasv teeninduses, siis kolmandas kvartalis oli teeninduses hõivatuid vaid tuhande inimese võrra rohkem kui aasta varem.

Eesti elanikud on tööturul aktiivsemad

Tööturult eemal olevate inimeste arv (need on inimesed, kes õpingute, kõrge vanuse, halva tervise või näiteks laste kasvatamise tõttu ei tööta ega otsi tööd) vähenes kolmandas kvartalis aastataguse ajaga võrreldes 10 000 inimese võrra. Mitteaktiivsuse vähenemist mõjutasid riigipoolsed reformid: pensioniea tõus ja töövõimereform. Oktoobri lõpus otsis Töötukassa andmetel nende toel tööd umbes 5000 vähenenud töövõimega inimest. Ka õpingute tõttu tööturult eemal olevate inimeste arv alanes.

Tööpuudus kasvab

Töötute arv suurenes kolmandas kvartalis oluliselt – 16 000 inimese võrra. Kokku otsis Eestis aktiivselt tööd 53 tuhat inimest. Neist pooled olid tööd otsinud alla kuue kuu. Tööpuudus kerkis kolmandas kvartalis 7,5%ni. Sama suur oli tööpuudus kaks aastat tagasi.

Tööturu näitajaid mõjutab töövõimereform

Järgmisel aastal peaks hõivatute arv olema veidi väiksem kui sel aastal. Tööealine elanikkond väheneb ja tööjõukulude kiire kasv sunnib tööprotsesside efektiivsust tõstma. Samal ajal ehitussektori hõive peaks järgmisel aastal riigipoolsete tellimuste toel kasvama. Energeetikasektori väljavaade on ka mõnevõrra positiivsem tänu nafta hinna järk-järgulisele tõusule. Töövõimereformi tõttu jätkub järgmisel aastal tööpuuduse määra tõus. 2016. aasta teisel poolel lisanduvad töötukassa klientide hulka peamiselt hiljuti töövõime kaotanud inimesed. Alates 2017. aastast hakkab töötukassa hindama ja tööturule suundumist toetama ka teisi püsiva töövõimetusega inimesi.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Swedbank väljastab eluasemelaenu KredExi käendusel

15.11.2016

SwedbankAlates tänasest, 14. novembrist 2016 hakkab Swedbank väljastama eluasemelaenu ka KredExi käendusel. Väiksema omafinantseeringuga eluasemelaen muudab kodu ostmise kättesaadavamaks.

„Eluasemelaenu käendus annab võimaluse võtta laenu uue kodu ostmiseks väiksema omafinantseeringuga  – minimaalselt 10% sissemaksega.  KredExi käendusel on võimalik osta alaliseks eluasemeks korter või elumaja,“ ütles Swedbanki eraisikute panganduse juht Kaie Metsla.

KredExi käendus on eluasemelaenu täiendav tagatis. KredExi eluaseme käenduse taotlemiseks peab vähemalt üks laenu taotlejatest kuuluma noore pere, noore spetsialisti, energiatõhusa eluaseme omandaja või kaitseväe või kaitseliidu veteranide sihtgruppi.

Noore pere kategooriasse kuuluvad kuni 15-aastast last kasvatavad vanemad või vanem. „On loomulik, et lapsi kasvatavate perede kulud on kaheliikmeliste leibkondade omadest suuremad. Swedbanki rahaasjade teabekeskuse uuringu andmetel säästab ca 70% noortest peredest, kus kasvavad lapsed, juhuslikult või ei säästa üldse, sest raha ei jää lihtsalt üle. Üldjuhul algab kodulaenude puhul nõutav omafinantseeringu määr 20 protsendist, seega võib esimeseks sissemakseks vajaliku summa kogumine noore pere jaoks osutuda tõeliselt raskeks ülesandeks. Väiksema omafinantseeringuga eluasemelaen muudab kodu soetamise kättesaadavamaks ning soodsamaks,“ sõnas Metsla.

Nooreks spetsialistiks peetakse kõrgharidust, keskeriharidust või kutsekeskharidust omandanud või kutseõppe lõpetanud kuni 35-aastast inimest.  

KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Triin Reinsalu sõnul on laenukäendus suureks abiks tihti just noortele peredele ja spetsialistidele. „Näeme, et eluasemeturg on aktiivne, inimesed otsivad võimalusi oma elamistingimusi parandada ning käendusmahtude kasv ühes saadud tagasisidega näitavad selgelt, et meie eluasemelaenu käendus on siin suureks abiks,“ arutles Reinsalu. Ta lisas, et aina rohkem mõeldakse kodu soetamisel ka selle energiatõhususe peale. „Alates aprillist on KredExi eluaseme laenukäendust võimalik taotleda ka energiatõhusa eluaseme soetamiseks ning inimesed on seda võimalust ka aktiivselt kasutamas.“

Energiatõhusa eluaseme omandaja saab eluaseme käendust kasutada, kui elamu energiatõhususarvu klass on vähemalt C.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Osale rahvusvahelise messi MIPIM 2017 ühisstendil

15.11.2016

TallinnTallinna Ettevõtlusamet kutsub osalema messil MIPIM 2017, mis toimub 14.-17.03.2017 Cannes’is, Prantsusmaal.

Tallinn on messil osalenud koos ettevõtjatega kuuel järjestikusel aastal perioodil 2011-2016 eesmärgiga tõsta Tallinna ettevõtlus- ja investeerimiskeskkonna rahvusvahelist tuntust ning toetada ettevõtjaid rahvusvahelistumisel ja investeeringute kaasamisel ning aidata tõsta usaldust potentsiaalsete investorite, klientide ja partnerite hulgas.

Lisaks Tallinna linna esindusele on kaaseksponendina varasematel aastatel osalenud nii Riigi Kinnisvara, Tallinna Sadam, Mainor Ülemiste, Technopolis Ülemiste (Ülemiste City), Uus Maa Property Advisors, EstateGuru, Kaamos Kinnisvara, Pro Kapital Grupp, BPT Real Estate, Endover KVB, Ida-Virumaa Tööstusalade Arendus, Lumi Capital , E.L.L. Kinnisvara, Peetri Puit OÜ (Arcwood), Matek, Newsec Advisers EE, Eesti Arhitektuurikeskus, Allianss Arhitektid kui projekteerimisbüroo Esplan.

MIPIM on üks juhtivamaid rahvusvahelisi erialamesse, mis toob kokku mõjukaimad kinnisvara, arhitektuuri, kohaturunduse ja investeeringute ala asjatundjad üle maailma. Messil on parim võimalus tutvuda kontsentreeritult suure hulga kinnisvaraarendustega. Messi raames toimub kõigil päevadel konverents ja mitmed vastuvõtud, mis sisalduvad messipääsme hinnas. Osalejad kantakse andmebaasi, mis levib vähemalt 20 000 valdkonnas tegutseva professionaali seas.

Messil osalemine on tulemuslik, kui on piisav aeg eeltöö tegemiseks ja kohtumiste leppimiseks. Seepärast on soovitav messil osalemise otsus teha varakult ja sõlmida kaaseksponendi leping aegsasti. Ühisstendil osalemine annab võimaluse kasutada mugavat töökeskkonda, luua sidemeid ja saada nõuandeid messi korduvalt külastanud ettevõtjatega ning korraldada ja osa saada ühisstendil toimuvatest sündmustest.

Ühisstendil osalemiseks tuleb sõlmida kaaseksponendi leping Tallinna Ettevõtlusametiga, mis annab ühisstendi kasutusõiguse sh logo eksponeerimiseks, esitluste ja kohtumiste läbiviimiseks, info kuvamiseks ekraanil, infomaterjali esitlemiseks stendil, piiratud koguses turundusmaterjali transpordiks messile ja tagasi, materjalide ja üleriiete hoiustamiseks ühisstendi abiruumis.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Telli tasuta kinnisvarauudised meilile

15.11.2016

Värsked kinnisvarauudised

Adaur.ee on portaal, kus ilmub kõige rohkem kinnisvarauudiseid päevas.

Kajastamist leiavad nii turuanalüüsid kui muud aktuaalsed teemad. Sõna saavad juristid, maaklerid, analüütikud, arendajad, hindajad…

Kui soovid uudiste kokkuvõtet oma meilile, pane meiliaadress kirja ja saadame Sulle värsked kinnisvarauudised iga päev meilile.

[subscribe2]

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Uus koolitus “Riiklik järelevalve ehitise ja ehitamise üle” toimub 23/11/2016

15.11.2016

Martina ProosaKinnisvarakoolis toimub esmakordselt koolitus Riiklik järelevalve ehitise ja ehitamise üle. Koolituse viib läbi Teder Law Firm jurist Martina Proosa.

Koolitus “Riiklik järelevalve ehitise ja ehitamise üle” annab riikliku järelevalve tegemiseks vajalikke teadmisi.

Ehitusseadustik määrab kindlaks, kes ja millistel juhtudel teevad ehitamise, ehitise ja ehitise kasutamise üle järelevalvet. Seda, kuidas täpsemalt järelevalvet läbi viiakse, ehitusseadustik ei reguleeri.

Koolituse lektor on Martina Proosa, kes on pikaajalise ja mitmekülgse kogemusega jurist, kes on viimased üheksa aastat tegutsenud ruumilise planeerimise ja ehitamise valdkonnas.

Martina Proosa on käsiraamatu “Uus ehitusseadustik ja ehitamine” autor.

Koolitus Riiklik järelevalve ehitise ja ehitamise üle toimub kolmapäeval 23/11/2016 kell 10:00-15:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ
Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Pangad tõrjuvad kinnisvaralaene

15.11.2016

ÄripaevEestis tegutsevate suuremate pankade sõnul toidab soodne intressikeskkond kinnisvaraturu ülekuumenemist ning seetõttu on asutud kinnisvaraprojektide finantseerimist piirama.

„Laenutaotluste hulk on viimase poole aasta jooksul hüppeliselt kasvanud,“ sõnas Swedbanki kinnisvarasektori juht Ero Viik mõni nädal tagasi Peeter Pärteli 12. kinnisvarakoolitusel. „Iga nädal tuleb panka vähemalt üks taotlus, kus soovitakse uues majas finantseeringut minimaalselt viiele üürikorterile,“ tõi ta näite.

Laenuturg kinnisvarasektori poole kaldu

Ka Adaur Grupi ja Kinnisvarakooli omanik Tõnu Toompark ütles Äripäevale, et tehingute arv on hüppeliselt kasvanud, kuid ülepakkumist näeb ta pigem äri-, mitte elukondlikus kinnisvarasektoris. „Ostjad on turul ja absoluutarvudes on ka pakkumine suht kõrge, samas kõik mis on, ostetakse ära,“ rääkis ta elukondlikust kinnisvarast. „Praegu on pakkumises 2000-2500 korterit, mõni aasta tagasi oli see number 1000,“ illustreeris ta tehingutemahu kasvu.

Seetõttu on ka koolitusel koos Viigiga esinenud LHV äripanganduse osakonna juhi Arko Kurtmanni sõnul hakanud pangad otsima kinnisvaraväliseid projekte. „Igal pangal on paigas, palju kinnisvarasektorisse laene antakse ja ma ei usu, et ükski pank üle poole oma laenuportfellist ühte kohta paneks,“ rääkis Kurtmann. „Eesti laenuturg on kinnisvarasektori poole kaldu, sest meil pole suurt ja võimast tööstust, kuhu laenu anda ning seetõttu tuleb riskide hajutamiseks ka laenutingimusi kinnisvarasektoris üle vaadata,“ lisas Toompark.

Viik tõi seepeale välja, et turul nähtavate ülekuumenemise märkide tõttu ei finantseeri Swedbank enam äriplaane, mis seisneb üksikute korterite ostmises ja mille ainus tulu baseerub lühiajalisel üüril. „AirBnb-s on juba praegu üle 300 Tallinna korteri,“ viitas ta ülepakkumisele.

Toompark toob välja, et üksikuid üürikortereid on riskantne rahastada. „Riskid on väga kontsentreerunud ja seetõttu vastatakse väikeinvestoritele, kes soovivad esimest üürikorterit soetada, eitavalt – ei teata, mis saab siis, kui korter maha põleb või vakantsus tekib,“ rääkis Toompark, viidates sellele, et 50korterilisi arendusi, kus riskid on hajutatud, saab palju julgemalt rahastada.

Kinnisvaralaenude osakaal kogu laenukäibest on aasta aastalt kasvanud.

Samuti jäi Viigi jutust kõlama mõte, mille kohaselt hakkab Swedbanki kinnisvaraga seotud äriprojektidesse paigutavate laenude portfell selleks aastaks täis saama ning uusi finantseeringuid kaalutakse väga hoolikalt. „Üle 800 arenduses oleva korteri me oma portfelli ei võta,“ kinnitas Viik. Toomparki sõnul aga ükski kinnisvaraprojekt rahastuse taha ei jää. „Tean, et praegu on näiteks Endover CrowdEstate’i kaudu miljonit kaasamas ja üks läti ettevõte teeb sama Estategurust,“ viitas ta alternatiividele.

Ülekuumenemise märgid ka teistes pankades

Nordea korporatiivpanganduse juht Silver Kuus ütles Äripäevale, et kinnisvarasektorit mõjutavad riskid tulenevad nii Eestist kui piiri tagant. „Välisriskid on seotud peamiselt sellega, kuidas suudavad pangad end ise rahaturgudel finantseerida – on olemas Põhjamaade kinnisvaraturu „mullistumisest“ tulenev risk, samuti kui keskpankade poliitika ei tööta, on reaalne ka globaalne finantskriis,“ sõnas Kuus.

Eesti-siseselt näeb Kuus aga riski peamiselt ärikinnisvaraturul, kus pakkumine on märkimisväärselt suurenenud, kuid kaubandus liigub samal ajal väiksema kinnisvara vajadusega online-kontseptsioonidesse. „Elukondliku kinnisvaraturu olukord on praegu suhteliselt stabiilne ning hinnatasemed hakkavad stabiliseeruma, võib-olla ainsaks murekohaks on vara väärtuse kasvu liikumine ainult suurtesse linnadesse nagu Tallinn ja Tartu,“ lisas Kuus.

SEB ettevõtete panganduse juht Eerika Vaikmäe-Koit leiab aga samuti, et ärikinnisvara sektoris võib tulevikus renditulu väheneda ning suureneb ka vakantsus. „Kui enamus planeeritud investeeringuid suudetakse realiseerida, siis tuleb kindlasti äriplaanide koostamisel neid riske arvesse võtta ja jätta endale piisavalt suured puhvrid,“ toonitas ta.

Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse on viimasel ajal palju investeeritud ning nii kontori kui kaubanduspindade pakkumine kasvab,“ rääkis Danske Banki krediidiriski analüüsi osakonna juhataja Meelis Mullaste võimalikest ohumärkidest.

Samuti näeb ta riski haldusreformis. „See tähendab lisaks konkreetsete varade koondumisele ka hõivatud inimeste liikumist – see, mis peaks positiivselt mõjuma eelarvele, võib kokkuvõttes negatiivselt mõjuda mitme regiooni kinnisvaraturule,“ ütles Mullaste. „Keeruline on ennustada, kas vallakeskuse staatuse kaotanud asulate võimalik kinnisvaraturu jahtumine ja tõmbekeskusena jätkavate asulate tõus suudab Tallinna ja muu Eesti tasakaalu parandada,“ märkis ta.

Nõuded laenutaotlejale karmistuvad

Selleks, et turul ei tekiks ülekuumenemist ning kinnisvaramull ei lõhkeks, peavad pangad Kurtmanni sõnul oma tegevust piirama. „Näiteks praegu on näha, et vanade korterite hinnad püsivad paigal või langevad, tõuseb vaid uusarenduste väärtus,“ rääkis ta. „See sunnib ka meid konservatiivsusele,“ lisas Kurtmann.Kinnisvaralaenude osakaal laenujäägist püsib stabiilsena.

Konservatiivsus väljendub peamiselt karmistuvates laenutingimustes, mis äriprojektide puhul tähendab eelkõige suuremat omafinantseeringu nõuet, samuti vaadatakse senisest põhjalikumalt laenutaotlejate tausta. „Oleme valmis finantseerima projekte, kus omafinantseeringu osa on pigem suurem kui väiksem ja äriplaani elluviimise taga peavad olema vastavat kogemust omavad isikud,“ viitas Viik vestluses Äripäevaga sellele, et kinnisvaraäriga alustamine pole praegu enam niivõrd lihtne. „On tähtis, et investor saaks riskidest aru, mulle tundub, et kõik neid praegu päris hästi ei adu,“ ütles ta koolitusel.

Seejuures peavad pangad oluliseks, et investor riskiks ka oma varaga, seetõttu ei pooldata ka omafinantseeringu hankimist näiteks ühisrahastuse kaudu. „Mida väiksem on investori omakapital, seda vähem on tal motivatsiooni arendus lõpuni viia – kui kogu projekti pandav raha on ühisrahastuse ja pangalaenu abil kombineeritud võõrkapital, riskib investor vaid saamata jäänud kasumiga ning võib asjade hapuksminemisel väga lihtsasti kõrvale astuda,“ selgitas Kurtmann.

Swedbankis on täna kinnisvarasektori äriprojektide puhul minimaalne omafinantseering 30 protsenti ja alustavale ettevõtjale isegi 50 protsenti, Nordeas ja LHVs nõutakse tavapäraselt 20-30protsendist omafinantseeringut. SEB on aga veelgi karmim. „SEB on kinnisvarasektori finantseerimisel peamiselt keskendunud rahavooga ärikinnisvara finantseerimisele,“ viitas Vaikmäe-Koit sellele, et elukondliku kinnisvara projekte nad täna eriti ei vaata.

Minimaalse omafinantseeringuna näeb ka SEB 30 protsenti laenusummast, kuid eeldatakse, et investorite ja arendajate võimekus ning soov omakapitali investeerida on suurenenud. „Seetõttu on ka omafinantseeringu määr tänastes tehingutes tihti minimaalsest suurem või finantseeritakse projekte ehitusfaasis üldse ainult omakapitali arvelt,“ märkis Vaikmäe-Koit.

Nõutakse eellepinguid

Lisaks varasemate aastatega võrreldes kõrgenenud omaosaluse nõudele ning pankade negatiivsele suhtumisele üürimajade finantseerimisse jäi Peeter Pärteli kinnisvarakoolitusel kõlama eeldus, mille kohaselt nõuavad pangad näiteks uusarendusprojektide kaetust eellepingutega. „Tahame, et plaanitavast arendusest veerand oleks juba turule nö maha müüdud ja 10 protsenti ka ette makstud,“ sõnas Kurtmann.

Kurtmann lisas, et täna pole eelmüügi kriteeriumi taha veel ükski tehing jäänud. Samas näeb ta ohu märgina seda, et kui varem olid eellepingud sõlmitud koduostjatega, siis täna on teiseks pooleks pigem üürikortereid soetada sooviv investor.

Selle taustal tasub aga välja tuua SEB karm laenupoliitika, tõsi, seda küll ärikinnisvara valdkonnas. „Finantseerime peamiselt juba valminud olemasoleva rahavooga projekte ning eeldame reeglina minimaalselt 50 protsendi ulatuses rendilepingute olemasolu, hoidudes spekulatiivsetest plaanidest, millel puuduvad ehituse algfaasis rentnikud ja rendilepingud,“ sõnas Vaikmäe-Koit.

Kahvlis pangad

Kurtmanni sõnul on pangad seisus, kus võimalikud riskid sunnivad laenutingimusi karmistama, kuid teisest küljest on raha väljalaenamine pankade jaoks äärmiselt oluline „Täna tahetakse tegelikult laenu anda, sest kõik pankadesse tehtud hoiused tuleks vastasel juhul deponeerida keskpangas,“ rääkis ta. „Keskpangad on aga sinna paigutatud hoiustele kehtestanud negatiivsed intressimäärad, mis söövad kommertspankade kasumit – seega väljalaenamise vähendamine on samuti kulu,“ selgitas ekspert kinnisvarakoolitusel.

Küll aga ei olda negatiivsete intresside vältimise nimel valmis suuremaid riske võtma. Nii näiteks on väikesem tõenäosus finantseerimist leida kinnisvaraprojektidel, mis jäävad väljapoole suurlinnu ehk Tallinnat ja Tartut. „Meil puuduvad väikelinnade kohta usaldusväärsed andmed ja seega ei saa me ka oma riski hinnata,“ ütles Viik.

Pigem soovitakse rahastada juba mainitud kinnisvarasektorist väljapoole jäävaid projekte või tugeva positiivse rahavooga isikuid. „Eelistame laenata 5-10 korteri ostuks mõeldud projekte, sest nii ei sõltu laenu teenindamine sellest, kas üks üürnik suudab maksta või mitte – suure arvu korterite puhul kaetaks miinus teiste positiivsest rahavoost,“ selgitas Kurtmann.

Positiivne rahavoog on ka põhjus, miks eelistavad pangad üüriäri rahastamisele kodulaenude väljastamist. Viimane läheb klientidele, kes teenindavad oma laene stabiilsest palgatööst. Siiski suhtuvad pangad taunivalt kodulaenu kasutamisse üüriäri alustamiseks.

„Kinnitan, et hea konkurentsieelisega projektid saavad alati rahastatud ja seda nii täna, homme kui ka kaugemas tulevikus,“ lõpetas Viik positiivse noodiga.

Viljar Arakas: laenutingimuste karmistamine on hädavajalik

Tallinna südalinna äärsele ringile rajatakse praegu kuni 90 000 m2 uut büroopinda, mis vastab kolme aasta turu nõudlusele. Tallinna kaubanduskeskuste kogukäive liigub külgsuunas, tõusmas on jõudsalt online-kaubandus ehk äri, mis läheb kaubanduskeskustest mööda.

Laopindade turul on valmis saanud Coopi ja Smarteni uus keskladu ja nende endised üüripinnad vajavad täitmist. Seega kõik äripindade segmendid on kaetud küllusliku pakkumisega ja 2006. aasta hõngu pidurdamiseks on kommertspankade laenutingimuste karmistamine suisa hädavajalik.

Lisaks on märgata, et osad turuosalised peavad 0-intresse, Euribori suisa inimõiguseks, mis peabki igavesest ajast igavesti nii jääma. Sellise ülioptimistliku meeleolu jahutamiseks käituvad pangad laenutingimusi karmistades väga õigesti. Kui osadel turuosalistel on eelmise tsükli õppetunnid ununemas, siis on hea näha, et pankadel on pikem mälu kui kinnisvara turuosalistel.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Statistika: eluasemelaenude intressimäär jätkab madalal tasemel

15.11.2016

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜUute eluasemelaenude intressimäär oli septembris 2,36%, mis on õige pisut allpool, kui eelnevad kaks kuud.

Intressimäära madaluses ei saa juba ammu süüdistada negatiivset euribori, sest juba kümnendi algusest loetakse allpool nulli olev euribor võrdseks nulliga, st see ei vähenda intressimäära riskimarginaali. Nii laenavadki pangad eluasemelaene välja riskimarginaaliga.

Paljude eluasemelaenude intressimäära aluseks olev kuue kuu euribor jätkab langust. Oktoobri kuu keskmine kuue kuu euribor oli -0,207%. Kuu varem oli see -0,199%.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit
Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Tööpuudus suurenes kolmandas kvartalis

14.11.2016
  • Eesti PankTäna avaldatud andmete kohaselt oli töötuse määr kolmandas kvartalis suurem kui teises kvartalis
  • Töökohti on alates 2010. aastast loodud enim teenindussektoris
  • Oodata võib juba mõnda aega majanduse kasvutempot ületanud tööjõukulude kasvu aeglustumist

2016. aasta kolmandas kvartalis suurenes tööpuudus statistikaameti andmetel 7,5%ni, sest tööturul osalemise aktiivsus kasvas, kuid hõive määr kahanes. Hõivatute arv vähenes aastavõrdluses 1,2% ning see toimus pigem avalikus kui erasektoris. Arvestada tuleb ka seda, et eelmise aasta kolmandas kvartalis oli hõive hinnang erakordselt kõrge.

Täna avaldatud andmete kohaselt oli töötuse määr 2016. aasta kolmandas kvartalis suurem nii teise kvartali kui ka eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes. Märgatavalt kõrgem oli tööpuudus Ida-Virumaal, kus majandusest suure osa moodustab põlevkivisektor. Töötukassa andmete järgi on registreeritud töötus Ida-Virumaal aastavõrdluses kasvanud, kuid märksa vähem kui tööjõu-uuringu järgi ja alates 2016. aasta märtsikuust on töötuse määr kahanenud.

15-74-aastaste hulgas oli tööga hõivatute osakaal 66,5%, mis ületab kriisieelset kõrgeimat taset 2008. aastal 3,5 protsendipunkti võrra. Töötavate inimeste hulk on suurenenud nii maal kui ka linnalistes asulates pea samas tempos ja kõigis Eesti piirkondades peale Ida-Virumaa, kus hõive määr oli 2007. aastal kõrgem kui praegu. Vanuse lõikes on alla 50-aastaste hõive määr veidi madalam, kuid üle 50-aastaste oma märksa kõrgem kui enne kriisi.  Palgatöötajatel  on palju väiksem oht sattuda elama suhtelisse ja absoluutsesse vaesusesse kui töötutel ja mitteaktiivsetel, seega näitab hõive kõrge määr majapidamiste elu edenemist.

Töökohti on alates 2010. aastast loodud enim teenindussektoris, samal ajal kui tööstussektoris on hõive olnud senini väiksem kui enne kriisi. Teenindussektoris on töötajate arv suurenenud rohkem era kui avalikus sektoris. Jooksva aasta arvestuses andsid riigi ja kohalike omavalitsuste asutused ja ettevõtted tööd neljandikule hõivatutest.

Hõive kahanemine tähendab, et juba mõnda aega majanduse kasvutempot ületanud tööjõukulude kasvukiirus peaks hakkama aeglustuma. Hõive kõrge määr ja töötuse madal määr on seni toetanud töötajate positsiooni palgaläbirääkimistel ja aidanud kaasa palgakasvu kiirenemisele. Kui aga vaba tööjõu hulk suureneb, siis peaks see palgasurvet vähendama.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Muudatus AS Merko Ehitus Eesti tütarettevõtete nõukogu koosseisudes

14.11.2016

MerkoVastavalt AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti otsusele toimub muudatus ettevõtte tütarettevõtete AS Merko Infra ja Tallinna Teede AS nõukogu koosseisudes.

AS Merko Infra nõukogu esimees on 14. novembrist 2016 Keit Paal ning nõukogu jätkab kolmeliikmelisena: Keit Paal (esimees), Veljo Viitmann ja Mihkel Mugur. Lisaks otsustati pikendada nõukogu liikmete Veljo Viitmanni ja Mihkel Muguri volitusi järgmiseks kolmeaastaseks ametiajaks ehk kuni 13.11.2019.

Tallinna Teede ASi nõukogu esimeheks asub alates 14. novembrist Keit Paal ning samast kuupäevast liitub täiendava nõukogu liikmena Tõnu Toomik. Tallinna Teede ASi nõukogu liikmetena jätkavad Alar Lagus ja Veljo Viitmann.

Keit Paali ja Tõnu Toomiku CV on lisatud käesolevale teatele manusena.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Tööturul aktiivsete arvu kasv jätkus

14.11.2016

StatistikaametTöötuse määr oli 2016. aasta III kvartalis 7,5% ja tööhõive määr 66,5%, teatab Statistikaamet. Tööjõus osalemise määr kasvas eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes protsendipunkti võrra ja tööealiste mitteaktiivsete arv on kahanemistrendis.

Töötuse määr tõusis 2015. aasta sama kvartaliga võrreldes 2,3 protsendipunkti ja käesoleva aasta II kvartaliga võrreldes protsendipunkti võrra (2016. aasta II kvartalis oli töötuse määr 6,5%). Töötute hinnanguline arv oli tänavu III kvartalis 53 000, kellest ligi pooled on olnud töötud alla kuue kuu. Töötute arvu kasv tuleneb peamiselt mitteaktiivsete arvu vähenemisest, milles võib olulist rolli mängida 2016. aastal alanud töövõimereform.

Tööjõus osalemise määr ehk tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus tõusis võrreldes eelmise aasta III kvartaliga protsendipunkti võrra ja tööturule tuli juurde ligi 9000 inimest. Enim on kasvanud 15–24-aastaste näitaja – aastaga on tööturule lisandunud ligikaudu 3000 noort.

Kasvas nii meeste kui ka naiste tööjõus osalemise määr. Kui 2015. aasta III kvartalis oli 15–74-aastaste naiste tööjõus osalemise määr 66,4%, siis 2016. aasta samas kvartalis 0,8 protsendipunkti kõrgem. Samas vanuses meeste näitaja oli eelmise aasta III kvartalis 75,7% ja 2016. aasta III kvartalis 77%.

Tööjõus osalemise määra tõus on olnud maapiirkondades kiirem kui linnalistes asulates – kui maa-asulates tõusis aktiivsuse määr võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 2,4 protsendipunkti, siis linnalistes 0,4 protsendipunkti.

Tööga hõivatute hinnanguline arv oli tänavu III kvartalis 653 000. Tööhõive määr langes 2015. aasta III kvartaliga võrreldes 0,7 ja 2016. aasta II kvartaliga võrreldes 0,4 protsendipunkti. Kui 2015. aasta III kvartalis oli 15–74-aastaste naiste tööhõive määr 62,6%, siis käesoleva aasta samaks kvartaliks oli näitaja langenud 0,5 protsendipunkti. Ka sama vanuserühma meeste näitaja on pisut kahanenud – kui eelmise aasta III kvartalis oli tööealiste meeste hõivemäär 72,2%, siis selle aasta III kvartalis 71,2%.

Tööturul mitteaktiivsete arv on 2016. aastal olnud pidevas kahanemistrendis – võrreldes 2015. aasta III kvartaliga on nende arv vähenenud ligi 10 000 võrra. Märkimisväärselt on kahanenud 50–74-aastaste mitteaktiivsete arv – võrreldes eelmise aasta III kvartaliga on sellest rühmast tööturule juurde tulnud ligi 5000 inimest. Suurem osa (ligi 3000) vanemaealistest tööturule suundunutest on naised ja selles võis olulist rolli mängida naiste pensioniea tõus.

Kuigi tööturult eemalejäämise peamised põhjused on endiselt pensionilolek, õpingud ja haigus või puue, on mitteaktiivsete arv vähenenud just nendel põhjustel mitteaktiivsete arvel.

Tööturul mitteaktiivsed vanuserühma järgi, III kvartal, 2007-2016

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Tööjõus osalemise määr on tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast. Igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa elamu- ja korterituru ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraTartu ja Tartumaa elamuturu ülevaade

Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega teostatud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.

III kvartalis tõstsid tehinguaktiivsust uusehitised, hinnatase püsis mõningases languses

2016. aasta III kvartalis teostati hoonestatud elamumaaga Tartumaal tervikuna 18% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 85 000 eurot ning mediaanhinnaks 68 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes sealjuures 0,3% ning mediaanhind langes 1,0%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 24%, aritmeetiline keskmine kasvas aga 5,8% ning mediaanhind 14%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste osas.

Käesoleva aasta III kvartalis teostati Tartu linnas 56 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 37% rohkem ning mulluse aasta sama ajaga võrrelduna 22% rohkem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 111 000 eurot ning mediaanhinnaks 102 000 eurot, mis olid võrrelduna II kvartaliga kasvanud vastavalt 27% ja 20%. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna mulluse sama perioodiga kasvanud 14% ning mediaanhind kasvas seevastu 29%. Olenemata kõrgetest protsentuaalsetest muutustest ei ole Tartu elamuturul siiski midagi erakordset aset leidnud, tehinguaktiivsuse ning hinnatasemete kasv tulenes üksikutest hinnatasemelt kallimatest tehingutest.

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiine ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks, kasvanud on uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele.

Oktoobris tehti Tartumaal tervikuna 46 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna möödunud kuuga 25% vähem ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga 21% rohkem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 77 000 eurot ning mediaanhinnaks 60 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga langenud 1,9% kuid võrrelduna möödunud aasta sama kuuga kasvanud koguni 39%. Mediaanhind oli võrrelduna septembriga langenud 8,4% kuid võrrelduna 2015. aasta oktoobriga kasvanud 11%. Oktoobris oli võrrelduna septembriga vähenenud tavapärasest kallimate elamutega tehtud tehingute arv, tehinguid tehti valdavalt hinnaklassilt odavamate elamutega.

Oktoobris tehti Tartu linnas 10 hoonestatud elamumaa tehingut, mille lõikes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 98 000 eurot ning mediaanhinnaks 77 500 eurot. Võrrelduna septembriga tehti oktoobris Tartu linnas 33% vähem tehinguid, mille juures aritmeetiline keskmine tehinguhind langes 0,4% ning mediaanhind 3,1%. Võrrelduna mulluse aasta oktoobriga tehti Tartus koguni 43% rohkem tehinguid, sealjuures kasvas aritmeetiline keskmine kui ka mediaanhind 121%. Nii aritmeetilise keskmise kui ka mediaanhinna suure muutuse juures ei ole aga midagi erakordset täheldada – möödunud aasta oktoobris lihtsalt tehti tavapärasest vähem tehinguid ning tehingualusteks elamuteks olid võrdlemisi odavamad elamud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 – 250 000 eurot.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).

Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2013. aastast kiires kasvutrendis, kuid 2016. aastal on pakkumiste arv hakanud langema taas sarnasele tasemele. Käesoleval aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt oktoobri kuu andmetele tuginevalt on pakkumine taas hakanud kiirelt kasvama. Lühiajalisele statistikale tuginevalt ei ole aga küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutustele kuidagi reageerinud ning püsivad stabiilselt sarnases suurusjärgus. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades – Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, lähiajal on oodata nimetatud arendusalade laienemist.

Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas – Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.

 

Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade

Sarnaselt kogu Eesti kinnisvaraturule on 2009. aastast Tartu linnas korterite hinnad pidevalt kasvanud. Kasv oli sarnaselt Tallinnale eriti kiire just perioodil 2013-2014, mida iseloomustas ennekõike nõudluse kiirenenud kasv ning sellest tulenev pakkumiste ajutine vähesus. 2016. aasta lõikes on korterite hinnatasemed liikunud 2015. aastast alates stabiilsel kursil, hinnakasv on suures osas peatunud kuid tehinguaktiivsus on endiselt kõrgel tasemel.

Tartus tehinguaktiivsus langenud, lähivaldades kasvanud uusarenduste arvelt

Kolmandas kvartalis teostati Tartu linnas 8,7% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 8,3% vähem tehinguid kui möödunud aasta samaaegsel perioodil. Tartu linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähivaldades[1] teostati aga möödunud kvartali lõikes 20% rohkem tehinguid ning mulluse aasta sama perioodi osas 31% rohkem tehinguid. Tehinguaktiivsuse kasv on lähipiirkondades esile kerkinud Tartu vallas paiknevate uusarenduste najalt.

Oktoobris tehti Tartu linna korteriturul 143 tehingut, mida oli 10% vähem kui septembris ning 2,7% vähem kui mulluse aasta samas kuus. Tartu linna ümbruskaudsetes lähivaldades tehti oktoobris 59 tehingut, mida oli võrreldes septembriga 1,7% vähem kuid võrrelduna 2015. aasta sama kuuga koguni 37% rohkem. Lähipiirkondade kõrge tehinguaktiivsus võrrelduna möödunud aasta sama perioodiga tuleneb juba pikemat aega Tartu vallas lähiminevikus ehitatud uusarendustes paiknevate korteritega tehtud tehingute arvelt.

Hinnataseme kasv on peatunud

Tartu linnas kõigi korteriomanditega teostatud ostu-müügitehingute raames kujunes 2016. aasta III kvartalis mediaanhinnaks 1 223 €/m2 ning aritmeetriliseks keskmiseks 1 267 €/m2. Erinevalt Tallinna linnast ei teostata Tartus tehingute koguarvust lähtuvalt kuigi palju tehinguid hinnaklassilt kallimate uusarendustega, mistõttu pinnaühikult kallimate korterite mõju keskmistele hindadele on võrdlemisi tühine. Kvartalisisesel perioodil oli keskmine hinnatase võrdlemisi kõrge volatiilsusega ehk püsis suurtes muutustes – perioodil juulist septembrini erines mediaanhind 9,9% ning aritmeetiline keskmine ruutmeetrihind 8,6%. Võrreldes käesoleva aasta II kvartaliga langes mediaanhind 0,6% ning aritmeetiline keskmine püsis muutumatuna (0,0%). Mulluse aasta sama perioodiga võrreldes leidis aset 2,2% suurune hinnakasv mediaani ning 1,3%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise osas.

Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähivaldades kujunes kolmanda kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 004 €/m2, kusjuures hinnatase langes võrreldes eelneva kvartaliga 5,5%. Mediaanhinnaks kujunes III kvartalis 1 173 €/m2, mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 2,3%. Võrreldes mulluse aasta sama perioodiga langes aritmeetiline keskmine 8,7% ning mediaanhind 2,5%. Tartu linna lähivaldade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad muutused piirkondade siseselt on tavapärased. Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse tagasihoidlik kuid stabiilne aktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme, Tartu ning Luunja vallas.

Oktoobri lõikes kujunes Tartu linna korteritehingute aritmeetiliseks keskmiseks 1 191 €/m2 ning mediaanhinnaks 1 176 €/m2. Võrrelduna septembriga langes Tartus aritmeetiline keskmine 0,5% kuid mediaanhind kasvas 2,3%. 2015. aasta sama kuuga võrrelduna kasvas Tartus aritmeetiline keskmine 4,7% ning mediaanhind 6,3%. Tartu linna ümbritsevates lähivaldades kujunes oktoobris kaalutud keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 049 €/m2, mis võrrelduna septembriga langes 1,2% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas 7,0%.

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet

Tartu linna ning Tartumaa korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tartu linna korteriturg kui tervik on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tartu linna korterituru kirjeldamiseks jagatud linna korteriturg erinevatesse eraldiseisvatesse segmentidesse – puitkonstruktsioonis korterid, tüüpkorterid ning uusarendused.

Puitkonstruktsioonis korterelamud paiknevad Tartu linna näitel hoonestusepõhiselt ennekõike vanemates linnaosades – Kesklinna, Karlova, Ülejõe ning Supilinna linnaosades. Valdavalt on tegemist 2-3-korruseliste elamutega, mis on enamjaolt püstitatud 1920.-1960. aastatel. Puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevad korterid on võrreldes kivikonstruktsioonis korterelamute korteritega madalamalt hinnatud. Seda seetõttu, et enamasti on nimetatud korterelamutes kohtküte, eluruumid väikesed, elamud tihti rahuldavas seisukorras ning sanitaarruumid on veel endiselt tänapäeval mitmetes sellistes elamutes ühiskasutuses.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tartu linna puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevate korterite osas võrreldes möödunud kvartaliga valdav tehinguaktiivsuse kasv, kusjuures pinnaühikuhinnad olid linnaositi valdavalt püsinud muutumatutena. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on kohati aset leidnud vähene hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse langus. Puitkonstruktsioonis elamutes paiknevate korterite turusegment on püsinud hinnatasemelt stabiilsena ega ole III kvartali lõikes läbinud märkimisväärseid muutusi.

Tartu linna tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Piirkond Kaalutud keskmine (€/m2) Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise kvartaliga Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Annelinn 971 -2,0% 1,7% -13,1% -7,6%
Karlova 1 318 -12,3% 4,3% 57,1% -15,4%
Kesklinn 1 621 5,0% -6,2% -11,8% -21,1%
Veeriku 1 143 11,1% 3,9% 15,4% 15,4%
Ülejõe 1 145 -8,3% 4,7% 41,7% -10,5%
Tüüpkorterid tervikuna 1 129 -0,5% 0,3% 7,3% -20,4%

* Piirkonnas teostati vaadeldaval perioodil andmete avaldamiseks liialt vähe tehinguid

Allikas: Maa-amet

Tartu linna tüüpkorterid paiknevad valdavalt linnasisestes magalapiirkondades, milledest elamufondi osas moodustab suurima mahu Annelinna linnaosa. Tartu linna tüüpkorterid on sarnaselt teiste Eesti piirkondade puhul ehitatud valdavalt 1940.-1990. aastatel. Tüüpkorterid on kivikonstruktsioonis ning Tartu linna näitel on valdavalt tegemist kuni 5-korruseliste korterelamutega, 9-korruselisi korterelamuid paikneb põhiliselt Annelinnas ning vähemal määral Veeriku linnaosas.

2016. aasta III kvartalis olid Tartu linna tüüpkorterite hinnatasemed valdavalt püsinud muutumatuna. Tuginedes Annelinnale kui tüüpkorterite turul valitsevat olukorda kõige paremini iseloomustavale linnaosale oli nii hinnatase kui tehinguaktiivsus kvartali lõikes väheses languses. Võrrelduna möödunud aasta sama perioodiga on Annelinnas aset leidnud mõningane hinnataseme kasv, kuid tehinguaktiivsus on sealjuures olnud languses. Erinevalt Annelinnast ei saa lühiajalise statistikaga seotud linnaosade andmetel pikemalt peatuda, sest tehinguid tehakse tegelike hinnatasemete trendide väljakujunemiseks liialt vähe.

Tartu linna siseselt ning selle lähivaldades tervikuna tehakse tehinguid perioodil 2001-2010 ning 2011-2016 aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega statistiliselt üsna võrdsetes mahtudes. 2011-2016 aastatel valminud korteritega tehakse enim tehinguid Tartu linnas, Tartu, Luunja ning Ülenurme vallas. Tartu linna siseselt on uusarendusteks valdavalt 2-4-korruselised ning linna lähivaldades 2-3-korruselised kivikonstruktsioonis korterelamud, Kesklinna ning Karlova linnaosas esineb üksikuid 6-8-korruselisi uusarendusi. Linnavälistes piirkondades on tegemist valdavalt 2-3-korruseliste korterelamutega ning ridaelamutega.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tartu maakonna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartaliga ennekõike tehinguaktiivsuse ning hinnataseme mõningane langus. Maakonna uusarenduste kaalutud keskmiseks kujunes kvartali lõikes 1 364 €/m2. Uusarendustega seotud tehinguid tehti 8,2% vähem kui möödunud kvartalis ning hinnatase langes sealjuures 2,8%. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud vähene hinnatasemete kasv (0,2%), kuid tehinguaktiivsus on sealjuures võrreldes möödunud perioodidega langenud.

Tehinguaktiivsuse ning hinnatasemete muutused tulenevad perioodil 2011-2016 ehitatud korterelamutest, milledes paiknevate korteritega seotud tehinguaktiivsus on võrrelduna möödunud aasta sama ajaga mõnevõrra langenud. Esmakasutusse tulevate korterite hulk kogu korteriturul tehtavatest tehingutest on üsna tagasihoidlik, mistõttu statistiliselt avalduvad laialdased kõikumised on tavapärased. Erinevalt Tallinna linnast on Tartus ning selle lähipiirkondades arendustegevus tagasihoidlikuma aktiivsusega ning uute projektide turuletulemisega ei ole turul pakkumiste arvu oluliselt kasvatatud.

Tartu maakonna puhul peab uusarenduste osas arvestama kindlasti asjaolu, et uusarenduste reaalosas sisaldub thiti lisapindu (nt panipaik, rõdu). Lisapinnad aga viivad korterite pinnaühikuhinnad statistiliselt vaadatuna madalamaks, mistõttu tegelikkuses peaksid olema ainult eluruumina vaadatuna uusarenduste pinnaühikuhinnad 10-20% kõrgemad. Lisaks, Tartu linna lähivaldades on püstitatud suurel hulgal ridaelamuid, milledes paiknevad sektsioonid on registrisse kantud korteriomanditena ning kajastuvad avaldavates admetes kui tavapärased korterid. Ridaelamute korterite suletud netopind on teadupoolest enamlevinud korteritest suurem, mistõttu uusarenduste pinnaühikuhind võib statistiliselt kajastuda oluliselt madalam.


Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Sarnaselt Tallinna linnale on ka Tartumaal korterite hinnatasemed viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on sealjuures ostuotsuste langetamisel muutunud kaaluvamaks ning seeläbi on ennekõike hakanud pikenema kõrgema hinnaklassi objektide müügiperioodid. Uusarenduste osas on tarbijatele endiselt atraktiivseks piirkonnaks Tartu vald, mille põhilist uusarenduste piirkonda iseloomustab terviklik elukeskkond ning linnalähedus. Turul olevate pakkumiste arv on piisav, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta lõikes on kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arv Tartumaal alates aprillist pidevalt langenud. Müügipakkumiste arvu langus on jätkunud ka oktoobris, kus pakkumiste arv langes võrrelduna septembriga ligikaudu 6%. Müügipakkumiste hinnatasemed on langeva pakkumiste arvu ajal pidevalt kasvanud. Kasvanud hinnasoovid on aga asunud piirama tehinguaktiivsust ning tehinguhindade edasist kasvu.

Keskendudes tulevikus turuletulevatele uusarendustele, on Tartu linnas ning selle lähipiirkondades oodata ennekõike 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Vähemal määral on oodata 1-2-korruselistes korterelamutes korterite valmimist. Väljastatud ehituslubade arv oli kõrgeim 2015. aastal, mil väljastati koguni 72% rohkem ehituslube kui 2014. aastal. 2016. aastal on arendustegevus hoogu maha võtnud ning täiendavalt lisanduvate eluruumide maht on oluliselt väiksem kui varasematel aastatel. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus hinnatasemete stabiliseerumise järgselt olulisel määral pidurdunud, seda eriti 2016. aasta III kvartalis.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 3-5-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala vähenemist. Arendajad on vähendamas korterite projektijärgseid pindalasid, sest väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ning ehitusdünaamika Tartumaal

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ning ehitusdünaamika Tartumaal

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas majanduskriisi järgsel perioodil nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Hinnatasemete kasv on Tartu linna näitel olnud võrdlemisi märkimisväärne, sest erinevalt Tallinna linnast ning teistest Eesti piirkondadest on buumiaegsed hinnatasemed juba ületatud. Käesolevaks ajaks on aga Tartu linna ning selle lähivaldade hinnatasemete kasv juba mõningast aega peatunud.

Ennekõike Tallinnas ning Harjumaal, kuid sealjuures ka Tartu linna kinnisvaraturul on lähitulevikus oodata mõningast hinnataseme korrelatsiooni. Korrelatsioon tuleb suurim ennekõike piirkondades, kus hinnatase on enim kasvanud ning kus languse hetkel on potentsiaalsete ostjate kohta enim müügipakkumisi. Piirkonniti on tarbijate sissetulekute tasemed kohati piirkonna pinnaühikuhindadest oluliselt madalamad, mistõttu hinnataseme kasv ei saa jätkuda samas tempos nagu varasematel aastatel. Kui pikemas perspektiivis on oodata kõigest keskmise sissetuleku kohast korrelatsiooni, siis lühiajaliselt võib turg kindlasti üle reageerida ning hinnatasemed nn tasakaalupunktist madalamale langetada.

Erinevalt Tallinnast ei ole Tartu linnas ning selle lähipiirkondades kujunemas sarnast uusarendustega seotud ülepakkumist, mis võiks piirkondlikule hinnatasemele olulist survet avaldama hakata. Tartu linnas ning selle lähipiirkondades on suurimateks arendajateks valdavalt ettevõtted, kelle majanduslikku tegevust iseloomustab stabiilne rahavoog, mistõttu korterituru võimaliku pöördumise korral ei ole arendajatel ülekaalukaid laenuteenindamisega seotud riske oodata.

Tartu linna ning Tartumaa elanikkonna arv on pikas perspektiivis Tallinna kui suurima tõmbekeskuse tõttu pidevalt langemas, kuid kinnisvaraturul tehtavate tehingute mahtu hoiavad üleval ennekõike 80ndatel sündinud elanikud ning suurenev leibkondade arv. Sarnaselt pealinnale on Tartus odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele pidev stabiilne nõudlus, mida toetab ennekõike suur tudengite ning maapiirkondadest linna siirduvate elanike osakaal üüriturust.

Tartu linna ning selle lähivaldade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

Pakkumishinnad Ostu-müügitehingute hinnad Ostu-müügi tehinguaktiivsus Üürihinnad Üürituru aktiivsus

Üldine: ↔ (↓)

järelturg: ↔ (↓)

uusarendused: ↔

 Üldine: ↔ (↓)

järelturg: ↔ (↓)

uusarendused: ↔

 ↔

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↔

 ↓

↓

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↓

Eesoodatav IV kvartal on kinnisvaraturu mõistes iga-aastaselt võrdlemisi aktiivne periood, mille sisse jääb nii kinnisvaraturu hooajalisest aktiivsusest tulenev sügisene periood kui ka jõuluaeg. Vaadates aastaseid pakkumisgraafikuid, ilmneb tihti asjaolu, et just enne aasta lõppu hakkab aset leidma jällegi pakkumishindade kasv ning pakkumiste arv vähenemine. Käesoleval aastal on Tartus ning selle lähivaldades uusarenduse näol oodata mõningast pakkumiste lisandumist, mistõttu hinnatase ei pruugi pakkumis- ega reaalse tehinguhinna põhiselt kuigi palju kasvada. Tartu linna mõistes olulisel kohal paikneva üürituru lõikes on pärast kooliaasta algust oodata üürihindade madalamate tasemete taastumist ning pakkumiste arvu tavapärast kasvamist.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Arco Vara: Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraTallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade

Valdav osa kinnisvaraturul tegutsevaid spetsialiste on hiljaaegu prognoosinud, et Tallinna eluasemeturg on lähiajal suure tõenäosusega osa oma aktiivsust kaotamas. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis ei olnud siiski negatiivseid ilminguid kusagil märgata.

Tehinguaktiivsus oli III kvartalis jätkuvalt kõrge

Kolmandas kvartalis tehti Tallinnas 2,8% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 8,1% rohkem tehinguid kui möödunud aasta samaaegsel perioodil. Tallinna linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähipiirkondades tehti aga möödunud kvartali lõikes 3,0% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta II kvartalis ning mulluse aasta sama perioodi osas 10% rohkem tehinguid.

Oktoobris tehtud korteritehingutele tuginevalt on tehinguaktiivsus Tallinnas püsinud stabiilne, kuid pealinna lähipiirkondades langenud. Tallinnas tehti oktoobris 2,5% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta septembris ning 8,3% rohkem tehinguid kui möödunud aasta samas kuus. Tallinna lähipiirkondades tehti oktoobris võrreldes septembriga 4,0% vähem korteriomanditega seotud tehinguid ning võrreldes 2015. aasta sama kuuga koguni 28% vähem tehinguid. Lähipiirkondades on tehingute arvu languse taga olnud põhiliselt perioodil 2001-2016 ehitatud korterite tehingute arvu langus Rae ning Viimsi vallas.

Hinnataseme kasv jätkus ka III kvartalis

Tallinna linnas kõigi korteriomanditega tehtud tehingute ruutmeetri mediaanhind 2016. aasta III kvartalis oli 1 581 €/m2 ning aritmeetiline keskmine 1 663 €/m2. Aritmeetilist keskmist hinnataset mõjutavad olulisel määral kõrgema pinnaühikuhinnaga korterid, milledeks on valdavalt uusarendused. Kvartalisisesel perioodil ei olnud keskmine hinnatase kuigi volatiilne – perioodil juulist septembrini erines mediaanhind 2,6% ning aritmeetiline keskmine 2,8%. Võrreldes käesoleva aasta II kvartaliga kasvas mediaanhind 4,3% ning aritmeetiline keskmine 5,3% võrra, mis teisisõnu näitab, et uusarenduste osakaal tehtavates tehingutes on kasvamas. Mulluse aasta sama perioodiga võrreldes leidis aset 8,4% suurune hinnakasv mediaani ning 7,6%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise hinnataseme osas.

Tallinna linna lähipiirkondade hinnadünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondade kolmanda kvartali keskmine aritmeetiline hind oli 1 318 €/m2 ning mediaanhind 1 409 €/m2, kusjuures hinnatasemed kasvasid võrreldes eelneva kvartaliga vastavalt 6,7% ja 6,3%. Võrreldes mulluse aasta sama perioodiga kasvas aritmeetiline keskmine 8,5% ning mediaanhind 7,3%. Tallinna linna lähipiirkondade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad piirkondlikud muutused on tavapärased. Piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning kõrge ehitustegevuse aktiivsus, mis soodustab nii Tallinna ees- kui äärelinna majanduslikku ning sotsiaalset arengut, mis kajastub pikema perioodi lõikes pidevalt kasvavates kinnisvarahindades.

Tallinna linnas kujunes oktoobri kuu lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 622 €/m2 ning mediaanhinnaks 1 545 €/m2, mis võrrelduna septembriga langesid vastavalt 3,7% ning 3,3%. 2015. aasta oktoobriga võrrelduna kasvas aritmeetiline keskmine 5,1% ning mediaanhind 5,3%. Möödunud kuuga võrrelduna on ennekõike vähenenud uusarendustega seotud asjaõiguslepingute järgne tehingute arv (-6,9%). Tüüpkorterite hinnatase püsis mõningase languse juures sisuliselt muutumatuna, kuid tehingute arv kasvas võrrelduna septembriga 4,9%.

Lähipiirkondades kujunes oktoobri lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 300 €/m2 ning mediaanhinnaks 1 311 €/m2, võrrelduna septembriga kasvas aritmeetiline keskmine 0,9% kuid mediaanhind langes 3,0%. Möödunud aasta sama kuuga võrrelduna on aritmeetiline keskmine langenud 0,2% ning mediaanhind 4,8%. Hinnataset on põhiliselt üleval hoidnud uusarendustega seotud asjaõiguslepingud, vanema elamufondiga seotud korterite pinnaühikuhindade osas ei ole tegelikkuses olulisi muutusi märgata. Oktoobri kuu statistikale tuginevalt on lähipiirkondades märgata mediaanhinna ning aritmeetilise keskmise hinna samastumist, mis tuleneb uusarendustega seotud tehingute arvu vähenemisest.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna linna korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tallinna linna kui majandusliku terviku kinnisvaraturg on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tallinna linna korterituru kirjeldamiseks jagatud Tallinna linna kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse – Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterid ning uusarendused.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Piirkond * Kaalutud keskmine pinnaühikuhind (€/m2) Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise kvartaliga Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Haabersti 1 248 2,3% 3,8% -8,7% 2,2%
Kesklinn 1 825 -3,1% -3,5% -8,2% 12,2%
Kristiine 1 603 11,7% 14,7% -21,6% -23,3%
Lasnamäe 1 234 0,1% 4,0% -4,6% 7,2%
Mustamäe 1 348 1,3% 6,9% -3,0% -3,4%
Nõmme 1 489 2,8% 2,2% 18,6% 30,8%
Põhja-Tallinn 1 530 3,5% 12,9% -6,2% 19,3%
Tallinn tervikuna 1 427 1,0% 5,4% -5,8% 4,8%
Lähipiirkonnad tervikuna 886 -4,6% -6,2% 0,8% 10,5%

* Pirita linnaosa ei ole tüüpkorterite piirkondliku vähesuse tõttu kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tüüpkorterid paiknevad Tallinna linna näitel ennekõike magalapiirkondades nagu Lasnamäe, Mustamäe, Kristiine ning Haabersti. Sellised korterid on keskküttega ning nad paiknevad valdavalt 5-9-korruselistes 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes. Kõige vähem tüüpkortereid esineb Nõmme ning ennekõike Pirita linnaosas. Tallinna linna väliselt moodustab linnalähedastes lähipiirkondades tüüpkorteritega seotud turu põhiliselt Maardu linn.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tallinna linna tüüpkorterite turu osas võrreldes möödunud kvartaliga osaline tehinguaktiivsuse langus, kusjuures pinnaühikuhinnad olid linnaositi valdavalt püsinud muutumatutena. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud vähene hinnatasemete kui ka tehinguaktiivsuse kasv. Tüüpkorterite turusegment on püsinud stabiilses kasvutrendis ega ole III kvartali lõikes läbinud märkimisväärseid muutuseid.

2016. aasta III kvartalis olid Tallinna linna lähipiirkondade tüüpkorterite hinnatasemed tervikuna püsinud mõningases langustrendis. Võrrelduna möödunud möödunud kvartaliga ning mulluse aasta sama perioodiga on lähipiirkondades aset leidnud mõningane tehinguaktiivsuse kasv. Statistiline hinnatasemete langus tuleneb lähipiirkondade kohatisest tehingute vähesusest, tuginevalt ainuüksi Maardu linna andmetele on tüüpkorterite hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse osas aset leidnud Tallinna linnaga võrreldav hinnatasemete kui ka tehingute arvu muutus.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade uusarenduste tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Piirkond Kaalutud keskmine pinnaühikuhind (€/m2) Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise kvartaliga Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Tallinn tervikuna 1 842 1,0% -3,8% -18,4% -18,2%
Lähipiirkonnad tervikuna 1 742 14,2% 18,8% -30,3% -24,7%

Allikas: Maa-amet

 

Eestis on valdav osa elamufondist ehitatud enne 1990ndaid ning järgnev osa peale 2000ndaid aastaid, mistõttu on väljakujunenud nii hoonestatuselt, planeeringult kui kvaliteedilt eristatav uusarenduste turusegment, mis kajastub võrreldes tüüpkorteritega ennekõike hinnatasemete erinevuses. Tallinna linna siseselt tehakse uusarenduste osas enim tehinguid 2011.-2016. aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega, seevastu Tallinna lähipiirkondades aga 2001-2010 kasutusse tulnud korteritega.

2016. aasta III kvartalit iseloomustas Tallinna linna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartaliga ennekõike tehinguaktiivsuse langus, kuid pinnaühikuhinnad on sealjuures jäänud suures osas muutumatuks. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga on aset leidnud mõningane hinnatasemete langus, kuid tehinguaktiivsus on võrreldes möödunud perioodidega oluliselt langenud. Siinkohal tuleb aga arvestada, et suur osa uusarendusi võõrandatakse asjaõiguslepingute alusel, millest tulenevalt ei sisaldu siinkohases statistikas veel kasutusele võtmata korterelamutes paiknevad korterid.

2016. aasta III kvartalis püsisid Tallinna linna lähipiirkondade uusarenduste hinnatasemed erinevalt Tallinna linnast veidi kõrgemas kasvutrendis. Uusarenduste hinnad on kõige enam kasvanud Rae ning Viimsi vallas. Hinnatasemed on ühtlasi olulisel määral kasvanud ka võrrelduna möödunud aasta sama ajaga. Erinevalt hinnatasemete kasvust on aga tehingute arvud olnud kõikjal linnalähedastes piirkondades languses.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures täheldada. Arco Vara hinnangul on turul piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Tarbijad on viimastel aastatel hakanud taas eelistama linnalähedasi piirkondi – esiteks seetõttu, et pinnaühikuhinnad on odavamad ning lisaks, et linnalähedastes piirkondades on elukoha soetamisel tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui  looduslähedast elukeskkonda. Uusarenduste osas on turusügavus sealjuures piirkonniti erinev – keskuses eelistatakse väiksematoalisi kortereid ning linnast eemal 3- ja 4-toalisi kortereid. Tuginedes III kvartali andmetele, on aga tehinguaktiivsus Tallinna linna lähipiirkondades jahtumas.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta III kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud pidama. Nii septembris kui ka oktoobris langes hooajalisusest tulenevalt müügipakkumiste arv võrrelduna möödunud kuuga ligikaudu 2%. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes siiski võimalik olulisi langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.

Keskendudes tulevikus turule tulevatele uusarendustele, on Tallinna linnas ennekõike oodata 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Väljastatud ehituslubade arv oli 2015. aastal viimaste aastate kõrgeim, kusjuures sarnases mahus on eluruumide ehitamiseks oodata ehituslubade väljastamiseks ka sellel aastal. Reaalset ehitustegevust siiski alustatakse oluliselt vähemate projektide puhul, mistõttu osa arendusi jäävad kas realiseerimata või hakatakse ehitustöid läbi viima hiljem kui on ehitustööde alustamisest omavalitsusele teatatud. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus lähitulevikus tõenäoliselt pidurdumas.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 1-2-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala kasvamist. Arendajad on asunud täitma tarbijate ootusi soovitavate korterite puhul – tarbijad eelistavad väiksemates korterelamutes avaramaid ning suuremaid kortereid. 3-5-korruselistes korterelamutes on seevastu ehitatavate korterite keskmised pindalad vähenemas, mida tehakse valdavalt eeldusel, et pindalalt väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades on pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna linna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed jõudnud aastatetaguste tipptasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv aeglustunud ega oma käesolevates turutingimustes märkimisväärset kasvuruumi.

Ennekõike on tuleval perioodil murekohaks saamas just Tallinna linnas ning selle lähiümbruses valmivad uusarendused. 2015. aastal väljastati uute korterite ehitamiseks tagantjärele vaadatuna liigselt palju ehituslube, mis aga on lähiajal turule toomas olulises mahus uusi kortereid. Juba varasemalt eelelpingute raames võõrandatud korterite osakaal ei ole küll täpselt teada, kuid lähtuvalt arendajate tegevusest ning varade finantseerimisest on eelmüügiga seotud varade osakaal kogu projektist võrdne olenevalt omafinantseeringu vajadusest enamasti 20-30%. Juhul kui korterite eelmüük ei läinud plaanitud tempos, võib juhtuda, et pooleliolevad hooned konserveeritakse ning korterite valmimine lükkub edasi.

Võimalike ülekaalukate riskide tekkimist ei ole siiski oodata, sest madalate intressidega seotud keskkonnas on olemasolevaid laene vajadusel kergem refinantseerida, tasuda kõrgemaid intressimakseid või peatada ehitamisel oleva objektiga seotud tööd sobilike turutingimuste saabumiseni. Arendusprojektidega seotud laenude lõikes on võrreldes möödunud buumiaegse perioodiga oluliselt madalamad intressid, mistõttu hinnadünaamikas tekkiv nõudluse ning pakkumise vahekorrast tulenev elastsus ei pruugi kuigi kiire olla tekkima, millest tulenevalt võib kujunev langusperiood osutuda üsnagi sujuvaks.

Suure tõenäosusega hakkab osa väiksematoalisi uusarenduste kortereid liikuma üüriturule, mis võib hakata omakorda kujundama Tallinna linna üüriturul kvaliteedi ning hinnataseme vahelist suhet. Kindel on sealjuures aga asjaolu, et väikesed korterid (kööktoad, möbleeritud toad, üürimajad jmt) säilitavad nii oma nõudluse kui ka hinnataseme üürihindade lõikes, sest Tallinna linnas on odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele sarnaselt mitmetele suurlinnadele pidev nõudlus, mida toetab pidev Tallinna ning Tallinna lähipiirkondade elanikkonna kasv.

 

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

Pakkumishinnad Ostu-müügitehingute hinnad Ostu-müügi tehinguaktiivsus Üürihinnad Üürituru aktiivsus
Üldine: ↔

järelturg: ↔

uusarendused: ↓

 Üldine: ↔

järelturg: ↔

uusarendused: ↓

 ↔

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↓

 ↔ (↓) ↔ (↑)

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↑

 
Eesoodatav IV kvartal on kinnisvaraturu mõistes iga-aastaselt võrdlemisi aktiivne periood, mille sisse jääb nii kinnisvaraturu hooajalisest aktiivsusest tulenev sügisene periood kui ka jõuluaeg. Vaadates aastaseid pakkumisgraafikuid, ilmneb tihti asjaolu, et just enne aasta lõppu hakkab aset leidma jällegi pakkumishindade kasv ning pakkumiste vähenemine. Käesoleval aastal on suure tõenäosusega oodata aga uusarenduse näol pidevat pakkumiste lisandumist, mistõttu hinnatase ei tohiks ei pakkumis- ega reaalse tehinguhinna põhiselt kasvada. Siiski, kodu soetavatel inimestel on elukoha soetamiseks ideaalne aeg – turul valitseb väga mitmekesine pakkumine, mille moodustavad valdavas osas kvaliteetselt ehitatud elamispinnad.

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Arco Vara: Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraTallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade

Tallinna linna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike Nõmme, Pirita, Haabersti ja Kristiine linnaosa, vähemal määral tehakse elamutega tehinguid Kesklinnas, Põhja-Tallinnas ning Mustamäel. Tallinna linna kõrgete hinnatasemete tõttu liiguvad tarbijad üha enam otsima sobivaid elamuid Tallinna linna lähipiirkondadesse, kus on ühtlasi kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks.

Tehinguaktiivsus ning hinnakasv püsisid III kvartalis kasvutrendis

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiivne ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.

2016. aasta III kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tallinna linnas tervikuna 12% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 239 000 eurot ning mediaanhinnaks 184 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes sealjuures võrreldes möödunud kvartaliga 5,7% ning mediaanhind 3,4%. Hinnatasemete languse taga oli vanemate elamutega tehtud tehingute arvu kasv. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 18%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 11% ning mediaanhind 2,9%. Elamuturuga seotud näitajad on Tallinnas pikema aja vältel püsinud jätkuvas kasvutrendis, kasvanud on nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed.

Tallinna linna lähipiirkondade elamuturu dünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondades tehti hoonestatud elamumaaga 2016. aasta III kvartalis tervikuna 1,7% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 1,6% vähem tehinguid kui mulluse aasta samal ajal. Piirkondades kujunes kolmanda kvartali lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 131 000 eurot, mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga 4,5% kõrgem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga koguni 18% kõrgem, mis tulenes põhiliselt Viimsi, Harku ja Saue vallas tehtud kõrgemahinnalistest tehingutest.
Oktoobris tehti Tallinnas 28 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna septembriga 13% vähem ning võrrelduna mulluse aasta sama kuuga koguni 49% vähem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 210 000 eurot ning mediaanhinnaks 185 000. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga langenud 22% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvanud 23%. Kahekohaline aritmeetilise keskmise hinnataseme langus tulenes üksikutest tavapärasest kallimatest tehingutest, mida võrrelduna septembriga aga oktoobris ei oldud tehtud. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna septembriga kasvanud 0,8% ning võrreldes mulluse aasta sama kuuga kasvanud 20%.

Tallinna linna lähipiirkondades tehti oktoobris 47 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrrelduna septembriga langes tehingute arv 20%, kuid võrrelduna möödunud aasta sama kuuga on tehingute arv jäänud muutumatuks (0,0%). Lähipiirkondades kujunes tehtud tehingute lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 136 000 eurot, mis oli võrrelduna septembriga kasvanud 18% ning võrrelduna 2015. aasta oktoobriga kasvanud koguni 24%. Hinnakasvu taga oli valdavalt Rae ja Saue vallas ning Maardu linnas tehtud kallimad tehingud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas

* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna elamuturg piirkondade lõikes

Vaadeldes Tallinna linna ja selle lähipiirkondi kui majanduslikku tervikut, moodustab kõige suurema osa hoonestatud elamumaa tehingutest just Tallinna linn. Pealinna siseselt teostatakse elamutega enim tehinguid Haabersti, Pirita, Nõmme ning Kristiine linnaosades, kus paikneb ühtlasi enim elurajoone ning on koduostjate poolt kõige enam eelistatud linnasisesed elamiseks sobilikud piirkonnad. Elamupiirkondi paikneb veel nii Põhja-Tallinnas, Kesklinnas kui Mustamäel, kuid neis linnaosades tehtavate tehingute arv on võrdlemisi madal.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade elamuturg moodustab kogu Harjumaa kinnisvaraturu mõistes aktiivseima tervikliku piirkonna. Linnalähedastes piirkondades suureneb elanikkonna huvi just elamute ning ridaelamute vastu. Mida enam hajaasustuslikematesse piirkondadesse liikuda, seda väiksem osakaal on korteriturul. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede, looduslikult kaunite kohtade ning vallakeskuste läheduses.

Tallinna linna lähedastes piirkondades teostatakse kokku mõnevõrra rohkem tehinguid kui ainuüksi Tallinna linnas. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse aktiivsus. Lisaks üksikelamutele on nimetatud piirkondades laialdaseks trendiks rida- ja paariselamute ehitamine, mille turg aga käitub sarnaselt elamuturule. Rida- ja paariselamute krundid on reeglina väiksemad ning sellest tulenevalt madalama privaatsusega, mistõttu nimetatud elamispindade hinnad on üksikelamutega võrreldes mõnevõrra madalamad.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus ning madalad kommunaalkulud.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tallinna linnas ligikaudu 150 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on enamasti vahemikus 180 000 – 250 000 eurot. Nõmmel, Pirital, Viimsis ja teistes eksklusiivsetes piirkondades on elamud märkimisväärselt kallimad. Väga heas seisukorras elamute hind algab tavaliselt 300 000 eurost. Uuselamute eest küsitakse valdavalt 300 000 – 500 000 eurot. Heas asukohas paiknevad väga eksklusiivsed elamud võivad maksta üle 1 miljoni euro.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist oktoobrini pidevalt mõnevõrra langenud. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinna linna lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke varasid valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes asukohtades on eelistatuimates elurajoonides sobilikud krundid olenevalt piirkonnast otsa lõppemas.

Hinnas ja kvaliteedis turuosaliste ootustele vastavate hoonestatud elamumaade keskmine müügiaeg on ligi 8 kuud ja hoonestamata elamumaa puhul olenevalt asukohast ning kommunikatsioonidega varustatusest kuni 12 kuud. Väljakujunenud infrastruktuuriga Tallinna linna lähedastes piirkondades ületab nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade nõudlus pidevalt pakkumist, mistõttu on ka pakkumis- ning tehinguhinnad erinevalt teistest piirkondadest oluliselt kõrgemad.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tallinna linna ning selle lähipiirkondade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole objektide müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete kasvu oodata. Kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt on tarbijatel võimalusi valida nii korteri- kui elamuturu vahel – Tallinna linna ostetava suurema korteri eest saab sama raha eest osta linnalähedase elamu. Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Arco Vara: Makromajanduse ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraTäpsustatud andmetel oli Eesti aastane majanduskasv teises kvartalis 0,8% ning sellega allpool pikaajalist kasvuvõimekust. 2016. aasta II kvartalis põhjustasid aeglast majanduskasvu üksikud tegevusalad, kuid ettevõtete investeerimisaktiivsuse tõus esimesel poolaastal ennustab majanduskasvu kiirenemist. Kasvu vedasid valdavalt tööjõumahukamad sektorid, kasvu nõrgestas ennekõike lisandväärtuse vähenemine energeetikas, mäetööstuses ja kinnisvaraalases tegevuses. Kolmanda kvartali esimese kahe kuu põhjal on oodata euroala majanduskasvu jätkumist teise kvartaliga sarnases tempos.

Eesti eksportivad ettevõtted hindavad II kvartali andmeil oma konkurentsipostitsiooni nii Euroopa Liidu kui välisturgudel mõnevõrra tugevamaks kui aasta alguses. Positsiooni tugevnemine on kooskõlas ka Eesti kaubavahetuse elavnemisega teises kvartalis. Kaupu ja teenuseid veeti II kvartalis välja umbes 4% rohkem kui aasta varem. Import kasvas samal ajal veelgi enam, kuid jooksevkonto püsis sellele vaatamata endiselt ülejäägis. Kaupade eksport kasvas 2016. aasta augustis võrreldes eelmise aasta augustiga 12% ja import 8%. Võrreldes käesoleva aasta juuliga kasvas augustis eksport 15% ja import 5%. Impordi kasvust kiirem ekspordi kasv vähendas kaubavahetuse puudujääki, mis oli selle aasta väikseim.

2016. aastal jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine on soodustanud maksutulude laekumist, Eesti riigieelarve tulud sõltuvad suures osas tööjõumaksudest. Tulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Kasvanud maksulaekumist on kindlasti toetanud ka Maksu- ja Tolliameti efektiivsem tegevus, seda ennekõike käibemaksuga ning palgakuludega seonduvalt. Aasta esimeses pooles ületasid valitsemissektori tulud kulusid ning II kvartali andmetele tuginevalt peaks aasta eelarve jääma ülejääki. Septembris koguti 513,7 miljonit eurot makse ehk 7,4% enam kui samal kuul aasta varem, üheksa kuuga on eelarvest täidetud 74,5%.

Laenuintressimäärad septembris praktiliselt ei muutunud – uute väljastatud eluasemelaenude keskmised intressimäärad olid 2,4%. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Ettevõtetele septembris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,3%.

Septembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Nõukogu kinnitab, et igakuiseid varaoste jätkatakse kuni 2017. aasta märtsi lõpuni või seni, kuni inflatsiooni areng on püsivalt kohandunud soovitud inflatsioonieesmärgiga.

Ettevõtete laenu- ja liisinguportfell on viimastel kuudel kasvanud peamiselt pikaajaliste laenude toel, mis peegeldab ettevõtete suuremat investeerimisaktiivsust. Keskmisest kiiremini on kasvanud töötleva tööstuse ning ennekõike kinnisvaraettevõtete laenude ja liisingute maht. Ettevõtete laenuaktiivsus püsis septembris üldjoontes eelmiste kuude tasemel. Kinnisvara- ja ehitusvaldkonnas tegutsevad ettevõtted, kelle laenukohustused on viimase aasta jooksul kasvanud mahuliselt kõige rohkem, said septembris pikaajalisi laene varasemate kuudega võrreldes vähem. Kinnisvaraga seotud sektoritesse antud laenude ja liisingute jääk moodustab ettevõtetele antud laenu- ja liisingute kogumahust siiski märkimisväärse osa (36%).

Majapidamiste laenukasv on kiirenenud, kuid on endiselt veidi väiksem kui sissetulekute ja säästude kasv. Majapidamistele anti kolmandas kvartalis uusi eluasemelaene välja varasemast suuremas mahus. Uusi eluasemelaene võeti kolme kuu jooksul ligi 12% ning autoliisinguid 8% rohkem kui mullu samal ajal. Mõlemad kasvunäitajad peegeldavad peamiselt keskmise laenusumma suurenemist, kuivõrd sõlmitud laenu- ja liisingulepingute arv ei ole aastaga samavõrra kasvanud. Eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes septembris 4,8%ni ning autoliisingute mahu aastakasv püsis kõrgel 16% tasemel.

Lisaks majapidamiste elamuinvesteeringute mahu suurenemisele kasvasid II kvartali andmetele tuginevalt ka ettevõtete investeeringud, mis suurendab tõenäosust, et viimastel aastatel püsinud lõhe majandus- ja palgakasvu vahel sulgub tööjõu tootlikkuse suurenemise, mitte palgakasvu järsu aeglustumise teel. Majanduses on oodata tööjõumahukate tegevusalade osakaalu suurenemist, suurenenud vabade ametikohtade hulk aga viitab sellele, et surve tööjõu kallinemisele püsib endiselt tugev. 2016. aasta II kvartalis oli tööpuudus Statistikaameti andmetel 6,5% ja hõive kasvas aasta varasema ajaga võrreldes 2,6%. Üldise palgataseme tõusu mõjul on tööturul aktiivsete inimeste osakaal juba jõudnud ajaloo kõrgeimale tasemele.

Tallinnas oli sissetulekute kasv teises kvartalis võrreldes korterite hinnatõusuga kiirem, mida põhjustas peamiselt sesoonne sissetulekute kasv. Statistikaameti andmetel tõusis keskmine brutokuupalk 2016. aasta II kvartalis aasta võrdluses 7,6%. Võrreldes eelneva kvartali 8,1%ga palga aastakasv aga veidi aeglustus. Palk suureneb ettevõtetes endiselt märksa kiiremini kui nende tegelik tootlikkus, mistõttu on alust arvata, et ettevõtted on turu survel ja liialt optimistlike  ootuste põhjal tõstnud töötasud tasemele, mis võib ühel hetkel anda tagasilöögi. IMFi hinnangul tuleb tulevikus leida võimalusi tootlikkuse ja palgakasvu tasakaalustamiseks ning konkurentsivõime edendamiseks.

Alates 2013. aastast on keskmine brutokuupalk kasvanud umbes 20%, elanike keskmine ostujõud on viimase kolme aastaga suurenenud umbes viiendiku võrra ning see on väljendunud kiires jaemüügi ja eratarbimise kasvus. 2016. aasta augustist on tarbijahindade inflatsioon muutunud taas positiivseks, septembris kiirenes hinnakasv aastavõrdluses 0,3%lt 1%ni, võrreldes augustiga tõusis hinnatase 0,2%. Igakuises arvestuses on hinnatase käesoleva aasta algusest siiski püsivalt kerkinud ning veidi enam kui poole aastaga on tarbijahinnad tõusnud ligi 2%. Olenemata kiiresti kasvavatest tööjõukuludest ja nõudlusest on hinnatasemete kasv püsinud nõrk.

Kvartaalsed makrokeskkonna näitajad

2015/2016. aasta näitaja Väärtus Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Muutus võrreldes

eelmise aastaga (%)
Jaemüügi mahuindeks (II kv, 2010=100, %)   13,5 6,8
Tarbijahinnaindeks (III kv, %)   0,4 0,4
Ehitushinnaindeks (III kv, %)   0,7 -0,7
Korterite ruutmeetri keskmine hind (II kv, €) 1061,4 2,0 1,6
Registreeritud töötud (III kv) 26 558 -7,1 3,1
Keskmine brutokuupalk (II kv, €) 1 163,0 6,6 7,5
Eksport (II kv, mln €) 3 027,4 9,1 1,3
Import (II kv, mln €) 3 491,1 8,5 4,5

Allikas: Eesti Pank

Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski ja teatas tänavu aprillis valmidusest nõudeid karmistada. Praegu kehtivatest nõuetest on esimene, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab KredEx, võib laenu anda kuni 90% tagatise väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis laekub laenutaotleja pangaarvele. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu maksimaalse pikkuse 30 aastale.

2016. aasta märtsis hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ning võlaõigusseaduse muudatused, mis puudutavad laenu tagatiseks oleva vara hindamist. Sellest tulenevalt võivad eluasemelaenu väljastavad pangad nõuda uute korterite ostjailt kinnisvaraarendaja hinnapakkumise asemel ostetava vara eksperthinnangut. Muudatus teeb uute korterite soetamisega seotud asjaajamise ostjaile kallimaks ning võib suurendada nõutavat omafinantseeringut.

2016. aasta majanduslike suursündmuste taustal prognoositakse, et nii Brexit kui võimalikud raskused Euroopa panganduses toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises ning selle poliitikas tervikuna. Rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt kasvab Eesti majandus tänavu 1,3% ja 2017. aastal 2,5%. Aastatel 2019–2020 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,7% aastas, mida toetab ühelt poolt kiirenev ekspordikasv ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudluse kasv.

Eesti ettevõtete laenuportfell on lähiminevikus kasvanud stabiilselt, aga põhiosa laenudest läheb tegelikkuses äripindade finantseerimiseks ehk otseseid kapitaliinvesteeringuid ei ole tehtud, mistõttu investeeringutest ei ole tegelikku olulist tulu juurde tekkinud. Tõuget vajaks ennekõike majanduse kasvupotentsiaal, st ettevõtete konkurentsivõime ja tootmisvõimekus. SKP kasv tuleneb lähiaastatel investeeringute ning ekspordi kasvu taastumisest. Taolise kasvu taastumine saaks aset leida juhul, kui ettevõtete müügihinnad liiguvad ülespoole ning tootlikkuse langus ei süvene.

Eesti elanike sissetulekud ja ostujõud on viimastel aastatel kasvanud väga kiiresti, majapidamiste tarbimise kasv on sealjuures olnud mitme aasta vältel majanduskasvu edestav. Kiirelt kasvanud ostujõud hakkab lähiajal aga inflatsiooni kiirenemise tõttu aeglustuma, mis tuleneb ennekõike energia odavnemise lõppemisest ning maksutõusudest. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu.

Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud hakkavad kiiremini kasvama. See suurendab pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui risk laenu- või kinnisvaraturul peaks suurenema.

Alus – Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Pank 05.11.2016

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine
1 2 3 … 986 987 988 … 1,599 1,600 1,601