Kinnisvarakalender: aprill 2002

Olulisemad sündmused turul aprillis:

– laenud veel soodsamaks – Nordea intressi langetamine, Hansapanga ja Ühispanga endisest soodsamate laenudega väljatulemine;
– juhtumid linnavalitsuses – Tallinna 1,2 miljardikroonine elamuehitusprogramm, sellega haakub endistele linnajuhtidele korterimahitamiste eest kriminaalsüüdistuse esitamine, Lõunaväila alla jääva maa tagastamine;
– kaubanduskeskuste rajamine – Mustamäe ja Ülemiste, äsjaavatud Lasnamäe Rimi, kohe-kohe valmiv Kristiine laiendus.

Muud sündmused

01/04 Nordea pangast saab eluasemelaenu võtta 6,2protsendilise aastaintressiga.
02/04 Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond pani rajooni 120 miljoni kroonise alghinnaga pankrotivarana enampakkumisele.
05/04 Soome arhitekt Marti Anttila koostas Kopli Bekkeri sadama ümbruse detailplaneeringu, mis näeb ette jahisadama loomist ning eramajade arvu viiekordistamist poolsaarel.
08/04 AS Norma Maja kuulutas välja enampakkumise Tallinnas Laki 14a asuva 6645-ruutmeetrise bürookompleksiga kinnistu müügiks alghinnaga 20 miljonit krooni.
09/04 Hansapank alandas eluasemelaenu omafinantseeringu nőude uute vői renoveeritud eluasemete soetamiseks 15 protsendini.
10/04 Tallinna linnavalitsus vőttis vastu detailplaneeringu, mille kohaselt kerkib kesklinna Olümpia hotelli vastu kolm kuni 30-korruselist ja kuni 114 meetri kőrgust ärihoonet.
11/04 Šveitsi edasikindlustusfirma Swiss Re avas Tallinnas Roosikrantsi tänaval büroo- ja eluhoone Swiss Residence, kuhu tehtud investeeringute maht on ligi 250 miljonit krooni.
15/04 Tallinna linnavalitsus tagastas őigusjärgsele omanikule osaliselt Tondi tänav 9 asuva krundi, mis jääb ette tulevasele Lőunaväilale ning mille linn peab mőne aasta pärast ilmselt turuhinnaga tagasi ostma.
17/04 Isku Kinnisvara AS ehitab Tallinnas Järvel asuvale büroohoonele juurde ühe korruse.
17/04 Riigi Kinnisvara AS-ile kuuluva 100 hoone varakindlustuse, ärikatkestuse kindlustuse ning hoone omaniku vastutuskindlustuse riigihanke vőitis AS If Eesti Kindlustus 480.700-kroonise pakkumisega.
18/04 Tallinna volikogu vőttis vastu suurejoonelise 1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi. Kinnisvaraekspertide hinnangul on programm liiga optimistlik ning vőib realiseerumisel segi paisata olemasoleva kinnisvaraturu.
19/04 Pärnu firma Parem Kallas OÜ rajab Pärnu jőe kaldale 10 krundist koosnevat villade rajooni.
19/04 Eesti Telefoni Suur-Karja kinnistu Tallinna vanalinnas ostab konkursi vőitnud OÜ Lavista Grupp.
23/04 Toimus Eesti Kinnisvarafirmade Liidu kinnisvarakonverents “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?”.
24/04 Tallinna linnavalitsus vőttis vastu detailplaneeringu, mis seadustab seni őigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitmise ühele Kadrioru majale.
24/04 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Norra Linstow Internationali poolt Tartu maantee ja Suur-Sőjamäe tänava nurgale rajatava hüpermarketi detailplaneeringu. Linstow International investeerib kuni 50.000-ruutmeetrise kaubanduskeskuse rajamisse 30-35 miljonit USA dollarit.
24/04 Tallinna korteritehinguid uuriv keskkriminaalpolitsei tunnistas pealinna endised tippjuhid Jüri Oti ja Elmar Sepa kahtlustatavateks kriminaalkuriteos.
25/04 Ühispank hakkab pakkuma uut omafinantseeringuta kodulaenu, mille tagasimaksmine toimub kliendiga kokkulepitud graafiku alusel.
25/04 Kaitseministeeriumi vähempakkumise Tallinnas elamu ostmiseks vőitis OÜ Projekt Invest Grupp, kellelt ministeerium ostab 32,4 miljoni krooni eest 68 korteriga hoone Koplis.
29/04 Eesti Telefon müüb eelläbirääkimistega pakkumise käigus hooneid Pärnus ja Viljandis, hoonete alghind on kokku 2,9 miljonit krooni.

Приближается время перехода на консервативные позиции

Под влиянием неудовлетворённого спроса цены на жилую недвижимость продолжают расти. Однако законы экономики утверждают, что всякий рост имеет свои пределы. А значит, работающие на рынке должны быть готовы к переменам.

Цены не могут подниматься бесконечно. Уже в этом году должно произойти замедление темпов роста цен по следующим причинам:

– рост цен на недвижимость начнёт существенно сказываться на нижнем пороге стоимости нового жилья, поскольку старая квартира не может стоить столько же, сколько новая;

– состояние экономики Эстонии, а это один из факторов определяющих цены на недвижимость, улучшится, но незначительно;

– прогнозы роста экономики основных внешнеторговых партнёров Эстонии – Швеции и Финляндии, не слишком оптимистичны;

– утихают эмоции, провоцировавшие спрос и, соответственно, рост цен;

– не уменьшается безработица. В 4-м квартале 2001 года она была на уровне 11,9% работоспособного населения;

– рынок недвижимости развивается циклично: рост сменяется спадом;

– банки меняют кредитную политику. Они уже сократили финансирование строительства новых торговых центров.

Вопрос стоит только в том, когда именно рынок начнёт активно сокращаться. При этом речь идёт о кварталах и полугодиях, а не о неделях и тем более днях. Кризиса нет, и ничто не указывает на его возможность. Просто оперирующим на рынке следует занять более консервативную позицию. Для девелоперов это означает планирование более длинных периодов реализации и конкретный выбор целевых групп.

Maja või korter?

Uut kodu soetades seisab ostja olulise dilemma ees – kas osta korter või maja. Sageli laheneb küsimus justkui iseenesest, sest rahakott ei luba kallima hinnaga majale mõeldagi. On ju majade hinnad korteritest tavapäraselt kõrgemal. See sunnib otsust langetama korteriostu kasuks. Kui aga rahakott selliseid ületamatuid piire ette ei sea, siis tasub ostuotsus hoolikalt läbi mõelda.

Korterite pakkumise valik on laiem.

Kortereid lihtsalt on arvuliselt rohkem, kui maju. Siin on oluline ka tõsiasi, et mida kesklinnale lähemale liikuda, seda väiksemaks jääb majade valik, mis suure enamuse kesklinna läheduse nautijatest korteritesse suunab.

Kesklinnamelust eemalejäämine annab majaomanikule võimaluse privaatsuse üle rõõmu tundmiseks. Korteriomanik seevastu peab tihti oma tegemistes arvestama all, kõrval ja peal asuvate naabritega, kelle kohalolek näiteks peopidamisele või mürarikkale remondile olulisi piiranguid seab. Naabritest tulenevad kitsendused seonduvad otseselt ka plaanidega elamispinda juurdeehitusega laiendada ja/või ümber kujundada – kortermaja puhul osutub see sageli sootuks võimatuks. Suviti suureneb kindlasti kõigi majaomanike sõprade arv mitmekordseks, kel kõigil aiakamina või grilli juures soov lõbusalt aega veeta. Kortermajadel sellist võimalust sageli ei ole.

Majaomanikul tuleb omaetteoleku eest maksta.

Üksiolemine nõuab reeglina kõigi maja haldamise ja hooldamisega seonduvate tööde eest vastutamist. Neid töid – alates tänava pühkimisest lõpetades katuse parandamisega – saab loomulikult pädevalt teenusepakkujalt tellida, kuid oma range silm tuleb omanikul siiski asjal peal hoida. Korteriomanikul on võimalus taolised ülesanded oma õlult ühistule veeretada ja osaleda heakorra tagamisel ainult rahalise panusega.

Korteriomaniku vabadust laiendab tema kinnisvara suurem likviidsus.

Korterit on elupaiga vahetamissoovi ilmnedes reeglina lihtsam maha müüa kui maja. Selle üheks põhjuseks on juba mainitud korterite madalam hind, mis muudab korterid turunõudlusele majadest lihtsamalt kättesaadavateks. Suurem likviidsus paneb korterite hinna enam sõltuma majanduse hüpetest ja põrgetest. Majade hinnad seevastu püsivad tunduvalt stabiilsemad.

Sageli ostetakse korteri asemel pensionipõlveks maja.

Seda selleks, et leida kuldseks vanaduspõlveks aktiivset tegevust ja eneseteostust. Majaomanik leiab alati, mida kodu juures parandada või täiustada. Mitte väheoluline ei ole võimalus maja taga aiamaal ilutaimede või viljapuude eest hoolitseda.

Majaomaniku staatus on korteriomanikust prestiiþikam.

Lugupeetavuse annavad majaga seonduvad püsiväärtustele sihitud positiivsed eelarvamused. Need on pigem emotsionaalsed väärtused, mis aga kõigile ühteviisi korda lähevad. Majaga haakub märkimisväärne emotsionaalne side, mille oluliseks alustalaks on oma töö ja vaeva nägemine, mis seob väga tugevalt.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, valik maja ja korteri vahel sõltub enamuses inimesest, tema iseloomust ja valmidusest end pikaks ajaks siduda. Ei ole ühest ei- või jah-vastust, mis on kõigile laiendatav. Maja võiks osta stabiilsust väärtustav inimene, kel on valmidus ühte kohta paigale jääda. Inimene, kel on olemas aeg majaga tegelemiseks. Korter seevastu on õige elukoht vabadust armastavale aktiivsele inimesele, kel pole soovi end liialt siduda. Korter võib olla ajutine vaheetapp majaostu teel.

Korter Maja
Odavam Kallim
Laiem valik pakkumisi Asukohavalik piiratum
Keset melu Enam privaatsust
Vähem tegemist Ise tuleb vastutada
Sõltuvus naabritest Otsustusvabadus
Likviidsem Raskemini müüdav
Emotsionaalne seotus puudub Suur emotsionaalne seotus
Hinnamuutused suuremad Hinnad stabiilsemad
Vähem prestiiþikas Enam prestiiþikas

Maja ei pruugi olla korterist parem

Maja suurimaks eeliseks on privaatsus

Korterit saad soetada linna sisse ning teda on kergem müüa

Uue kodu soetamist kavatsev inimene seisab olulise dilemma ees – kas osta korter või maja. Kui rahakott majaostu ei võimalda, laheneb küsimus justkui iseenesest. Kui aga raha piire ei sea, tasub ostuotsus põhjalikult läbi mõelda.

Esiteks on pakutavate korterite valik laiem. Kortereid on arvuliselt rohkem, kui maju. Kehtib ka seaduspärasus, et mida kesklinnale lähemale, seda väiksemaks jääb majade valik, mis sunnibki kesklinna läheduse nautlejad korteritesse elama.

Kesklinnamelust eemalejäämine annab majaomanikule võimaluse privaatsusest rõõmu tunda. Korteriomanik seevastu peab tihti arvestama naabritega, kes näiteks peopidamisele või mürarikkale remondile olulisi piiranguid seavad.

Naabritest tulenevad kitsendused seonduvad otseselt ka plaanidega elamispinda juurdeehitusega laiendada ja/või ümber kujundada – kortermaja puhul on see sageli võimatu.

Suviti suureneb kindlasti kõigi majaomanike sõprade arv mitmekordseks, kel kõigil soov välikamina või grilli juures lõbusalt aega veeta. Kortermajadel sellist võimalust enamasti ei ole.

Samas tuleb majaomanikul omaetteoleku eest ka maksta. Üksiolemine nõuab reeglina kõigi maja haldamise ja hooldamisega seonduvate tööde eest vastutamist. Neid töid – alates tänava pühkimisest lõpetades katuse parandamisega – saab loomulikult pädevalt teenusepakkujalt tellida, kuid oma silm tuleb omanikul asjal peal hoida.

Korteriomanikul on võimalus taolised ülesanded oma õlgadelt ühistule veeretada ja osaleda ainult rahalise panusega.

Korteriomaniku vabadust laiendab tema kinnisvara suurem likviidsus. Korterit on elupaiga vahetamissoovi ilmnedes lihtsam maha müüa kui maja.

Selle üheks põhjuseks on korterite madalam hind, mis muudab korterid turunõudlusele majadest lihtsamalt kättesaadavateks. Suurem likviidsus paneb korterite hinna enam sõltuma majanduse hüpetest ja põrgetest. Majade hinnad seevastu püsivad tunduvalt stabiilsemad.

Sageli ostetakse korteri asemel pensionipõlveks maja. Seda selleks, et leida aktiivset tegevust ja eneseteostust. Maja-omanik leiab alati, mida kodu juures parandada või täiustada. Mitte väheoluline ei ole võimalus aiamaal ilutaimede või viljapuude eest hoolitseda.

Majaomaniku staatus on korteriomanikust prestiiþikam. Lugupeetavuse annavad majaga seonduvad püsiväärtustele sihitud positiivsed eelarvamused. Need on pigem emotsionaalsed väärtused, mis aga kõigile ühteviisi korda lähevad.

Maja võiks osta stabiilsust väärtustav inimene, kel on valmidus ühte kohta paigale jääda.

Korter seevastu on õige elukoht vabadust armastavale aktiivsele inimesele. Korter võib olla ajutine vaheetapp majaostu teel.

Artikkel on avaldatud 17.04.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=201842

Jaga kortereid ja valitse

05. aprilli Äripäev (Virkko Lepassalu, “Linna korterid rändavad turule”) kirjutas sellest, kuidas erastatakse munitsipaalile kuluvaid kortereid Lasnamäel. Erastati kortereid, mis erastamata jäänud elaniku vähese maksejõu tõttu. Osalt oli artiklis kajastamist leidnud erastamiste põhjenduseks asjaolu, et elamispindade halduskulud ületavad saadavat tulu ja seetõttu ei ole linnal otstarbekas pinda omada. Väga lihtne loogika, millega tuleb kahtlemata nõustuda. Mitte isegi nõustuda, vaid isegi takka kiita.

Loo juures on muidugi üks “aga” – kortereid erastatakse kommiraha eest. Mainitud artiklis leidis nimetamist summa 8000 krooni ühe korteri eest. Selle raha eest saab Lasnamäel turuhinnaga osta ainult ühe ruutmeetri normaalset elamiskõlblikku korterit!

Pannes A ja B kokku jõuab taoline “sotsiaalabiteenus” tulemuseni, et tanki lükatud korterierastaja leiab end peatselt kolmandat järku kvaliteediga korterist lagunevas äärelinna barakis. Barakis, mis oleks pidanud juba Balti keti päevil lammutatama. Erastatud korter leiab end reaalse turuhinnaga kõigis kinnisvaraportaalides ostuhuvilistele tutvumiseks väljas olevat.

Kasumit tehinguskeemist ei saa ei linn ega tankistist erastaja. Tegelikult koguni erastaja elukvaliteet langeb. Linn probleemist ei vabane, vaid lükkab veel enam ressursse nõudva lahenduse edasi. Alla turuhinna tehtud erastamistehingut tuleb kindlasti linna kahjumiks lugeda. Kasumit, ja üsna suurt kasumit saab korterite vahendaja – firma, mille “edukus” põhineb headel suhetel ametnikkonnaga. Kas siin korruptsioonilõhna tunda on alusetu?

Kogu lool on veel teine külg. Selle ettevõtluse taustal annab Talllinn suurejoonelise rõõmuhõiskega teada, et plaanis on haarata oma kätte 20% pealinna eluasemeturust (EPL 05/04). Lõpuks ometi saab kohaliku metropoli elamumajanduse mured lõplikult lahendatud. Lõpuks ometi leiavad kõik hädalised abistava käe, et ei peaks kuuse all või põõsa varjus ööd mööda saatma.

Kahte skeemi kõrvutades jõuab jahmatamapanevate järeldusteni.

Äärelinna barakk, kuhu erastaja ümber asustati kukub varsti kokku. Kui hästi läheb, siis jääb sealne elanik ellu. Sotsiaalselt madala staatusega ja nappide rahaliste ressurssidega inimene ei jõua turuhinnaga korterit üürida. Ammugi siis saab siin ostmisest rääkida. Järele jääb võimalus minna taotlema linnalt uut munitsipaalpinda, kus kehtivad soodsamad hinnad. Ja “õnneks” on linn sellisteks juhtudeks end varakult kindlustanud.

Paraku ei veena tänaste sündmuste taustal mitte miski, et peatselt ei leita järjekordseid põhjusi täna ehitatavate munitsipaalpindade erastamiseks linnaga heades suhetes olevatele firmadele. Seda taas nii, et kahjum jäetakse linnakodanike ja linna kanda. Kasum aga suunatakse mõne firma kaukasse, kes õigel momendil taas ametnikel silma peal hoiab.

Kokkuvõttes võib öelda, et tekitatud on tõhus rahapump, kus linnavalitsuse “kurjuse telg” kogub manipuleeritavate linnaelanikega kui malenuppudega mängides priske varanduse. Põhimõtte “jaga ja valitse” alusel tegutsedes on küllalt jagatud. Nüüd võiks ükskord ratsionaalselt ja kokkuhoidlikult valitsema hakata.

Jaga kortereid ja valitse

5. aprilli Äripäev (“Linna korterid rändavad turule”) kirjutas sellest, kuidas erastatakse munitsipaalile kuluvaid kortereid Lasnamäel. Erastati kortereid, mis olid jäänud erastamata elaniku vähese maksejõu tõttu. Osalt oli artiklis kajastamist leidnud erastamiste põhjenduseks asjaolu, et elamispindade halduskulud ületavad saadavat tulu, mistõttu ei ole linnal otstarbekas pinda omada. Väga lihtne loogika, millega tuleb kahtlemata nõustuda. Mitte isegi nõustuda, vaid takka kiita.

Loo juures on muidugi üks “aga” – kortereid erastatakse kommiraha eest. Mainitud artiklis leidis nimetamist summa 8000 krooni ühe korteri eest. Selle raha eest saab Lasnamäel turuhinnaga osta ainult ühe ruutmeetri normaalset elamiskõlblikku korterit!

Pannes A ja B kokku jõuab taoline “sotsiaalabiteenus” tulemuseni, et tanki lükatud korterierastaja leiab end varsti kolmandat järku kvaliteediga korterist äärelinna lagunevas barakis, mis oleks pidanud juba Balti keti päevil lammutatama. Erastatud korteri võib aga ostuhuviline peagi avastada kõigist kinnisvaraportaalidest, seejuures pakutakse seda reaalse turuhinnaga.

Kasumit tehinguskeemist ei saa ei linn ega tankistist erastaja. Tegelikult koguni erastaja elukvaliteet langeb. Linn probleemist ei vabane, vaid lükkab veel enam ressursse nõudva lahenduse edasi. Alla turuhinna tehtud erastamistehingut tuleb kindlasti linna kahjumiks lugeda. Kasumit, ja üsna suurt kasumit saab korterite vahendaja – firma, mille “edukus” põhineb headel suhetel ametnikega. Kas siin korruptsioonilõhna tunda on alusetu?

Kogu lool on veel teine külg. Selle ettevõtluse taustal annab Tallinn suurejoonelise rõõmuhõiskega teada, et plaanis on haarata oma kätte 20% pealinna eluasemeturust (EPL, 05. 04). Lõpuks ometi saab kohaliku metropoli elamumajanduse mured lõplikult lahendatud. Lõpuks ometi leiavad kõik hädalised abistava käe, et ei peaks kuuse all või põõsa varjus ööd mööda saatma.

Kahte skeemi kõrvutades jõuab jahmatamapanevate järeldusteni.

Äärelinna barakk, kuhu erastaja ümber asustati, kukub varsti kokku. Kui hästi läheb, siis jääb sealne elanik ellu. Sotsiaalselt madala staatusega ja nappide rahaliste ressurssidega inimene ei jõua turuhinnaga korterit üürida, ammugi mitte osta. Järele jääb võimalus minna taotlema linnalt uut munitsipaalpinda, kus kehtivad soodsamad hinnad. Ja “õnneks” on linn sellisteks juhtudeks end varakult kindlustanud.

Paraku ei veena tänaste sündmuste taustal mitte miski, et peatselt ei leita järjekordseid põhjusi täna ehitatavate munitsipaalpindade erastamiseks linnaga heades suhetes olevatele firmadele. Seda taas nii, et kahjum jäetakse linnakodanike ja linna kanda. Kasum aga suunatakse mõne firma kaukasse, kes õigel momendil taas ametnikel silma peal hoiab.

Kokkuvõttes võib öelda, et tekitatud on tõhus rahapump, kus linnavalitsuse “kurjuse telg” kogub manipuleeritavate linnaelanikega kui malenuppudega mängides priske varanduse. Põhimõtte “jaga ja valitse” alusel tegutsedes on küllalt jagatud. Nüüd võiks ükskord ratsionaalselt ja kokkuhoidlikult valitsema hakata.

Artikkel on avaldatud 11.04.2002 väljaandes Äripäev –

Kuidas abistada sundüürnike?

Taas aktiveerunud sundüürnike temaatika ja selle taustal avaldatud Tallinna enneolematult mastaapsed elamuehituse plaanid tõstatavad küsimuse, kas sundüürnikele on vaja toetusi? Kui jah, siis millisel määral?

Ühiskond peab üheskoos otstarbekalt ja ratsionaalselt tegutsema. See kindlasti hõlmab endas ka abivajajate abistamist. See tähendab, et sundüürnike (ja teisi elamispinnaga kimpus olijaid) on omavalitsusel ja riigil vaja aidata. Seda enam, et olemasoleva olukorra tänasel elamispinna üüriturul on suuresti riik reformidega ise tekitanud.

Kuidas siis ikkagi üürnike aidata? Esimene ja kõige lihtsam võimalus sel teel on üüripiirmäärade kaotamine. See on lihtne võimalus, mis 2-3 aasta perspektiivis suudab kõrvaldada enamuse täna valdavatest probleempunktidest.

Üüripiirmääradest ei võida keegi

Üüripiirmäärad justkui annavad kaitse üürnikele, kuid see on näiline. Omanik ei saa piirmääradesse aheldatult piisavalt ressursse üürimaja korrashoiuks. Sellest tulenevalt üürniku elukvaliteet hoopiski püsivalt halveneb.

Teisest küljest ei ole majaomanikul võimalik kapitalilt tulu teenida, see tähendab, et majaomaniku elukvaliteet halveneb. Sageli vaevleb üürimaja omanik suurte kulude tõttu koguni jooksvas kahjumis.

Kui kaks poolt omavahel hakkama ei saa, siis suunatakse üüriprobleeme aktiivselt omavalitsuste ja riigiametite lahendada. See tähendab, et riigiametid ja omavalitsused peavad suhteliselt tulemusetult aega ja ressursse raiskama.

Kõigele tagatipuks valitsevad selles nõiaringis äärmiselt ebaterved emotsionaalsed suhted, mis mitte sugugi probleemide lahendamisele kaasa ei aita. Nõiaring tuleb murda, sel ei saa lasta lõputult üürnike-omanike kurnata.

Üüripiirmäärad ei luba kinnisvaraturul areneda

Üks kinnisvaraturu osa on üüriturg. Pakkumine turul sõltub nõudlusest. Kui nõudlust (üürilevõtjat) turul kaupa otsimas ei ole, siis ei ole pakkujal (kinnisvaraarendajal) mõtet kaupa (üüripindu) toota.

Pakkumist siiski on, kuid see on pigem juhuslik. Mastaapset üürimajaprojekti ei ole veel keegi valmis arendanud. Ja seda seetõttu, et omavalitsuse regulatsiooni tõttu ei suudeta turul konkureerida. Erafirmal ei ole raha korstnasse kirjutada.

Nõudlust ei ole üüriturul seetõttu (õieti: nõudlus on nii madal seetõttu), et üürilevõtja peab kümne küünega kinni hoidma üüripiirmäära alla kuuluvast pinnast, sest mujalt tal seda nii soodsalt seda ei õnnestu leida. See üürnik ei osale turul.

Pakkumise osas on elu näidanud, et nõudlus suudetakse rahuldada. Üürihinnad on vaatamata kinnisvarahindade märgatavale kasvule püsinud üsna stabiilsetena. Kuid tangot tantsitakse kahekesi – nüüd on aeg ka nõudluspoolel jalga keerutada.

Üüripiirmäärad suruvad riigi ja omavalitsuste töö üürileandja kukile

Üüripiirmääraga sunnivad riik ja omavalitsus majaomaniku jõupositsioonile tuginedes tegelema sotsiaalabiga. Kuidas teisiti nimetada seda, et üürimaja omanik peab igakuiselt üürniku omamise rõõmule peale maksma? Peale maksma sellele, et sotsiaalabi vajaja saaks elada nelja seina vahel ja katuse all.

Abivajajaid peab aitama, kuid seda peab tegema laiem ühiskond, mitte üks õnnetu majaomanik.

Ei ole sugugi imekspandav, et sellises olukorras rahatud ja frustreerunud majaomanikud üritavad jõuvõtetega üürnikest lahti saada.

Üüripiirmäär moonutab vara väärtust turul

Büroomaja omanik on õnnest paisumas, kui ta teab, et tema majas on vakantsus 0%, st. kõik pinnad on välja renditud. Tähendab see ju maksimaalset renditulu, maksimaalset kasumit. Vara müües või tagatiseks pantides annab null-vakantsus hinda kergitavat efekti.

Sundüürnikega varustatud majas on majanduse elementaarloogika peapeale pööratud. Sundüürnikud annavad hoonele negatiivse väärtuse. Äärmuslikel juhtudel võivad üürilepingud hoone väärtus vähendada võrreldes sellega, et maja oleks tühi, kuni kolm korda.

Büroomaja ei ole üürimajast olemuslikult midagi erinevat. Vahe on ainult üürilise juriidilises staatuses.

Kokkuvõtteks

Kõigil sundüürnikel on juba aastaid olnud võimalus oma elu-olu parandamiseks midagi ette võtta, et vabaneda tobedast sõna eesliitest “sund-“. Võimaluste passiivne ärakasutamine on tingitud ainult üüripiirmäära kaotamisega venitamisest.

Normaalses ühiskonnas peavad tehingud käima tehingu osapoolte vaba tahte alusel. Vara omanik peab olema üürnikuga rahul. Üürnik peab üürileandjat usaldama. See on tuhandete vabaturuüüril olevate korterite näidetel võimalik, ega kuulu vastuvaidlemisele.

Kahepoolselt kasumliku tehinguni saab üüriturul jõuda ainult siis, kui üürimäära määrab turg. Valitsuste määruseid ega omavalitsuste otsuseid pole siia turgu rikkuma vaja. See on parim abi üürnikele, kui nad omanikuga kaklemise ja halbade elutingimuste üle virisemise asemel saavad pühenduda eneseteostusele, mille abil kasvõi turuüürimäära järgset üüriraha teenida.

Kinnisvaraturul tasub olla konservatiivne

Möödunud 2001. a. jooksul toimus märkimisväärne kinnisvara hindade tõus. Seda eriti elamispindade sektoris. Õigustatult tekkivad küsimused, millest see hinnatõus oli põhjustatud? Kas hinnatõus jätkub või on oodata trendi pöördumist?

Kinnisvara kiire hinnatõus on tingitud peamiselt järgmistest asjaoludest:

* pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35% (JOONIS 1);

* intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a. jooksul selget suunda allapoole (JOONIS 2);

* pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab tõenäoliselt meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma;
* omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või hoopis madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid;
* sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a. jooksul 11,3%, Harjumaa keskmine sissetulek (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a. III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1% (ESA andmed) (JOONIS 3);

* iseend võimendavad ootused – hinnatõusuootus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks;
* kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis negatiivset numbrit 2001. a. jooksul ei näidanud.

Kokkuvõttes on hindadele märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumisepool ei ole suutnud piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et aktiveerida pakkumist. Hind tõusis, loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.

Kaua see kestab?

Hinnatõus ei saa olla igikestev. 2002. aastalt ennustaks pöördepunkti alguse ehk hinnatõusu pidurdumise ilmumist, kui mitte pöördepunkti ennast. Seda järgmistel põhjustel:
* uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – selge on, et sarnases asupaigas vana korter ei saa maksta sama palju nagu tänapäevane uusehitis;
* maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole siiski veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist – riskimoment on siin selge;
* majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja;
* majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimatest väliskaubanduspartneritest lähinaabrid Soome ja Rootsi;
* emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud;
* töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast (ESA);
* majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down;
* pankade laenupoliitika – näiteks hetkel on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimist.

Vastuväitjatele tuletaks meelde veenvat analoogi – kaubanduspindade turgu. Alles see oli, kus joosti küünarnukiga konkurente tõrjudes tormi nendele ärikeskuste pindadele, mis tänaseks juba arvestavate müügikohtadena unustatud on. Büroopindade turg on tsükli juba läbi elanud ning võib tuua lugematu arvu näiteid, kus rendihind on alanenud 25-30%. Naiivne on arvata, et oma mihklipäev ei peaks elamispindade oinasteni jõudma. Turureeglid kehtivad siingi.

Pealegi ei ole küsimus selles, kas turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Küsimus on selles, millal see juhtub. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega. Pigem kvartalite ja poolaastatega.

Kuidas peaks kinnisvaraturu osalised käituma?

Paanikasse ei ole mõtet sattuda. Kriisi ei ole, midagi ei näita, et see peaks tulema. Igal juhul on otstarbekas pisut enam tegeleda mõtestatud tegevusega ja mitte lasta end emotsioonidest juhtida. Soovitaks kinnisvaraturul võtta konservatiivsem positsioon.

* Kinnisvara arendusfirmadele tähendab see äriplaanides arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.
* Eraisikutel on soovitatav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse nö. viimase piirini. Kui selgub, et laenude tasumisega raskusi tekkib ehk õhupall langema hakkab ja ballastist vabaneda vajadus tekkib, siis on kindlasti kallist kodu kahju kaotada.
* Kinnisvaravahendajatel tuleks arvestada turuaktiivsuse võimalikku tagasitõmbumist, kuis ostjate senine suur surve hakkab vähenema. Maakleritelt nõuab see senise pakkumiste hankimisele suunatud tööiseloomu ümberorienteerimist ostjatele.

Loogika ennustab hoogsa elamuehituste algust

Kinnisvarahindasid rõhub märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumised ei suuda piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et pakkumist aktiivsemaks muuta ja hind tõusebki ning loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.

Hinnatõus ei saa olla igavesti kestev. Sel aastal võib oodata pöördepunkti algust ehk hinnatõusu pidurdumist. Seda järgmistel põhjustel:
– uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – vana korter ei saa maksta sama palju nagu sarnases asupaigas tänapäevane uusehitis
– maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist
– majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja
– majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimad väliskaubanduspartnerid Soome ja Rootsi
– emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud
– töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84 100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast
– majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down
– pankade laenupoliitika – näiteks on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimine

Küsimus on selles, millal turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega, pigem kvartalite ja poolaastatega. Kriisi ei ole, miski ei näita, et see peaks tulema. Soovitan kinnisvaraturul tegutsejatel võtta senisest konservatiivsem positsioon.

Arendusfirmadele tähendab see arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.

Arvestama peab turuaktiivsuse võimaliku tagasitõmbumisega. Eraisikutel on soovitav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse viimase piirini.

Elamispindade tormilise hinnatõusu põhjused
– pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35%
– intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a jooksul selget suunda allapoole
– pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma
– omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid
– sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a jooksul 11,3%, Harjumaal (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1%
– iseennast võimendavad ootused – hinnatõusu kartus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks
– kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis 2001. a jooksul ei näidanud
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikkel on avaldatud 08.04.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: märts 2002

01/03 Tallinna Pirita linnaosa vanem Ülle Rajasalu tahab rajada Piritale Lillepi parki kõigile avatud golfiraja.
01/03 Kultuuriministeerium ja Arco Investeeringute AS sõlmisid Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse erastamislepingu.
06/03 Pärnu kesklinnas avas uksed kaubanduskeskus Port Artur 2.
05/03 Eesti Liikluskindlustuse Fond sõlmis Merko Ehitusega 8,4 miljoni kroonise lepingu Pikaliiva elamurajooni müügiks.
05/03 Liikluskindlustuse Fond tunnistas Rävala Büroohoone AS-i ostuks laekunud pakkumiste seast parimaks AS Milestone pakkumise hinnaga 22,3 miljonit krooni.
06/03 Tallinna linnavalitsus esitas AS-ile BREM 135 miljoni krooni suuruse leppetrahvi nõude.
07/03 Tallinna 400 hektari suuruse Paljassaare ja Russalka monumendi vahelise rannaala üldplaneeringu koostamise konkursi võitis Entec AS 2,21 miljoni kroonise pakkumisega.
11/03 Riigi Kinnisvara AS pani avalikule kirjalikule enampakkumisele esimesed 13 kinnistut üle Eesti, mille alghinnad algavad 1000 kroonist ja lõppevad 6,2 miljoni krooniga.
12/03 Suurärimees Urmas Sõõrumaa kontrolli all olev OÜ Manutent ostis ETK Majadelt Tallinna kesklinnas paikneva kinnisvarakompleksi kokku 122 miljoni krooniga.
12/03 AS Top City soovib Tallinna Olümpiapurjespordikeskusse investeerida kuni 1,1 miljardit krooni, mille eest renoveeritakse senine kompleks ja rajatakse mitu uut objekti.
14/03 Rapla maakohus kuulutas välja Kakumäe Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankroti.
15/03 Arco Kapital 1 alustab esmaspäeval professionaalsetele investoritele suunatud 50-200 miljoni krooni suuruse mahuga emissiooni.
18/03 Politsei algatas kriminaalmenetluse kahe naise vastu, kes ehitasid Tallinna vanalinnas asuva maja ebaseaduslikult ümber, ei allunud kultuuriväärtuste ameti ettekirjutustele ega lubanud muinsuskaitsjaid korterisse.
19/03 Tallinna abilinnapea Toivo Ninnas andis Pirital Ranniku tee 2a planeeritava korterelamu piirkõrgusega tekkinud segadustega seotud materjalid uurimiseks linna sisekontrolörile.
20/03 Tallinna elamumajandusamet kuulutas välja Mustjõe korterelamute ja puhkeala ruumilise planeerimise ideekonkursi.
20/03 Tallinna linnavalitsus kinnitas Norra kinnisvaraarendaja Linstow International poolt Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava nurgale rajatava hüpermarketi detailplaneeringu.
21/03 Tallinna volikogu kehtestas detaiplaneeringu Kakumäe teel asuvale 11,8 hektari suurusele alale, kuhu rajatakse peamiselt väikeelamuid.
22/03 Eesti Telefoni endise peahoone Tallinnas Kreutzwaldi tänaval ostis 19,5 miljoni kroonisest alghinnast veidi kõrgema hinnaga tänavu jaanuaris registreeritud OÜ Lockert.
22/03 Merko Gruppi kuuluv ELL Kinnisvara alustab koos Merko Ehituse ja Hanspangaga Peremaja II projekti, mille raames kerkib Harku valda Teelahkmele novembri lõpuks 23 kuni 155-ruutmeetrilist elumut.
25/03 Tallinna Küte lasi kinnisvarahooldusfirma BREM-i klientide soojaarved töödelda ja välja saata konkureerival kinnisvarahooldusfirmal Minu Vara.
26/03 Norra kinnisvaragruppi Linstow kuuluv Reval Hotelligrupp jätkab tänavu sügisel Tallinna Maailmakaubanduskeskuse kvartalis pooleli jäänud hotelliprojekti arendamist.
26/03 Suurettevõtja Urmas Sõõrumaale kuuluv OÜ Manutent ja Merko Grupi tütarfirma E.L.L. Kinnisvara kavandavad Tallinnasse Ahtri 6A krundile 11-korruselise ja ligi 150 miljonit krooni maksva kõrghoone ehitamist.
26/03 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS Hestlingeri võlausaldajad otsustasid pankrotivaraks oleva arenduspiirkonna panna müüki alghinnaga 120 miljonit krooni.
27/03 Kinnisvaraarendaja Pro Kapital on Tallinna Raekoja platsi Jegorowi majas müünud 12 korterit kokku 35,1 miljoni krooni eest, kalleima korteri ruutmeetrihinnaks kujunes 43.000 krooni.

Kas kinnisvaraturul pidu läbi?

Kinnisvaraturul 2001. aastal toimunust kokkuvõtteid tehes hõõruti ootamatult suure hinnatõusu üle rõõmustades rahulolevalt käsi, saabuval aastavahetusel võivad paljud kinnisvaraomanikud tunda end oluliselt vaesematena. Tallinna magalarajoonide korterite hindade kukkumine on lähema paari aasta küsimus.

Hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ületähtsustatud näitaja. Kui vara väärtus turu üldise hinnatõusuga kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks. Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ega hakata ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult kulutama.

2001. aastal osutasid pangajuhid korduvalt üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile ja mainiti pankade pisut konservatiivsemat suhtumist kinnisvara arendusprojektidesse. Need sõnavõtud ja pisike poleemika ajakirjanduses ei suutnud hinnatõusu mõjutada, kriisistki jäi asi kaugele.

Kas hinnatõusul on piir?

Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edasise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hind. Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini toimuvaid kinnisvaratehinguid näiteks Tallinnas Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on niisuguste korterite renoveerimisel sageli eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks keelab enne kinnisvara müümist teha kõige uhkemat ja kallimat remonti. Sellisel puhul ületab ehitusväärtus turuväärtuse, mida tõmbavad alla naabrite madalama hinnaga korterid. Teisisõnu – müüja saab korterit rahaks tehes vähem, kui on korterisse investeeritud.

(Majandus)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus leidnud armetu lõpu ning edaspidi järgneb vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.

Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?

Mis siis saab, kui hinnatõusukõver pöörab otsa allapoole? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul, st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?

Üht tüüpi kinnisvara ülehindamisel otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. Ennustatud on, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on suuresti jäänud tähelepanu alt välja.

Hinnalangus puudutab eelkõige sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alust arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, säilitamaks vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega. Järelikult Tallinna peavad “mäed” kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal? See on juba küsimus, mille vastust on sama raske ennustada kui bin Ladeni järgmist rünnakut.

Mis on kinnisvaral pistmist muu majandusega?

Kinnisvara hinnatõusu peamine mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. aasta septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Pärast terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.

On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisitimõtlejaid. Näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22. jaanuaril 2002 riigikogule peetud kõnes maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osatähtsusele Eesti majanduses viidates, et 2002. aasta tuleb 2001. aastast halvem. Viimast toetavad Eesti kõigi majanduskasvu prognoosivate institutsioonide kasvuootused.

Mis saab edasi?

Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.

Kui hinnatõusu pidurdumine või langus tuleb, hakkavad selguma kinnisvarafirmad, kelle professionaalsus jätab pehmelt öeldes soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.

Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et iga päev tõusva turu korral ei tohiks olla väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.

Milline on must stsenaarium?

Hinnalanguse üks mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimisega kodu soetanu ei ole leia lisatagatist, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis viib langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali.

Nii mustades värvides ei maksa asja siiski näha – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks ei tohiks see kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik. Teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenata suhteliselt paindlikel tingimustel.

Lähiaastatel on oodata Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis keeravad nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli. Ellujäämise stsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turuolukorra kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel tuleb ostuotsused teha kainelt kaalutledes ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse kisub laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile. Emotsioonid peab kinnisvara ostmisel kõrvale jätma.

Kinnisvaraarendajad arvestagu, et turuaktiivsuse võimaliku kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning suunatud konkreetsele sihtgrupile.

Juhtkiri: Kinnisvara hinnatõus ei tähenda veel hinnamulli

Helsingi kesklinnas on ainuüksi maa hind nii kõrge, et 100 Eesti krooni eest saab parasjagu maalapi, mis jääb sama kupüüri alla. Samal ajal on Eesti kinnisvaramaaklereid hakanud rääkima meil paisuvast kinnisvaramullist.

Ehkki kinnisvara hinnad, ja just paneelmajade korterite hinnad, on aastaga kuni 40% tõusnud, ei ole Äripäeva arvates tegu kinnisvara hinnamulliga.

Kuivõrd inimeste sissetulekud järjest kasvavad, millega elamispinna laenu- ja liisinguvõimalused avarduvad, siis ei jäta see puutumata kinnisvaraturgu. Arenenud riikides on peaaegu igal perel pikaajaline maja- või korterilaen. Seda peetakse loomulikuks. Kui Igor Gräzin veel USAs elas, maksis ta laene tagasi, nii et “veri ninast väljas”.

Meie inimene kõhkleb veel miljonikroonist laenu võtta, kuid võtab juba üsna julgesti mõnesaja tuhande kroonise laenu. Selle rahaga saab Tallinna “mägedele” – Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe – korteri. Enam ei pea elama mitukümmend kilomeetrit (Tal)linnast eemal, ainult odavuse pärast. Kas see on kaua oodatud keskklassi kujunemise lugu? Kallite, eksklusiivsete majade peale keskklassi hammas veel ei hakka. Kes on maja ostnud, see on ostnud, silmapaistvalt rikkaid samas tempos juurde ei tule. Nimetatud asjaolu võibki olla põhjustanud olukorra, kus paneelmajade korterite ruutmeetri hinnad kisuvad maja ruutmeetri kanti – nähtuse, mida maaklerid imeks panevad.

Ühes segmendis nõudluse suurenemine ja teises nõudluse vähenemine ei tähenda aga hinnamulli. Ehkki kalli kinnisvara arendajatel pole just parimad päevad.

Hinnamull lõhkeks nagu börsimull siis, kui elamispinda ostetaks laenuga vaid spekuleerimise eesmärgil ja jäädaks hätta laenu tagasimaksmisega. Siis asuksid pangad tagatiseks olevat kinnisvara müüma, mis tooks kaasa kinnisvarakrahhi. Kuid Eestis ostetakse elamispinda valdavalt ikka elamistingimuste parandamiseks. Inimesed on laenu võttes arvestanud oma võimalustega, mis majanduskasvu jätkudes ja tööpuuduse vähenedes ainult paranevad. Mulliohu kasvades on pankadel võimalus vähendada kinnisvaralaenude mahtu, tõstes omafinantseeringu-, intressi- ja tagatismäära.

Helsingi näide on üks äärmus, aga kohati on maa hind Eestis naeruväärselt madal. Eestis on kohti, kus ruutmeetri maad saab osta 50 sendi eest. Hektar maad maksab 5000 krooni. Maa teeb siiski kallimaks maamaks, mille aastane määr võib ületada maa enese hinna. Seepärast lihtsalt maad spekuleerimiseks kokku ostes tuleb arvestada suurte kulutustega. Kuid hinnatase on ikkagi paigast ära, ja maa kui kinnisvara hind saab seepärast ainult tõusta.

Oluline kinnisvara omandajate grupp on välismaalased. Praegu ostavad nad agaralt “mägede” kortereid, et siinviibimise ajal mitte hotellis elada, mis tuleb kokku kallim. Kui Eesti astub ELi, väheneb Eestis kinnisvara omandamise risk nende silmis veelgi. Ja mõju kinnisvarahindadele saab olla üksnes tõusu suunas.

Kinnisvarahindade hüppeline tõus – mull?

Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni. Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni. Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega. Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.

Samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Siiski ei saa veel rääkida kinnisvarakriisist. Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark (EPL 12.03.)

Mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus. Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu. Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi.

Hansapanga juht Indrek Neivelt (EPL 12.03.)

Viimase aasta jooksul on kinnisvaraturg Paides väga elavaks muutunud. Korterite hinnad on keskmiselt tõusnud 30 protsendi võrra, kesklinnas aga suisa 50 protsendi võrra. Hinda kruvivad üles välismaalased, sest me oleme Eesti keskel, igasse punkti on siit kuni 100 kilomeetrit. Ka majade hinnad on lakke hüpanud, praegu tuleb nende eest maksta keskmiselt kolmandiku võrra rohkem kui mullu samal ajal. Peamised Paide elamispinnahuvilised on soomlased, ent teenindada on tulnud ka rootslasi, iirlasi. Tõus läheb kindlasti edasi, nii majade kui ka korterite osas.

Paides tegutseva kinnisvarafirma Kinnisvarakeskus Kesk-Eesti OÜ juhataja Pearu Mandre (ÄP 04.02.)

Artikkel on avaldatud 14.03.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaramull Tallinna korteriturul on jõudnud lõhkemise äärele

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, kuna näiteks Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus läheneb uusehitiste omale, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

“Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega,” lausus Toompark. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.” Sama seisukohta on Eesti Päevalehele avaldanud ka teised kinnisvaraettevõtjad.

Toompark lisas, et samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist.

Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. “Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Artikli autor on Ülo Toomsalu. Artikkel on avaldatud 12.03.2002 väljaandes Äripäev –

Tallinna korteriturul võib mull olla lõhkemise äärel

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, mille tulemusel läheneb Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus uusehitiste omale, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12.000-14.000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

Toomparki hinnangul ei arvesta inimesed korterite eluea ning reaalsete kulutustega. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna niinimetatud mägede piirkondi,” lisas ta.

Lasnamäe korterisse tuleb investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus, märkis Toompark. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on samas veelgi kõrgem.

Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist. Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid.

“Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Hansapanga juht Indrek Neivelt ütles, et mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. “Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus,” lisas ta.

“Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu,” lausus Neivelt. “Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi.”

Vanad korterid maksvad Tallinnas uusehitiste hinda

  • Kinnisvaramull Tallinna korteriturul on jõudnud lõhkemise äärele
  • Lasnamäe korteri ruutmeetri eest võidakse küsida 10 000 krooni

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, kuna näiteks Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus läheneb uusehitiste omale.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

“Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega,” lausus Toompark. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.” Sama seisukohta on Eesti Päevalehele avaldanud ka teised kinnisvaraettevõtjad.

Toompark lisas, et samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Kriisist on vara rääkida. Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist.

Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. “Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Põhjamaad on kinnisvarakriisi läbi elanud. Möödunud aastal vajus kriisi ka Eesti eeskuju Iirimaa. Ühtäkki jäid tühjaks tootmishooned ja kontoripinnad. Alles möödunud aasta alguses polnud Dublini kinnisvaraturul praktiliselt ühtki vaba ruutmeetrit. Samuti kerkisid taevani üürid ja elamuhinnad, jättes Münchenist, Berliinist ja Frankfurdist mulje kui odavatest linnadest.

Hansapanga juht Indrek Neivelt ütles, et mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. “Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus.”

Kinnisvara on hingelähedane. “Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu,” lausus Neivelt. “Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi,” lisas ta.

Neivelt möönis, et analüütikud on eksinud, kuna ei näinud uute pindade nõudluse kasvu ette. “Pangad vaatavad ka seda mureliku näoga,” kinnitas ta.

“Loodan, et tegemist on siiski vaid drastiliste näidetega ja üldolukord nii hull ei ole,” ütles Neivelt.

Kinnisvaragrupi Uus Maa analüütik Ain Kivisaar märkis, et turul on pakkumist vähe.

“Uute korterite rajamine pole lihtne, kuna pangad on laenud vanadele pindadele välja andnud ja väga ei finantseeri uusi projekte. Nad ei hakka endale vastu töötama,” rääkis Kivisaar.

Samas kinnitas Kivisaar, et võimalikule kinnisvaramullile saab hinnanguid anda alles pärast selle lõhkemist. “Hetkel ei ole ma seda meelt, nagu oleks olukord hull,” ütles ta.

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 12.03.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=198028

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!