Borenius: Planeerimisseadus – kas kosmeetiline parendus või uus kvaliteet?

BoreniusEsimesest juulist kehtima hakanud planeerimisseadus ei erine enda eelkäijast pooltki nii palju kui ehitusseadustik ehitusseadusest. Tegemist on sisuliselt vana seaduse uue redaktsiooniga, milles on parandatud praktika käigus ilmsiks tulnud suuremad vead ning lisatud kamaluga Riigikohtu seisukohti.

Iseenesest ei ole ju sellisel lähenemisel midagi viga, kuid kahjuks on seegi kord mõned olulised teemad jäänud käsitlemata või siis on pakutud hädine lahendus. Näitena võib tuua detailplaneeringute koostamise rahastamise või siis infrastruktuuri väljaehitamise teema. Esimesel juhul puuduvad regulatsioonis igasugused sätted, kuigi seaduse kirjutamise ajal oli riigilõivu kehtestamisest palju juttu; teisel juhul on tegemist praktikas juba läbikukkunud lahenduste taaskirjeldusega.

Siia peab kindlasti lisama mure segaduse pärast, mille on tekitanud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses toodud põhimõte, et enne 1. juulit 2015 algatatud planeeringud menetletakse lõpuni, lähtudes selle hetkeni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Kas mõeldud on vaid varasemate menetlusnormide rakendamist või käivad siia alla ka sisulised materiaalõiguse normid, on senini selgusetu.

Aga ka head hakkab silma. Vähendatud on detailplaneeringu koostamise kohustust, sh lõpuks ometi on seadusandja mõistnud, et planeeringu koostamine ajutise ehitise püstitamiseks ei ole kuigi otstarbekas. Ka maa-alade kruntideks liitmine-lahutamine ei vaja enam planeeringut. Rõõmu teeb veel tähtaegade kehtestamine – kas ja kui palju need tegelikku elu mõjutama hakkavad, on muidugi veel vara öelda. Plussiks võib lugeda ka seaduse struktuuris tehtud muudatused. See on ülesehituselt selgem ning reguleerib planeeringute koostamist liikide kaupa.

Lisandunud on eriplaneeringud – ilmselge näide riigi jõulisemast sekkumisest konkreetsete objektide rajamisel. Tegemist on Rail Baltic ja Via Baltic laadsete olulise ruumilise mõjuga ehitistega, mille asukoha või toimimise vastu on suur riiklik või rahvusvaheline huvi.

Muutunud on planeeringute menetluskord, sh koostööd ja kaasamist puudutavad sätted. Planeeringumenetluse läbiviijale on kaasatavate ja koostöö tegijate valikul antud varasemast ulatuslikum kaalutlusruum, mis ühelt poolt võimaldab teha paindlikumaid ja mõistlikumaid otsuseid, teisalt aga toob kindlasti kaasa omajagu põhjendamata ja vastuolulisi otsuseid ning nendest tulenevaid vaidlusi.

Oluliselt on suurenenud üldplaneeringute osatähtsus ehitusõiguse määramisel. Nimelt näeb seadus ette, et detailplaneeringu koostamisest võib sarnaselt varem kehtinuga loobuda üksikehitiste rajamisel olemasoleva hoonestuse vahele, eeldusel et ehitis antud asukohta sobib. Täiendava tingimusena peab nüüd aga üldplaneeringus olema kindlaks määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei tohi olla nendega vastuolus. Tähele tasub panna ka asjaolu, et enam ei ole nõutav naaberkinnisasjade omanike nõusolek.

Detailplaneeringu koostamine on küll jätkuvalt kohustuslik linnades, alevites ja alevikes, kuid mitte enam külades. Oluline on sarnaselt ehitusseadustikuga ehitusloakohustuslikkuse mõiste – detailplaneeringu koostamine ei ole enam kohustuslik kuni 60 m² ehitusaluse pinna ja kuni 5 m kõrguse hoone püstitamisel. Samas on uue seaduse kohaselt detailplaneering kohustuslik olulise avaliku huviga rajatise – nt spordiväljaku, motoringraja, laululava vms rajamiseks ning ka olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui selle asukoht on määratud üldplaneeringus.

Planeerimisseaduse üheks eesmärgiks oli strateegilise keskkonnamõju hindamise menetluse parem sidumine planeerimismenetlusega. Paralleelselt töötati välja keskkonnamõju hindamise süsteemi muutused, mille kohaselt teostab planeeringu koostamise korraldaja sisulist järelevalvet ka selle mõjude hindamise üle. Menetluslikult toimub KSH läbiviimine paralleelselt planeeringu koostamisega, ühildades nt avalikustamised jm menetlustoimingud.

Riigikohtu seisukohtadest tulenevalt on seadusesse sisse kirjutatud omavalitsuse õigus tunnistada kehtetuks üle 5 aasta vanune detailplaneering, kui seda ei ole hakatud ellu viima. Loomulikult tuleb selleks läbi viia vastav menetlus ning kuivõrd tegemist on kaalutlusotsusega, siis seda ka vastavalt põhjendada, kuid nn saamata jäänud tulu nõudmine on kinnistu omanikul väga keeruline. Seda seetõttu, et õiguspärase otsusega tekitud kahju puhul tuleb kinnistu omanik asetada olukorda, kus detailplaneeringut poleks olnudki. Järelikult ei saanud ka tekkida kahjunõuet.

Senisest erinevalt on sätestatud planeeringute ülevaatamise kohustus. Varasemalt oli planeeringute ülevaatamine seotud Riigikogu ja kohalike omavalitsuste valimistega, nüüd on aga määratud konkreetne ajavahemik, nt üldplaneeringute puhul 5 aastat.

Valik muudatusi, millel pöörata tähelepanu seoses planeerimisseaduse jõustumisega

  • Täpsustatud on seaduse eesmärki ja põhimõtteid. Terminite all on muuhulgas reguleeritud „ühispöördumine“, st olukorda, kui planeeringu kohta esitatavate vastuväidetega ühineb enam kui 20 inimest. Sellisel juhul tuleb isikutel määrata endi hulgast esindaja, kellest saab planeeringumenetluses kontaktisik.
  • Lisandunud on uued planeeringute liigid – riigi ja KOVi eriplaneeringud koos vastavate menetluskordadega.
  • Täiendatud on üldplaneeringu ülesandeid, milleks on muuhulgas krundi minimaalsuuruse määramine; alade määramine, kus detailplaneeringu koostamisel tuleb kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamise vajalikkust; olulise ruumilise mõjuga ehitiste asukoha valimine jpm.
  • Detailplaneeringu koostamise kohustus on ka avaliku huviga rajatise püstitamisel – siin on mõeldud laululava, motoringrada jms rajatist, kus ei ole klassikaliselt hooneid; ning olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamisel.
  • Krundi ehitusõigus sisaldab endas ka andmeid olulise avaliku huviga rajatise kohta, sh asjakohasel juhul hoone või olulise avaliku huviga rajatise sügavust.
  • Vähendatud on tähtkirjade saatmise vajadust – kasutatakse vaid ehituskeelu kohaldamise menetlusest ning sundvõõrandamise ja sundvalduse seadmise kavatsusest teavitamisel.
  • Üld- ja detailplaneeringusse saab lihtsustatud korras, avalikku menetlust läbi viimata, teha õigusaktidest või jõustunud kohtuotsusest tulenevaid muudatusi.
  • Kohalik omavalitsus peab oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohase avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui ta ei lepi detailplaneeringust huvitatud isikuga kokku teisiti.

Seadus sätestab planeeringumenetlusele ja selle etappidele tähtajad – nt detailplaneeringu algatamise või algatamata jätmise otsuse tegemise tähtaeg on 30 päeva, mida võib mõjuval põhjusel pikendada 90 päevani; maavanema järelevalve (heakskiitmismenetlus) peab toimuma 60 päeva jooksul; detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel planeeringu algatamisest arvates.

Allikas:

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

9 + 1 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!