Slippery road ahead – central banks back in action
Praegusel ajal on tekkinud hulk korteriomanikke, kes eelistavad oma korterit müüa ise. Põhjuseid, miks nad sellise tee valivad, võib olla väga erinevaid, alates isiklikest hoiakutest, varasematest negatiivsetest kogemustest, libamaakleritest kuuldud lugudest kuni lihtsa soovini välja – säästa raha.
Kuid kas ise müümine on tõesti nii odav ja lihtne, nagu see tundub?
Tänapäeval räägitakse palju sellest, et ilus pilt ütleb rohkem kui tuhat sõna ning et paljud inimesed langetavad oma otsuseid peamiselt visuaalse mulje põhjal. Muidugi teevad isegi paljude nutitelefonide kaamerad tänapäeval suurepärase resolutsiooniga pilte, kuid sellegipoolest võib selguda, et tõeliselt isuäratavaid fotosid ei õnnestu omanikul ilma vastavate kogemusteta oma korterist kuidagi välja pigistada.
Sellisel juhul tuleb pöörduda professionaali poole, kes küsib antud teenuse eest tasu, mis võib erineda väga suurel määral, sõltuvalt fotograafist. Ilmselt tuleb arvestada vähemalt 50-60eurose väljaminekuga, aga see summa võib olla ka tunduvalt suurem.
Kui fotod on olemas, tuleb lisada kuulutus. Teksti koostamisele me seekord ei keskendu, kuigi tuletame meelde, et see on oluline samm, sest nii otsene valeinfo kui ka valesti tõlgendatav info võib viia müügiprotsessis kohtuvaidluste ja kahjusummadeni välja.
Suuremaid kinnisvaraportaale on hetkel Eestis kaks – City24.ee ja kv.ee. Viimast külastab nädalas terve kolmandiku võrra rohkem inimesi kui esimest, kuigi korterikuulutusi Tallinna piirkonnas on just kv.ee portaalis hetkel vähem.
Alustades korteri müüki ilma varasemate teadmisteta, võib selleks kuluda näiteks neli kuud – või isegi rohkem. Nelja kuu jooksul kulub tavakasutajal kv.ee portaalis kõige lihtsama kuulutuse üleval hoidmiseks hinnakirja järgi vähemalt 96 eurot ning City24 portaalis vähemalt 58,5 eurot.
Kuna portaalide kasutajaskond kindlasti täies mahus ei kattu, peaks omanik panema kuulutuse üles mõlemasse portaali, kulutades seega umbes 155 eurot. Kui ta soovib oma korteriga veidigi kasutajale tuhandete teiste korterite hulgast silma hakata, tuleb tal maksta juurde kuulutuse esiletõstmise eest ning ta võib selle ajaga hõlpsasti kulutada veel sadu eurosid lisaks.
Muidugi, korterit võib õnnestuda müüa ka palju lühema ajaga. See aga tähendab, et korteril on kuulutuses õige müügihind. Kuidas seda teada saada? Kõige kindlam ja ühtlasi ka ostjasõbralikum tee on tellida korteri eksperthinnang, mille eest tuleb välja käia Tallinna piirkonnas vähemalt 100 eurot.
Kitsim müüja eelistab ilmselt oletada hinda ise ning loobuda igasugustest lisasammudest. Ometi ei ole see tegevus, mis säästaks tegelikult raha: vale hind võib peletada ostjaid ja pikendada müügiprotsessi hõlpsalt isegi terve aastani, mispuhul pelgalt kuulutuse aktiivsena hoidmiseks kulub oluliselt rohkem eurosid kui eelmises lõigus mainitud.
Veelgi enam, lähtudes kuulutuse koostamisel portaalide müügikuulutuste infost, on vale hinnakujutelm kerge tekkima, sest paljud omanikud panevad portaalides oma korteri müüki hinnaga, mida nad selle eest soovivad saada, mitte hinnaga, millega korter reaalselt müüdud saaks.
Omanike soovhind ületab korteri tehinguväärtust kuulutustes isegi kuni 30% võrra. Vale hinna tõttu veniv müügiprotsess aga sunnib varem või hiljem hinda langetama ning kannatuse katkemisel võib olukord minna teistpidiselt üle võlli, nii et müügitehingu vajaduses müüakse korter lõpuks isegi madalama väärtusega, kui oleks tema tegelik turuhind. Sealjuures loeb ka emotsioon – näiteks remonti vajavat korterit külastavad kliendid teevad praktikas sageli tunduvalt madalamaid pakkumisi, kui oleks mõistlik.
Sellisel juhul tuleb korteri ise müümise kuluna arvestada ka need summad, millest müügi tulemusena ilma jäädi. Nagu näitab New Yorgi praktika, on omanike iseseisva müügi summad keskmiselt isegi 19% madalamad hindadest, millega suudavad kortereid müüa professionaalsed maaklerid.
Ometi tuleb notari juures kokku lepitud ajal notaritasu ka siis kinni maksta, kui tehingut ei õnnestugi tehnilistel põhjustel sõlmida. Võib ka selguda, et laenuga soetatud korteri müük nõuab omanikult veel mitmeid lisasamme, millest ta pole olnud eelnevalt teadlik. Ka sellise teadmatuse eest tuleb tasuda rahas.
Kinnisvara varjatud puudused võivad viia hiljemgi tehinguhinna alandamiseni või koguni tehingu tagasipööramiseni. Kas korteri tuhandetesse eurodesse ulatuv müük on risk, mida tasub ihuüksinda kanda? Kas magamata ööd ja lugematud närvirakud, mida vastutust võttes kulutatakse, ei olegi midagi väärt?
Tegelikult ei ole tasuta aega olemas. See aeg, mis kulub ühele tegevusele, tuleb alati mõne muu tegevuse arvelt. Oma korteri ise müümine võib 500 eurost mitmete tuhandeteni maksma minna, rääkimata kulutatud töötundidest, mille väärtuse rahas oskab igaüks oma palga järgi kokku arvutada. Kes tunneb, et on selliseks riskiks ja panuseks valmis, võib müügiga kätt proovida.
Ettevõtlikkus ja sihikindlus viivad alati tulemuseni, kuigi rahas ei pruugi mingit vahet sisse tulla, pigem vastupidi. See-eest võib juhtuda, et uus kogemus osutub sedavõrd põnevaks, et mõnest sellisest oma korteriga alustanud inimesest kasvabki aja jooksul tulevane professionaalne kinnisvaramaakler.
Allikad: TNS Emor TNS Metrix, City24.ee ja kv.ee avalikud hinnakirjad
Statistikaametil oli Eesti ettevõtete põhivarainvesteeringute maht 2015 III kvartalis 578 miljonit eurot. Aastataguse ajaga võrreldes vähenes investeeringute maht 6% võrra.
Peame tõdema, et põhivarainvesteeringud on vähenemas alates 2013. aastast alates.
Põhivarainvesteeringute vähenemine on halb märk, sest investeeringute näol peaks olema tegemist teguriga, mis aitab Eesti napi majanduskasvu kiiremale tõusule pöörata.
Põhivarainvesteeringute kogumahust on veel kiiremini vähenemas investeeringud kinnisvarasse kui põhivarasse. Kinnisvarainvesteeringute maht oli 2015 III kvartalis 278 miljonit eurot ehk aastatagusest 8% vähem.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.
|
|
|
|
|
Konjunktuuriinstituudi tarbijabaromeetri uuringu andmetel püsib tarbijate kindlustunne heal tasemel. Tarbijate kindlustunde indikaator on jaanuaris –5 ja see on 1 punkt parem kui detsembris ja 4 punkti parem pikaajalisest keskmisest (–9).
Paranesid inimeste ootused oma pere ja riigi majandusolukorra väljavaadete osas. Kui detsembris oli tavapärasest suurem nende vastajate arv, kes ei osanud tulevikuväljavaadetele hinnangut anda, siis jaanuaris oli ebakindlust vähem. Elanike kindlustunde tõusu soosib sissetulekute kasv ja puuduv hinnatõus.
Võrreldes eelmise aasta jaanuariga on elanike hinnangud küll natuke vähem optimistlikud ja kõige rohkem on tööturu arengute prognoos.
Tarbijate kindlustunde indikaator (indikaatori komponentide lõikes)
| Kindlustunde indikaator | Pere majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo) | Eesti majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo) | Tööpuudus järgneval 12 kuul (saldo) | Säästmine järgneval 12 kuul (saldo) | |
| Pikaajaline keskmine | -9 | -1 | 4 | 14 | -27 |
| Jaanuar 2014 | -3 | 5 | 10 | 3 | -22 |
| Jaanuar 2015 | -2 | 7 | 6 | 10 | -13 |
| Detsember 2015 | -6 | 1 | -1 | 14 | -12 |
| Jaanuar 2016 | -5 | 6 | 4 | 15 | -14 |
Jaanuaris prognoosib 27% vastanutest, et pere majandusolukord on 12 kuu pärast parem, 50% vastanute hinnangul on olukord sama ja 13% pelgab halvenemist.
Riigi majandusolukorra muutuste suhtes 2016.aastal olid eestimaalased jaanuaris optimistlikumad kui kuu aega tagasi (mil ligi viiendik elanikest ei osanud öelda, mida ees ootav aasta võiks tuua). 28% vastanute hinnangul on Eesti majandusolukord 12 kuu pärast parem, 35% hinnangul olukord ei muutu ja 20% kardab halvenemist.
Elanike inflatsiooniootused püsivad madalal tasemel.
Peatunud hinnatõusu ja suurenenud sissetulekute tingimustes on elanike rahaline olukord püsinud stabiilne. Jaanuaris hindas 45% peredest, et suudab säästa, 49% tuleb omadega ots-otsaga kokku ja 6% on rahalistes raskustes. 48% küsitletute hinnangul suudavad nad säästa ka järgneva 12 kuu jooksul (aasta tagasi arvas nii 45% vastanutest) .
2016. aasta jaanuaris on tarbijate kindlustunde kiirindikaator Euroopa Liidus –4.2 ja euroalal –6.3 ja viimase kuuga eurooplaste kindlustunne langes (vastavalt 0.3 ja 0.6 punkti).
Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu (EKEL) konkursi «Aasta Ehitusprojekt 2014/2015» võitja kuulutatakse välja neljapäeval, 28. jaanuaril Viljandi Gümnaasiumis toimuval galaüritusel. Viljandi Gümnaasium on sama konkursi varasem laureaat, võites aasta ehitusprojekti tiitli 2013. aastal.
Lisaks võitja väljakuulutamisele ja tunnustamisele on olulisel kohal paneeldiskussioon, mille läbiv teema on hea avalik ruum väikelinnades, konkreetsemalt keskendutakse ka Viljandile. Arutelul osalevad Veronika Valk (Kultuuriministeeriumi arhitektuuri- ja disaininõunik), Ike Volkov (arhitekt), Ando Kiviberg (Viljandi linnapea), Olav Remmelkoor (Viljandi peaarhitekt), Kalle Kadalipp ja Laur Pihel (endised Viljandi peaarhitektid).
«Aasta Ehitusprojekt 2014/2015» kandidaadid on:
Eesti Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu poolt korraldatavale «Aasta Ehitusprojekt 2014/2015» konkursile esitatud ehitised on kõik silmatorkavalt eriilmelised, samas on neil kõigil ka läbivaid ühisjooni. Märksõnadeks on siinkohal energiatõhusus, innovatiivsus ja keskkonnast hoolimine.
Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu tegevjuhi Kalle Karroni sõnul on toovad konkursile esitatud ehitised esile Eesti ehituskonsultantide loomingulisuse ning oskuse siduda kreatiivsus innovaatiliste insenertehniliste lahendustega.
Nii on Eesti suurima ja kaasaaegseima Auvere Elektrijaama uue energiaploki biokütuse ja põlevkivi etteande kompleksi puhul tegemist keeruka tehnoloogilise objektiga, kus on kasutatud tavapärasest keerukamaid ehitustarindeid ning tehnilisi lahendusi.
«Esitatud tööd kummutavad ümber väite, et energiasäästlik hoone ei saa olla hea väljanägemisega, sest enamus konkursile esitatud hoonetest on omamoodi maamärgid ja suunanäitajad, seda nii visuaalse silmapaistvuse kui energiatõhususe ja keskkonnast hoolimise seisukohast. Nii on Bernhard Schmidti Ülemiste Citys asuva büroohoone puhul tegemist ühe parima näitega keskkonnasõbralike tehnoloogiate kasutamisest kaasaegses ehituses Eestis. Rakvere keskväljaku äärde rajatud Rakvere Tark Maja näitab ilmekalt, et energiasäästlik, tarku lahendusi sisaldav hoone ei pea ilmtingimata kaotama oma arhitektuurset veetlust,» rääkis Karron.
Konkursile esitatud objektid katavad geograafilises mõttes kogu Eesti. Hoone kasutuseesmärgilt on esindatud nii büroo-, äri ja õppehooned.
Lisaks uutele, nullist kavandatud ehitistele on konkursile laekunud tööde hulgas ka ajaloolisi hooneid, mis asjatundlikult renoveeritud ning pälvinud Muinsuskaitseameti tunnustuse hoone ajaloolise väärtuse esiletõstmise eest. Nii on Võru Riigigümnaasiumi 18. sajandist pärit hoonet tunnustanud sel aastal «Hästi restaureeritud mälestise» kategoorias. Samuti on kino Kosmos restaureerimisprojekti tunnustatud hoone ajaloolise väärtuse esiletõstmise ning ehitusprojekti kõrgetasemelise koostamise eest.
Kandidaatide hulgas on esindatud näited, kus renoveeritud hoones on esteetiliselt ja pieteeditundega ühendatud väärikas ajalugu ning uushoonestuse tänapäevane funktsioon. Rakvere Targa Maja puhul on tulemuslikult teostatud tellija soov siduda olemasolev muinsuskaitseline vana pangahoone uue eksperimentaalse juurdeehitusega.
Konkursi eripäraks on asjaolu, et konkursile esitatud tööd peavad olema valmis ehitatud, hoonel peab olema väljastatud kasutusluba ja objekt tellijale üle antud. Seega on kõik esitatud objektid linnakeskkonnas juba oma koha leidnud ning avalikkusele teada ja tuntud.
Konkursi võitja valib välja Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu liikmeskond. Hinnatakse projekti terviklikkust, esteetilist sobivust ümbritsevasse keskkonda, funktsionaalsust, ökonoomsust, objekti projekteerimise professionaalsust, kvaliteeti ja innovaatilisust. Tunnustatakse peaprojekteerijat ja äramärkimist leiab kogu projekteerimismeeskond.
Allpool anname lühiülevaate meie kolme kinnisvarafondi esialgsetest, auditeerimata 2015. aasta majandustulemustest.
| EfTEN Kinnisvarafond AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2009 |
| Varade maht: | 214,7 m€ |
| Investeeringute arv: | 21 |
| Omakapital: | 97,8 m€ |
| Müügitulu: | 16,5 m€ (2014 – 14,4 m€) |
| Puhaskasum: | 12,0 m€ (2014 – 15,2 m€) |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 2,4 m€ (2014 – 6,8 m€) |
| ROIC (return on invested capital): | 19,7% |
| NAVi aastane kasv: | 6,3% |
| Fondi staatus: | investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas |
– ROIC on fondi investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
– NAVi madala kasvu tingib EfTEN Kinnisvarafondi omakapitali vähenemine 2015. aastal väljamakstud dividendide tõttu, mis koos maksudega ulatus 6,3 miljoni euroni.
Fondi finantstulemused vastasid juhtkonna ootustele. Fondi müügitulu kasvas võrreldes aasta varasema perioodiga 14,5%, ning EBITDA 13,2%. Puhaskasum oli 21% võrreldes 2014. aastaga madalam, mille põhjustas oluliselt väiksem varade ümberhindlus.
Varade ümberhindlusi arvestamata kasvas fondi puhaskasum 2015. aastal 16%. Peale investeerimisperioodi lõppu jätkab fond olemasolevate investeeringute valitsemist ning jätkab väljumist väiksematest investeeringutest. Fond keskendub suurematele investeeringutele, mille üksik varaväärtus ületab 5 miljoni euro piiri. Fondi varadest on investeeritud Eestisse 77%, Lätti 20% ning Leetu 3%.
| EfTEN Kinnisvarafond II AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 77 m€ |
| Investeeringute arv: | 2 |
| Omakapital: | 37,7 m€ |
| Müügitulu: | 8,7 m€ |
| Puhaskasum: | 3,0 m€ |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 0,0 m€ |
| ROIC (return on invested capital): | 11,4% |
| NAVi aastane kasv: | 10% |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
– ROIC on fondi investeeritud omakapitali aastane kogutootlus.
Fond omandas 2015. aasta jaanuaris Tallinnas Radisson Sky Blu hotelli koos büroohoone ning endise Madissoni pubiga (nüüdne Reval Cafe). Möödunud aasta detsembris omandas fond Riias, aadressil Duntes 6 asuva esindusliku büroohoone. 2015. aasta majandustulemused koosnevad valdavas enamuses hotelli majandustulemustest.
Duntese ärihoone finantsiline mõju 2015. aasta tulemustes oli väike kuna büroohoone omandati aasta viimasel kuul. Fond omab 100% osalust hotellioperaatoris ning vastavad tulemused on konsolideeritud kogumahus fondi bilanssi. EfTEN Kinnisvarafond II on peamiselt institutsionaalsetele investoritele suunatud core ja core plus investeerimisstrateegiast lähtuv ärikinnisvarafond. Fondi varadest on investeeritud Eestisse 66% ja Lätti 34%.
| EfTEN Real Estate Fund III AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 39,6 m€ |
| Investeeringute arv: | 2 |
| Omakapital: | 15,4 m€ |
| Müügitulu: | 1,2 m€ |
| Puhaskasum: | 1,5 m€ |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 1,1 m€ |
| ROIC (return on invested capital): | 11,2% |
| NAVi aastane kasv: | 11,2% |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
– ROIC fondi investeeritud omakapitali aastane kogutootlus.
Fond alustas tegevust 2015. aasta juulis korraldades Eestis aktsiate avaliku pakkumise. Esmapakkumises osales kokku 160 investorit. Oma esimese investeeringu tegi fond 2015. aasta augustis omandades E.L.L. Kinnisvaralt Saules Miestase kaubanduskeskuse Leedus, Šiauliai. Detsembris omandas fond ka teise objekti Leedus – Ulonu büroohoone Vilniuses.
Fondi tootlusnäitajad on tagasihoidlikud kuna fond jõudis mullu rahavoogu teenida ainult 5 kuud. Fond investeeris kahte Leedu objekti sisuliselt kogu avalikult emissioonilt kaasatud omakapitali. Uut emissiooni plaanime 2016. aasta märtsi lõppu, aprilli algusesse. Fond juhindub oma tegevuses opportunstlikust ja väärtust lisavast investeerimisstrateegiast.
Fondivalitseja on kahtlemata rahul möödunud aasta kõigi meie kolme kinnisvarafondi majandustulemustega. Senine konservatiivne investeerimispoliitika, hea varade kooslus, ning ülimalt soodne intressikeskkond on taganud fondidele hea ärilise tulemuse. Lisaks peame väga tähtsaks fondivalitseja esindatust igas Balti riigis kuna kinnisvara on väga lokaalne äri. EfTENis töötab Eestis 17, Lätis 9 ja Leedus 7 töötajat.
Eesootavalt, 2016. aastalt, ootame sarnase hoo jätkumist eeldusel, et makromajanduslikus pildis ei toimu Balti regioonis ootamatuid turuvapustusi. Nii meie institustionaalsetele investoritele suunatud Fond II kui ka erainvestoirtele suunatud Fond III plaanib käesoleval aastal viia läbi uusi aktsiaemissioone, et jätkata investeerimistegevusega.
Arvestades kinnisvarahindade kiiret kriisijärgset taasutmist ei tee me mingeid ennustusi investeerimistempos, vaid lähtume oma seni edu toonud konservatiivsetest investeerimisprintsiipidest.
Viljar Arakas
EfTEN Capitali tegevjuht, kinnisvarafondide fondijuht
2016 aasta 1. detsembril avatava Maardu esimese kaubandus- ja vabaajakeskuse juhiks valiti Julia Loginova.
Brave Capitali juhatuse liikme Veljo Kuuse sõnul sai valiku tegemisel määravaks Julia Loginova eelnev töökogemus nii kaubandus- kui ka turundusvaldkonnas ning sobiv hariduslik taust. “Usume, et Julia saadud kogemused Narvas asuva Fama Kaubanduskeskuse edukal lansseerimisel aitavad kaasa Maardu kaubanduskeskuse suurepäraseks käivitamiseks ja uue hingamise andmiseks.“
Maardu kaubandus- ja vabaajakeskuse teeninduspiirkonnaks lisaks Maardu linnale on Muuga aedlinn ja Jõelähtme vald ca 30 000 püsielanikuga.
Uue juhi sõnade järgi toob kaasaegne ja ümberehitatud kaubanduskeskus Maardu linna tuntud kaubamärke, loob Maardusse uusi töökohti ja rikastab linnapilti. “Soovime, et uuest kaubanduskeskusest saaks keskne kohtumispaik nii noortele kui vanadele, kus saab mugavalt kõike eluks vajalikku soetada kodu lähedal ning meeldivalt aega veeta. Oma ette eesmärk on korraldada üritusi lastele ja peredele, et suurendada vaba aja veetmise valikute võimalusi kohalikele elanikele.,” selgitas Maardu kaubandus- ja vabaajakeskuse juht Julia Loginova.
“Järgmiste nädalate jooksul saab keskus uue nime ning teeme valiku kaupmeeste vahel, kes hakkavad pakkuma Maardu elanikele oma toodete ja teenuste näol paremat ja kvaliteetsemat valikut nende kodukohas,” lisas Loginova.
Kümne kuu pärast avatavas Maardu kaubandus- ja vabaajakeskuses saab olema ca 6500 m2 esmaklassilist kaubanduspinda ning 120 parkimiskohta. Keskuse ankurüürnikuks on Selver, mis hakkab asuma kaks korda suuremal alal kui eelmine toidupood. Keskuse teostust juhib Brave Capitali arendusosakond.
Brave Capital on Eesti ja väliskapitalil põhinev investeerimisettevõte, mis tegeleb erinevate varade ja osaluste soetamisega ning projektide finantseerimisega.
Kas teda, mis toimub uute korterite turul? Kui palju ühes või teises piirkonnas uusi kortereid müügiks pakutakse? Millised on hinnad? Kui paljude korteritega tehinguni jõutakse?
Kui pead seda infot vajalikuks, saan sind aidata. Jälgin igakuiselt uute korterte turgu. Loen kokku korterhaaval pakkumise kõikide Tallinna ja Harjumaa raames. See annab pildi müügitempodest, samuti hindadest.
Lisaks kuivadele numbritele pakun uusarenduste infot graafikutena, mis annavad hea ülevaate pikema perioodi trendidest. Selle kõrvale suudan pakkuda statistika adekvaatset inerpreteerimist ehk tekstilisi järeldusi ja prognoose.
Saame kokku ja räägime, mis infot mul pakkuda on ja mida sul vaja on. Kontakteeru alloleval telefoninumbril ja lepime kokku.
Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ / www.adaur.ee
Kinnisvarakool OÜ / www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
Paljud teavad Kopli liinidena tuntud piirkonda Tallinnas. See moodustab aga vaid ühe osa põneva looga kunagise Vene-Balti laevaehitustehase asumist, täpsemini Kopli asumi Vene-Balti allasumist.
Enne tehaste asutamist oli Kopli poolsaare tipus tammemets ja see oli ilus väljasõidukoht eelkõige baltisakslastele, aga ka jõukamatele linnaeestlastele, kes sageli sõitsid sinna grüünetama ehk piknikku pidama ja imelist merevaadet nautima. Kopli saatus otsustati aga Eestist väga kaugel. Pärast Venemaa lüüasaamist 1904–1905 aasta Vene-Jaapani sõjas ja Balti sõjalaevastiku laevade hävimist Tsushima lahingus otsustas Venemaa keisririik luua uue sõjalaevastiku koos sõjasadama, merekindluse ja laevaehitustehastega. 1909. aastal võeti vastu Venemaa keisririigi sõjalaevastiku arenguprogamm.
8. detsembril 1911 aastal väljaantud seadusega kuulutati Tallinn selle sõjalaevastiku peamiseks baaslinnaks. Tänase Põhja-Tallinna alale otsustati rajada kolm suurt laevatehast.
1912. aasta 25. mail kinnitas keiser Nikolai II Laskemoona ja Sõjavarustuse Tootmise Vene Ühingust laevaehituseks moodustatud Vene-Balti tehase põhikirja ja asutamise. Asutajateks olid eruadmiral Mihhail Gerassimovitš Veselago, insener-tehnoloog Kazimir Mihhailovitš Sokolovski, kolleegiumiregistraator Karl Karlovitš Špan ja riiginõunik Fjodor Mihhailovitš von Kruse.
Laevatehase esimene direktor oli aastatel 1912–1917 senine Peterburi Admiraliteedi Laevaehitustehase laevade projekteerimise osakonna juhataja Ivan Gavrilov. Aastatel 1912–1916 rajati Vene-Balti Ühingu 10 000 000 rublase kapitaliga muude tehaste (ka Vene-Balti Laevaehituse ja Mehaanika Aktsiaseltsi Liepāja Laevaehitustehas) seas ka Vene-Balti Laevaehituse ja Mehaanika Aktsiaseltsi Reveli Laevaehitustehas. Laevaehitustehase hoonekompleksi 76 000-ruutsüllase maatükil ehitas Prantsuse sõjatööstusfirma Schneider-Creusot, ehitustöid tegid ka mitmed Peterburi ja kohalikud ehitusettevõtted ning mehhaanikatehased.
Üle poole Esimese maailmasõja eelse Venemaa keisririigi laevaehituse tootmisvõimsusest oli koondunud Läänemere-äärsetesse kubermangudesse ja Peterburi. Vene-Balti Laevatehas oli suurim laevaehitustehas, kus oli kaheksa staaplit ja töötas 3000, 1916. aastal mürsutsehhi töölistega kokku isegi kuni 7500 töölist. Kopli poolsaare tippu rajatud tehas alustas ametlikult tööd 31. mail 1913. aastal. 1916. aastal valmis juba kolm lahingulaeva.
Laevaehitustehases valminud laevad:
Laevaehitustehase tehasehooneist ja töölisasulast koosneva kompleksi projekteerimist juhtis Peterburist pärit insener Aleksandr Dmitrijev, kes oli ka kavandanud Peterburis asuva Nahhimovi merekooli hoone. Laevaehitustehas oli tolleaegsetest Tallinna tehastest suurim ja ehitustehniliselt üks moodsamaid. Kogu kompleks asus Kopli poolsaarel ning laius 35 hektaril, oli kujult kolmnurkne ning selle tipuks oli Kopli tänav 101 asuv tehase peahoone. Tehas ise paiknes umbes 27 hektari suurusel territooriumil, Kopli poolsaarel Tallinna lahe ääres. Seal asusid:
Kopli poolsaare lõppu ehitati suletud tootmisterritoorium, mida eraldas ülejäänud linnast uhke torniga administratiivhoone. Suletud tootmisterritooriumist linna poole rajati oma aja kohta väga eesrindliku planeeringuga
asundus, kus rangelt tsoneerituna paiknesid elamualad töölistele ja meistritele, tehase juhtkonnale ja neid teenindavad hooned – haigla, saun, söökla, kauplus, seltsimaja, kool, kirik, politseijaoskond, postkontor, tuletõrjemaja, kino, pesumaja jt. Töölisasula kandis esialgu tööliskoloniide nime, Kopli liinide nimetus tuleneb Vassili saare sarnastest liinidest ja pandi piirkonnale alles 1951. aastal. Ülemised liinid on 1. ja 2., alumised aga 3.-5. liin.
Aastatel 1913–1914 töötas Vene-Balti Laevatehases ekskavaatorijuhi abina Sergei Iljušin (1894–1977), kellest hiljem sai maailmakuulus lennukikonstruktor. 1916. aastal sai Vene-Balti Laevatehas lepingu kuue allveelaeva ehitamiseks, kuid 1917. aastal tellimus tühistati Baltikumis valitsenud segase poliitilise olukorra tõttu. Valmis ehitatud allveelaevade korpused viidi Peterburi Balti Laevatehasesse. Lahkus ka enamik Tallinnasse toodud venelastest võõr- ja oskustöölistest.
Saksa okupatsiooni ajal olid tehaste tootmishoonetes laoruumid. Vabadussõja ajal olid Kopli elumajad pooltühjad ja rüüstatud, tootmishooneid kasutati ladude ja sõjaväe meditsiiniasutustena. Siia paigutati Vene valgete Loodearmee, mida tabas toona tüüfusetaud. Sõdurid maeti Kopli kalmistule. Sel perioodil oli asum karantiinis. Koplis leidis peavarju paljud Vene haritlased, riigiametnikud ja majandustegelased, kes põgenesid Nõukogude terrori eest Eestisse. Pärast Tartu rahu asusid Koplisse Eesti optandid, kes olid oma vara kaotanud ning kellel polnud mujal sugulasi.
Eesti Vabariik lõi Vene-Balti laevaehitustehase baasil Inglise-Balti Laevaehituse ja Mehaanika Aktsiaseltsi Eesti esinduse (Anglo-Baltic Shipbuilding Engineering Company’s Committee for Estonia), mis aga ei suutnud taastada endist suurejoonelist ehitustegevust, vaid selle territooriumil leidsid oma koha paljud väikesed tööstusettevõtted. Tehase ruume kasutati ka ladudena, muu hulgas hoiti seal ka riigi viljavaru.
Kopli hoonete haldamiseks moodustati 1933. aastal Kopli Kinnisvaravalitsus, mis 1936. aastal muudeti aktsiaseltsiks „Kopli Kinnisvarad” . See oli sõdadevahelise perioodi Eesti suurim kinnisvarafirma, kellele kuulus Koplis 310 hoonet, neist 144 elumaja.
1930. aastatel kolis laevatehase uhkesse paekivist administratiivhoonesse tehnikaülikool. Kõrgkooli õppejõud asusid elama tehasejuhtide majadesse ja nii sai see piirkond Professorite küla nimetuse. Enne Teist maailmasõda kujunes Kopli poolsaare tipust üks Tallinna heakorrastatuimaid aktiivse seltsieluga piirkondi.
Teise maailmasõja järel taastati tehases sõjalaevade remondibaas. Nõukogude Liidu Ministrite Nõukogu 1947. aasta 29. juuni otsuse alusel ning ettevõte allutati Nõukogude Liidu Laevaehituse Tööstuse Ministeeriumile ja selle ametlikuks nimeks sai Tehas nr 890. Tehase taastamistöödel kasutati tööpataljonlastest koosnevat ehitusorganisatsiooni Baltvojenmorstroi. Taastamistööde tulemusena avati 30. aprillil 1948. aastal mehaanika-montaaži tsehh.
1948. aastal lõpul alustati sõjalaevade remondiga, kaidele toimetati remontivajavad miiniristlejad Silnõi ja Slavnõi. Remonditöid takistas aga suurte ujuvdokkide ning kraanade puudumine. Seetõttu sai alles 10. oktoobril 1949 alustada miiniristlejate remondiga, kui toodi Saksamaalt 60 000-tonnise tõstejõuga ujuvdokk, mis oli tollal üks maailma suuremaid. Saksamaalt nõukogude okupatsioonivägede poolt reparatsioonitasudeks rekvireeritud ujuvdoki taastamine kestis kaua ning alles 17. juunil 1954. aastal võeti tehases toona Euroopa suurim ujuvdokk kasutusele.
1. veebruarist 1951. aastast kandis laevaehitustehas nimetust Postkast nr 1083. 29. juunil 1957 allutati tehas-postkast nr 1083 Eesti NSV Rahvamajanduse Nõukogule. Pärast vabariiklikusse alluvusse minekut hakkas remondis olevate sõjalaevade osakaal järk-järgult vähenema. 1959. aasta detsembris lõpetati miiniristlejate Stroinoi ja Stoiki kapitaalremont ning ristleja Ždanov jooksva remondi tööd ning 1960. aastatest kujunes tehas kalalaevade remondi-tootmiskoondiseks. 1970.–1980. aastatel oligi põhitöö kalalaevade remontimine. Alates 1990. aastast hakkas Balti laevaremonditehas remontima tankereid, kauba- ja reisilaevu.
Nõukogude ajal ehitas laevaehitustehas 1952. aastal Kangru tänavale ja 1954. aastal Nekrassovi (praegu Madala) tänavale lasteaia. 1956. aastal valmis Pelgurannas 880 lapsele mõeldud keskkool.
Nõukogude aeg muutis järkjärgult ka Kopli kuvandit. Piirkonda asus elama kahtlast seltskonda, suurenes kuritegevus. Kopli liinide kurikuulus maine kandus kogu Põhja-Tallinnale. Sel sajandil on aga olukord vaikselt muutunud. Kalamajast ja Pelgulinnast on kujunenud Tallinna uued eliitrajoonid. Ka Kopli liinide ala on kavas arendada nüüdisaegseks elukeskkonnaks. Kui esialgu üritas linnavalitsus leida piirkonnale arendajat hoonestusõiguskonkursiga, siis hiljem paigutas linn sealsed üürnikud ümber uutele elamispindadele ja novembris 2015 müüdi Kopli liinid erainvestorile tervikuna maha.
Professorite küla elanikkond on juba uuenenud. Vanadesse majadesse on kolinud noored aktiivsed inimesed, kes on asunud oma kodusid renoveerima ja soovivad parandada kogu piirkonna mainet. Uueks kogukonnakeskuseks on kujunenud vanas haiglas uksed avanud Signatur House. Olulisteks partneriteks Kopli arendamisel on endises tehnikaülikooli hoones sisse seadnud mereakadeemia ja Kopli laevaehitustraditsioone hoidev Balti Laevaremonditehas.
Ja veel. Kopli trammiliin avati juba 1915. aastal, tehnikaülikooli kahte korpust ühendav trolliliin nr 9 aga 1987. aastal.
Alumistel liinidel asunud tsaariaegne angaar, mida esialgu kasutati tööliste söökla ja õigeusu kirikuna. Hiljem rahvamajana. Põles 1934, misjärel ehitati Aleksander Vladovski projekti järgi Nikolai kirik ja Elmar Lohu projekteeritud uus rahvamaja. Mõlemad hooned avati 1936.
Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/
2016. aasta on alanud ärevalt. Usaldamatus Hiina majandusstatistika vastu ja nafta hinna täiendav langus on odava raha toel kiirelt kasvanud aktsiaturgudel kaasa toonud müügipaanika.
Hoolimata valitsevast ebakindlusest, ei ole Eestis põhjust meeleheiteks. Meie peamiste kaubanduspartnerite olukord on varasemast parem ja Euroopa makronäitajad liikumas pigem paremuse poole.
Teisipäeval avaldatud IMF-i majandusprognoosi uuendus kärbib ootusi maailmamajanduse selleaastasele kasvule. Võrreldes varasemalt prognoositud 3,6%ga, kasvab ennustuse kohaselt maailma SKP 2016. aastal 3,4%. Hoolimata negatiivsest korrektsioonist on tegemist siiski kiirenemisega – IMF-i hinnang 2015. aasta majanduskasvule on 3,1%. Prognoosi langetamise peamiseks põhjuseks on probleemid arenevatel turgudel.
Toorainete, eriti nafta, hind on püsinud oodatust madalamal tasemel, mistõttu on nende ekspordist elatuvate riikide tulud tugevalt langenud. Huvitav on muutunud narratiiv: kui veel mõned aastad tagasi sai tõeline majanduskasv olla mõeldav vaid arenevatel turgudel, kelle kasvav nõudlus kapitalikaupade järele toetas kiratsevat Euroopat, siis nüüdseks on vähemalt lehepealkirjades olukord vastupidine. Kõigest hoolimata tuleb oodatavalt ka sel aastal 70% maailma majanduskasvust just arenevatelt turgudelt.
IMF-i hinnangul peaks Euroala majandus kasvama nii 2016. kui 2017. aastal 1,7% ning võrreldes eelmise prognoosiga on ootusi sellleaastasele kasvule isegi tõstetud.
Põhiosas jääb eurotsooni majanduskasv toetuma Saksamaa tugevusele, kuid ka Hispaania majandus on väheneva tööpuuduse tõttu aina enam hoogu juurde saamas. Kuigi maailmakaubanduse kasvu aeglustumine survestab eksportijaid, aitab puudujääke tasakaalustada sisetarbimise kasv, mida toetab odav nafta ning Euroopa keskpanga ekspansiivne tegevus.
Samal ajal on madalad toorainehinnad ja ebakompetentne majanduspoliitika tõuganud kunagise investorite lemmiklapse Brasiilia 4%ni küündivasse majanduslangusesse. Sarnased mured koos välispoliitilise vastasseisuga on kahandamas ka Venemaa majandust, millele IMF prognoosib 2016. aastaks 1% suurust langust.
Samas püsib nafta hinnaliikumiste osas üleval suur ebakindlus, mistõttu võib tegelik langus olla prognoositust suuremgi.
Hiina senine majanduskasv on suuresti põhinenud ekspordil ning investeeringutel uutesse tehastesse, masinatesse, kinnisvarasse ja infrastruktuuri. WTO andmetel moodustas Hiina eksport 2014. aastal maailma koguekspordist juba 12,7%.
Paratamatult ei ole nii suurel riigil võimalik jääda lõputult kaubamahtusid suurendama, mistõttu on sisetarbimise tähtsuse suurenemine riigi majanduskasvus olnud ette teada juba pikemalt. Olemasoleva tootmisvõimsuse piisavus, koos kallineva tööjõuga, tähendab, et varasemas tempos ei saa jätkuda uute tehaste rajamine ning tootmistehnoloogia soetamine.
Tänaseks on raugenud ka finantskriisi järgselt alanud tohutu investeerimisbuum infrastruktuuri ja kinnisvarasse, mis tähendab, et Hiina vajab varasemast vähem tooraineid ning kapitalikaupasid.
Riikidele, kes seni Hiinat nende kaupadega varustasid, on ümberorienteerumas kodumaisel tarbimisel põhinevale majanduskasvule kahtlemata valulik. Eriti tuntav on Hiina turu kahanemine metallitootjate jaoks.
Kui 2000ndate alguses moodustas Hiina osakaal maailma metallinõudlusest 10-20%, siis viimastel aastatel kasvas see üle 50% globaalsest kogunõudlusest. Viimasel ajal toimunud nõudluse vähenemine on alandanud näiteks rauamaagi hinda võrreldes tippaegadega 2011. aastal 4-5 korda. Lisaks tooraineimportijatele ei rõõmusta Hiina muutunud majandusmudel ka mitmeid arenenud majandusega riikide masina- ja tootmistehnoloogia tootjaid, kelle jaoks on Hiina olnud pikalt tähtis sihtturg.
Samas on läbi aastate kasvanud Hiina võimekus end ise vajalikuga varustada, mis on sundinud tootjaid leidma uusi turge. Hiina nõudluse vähenemist aitab kompenseerida ka arenevate riikide sisetarbimine.
Sellegipoolest on vähemalt Hiina enda statistikat uskudes toimunud üleminek plaanipäraselt ja suudetud on vältida SKP kasvu liialt järsku aeglustumist. Nädala alguses avaldatud andmete kohaselt kasvas Hiina majandus 2015. aastal 6,9% võrra, mis on küll viimase 25 aasta aeglaseim kasv, kuid vastavuses analüütikute varasemate ootustega.
Seetõttu on puhkenud paanika börsidel veidi ootamatu, kuid arvestades Hiina elanikkonna vähest osalust aktsiaturgudel, ei tohiks see mõjutada majapidamiste tarbimist.
Et keskmine eestlane omab aktsiaid tavaliselt vaid läbi oma II pensionisamba, siis ei puuduta börsidel toimuv aadrilaskmine inimeste sissetulekuid otseselt. Küll võib negatiivne foon omada kaudset mõju, sundides nii inimesi kui ettevõtteid olema otsuste langetamisel senisest ettevaatlikum.
Madalate toorainehindade negatiivset mõju on kõige selgemalt tundnud Eesti põlevkivitööstus ja seal töötavad inimesed. Sarnaselt Ameerika Ühendriikides kildakivist naftat tootvatele ettevõtetele, on madal hind sundinud kokkuhoidu otsimas ka Eesti tootjad, kes on tootmise peatanud vanemat tehnoloogiat kasutavates tootmisüksustes, mis ei suuda tänase hinnataseme juures olla konkurentsivõimelised.
Kuigi kindlaid andmeid selle kohta on raske hankida, võib kütuse madal hind olla mõjutanud ka Eesti metallitööstuse tulemusi. Metalltoodete tootmise tegevusalal tegutsevad mitmed ettevõtted üksikute suurtellimuste põhjal ja muuhulgas on tootjatele varasemalt tööd andnud ka mitmed kütuse- ja energeetikasektoriga seotud ettevõtted.
Kui 2015. aasta esimeses pooles kasvas metalltoodete tootmismaht aastavõrdluses 11%, siis perioodil juuli-november oli haru toodanguindeks 7% võrra miinuses. Sarnaselt võib spekuleerida, kas infrastruktuuri¬investeeringute vähenemine Hiinas ja mitmel teisel areneval turul, on põhjustanud toodangumahu languse Eesti telekommunikatsioonielektroonika tööstuses, mis küll ise tooteid lõpptarbijatele ei ekspordi, kuid täidab olulist rolli globaalses tootmisahelas. Eesti koguekspordis on Hiina tähtsus marginaalne – 2015. aasta 11 kuu põhjal 1,2%.
Nafta hinna languse mõju Eesti majanduskasvule on püüdnud modelleerida Eesti Pank, kelle arvutuste kohaselt oli Eesti 2015. aasta SKP 0,5% suurem, kui see oleks olnud ilma kütuse odavnemiseta. Peamiselt avaldus nafta odavnemise positiivne mõju eratarbimises, mis kasvas eelmisel aastal püsihindades enam kui 5%.
Tõenäoliselt panustas odav kütus mõnevõrra ka Eesti eksporti, võttes arvesse asjaolu, et enamus meie peamistest kaubanduspartneritest on nafta netoimportijad. Samas ei võta keskpanga arvutused arvesse Venemaa suunalise ekspordi kadu ja tõenäoliselt ei oodatud ka niivõrd raskeid tagajärgi Eesti põlevkiviõlitööstusele.
Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik
Maa-ameti ülevaade välisriikide residentide kinnisvaratehingutest näitab, et välisresidentide osakaal tehingutes on aastate jooksul jäänud alla 5 protsendi ning nende tehingute koguväärtus alla 3 protsendi. Enamus tehinguid on tehtud korteriomandite, mitte põllu- ja metsamaadega ja seega ei ole alust väidetel, nagu ostaksid välismaalased Eestis massiliselt kinnisvara kokku.
Kokku on välisriigi residendid* kaheksa aastaga Eestisse kinnisvaratehingutega toonud 477 miljonit eurot. Kinnisvara võõrandamise eest on nad saanud 385 miljonit eurot.
Tehingutes osalenud välisriikide residentidest võõrandajate ja omandajate arv ning osakaal kõikidest kinnisvaratehingutest aastatel 2008-2015 (%).
Alates 2008. aastast on välisriikide residentidest võõrandajaid olnud 76 riigist ja omandajaid 88 riigist. Enim on neid lähiriikidest – Soome Vabariigist, Venemaa Föderatsioonist ja Rootsi Kuningriigist. Kui kuni 2012. aastani nende arv ja osa tehingutes suurenes, siis alates 2013. aastast on just välisriigi residentidest omandajate osatähtsus hakanud jõudsalt vähenema. Põhjusteks on nii naaberriikide halvenenud majanduslik olukord kui ka kinnisvarahindade kasv Eestis.
* Residentsuse andmete aluseks on füüsilise isiku puhul alaline elukohariik, juriidilise isiku puhul registreerimisriik ning muude osapoolte puhul asukohariik.
Pankades hoiustamine on reaalintressimäära arvestades praegu kasulikum kui oli buumi ajalVäga madalad intressimäärad Eestis, euroalal ja arenenud riikides üldisemalt on toonud heameelt laenuvõtjaile, pahandanud hoiustajaid ja pärast esmase kasumi teenimist muutnud elu keerulisemaks pikaajalistele investoritele. Praegune erakordne seis sunnib mõndagi finantsmaailma põhitõde ümber hindama ning tekitab uusi riske ja võimalusi.
Inimkonna ajaloos on laenamine tähendanud kohustust maksta hiljem laen täies ulatuses ja koos lisanduvate intressidega tagasi. Tavapärased reeglid ei kehti alati moodsas finantsajastikus, mil keskpangad on turud odava rahaga üle ujutanud ja intressimäärad võivad olla negatiivsed. Keskpangas raha hoiustav kommertspank või väga usaldusväärse valitsuse võlakirju ostev investor paigutab raha täna teadmisega, et ta saab tagasi vähem, kui on algselt hoiustanud või investeerinud.
Euroala keskpankades on olnud hoiustamise intressimäärad kommertspankade jaoks negatiivsed alates 2014. aasta suvest. Lõppenud aasta detsembrist on kommertspankadele keskpankades raha hoidmine veelgi kulukam, sest nad „teenivad“ –0,3% aastas. Keskpangad on teadlikult teinud pankadele lihtsalt raha kontol hoidmise kulukaks, et suunata kommertspanku rohkem ja parematel tingimustel laenama ettevõtetele ja majapidamistele. Laenuturg Euroopas on hakanud tõepoolest näitama elavnemise märke, mis mõjub omakorda positiivselt üldisele majandusaktiivsusele. Euroala keskpangad on teinud kõik intressimäärasid ja varaoste puudutavad otsused selleks, et euroala inflatsioon jõuaks keskmises ettevaates 2% ligidale. Selle eesmärgi taga on ajaloos kinnitust leidnud arusaamine, et stabiilne ja aeglane hinnatõus on parim, mida keskpangad saavad teha pikaajalise majanduskasvu nimel.
Mööda ei saa aga vaadata tõsiasjast, et väga madalad intressimäärad toovad kaasa ka uusi riske. Neid on kasulik mõista, kui teeme rahaga seonduvaid otsuseid, olgu selleks hoiustamine, investeerimine või laenuvõtmine.
Nende säästjate põli, kes soovivad kasvatada oma raha konservatiivsel moel pangahoiustel, tundub esmapilgul eriti nukker. Viimastel, novembri 2015 andmetel teenisid jaekliendid tähtajalistelt hoiustelt Eesti pankades keskmiselt 0,9% intressi. Nõudmiseni hoiuse intress on enamasti lihtsalt ümmargune null. Viimase kümne aasta hoiuseintresside laeks oli 2008. aasta, mil jaekliendid teenisid tähtajaliselt hoiuselt keskmiselt 5,2%. Tegelikult võiks meid aga nominaalsest intressimäärast enam huvitada inflatsiooniga korrigeeritud reaalintressimäär ja hoiuse ostujõu säilimine. Säästusid võimalikult turvaliselt ja suures osas riigi tagatud pangahoiusel hoiustades ongi võib-olla põhjendamatu oodata palju enamat. Sellest vaatenurgast ei ole hoiustaja olukord hetkel sugugi kõige halvem. Võttes arvesse 0,5% hinnalangust eelmisel aastal kujunes tähtajalise hoiuse reaalintressimääraks lausa 1,4%. See on palju parem tulemus kui säästude ostujõu vähenemine üle 5%, mis tabas 5% intressimääraga hoiustajaid 2008. aastal, mil inflatsioon oli suurem kui 10%.
Riskantsete finantsvarade – eelkõige aktsiate ja võlakirjade – hinnad on madalate intressimäärade toel oodatult tõusnud. Võlakirjade puhul on matemaatika lihtne – intressimäärade langus tähendab võlakirja tulevaste kupongi- ja põhiosamaksete tänase väärtuse kasvu. Aktsiahindade puhul toimib üldiselt sama efekt: tulevaste dividendimaksete tänane väärtus muutub madalate intressimäärade juures suuremaks. Aktsiate n-ö põhjendatud väärtuse tuletamise teeb keerulisemaks eelkõige vajadus prognoosida ettevõtete rahavoogusid ning teadmine, et üldiselt käivad madalad intressimäärad käsikäes nõrgema majandusolukorraga.
Enamike finantsvarade puhul kehtib üldiselt reeglipära, et mida madalamale intressimäärad kukuvad, seda tundlikumad on hinnad oodatavate muutuste suhtes intressimäärades ja teistes vara väärtust mõjutavates asjaoludes. Seetõttu on ootuspärane, et finantsturgudel on hinnakõikumised olnud viimasel ajal tavapärasest suuremad. Siiski ei tähenda see, et varade hinnad oleks tingimata põhjendamatult kõrged. Küll aga ongi tunduvalt raskem tuletada madalate intressimäärade puhul näiteks aktsiate n-ö õiglast väärtust. Kui intressimäärad ehk raha hind on äärmiselt madal, siis võivad muutuda põhjendatuks aktsiahinnad, mis tunduvad eri suhtarvude ajalooliste keskmiste põhjal kallid. Kõikvõimalike finantsvarade hindu mõjutavate tegurite (olgu selleks parajasti halvenenud Hiina või teiste majanduste väljavaade, kukkunud nafta hind, geopoliitilised pinged või midagi muud) võime turge raputada osutub samal ajal tavapärasest tugevamaks.
Finantskeskkonna stabiilsuse seisukohast omavad tähendust mitte üksnes turgude suurenenud volatiilsus, vaid ka kõrvalmõjud, mis võivad kaasneda intressimäärade pikka aega madalal püsimisega. Keskmise investori jaoks on üldiselt väga tulus intressimäärade languse periood. See tähendab alati võlakirjade ning sageli ka aktsiahindade tõusu. Rõõm võib aga osutuda lühiajaliseks, kui intressimäärad püsivad madalal väga pika aja jooksul. Kasvab risk juba kalliks muutunud võlakirjade hinna languseks ning portfelli tulusid on väga keeruline kasumlikult reinvesteerida.
Pikaajaliselt madalad intressimäärad panevad löögi alla kommertspankade ja kindlustusseltside tavapärased ärimudelid, mis võib neid suunata võtma tootluse otsimisel senisest suuremaid riske. Juhul kui ka pikaajaliste laenude intressimäärad on surutud piisavalt madalale, siis on näiteks pankadel raske teenida kasumit traditsioonilisel moel, laenates välja „odavaid“ lühiajalisi hoiuseid pikaajalisemalt kõrgema intressimääraga. Kasumlikkuse säilitamine võib muutuda keeruliseks ka elukindlustusseltsidel, kes on müünud klientidele pikaajalisi fikseeritud tootlusega kindlustustooteid, samas kui nad ei suuda enam teenida enda investeerimisportfellilt kliendile lubatud tulusust piisavalt madala riskiga. Konservatiivsete rahaturufondide juhtidel on vaja investoritele õigustada juhtimistasusid olukorras, kus nad suure tõenäosusega kaotavad klientide raha jne.
Finantsvahenduse maailmast sammu „reaalsemale“ majandusele lähemale astudes mõjutavad pika aja jooksul madalal püsivad intressimäärad ka käegakatsutavate varade hindu. Odavamad eluasemelaenud suurendavad nõudlust korterite ja elamute järele. Kallineb ka ärikinnisvara, kuna kasvab tulevaste renditulude tänane väärtus. Tootmisettevõtetel on samuti senisest paremad võimalused investeerida laenuraha abil tegevuse laiendamisse. Seda võiks ära kasutada eeldusel, et ettevõtja usub leidvat praeguses keskpärases seisus eksporditurgudel oma toodetele piisavalt ostjaid.
Täiesti kindlad saame olla selles, et miski pole igavene ja siia alla käivad ka madalad intressimäärad. Lühiajalistele võngetele keskendumise ja täpsetesse prognoosinumbritesse takerdumise asemel tasub proovida mõista pikaajalisemaid trende, mis majandust mõjutavad. Intressitõusu võimalusega tulevikus peaksime arvestama nii laenu võttes kui ka investeerides, kuid samas suhtuma skeptiliselt intressitõusu täpse aja prognoosidesse. Nagu on öelnud kuulus pesapallur ja mõtleja Yogi Berra: „Ennustamine on väga raske, eriti mis puudutab tulevikku“.
Madis Müller
Eesti Panga asepresident
2015. aastal kallines Haabersti korteri ruutmeeter keskmiselt 11 ning Kristiine linnaosas kümme protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.
1Partner kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on Kristiine ja Haabersti linnaosadesse rajatud palju uusi kortereid, mis keskmise hinna üles viis. “Samas on hinnatõusu taga ka antud piirkondade populaarsuse kasv, sest tehinguarvud kasvasid Haaberstis mullu 2014. aastaga võrreldes 36 ning Kristiines 25 protsenti, mis on linnaosadest suurim kasv,” rääkis Vahter.
“Nii Kristiine kui Haabersti on võrreldes teiste linnaosadega uute korterite juurdekasvu osas seni olnud veidi tagasihoidlikumad, kuid kasvavad praegu kiiremini.”
Martin Vahteri sõnul tegi mullu ainsa linnaosana pigem taandarengu Pirita kinnisvaraturg. “Samas ei ole see linnaosa traditsiooniline korterelamute piirkond ning uutele kortermajade ka väga palju ruumi ei ole,” ütles Vahter ja lisas, et Pirita hinnatõus ületas napilt inflatsiooni.
Statistiliselt oli keskmine 2015. aastal Tallinnas müüdud korter 54,7 ruutmeetri suurune ja maksis 85 000 eurot. Sarnaselt 2014. aastale tehti mullu linnaosadest enim kinnisvaratehinguid Kesklinnas (1883) ja Lasnamäel (1842). Kesklinnas omanikku vahetanud korterid olid keskmiselt enam kui 70 ruutmeetri suurused, Lasnamäel tehti aga tehinguid peamiselt 1-toaliste 30-41 ruutmeetriste pindadega. Mustamäel kaubeldi enim natuke suuremate, kahetoaliste korteritega.
Martin Vahteri sõnul tasub müügistatistikat jälgida inimestel, kellel on plaanis elamispind välja vahetada, sest just Kesklinna ja magalakorterile leiab kõige kergemini ostja.
2015. aastal maksis Tallinna keskmine korteri ruutmeeter 1547 eurot, mis on 6,6 protsenti enam kui aasta varem. Mullu tehti 8769 korteritehingut, mis on 2014. aastaga võrreldes 16,2 protsenti rohkem.
Eesti suurima kinnisvaraportaali KV.EE elamispindade pakkumishindu kajastav indeks on aastaga tõusnud 8%, samal ajal on müügis oleva kinnisvara pakkumine pea samas suurusjärgus vähenenud.
„Olukorras, kus maailmamajanduses on probleeme, mis ähvardavad kaasa tuua majandusseisaku, ei ole Eesti elamispindade turg lasknud ennast neist hirmu- ja õudusjuttudest segada ja jätkab optimismilainel,“ võttis KV.EE juht Tarvo Teslon lühidalt kokku selle, mida KV.EE indeks väga hästi peegeldab.
KV.EE indeks näitab kinnisvaramüüjate ootusi ehk müüjate nägemust võimalikust müügihinnast. Jaanuari keskel oli KV.EE indeksi väärtus 84,2 ehk aastatagusest 8% kõrgemale. Viimase poole aastaga on hinnaindeks kerkinud koguni 6,1%. Aastaga on portaalis KV.EE müügis olevate pindade maht vähenenud 7%.
Viimaste kuude jooksul on hinnatõusule tuge pakkunud pakkumise selge vähenemine. Juba pikemat aega on pakkumishindade tõusule kaasa aidanud madal intressimäär, mis teeb paljude jaoks ahvatlevaks mõtte paigutada vaba raha kriiside ja krahhide eest peitu näiliselt turvalisse kinnisvarasse.
Pakkumiste vähenemise taga on mõningad pidurid, mida vähenev finantseerimine on seadnud uute korterite arendamisele. Rohkem on aga pakkumiste arvu muutusi mõjutanud aktiivne elamispindade turg, kus õige hinna korral tehinguni jõudmine ei ole olnud liiga keeruline.
Teslon prognoosis lähikvartaliteks KV.EE indeks jätkuvat tagasihoidlikku tõusu: „Selle põhjuseks on eelkõige vähenenud pakkumine. Indeksi tehnilist kasvu toetavad samuti müüki lisanduvad uued korterid, mis tõstavad küll indeksi keskmist väärtust, kuid teiste kinnisvaramüüjate hinnaootus sellest kuidagi ei muutu.“
Vaata KV.EE hinnaindeksit siit: http://www.kv.ee/?act=index.main
Kärdla kesklinnas pannakse täna kell 10 pidulikult nurgakivi Hiiumaa riigigümnaasiumi tulevasele õppehoonele, uus kool alustab tööd juba sellel sügisel.
Sügiseks valmib Kärdlas kaasaegne koolihoone 130 õpilasele. Koolimaja projekteerimisel on arvestatud kooli seniste traditsioonidega, muusikalembese õppeasutuse muusikaklassi rajamisel on eesmärgiks seatud võimalikult hea akustika koos suurepäraste helisalvestusvõimalustega.
Kärdla südamesse kujundatakse terviklik hariduslinnak, kus lisaks põhikoolile ja gümnaasiumile asuvad raamatukogu, noortekeskus, Rajaleidja nõustamiskeskus ning muusikakool.
Hiiumaa haridusvõimaluste paremaks kasutamiseks hakkavad kaks riigile kuuluvat õppeasutust – Hiiumaa Gümnaasium ja Hiiumaa Ametikool – kuuluma ühtse juhtimise alla. Koole hakkab juhtima endine Kärdla Ühisgümnaasiumi direktor Ivo Eesmaa.
Ühise juhtimise eesmärk on tekitada paremad eeldused kahe riigikooli koostööks ja suurendada nii kutsekooli kui riigigümnaasiumi õpilaste valikuvõimalusi. Hiiumaal on hea võimalus olla teistele maakondadele suunanäitajaks: olgu selleks siis koolide ühised ettevõtmised, õppurite ja õpetajate vahetus kui ka õppe huvitamaks muutmine.
Hiiumaa Gümnaasiumi hoone ehitus koos sisustamisega läheb maksma 2,9 miljonit eurot, ehitust rahastavad Euroopa Regionaalarengu Fond ja Eesti riik. Haridus- ja Teadusministeeriumi, Hiiu valla ja Riigi Kinnisvara AS-i vahel sõlmitud kolmepoolse koostööleppe kohaselt korraldab viimane gümnaasiumihoone ehitust.
Täna allkirjastatakse Haridus- ja Teadusministeeriumi ning Saue ja Harku valla vahel ühiste kavatsuste protokollid, mille kohaselt rajatakse riigigümnaasiumid Laagrisse ja Tabasallu. Maakondlikud riigigümnaasiumid tegutsevad täna Viljandis, Haapsalus, Jõgeval, Tartus, Võrus, Pärnus ja Jõhvis. Ettevalmistused riigigümnaasiumide avamiseks sel aastal käivad Kärdlas, Valgas ja Põlvas. Lisaks on sõlmitud kokkulepped riigigümnaasiumide loomiseks Viimsi, Rapla, Paide ja Kohtla-Järvega. Riik on võtnud endale kohustuse avada aastaks 2020 kõikides maakondades vähemalt ühe riigigümnaasiumi.
