Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Iga muudatus tähendab riski

16.02.2016 Eno Pappel

Ehituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

EfTEN Kinnisvarafond müüs Tartus Ülikooli 6A asuva ärimaja

16.02.2016 Tõnu Toompark

EfTEN Kinnisvarafond müüs Tartu vanalinnas Ülikooli 6A asuva Kapitali ärimaja Eesti kapitalil põhinevale OÜ-le Danfor. Tehingu maksumus on poolte kokkuleppel konfidentsiaalne.

EfTEN Kinnisvarafondi fondijuhi Viljar Arakase sõnul on Tartu vanalinnas asuva Ülikooli 6A ärimaja müük osa EfTEN Kinnisvarafondi strateegilisest plaanist loobuda väiksematest objektidest ja keskenduda suuremate investeeringute juhtimisele.

Ülikooli 6A ärimaja oli EfTEN Kinnisvarafondi portfellis alates 2011. aasta juunist. Projekti investeeritud omakapitali tootlus pärast edukustasu ja enne tulumaksu oli 20,9% aasta baasil, ning tagasisaadud omakapitali kordaja 1,8.

Ülikooli 6A ärimaja suurimateks rentnikeks on Danske Bank, Fortumo ja Fotoluks.

Ostjaks olnud Danfor OÜ esindaja Heiti Riisbergi sõnul on Ülikooli 6a näol tegu ühe väljapaistvama ärihoonega Tartus, mis tugevate ankurrentnike ning keskse asukohaga pakub investorile atraktiivset kapitalitootlust ka olukorras, kus aktsiaturgudel ja reaalmajanduses valitseb ebakindlus ning deposiitide ning võlakirjade tootlused lähenevad nullile. „EfTEN Capital maineka ja heaperemeheliku omanikuna on hoonega viimased ligi viis aastat head tööd teinud ja hoidnud hoonet selgelt linna parimate äripindade esirinnas. Kavatseme EfTENi hoitud joont ka edaspidi jätkata.”

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Miinisadamast saab kaasaegne kaitseväelinnak

16.02.2016 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kehtestab homsel istungil Miinisadama ja lähiala detailplaneeringu, mis loob võimaluse kuni kahekümne kaitseväehoone ehitamiseks, laiendamiseks või rekonstrueerimiseks.

Detailplaneeringuga on kavandatud 11,65 ha suurusele maa-alale suletud kaasaegne kaitseväe linnak. Mereväebaasis luuakse uued töökohad, paremad olmetingimused ja ruumipinda tegevuse laiendamiseks.

Kõik väärtuslikud hooned, sh kolm muinsuskaitsealust hoonet – Miinisadama katlamaja koos korstnaga, aku- ja torpeedokoda ning ladu – säilitatakse ning sadamakai rekonstrueeritakse. Amortiseerunud ja linnapilti sobimatute hoonete asemele on kavandatud uued kuni neljakorruselised hooned.

Detailplaneeringus kavandatu heakorrastab piirkonda, ühtlustab piirkonna hoonestuse rütmi ja suurendab kõrghaljastuse osakaalu. Kavandatava hoonestuse planeerimisel on arvestatud, et väärtuslik ja oluline kõrghaljastus säiliks maksimaalselt ning planeeritud ja olemasolevate hoonete vahel valitseks loogiline sümmeetria.

Planeeringuala paikneb Tööstuse tänava ääres ning piirneb läänest Hundipea sadamaga, põhjast Tallinna lahega, lõunast raudtee ja idast Peetri sadamaga.

Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringu järgi on detailplaneeritava maa-ala peamisteks juhtfunktsioonideks riigikaitselise sadama maa, tehnoehitiste maa, haljasala maa ja raudtee maa. Detailplaneering on kehtiva Paljassaare ja Russalka vahelise ranna ala üldplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringu algatamist taotles Kaitseministeerium. Detailplaneeringu koostamine algatati 6. novembri 2013 korraldusega. Detailplaneeringu koostas OÜ Artes Terrae.

Kaitseministeerium on võtnud kohustuse tagada oma vahendite arvelt planeeringualast väljapoole jääva avalikult kasutatava sõidutee ja sellega külgneva kõnnitee osa, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja tehnorajatiste väljaehitamise.

Väike investeerimisaktiivsus hoiab laenukasvu mõõduka

16.02.2016 Taavi Raudsaar

Ettevõtete rahastamisvõimalusi toetavad varem kogutud kasumid, soodne finantsseis ja hea ligipääs pangalaenudele
Majapidamiste ostujõud ja säästmisvõime suurenesid tänu sissetulekute kasvule ja hindade alanemisele
Majapidamised võtavad laenu endiselt ettevaatlikult
Ettevõtetele ja majapidamistele väljastatavate kodumaiste pangalaenude jääk suureneb 2016. ja 2017. aastal 5–6% ehk ligikaudu sama palju kui nominaalne SKP

Ettevõtete ligipääs rahastamisele püsib hea ja rahastamisvõimalused ei piira olulisel määral investeerimist. Rahastamisvõimalusi toetavad varem kogutud kasumid, soodne finantsseis ja hea ligipääs pangalaenudele. Eelkõige suured ja välisomanduses olevad ettevõtted saavad end rahastada ka välismaalt. Laenuteenindamise kulud on väikesed tänu väga madalale baasintressimäärale.

Eesti ettevõtete kapitalivajadus on väike, kuna investeeringud on olnud varasemast väiksemad. See hoiab laenu- ja omakapitaliinvesteeringute kasvu mõõduka. Eestis tegutsevatest pankadest ettevõtetele väljastatud laenu- ja liisinguportfell kasvas 2015. aastal ligikaudu 5%. Jaekaubandus- ja tööstusettevõtete laenamine kasvas kiiremini kui teistes sektorites. Pangad on viimastel aastatel finantseerinud kinnisvaraarendusi küllaltki konservatiivselt, mistõttu on kinnisvaraettevõtted rahastanud end varasemast enam väliskapitali ja eelkõige teistelt Eesti ettevõtetelt kaasatud laenudega.

Majapidamiste rahastamisolukord 2015. aastal paranes. Majapidamiste ostujõud ja säästmisvõime suurenesid tänu sissetulekute kasvule ja hindade alanemisele. Kuna kogu lisaraha ei suunatud tarbimisse, kasvasid majapidamiste hoiused 2015. aastal 7% ehk 5,7 miljardi euroni. Hoiused kasvavad endiselt peamiselt suuremahuliste hoiuste toel. Lisaks on suurenenud ka sääste omavate majapidamiste arv. Ehkki Eesti majapidamiste finantssäästud on kasvanud, on need enamiku teiste euroala riikidega võrreldes suhteliselt väikesed.

Majapidamiste võtavad laenu endiselt ettevaatlikult. Ehkki laenuaktiivsus on mõnevõrra suurenenud, on laenukasv endiselt aeglasem kui sissetulekute ja finantssäästude kasv. Majapidamiste laenu- ja liisinguportfell kasvas 2015. aastal 4,2%. Nõudlus on enim suurenenud eluasemelaenude ja autoliisingu järele.

Ettevõtete ja majapidamiste laenukasv jääb ka lähiaastatel mõõdukaks. Laenukasvu toetab oodatav nõudluse ja investeerimisaktiivsuse kasv. Eesti Panga viimase prognoosi järgi suureneb ettevõtetele ja majapidamistele väljastatud kodumaiste pangalaenude maht 2016. ja 2017. aastal 5–6% ehk ligikaudu sama palju kui nominaalne SKP.

Intressikeskkond püsib laenuvõtja jaoks soodne ja Eestis tegutsevate pankade laenupakkumise võime püsib hea. Viimast toetavad endiselt kõrge kapitaliseeritus ja kasumlikkus ning soodne rahastamisolukord. Pankade konkurents on ettevõtete laenuturul üsna tugev: väljastatud laenude intressimäärad alanesid 2015. aastal nii baasintressimäära languse kui ka intressimarginaali kahanemise tõttu. Majapidamiste eluasemelaenude puhul aga konkurents eelmisel aastal nõrgenes ja aktiivsete pankade arv vähenes, mis kajastus ka intressimarginaalide kasvus.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Statistika: 2015. aastal sai ehitusloa 5588 eluruumi

16.02.2016 Tõnu Toompark

2015 IV kvartalis väljastati statistikaameti andmetel eluruumidele 1513 ehitusluba. 2015. aasta jooksul väljastati kokku ehitusluba 5588 eluruumi ehitamiseks. See on aastatagusest 42% rohkem.

Ehituslubade sedavõrd kõrgejäädes siiski üle kahe korra alla 2006. aastale, mil väljastati ligi ehituslubasid ligi 13000 eluruumi ehitamiseks.

Võrdväärselt ehituslubade arvule on kasvanud samuti ehitusloa saanud eluruumide pind. 2015. aastal ehitusloa saanud eluruumide pind oli kokku 521 000 m². See näitaja kasvas aastaga 24%.

Tähelepanu väärib seos väljastatud ehituslubade ja valminud eluruumide kasutuslubade vahel. Viimaste aastate jooksul on vahe väljastatud ehituslubade ja valminud eluruumide kasutuslubade arvu vahel oluliselt vähenenud.

See tähendab, et tänased ehitusloa taotlejad alustavad märksa tõenäolisemalt ehitustegevusega, kui see toimus näiteks kinnisvara- ja majandusbuumi aastatel, mil arendusturul oli palju võhikuid.

Ehitusloa saanud eluruumide arv (tk) ja pind (1000m²)

Ehitusloa saanud keskmine eluruumi pind, m²

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Keila uusarenduse rallil ei näe veel lõppu tulevat

15.02.2016 Külli Friedrichson

9800 elanikuga Keila linn, mida aeg-ajalt peetakse ka Tallinna äärelinnaks, on meelitanud siia väiksemaid arendajaid, kellele Tallinna mahud on ehk veel kättesaamatud, kuid tahtmist ja indu ehitada on.

Keila on hea infrastruktuuriga kompaktne linn, kus kõik eluks vajalik on väikeste vahemaade kaugusel. Ja see meeldib inimestele.

Miks arendajad tahavad siia ehitada?

Ehituse omahind ruutmeetri kohta pole väiksem kui Tallinnas, kuid oluliselt odavam pealinna hindadest on krundi hind ja kommunikatsioonide liitumistasud. Samuti on siin asjaajamine oluliselt kiirem ja pingevabam. Olulist rolli mängib ka konkurents – Keilas pole pole see veel nii tihe kui Tallinnas.

Erinevalt pealinnast ei ole siin veel ülekuumenemist näha ning ostjaidki on, sest kõik ei taha elada pealinnas ja on nõus kulutama pool tundi sõidule, et hommikul tööle ja õhtul tagasi Keilasse jõuda.

Kes ostab täna Keilasse uue korteri?

Suuremate korterite uued omanikud on lastega noored pered, kes tulevad Tallinna äärelinnast või Keilast endast. Tihti on neil vana korter väikseks jäänud.

Väiksemad, kahetoalised sobivad hästi nii üksikutele, kes alustamas iseseisvat elu kui ka vanemale generatsioonile, kes on müünud oma suure korteri või eramu, et vanaduspõlves mugavamat elu nautida.

Tulijaid on samuti üürikorteritest, sest arvutuste käigus on jõutud järeldusele, et igakuine laenumakse pangale tuleb üürihinnast kasulikum. Ja alati leidub neid, kes soovivad lihtsalt oma elukeskkonda või -kvaliteeti muuta.

Korterite hinnad on viimaste aastate jooksul tõusnud

Uute korterite hinnad on võrreldes perioodiga 2013 –2014 tõusnud 20-25%. Selline kasv on mõjutanud ka nõukogude ajal ehitatud korterite hindu. Tavaliselt see käibki käsikäes. Keila korterite hinnad on varsti juba üsna lähedal Mustamäe ja Õismäe korterite hindadele.

Korterite tõusnud mediaanhind on omakorda mõjutanud ka eramute hindu, kuid kasv on olnud siiski väiksem.

Kuna Keila korteriturul nähakse potentsiaali, siis teadaolevalt on ehituse ootel kaks neljakorruselist elamut: Vasara tn 10A (32 korterit) ja Piiri tn 5a (samuti 32 korterit). Ning praegu paistab küll nii, et uusi kortereid on veelgi juurde tulemas.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

KredEx käendusega väljastatud eluasemelaenude maht kasvas 41,5%

15.02.2016 Tõnu Toompark

Eelmisel aastal väljastasid pangad 2120 KredExi käendusega eluasemelaenu kogusummas 132,33 mln eurot. Kui eluasemelaenuturg on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvanud 37,47%, siis KredExi käendusega väljastatud laenude maht on kasvanud 41,47%. Kõigist Eestis välja antud eluasemelaenudest moodustas KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht aasta keskmisena 12,8% (2014. aastal 13,1%).

2015. aasta lõpu seisuga ulatus KredExi eluasemelaenu käenduste portfelli maht 38,62 mln euroni. KredExi eluasemelaenu käendust kasutas möödunud aasta jooksul 923 noort peret 7,7 mln euro ulatuses, 1189 noort spetsialisti 9,4 mln euro ulatuses ja 8 veterani 44 680 euro ulatuses.

Keskmine KredExi käendusega võetud laenusumma oli 2015. aastal 69 392 eurot. Eluasemelaenu käendust on kasutatud kõige rohkem kodu soetamiseks Tallinnas (33,6%), Harjumaal (16,7%) ja Tartu maakonnas (9,5%). Kõige vähem on eluasemelaenu käendust kasutatud Hiiumaal (0,05%) ja Põlvamaal (0,7%).

Eluasemelaenu käendust kasutati möödunud aastal põhiliselt korteri (83%) ning elamu ostuks (15,5%), ülejäänud osas oli tegemist eluaseme renoveerimise või ehitamisega.

Alates 2000. aastast, mil KredEx väljastab eluasemelaenu käendusi, on KredExi abil parandanud oma elutingimusi 14 537 noort peret, 10 510 noort spetsialisti, 30 veterani ning 62 tagastatud majas elavat üürnikku ehk kokku enam kui 25 139 leibkonda.

E.L.L. Kinnisvara töötab välja arenduskontseptsiooni Linnahalli kõrvalkinnistule

15.02.2016 Tõnu Toompark

E.L.L. Kinnisvara on alustanud arenduskontseptsiooni väljatöötamist Linnahalli kõrval paiknevale Kalasadama tn 10 (praegune Põhja pst 37) kinnistule. 2015. aasta lõpus kehtestatud detailplaneering lubab kinnistule ehitada kuni viiekorruselise hoone, lisaks tagatakse jalakäijate pääs ja kergliiklus mereni ning uuendatakse Kalasadama tänav Linnahallini. Kõrge arengupotentsiaaliga piirkonnas mere ääres asuv kinnistu sobib nii bürooks kui hotelliks, ettevõte on alustanud läbirääkimisi potentsiaalsete ankurüürnikega.

Vastavalt 2015. aasta lõpus kehtestatud Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringule on E.L.L. Kinnisvara AS tütarettevõttele Mere Kinnisvara OÜ kuuluva Kalasadama tn 10 kinnistu (praegune Põhja pst 37) sihtotstarve ärimaa. Detailplaneeringu järgi on 10 412 m2 suurusele kinnistule õigus ehitada kuni viis maapealset ja kuni kaks maa-alust korrust maapealse brutopindalaga 16 500 m2. Detailplaneeringu kohaselt tagatakse jalakäijate liikumine ja kergliiklus mereni ning uuendatakse Kalasadama tänav Linnahallini.

„Oleme alustanud kinnistule arenduskontseptsiooni väljatöötamist ning läbirääkimisi ankurüürnikega. Lõppkliendist üürniku soovide järgi oleme valmis arendama kinnistule vajaliku funktsionaalsusega hoone, sealhulgas investeerima ja võtma arendusriski,“ ütles E.L.L. Kinnisvara arendusdirektor ja juhatuse liige Indrek Moorats.

„Vahetult mere ääres, vanalinnast ja reisisadamast vaid mõneminutilise jalutuskäigu kaugusel paiknev kinnistu on sobilik nii büroodele kui ka hotellile. Tegemist on väga suure potentsiaaliga ja kiiresti areneva piirkonnaga, kus juba täna asuvad uued kortermajad, kultuuriasutused, bürood ja hotellid ning kus mööda mere äärt Kalamaja ja Kopli poole minnes jätkub perspektiivne elamuarendusala. Arendajana panustame koostöös linnaga ka avaliku ruumi loomisesse, luues oma kinnistule mereni viivad kergliiklusteed ning uuendades Kalasadama tänavat Linnahallini,“ lisas Indrek Moorats.

Kinnistu vahetus läheduses asuvad Linnahall, Kultuurikatel, Kaasaegse Kunsti Muuseum, Kalaturg, jalutuskäigu kaugusel Lennusadam ning Patarei merekindlus. Kinnistule lisab väärtust 2015. aastal valminud Kalaranna tänav, mis tagab hea juurdepääsu mereäärsetele kinnistutele ja vaatamisväärsustele.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

ERE Grupp: 2016. aastal kallineb elamispind Tallinnas 5%

15.02.2016 Tõnu Toompark

Kinnisvarahinnad tõusevad Tallinnas põhiliselt pakkumise kasvu tõttu uue elamispinna segmendis, mille maksumus on üle keskmise. Pealinnas 2015. aasta neljandas kvartalis müüki pandud uute korterite arv oli ligikaudu 20% suurem kui 2014. aasta analoogilised näitajad. Samal ajal vähenes müüdava järelturu elamufondi objektide arv 10%. Investeerimisfirma ERE Grupp juhatus on veendunud, et see tõendab turu stabiliseerumist ning järsku hinnatõusu oodata ei tasu.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini sõnul tõusis elamispinna ruutmeetri hind Tallinnas aasta jooksul 4%. „Kui mõni aasta tagasi võis kinnisvarahindade tõusu seletada kriisijärgse taastumisega, siis praegu võib massiostjat huvitavas segmendis täheldada olukorra stabiliseerumist, arvab Sorokin. Ta lisas, et ainus turu iseärasus, mis põhjustab hindade ebaolulist tõusu, on uute korteritega sooritatavate tehingute arvu suurenemine. „Praegu moodustavad uued korterid ehk objektid, mis on ehitatud pärast 2011. aastat, juba ligikaudu 40% kõigi turupakkumiste mahust. Inimesed, kellel on võimalik soetada elamispind, pööravad üha sagedamini tähelepanu uutele objektidele,“ on Sorokin veendunud.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini arvates oleneb turusituatsiooni edasine areng pankade laenupoliitikast. Vaatamata sellele, et laenuintressid on endiselt üpris madalad, ootab Eestit vaevalt ees uus laenubuum. „Eesti pankade üldine poliitika maandab neid riske üsna efektiivselt, kehtestades täiendavaid piiranguid eraisikutele laenude andmise suhtes. Näiteks omafinantseeringu miinimummäär ei saa olla väiksem kui 15% tagatisvara maksumusest, kõigi laenukohustuste väljamaksed ei tohi aga ületada poolt inimese puhastulu. Just seepärast suurenes antud laenude arv aasta jooksul vaid neli protsenti,“ märkis Sorokin. Tema sõnul võib niisugune laenupoliitika mõjutada eelkõige vanade korterite turgu pealinnas, kus olulist hinnatõusu ei ole enam oodata.

Möödunud aastal prognoosis firma hindade tõusu kinnisvaraturul vahemikus 0 kuni 5 protsenti. Vaatamata sellele, et üldine hinnatase tõusis 7,6 protsendi võrra, saavutati niisugune näitaja aktiivsusega uute korterite sektoris. Konkreetselt moodustas kasv Tallinna elamusegmendis ligikaudu 4%, nagu firma ERE Grupp oli 2015. aasta algul prognoositud. „Kui rääkida alanud 2016. aastast, siis me ootame Tallinna kinnisvaraturu kasvu 5 protsendi piirides,“ arvab Maksim Sorokin.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Neljandas kvartalis oli tööpuudus samal tasemel kui aasta varem

15.02.2016 Orsolya Soosaar

Möödunud aasta neljandas kvartalis kasvas hõive 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%
Registreeritud töötute arv suurenes ja koondamisi oli 2015. aasta neljandas kvartalis enam kui aasta varem
Registreeritud töötuid, kes leidsid endale töökoha, oli aasta võrdluses 6% rohkem
Viimases kvartalis teatatud suurkoondamised hakkavad tööturgu mõjutama selle aasta teisest kvartalist

2015. aasta viimases kvartalis kasvas hõive statistikaameti andmetel 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%. Hooajalisi tegureid arvestades hõive kolmanda kvartaliga võrreldes kahanes ning töötuse määr tõusis. Kuigi avaldatud statistika põhjal tundub, et tööturu olukord muutus kvartali võrdluses hullemaks, näitavad teised andmeallikad, et kolmanda kvartali hinnang hõivele ja tööpuudusele oli hoopis liiga optimistlik.

Töötukassa andmetel registreeritud töötute arv 2015. aasta viimases kvartalis suurenes. Aasta teisel poolel kasvas seejuures nende töötute arv, kes olid end arvele võtnud töösuhte lõppemise tõttu. Viimases kvartalis oli koondatuid ligikaudu 30% enam kui 2014. aastal samal ajal. Positiivse poole pealt võib välja tuua, et neljanda kvartali jooksul leidis töö 6% enam registreeritud töötuid kui aasta varem.

Koondamise tõttu end töötuna registreerinuid polnud siiski mullu viimases kvartalis erakordselt palju, näiteks aastatel 2011–2013 oli neid igas kvartalis rohkem. Suurkoondamised õlitööstuses hakkavad tööpuudust tõstma alles 2016. aasta teisest kvartalist, kuna koondamise etteteatamisaeg on 1–3 kuud. Tõenäoliselt liigub töötusesse märksa vähem inimesi, kui koondatakse, sest ettevõtted teavitavad koondamisplaanidest varakult ja tänu sellele on võimalik hakata aegsasti otsima uut töökohta. Koondatute hulgas on ka pensioniealisi – kui nad ei leia uut töökohta, siis lahkuvad nad tõenäoliselt tööjõu hulgast.

Kuna tööjõu tootlikkus on aeglaselt kasvanud – mõnes kvartalis isegi kahanenud – ja palgad samal ajal kiiresti kerkinud, siis ettevõtete kasum 2015. aasta jooksul kahanes. See suundumus jätkus ka aasta viimases kvartalis: majanduskasvu kiirhinnangu põhjal oli tootlikkuse kasv aeglasem kui keskmise palgaväljamakse kasv maksu- ja tolliameti andmetel. Kiire palgatõus näitab, et tööturul on tööjõunappus. Selline tööturu olukord ei soosi tööjõumahukaid ja madala tootlikkusega tootmisettevõtteid. Kuigi nende ettevõtete turult lahkumine on pikemas vaates majandusarengu paratamatu osa, võib see kaasa tuua ajutise tööpuuduse kasvu.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Uus Maa turuülevaade 01-2016

14.02.2016 Adaur.ee

Eesti

Jaanuarikuu möödus eesti kinnisvaraturul väga ootuspäraselt ning hoolimata üsna aktiivsest turuseisust kehtis aasta alguse „ärkamisperiood“ ka nüüd.

Maa-ameti andmetel toimus kogu riigis 2751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 34,9% ja mullusest jaanuarist 1,3% madalam tulemus. Seega, protsendid kõnelevad täpselt seda, et detsembris toimus tavapärane „teeme asjad enne aasta lõppu ära“ ning jaanuaris valmistuti vaikselt alanud aastaks.

Just sel põhjusel on ka allpool toodud linnadepõhine üldine tehingustatistika üldjoontes sama mustriga.

Tallinn

Ka Tallinna kinnisvaraturg tõmbas jaanuaris korraks „juhtme seinast välja“ ning tehingute hulk langes märkimisväärselt, et siis veebruaris taas kasvada. Maa-ameti andmeil toimus 814 ostu-müügitehingut, mis on detsembrist lausa 44% madalam tulemus. Tasub siiski märkida, et aasta lõpp oli tänu uute korterite suurele müügihulgale viimaste aastate rekordilise aktiivsusega. Võrreldes 2015. aasta jaanuariga kasvas tehingute hulk siiski 3,8%.

Kortereid müüdi 550 (detsembris 901) ning nende ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 1446 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 6,4% samas kui aastaga kasvas see 2,2%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1470 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -5,6% ja aastaga +21,1%*.
Kadriorg: 1490 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -29,1%* ja aastaga -44,3%*.
Kalamaja: 2147 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -1,6% ja aastaga +22,4%*.
Kesklinn: 1942 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +5,1% ja aastaga -15%*.
Kristiine: 1514 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -16%* ja aastaga +9,2%.
Lasnamäe: 1280 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -2,1% ja aastaga +2,4%.
Mustamäe: 1370 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -7,5% ja aastaga +6,4%.
Nõmme: 1494 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +0,7% ja aastaga +20,9%*.
Pirita: 1534 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -11,3%* ja aastaga +0,9%.
Põhja-Tallinn: 1531 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -1,7% ja aastaga +7,7%.
Vanalinn: 3147 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +8,9%.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Eramuid ja suvilaid müüdi 22 (detsembris 28) ning hoonestamata elamumaid 14 (detsembris 11).

Tartu

Tartus toimus maa-ameti andmeil 126 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 20,3% vähem. Aastaga kasvas tehinguaktiivsus 1,6%.

Kortereid müüdi 91 (detsembris 104), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1185 eurot. Detsembriga võrreldes kasvas hinnatase 4,5% ja aastaga 6,7%.

Eramuid müüdi 14 (detsembris 12) ning hoonestamata elamumaakrunte 5 (detsembris 9).

Ida-Virumaa

Ida-Viru maakonnas algas aasta samuti rahulikult. Maa-ameti statistika kohaselt toimus jaanuaris 212 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 19,4%, kuid aastaga toimus siiski 9,8% kasv.

Maakonna korteriturg liikus samas rütmis. Narvas müüdi 43 korterit (detsembris 51), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 442 eurot. Kui kuuga langes hinnatase 11,4%, siis aastaga 9,4%. Võib öelda, et Narva hinnatase on saavutanud kindlama taseme ning vahepealne kasv peatunud. Suuremad tõusud ja langused jäävad ka edaspidi kehtima, sest linna kinnisvaraturg on küllalt eripalgeline.

Sarnane on ka Kohtla-Järve korteriturg, vaid hinnatase on oluliselt madalam. Jaanuaris müüdi 59 korterit (detsembris 57), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 91 eurot. Kuna jaanuaris müüdi taas suurem hulk tavapärasest kallima ruutmeetrihinnaga kortereid, kasvas hinnatase kuuga 22,8%. Samal põhjusel toimus 2015. aasta jaanuariga võrreldes 16,7% kasv.

Jõhvis müüdi sarnaselt detsembriga ka jaanuaris 13 korterit, mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks tuli 204 eurot. Kuna sama hulga müüdud korterite seas oli jaanuarikuus rohkem odavamaid elamispindu, langes müüdud korterite pinnaühiku hinnatase kuuga 19,9%. Aastaga kasvas see aga 7,4%.

Jõhvis müüdi ka 1 eramu (detsembris samuti 1) ning 3 elamumaakrunti.

Pärnu

Jaanuarikuine rahulik kulgemine kajastus ka Pärnu kinnisvaraturul. Maa-ameti andmeil toimus 61 ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 33% ja mullusest jaanuarist 7,6% vähem.

Kortereid müüdi 41 (detsembris 60), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 928 eurot. Võrreldes detsembriga kasvas hinnatase 5,7% ning aastaga 23,4%.

Eramuid müüdi 7 (detsembris 12) ning elamukrunte 3 (detsembris samuti 3).

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmeil jaanuarikuus 24 kinnisvara ostu-müügitehingut. Detsembris oli vastav number 31 ning 2015. aasta jaanuaris 21. Seega, tüüpiline aasta algus.

Kortereid müüdi 16 (detsembris samuti 16), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks tuli 616 eurot. Kui detsembriga võrreldes kasvas hinnatase 11,8%, siis aastaga 23,9%.

Eramuid müüdi 2 (detsembris 5) ning elamukrunte 2 (detsembris 1).

Rakvere

Maa-ameti andmeil toimus Rakvere linnas jaanuarikuu jooksul 20 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 13 võrra vähem samas kui aastataguse jaanuariga võrreldes toimus 5 tehingut rohkem.

Kortereid müüdi 14 (detsembris 22) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 525 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 9,7% ning aastaga 27,4%.

Eramuid müüdi 3 (detsembris 4). Elamukrunte ei müüdud

Kuressaare

Kuressaares kinnisvaraturg oli erinevalt paljudest teistest eesti linnadest ka jaanuaris stabiilne ning aasta-algusele iseloomulikku suurlangust ei olnud, pigem oli tegu aasta lõikes üle keskmise kuuga. Maa-ameti andmetel toimus 23 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 3 tehingu võrra vähem ning mullusest jaanuarist ühe tehingu jagu enam.

Kortereid müüdi 16 (detsembris 15), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 664 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 6,8%, kuid aastaga kasvas 16,5%.

Eramuid ja elamukrunte jaanuaris ei müüdud.

Haapsalu

Jaanuar oli Haapsalus viimase 12 kuu vaikseim, maa-ameti andmeil toimus 13 kinnisvara ostu-müügitehingut. Detsembris oli vastav number 38 ning mullu jaanuaris 17.

Kortereid müüdi 10 (detsembris 24), mille ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 347 eurot. Kui kuuga langes hinnatase kerged 0,5%, siis aastaga 12,4%.

Eramuid ja elamukrunte jaanuaris ei müüdud.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Neljanda kvartali majanduskasvu allikad olid samad nagu varasemates kvartalites

14.02.2016 Kaspar Oja

Ettevõtete ootused järgmiste kvartalite suhtes on paranenud
Investeeringute vähenemine on ohumärk

Statistikaameti kiirhinnangu järgi kasvas Eesti majandus 2015. aasta neljandas kvartalis aasta võrdluses 0,7% ja kvartali võrdluses 1,2%. Aasta kokkuvõttes oli majanduskasv 1,2%, mis ühtib Eesti Panga viimase prognoosiga. Küllaltki kesise tööstussektori arengu taustal oli niivõrd kiire kvartalikasv positiivne uudis. Ettevõtete ootused lähikuude arengu suhtes on samuti paranenud.

Majanduskasvu andsid arvestuslikult suure panuse tootemaksud, mille mõju 2015. aasta varasemate kvartalitega võrreldes siiski vähenes. Lisaks mõjutab majanduskasvu endiselt positiivselt tarbimine, mida toetavad nii palgatulu kasv kui ka hinnalangus. Nafta hinna langus vähendas kütusele ja elamute küttele kuluvaid summasid, mis jättis majapidamistele enam raha teiste kaupade tarbimiseks. Selle mõju tarbimisele jäi vähemalt neljandas kvartalis arvatavasti väikeseks, sest jaekaubandusettevõtete käibe kasv oli isegi aeglasem kui majapidamiste sissetulekute kasv.

Nii nagu eelnevates kvartalites mõjutasid majanduskasvu ilmselt taas negatiivselt ehitus ja transpordisektor. Töötleva tööstuse lisandväärtuse kahanemist põhjustasid kõige enam õlitööstus ja elektroonikaseadmete tootmine. Õlitööstuse toodangu vähenemise taga oli nafta hinna langus, mis kvartali jooksul süvenes. Detsembris vähenes õlitööstuse toodang tööpäevade arvu arvestades novembriga võrreldes 35%. Selle mõju teistele majandusnäitajatele avaldub suuresti alles 2016. aasta esimeses ja teises kvartalis. Töötleva tööstuse toodang tervikuna aga hooajalisi tegureid arvesse võttes kolmanda kvartaliga võrreldes kasvas. Lisaks näitab tööstusbaromeeter, et tootmisvõimsuse kasutamine muutus neljanda kvartali jooksul intensiivsemaks.

Ettevõtete investeeringute edasine kahanemine võib takistada majanduskasvu taastumist. Maksudeklaratsioonide andmetel olid ettevõtete investeeringud neljandas kvartalis 11% väiksemad kui aasta varem. Investeeringute kahanemise taga võib olla ettevõtete kasumite vähenemine, mis jätkus tõenäoliselt eelnevate kvartalitega sarnaselt ka neljandas kvartalis. Kasumite jätkuvale kahanemisele viitavad samuti maksulaekumiste andmed.

Ettevõtete ootused majanduskasvu kiirenemise suhtes on aga selgelt paranenud. Majandususaldusindeksi tõus oli neljandas kvartalis laiapõhjaline: kindlustunne paranes nii tööstuses, teenuste sektoris, ehituses kui ka kaubanduses. Lisaks viitab positiivse arengu suuremale tõenäosusele tööstussektori lähikuude tellimuste kasv. Elektroonikaseadmete tootmisharu tellimused olid neljandas kvartalis ligi 30% suuremad kui aasta varem, mis osutab, et lähikuudel võib toodang märkimisväärselt suureneda.

Kaspar Oja
Eesti Panga ökonomist

Koolitus “Detailplaneeringute menetlemine” toimub 17/02/2016

14.02.2016 Margot Toompark

17/02/2016 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Detailplaneeringu menetlemine”. Koolitust viib läbi Advokaadibüroo Cobalt, nõunik Raul Keba.

Riigikogu võttis 28.01.2015 vastu uue planeerimisseaduse, mis hakkas kehtima 01.07.2015.

Uus seadus tõi uued mõisted, põhimõtted ja planeeringuliigid, täpsustas menetluskorda, muutis planeeringukohustuse aluseid ja annab sätted planeeringute kehtetuks tunnistamiseks jne.

Koolitusel käsitletakse uue seaduse erisusi eelmisest seadusest, tuuakse näiteid Tallinna menetluskordadest ja praktikast. Kuivõrd uus seadus on sisuliselt kokkuvõte Riigikohtu viimase kümne aasta praktikast, tuleb vaatluse alla ka seadust kujundanud kohtulahendid.

Koolitus-seminar “Detailplaneeringute menetlemine” toimub 17/02/2016 kell 09:00-14:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Majanduskasv ei vastanud ootustele

12.02.2016 Mihkel Nestor

Lõppeval nädalal andsid tooni negatiivsed majandusuudised. Esialgne hinnang neljanda kvartali SKP-le näitas, et eelmisel aastal aeglustus majanduskasv tugevalt. Värske ekspordi- ja turismistatistika kohaselt vähenesid nii kaubavahetus kui välisturistide külastused.

Müügitulude langus ja tööjõukulude kiire tõus on sundinud ettevõtteid üle vaatama oma äriplaane, mida ilmestavad töötuse marginaalne kasv eelmise aasta lõpus ja esimesed suurkoondamised.

Eesti majanduskasv jäi ootustele märkimisväärselt alla

Kui 2015. aasta alguses ennustasid analüütikud Eestile 2-2,5% vahele jäävat majandus¬kasvu, siis tegelikkus osutus oodatust halvemaks. Statistikaameti esialgse hinnangu kohaselt kasvas SKP 2015. aasta IV kvartalis vaid 0,7%, mis aastakasvuks annaks 1,2%. Et numbrile konteksti anda – samas suurusjärgus kasvas eelmisel aastal Prantsusmaa majandus – riik, mille ettevõtluskeskkond on kaugel ideaalsest ja mis vaevleb tõsiste probleemide käes.

Põhjuseid, miks Eesti majanduskasv aeglustus, leiab küllaga, ent ei saa välistada, et hiljem SKP kasvunumbrit tõstetakse. Mäletatavasti korrigeeriti eelmisel sügisel 2014. aasta kasv 2,1%-lt 2,9%-ni, sarnaseid näiteid võib tuua mitmeid.

Kaks peamist põhjust, miks SKP kasv pidurdus on nigel eksport ja märkimisväärselt vähenenud kapitalikulud ehk investeeringud. Kui uute elamispindade soetamine on kasvanud, siis ettevõtete ja riigi investeeringud on jäänud nõrgaks. Kuigi laenuintressid on ajalooliselt soodsal tasemel, ei tekita tänane väliskeskkond ettevõtjates just üleliigset kindlust, et suuri projekte ette võtta. Ettevõtete müügitulu vähenes teadaolevalt terve 2015. aasta vältel, tööjõukulud aga kerkisid töötajate poolt domineeritud tööturul kiires tempos.

Lisades sellele deflatsioonilise keskkonna, kus ettevõtjate võimalused hinda tõsta on piiratud, siis on ettevaatus investeeringute tegemisel ootuspärane. Varasematel aastatel on taset aidanud hoida suured projektid energia- ja keemiatööstuses. Et tänaseks on tööd teostatud, siis on miinusmärgiga aastavõrdluses ka üldnumber. Investeeringute tegemisel on tagasihoidlik olnud ka riik. Suur osa riigi- ja kohalike omavalitsuste poolt tehtud kapitalikuludest rahastatakse EL struktuurifondidest pärit rahastuse abil.

Ühelt programmiperioodilt üleminek teisele on viibinud, mistõttu on investeeringute tegemine kängunud. Hetkel tundub küll, et 2016. aastal saadakse masinavärk uuesti käima ja uued koolid, sillad ja vallamajad hakkavad taas kerkima. Sektoritest on seisak investeeringutes mõjutanud negatiivselt ehitusettevõtteid. Venemaa majanduskriis on halvendanud transiidisektori näitajaid ja pannud raskesse seisu Eesti põllumajandustootjad. Töötlevas tööstuses vähenes märkimisväärselt ka elektroonikaseadmete toodang ja odava nafta tõttu sattus raskustesse keemiatööstus.

Kaupade eksport kahanes kolmandat aastat järjest

Teisipäeval avaldas Statistikaamet andmed detsembri väliskaubanduse kohta, millest selgus, et ka eelmise aasta viimasel kuul oli Eesti ekspordikasv aastavõrdluses miinusmärgiga, seekord küll vaid -0,1%. Aasta kokkuvõttes vähenes eksport 2014. aastaga võrreldes aga 4%. Tegemist on kolmanda aastaga järjest kui kaupade väljavedu väheneb – viimati kasvas eksport 2013. aastal.

Miks on Eesti eksport viimastel aastatel kiratsenud?

Mida aasta edasi, seda klišeelikumana see sõnapaar kõlab, kuid nigela ekspordi peasüüdlane on nõrk välisnõudlus. Riigi ekspordi peamised sihtriigid määrab suuresti ära geograafiline asukoht ja kahe meie olulise kaubanduspartneri, Venemaa ja Soome, majandusolukord on olnud viimastel aastatel tõepoolest raske. Kui 2014. aastal viis ekspordikasvu miinusesse põhjanaabrite ebapiisav nõudlus, siis 2015. aastal oli põhjuseks Venemaa sügav majanduslangus. Eesti kaupade eksport Venemaale kahanes eelmisel aastal koguni 35%.

Rõhutada tuleb, et otseste sanktsioonide roll ekspordi languses oli pigem vähene. Ka 2013. aastal moodustasid põllumajandussaadused ja toidukaubad Venemaale minevast ekspordist vaid 17%, seejuures moodustas märkimisväärse osa sellest re-eksport ehk kaubad, mida Eesti ettevõtted vaid vahendavad. Tervikuna on re-ekspordi osakaalu hinnatud kolme neljandiku ligi kogu Venemaa suunalises kaupade väljaveos. Head meelt võib tunda selle üle, et kuigi Soome koguimport kahanes ka 2015. aastal, õnnestus Eestil ootamatult eksporti sinna isegi 0,6% võrra suurendada.

Nigela nõudluse süüks ei saa panna Eesti ekspordi nullkasvu Rootsi suunal. 2015. aastal kasvas Rootsi SKP hinnanguliselt 3,6%, seejuures kaupade import 4,4% võrra. Rootsi puhul mõjutab Eesti ekspordinäitajaid ühe suure tooterühma väga suur osatähtsus koguekspordis. 2015. aastal oli telekommunikatsioonielektroonika osa Eesti Rootsi-suunalises ekspordis 43% ja selle väljavedu vähenes aastavõrdluses 10%. Jättes tooterühma arvestusest välja, oleks Eesti kaupade müük Rootsi kasvanud 10% – suurepärane tulemus.

Varasemalt on elektroonika eksport kasvanud teistest kaupadest kiiremini ja suurem hajutatus on Eesti jaoks kindlasti hea. Tugeva panuse andis muude tööstustoodete eksport 44% kasv. Sellesse kaubagruppi kuuluvad peamiselt mööbel ja kokkupandavad ehitised, mille tootmisel jääb suur osa loodud lisandväärtusest Eestisse. Rootsi majandusele prognoositakse soodsaid tuuli ka edasiseks, mistõttu on täna parim hetk muidu uute tulijate suhtes konservatiivsele turule sisenemiseks.

Kaubavahetus ei ole kunagi ühepoolne, sest kõike tarvilikku ei ole võimalik või mõistlik ühes riigis toota. Eriti peab see paika Eesti-sarnaste väikeriikide puhul. 2015. aastal ületas kaupade import eksporti 1,4 mld euro võrra. Merkantilistliku majanduspoliitika pooldajad võivad siiski rõõmustada, sest viimati oli kaubavahetuse puudujääk nii väike 2011. aastal kui töötus ületas 12%. Rahvamajanduse arvepidamises, mis võtab arvesse ka teenuste eksporti, on Eesti plussis pea igal aastal.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Omanikujärelevalve ja ehitusprojekt

12.02.2016 Eno Pappel

Ehitustööde järelevalvet on võimalik kvaliteetselt teha ainult siis kui on kasutada kvaliteetne projekt. Hetkest, kuid projektdokumentatsioonis puudub mõne keerukama sõlme lahenduskäik, muutub ehitamine “kunstiks“, mille autorid kasutavad oma varasemaid ehituskogemusi.

Kui projektina kasutatakse üldist eelprojekti või pole põhiprojektis lahendatud keerulisemaid sõlmi, alustab ehitaja “nii oleme varem teinud” lahenduste tegemist, mis aga konkreetse maja puhul ei pruugi sugugi sobida.

Ehitaja on ju mõneti sundseisus. Tema on võtnud kohustuse teatud kulude ja ajaga tööd ära teha. Ta võib tellijalt küsida konkreetsete sõlmede kohta lisainfot või täpsemaid jooniseid, kuid paljudel juhtudel tellija sellises olukorras projekteerimisele lisakulutusi teha ei taha. Samuti tähendaks täiendava projekti joonise tellimine ka lisa ajakulu, mis plaanitud tööde tempot rikuks.

Sellises olukorras tellija, kas lepibki ehitaja “nii oleme varem teinud” lahendustega või kui on tellija poolt kaasatud omanikujärelevalve, siis suunab probleemi temale.

Omanikujärelevalve seejärel, kas kiidab ehitaja poolt pakutud lahendused heaks või lükkab need koos põhjendustega tagasi. Tavaliselt ei ole aga ka omanikujärelevalvel projekteerimise pädevust ning ka omanikujärelevalve teeb otsused sisuliselt oma senisele tööpraktikale ja kogemustele tuginedes ning erialastele teadmistele.

Omanikujärelevalve puhul on ehitajaga võrreldes siiski üks kindel eelis. Nimelt on omanikujärelevalve sõltumatu ning seetõttu vaatab tervikut ja kvaliteeti teise pilguga, kui seda teeb ehitaja, kes peab jälgima ka oma kulusid ning seetõttu pakub ehitaja sageli välja ennekõike odavamad ja mugavamad lahendused. Ei taha liiga teha kõigile ehitajatele, loomulikult on ka selliseid ehitajaid, kelle jaoks on väga tähtis lõppkvaliteet ning seetõttu tuuakse välja kohe kvaliteetsed lahendused.

Omanikujärelevalvel on seaduse järgselt lai ülesannete nimekiri, mida tuleb jälgida ning kontrollida. Näiteks kuulub omanikujärelevalve ülesannete hulka ka maja projektdokumentatsiooni võrdlemine ehitusloa saanud projektiga. Mahuka projekti puhul on keeruline võimalikud muudatused ülesse leida. Või näiteks tuleb hinnata seda, kas projektdokumentatsioon on ehitamiseks piisav. Omanikujärelevalve võib ju välja tuua, et pole piisav, kui aga tellija ei plaani täiendavalt projekteerimisse kulutada siis tuleb ehitada ikkagi ebapiisava projektiga.

Tellijal jääb üle seejärel loota, et see “kunst”, mis valmib ehitaja või ehitaja ja omanikujärelevalve koostöös on kvaliteetne ning pikaealine.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,070 1,071 1,072 … 1,599 1,600 1,601 Vanemad uudised ››

Iga muudatus tähendab riski

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

EfTEN Kinnisvarafond müüs Tartus Ülikooli 6A asuva ärimaja

Miinisadamast saab kaasaegne kaitseväelinnak

Väike investeerimisaktiivsus hoiab laenukasvu mõõduka

Statistika: 2015. aastal sai ehitusloa 5588 eluruumi

Ehitusloa saanud eluruumide arv (tk) ja pind (1000m²)

Ehitusloa saanud keskmine eluruumi pind, m²