Intressilangus kiirendab uusehitiste müüki

Käesoleva aasta märtsi lõpus tuli Nordea välja eluasemelaenude kampaaniaga, kus pakuti enneolematut laenuintressi, mis jäi alla 5%. Poole aprilli peal kukkus laenuvõtjate rõõmuks soodsaim intressimäär juba alla nelja protsendi. Laenuraha hinnalangus avaldab eeskätt mõju uusehitiste müügituru aktiivsusele.

Loomulikult ei jäänud Nordea ainsaks odava väljamüügi pakkujaks. Kampaaniaga tulid aktiivsemalt kaasa Sampo Pank ja Ühispank. Hansapank lubas küll võtmeklientidele igati konkurentsivõimelist intressimäära rakendada, kuid suurima turuosalise reaktsioonid meedias tundusid üsna valulikud.

Kuivõrd intressimäär on laenu hind, siis võib antud olukorda käsitleda hinnasõjana. Siit ka mitmel pool kommentaarides kasutatud võrdlus hullude päevadega. Hinnasõda käib pankade vahel pankade laenuturu turuosa suurendamise nimel. On ju eluasemelaenu võtja panga jaoks pikaajaline kllient, kellele saab aja jooksul teisigi teenuseid müüa. Eluasemelaenude prioriteetsust pankade tegevuses näitab seegi pisiasi, et iga panga kodulehe esilehelt leiab viite eluasemelaene puudutavale infole.

Aktiivse laenupoliitikaga, so. madalamate intresside ja suureneva laenude väljastamisega kaasneb surve kinnisvarahindadele. Eeldame, et inimesel on omafinantseeringu jaoks 130 000 krooni ja ta soovib osta uut kodu hinnaklassis 500 000 krooni. Teoreetiliselt võib välja arvutada, et intressimäära langemisel viielt protsendilt neljale võib klient soetada sama laenukoormuse juures ligi 4% kallima vara.

Nii on ühest küljest laenuklientidel võimalus kvaliteetsem kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Nii jõuab vaieldamatu järelduseni, et intressilangus avaldab vähemal või suuremal määral survet kinnisvarahindade tõusuks.

Järgmine küsimus on see, et millise kinnisvara hinnad kasvavad ja millisel määral.

Madala intressiga laenu väljastatakse kvaliteetsetele klientidele, kelle maksejõuetuks jäämise oht on väike. Samuti on madala intressimäära saamise eeldus kvaliteetse vara finantseerimine. Kolmanda olulise komponendina maandab madala intressiga laenu väljastav pank riske nõutava omafinantseeringu määraga.

Teiste sõnadega – väljareklaamitud alla 4% intressimääraga laenu saab hea sissetulekuga klient, kel on olemas piisav omafinantseering ning kes tahab kodu osta uude majja. Nii on intressilangusest tulenev hinnasurve suurim uuselamutele.

Aga medalil on ka teine pool – peale nõudluse mõjutab turgu pakkumine. Uusi kinnisvarapakkumisi loov ehitusturg on aktiivne. Käib hoogne uute elamute ja kortermajade ehitamine, mis suurendab uue elamispinna pakkumist. Konkurents müügiturul järjest tiheneb ega luba uusehitiste hindasid märkimisväärselt tõsta.

Mitmed spetsialistid on uusehitistele oodanud hinnatõusu, mis jääb samasse suurusjärku ehitushinnaindeksiga. Nimetatud hinnatõusu peamiseks põhjuseks ongi ehitushindade (eelkõige ehitustööjõu hinna) ning mõningal määral ka maa hinna tõus. Eesti Statistikaameti andmetel oli 2003. a. I kvartalis ehitushinnaindeksi tõus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,7%.

Olemasolevale vanale elamispinnale – näiteks Mustamäe korterile – madal intressimäär, mis kehtib uusehitise finantseerimisel, ei mõju. On olemas teoreetiline võimalus, et madala intressimääraga laenu saanud inimene üritab omafinantseeringu saamiseks olemasolevat kinnisvara ruttu maha müüa, sest näiteks Nordea lubas sooduslaenu piiratud ajavahemikul ning seetõttu alandab inimene müügi kiirendamiseks müüdava korteri või maja hinda.

Eelkõige aktiivse ehitusturu ja suureneva pakkumispoole tõttu võib prognoosida, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule intressimäära alandamine ei oma. Pigem seisneb mõju aktiivsemas uusehitiste müügis, kus projektid saavad kiiremalt ja edukamalt müüdud. Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Intress 5%

Intress 4%

Kasv intressimäära muutusest

Igakuine makse

4 083

4 083

Intressimäär

5%

4%

Laenu pikkus aastates

10

10

Omafinantseering

130000

130000

Laenusumma

370000

390000

5,4%

Vara maksumus

500000

520000

4,0%

Artikkel on avaldatud 30.04.2003 väljaandes Äripäev –

Analüütik: Intressilangus ei too kaasa olulist kinnisvarahindade tõusu

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki hinnangul ei oma madalad intressid suurt mõju kinnisvarahindade tõusule.

Madalamad intressid ja suurenev laenude väljastamine võimaldab Toomparki sõnul ühest küljest laenuklientidel kvaliteetsema kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Samal ajal käib hoogne uute elamute ehitamine, mis suurendab uute elamispindade pakkumist.

Toompark prognoosib, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule madalad intressid ei avalda, pigem mõjutab see eeskätt uusehitiste müügi aktiivsusele – projektid saavad kiiremini ja edukamalt müüdud.

Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib analüütiku sõnul ka asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Tõnu Toomparki kinnisvarakommentaar ilmub homses Äripäevas.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 29.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kakumäe võistleb mainekuses ja elamukruntide hindades Piritaga

Eluasemelaenude võtmise hõlbustumine, intressimäära langus ja üldise majanduskeskkonna positiivne areng on märkimisväärselt aktiveerinud Tallinna ja selle lähema ümbruse eramu- ja krunditurgu.

Nõutumad ja kallimad piirkonnad Tallinnas on Pirita ja Merivälja ümbrus ning Nõmme linnaosas. Järjest kasvanud on ostuhuvi Kakumäe piirkonna vastu.

Olenevalt perekonna suurusest on Kakumäel eelistatud väiksemad ja sellest tulenevalt absoluutsummas odavamad 90-150 m² suurused elamud või suuremad (alates 200 m²) eksklusiivsemad, suure krundiga eramud.

Kakumäe elamukruntide populaarsuse tõusu alus on mere lähedus, uute elamurajoonide arendamine ja üldine positiivne aura. Arengutrendi rõhutab Kakumäe tsentraalsete tehnovõrkude (vesi, kanalisatsioon, gaas) väljaehitamise aktiivne edenemine. Samuti kaubanduskeskuste (Rocca al Mare keskus, Citymarket), meelelahutusasutuste (Saku Suurhall, loomaaed, vabaõhumuuseum) ja sportimisvõimaluste (jalgrattateed, Premia jäähall, bowling) lähedus

Kakumäe pärliks tõotab kujuneda Tallinna linna piires haruldast privaatsust pakkuv Kammelja tee elamurajoon. Pankrannikul asuva Kammelja tee elamurajooni vahelduvad pinnavormid ja suured krundid (2300-3400 m²) lubavad ümbruskonnast täielikult eralduda. Plusspunkte lisab elamurajooni ümbritsev riigimets ja kruntidel olemasolev kõrghaljastus. Kammelja tee elamurajooni kruntide ruutmeetrihind on tasemel 790-1300 kr/m².

Kakumäe piirkond jääb lähiaastatel kiirestiarenevaks ja aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnaks. Laiemal kinnisvaraturul on kiire hinnatõusuperiood küll möödumas. Kakumäe kiire areng lubab sealse kinnisvara hinnatõusu aastases perspektiivis prognoosida suurusjärku 10%.

Ostjat paelub eriti looduslik elukeskkond

Roland Nermann, Haabersti Maja nõukogu esimees

Kinnisvaraarendamise üks kõige olulisem tegur on kinnistu asukoha valik. Kakumäe kiire kinnisvaraareng ja müügiedu arendatavates piirkondades on näidanud, et tegemist on ostjaskonna seas populaarsust võitnud piirkonnaga.

Eramurajooni arendamisel peab jälgima ostjaskonna soove. Praegu on enim nõutud krundid Kakumäel suuruses 1000-1400 m² ja hoonestamata kinnistu hind koos kommunikatsioonidega ei tohiks ületada 600 kr/m². Kakumäe luksuslikumate ja merevaadetega kinnistute ühe ruutmeetri hind võib jääda isegi kuni 2000 kr/m².

Haabersti Maja soetas Pikaliiva kinnistu 1998. aastal ja tellis maa-alale detailplaneeringu. Kinnistu jagati 39 elamukrundiks ja müüki alustas 2002.aasta juunis. Kinnisvaraturg oli müügiperioodi ajal aktiivne ning enamik kruntidest müüdi/broneeriti 2002. aasta lõpuks. Ostjaid meelitas eelkõige looduslik elukeskkond (kõrghaljastus, mere lähedus, Tiskre oja) ja kogu Haabersti väljaarenenud infrastruktuur. Üllatav oli asjaolu, et 70% ostjaskonnast ei kasutanud krundi ostmiseks pangalaenu

Hinnad laes

Kakumäe eramute hinnad on olnud 1960-1980. aastate elamutel 700 000-1 200 000 krooni, 1990. aastate alguse eramutel vahemikus 900 000-1 900 000 kr ja uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 800 000-3 000 000 krooni.

Tehnovõrkudega kruntide hinnad Rannamõisa tee ümbruses on 350-450 kr/m², Kakumäe piirkonnas 450-650 kr/m². Mereveere elamurajoonis pakutakse kommunikatsioonidega elamukrunte hinnaga 450-650 kr/m².

Praegu on veel teadmata, milliseks kujunevad Merirahu projekti müügihinnad.

Allikas: Alis Möll, Eri Kinnsivara

Kakumäe arendusprojektid

Merirahu elurajoon

– müügis kommunikatsioonidega elamukrundid (kruntide arv 88)
– umbes 2000 kr/m²

Kammelja elurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte (18)
– hind 790-1300 kr/m²

Pikaliiva elamurajoon

– müügis elamukrundid (39)
– 300-320 kr/m² + liitumised trassidega

Viige tänav, Kakumäe

– müüakse elamukrunte (69)
– hind keskmiselt 500 kr/m²

Mereveere elamurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte
– hind 450-650 kr/m²

Gilde elamurajoon

– müügis krundid (44) ja majad
– maa hind alates 295 kr/m²

Rannamõisa tee 18b

– müügis krundid (8)
– hind 300-350 kr/m²

Vabaõhumuuseumi tee 4

– müügis korterid
– hind 13 900-20 500 kr/m²

Rannamõisa tee 15c

– müügis korterid
– hind 580 000-930 000 krooni

Artikli autor on Alis Möll. Artikkel on avaldatud 28.04.2003 väljaandes Äripäev –

Liivarand kergitab piirkonna hinnataset

Tallinna lähiümbruse atraktiivseks suvila- ja elamupiirkonnaks on kujunemas Tallinn-Peterburi suund. Hinnatuimad on mereäärsed krundid, mille pakkumine on äärmiselt piiratud.

Tallinn-Peterburi suunal, Tallinna kesklinnast kuni 40 km kaugusel, paiknevad elamud ja suvilad on soositud eeskätt privaatsema ümbruse tõttu. Selles piirkonnas paikneb vähem endisi suvilakooperatiive võrreldes näiteks tiheda asustusega Tallinn-Paldiski suunalise rannajoonega.

Peterburi suunal, on enim nõutud Neeme, Kaberneeme, Haapse ja Salmistu ümbrus. Piirkonna muudab atraktiivseks männimets, liivarannad ja head ühendusteed Tallinnaga. Suuremate (üle 2 hektariliste) maatükkide hinnad on olnud olenevalt asukohast, suurusest ja kaugusest merest vahemikus 5-50 kr/m2.

Väiksema ja väga hea asukoha ning rannajoonega maa ruutmeetrihind on olnud Neeme, Kaberneeme, Haapse, Salmistu piirkonnas vahemikus 100-200 kr/m2. Piirkonnas üks suurim on Neeme asulasse jääv 39 krundiga Kadakaranna arendusprojekt. Sealsete kruntide pakkumishinnad on hetkel vahemikus 300 000-1 300 000 kr (suurused 2148-6500 m2, 120-200 kr/m2).

Vanemate suvilate hinnad piirkonnas on vahemikus 200 000-500 000 krooni, uuemate palkmajade ja elamute hinnad on vahemikus 600 000-1 500 000 krooni, olenevalt projektlahendusest ja asukohast.

Suvilaturg on erinevalt majade ja korterite turust hooajaline, enamus ostu-müügitehinguid tehakse kevadel ja suvel. Talvel seevastu on tehingute arv minimaalne. Tavaliselt ostetakse suvila selleks, et see ehitada ümber aastaringseks elamiseks.

Kohaliku Eesti elanikkonna kõrval on ostjate hulgas palju välismaalasi, keda ahvatleb mereäärse maa suhteline odavus ja hilisema hinnatõusulootus. Mereäärsete ehitiste hinda piirkonnas tõstab oluliselt paiknemine kaldaribal, kuna vastavalt ranna ja kalda kaitse seadusele kehtib rannal uutele ehitistele ehituskeeluvöönd, mille laius tavalisest veepiirist on olenevalt asukohast 50, 100 või 200 meetrit.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis jätkuvat mereäärsete maatükkide ja suvilate hinnatõusu kuni 15%. Hinnatõusu peamiseks põhjustajaks on sissetulekute taseme suurenemine ja jõukama elanikkonna linna lähedusse elama asumine. Oluline roll on siin mängida mereäärsete kruntide piiratud pakkumisel. Peamine suvila ostmise eesmärk jääb endiselt olema selle ümberehitamine aastaringseks elamiseks.

Mereäärsete suvilapiirkondade hinnatase

Kakumäe, Viimsi

500 000 – 800 000

Muuga, Mähe

300 000 – 500 000

Kaberneeme, Salmistu

250 000 – 500 000

Muraste, Suurupi

300 000 – 500 000

Vääna-Jõesuu, Keila-Joa, Laulasmaa

200 000 – 450 000

Artikli autor on Andres Teder. Artikkel on avaldatud 14.04.2003 väljaandes Äripäev –

Tallinn kangutab riigilt maad välja

Tallinna linn planeeris munitsipaalmajad riigi maale ja tellis projektidki ära, ent riigil pole kavaski kalleid krunte munitsipaalomandusse anda.

Eelmise aasta märtsis kuulutas Tallinna linnavalitsus välja arhitektuurivõistluse, leidmaks uuele linna toetusega ehitatavale Mustjõe elamurajoonile sobivat lahendust. Tegemist on 60 hektari suuruse võsastunud mereäärse maatükiga peaaegu Tallinna kesklinnas Paldiski maantee ja Kopli lahe vahelisel alal. Võidukaks osutus arhitektuuribüroo Kosmos projekt “Linnuriik”, mida näiteks Eesti Arhitektide Liidu juhatuse esimees Tõnu Laigu iseloomustas kui “linnaehituslikult julget”.

Detsembris sõlmis linnavalitsus OÜ AB Kosmosega detailplaneeringu koostamise lepingu summas 2,5 miljonit krooni ja maksis poole rahast ka ette. Projekti järgi ehitataks Mustjõele ligikaudu 1500 eluaset. Uue elamurajooni rajamine läheks maksma ligi 1,8 miljardit krooni, millest enamik tuleks selleks korraldatava konkursi võitva kinnisvaraarendaja taskust. Linn annaks maa ja aitaks kommunikatsioonidega, merevaatega korteritesse asuksid elama sundüürnikud, kes saaksid korterid hiljem erastada.

Kogu projekti juures on üks suur “aga”, mida linn küll ette nägi, kuid tõsiselt võtta ei suutnud – rajatava elamurajooni alune maa kuulub riigile ehk on termineid kasutades reformimata jätkuvalt riigi omanduses olev maa. Ja seda haldav keskkonnaministeerium ei kavatsegi sadu miljoneid kroone maksvat kinnisvara niisama linnale kinkida.

“Jah, arendusprojekti ette valmistades teadsime, et maa kuulub riigile ja selle munitsipaalomandusse saamisega võib probleeme tulla,” tunnistas Tallinna elamumajandusameti elamuosakonna osakonna juhataja Priit Pärtelpoeg.

Ja ikkagi asusite projekti ellu viima ning tegite selleks kulutusi?

“Jah. Linn pidas niimoodi toimimist vajalikuks.”

Tallinn on riigilt tasuta maad saanud enam kui miljardi krooni eest ja seda maksustamis-, mitte turuhindades.

“Riigil ei saa olla mitte midagi selle vastu, kui ühel omavalitsusel on selge tegevuskava. Kui selle tegevuskava koostamisel arvestatakse aga kellegi teise varaga ilma, et eelnevalt isegi konsulteeritaks või informeeritaks, siis peaks ilmselt ka teisel poolel ehk riigil olema võimalik sõna sekka öelda,” pahandas Tallinna käitumise üle keskkonnaministeeriumi kantsler Sulev Vare.

Vare sõnul eeldab Mustjõe piirkond sisulise ja põhjaliku otsuse langetamiseks asjakohase planeeringu koostamist. Äärmiselt oluline on enne ka teada saada, kuidas kavatseb linn piirkonna oma valdusse saamise korral lahendada keskkonnaprobleemid – just sinna on aastaid veetud Tallinna tänavailt koristatud soola-lumesegu.

Tallinna elamumajandusameti juhataja Margus Kruusmägi kahtlustab, et takistuse taga on poliitiline otsus. “Nad võivad maa arvata riigivara reservi ja siis ärimeestele maha müüa,” nentis ta.

“Midagi mõistusevastast või kiuslikku ei peaks nägema ka selles, kui riik soovib oma vara (maa) võõrandada riigile võimalikult kasulikul moel,” kommenteeris Vare ja lisas, et konkreetsetest plaanidest Mustjõe piirkonna puhul on veel vara rääkida.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar peab Mustjõe projekti väga atraktiivseks ning hindab maa ruutmeetri hinnaks 1000 kuni 2000 krooni.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark jääb tagasihoidlikumaks, pakkudes turuhinnaks 500 krooni ruutmeetri eest. Tüliobjekti koguhind võiks seega kinnisvaraturul ulatuda enam kui poole miljardini.

Ehitusfirma Skanska EMV ASi peadirektori Jaanus Otsa sõnul on Tallinnas hoonestamata maad “metsikult”.

Ka Tallinna abilinnapea Aivar Pärna tunnistas, et linn omab Lasnamäel sotsiaalmajade ehitamiseks piisavalt maad, kuid ei soovi munitsipaalelamuid siiski sinna ehitada, et vältida kihistumist.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 03.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaramull on lõhkenud

Kinnisvarahinnad on langenud viimase öö jooksul keskmiselt 50 protsenti.

Kinnisvaramaaklerid müüvad Tallinnas uusi superodavaid kortereid, eramuid ja krunte.Igaüks võiks endale sobiva eluaseme välja valida ja pangast ülekande teha.

Kas ikka leitakse endale sobiv kinnisvara üles?

Juhtiva majandusväljaande Puhkepäev andmetel on Tallinnas ja Viimsis ootamas 150000 ruutmeetrit uut korteripinda, sama palju on äsja ehitatud või renoveeritud.

Kui keskmine korter on 85 ruutmeetrit, siis ostjaid ootab ligikaudu kaks tuhat korterit.

Kiirematele suurem valik.

Mulli lõhkemine viib kindlasti pankrotti nii mõnegi arendus- või kinnisvarafirma, sest ei oodatud nii suurt hinna langust. Ent Nimi Kinnisvaras ja Bindi Kinnisvaras on selleks mulliks juba ammu ettevalmistatud.

Ka Spets Kinnisvara analüütiku Tony Kuusparki hinnangul konkurents järjest tiheneb, paljuski uute tulijate tõttu.

“Kinnisvaraga tegelevad kommivabrikud, laevafirmad, ülikoolid, lasteaiad. Panga hoiatused ülekuumenemisest on lõpuks tõeks saanud”: räägib analüütik.

Ka New Landi kinnisvara analüütik Rain Puusaar on mures mulli lõhkemise pärast.

“Kui laene antakse endise hooga peale, siis on ka turg kiirelt kasvav. Esialgu pole küll mingeid märke näha eluasemelaenude piiramisest, mistõttu võib prognoosida tõusu jätkumist.”

Pangad on optimistlikud ega plaani eluasemelaenude osakaalu vähendada.

City24.ee

Kinnisvarahinnad on asunud langema

Juhtivad kinnisvarafirmad teavitavad avalikkust kinnisvarahindade langusest, hinnalangus ähvardab röövida kodu tuhandetelt inimestelt.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toomparki sõnul kukub Mustamäe korterite hind lausa tundidega. “Täna on juba 20% langenud. See on katastroof! Karta on, et homme hinnalangus jätkub.”

Eesti kinnisvaraturgu tabanud kriis on põhjustatud sõjasündmustest Iraagis ja USA energeetikafirma Enron-i raamatupidamislikest segadustest. Vastutuse hinnalanguse eest on endale võtnud Usama ibn Laden ja baski separatistide terroriorganisatsioon ETA. BNS vastutust võtnud ei ole.

Must teisipäev Eesti kinnisvaraturul ei pruugi olla viimane murepäev. Analüütikud prognoosivad, et Lasnamäe kinnisvaraturu kehvad ja ebausaldusväärsed fundamentaalnäitajad võivad järgmisena hinnalanguse teraviku sellesse paneelelamute rajooni suunata.

“Ainus pääsetee on maale elama kolimine. Päästke end veel, kes saab,” ütles Toompark, kes pileti Viljandi rongile broneeris juba eile.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 01.04.2003 väljaandes Äripäev –

Vallad saavad uusi maksumaksjaid

Tallinna lähedale kerkivad eramurajoonid toovad valdadesse uusi maksumaksjaid. Müügis on sadu krunte ja konkurents on tihe, kuid ruumi praegu veel jätkub.

Uued külad levivad mööda mereranda Tallinnast Viimsi või Kakumäe poole, sisemaal on projekte vähem. Oma sihtgrupp on aga neilgi kruntidel – kui meri aknast ei paista või ujumiskohta kohe läheduses pole, langeb hind vaat et mitmekordselt. Möödas on aga ajad, kus müügiks läks kõik, mida kinnisvaraarendaja viitsis projektina välja reklaamida. Tarbija tahab valmis krunti koos kõigi kommunikatsioonidega. Enam ei vaadata ostuhinda, vaid arvestatakse, kui palju krunt ja sinna maja ehitamine koos kõigi lisakuludega maksma läheb.

“Ostja on muutunud tunduvalt targemaks,” nendib ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See ja konkurents sunnivad arendajat kvaliteetsemat toodet pakkuma.”

“Projekti teeb müüdavaks valmis krundid,” teab ka Kapital Grupi tegevdirektor Einar Helmik. “Inimesed tahavad kohe ehitama hakata, neile tuleb anda trassiotsadega krunt.”

Helmiku sõnul on ostjatel väga kindel ettekujutus, milline tema tulevane maja olema peab. Paljudel on projektidki läbi mõeldud ja tahavad ehitamist alustada kohe. Keegi ei julge enam osta tükikest heinamaad ja siis kaks aastat oodata, millal arendaja elektri ja vee sinna kohale veab. Liiga palju sääraseid üritusi on osutunud blufiks või lihtsalt läbi kukkunud. Kapital Grupi edukaim projekt on hetkel kümne krundi müük Liivamäel Loos, juunikuuks loodetakse müügiga ühele poole saada. Plussideks kõigi kommunikatsioonide olemasolu, tsentraalne gaas ja asukoht Tallinna lähedal alevikus.

Neweka Kapital OÜ juhataja Henri Dobrlshi hinnangul on turul veel ruumi küll, sest järjest enam inimesi tahab paneelmaja korterist välja, loodusele lähemale. “Vanade korterite hinnad on üsna kõrged, nii et järjest enam müüakse see maha ja ostetakse linna lähedale maja,” rääkis Dobrlsh. Näitena edukast projektist toob ta krundid Harku järve läänekaldal, mis linna läheduse ja veekogu tõttu leidsid ostjad kiiremini, kui oodata osati.

Tõnu Toompargi sõnul võib linnast väljas asuva krundi odavuse siiski üles kaaluda muud asjaolud. Näiteks Tallinna tööl käimine toob kaasa lisakulud transpordile, suurema pere korral tuleb soetada teine auto jne.

Helmik lisab, et konkurents arendajate seas on tihedam, kui välja paistab. Avalikke, reklaamitavaid projekte on vaid umbes 30 protsenti kogu arendustegevusest – ülejäänud on eraisikud ja sõprade seltskonnad, kes oma tegevust ei reklaami.

Kohalike omavalitsuste juhid on oma sõnul uutele projektidele avatud. Jõelähtme vallavanema Taimi Saarma sõnul käib nende vallas täiesti normaalse intensiivsusega ehitamine, kuid rohkem uusi tihedaid asulaid nad ette ei näe. Seda ei luba uus üldplaneering, mis arvestab rannametsade ja Rebala kaitseala piirangutega.

Keila vallavalitsuse maanõunik Kadri Kreisman viitab, et ehitustegevus on viimastel aastatel kõvasti hoogustunud ja vaibumise märke pole näha.

“Vallavalitsus ja volikogu suhtuvad loomulikult positiivselt – toob see ju valda uusi maksumaksjaid. Samas aga jälgime põhjalikult, et kahjustatuks ei saaks piirkonna keskkond ning juba olemasoleva elanikkonna huvid, sest paraku on viimaste osalemine planeeringu avalikustamisprotsessis oodatust passiivsem,” selgitas Kreisman.

Dobrlshi hinnangul käib aga arendajate ja valdade koostöö pigem üle kivide ja kändude.

“Arendajana tundub mulle loogiline, et iga omavalitsus võiks olla huvitatud, et piirkond areneks ja tuleks juurde maksumaksjaid. Võiks ju toetada planeeringute finantseerimist, näiteks omal ajal sai Veskimöldre arendaja kompensatsiooni teede ehitamise eest,” rääkis Dobrlsh. “Nüüd aga paneb vald kõigepealt ette lepingu, mille järgi arendaja kohustub teed, vee- ja elektritrassid valmis ehitama ning need hiljem tasuta omavalitsusele üle andma.”

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 28.03.2003 väljaandes Äripäev –

Kommentaar: Maamajade maksumus kasvab

Korterihindade kiire tõus viimastel aastatel on põhjustanud ka maamajade kallinemise. Maamajade ostjaskonna moodustavad eelkõige Tartu linnakorterite elanikud ja seetõttu mõjutavad korterituru liikumised otseselt ka maamajade hindu.

Teise suurema ostjate rühma moodustavad kaugemate piirkondade elanikud, kes soovivad asuda elama Tartu linna mõjupiirkonda.

Püsivalt suur on nõudlus Tartu ümbruse asulate majade järele. Nende puhul peibutab ostjaid ennekõike suur krunt ja hõredam asustus. Kauguse Tartust kompenseerib looduslik ja vaikne elukeskkond ning elamu madalam hinnatase. Maamajade nõudlus on praegu suurem kui pakkumine.

Kasvav ostujõud ja autostumine suurendab elamispiirkonda Tartu ümbruses. Enim nõutud on linnast kuni 20 km kaugusel paiknevad talud, elamud ja ka suvilad. Need eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on kohe elamiskõlblikud.

Ostuotsuse juures on määravaks piirkonna infrastruktuur ja juurdesõiduteede seisukord. Kinnistule ligipääsetavus on eriti oluline just talvel, sest võib juhtuda, et siis on elamu ostja ainus, kes huvitub tee lahtiajamisest.

Rohkem kui 20 km kaugusel Tartust on kinnisvaraturg väheaktiivne. Arvestatava nõudluse puudumisel tehakse tehinguid harva ning seetõttu on hinnad madalad ja kõikuvad. Ostjaskonna moodustavad enamasti kohalikud elanikud, kes sageli teevad tehinguid vahetuse korras.

Tartu elanikud ostavad kaugemal asuvaid elamuid peamiselt suvekodu rajamiseks. Sel puhul mõjutab hinda kõige rohkem asukoht: eelistatud on veekogude ääres ja looduskaunis kohas paiknevad elamud, kinnistud ja taluhooned. Ehituseks tehtud kulutused mõjutavad elamu müügihinda vähem. Kui ostjal ei ole plaanis tegelda põllumajandusega, ei suurenda ka avarad kõrvalhooned oluliselt kinnistu väärtust.

Seega sõltub maamaja hind eelkõige asukohast ning elamu suurusest ja seisukorrast. Praegu maksavad maamajad Tartu lähiümbruses 350 000 – 700 000 krooni, 10 km kaugusel250 000 – 500 000 ja 20 km kaugusel 150 000 – 300 000 krooni. ERI Kinnisvara prognoosib Tartust kuni 10 km kaugusel olevate elamute hinna tõusu aasta jooksul 5-10%.

Tartu lähiümbruse elamute hinnad, krooni

Tartu lähiümbrus:

350 000 – 700 000

Tartust ca 10 km:

250 000 – 500 000

Tartust ca 20 km:

150 000 – 300 000

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 28.03.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=94784&number=767

Korterite hinnatõus kergitab maamajade hindu

Viimaste aastate kiire korterite hinnatõus on kergitanud maamajade hindu. Maamajade ostjaskonna moodustavad eelkõige Tartu linnakorterite elanikud. Seetõttu mõjutavad korterituru liikumised otseselt maamajade hindu. Teise ostjaskonna suurema grupi moodustavad kaugemate piirkondade elanikud, kes soovivad elada Tartu linna mõjupiirkonnas. Viimastele on maamaja ost heaks alternatiiviks korteri ostule Tartus.

Püsivalt on aktiivne nõudlus Tartust väljaspool asuvate asulate majade järgi. Sealseks meelitajaks on suurem krunt ja hõredam asustus. Kauguse Tartust kompenseerib looduslik ja vaikne elukeskkond ning elamu kättesaadav hinnatase. Hetkel on nõudlus selliste maamajade järele suurem, kui pakkumine.

Pidevalt on kasvanud elanikkonna ostujõud ning oimunud autostumine. See suurendab kaugust Tartust, kuhu maja ollakse nõus ostma. Enamnõutud on Tartust kuni 20 km kaugusel paiknevad talud, elamud, kui ka suvilad. Need eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on koheselt elamiskõlblikud.

Ostuotsuse juures on määravaks piirkonna infrastruktuur ning kinnistule ligipääsetavus ehk juurdesõiduteede seisukord. Viimane on eriti oluline just talvel, sest võib juhtuda, et tee lumest lahtiajamisest on huvitatud ainult elamu ostja ise.

Kaugus Tartust alandab majade hindu ja ostuhuvi märkimisväärselt. Sealne kinnisvaraturg on madala aktiivsusega ja kinnisvara vähelikviidne. Arvestatava nõudluse puudumisel tehakse ostu-müügitehinguid harva ning seetõttu on hinnad madalad ja kõikuvad. Potentsiaalse ostjaskonna moodustavad suuremas osas kohalikud elanikud, kes sageli teevad tehinguid vahetuse korras.

Tartu elanikud ostavad kaugemal asuvaid elamuid peamiselt ainult suvekodu rajamiseks. Suurima väärtuse moodustab elamu kinnistu asukoht. Eelistatud on veekogude äärsed, looduslikult kaunis kohas paiknevad elamud, kinnistud ja taluhooned. Ehituseks tehtud kulutused mõjutavad müügihinda suhteliselt vähe. Kui ostjal ei ole plaanis alustada põllumajandustegevusega, siis suured kõrvalhooned, nagu ekslikult arvatakse, ei tõsta oluliselt kinnistu väärtust.

Ostu-müügihinnad sõltuvad eelkõige asukohast, elamu arhitektuurilisest küljest ning atraktiivsusest, elamu suurusest. Samuti seisukorrast, mis on oluline eelkõige hoone renoveerimisel.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Tartust kuni 10 km kaugusel olevatele elamutele hinnatõusu kuni 5-10%. Hinnatõus on põhjustatud peamiselt pakkumist ületavast nõudlusest ning soodsatest laenutingimustest.

Tartu lähiümbruse elamute hinnad, krooni

Tartu lähiümbrus:

350 000 – 700 000

Tartust ca 10 km:

250 000 – 500 000

Tartust ca 20 km:

150 000 – 300 000

Refereering: Büroohoone arendamine

Sissejuhatus

Büroohoonete arendamine on arendustegevuse üks kõige keerukamaid ja konkurentsitihedamaid segmente. Büroohoonete arendajate suurus varieerub ühemehefirmadest kuni suurte rahvusvaheliste arendusfirmadeni. Büroode kasutajad varieeruvad tegevusalati üürides ruume suurusega alates paarikümnest ruutmeetrist kuni miljonite ruutmeetrini.

Järgnevalt on keskendutud alustajate kinnisvaraarendajate rajatavatele kontorihoonetele, mille ehitusmaksumus jääb alla 10 miljoni USA dollari ning suurus vahemiku 500-10000 m².

Büroohoonete arendajate töö algab turuanalüüsi või üürnikuga. Spekulatiivne arendusprojekt eeldab sihtturu, sobiva asukoha ning arhitektuurilise lahenduse valikut. Seejärel ankurüürniku leidmist, vajalike lubade hankimist, finantseerimisskeeme, ehitustegevust ning väljaüürimist. Üürnikust lähtuvad arendajad ehitavad hoone lähtuvalt üürniku spetsiifikast.

Alljärgnevalt on refereeritud materjali “Office Development”. Tekstis toodud näited on pärit samast materjalist ning käivad peamiselt USA büroopindade turu kohta.

Büroohoonete arendamise kategoriseerimine

Kõige lihtsamad kategooriad jagavad büroohooned kvaliteediklassideks:
– A – suurepärase asukohaga hooned, kõrge kvaliteediga üürnikud ja ehitusmaterjalid, üürimäär on konkureeriv teiste uute hoonete üürimääraga;
– B – hea asukohaga, haldamise ja ehituskvaliteediga ehitised, vähesel määral funktsionaalsuse halvenemine;
– C – ehitised vanusega 15-25 aastat, stabiilne ruumide hõivatus.

Paljudes linnades on A-klassile vastavat büroopinda pool B- ja C-klassi büroopinnast. Lisaks klassifitseeritakse büroohooneid hoone korruselisuse, turu ja asukoha järgi.

Hoone tüübi ehk toote järgne alajaotus on järgmine:
– kõrghooned – tavaliselt üle 20 korruse;
– keskmised hooned – 4-15 korrust;
– madalad hooned – 1-3 korrust;
– 1-5-korruselised hooned märkimisväärse maastikukujundusega;
– R&D – 1-5 korrusega hooned laboratooriumite, võib-olla ka kergema tööstusega (kontori-tootmise hübriid) hooned;
– büroo/tehniline – sama, mis R&D, kuid ilma tootmispinnata.

Turgude järgi jagatakse bürood viieks suuremaks klassiks:
– institutsionaalsed/professionaalsed – suured projektid, kus üürnikeks on pangad ja sarnased institutsioonid, parim asukoht on sellistel puhkudel kriitilise tähtsusega;
– kaubanduspindadega seotud bürood – ehitised, mis teenindavad seda turgu on eelmises punktis toodutest väiksemad ning otsene asukoht ei ole nii tähtis, üürnikel võib olla tugev müügile orienteeritus ning vajadus asuda turgudele lähedal, samuti transpordi lihtne juurdepääs ja piisavad parkimisvõimalused;
– meditsiinilised/hambaravi – suuremate haiglate läheduses büroohooned müügiks või väljaüürimiseks, parkimisvõimalustel väga suur tähtsus;
– kontor/laopind – bürood, mis asuvad tööstusparkides, kus on juurdepääs teatud teenustele, üürnike jaoks on oluline madal maa hind ning paindlike alternatiivide olemasolu;
– tootmispinnaga seotud büroo – kontoripind, mis on osa suuremast tootmiskompleksist.

Erinevatel büroode üürnikel kalduvad olema erinevad asukohaeelistused. Enamus linnades võib eristada vähemalt neli erisusi pakkuvad piirkonda.
– Keskne äripiirkond (Central Business District – CBD) – suurim suurte büroohoonete kontsentratsioon kesklinnas enamus suurtes linnades.
– Äärelinna büroode piirkonnad – suuremate ja väiksemate büroode keskused kiirteede ja äärelinna kaubanduskeskuste läheduses. Äärelinna büroohoonete keskused on hoonestatud madalate või keskmise kõrgusega büroohoonetega., piirkonda iseloomustab vabad parkimisvõimalused, lihtne juurdepääs ning kesksest äripiirkonnast madalamad üürimäärad. Üürnikeks on suurfirmade regionaalsed peakontorid ja väiksemate ettevõtete peakontorid. Samuti teenindusele suunatud firmad, kel puudub vajadus asuda keskses äripiirkonnas. Äärelinna büroopiirkond on hakanud üha enam ligi tõmbama õigusbüroosid, raamatupidamisfirmasid ning ka korporatsioonide peakortereid.
– Naabruskonna bürood – väiksed büroohooned, mis asuvad äärelinnas ning kaugemal suurematest sõlmpunktidest kohalike elanike teenindamisele suunatud firmadele. Naabruskonna bürood võivad olla integreeritud osa kaubanduskeskusest või eraldiseisvad ehitised.
– Äripargid – bürood, mis sageli on integreeritud osa äri- ja tööstusparkidest. Ehitised on keskmise suurusega või väiksed (1-3 korrust), kus pakutakse kontoripinda suures mahus. R&D büroohooned, mis pakuvad võimalusi laboratooriumiteks ja piiratud mahus laopinda, asuvad tavaliselt äriparkides.

Büroopindade arendustegevuse trendid

Alates 1950-ndatest ja osariikidevaheliste kiirteede süsteemi rajamisest on bürood ümberpaigutunud kesksest äripiirkonnast äärelinnadesse. Äärelinna piirkonnad pakuvad lisaks madalamale maa ja ehitushinnale odavamaid transpordikulusid töötajatele.

Suur hulk äärelinna büroopiirkondi pakuvad mitmeid eeliseid – vaba ruumi parkimiseks, lähedal asuvaid elamispiirkondi (tööjõudu), rohelust ja avatud ruumi. Paraku loovad uued sõlmpunktid ka probleeme – liiklusummikuid, mille eest algselt kesksest äripiirkonnast põgenetigi. Samas loovad äärelinna liiklusummikud taas huvi linna sisepiirkonna arendamiseks.

Transpordiprobleemid, demograafilised, tehnoloogilised ja turutrendid aitavad kujundada tuleviku büroopindade nõudlust ja asukohta. Nihked majanduse struktuuris põhjustavad ebavõrdseid arengumustreid piirkondlikes büroopindade arendustegevuses. Sügavuti arusaamine asjaoludest, mis mõjutavad büroopindade nõudlust, on kriitilised tegurid uute büroohoonete arendamisvõimaluste avastamisel.

Oluline tegur, mis mõjutab töökoha kui sellise arengut on kontoris arvutite kasutamise suurenemine. Üürnikud vajavad järjest enam ja järjest keerukamaid sidevõrke, mis ideaaltingimustes on hoone sisemusse integreeritud. Need süsteemid hakkavad määrama hoonete ehituslikku väljanägemist. Samuti on arvutustehnoloogia abil võimalik vähendada hoonete ventileerimis- ja küttekulusid ning seeläbi muuta hoone haldamine efektiivsemaks.

Projekti teostatavuse analüüs

Esimene büroohoone arendamist kavandava ettevõtte tegevus on turuanalüüs. Enne vastava firma palkamist on vaja välja selgitada, millist laadi info on arendajal endal olemas ning millist informatsiooni milliselt turuanalüüsi pakkuvalt ettevõttelt võib saada. Mõned eksperdid soovitavad siin pöörduda võimalikult suure andmebaasiga turuanalüüsi pakkuja poole. Näitena võib tuua suured maaklerfirmad, kes säilitavad info iga üürniku ja iga hoone kohta mitmetes linnades. Sellistel ettevõtetel on olemas info üürilepingute lõppemise, lepingutingimuste ning selle kohta, kes otsustab üürilepingu pikendamise või mittepikendamise üle. Maaklerfirmadel on samuti olemas info, millistes turusegmentides on suurim pakkumise üle- või puudujääk.

Paljud maaklerfirmad on nõus taolist infot jagama ainult tingimusel, et tema saab ainuõiguse potentsiaalset arendatavat uut büroohoone vahendamiseks. Üüriotsused erinevad siiski turuanalüüsist, seetõttu on mainitud ainuesinduse nõudmisest otstarbekas loobuda.

Büroopinna nõudluse analüüs algab kohaliku keskuse majanduse analüüsist. See hõlmab tööandjate, tootmisettevõtete ning nende kasvupotentsiaali uurimist. Tööhõive kasvumäär on võtmeelement, mis määrab büroopinnal töötajate arvu kasvu. Infoallikaks on siin kohalikud omavalitsused, kaubanduskojad, kuid selle info juures tuleb jälgida, et tegemist oleks realistlike, aga mitte loodetud numbritega. Eriti hoolikalt tuleb uurida iga ülevaadet või analüüsi, mis pakub välja eelnevaid perioode märkimisväärselt ületava tööhõive kasvu. Nõudluse analüüs peab endas sisaldama nii piirkonda kolivad ettevõtteid, kui ka olemasolevate ettevõtete laienemist.

Turuanalüüs peab endas sisaldama piirkondlike eelistuste ja vajaduste kogumit. 95% üürnikest tuleb uude ehitisse 100 kilomeetri raadiusest. Selle põhjusteks on peamiselt:
– uue töötajaskonna või osakonna majutamine;
– olemasoleva ettevõtte laienemine;
– büroo kvaliteedi parandamine;
– erinevates asukohtades oleva ettevõtte toomine ühtedesse ruumidesse;
– ettevõtte imidþi parandamine.

Võimalikud üürnikud määravad arendatava büroohoone üleüldise projekti, sh. pindala, sissepääsude arvu, vestibüülide ja koridoride asupaiga jne. Kui suur üürnik võib üürile võtta kogu korruse, siis väiksed üürnikud vajavad ruumide juurde täiendavat koridoripinda.

Turuanalüüs peab keskenduma sellele, kas piirkonnas on peakortereid, regionaalseid või piirkondlikke kontoreid. Suur institutsionaalne üürnik võib näiteks muretseda selle pärast, et ta kasutaks põrandapinda efektiivselt. Teisest küljest on väikefirmade või korporatsioonide peakorterite turusegmendis olulisem see, et hoone aitaks välja tuua ettevõtte identiteedi.

Võimalike üürnike pinnavajadus mõjutab hoone lahendust. Näiteks on suured üürnikud nõus maja sisse minevate sügavama ruumilahendusega, kuid väiksemates kontorites on kontoris olevate päevavalgust pakkuvate akende hulk tähtsam. Samuti on oluline tegur ettevõtte töötajate struktuur. Kui keskmine töötaja kasutab ca 25 m² kontoripinda, siis sekretärile piisab 10-15 ruutmeetrist, kuid presidendile on vaja 40 m².

Peale nõudluse analüüsimist tuleb büroohoone arendajal keskenduda turul olevale pakkumisele. Arendajal või turuanalüüsi pakkujal tuleb luua põhjalik ülevaade olemasolevast, planeeritavast ja potentsiaalsest büroopinnast, mis peab sisaldama järgmist:
– asukoht;
– hoonete bruto- ja netopind;
– üürimäär;
– üüritingimused;
– üürnikupoolsed lepingu lõpetamise tingimused;
– ehitusteenused;
– parkimisvõimalused ja -tasud;
– lisateenused (toitlustus, konverentsiruumid, terviseklubid…);
– üürnike nimekiri ja kontaktisik.

Nende tegurite abil määratakse, millises turuniðis arendustegevus võiks konkureerida. Andmed annavad aluse üürimäära, vajalike möönduste, ruumilahenduse ja nõutavate lisateenuste prognoosimiseks. Palju sellisest infost võib saada kinnisvarafirmade toodetavatest avalikest ülevaadetest.

Pakkumise uurimine annab arendajale ülevaate olemasolevast ja tuleviku pakkumisest. Lahutades oodatavast nõudlusest oodatava pakkumise saame büroopinna oodatava üle- või puudujäägi. Need teadmised aitavad arendajal prognoosida turuolukorda ajal, mil rajatav hoone turule tuleb. Kui nõudlus suureneb pakkumisest kiiremini, siis vakantsuse määr langeb ning see loob arendajale soodsama turuolukorra.

Loomulik vakantsuse määr on paratamatu. Büroopinna kogupakkumine peab olema reguleeritud vakantsuse määra poolt, mis kaldub suurem olema kiiresti arenevates linnades (piirkondades). Väga kiiresti arenevates linnades võib vakantsus ulatuda kuni 10 protsendini, samas kui aeglasemini arenevas linnas ulatub vakantsus kõigest 3 protsendini.

Arendajad usuvad tavaliselt, et nad suudavad turu keskmisest edukamad olla. Neil on suurepärane asukoht, hoone lahendus, kulueelis või parimad väljaüürimisega tegelejad. Siiski on selge, et kõik ei saa turu keskmisest paremad olla. Arendajatel peab olema piisav rahaline varu katmaks olukordi, kus näiteks väljaüürimine võtab oodatust kauem aega.

Turuanalüüsi juures on oluline mõista vahet nominaalse ja efektiivse üürimäära vahel. Nominaalne üürimäär võib sisaldada ruumide parendusi ja soodustusi, mis kõik vähendavad efektiivset üürimäära. Sellised kokkulepped on tänapäeval väga tavalised. Taolised soodustusi pakkuvad üürilepingud muudavad turuolukorra analüüsimise keerulisemaks. Maaklerid ja üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste laiast reklaamimisest, sest uus üürilevõtja ei pruugi soodustuste saamisest teadlik olla. Nii võivad analüütikud eksiteele sattuda ning eeldada turult reaalsest kõrgemaid üürimäärasid. Turu-uuring peab kajastama üürimäärasid, turu absorbtsiooni ning võimalikke üürilepingute juurde käivaid vajalikke lisakokkuleppeid, mis on vajalikud teiste arendajatega konkureerimiseks. Samasid numbreid kasutatakse ka projekti finantsanalüüsis. Samuti tuleb tähelepanu pöörata turu absorbtsioonile. Tavapärane viga on see, et usutakse, et projekt haarab ebarealistlikult suure osa kogu juurde tulevast turust.

Üldised nõuanded turu-uuringu jaoks:
– Mida suurem üürnik, seda keerulisem on määrata, kui palju üürnik tegelikult üüri maksab. Arvestades seejuures erikokkuleppeid, üürileandja poolt teatud kulude katmist, tasuta parkimist ja täiendavaid ruumide parendusi.
– Suured turud on killustunud ruumide suuruse, kvaliteedi, üürimäära ja asukoha järgi. Näiteks väljaöeldud 10% vakantsus võib olla eksiteele viiv kui turu suurim üüripind on 2000m². 5000m² büroopinna üürilevõtjate turg erineb väga palju 10000m² üürilevõtjate turust.
– Suurte hoonete puhul on olulisem tähelepanu pöörata ühe suure üürilevõtja olemasolule, kui hoone üldpinna kogusuurusele.
– Vaatamata keerukatele turuanalüüsimise meetoditele kehtib väike- ja keskmiste ettevõtete kohta fakt, et nad võtavad bürooruumid üürile “seal, kus boss elab”.

Asukoha valik

Büroo asukohavaliku juures tuleb tähelepanu pöörata kõigile samadele aspektidele, mis iga teise kauba juures – asukoht, suurus, kuju jne. Büroopindu võib leida igal pool, igasuguse kujuga. Siiski on enamus büroohooneid koondunud kobaratesse kesklinna, äärelinna, äripiirkondadesse, äriparkidesse. Büroohoone annab maa kasutamise eest nõuda kõrgeimat üürimäära ja seetõttu on kõrgeima maahinnaga piirkondades sageli büroohooned.

Niisiis ei tohiks kõrge maa hind peletada büroohoone arendajat, sest kõrge hind peegeldab asukoha ihaldatavust. Büroohoone asukoha valiku kohta on järgmised soovitused.

– Büroohoone peab paiknema “mõistlikus kohas”. Tähtis on sünergia büroohoone ja toetavate tegevusalade (restoranid, kaubandus, klubid) vahel. Mitmekesine keskkond loob eelised, mis viivad kõrgemate üürimäärade ja lihtsama väljaüürimiseni.
– Büroohooned peavad asuma kiirteede või kohaliku piirkonna suuremate teede läheduses. Palju madala hinnaga kinnisvaraarendamise võimalusi on äärelinna kaubanduspiirkondades. Need piirkonnad ei paku konkurentsieelist, et olla üürilevõtjatele atraktiivne asukoht.
– Liiklustihedus tipptundidel on sageli kohalike võimude murepunkt. Kui tihe liiklus on soodne tegur jaekaubandusele, siis büroohoone ei tohiks olla vahetult väga tiheda liiklusega tänava ääres.
– Algajatele arendajatele pakuvad sageli võimalust büroohoonete piirkonnas olevad tühjad krundid. Eeliseks on sellisel puhul juba olemasolevad kommunikatsioonid, infrastruktuur ja planeeringud.
– Krundile peab olema võimalik rajada efektiivne hoone. Büroohooned on suuruselt ja kujult tootmis-, elamis- ja kaubanduspindadest vähempaindlikud. Suured kontorid (üle 2000m²) eelistavad tervel ühel korrusel asumist. Väikefirmad soovivad enam aknapinda. Kõige efektiivsem hoone on 35 korda 70 meetrit.
– Efektiivne parkla on 40 või 60 meetrit pikk ja vähemalt 60 meetrit lai. Eraldiseisva parkla ehitised on büroohoone külge ehitatavast parklast odavam. Võimaluse korral võiks mõlemad parklad olemas olla.
– Suur tähtsus on krundi topograafial. Künklik krunt võib nõuda tasandamist ja seeläbi suurendada ehitushinda. Samas võib künklik krunt anda võimaluse odavamaks mitmekordse parkla rajamiseks.
– Kriitilise tähtsusega on juurdepääs mööduvatelt teedelt. Parklasse minevate juurdepääsuteede asukoht, arv ja sealne liikluskorraldus muudavad hoonele juurdepääsu ja hoone juurest minemapääsu lihtsaks või keeruliseks. Kiirtee ääres paikneva büroohoone suurepärase visuaalse nähtavuse võib nullida juurdepääsuteede puudumine.

Regulatsioonialased küsimused

Tavaliselt piiravad büroohoone ehitajaid ainult tsoneering ja ehitusalased piirangud ja regulatsioon. Ehitatava pinna suuruse paneb paika ehitusaluse maa osakaal krundist, kõrguse piirangud ja parkimisvajadused. Piirangud võivad tulla ka omavalitsuselt, kes soovib piirata büroohoone ehitusest tulenevaid negatiivseid mõjutusi (nt. liiklustihedus). Teisalt soovivad kohalikud omavalitsused hoida tulubaasi – büroohooned on puhtad, ei tooda saastet, loovad töökohti. Nii võib kohalike omavalitsuste tegevus olla mõnes osas vastukäiv.

Parkimiskohtasid nõutakse 100m² büroopinna kohta tavaliselt kolm. Siiski keelduvad finantseerijad sageli rahastamast projekte, kus on alla nelja parkimiskoha 100m² büroopinna kohta, sest on laialt teada, et kehvad parkimistingimused peletavad üürnikud minema. Samal ajal üritavad omavalitsused suurendada ühistranspordi kasutamist vähendades parkimiskohtade arvu tänavatel.

Üks tundlikumaid küsimusi arendustegevuse juures on liiklus. Ummikud olid kunagi probleemiks kesklinnas. Tänasel päeval on ummikud kandunud ka äärelinnadesse. Paljud büroohoonete arendusprojektid vajavad ehitusloa saamiseks tänapäeval liiklustiheduse uuringuid. Büroohoone tekitab tipptundidel suure liiklusvoo, mille lahendamine võib määrata arendustegevuseks loa saamise. Lahendamine võib seisneda tänavate laiendamises, kõrvalteede rajamises jne. Arendaja jaoks on objektiga kaasnevate infrastruktuuride rajamisega tegelemine väga kulukas ja ajamahukas.

Arendajatelt võidakse nõuda järgmist:
– vöötradade rajamist;
– aeglustus- ja kiirendusradade ehitamist;
– teele eraldusribade ehitus;
– fooride rajamine büroohoone juurdepääsuteede juurde;
– tänavate laiendamine hoone ees;
– teede laiendamine projekti ja suuremate teede vahel;
– uute teede rajamine;
– teede peale- ja mahasõitude rahastamine.

Konkreetsete nõuete asemel on välja töötatud ka tasu mõjutuste ees, mis lisanduv liiklusvoog tipptunnil tekitab. Tipptundidele langevate liiklusummikute vähendamiseks lisatakse büroohoonetele jaekaubandust, pakutakse elamispinda büroohoones või läheduses, tuuakse lähedusse ühistransport.

Projekteerimine ja ehitamine

Üldised põhimõtted

Esialgne projekt peab olema paindlikult ümber kohandatav, sest täna ehitatavat projekti võivad kasutada üürnikud ka 50 aasta pärast. Turuanalüüs peab välja pakkuma olulised projekti parameetrid – koridoride paigutus, tuletõkkeseinte paigutus, puhkeruumide vajadus jne.

Ruudu kujuline bürooruum on kõige kuluefektiivsem ehitada. Samas annab see kõige madalamat tulu ruutmeetri kohta.. Ristküliku kujuline või väljavenitatud kujuga ruumide üürimäär on kõrgem, sest need pakuvad ruumile rohkem aknapinda. Arendajad eelistavad spekulatiivse mitme üürniku jaoks tehtava projekti korral ristküliku kujulisi ruume, sest need pakuvad üürnikule paremat lahendust. Kontorihooned koosnevad mitmetest ruumide moodulitest, mis võimaldavad struktuuri ja viimistluse kordamist. Sellekohase info peab saama turuanalüüsist, kus tuuakse välja, millist tüüpi bürooruume turg nõuab.

Kõige tavalisem on, et bürooruumis on kandevpostid. Nende vahele ehitavate seinte abil on võimalik üks suurem ruum jagada soovitud arvuks väiksemateks. Üheks seinaks kujuneb sellisel puhul tavaliselt hoone välissein, kus asub aken.

Turuanalüüs peaks pakkuma samuti infot ruumide sügavuse kohta, mis tähendab kaugust aknast hoone keskkohani. Siin kehtib reegel, et mida suurem üürnik, seda suurem on aktsepteeritav ruumi sügavus.

Krundi planeering

Üldise krundi hoonestamata osa planeering sõltub asukohast. Otstarbekas on olla võimalikult avatud mööduvatele tänavatele ning viidad/reklaamid hoonele peaksid olema kõigile nähtavad. Hea krundi planeering tähendab loogilist tänavalt krundile pääsu, seal parkla ning hoone sissepääsu leidmist.
Maastikukujundus võib köita erinevad hooned tervikuks. Maastikukujunduselemendid võivad olla piiravad, juhatavad, suunavad, varjavad, paljastavad, täiendavad, müra summutavad… Mõistlik maastikukujundus on 1-2,5% projekti maksumusest.

Välisviimistlus

Hoone välisviimistlus hõlmab välisviimistlusmaterjale, valgustust, viitasid/reklaame. Perspektiivsed üürnikud ja külastajad loovad esmamulje hoonest selle välisviimistluse alusel. Nii võib hoone välimus olla turundusargument.

Ehitusmaterjalid jagunevad üldiselt hoone konstruktsiooni ja välisviimistluse vahel, mis kaitseb konstruktsiooni ilmastiku eest. Tavapäraselt on välisele vaatlejale nähtav ainult välisviimistlus. Välisviimistlusel kaetakse konstruktsioon tellismüüri, klaasi, metallpaneelide (alumiinium), kivi (graniidi, marmori, paekivi…), puidu, krohvi või plastkattega.

Viitade/reklaamide ülesanne on lisaks hoone identifitseerimisele anda ehitisest esmakülastajale positiivne mulje. Reklaamidele võivad kehtida piirangud, mis määravad reklaamide suuruse, kuju, paigutuskoha, sisu. Üks välisvalgustuse funktsioone on turvalisuse suurendamine. Oskusliku välisvalgustusega annab esile tõsta hoone arhitektuurset omapära ja maastikukujundust. Kindlasti tuleb valgustada parkla.

Ruumilahendus

Ruumilahendus saab alguse kõigest sellest, mis määrab hoone edasise kasutuse. Ruumide paigutuse lahendus hõlmab endas lifte, torustike, küttesüsteeme, ventilatsiooni, konditsioneerimist, valgustust ning kõik see peab olema paindlik perspektiivse üürniku silme läbi.

Iga büroopinna turuosaline vajab, et büroo pakuks teatavat hulka ühiskasutuses olevat pinda, nt. lobby-d. Nende ruumide kulu kannab arendaja edasi üürnikele. Siin muutub oluliseks üüripinna arvutamine, millest peavad sarnaselt aru saama arhitekt, arendaja ja maakler.

Tavaliselt maksab üürnik proportsionaalse osa üldkasutavate pindade kuludest lisaks büroopinna üürile ning selle osas on üürnikud väga tundlikud. Üüripinna arvestamiseks on välja töötatud kolm hoone pinna tüüpi – üldpind, väljaüüritav pind ja kasutatav pind.

– Üldpinda mõõdetakse ehitise püsivatest välisseintest. See on kõigi korruste pindade summa, sh. keldrid, mehaanikaruumid, katusekorrused.
– Väljaüüritav pind mõõdetakse püsivate seinte siseseintest. Väljaüüritav pind sisaldab kõiki sisepindu, välja arvatud liftiðahtid, trepid, muu tehnilise varustuse ðahtid. Väljaüüritav pind võib vahel sisaldada liftide eesruume, tualette, sanitaarruume ning tehnilise varustuse ruume.
– Kasutatav pind mõõdetakse püsivate seinte sisepinnast. Kogu korrust kasutava üürniku puhul sisaldab kasutatav pind koridore. Kasutatav pind ei sisalda üldkasutatavaid koridore, liftide ooteruume, kõigile avatud tualette.

Efektiivse ruumilahenduse põhikomponendid on pind ise; inimesed, kes ruume kasutavad; tegevusala; tulevikukasutusalad ja energiatarve. Pinna suuruse ja selle funktsionaalsuse panevad paika välisseinad, põrandad, laed, kandevpostide asetus ja suurus, ehitisest tulenevad liftide ja treppide paigutus jne. Ühe üürnikuga büroohoones on üürnik vastutav halli ja koridoride heakorra eest. Mitme üürnikuga hoones haldab ühises kasutuses olevaid ruume arendaja (haldaja). Seetõttu eelistavad arendajad üürnike, kes võtavad üürile kogu hoone või kogu korruse.

Optimaalne korruse pind sõltub üürnikust, kellele hoone on kavandatud. Mitmekorruselise büroohoone optimaalne pind on 1600 kuni 2500m². Suuremad korrused võivad olla sobilikud suurematele üürilevõtjatele. Väiksema korruse pindalaga hooned on küll kallimad, kuid neis on enam akendega ruume. Palju kasutatakse avatud kontorit. See muudab büroo ümberplaneerimise odavamaks, samuti on madalam algne ehitushind. Avatud kontori pinnakasutus on kõrge efektiivsusega. Samas vähendavad liikuvad seinad privaatsust ja helikindlust.

Lisaks eelnevalt toodud punktidele tuleb veel tähelepanu pöörata hoone sisevalgustusele, liftide arvule ja nende kandevõimele, küttele, ventilatsioonile ja konditsioneeridele, kogu hoone energiasäästlikkusele.

Finantseerimine

Büroohooned on tavapärasel eelistatud investeeringud pensionifondidele ja kindlustusfirmadele. Oluliseks kinnisvaraarenduse finantseerijaks on läbi väärtpaberistatud hüpoteeklaenude muutunud Wall Street.

Ehituslaenud on analoogsed muudele ärilaenudele. Laenuandja on siin ainult enamhuvitatud väljaüürimisest ning sageli nõutakse üüri eellepinguid (mahus 20-50% hoonest). Uuelt kogemusteta arendajalt nõutakse tavalisel turul 40-50% ja riskantsematel turgudel 50-70% büroopinnale eellepinguid.

Büroohoonete puhul finantseeritakse ehituslaen ümber hüpoteeklaenuks hoone täituvuse jõudmisel mingi kokkulepitud tasemeni, mis võimaldab hüpoteeklaenu teenindada. Reeglina jääb see hoone täituvuse tase 70-80 protsendi juurde. Laenuandjad keskenduvad rahavoogude juures efektiivsele üürimäärale, sest neil on raske hinnata kokkuleppeid, mis üürilevõtjatele võivad atraktiivsed olla.

Kõige levinum laen büroohoonete arendamisel on 30-aastane hüpoteeklaen. Lisaks kasutatakse erinevaid finantseerimisskeeme, mis seisnevad ühisettevõttes arendaja ja finantseerija vahel. Reeglina nõuavad finantseerijad, et arendajal peab olema 20-30% projekti maksumusest. Täpsem omafinantseering sõltub arendusmeeskonna tugevusest, projekti hinna ja väärtuse suhtest, turu tugevusest ning üldisest laenuturu olukorrast.

Turundus

Turundusstrateegia

Turunduse eesmärk on hoonesse leida üüri maksvad üürilevõtjad. Olulisim on seejuures määrata turu sihtsegment ning seejärel neid veenda, et hoone on neile sobilik. Turundusargumentideks võib olla:
– hoone tuntud arhitekt või märkimist vääriv arhitektuurne lahendus;
– efektiivne korruste jaotus;
– väljapaistvad kaasnevad teenused;
– liberaalne ruumide ümberkujundamise poliitika;
– erandlik asukoht;
– tasuta parkimine;
– head liftid;
– konkurentsivõimeline üür;
– hea ligipääs.

Turundust toetab järgmiste hüvede olemasolu: sportimisvõimalused; kohvikud, klubid, jaekaubandus; konverentsiruumid; postiteenus.

Eduka turunduse võtmeelement on sihtgrupi määratlemine ning seejärel hoone sobilikkuse väljamängimine. Büroohoone väljaüürimine ja turundus peavad keskenduma küsitlustele, turundusmaterjalidele, reklaamile, PR-ile, turustamisele ning tihedale koostööle maakleritega.

Üürihinnad

Eristatakse nelja üüri maksmise võimalust, milles kõigis on nii üürilevõtja, kui -andja jaoks omad head ja vead.

– Brutoüür – üürileandja maksab kõik tegevuskulud. Siin on üürilevõtjal kulude tõusu risk kanda. Seda tüüpi üürihind on eelistatud väikeste üürilevõtjate puhul, kes soovivad konstantseid makseid, mis aja jooksul ei suurene.
– Netoüür – siin on kolm variatsiooni.
* Esimese puhul maksab üürilevõtja kommunaalkulud, kinnisvaramaksu ja muud kulud.
* Teisel puhul maksab üürilevõtja eelmises punktis toodu ning lisaks remondi ja halduskulud.
* Kolmanda variandi juures maksab üürilevõtja eelmises punktis toodu ning lisaks kapitaalsemate parenduste eest.
– Kulude jaotamine – siin jaotavad üürileandja ja -võtja kulud omavahel. Üürileandja maksab kokkulepitud summa kuludest, üürilevõtja maksab seda summat ületava kulude summa. Üürileandja makstavate kulude piir pannakse paika esimese aasta tegevuskulude alusel. Nii maksab üürilevõtja kinni hinnatõusu.
– Üür käibest – üürilevõtja maksab kas kokkulepitud baasüüri või protsendi käibest – kumb toodud kahest numbrist on suurem. See on tavapärane lähenemine jaekaubanduse puhul. Büroohoone puhul on käibe alusel arvestatav üür sobilik toitlustusasutuste ja kontoriteenuste puhul, kus üürniku müügikäive on sõltuvuses konkreetsest asukohast.

Üürimäär ja -tingimused

Üürileping määrab tingimused, mille alusel üürilevõtjal on õigus büroopinda kasutada. Enamus arendajatel on olemas oma standardlepingud, mis võetakse lepinguläbirääkimiste aluseks. Paljudel suurfirmadel on samuti olemas omad lepingu alused, millest nemad soovivad lähtuda. Sellistel juhtudel on üüriläbirääkimiste algu see, kelle lepinguprojektist hakatakse edaspidises lähtuma.

Üüriläbirääkimistel keskendutakse üürimäärale, tingimustele, erikokkulepetele ja üürnikupoolsete parendustele. Üürimäär varieerub sõltuvalt üüripinna suurusest ning arendusprojekti staadiumis, kus ollakse üürilepingu allkirjastamise ajal. Ankurüürnikule pakutakse madalamat üürihinda, sageli pakutakse talle ka osalust hoones.

Ankurüürnikuga sõlmitakse leping 10-15 aastaks, kus üürimäära tõstetakse 3 või 5 aasta järel. Ülejäänud üürnikega sõlmitakse lepingud 3-5 aastaks. Lühem leping annab arendajale võimaluse lepingutingimuste sagedamaks läbirääkimiseks ning samuti annab see üürnikule suurema paindlikkuse.

Üürilepingus võib sisalduda klausel, mis paneb kõik tegevuskulude tõusu üürilevõtja kanda. Sageli seotakse üürimäär tarbijahinnaindeksiga, mis kaitseb arendajat inflatsiooni eest.

Edukate üüriläbirääkimiste võtmetegur on üürniku vajaduste määramine. Kas lepingu sõlmimiseks on üürnikule vaja pakkuda tasuta üüri, head asukohta, madalat üüri üüriperioodi algul? Kõik on läbiräägitav.

Juhtimine ja haldamine

Vara haldamine on büroohoone arenduse viimane faas. Igapäevaseid tegevusi suunab tavaliselt haldusjuht, kelle peamine ülesanne on hoida üürnikud rahul. Suuremate hoonete puhul on haldaja koha peal, väiksemad hooned võivad kasutada mitme peale sama haldurit.

Haldusleping määrab halduri ülesanded ja vastutusala, õiguse allkirjastada üürilepinguid ja muid dokumente, reklaamida hoonet, samuti haldustasu. Halduri tasu on vahemikus 3-5% kogu üüritulust.
Haldaja väljast palkamine võib tunduda mugavam ja odavam. Sellegi poolest haldavad suuremad arendajad oma hooneid ise. Seda mitte ainuüksi täiendava rahavoo tõttu, vaid ka selleks, et olla üürnikega tihedais sidemetes. Arendusfirmadel, kes ise haldavad oma hooneid, on võimalus tuleviku arendusprojekte teha olemasolevatele laienevatele firmadele.

Projekti müük

Peaaegu kõik projektid mingis etapis müüakse. Müügiotsus sõltub partneritest, laenutingimustest, kinnisvarainvesteeringute turust ning arendaja turu- ja alternatiivsete investeerimisvõimaluste analüüsist. Büroohoone müüakse tavaliselt ühes kolmest punktist – stabiilse täituvuse saavutamisel, esimese täistäituvusega aasta järel (mil on võimalus üüri tõsta) või peale üürilepingute uuendamist.

Arendaja eesmärk on müüa projekt punktis, mil see pakub suurimat tulu vastavalt investori eesmärkidele, milleks on kõrgeima tootluse saavutamine ning pikaajalise investeeringu tegemine. Tavaliselt saavutatakse suurim sisemine tulunorm (IRR) siis kui hoone müüakse kohe peale stabiilse täituvuse saavutamist. Arendajad siiski soovivad sageli oodata esimeste üürilepingute kehtivuse lõppemiseni ja nende uuendamiseni, kus on võimalus üürihinda tõsta. Sellisel puhul on projekti praegune puhasväärtus (NPV) suurim.

Pikaajalised investorid soovivad hoonete omanikuks olla tavaliselt ligi 7 aastat. Mõned investorid on märkinud, et nemad soovivad investeeringut hoida igavesti.

Kokkuvõte

Büroohoone arendamine on komplekse tegevus. See hõlmab endas põhjaliku turuanalüüsi, mis peab välja selgitama kellele büroohoonet arendatakse. Sihtgrupi määramine on eduka projekti juures kriitilise tähtsusega tegur. Lisaks peab turuanalüüs välja selgitama sihtgrupi vajadused – millist asukohta, millist tüüpi hoonet, millise suurusega jne. sihtgrupp vajab.

Büroopindade nõudluse ja pakkumise analüüsimise juures on oluline arendusprojektide valmimise ajaline viide. St. täna arendama hakatav projekt peab vastama turu nõudmistele tulevikus.

Hoone arhitektuurse ja projekti lahendamisel tuleb lähtuda kindlatest põhimõtetest ruumide kuju ja sügavuse osas, millest kõrvalekalded ei ole üürilevõtjate jaoks vastuvõetavad. Kõik need tegurid sõltuvad taas suuresti üürniku tegevusalast, suurusest, tema klientidest.

Büroohoone krundi planeering peab olema hea juurdepääsuga, lahendatud loogiliselt ning esmakordsele külastajale esmapilgul mõistetav.

Büroohoonete arendust rahastatakse alati võõrkapitali abil. Laenukapitali kaasamine on alati lihtsam juba kogemustega arendaja jaoks. Siiski on ka uutel arendajatel võimalus, kui nad suudavad laenuandjatele näidata, kellest saavad hoone tulevased üürilevõtjad. Arendaja kog

Eluasemelaenude turu mahu kasv väheneb

Eesti pangandusturg on arenenud lausa silmnähtavalt. Kui veel mõned aastad tagasi oli see justkui pangapoolne isiklik teene, et laenu üldse väljastati, siis täna pakuvad pangad erinevaid laenutooteid üliaktiivselt ise. Kinnisvara puhul on alati tegemist suurte rahasummadega. Seetõttu kaasatakse kinnisvara ostmiseks laenuraha. ERI Kinnisvara hinnangul ostetakse 80-85% elukondlikus kinnisvarast (korterid, elamud, elamukrundid) võõrkapitali ehk eluasemelaenu abil.

Eluasemelaenude prioriteetsust pankade jaoks tõestab muuhulgas fakt, et eluasemelaenude osakaal kõigist eraisikulaenudest on viimased kolm aastat pidevas tõusutrendis olnud.

Kasvava tehingute arvuga aktiivse kinnisvaraturu tingimustes on eluasemelaenude väljastamine järjest kasvanud. 2002. aastal väljastati eluasemelaene 4,8 miljardi krooni väärtuses. See on rohke kui 2000. ja 2001. aasta jooksul kokku. Võrreldes 2001. aastaga suurenes eelmisel aastal eluasemelaenude väljastamine 75%. Eluasemelaenude jääk ehk summa, mida laenuvõtjad jooksvalt pankadele tagasi maksavad, suurenes eelmisel aastal 9,3 miljardi kroonini. Suhteliseks kasvuks teeb see 53%.

Kolmas oluline parameeter eluasemelaenude jäägi ja käibe kõrval on intressimäär. 1998. a. lõpus väljastasid Eesti pangad Saksa margal põhinevaid eluasemelaene keskmise intressimääraga 12,8%, mis täna tundub suisa röövellik. 2001. aasta lõpuks oli keskmine intressimäär langenud juba 8,8 protsendi peale. Siis lõpetas Saksa mark kehtivuse ning käibele tuli euro. Eurol põhinevate eluasemelaenude keskmine intressimäär oli Eesti Panga andmetel 2003. aasta jaanuaris juba 6,6 protsenti.

Paistab, et intressi langus ei ole veel peatunud. Märtsis tuli Nordea pank välja kampaaniaga, kus pakuti eluasemelaenu intressimäära alla 5 protsendi. Samas suurusjärgus intressi küsib ka Ühispank ning ka Sampo Panga kodulehel leiab viite eluasemelaenu 4,9 protsendisele intressimäärale.

Arvata on, et Eesti eluasemelaenu intressimäära aluseks oleva Euribori langus ei ole lõppenud. See tähendab omakorda, et kodu soetamiseks võib tulevikus veelgi soodsamat laenu saada. Viimast toetavad ka pankade langetatud marginaalid, mis viimased kampaaniad ongi ellu kutsunud.

Eluasemelaenude intressimäära juures on laenuvõtja jaoks oluline veel maksusoodustusest tulenev positiivne efekt. Teatavasti on eluasemelaenu intressid tulumaksuvabad. See on taas tegur, mis aitab ühest küljest laenukoormust vähendada või teisest küljest kallima ja parema kodu soetamist kaaluda. Tulumaks tuleb algul siiski tasuda, kuid järgmisel aastal saab selle tuludeklaratsiooni esitamise järel maksuametilt tagasi taotleda.

Laenumahtude kasv on suurendanud tarbijatepoolset nõudlust elukondliku kinnisvara järgi märkimisväärselt. Samas ei ole pakkumine nõudlusele samas tempos järele tulnud. Nii ei ole kogetud kinnisvara meeletud hinnahüpped sugugi imekspandavad.

Suured kasvunumbrid panis 2002. aasta sügisel Eesti Panga muretsema võimaliku turu ülekuumenemise pärast. Mure puudutas toona peamiselt kaubanduspindu, kuid paljus ka elukondlikku kinnisvara. Sügisesed soovitused pankadele olid omafinantseeringu taseme tõstmine ning tihedam sõel klientide valikul. Statistikast hoiatussõnade mõju ei näe, küll aga on hoiatustel positiivne efekt liigse ja põhjendamatu optimismi pärssimisel.

Ehitustegevus on 2002. aastal suure hoo sisse saanud. Siiski on 2003. aastalt oodata kinnisvaraturu väiksemamastaabilist kasvu. See tähendab ka väiksemat laenuturu kasvu. Laenude väljastamist reguleerivad otseselt pangad. Nemad on käesoleva aasta laenuturu keskmiseks kasvuks prognoosinud ligi 20%. Arvata on, et eluasemelaenude turg kasvab sellest tempost siiski kiiremini.

Laenuturu jätkuvat kiiret kasvu ka käesoleval aastal toetab ühest küljest aktiivne elamuehitus. Juba visuaalselt on Tallinna linnapildis igal sammul näha kraanasid ja tellinguid, kus peamiselt kesklinnas on valmimas uued korterelamud ning Pirita ja Kakumäe suunal uued elamurajoonid. Teisest küljest jälle inimeste sissetulekud ei suurene sellisel määral, et olemasolevaid laenukohustusi (sh. tarbimislaenud) märkimisväärselt suurendada.

Tänastel laenuvõtjatel on oluline vaadata suuremat pilti. Intressimäär on küll aastast aastasse ja isegi kuust kuusse langenud. Siiski ei ole intressilangus pidev protsess ning üsna kindel on, et langusele järgneb kunagi tõus. See tähendab, et tänased madala intressiga eluasemelaenu võtjad peavad kindlasti xarvestama asjaoluga, et intressimäära tõustes võib nende laenukoormus kasvada.

Kokkuvõtvalt võib eluasemelaenude turu kohta öelda, et turg on endiselt kasvusuunas, kuid üsna tõenäoliselt sai tipp 2002. aastal läbitud. Tipu läbimine ei tähenda veel languseteele pöördumist. Tegemist on eeskätt turu korrastumise ja stabiliseerumisega, kus mitmekümneprotsendilised kasvunumbrid möödanikuks saavad.

Turuteadlik majaostja oskab oma hooviväravast kaugemale vaadata

Kinnisvaraturg on väljunud faasist, kus iga uusehitus vaatamata kvaliteedile või asukohale kiiresti müügiks läks – edukad suudavad olla vaid läbimõeldud projektid, mis on sihitud kindlale kliendigrupile ning vastavad ootustele nii asukohalt, kvaliteedilt kui hinnalt.

Mõne aasta taguse ajaga võrreldes on pakkumine märkimisväärselt laienenud. Laienenud on nii pakutava geograafiline haare, kvaliteet kui hinnaklass. Praegu võime öelda, et iga maksejõulise kliendigrupi jaoks on turul toode, mis talle vastuvõetav peaks olema. Iseasi, kui tugev on kinnisvaraprojektide konkreetsele sihtgrupile suunatud turundustegevus, mis võimalike kliente heast kaubast teavitab.

Kinnisvaraturu kvaliteedi areng sisaldab endas ka klientide arengut – kliendid on muutunud turuteadlikumaks. Sellele kaasa aidanud erinevate kinnisvarafirmade laialt levitatavad turuülevaated. Kindlasti ka ajalehtede kinnisvaraveerud, mis laialt olulist informatsiooni levitavad. Turuteadlikkus hõlmab endas senisest suuremaid nõudmisi kvaliteedile ja elukeskkonnale.

Ostja pöörab suuremat tähelepanu elukeskkonnale kui tervikule, mis haarab endasse nii kaubandus- ja teenindusasutused, parkimis- ja transpordivõimalused jne. Hea ja kvaliteetne, kuid infrastruktuurita maja enam ei müü.

Toimub igikestev piirkondade diferentseerumine – ühte piirkonda koondub sarnaste parameetritega elanikkond, kes soovib soetada sarnase kvaliteedi ja hinnaklassiga kinnisvara. Eriti selgelt on diferentseerumine näha uuselamurajoonide juures, kus ühetaoline hinnaklass elanikkonna struktuuri määrab. Pisut vähem ilmneb see olemasolevates asumites. Siiski võib ka viimaste puhul üsna selgelt eristumise suundumust märgata – näiteks on Kopli ja Tallinna kesklinna kliendid tavapäraselt üsna erinevate soovide ja maksevõimega.

Kui eelnevatel aastatel oleme näinud mitmekümneprotsendilist hinnatõusu, siis tulevikus muutuvad kasvunumbrid märkimisväärselt väiksemaks – iga ostuotsus tuleb eelnevast põhjalikumalt läbi mõelda, sest kaob fenomen, et aastases perspektiivis on ostetud kinnisvara soetusmaksumusest kindlasti kallim, st investeering positiivse tootlusega. Kinnisvara hinnakasvu stabiliseerumist toetab ka pankade prognoos, et 2003. aastal kasvab eluasemelaenude turg kuni 20%, mis jääb eelmiste aastate kasvunumbritele mitmekordselt alla.

Kinnisvaraturg suundub Tallinnast järjest kaugemale. Aastatetagune üldlevinud 30 kilomeetrit, millest linnapiirist kaugemale ei tahetud kinnisvara soetada, on tänaseks veninud juba 40-50 kilomeetrini. Taolise turu laienemise põhjuseks on kinnisvara kiire hinnatõus, mis on sundinud odavamaid, kuid kaugemaid alternatiive otsima. Sellele on kaasa aidanud inimeste liikumisvabadust ja -valmidust suurendav autode arvu kiire kasv.

Täheldatav on teise eluaseme ostmise trendi algus. Siin on tegemist peamiselt korteriomanikega, kes soetavad omale rohelusse 300 000-500 000 krooni maksva linnalähedase suvila, kuhu tööpingeid maandama põgeneda. Suvila on enamasti ümberehitatud aastaringseks elamiseks. Eelistatud on Tallinnast ida või lääne suunas jäävad juba ammutuntud suvilarajoonid. Tugevat potentsiaali omavad Laulasmaa, Lohusalu, Vääna-Jõesuu ja Suurupi piirkonnad, samuti Kaberneeme, Salmistu. Vähetähtsad pole Pärnu ja saared.

Turule on tulnud mitmeid väga hea asukohaga korterelamuid. Parimate näidetena võib tuua Maakri Maja ja Tuvi tänava korterid. Eduka elamurajooni näitena võib tuua TTP Pirital arendatava elamurajooni. Neid projekte iseloomustab kinnisvara peamise parameetri ehk asukoha hea ärakasutamine, mis sisuliselt tähendab õiges kohas õige toote pakkumist.

Populaarsust koguvad puumajad. Kui veel mõni aasta tagasi oli klientide kindel nõudmine, et korter peab asuma kivimajas, siis nüüd lähevad müügiks ka renoveeritud puumajad. Viimased asuvad reeglina rohelistes rajoonides, kus ei ole parkimisprobleeme ning kesklinn kogu toetava infrastruktuuriga on käe-jala juures.

Korterite kiire kallinemine ei ole tõstnud elamispindade üürihindu. Kallima vara puhul, kuid stabiilse üüritulust saadava rahavoo näol on tegemist kahaneva vara tootlikkusega. Teisisõnu – üüriäri on kaotanud oma kunagise sära ja kasumlikkuse. Kahanev tootlikkus kaotab turult väikeinvestoreid, kes kortereid väljaüürimiseks kokku ostsid.

Kokkuvõtteks – elamispindade turg seilab stabiilses ajajärgus. Uue projekti õnnestumise alustalad on professionaalsus ja läbimõeldud tegutsemine konkreetse sihtgrupi nõudmiste rahuldamisel.

Artikkel on avaldatud 24.03.2003 väljaandes Äripäev –

Elamispindade turg on stabiilne

Uute kinnisvaraprojektide arendamisel on täheldatavad trendid, mis on kinnisvaraturu viinud endisest märkimisväärselt kõrgemale kvaliteedile.

Turg on jõudnud välja faasist, kus iga uusehitus vaatamata kvaliteedile või asukohale kiiresti müügiks läks. Täna on edukad läbimõeldud projektid, mis on sihitud kindlale kliendigrupile ning vastavad viimaste ootustele nii asukohalt, kvaliteedilt kui hinnalt.

Mõne aasta taguse ajaga võrreldes on pakkumine märkimisväärselt laienenud. Laienenud on nii pakutava geograafiline haare, kvaliteet kui ka hinnaklass. Täna võime rahulikult öelda, et iga maksejõulise kliendigrupi jaoks on turul toode, mis talle vastuvõetav peaks olema. Iseasi on see, kui tugev on kinnisvaraprojektide konkreetsele sihtgrupile suunatud turundustegevus, mis võimalike kliente heast kaubast teavitab.

Kinnisvaraturu kvaliteedi areng sisaldab endas ka klientide arengut. See tähendab, et tänased kliendid on muutunud turuteadlikumaks. Oma osa on sellele kaasa aidanud erinevate kinnisvarafirmade laialt levitatavad turuülevaated. Kindlasti ka ajalehtede kinnisvaraveerud, mis laialt olulist informatsiooni levitavad.

Klientide turuteadlikkus hõlmab endas suuremaid nõudmisi kvaliteedile ja laiemale elukeskkonnale, mis jääb kortermaja seinade või elamurajooni aia taha. Tänane ostja pöörab suuremat tähelepanu elukeskkonnale kui tervikule, mis haarab endasse nii kaubandus- ja teenindusasutused, parkimis- ja transpordivõimalused jne. Hea ja kvaliteetne maja ilma kaasneva infrastruktuurita enam ei müü.

Toimub igikestev piirkondade diferentseerumine. See tähendab, et ühte piirkonda koondub sarnaste parameetritega elanikkond, kes soovib soetada sarnase kvaliteedi ja hinnaklassiga kinnisvara. Eriti selgelt on taoline diferentseerumine näha uuselamurajoonide juures, kus ühetaoline hinnaklass elanikkonna struktuuri määrab. Pisut vähem juba olemasolevates ja väljakujunenud asumites. Siiski võib ka viimaste puhul üsna selgelt eristumise suundumust märgata – näiteks on Kopli ja kesklinna kliendid tavapäraselt üsna erinevate soovide ja maksevõimega.

Kinnisvarahindade kasv stabiliseerub. Elukondliku kinnisvara turgu, kuid ka kogu kinnisvaraturgu laiemalt puudutab hinnatõusu stabiliseerumine. Kui eelnevatel aastatel oleme näinud mitmekümneprotsendilist hinnatõusu, siis tulevikus muutuvad kasvunumbrid märkimisväärselt väiksemaks.

See tähendab omakorda, et iga kinnisvara ostuotsus tuleb eelnevast põhjalikumalt läbi mõelda, sest kaob fenomen, et aastases perspektiivis on ostetud kinnisvara soetusmaksumusest kindlasti kallim, st. investeering positiivse tootlusega.

Kinnisvara hinnakasvu stabiliseerumist toetab ka pankade prognoos, et 2003. a. kasvab eluasemelaenude turg kuni 20%, mis jääb eelmiste aastate kasvunumbritele mitmekordselt alla. Väiksemad laenumahud vähendavad nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Kinnisvaraturg venib Tallinnast järjest kaugemale. Aastatetagune üldlevinud 30 kilomeetrit, millest linnapiirist kaugemale ei tahetud kinnisvara soetada, on tänaseks veninud juba 40-50 kilomeetrini.

Taolise turu laienemise põhjuseks on kinnisvara kiire hinnatõus, mis on sundinud odavamaid, kuid kaugemaid alternatiive otsima. Sellele on kaasa aidanud inimeste liikumisvabadust ja -valmidust suurendav autode arvu kiire kasv.

Kinnisvaraturu laienemine Tallinnast väljapoole puudutab uusi rajatavaid elamurajoone. Samuti ka juba olemasolevaid suuremaid ja väiksemaid asulaid, kus kaubeldakse nii elamute, kruntide, kui korteritega.

Täheldatav on teise eluaseme ostmise trendi algus. Siin on tegemist peamiselt korteriomanikega, kes soetavad omale rohelusse 300000-500000 krooni maksva linnalähedase suvila, kuhu tööpingeid maandama põgeneda. Suvila on enamasti ümberehitatud aastaringseks elamiseks.

Siin on eelistatud Tallinnast ida või lääne suunas jäävad juba ammutuntud suvilarajoonid. Tugevat potentsiaali selles vallas omavad Tallinnast lääne suunda jäävad Laulasmaa, Lohusalu, Vääna-Jõesuu ja Suurupi piirkonnad. Tallinnast idasuunda jäävad Kaberneeme, Salmistu. Vähetähtsad pole ka suvepealinn Pärnu ja saared.

Turule on tulnud mitmeid väga hea asukohaga korterelamuid. Parimate näidetena võib siin tuua Maakri Maja ja Tuvi tänava korterid. Elamurajooni näitena võib tuua TTP Pirital arendatava elamurajooni. Neid projekte iseloomustab kinnisvara peamise parameetri ehk asukoha väga hea ärakasutamine, mis sisuliselt tähendab õiges kohas õige toote pakkumist.

Populaarsust on kogunud puumajad. Kui veel mõni aasta tagasi oli klientide kindel nõudmine, et korter peab asuma kivimajas, siis järjest enam lähevad müügiks renoveeritud puumajad. Viimased asuvad reeglina rohelistes rajoonides, kus ei ole parkimisprobleeme ning kesklinn kogu toetava infrastruktuuriga on käe-jala juures.

Korterite kiire kallinemine ei ole tõstnud elamispindade üürihindu. See tähendab, et kallima vara puhul, kuid stabiilse üüritulust saadava rahavoo näol on tegemist kahaneva vara tootlikkusega. Teisisõnu – üüriäri on kaotanud oma kunagise sära ja kasumlikkuse. Kahanev tootlikkus kaotab turult väikeinvestoreid, kes on ostnud kortereid kokku, et neid siis välja üürida.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turg on jõudnud stabiilsesse ajajärku. Uue projekti õnnestumise alustaladeks on professionaalsus ja läbimõeldud tegutsemine konkreetse sihtgrupi nõudmiste rahuldamisel.

Juhtkirja taustainfo: Asjatundjate hinnangud kinnisvaraturu võimalikele arengutele lähitulevikus

Ain Kivisaar, Uus Maa Kinnisvara analüütik:

Ostjate ootustele vastavad projektid on jätkuvalt müüdud enne, kui maja vundament valmis saab. Samas on turul ka piisavalt 3-6 kuud tagasi valminud kortereid, millele ei leita liiga kõrge hinna tõttu “kosilasi”.

Kui laene antakse endise hooga peale, siis on ka turg kiirelt kasvav. Esialgu pole küll mingeid märke näha eluasemelaenude piiramisest, mistõttu võib prognoosida tõusu jätkumist. ÄP 19.03.2003

Tõnu Toompark ERI Kinnisvara analüütik:

Meil tegelevad kinnisvaraga advokaadid, laevafirmad, koguni kommivabrikud. Pangast on arendustegevuse jaoks kapitali juba päris raske saada, peab olema hea ja kontrollitav taust. Hansapank ja Eesti Pank on juba hoiatanud, et vaadake ette, võib tulla ülekuumenemine. ÄP 19.03.2003

Kersti Arro Hansa Capitali eraisiku pikaajaliste finantseerimistoodete arendusjuht:

Eluasemelaenuturg näitab jätkuvat kasvutrendi, kuid on mõnevõrra aeglasem. ÄP 19.03.2003

Helena Hannula Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium:

Täna ei saa veel rääkida kinnisvaraturu reaalsest ülekuumenemisest. Ohtu võib küll näha kinnisvaraturu struktuuri muutumises, kus uutesse korteritesse elama asudes vabanevatesse vanadesse korteritesse on samuti vaja leida uued elanikud. ÄP 19.03.2003

Toomas Annus ASi Merko Ehitus nõukogu esimees:

Kui inimeste sissetulekud suurenevad, pole pangakaart ega mobiil elatustaseme parandamiseks piisav. Eestis saab praeguse ehitustempo juures inimene uue eluaseme 100-200 aasta jooksul, mis on selgelt liiga aeglane tempo ehk turu ülekuumenemisest pole põhjust rääkida. PM 14.03.2003

Artikkel on avaldatud 21.03.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!