Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

ERE Grupp: 2016. aastal kallineb elamispind Tallinnas 5%

15.02.2016 Tõnu Toompark

Kinnisvarahinnad tõusevad Tallinnas põhiliselt pakkumise kasvu tõttu uue elamispinna segmendis, mille maksumus on üle keskmise. Pealinnas 2015. aasta neljandas kvartalis müüki pandud uute korterite arv oli ligikaudu 20% suurem kui 2014. aasta analoogilised näitajad. Samal ajal vähenes müüdava järelturu elamufondi objektide arv 10%. Investeerimisfirma ERE Grupp juhatus on veendunud, et see tõendab turu stabiliseerumist ning järsku hinnatõusu oodata ei tasu.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini sõnul tõusis elamispinna ruutmeetri hind Tallinnas aasta jooksul 4%. „Kui mõni aasta tagasi võis kinnisvarahindade tõusu seletada kriisijärgse taastumisega, siis praegu võib massiostjat huvitavas segmendis täheldada olukorra stabiliseerumist, arvab Sorokin. Ta lisas, et ainus turu iseärasus, mis põhjustab hindade ebaolulist tõusu, on uute korteritega sooritatavate tehingute arvu suurenemine. „Praegu moodustavad uued korterid ehk objektid, mis on ehitatud pärast 2011. aastat, juba ligikaudu 40% kõigi turupakkumiste mahust. Inimesed, kellel on võimalik soetada elamispind, pööravad üha sagedamini tähelepanu uutele objektidele,“ on Sorokin veendunud.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini arvates oleneb turusituatsiooni edasine areng pankade laenupoliitikast. Vaatamata sellele, et laenuintressid on endiselt üpris madalad, ootab Eestit vaevalt ees uus laenubuum. „Eesti pankade üldine poliitika maandab neid riske üsna efektiivselt, kehtestades täiendavaid piiranguid eraisikutele laenude andmise suhtes. Näiteks omafinantseeringu miinimummäär ei saa olla väiksem kui 15% tagatisvara maksumusest, kõigi laenukohustuste väljamaksed ei tohi aga ületada poolt inimese puhastulu. Just seepärast suurenes antud laenude arv aasta jooksul vaid neli protsenti,“ märkis Sorokin. Tema sõnul võib niisugune laenupoliitika mõjutada eelkõige vanade korterite turgu pealinnas, kus olulist hinnatõusu ei ole enam oodata.

Möödunud aastal prognoosis firma hindade tõusu kinnisvaraturul vahemikus 0 kuni 5 protsenti. Vaatamata sellele, et üldine hinnatase tõusis 7,6 protsendi võrra, saavutati niisugune näitaja aktiivsusega uute korterite sektoris. Konkreetselt moodustas kasv Tallinna elamusegmendis ligikaudu 4%, nagu firma ERE Grupp oli 2015. aasta algul prognoositud. „Kui rääkida alanud 2016. aastast, siis me ootame Tallinna kinnisvaraturu kasvu 5 protsendi piirides,“ arvab Maksim Sorokin.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Neljandas kvartalis oli tööpuudus samal tasemel kui aasta varem

15.02.2016 Orsolya Soosaar

Möödunud aasta neljandas kvartalis kasvas hõive 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%
Registreeritud töötute arv suurenes ja koondamisi oli 2015. aasta neljandas kvartalis enam kui aasta varem
Registreeritud töötuid, kes leidsid endale töökoha, oli aasta võrdluses 6% rohkem
Viimases kvartalis teatatud suurkoondamised hakkavad tööturgu mõjutama selle aasta teisest kvartalist

2015. aasta viimases kvartalis kasvas hõive statistikaameti andmetel 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%. Hooajalisi tegureid arvestades hõive kolmanda kvartaliga võrreldes kahanes ning töötuse määr tõusis. Kuigi avaldatud statistika põhjal tundub, et tööturu olukord muutus kvartali võrdluses hullemaks, näitavad teised andmeallikad, et kolmanda kvartali hinnang hõivele ja tööpuudusele oli hoopis liiga optimistlik.

Töötukassa andmetel registreeritud töötute arv 2015. aasta viimases kvartalis suurenes. Aasta teisel poolel kasvas seejuures nende töötute arv, kes olid end arvele võtnud töösuhte lõppemise tõttu. Viimases kvartalis oli koondatuid ligikaudu 30% enam kui 2014. aastal samal ajal. Positiivse poole pealt võib välja tuua, et neljanda kvartali jooksul leidis töö 6% enam registreeritud töötuid kui aasta varem.

Koondamise tõttu end töötuna registreerinuid polnud siiski mullu viimases kvartalis erakordselt palju, näiteks aastatel 2011–2013 oli neid igas kvartalis rohkem. Suurkoondamised õlitööstuses hakkavad tööpuudust tõstma alles 2016. aasta teisest kvartalist, kuna koondamise etteteatamisaeg on 1–3 kuud. Tõenäoliselt liigub töötusesse märksa vähem inimesi, kui koondatakse, sest ettevõtted teavitavad koondamisplaanidest varakult ja tänu sellele on võimalik hakata aegsasti otsima uut töökohta. Koondatute hulgas on ka pensioniealisi – kui nad ei leia uut töökohta, siis lahkuvad nad tõenäoliselt tööjõu hulgast.

Kuna tööjõu tootlikkus on aeglaselt kasvanud – mõnes kvartalis isegi kahanenud – ja palgad samal ajal kiiresti kerkinud, siis ettevõtete kasum 2015. aasta jooksul kahanes. See suundumus jätkus ka aasta viimases kvartalis: majanduskasvu kiirhinnangu põhjal oli tootlikkuse kasv aeglasem kui keskmise palgaväljamakse kasv maksu- ja tolliameti andmetel. Kiire palgatõus näitab, et tööturul on tööjõunappus. Selline tööturu olukord ei soosi tööjõumahukaid ja madala tootlikkusega tootmisettevõtteid. Kuigi nende ettevõtete turult lahkumine on pikemas vaates majandusarengu paratamatu osa, võib see kaasa tuua ajutise tööpuuduse kasvu.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Uus Maa turuülevaade 01-2016

14.02.2016 Adaur.ee

Eesti

Jaanuarikuu möödus eesti kinnisvaraturul väga ootuspäraselt ning hoolimata üsna aktiivsest turuseisust kehtis aasta alguse „ärkamisperiood“ ka nüüd.

Maa-ameti andmetel toimus kogu riigis 2751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 34,9% ja mullusest jaanuarist 1,3% madalam tulemus. Seega, protsendid kõnelevad täpselt seda, et detsembris toimus tavapärane „teeme asjad enne aasta lõppu ära“ ning jaanuaris valmistuti vaikselt alanud aastaks.

Just sel põhjusel on ka allpool toodud linnadepõhine üldine tehingustatistika üldjoontes sama mustriga.

Tallinn

Ka Tallinna kinnisvaraturg tõmbas jaanuaris korraks „juhtme seinast välja“ ning tehingute hulk langes märkimisväärselt, et siis veebruaris taas kasvada. Maa-ameti andmeil toimus 814 ostu-müügitehingut, mis on detsembrist lausa 44% madalam tulemus. Tasub siiski märkida, et aasta lõpp oli tänu uute korterite suurele müügihulgale viimaste aastate rekordilise aktiivsusega. Võrreldes 2015. aasta jaanuariga kasvas tehingute hulk siiski 3,8%.

Kortereid müüdi 550 (detsembris 901) ning nende ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 1446 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 6,4% samas kui aastaga kasvas see 2,2%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1470 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -5,6% ja aastaga +21,1%*.
Kadriorg: 1490 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -29,1%* ja aastaga -44,3%*.
Kalamaja: 2147 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -1,6% ja aastaga +22,4%*.
Kesklinn: 1942 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +5,1% ja aastaga -15%*.
Kristiine: 1514 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -16%* ja aastaga +9,2%.
Lasnamäe: 1280 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -2,1% ja aastaga +2,4%.
Mustamäe: 1370 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -7,5% ja aastaga +6,4%.
Nõmme: 1494 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +0,7% ja aastaga +20,9%*.
Pirita: 1534 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -11,3%* ja aastaga +0,9%.
Põhja-Tallinn: 1531 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -1,7% ja aastaga +7,7%.
Vanalinn: 3147 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +8,9%.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Eramuid ja suvilaid müüdi 22 (detsembris 28) ning hoonestamata elamumaid 14 (detsembris 11).

Tartu

Tartus toimus maa-ameti andmeil 126 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 20,3% vähem. Aastaga kasvas tehinguaktiivsus 1,6%.

Kortereid müüdi 91 (detsembris 104), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1185 eurot. Detsembriga võrreldes kasvas hinnatase 4,5% ja aastaga 6,7%.

Eramuid müüdi 14 (detsembris 12) ning hoonestamata elamumaakrunte 5 (detsembris 9).

Ida-Virumaa

Ida-Viru maakonnas algas aasta samuti rahulikult. Maa-ameti statistika kohaselt toimus jaanuaris 212 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 19,4%, kuid aastaga toimus siiski 9,8% kasv.

Maakonna korteriturg liikus samas rütmis. Narvas müüdi 43 korterit (detsembris 51), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 442 eurot. Kui kuuga langes hinnatase 11,4%, siis aastaga 9,4%. Võib öelda, et Narva hinnatase on saavutanud kindlama taseme ning vahepealne kasv peatunud. Suuremad tõusud ja langused jäävad ka edaspidi kehtima, sest linna kinnisvaraturg on küllalt eripalgeline.

Sarnane on ka Kohtla-Järve korteriturg, vaid hinnatase on oluliselt madalam. Jaanuaris müüdi 59 korterit (detsembris 57), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 91 eurot. Kuna jaanuaris müüdi taas suurem hulk tavapärasest kallima ruutmeetrihinnaga kortereid, kasvas hinnatase kuuga 22,8%. Samal põhjusel toimus 2015. aasta jaanuariga võrreldes 16,7% kasv.

Jõhvis müüdi sarnaselt detsembriga ka jaanuaris 13 korterit, mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks tuli 204 eurot. Kuna sama hulga müüdud korterite seas oli jaanuarikuus rohkem odavamaid elamispindu, langes müüdud korterite pinnaühiku hinnatase kuuga 19,9%. Aastaga kasvas see aga 7,4%.

Jõhvis müüdi ka 1 eramu (detsembris samuti 1) ning 3 elamumaakrunti.

Pärnu

Jaanuarikuine rahulik kulgemine kajastus ka Pärnu kinnisvaraturul. Maa-ameti andmeil toimus 61 ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 33% ja mullusest jaanuarist 7,6% vähem.

Kortereid müüdi 41 (detsembris 60), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 928 eurot. Võrreldes detsembriga kasvas hinnatase 5,7% ning aastaga 23,4%.

Eramuid müüdi 7 (detsembris 12) ning elamukrunte 3 (detsembris samuti 3).

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmeil jaanuarikuus 24 kinnisvara ostu-müügitehingut. Detsembris oli vastav number 31 ning 2015. aasta jaanuaris 21. Seega, tüüpiline aasta algus.

Kortereid müüdi 16 (detsembris samuti 16), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks tuli 616 eurot. Kui detsembriga võrreldes kasvas hinnatase 11,8%, siis aastaga 23,9%.

Eramuid müüdi 2 (detsembris 5) ning elamukrunte 2 (detsembris 1).

Rakvere

Maa-ameti andmeil toimus Rakvere linnas jaanuarikuu jooksul 20 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 13 võrra vähem samas kui aastataguse jaanuariga võrreldes toimus 5 tehingut rohkem.

Kortereid müüdi 14 (detsembris 22) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 525 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 9,7% ning aastaga 27,4%.

Eramuid müüdi 3 (detsembris 4). Elamukrunte ei müüdud

Kuressaare

Kuressaares kinnisvaraturg oli erinevalt paljudest teistest eesti linnadest ka jaanuaris stabiilne ning aasta-algusele iseloomulikku suurlangust ei olnud, pigem oli tegu aasta lõikes üle keskmise kuuga. Maa-ameti andmetel toimus 23 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 3 tehingu võrra vähem ning mullusest jaanuarist ühe tehingu jagu enam.

Kortereid müüdi 16 (detsembris 15), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 664 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 6,8%, kuid aastaga kasvas 16,5%.

Eramuid ja elamukrunte jaanuaris ei müüdud.

Haapsalu

Jaanuar oli Haapsalus viimase 12 kuu vaikseim, maa-ameti andmeil toimus 13 kinnisvara ostu-müügitehingut. Detsembris oli vastav number 38 ning mullu jaanuaris 17.

Kortereid müüdi 10 (detsembris 24), mille ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 347 eurot. Kui kuuga langes hinnatase kerged 0,5%, siis aastaga 12,4%.

Eramuid ja elamukrunte jaanuaris ei müüdud.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Neljanda kvartali majanduskasvu allikad olid samad nagu varasemates kvartalites

14.02.2016 Kaspar Oja

Ettevõtete ootused järgmiste kvartalite suhtes on paranenud
Investeeringute vähenemine on ohumärk

Statistikaameti kiirhinnangu järgi kasvas Eesti majandus 2015. aasta neljandas kvartalis aasta võrdluses 0,7% ja kvartali võrdluses 1,2%. Aasta kokkuvõttes oli majanduskasv 1,2%, mis ühtib Eesti Panga viimase prognoosiga. Küllaltki kesise tööstussektori arengu taustal oli niivõrd kiire kvartalikasv positiivne uudis. Ettevõtete ootused lähikuude arengu suhtes on samuti paranenud.

Majanduskasvu andsid arvestuslikult suure panuse tootemaksud, mille mõju 2015. aasta varasemate kvartalitega võrreldes siiski vähenes. Lisaks mõjutab majanduskasvu endiselt positiivselt tarbimine, mida toetavad nii palgatulu kasv kui ka hinnalangus. Nafta hinna langus vähendas kütusele ja elamute küttele kuluvaid summasid, mis jättis majapidamistele enam raha teiste kaupade tarbimiseks. Selle mõju tarbimisele jäi vähemalt neljandas kvartalis arvatavasti väikeseks, sest jaekaubandusettevõtete käibe kasv oli isegi aeglasem kui majapidamiste sissetulekute kasv.

Nii nagu eelnevates kvartalites mõjutasid majanduskasvu ilmselt taas negatiivselt ehitus ja transpordisektor. Töötleva tööstuse lisandväärtuse kahanemist põhjustasid kõige enam õlitööstus ja elektroonikaseadmete tootmine. Õlitööstuse toodangu vähenemise taga oli nafta hinna langus, mis kvartali jooksul süvenes. Detsembris vähenes õlitööstuse toodang tööpäevade arvu arvestades novembriga võrreldes 35%. Selle mõju teistele majandusnäitajatele avaldub suuresti alles 2016. aasta esimeses ja teises kvartalis. Töötleva tööstuse toodang tervikuna aga hooajalisi tegureid arvesse võttes kolmanda kvartaliga võrreldes kasvas. Lisaks näitab tööstusbaromeeter, et tootmisvõimsuse kasutamine muutus neljanda kvartali jooksul intensiivsemaks.

Ettevõtete investeeringute edasine kahanemine võib takistada majanduskasvu taastumist. Maksudeklaratsioonide andmetel olid ettevõtete investeeringud neljandas kvartalis 11% väiksemad kui aasta varem. Investeeringute kahanemise taga võib olla ettevõtete kasumite vähenemine, mis jätkus tõenäoliselt eelnevate kvartalitega sarnaselt ka neljandas kvartalis. Kasumite jätkuvale kahanemisele viitavad samuti maksulaekumiste andmed.

Ettevõtete ootused majanduskasvu kiirenemise suhtes on aga selgelt paranenud. Majandususaldusindeksi tõus oli neljandas kvartalis laiapõhjaline: kindlustunne paranes nii tööstuses, teenuste sektoris, ehituses kui ka kaubanduses. Lisaks viitab positiivse arengu suuremale tõenäosusele tööstussektori lähikuude tellimuste kasv. Elektroonikaseadmete tootmisharu tellimused olid neljandas kvartalis ligi 30% suuremad kui aasta varem, mis osutab, et lähikuudel võib toodang märkimisväärselt suureneda.

Kaspar Oja
Eesti Panga ökonomist

Koolitus “Detailplaneeringute menetlemine” toimub 17/02/2016

14.02.2016 Margot Toompark

17/02/2016 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Detailplaneeringu menetlemine”. Koolitust viib läbi Advokaadibüroo Cobalt, nõunik Raul Keba.

Riigikogu võttis 28.01.2015 vastu uue planeerimisseaduse, mis hakkas kehtima 01.07.2015.

Uus seadus tõi uued mõisted, põhimõtted ja planeeringuliigid, täpsustas menetluskorda, muutis planeeringukohustuse aluseid ja annab sätted planeeringute kehtetuks tunnistamiseks jne.

Koolitusel käsitletakse uue seaduse erisusi eelmisest seadusest, tuuakse näiteid Tallinna menetluskordadest ja praktikast. Kuivõrd uus seadus on sisuliselt kokkuvõte Riigikohtu viimase kümne aasta praktikast, tuleb vaatluse alla ka seadust kujundanud kohtulahendid.

Koolitus-seminar “Detailplaneeringute menetlemine” toimub 17/02/2016 kell 09:00-14:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Majanduskasv ei vastanud ootustele

12.02.2016 Mihkel Nestor

Lõppeval nädalal andsid tooni negatiivsed majandusuudised. Esialgne hinnang neljanda kvartali SKP-le näitas, et eelmisel aastal aeglustus majanduskasv tugevalt. Värske ekspordi- ja turismistatistika kohaselt vähenesid nii kaubavahetus kui välisturistide külastused.

Müügitulude langus ja tööjõukulude kiire tõus on sundinud ettevõtteid üle vaatama oma äriplaane, mida ilmestavad töötuse marginaalne kasv eelmise aasta lõpus ja esimesed suurkoondamised.

Eesti majanduskasv jäi ootustele märkimisväärselt alla

Kui 2015. aasta alguses ennustasid analüütikud Eestile 2-2,5% vahele jäävat majandus¬kasvu, siis tegelikkus osutus oodatust halvemaks. Statistikaameti esialgse hinnangu kohaselt kasvas SKP 2015. aasta IV kvartalis vaid 0,7%, mis aastakasvuks annaks 1,2%. Et numbrile konteksti anda – samas suurusjärgus kasvas eelmisel aastal Prantsusmaa majandus – riik, mille ettevõtluskeskkond on kaugel ideaalsest ja mis vaevleb tõsiste probleemide käes.

Põhjuseid, miks Eesti majanduskasv aeglustus, leiab küllaga, ent ei saa välistada, et hiljem SKP kasvunumbrit tõstetakse. Mäletatavasti korrigeeriti eelmisel sügisel 2014. aasta kasv 2,1%-lt 2,9%-ni, sarnaseid näiteid võib tuua mitmeid.

Kaks peamist põhjust, miks SKP kasv pidurdus on nigel eksport ja märkimisväärselt vähenenud kapitalikulud ehk investeeringud. Kui uute elamispindade soetamine on kasvanud, siis ettevõtete ja riigi investeeringud on jäänud nõrgaks. Kuigi laenuintressid on ajalooliselt soodsal tasemel, ei tekita tänane väliskeskkond ettevõtjates just üleliigset kindlust, et suuri projekte ette võtta. Ettevõtete müügitulu vähenes teadaolevalt terve 2015. aasta vältel, tööjõukulud aga kerkisid töötajate poolt domineeritud tööturul kiires tempos.

Lisades sellele deflatsioonilise keskkonna, kus ettevõtjate võimalused hinda tõsta on piiratud, siis on ettevaatus investeeringute tegemisel ootuspärane. Varasematel aastatel on taset aidanud hoida suured projektid energia- ja keemiatööstuses. Et tänaseks on tööd teostatud, siis on miinusmärgiga aastavõrdluses ka üldnumber. Investeeringute tegemisel on tagasihoidlik olnud ka riik. Suur osa riigi- ja kohalike omavalitsuste poolt tehtud kapitalikuludest rahastatakse EL struktuurifondidest pärit rahastuse abil.

Ühelt programmiperioodilt üleminek teisele on viibinud, mistõttu on investeeringute tegemine kängunud. Hetkel tundub küll, et 2016. aastal saadakse masinavärk uuesti käima ja uued koolid, sillad ja vallamajad hakkavad taas kerkima. Sektoritest on seisak investeeringutes mõjutanud negatiivselt ehitusettevõtteid. Venemaa majanduskriis on halvendanud transiidisektori näitajaid ja pannud raskesse seisu Eesti põllumajandustootjad. Töötlevas tööstuses vähenes märkimisväärselt ka elektroonikaseadmete toodang ja odava nafta tõttu sattus raskustesse keemiatööstus.

Kaupade eksport kahanes kolmandat aastat järjest

Teisipäeval avaldas Statistikaamet andmed detsembri väliskaubanduse kohta, millest selgus, et ka eelmise aasta viimasel kuul oli Eesti ekspordikasv aastavõrdluses miinusmärgiga, seekord küll vaid -0,1%. Aasta kokkuvõttes vähenes eksport 2014. aastaga võrreldes aga 4%. Tegemist on kolmanda aastaga järjest kui kaupade väljavedu väheneb – viimati kasvas eksport 2013. aastal.

Miks on Eesti eksport viimastel aastatel kiratsenud?

Mida aasta edasi, seda klišeelikumana see sõnapaar kõlab, kuid nigela ekspordi peasüüdlane on nõrk välisnõudlus. Riigi ekspordi peamised sihtriigid määrab suuresti ära geograafiline asukoht ja kahe meie olulise kaubanduspartneri, Venemaa ja Soome, majandusolukord on olnud viimastel aastatel tõepoolest raske. Kui 2014. aastal viis ekspordikasvu miinusesse põhjanaabrite ebapiisav nõudlus, siis 2015. aastal oli põhjuseks Venemaa sügav majanduslangus. Eesti kaupade eksport Venemaale kahanes eelmisel aastal koguni 35%.

Rõhutada tuleb, et otseste sanktsioonide roll ekspordi languses oli pigem vähene. Ka 2013. aastal moodustasid põllumajandussaadused ja toidukaubad Venemaale minevast ekspordist vaid 17%, seejuures moodustas märkimisväärse osa sellest re-eksport ehk kaubad, mida Eesti ettevõtted vaid vahendavad. Tervikuna on re-ekspordi osakaalu hinnatud kolme neljandiku ligi kogu Venemaa suunalises kaupade väljaveos. Head meelt võib tunda selle üle, et kuigi Soome koguimport kahanes ka 2015. aastal, õnnestus Eestil ootamatult eksporti sinna isegi 0,6% võrra suurendada.

Nigela nõudluse süüks ei saa panna Eesti ekspordi nullkasvu Rootsi suunal. 2015. aastal kasvas Rootsi SKP hinnanguliselt 3,6%, seejuures kaupade import 4,4% võrra. Rootsi puhul mõjutab Eesti ekspordinäitajaid ühe suure tooterühma väga suur osatähtsus koguekspordis. 2015. aastal oli telekommunikatsioonielektroonika osa Eesti Rootsi-suunalises ekspordis 43% ja selle väljavedu vähenes aastavõrdluses 10%. Jättes tooterühma arvestusest välja, oleks Eesti kaupade müük Rootsi kasvanud 10% – suurepärane tulemus.

Varasemalt on elektroonika eksport kasvanud teistest kaupadest kiiremini ja suurem hajutatus on Eesti jaoks kindlasti hea. Tugeva panuse andis muude tööstustoodete eksport 44% kasv. Sellesse kaubagruppi kuuluvad peamiselt mööbel ja kokkupandavad ehitised, mille tootmisel jääb suur osa loodud lisandväärtusest Eestisse. Rootsi majandusele prognoositakse soodsaid tuuli ka edasiseks, mistõttu on täna parim hetk muidu uute tulijate suhtes konservatiivsele turule sisenemiseks.

Kaubavahetus ei ole kunagi ühepoolne, sest kõike tarvilikku ei ole võimalik või mõistlik ühes riigis toota. Eriti peab see paika Eesti-sarnaste väikeriikide puhul. 2015. aastal ületas kaupade import eksporti 1,4 mld euro võrra. Merkantilistliku majanduspoliitika pooldajad võivad siiski rõõmustada, sest viimati oli kaubavahetuse puudujääk nii väike 2011. aastal kui töötus ületas 12%. Rahvamajanduse arvepidamises, mis võtab arvesse ka teenuste eksporti, on Eesti plussis pea igal aastal.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Omanikujärelevalve ja ehitusprojekt

12.02.2016 Eno Pappel

Ehitustööde järelevalvet on võimalik kvaliteetselt teha ainult siis kui on kasutada kvaliteetne projekt. Hetkest, kuid projektdokumentatsioonis puudub mõne keerukama sõlme lahenduskäik, muutub ehitamine “kunstiks“, mille autorid kasutavad oma varasemaid ehituskogemusi.

Kui projektina kasutatakse üldist eelprojekti või pole põhiprojektis lahendatud keerulisemaid sõlmi, alustab ehitaja “nii oleme varem teinud” lahenduste tegemist, mis aga konkreetse maja puhul ei pruugi sugugi sobida.

Ehitaja on ju mõneti sundseisus. Tema on võtnud kohustuse teatud kulude ja ajaga tööd ära teha. Ta võib tellijalt küsida konkreetsete sõlmede kohta lisainfot või täpsemaid jooniseid, kuid paljudel juhtudel tellija sellises olukorras projekteerimisele lisakulutusi teha ei taha. Samuti tähendaks täiendava projekti joonise tellimine ka lisa ajakulu, mis plaanitud tööde tempot rikuks.

Sellises olukorras tellija, kas lepibki ehitaja “nii oleme varem teinud” lahendustega või kui on tellija poolt kaasatud omanikujärelevalve, siis suunab probleemi temale.

Omanikujärelevalve seejärel, kas kiidab ehitaja poolt pakutud lahendused heaks või lükkab need koos põhjendustega tagasi. Tavaliselt ei ole aga ka omanikujärelevalvel projekteerimise pädevust ning ka omanikujärelevalve teeb otsused sisuliselt oma senisele tööpraktikale ja kogemustele tuginedes ning erialastele teadmistele.

Omanikujärelevalve puhul on ehitajaga võrreldes siiski üks kindel eelis. Nimelt on omanikujärelevalve sõltumatu ning seetõttu vaatab tervikut ja kvaliteeti teise pilguga, kui seda teeb ehitaja, kes peab jälgima ka oma kulusid ning seetõttu pakub ehitaja sageli välja ennekõike odavamad ja mugavamad lahendused. Ei taha liiga teha kõigile ehitajatele, loomulikult on ka selliseid ehitajaid, kelle jaoks on väga tähtis lõppkvaliteet ning seetõttu tuuakse välja kohe kvaliteetsed lahendused.

Omanikujärelevalvel on seaduse järgselt lai ülesannete nimekiri, mida tuleb jälgida ning kontrollida. Näiteks kuulub omanikujärelevalve ülesannete hulka ka maja projektdokumentatsiooni võrdlemine ehitusloa saanud projektiga. Mahuka projekti puhul on keeruline võimalikud muudatused ülesse leida. Või näiteks tuleb hinnata seda, kas projektdokumentatsioon on ehitamiseks piisav. Omanikujärelevalve võib ju välja tuua, et pole piisav, kui aga tellija ei plaani täiendavalt projekteerimisse kulutada siis tuleb ehitada ikkagi ebapiisava projektiga.

Tellijal jääb üle seejärel loota, et see “kunst”, mis valmib ehitaja või ehitaja ja omanikujärelevalve koostöös on kvaliteetne ning pikaealine.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Tööpuudus aasta lõpus veidi suurenes

12.02.2016 Tõnu Toompark

Tööpuuduse kasv eelmise aasta viimases kvartalis vastas meie ootustele. Töötute arv suurenes neljandas kvartalis aastaga 1200 inimese võrra ja tööpuudus tõusis veidi, 6,4%ni. Töötukassa andmete järgi on registreeritud töötuse numbrid olnud üle-eelmise aasta vastava kuu tasemest kõrgemad juba alates eelmise aasta augustist. Selle aasta jaanuaris oli registreeritud töötuid umbes 1700 inimese võrra rohkem kui aasta varem.

Hõive näitas eelmise aasta viimases kvartalis endiselt kasvutrendi. Hõivatute arv suurenes neljandas kvartalis üle-eelmise aasta sama ajaga võrreldes 9000 inimese võrra ehk 1,4%. Tööga hõivatute arv kasvas tänu tööturult eemal olnud inimeste ehk mitteaktiivsete arvu vähenemisele. Mitteaktiivsete arv vähenes kõige rohkem pensionäride hulgas. Viimase taga on osaliselt pensioniea tõus.

Sellel aastal peaks meie prognoosi järgi hõivatute arv veidi vähenema ja tööpuudus kasvama. Ühelt poolt väheneb tööealine elanikkond. Teiselt poolt sunnib tööjõu kallinemine ettevõtteid vahetama töökäsi masinate vastu. Hõive peaks langema ka mõnes eksportivas harus, kus nõudlus on nõrk ja/või hinnad oluliselt langenud. Riigireform alandab töötajate arvu avalikus sektoris. Töövõimereform sunnib vähenenud töövõimega inimesi tööd otsima. Kuna ettevõtete valmisolek vähenenud töövõimega inimesi palgata on piiratud, kasvab vähemalt esialgu statistiline tööpuudus.

Nipid koduostjale: Kas osta või üürida?

12.02.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Kodu ostmine on enamasti inimese elu kõige suurem rahaline tehing. Seetõttu ei tohiks sellesse pealiskaudselt suhtuda. Uue kodu otsingutega alustamisel võiks kõige esimese asjana enda jaoks läbi arutada, kas uus kodu osta või hoopis võtta üürile.

Ei saa öelda, et plaanides kodu omada või üürida, on üks valikutest teisest alati parem. Kodu omamisel on ühed eelised, üürimisel teised. Järgnevalt käsitleme tegureid, mida kodu ostmise või üürilevõtmise juures kaaluda.

Piirkonnas elamise aeg

Kolides teise linna õppima või ajutiselt tööle, on tõenäoliselt mõistlikum kodu ostmise asemel üürile võtta. Kinnisvaratehingu kulud ehk notari tasud, riigilõivud, maakleritasud ja loomulikult ajakulu on tavatehingu puhul sedavõrd suured, et enamasti ei tasu aastaks-paariks kodu ostmine end finantsmajanduslikult ära. Otsestele kinnisvara ostukuludele lisanduvad väga sageli kulutused kolimisele, sisustusele.

Koduostu tasub planeerida, kui piirkonnas elamise ajaline kestus on viis ja rohkem aastat. Lühemate perioodide puhul tasub pigem mõelda üürimisele.

Perekonnaseis ja elukaar

Kodu ostmise oluline kriteerium on selle suurus. Kui perekonna suurus on muutumas – kedagi on juurde tulemas või hoopis lahkumas, tasub põhjalikult järele mõelda, kas on mõttekas osta näiteks ühetoalist korterit teadmise juures, et peatselt on pere juurdekasvu loota ning see tähendab vähemalt ühe lisatoa vajadust.

Töökoht, tarbitavad teenused

Töökoha asukohal ja igapäevases elus tarbitavatel teenustel on koduostu või üürimise valiku juures oma roll. Kodu asukoht ei peaks olema töökohast liiga kaugel. Vastasel korral kulub liiga suur hulk aega, raha ja energiat kodu ja töökoha vahet sõitmisele.

Rahaline seis

Veel kord tasub mainida, et kodu ost on enamasti inimese kõige suurem ost eluea jooksul. Kui raha ei ole ja laenuvõimekust samuti mitte, on otsuse tegemine lihtne – kodu osta ei saa, see tuleb üürida. Loodetavasti üürimise jaoks sissetulekust ikka piisab.

Oma on oma

Omaniku kodutunne on kindel. Nii kaua, kui ta näiteks ühistu või panga ees võlgu ei jää, ei ähvarda teda kodust ilmajäämine. Eesti üüriturg aga paraku sellist kindlust ei paku. Eesti üürileandjad muutuvad küll järjest professionaalsemaks ja üürilepingud aina pikemaks, kuid ükski üürileandja ei paku sajaprotsendilist kindlustunnet, et inimene saab ühes korteris aastakümneid üürnik olla.

Üürikorter tagab liikumisvabaduse

Tavaliselt sõlmitakse Eestis üürilepingud aastaks või sootuks tähtajatult. Nii on üürikorteri vaieldamatu eelis selles, et üürilepingu lõppemisel on lihtne võimalus üks eluase jätta ja kolida järgmisele sobivamale – olgu selleks sobivamaks väiksem või suurem, kallim või odavam pind.

Majanduslikud põhjendused

Sageli korratakse tüütuseni mantrat, et kinnisvara väärtuse panevad paika kolm tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Eluaseme soetamise puhul on otsuse määravaks teguriks enamasti hind, olgu selleks siis ostuhind või üürihind.

Enamasti ei valitse turul tasakaalu. See tähendab, et ühel ajamomendil on finantsmajanduslikult mõistlikum kinnisvara osta, teisel kasulikum üürida.

Kodu ost kui säästmine

Tihtipeale soovitakse koduostu vaadelda kui investeeringut. Pigem on kodu ostmine ikkagi tarbimiskulu, kuid sel on siiski juures väike säästmise moment. Laenumakseid tehes tagastab koduostja igakuiselt väikese osa laenu põhiosast ehk ostab samm-sammult oma eluaset välja. Laenu tagasimaksmise järel on koduostja laenuvaba kinnisvara omanik.

Maksusoodustused

Riik pakub maamaksu, eluasemelaenu intresside ja eluaseme müügiga seonduvaid maksusoodustusi just kinnisvaraomanikele, mitte üürnikele.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Mustamäe Keskus avas täna uksed

12.02.2016 Tõnu Toompark

Täna pärast pidulikku lindilõikamist avas Tallinnas uksed Mustamäe Keskus, mis koondab ühe katuse alla Baltimaade moodsaima Apollo Kino, linnaosa suurima valiku toidukohti, esimese Lotte kohviku, värske Rimi ja kaasaegseima MyFitness spordiklubi.

Mustamäe Keskuse tegevjuht Anneli Hirv ütles avamisel, et keskuse fookuses on kogu perele vaba aja veetmiseks uute võimaluste loomine. “Soovime, et keskus kujuneks linnaosa uueks südameks ja kõigi mustamäelaste armastatud kohtumispaigaks – Mustamäe keskuseks selle otseses mõttes,” lisas Hirv.

Kogu keskuse pinnast ligi poole moodustavad Apollo Kino poolt rajatud Baltimaade moodsaim kinokeskus, Mustamäe esimene MyFitness spordiklubi ja teised vaba aja veetmise võimalused. Ligi neljandiku keskusest võtavad enda alla kümmekond erinevat toidukohta eesotsas 300-kohalise Lidoga. Keskuses asub iseteeninduskassade, uudse väljapaneku ja poes kohapeal asuva suitsuahjuga uus Rimi. Lisaks mitmetele lastele mõeldud kauplusetele tegutseb keskuses ka Eesti esimene Lotte kohvik, kus saab kogu perega süüa, Lotte tegelastega kohtuda, mängida ja üritusi korraldada.

Keskuse avanädalavahetuse jooksul toimub keskuses tiheda programmiga suur tänavakultuuripidu kogu perele, millega kutsutakse linlasi uue esindusliku keskusega esmakordselt tutvuma. Mustamäe Keskus asub aadressil Tammsaare tee 104a, keskuse ees ja katuseparklas saavad külastajad parkida tasuta.

Uues Mustamäe Keskuses on kokku enam kui 21 000 ruutmeetrit, sealhulgas ligi 13 500 ruutmeetrit üüritavat pinda. Mustamäe Keskuse ehitasid OÜ Astlanda Ehitus ja Eventus Ehitus OÜ.

KV.EE: Kinnisvara hinnatõusuootus on julge prognoos

12.02.2016 Tõnu Toompark

Tallinna kõrge korteritehingute arvu kiuste on konkurents kinnisvaramüüjate vahel tihe. See sunnib tegema soodustusi, mis tihtipeale väljenduvad hinnaalanduste pakkumises. Sellises olukorras on korterite hinnatõusuootus vägagi julge prognoos, analüüsis kinnisvaraturul toimuvat portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Tallinna korteritehingute keskmine hind on 2016 I kvartali esialgsete andmete alusel 1528 €/m². Võrreldes aastataguse ajaga on tehingute hind 1,0% võrra madalamal. Nii olemegi küsimuse juures, kas korterite kiire hinnatõus on pöördunud languseks?“ esitas Tarvo Teslon küsimuse.

Vaatamata korteritehingute keskmise hinna langusele on optimistlikud kinnisvaramüüjad müügipakkumiste keskmist hinda kergitanud. Portaali KV.EE andmetel oli jaanuarikuine Tallinna korterite keskmine pakkumishind 1875 €/m², mis on aastatagusest 5,7% kõrgemal. Nii sõuavad kinnisvaramüüjad reaalsusele vastuvoolu.

„Kõrged pakkumishinnad on sundinud kinnisvaramüüjaid tehinguni jõudmise nimel tulema välja soodustustega. Mõne arendusprojekti raames pakutakse kümnetesse tuhandetesse eurodesse ulatuvat allahindlust, teise puhul makstakse aastaid kinni korteriostja kommunaalkulud,“ tõi Tarvo Teslon näiteid elust „Avalikult väljareklaamitavate allahindluste ja soodustuste kõrval on olulisel määral laienenud kauplemisruum ehk suuliste läbirääkimiste käigus allahindluse saamise võimalus,“ lisas Tarvo Teslon.

Hinnasurve ehk soodustuste pakkumise taga on kõrge korterite müügipakkumiste arv. Portaalis KV.EE on viimase pooleteise aasta jooksul olnud pakkumises keskmiselt 5500 Tallinna korterit. See on märksa rohkem kui näiteks 2013. aasta lõpul, korterite müügipakkumisi oli alla 3800. Kõrge pakkumiste arv hoiab kinnisvaramüüjaid pinges ja sunnib neid tehinguni jõudmise nimel aktiivselt tegutsema. Sageli on selleks pingutuseks hinna alandamine.

„Tulevikusuunas vaadates peab tõdema, et vaatamata kõrgele korteritehingute arvule on kinnisvaramüüjate konkurents tihe, paljus toimub konkureerimine hinna baasil. Tehinguni jõuab see kinnisvaramüüja, kes suudab pakkuda paremat hinda,“ tegi Tarvo Teslon kokkuvõtte. „Hinnaalandusi pakuvad kinnisvaraarendajad avalikult soodustustena, eraisikutest müüjad annavad hinda alla läbirääkimiste käigus. Sellises kontekstis peab tõdema, et korterite hinnatõusuootus lähitulevikus on julge prognoos, mille täitumine on vähetõenäoline,“ ennustas Tarvo Teslon.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuulub veel Eestis tegutsev portaal Osta.ee.

Unemployment rate on the rise

12.02.2016 Tõnu Toompark

Employment and unemployment both increased in Q4 of 2015.
In 2016, we expect unemployment rate to grow and employment to decline a bit.

Unemployment rate increased a bit to 6.4% in the last quarter of 2015 (6.2% in 2015 as a whole). The number of unemployed increased in the last quarter by 1,000 persons over a year to 44,000. Registered unemployment rate has exceeded previous year’s level since August 2015 (the unemployment insurance fund’s data). In January 2016, the number of registered unemployed exceeded previous year’s level by 1,700 persons.

Unemployment rate in Estonia was still low compared to other countries in Europe, where unemployment rate ranged from 25% in Greece and 21% in Spain to below 5% in Germany (November 2015 data from Eurostat).

The annual growth of employment decelerated to 1.4% in Q4 (+2.6% in 2015 as a whole). The number of inactive declined compared to the previous year. The inactivity decreased the most among the retirees, partly because of a higher retirement age.

In 2016, employment is expected to fall a bit, especially in a few export-related sectors that have been struggling with low demand and/or output prices (mining/shale oil industry, transport, manufacturing). A state reform will reduce labour in the public sector. A reduction in the number of public workers and the reorganisation of the social benefits system of the disabled (forcing them to find a job) will lift the number of the unemployed, at least temporarily.

Aasta lõpp tõi tööturule muutuse

12.02.2016 Statistikaamet

Töötuse määr oli 2015. aastal 6,2%, tööhõive määr 65,2% ja tööjõus osalemise määr 69,4%, teatab Statistikaamet. Töötus oli oluliselt madalam ning tööhõive ja tööjõus osalemine kõrgem kui 2014. aastal. Tööturunäitajad paranesid võrreldes 2014. aastaga tänu esimese kolme kvartali tulemustele, kuid IV kvartalis olukord muutus.

2015. aasta III kvartali andmed väljendasid peamiste tööturunäitajate ehk tööjõus osalemise, töötuse ning tööhõive määra jõudmist majandusbuumi või sellele lähedasele tasemele. IV kvartalis oli nii tööjõus osalemise kui ka tööhõive määr kõrgem kui eelmise aasta samas kvartalis, kuid nii töötuse määr kui ka töötute üldarv ei olnud enam vähenenud. Kui 2014. aasta IV kvartalis oli töötuse määr 6,3% ja töötute üldarv hinnanguliselt 42 700, siis 2015. aasta IV kvartalis olid vastavad näitajad 6,4% ja 43 900.

Tööturunäitajad paranesid eelmisel aastal võrreldes 2014. aastaga tänu esimese kolme kvartali tulemustele. Hoolimata sellest, et tööealiste (15–74-aastased) inimeste koguarv võrreldes 2014. aastaga kahanes 8000 võrra, kasvas tööturul aktiivsete inimeste koguarv 9000 võrra, jõudes hinnanguliselt 683 100-ni. Tööhõive määr kasvas 63%-st 65,2%-ni ning töötuse määr kahanes 7,4%-st 6,2%-ni. Vähenemist jätkas seega ka mitteaktiivsete inimeste arv, mis jõudis 2015. aastaks hinnanguliselt 300 500-ni. Hõivatute arv on seega kasvanud nii töötute kui ka mitteaktiivsusest tööturule siirdunute tõttu.

Jätkuvalt on tööturunäitajates olulised erinevused lähtuvalt elukohast, soost, vanusest ja rahvusest. 2015. aastal oli kõrgeim tööhõive määr Harju maakonnas (71%) ning erinevus võrreldes madalaima tööhõive määraga Põlva maakonnaga (47,6%) oli üle 20 protsendipunkti. Lisaks parematele töövõimalustele mõjutas antud tulemust ka erinev vanusstruktuur. Harju maakonnas oli ka töötus madalaim (5,2%).

Võrreldes 2014. aastaga kasvas 2015. aastal nii meeste kui ka naiste hõivemäär, kuid sarnaselt eelnevale paarile aastale on meeste hõivemäära kasv olnud kiirem, kasvatades meeste ja naistevahelise hõivelõhe 8-le protsendipunktile. Kui viimastel aastatel on meeste töötuse määr olnud naiste omast pisut kõrgem, siis 2015. aastal kahanesid erinevused praktiliselt olematuks: meeste töötuse määr oli 6,2% ja naistel 6,1%.

Töötuse määr langes 2015. aastal võrreldes 2014. aastaga märgatavalt nii noorte (15–24-aastased) kui ka parimas tööeas (25–49-aastased) inimeste seas. Vanemaealiste (50–74-aastased) töötuse määr jäi aga praktiliselt samaks. Jätkuvalt oli noorte töötuse määr (13,1%) kõrgeim, mis annab märku sellest, et noorte tööturule sisenemine ja seal püsimine on arvestatavaks probleemiks. Samas suur osa noori alles õpib ja ei plaani lähiajal tööd otsida.

Tööhõive määr on kasvanud nii eestlaste kui ka mitte-eestlaste hulgas, kuid vahe võrreldes 2014. aastaga on jäänud suurusjärku 5–6%, olles eestlastel kõrgem. Ka töötuse määr oli eestlastel madalam, kuid lõhe eestlaste ja mitte-eestlaste vahel on viimastel aastatel vähenenud. 2015. aastal oli eestlaste töötuse määr 5,4% ning mitte-eestlastel 8%.

2015. aasta paremate tööturunäitajate võimalike põhjustena võrreldes eelneva aastaga võib välja tuua töötamise registri mõju tööhõivele, 2014. aasta majanduskasvu ning plaanitava töövõimereformi. Selgelt aeglasem majanduskasv 2015. aastal on aga tõenäoliselt mõjutanud ka juba 2015. aasta IV kvartali tööturunäitajaid.

Diagramm: Eestlaste ja mitte-eestlaste töötuse määr, 2005–2015

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Tööjõus osalemise määr on tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast. Igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Arco Vara AS-i juhatuse kommentaarid 2015. aasta IV kvartali ja 12 kuu vahearuandele

12.02.2016 Tõnu Toompark

Aasta lõppu tuleks alustada resümeega. Resümee on järgmine: olime kasumlikud ja kasvasime. Aga: neljas kvartal ning kogu aasta osutusid nõrgemaks, kui ootasime. Me ootasime kontserni aasta müügituluks 11 miljonit eurot ning puhaskasumiks 1 miljon eurot.

Tegelikult saavutasime 10,7 miljonit eurot müügitulu ja ainult 0,5 miljonit eurot puhaskasumit. Juhatus ei ole selle üle uhke. Tulemusi tuleb parandada. Järgnev osa kommentaaridest on pühendatud sellele, mis on tehtud ja mis täpselt peaks olema paremini, et ettevõte areneks vajaliku kiirusega.

Teenindusdivisjon

Teenindusdivisjoni ettevõtetesse paigutatud omakapital on negatiivne ja 2015. aasta jooksul me sinna täiendavat omakapitali ei investeerinud. Divisjon tervikuna toimib kasumlikkuse piiril, kuigi riikide lõikes on tulemused erinevad. Rõõmustavalt kasumliku tulemuse tegi 2015. aastal Bulgaaria üksus. Läti turuolukorda arvestades rahuldava tulemuse saavutas Läti üksus. Kogu kontserni ainsa selgelt kahjumliku tulemuse saavutas Eesti üksus. Põhjused on ettevõtte enda sees ning lahendused juhtkonna käes. Teenindusdivisjoni Eesti osas oleme alustanud ümberkorraldusi teenusprotsesside parandamiseks, ning samuti oleme aasta lõpuks teinud muudatusi keskastme juhtkonna seas.

2016. aasta eesmärk on saavutada teenindusdivisjoni kasumlikkus tervikuna ning tõsta tema kasutegurit Arco Vara arendusprojektide ettevalmistamisel ja realiseerimisel.

Suures plaanis määrab kontserni tulemused aga arendusdivisjon, kuhu on paigutatud 100% kontserni omakapitalist. Arendusdivisjoni tulemuse määravad valdavalt selle koosseisus olevad kolm suurt sammast, milleks on (i) Madrid Blvd renditulu teeniv hoone Sofias, (ii) Manastirski korteriarendusprojekt Sofias (ja selle võimalik jätkuprojekt Izstok Parkside) ning (iii) Kodulahe korteriarendusprojekt Tallinnas.

Madrid Blvd hoone

Madrid Blvd hoone suure kontoripinna renoveerimine ja restruktureerimine seitsmeks autonoomseks pinnaks on aruande kuupäeva seisuga lõpule viidud. Käib potentsiaalsete üürnikega läbirääkimine. Rendileantava kontoripinna suuruseks (GLA) pärast restruktureerimist on kokku ca 4 700 m2, millele lisandub 113 maa-alust parkimiskohta, mida renditakse tükikaupa.

Kuna Madrid Blvd hoone kontoripindadelt IV kvartalis tulu ei teenitud, mõjutas see negatiivselt nii aasta müügitulu kui ka puhaskasumit. Saamatajäänud rendi- ja haldustasud on üle 150 tuhande euro ning mõju puhaskasumile on ligikaudu samaväärne. Neljanda kvartali renditulu vähenemine on üks põhjuseid, miks me ei saavutanud oma aastast tulu- ja kasumieesmärki.

Oleme seadnud eesmärgiks saavutada hoone kontoripindade 100%-line täituvus pikaajaliste rendilepingutega hiljemalt käesoleva aasta III kvartalis.

Muus osas jätkame hoone rendipindade (sh. kaubanduspinnad ca 2 200 m2 GLA ja korterid ca 1 500 m2 GLA) tulutoovat opereerimist ning müügiks allesjäänud korterite (ca 1 700 m2 GSA) realiseerimist. Neljandas kvartalis vormistati eelmüük kahele korterile, millelt müügitulu kajastub 2016. aastal. Hoonel lasuva Piraeus panga laenukohustuse jääk on alla 10,5 miljoni euro.

Manastirski Livadi

Bloki D ehitus lõppes novembris ja kasutusloa saime 22. detsembril ehk rohkem kui kahenädalase viivitusega, võrreldes meie prognoosiga. Seetõttu nihkus edasi ka korterite asjaõiguslepingute sõlmimine ja üleandmine klientidele ja vastava müügitulu konteerimine raamatupidamises. Üleandmine ja müügitulu konteerimine jääb 2016. aasta esimesse kvartalisse. Neljanda kvartali müügitulu Manastirski D blokist oli 628 tuhat eurot, viivitusest tingitud negatiivne mõju 2015. aasta müügitulule on üle 800 tuhande euro ja puhaskasumile üle 300 tuhande euro. Hea uudis on see, et neljandas kvartalis saamata jäänud tulu ja kasum kandus edasi 2016. aasta esimesse kvartalisse. Viivitus on veel elav näide sellest kui haavatavad on kontserni tulemused ja peamised kasumlikkust näitavad suhtarvud (nagu ROE ja ROA) aja kaotuse tõttu, isegi nii lühikesel perioodil kui 2 nädalat.

Kvartali lõpu seisuga oli eelmüügilepingutega kaetud 95% bloki D korteritest. Aruande avalikustamise päeva seisuga on kogu Manastirski projekt välja arendatud ning arenduseks võetud pangalaen UniCredit Bulbankile täies osas tasutud. Ainuüksi bloki D oodatud vaba rahavoog kontsernile ületab kaks miljonit eurot.

Alates 2016. aasta esimesest kvartalist saame Manastirskis tegeleda ainult allesjäänud laoseisu realiseerimisega. Eesmärk on viimased tooted maha müüa 2016. aasta jooksul ning põhitähelepanu koondada jätkuprojekti alustamisele esimeses kvartalis. Hetkel välja valitud jätkuprojektiks on Izstok Parkside, mille omandamiseks vajalikke eeltingimusi ei olnud krundi müüja poolt neljanda kvartali lõpuks veel täidetud.

Kodulahe

Meie pikaajalised jõupingutused kandsid neljanda kvartali lõpuks vilja ning saime valida erinevate pakkujate seast välja nii parima finantseerimispakkumise kui ka parima ehituspakkumise tegija. Käesoleva kvartaliaruande kirjutamisega paralleelselt toimub ka Kodulahe projekti käivitamiseks vajalike finantseerimis- ja ehituslepingute allkirjastamine, millest ettevõte annab eraldi teada.

Kodulahe projekti esimese etapi maht on 130 korterit ja äripinda (GSA ca 8700 m2), millele lisanduvad parkimiskohad ja panipaigad. Kogu esimese etapi ehitusmaht (GBA) ületab 15 000 m2. Esimese etapi oodatav müügitulu ületab 15 miljonit eurot ning esimene võlaõiguslik müügileping ostjaga sõlmiti 9.02.2016.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Arco Vara on Kodulahega tagasi Tallinna korteriarendusturul. Tallinna turg on vähem tormiline ja tihedama konkurentsiga võrreldes Sofiaga, kuid ka siin on võimalik raha teenida.

Muud arendussuunad

Ülaltoodud kolme arendusprojekti kõrval oleme võtnud kaks lisasihti:

A. realiseerida kõik varad, mis ei ole koheselt tootmisküpsed või mille arendusmaht on liiga väike. Ajalooliselt kogunenud maapanga realiseerimine võimaldab meil oma jõud arenduseks konsolideerida ning tegeleda ainult meile olulisega ning
B. käivitada Sofias Arco kinnisvarafond (Arco REIT), et Arco Vara juhtimisel kaasata võõrkapitali ning jätkata Bulgaarias suurte arendusprojektide otsimist ja elluviimist võõrkapitaliga, kasutades seejuures ära Arco Vara enda meeskonna oskusteavet ja renomeed.

Varade realiseerimisel oli neljas kvartal edukas, kuna müüsime kasumlikult kaks arendusprojekti: Instituudi tee kinnistud Harku vallas ning Suur-Sepa kinnistu Pärnus. Väärib märkimist, et müügimeeskonnale müügikorralduse andmise hetkest kuni kinnistute eest raha laekumiseni kulus vähem kui kolm nädalat.

See annab meile lihtsalt kindlust, et bilansis olev vara on konservatiivselt hinnatud. Jätkame muu kinnisvara realiseerimist, võimalusel saavutades eelnevalt detailplaneeringu kehtestamise või muu väärtustamise. Neljandas kvartalis jõustus näiteks Tallinnas, Liimi 1b kinnistu detailplaneering, kuhu on lubatud kuni 8-korruselise büroohoone ehitus.

Arco REIT projekt on kulgenud oodatud tempos. Aruande avalikustamise kuupäeva seisuga on ARCO REIT Sofia börsil noteeritud ettevõte, milles Arco Varal on ainuosalus (aasta lõpu seisuga oli osalus veel 70%) ning mille osakapitali oleme paigutanud 332 tuhat eurot. Järgmine samm on täiendava osakute noteerimisprospekti registreerimine ja võõrkapitali kaasamine fondi 2016. aasta jooksul, et alustada sisulist tegevust aasta lõpus.

Kokkuvõtteks

Võtan kokku selle, millega alustasin: 2015. aasta kasum 0,5 miljonit eurot ei vasta juhatuse ootustele (1 miljon eurot).

Lisaks eelpoolkirjeldatud puhaskasumi mõjutajatele (edasilükkunud Manastirski D müük: negatiivne mõju ca 300 tuhat eurot; ning saamatajäänud Madrid Blvd renditulu 4. kvartalis: negatiivne mõju ca 150 tuhat eurot) on veel üks raamatupidamislik kasumi vähendaja, mille põhjustajaks on juhatusele 2013. aastal antud optsioon 390,000 Arco Vara aktsia omandamiseks 2016. aasta jooksul hinnaga 70 senti aktsia kohta.

Vastavalt IFRS-i regulatsioonidele peab ettevõte kajastama kasumiaruandes ka juhatusele väljastatud aktsiaoptsiooni mõju ettevõtte kasumile, ning mõju tuleb vastavalt ette kirjutatud metoodikale hinnata aktsiate omandamise nominaalhinna (70 senti) ja metoodika kohaselt määratud hinna (1,46 senti) erinevusena, mille katteks tuli moodustada eraldis, ning mis bilansis väljendub omakapitali reservina. Nimetatud reservi moodustamisega seotud kulu jaguneb 2,5 aastale alates optsiooni andmisest juulis 2013 kuni optsiooni kasutamise võimaluse tekkeni 1. jaanuarist 2016. 2015. aasta kanda jääb kogu eraldisest 119 tuhat eurot. 2016. aasta ja järgnevate aastate kasumit juhatusele antud optsioon ei mõjuta.

Olles ise osaline nimetatud raamatupidamisliku kahjumi tekkes, märgib juhatus siiski, et sisulist kahju ei ole sündinud. Optsiooni realiseerimisega kaasneb juhatuse liikme kohustus ettevõttesse 273 tuhat eurot aktsiakapitalina sisse maksta, millega ettevõtte rahaline seis tugevneb. Optsiooni realiseerimine ei anna juhatusele õigust ettevõttest raha välja võtta.

2016. aasta Arco Vara tuluks prognoosib juhatus 10,3 miljonit eurot ja puhaskasumiks 0,8 miljonit eurot. Erinevalt 2015. aastast, kui ehitusfaasis oli üks arendusprojekt müügitulu potentsiaaliga 4…5 miljonit eurot (Manastriski D construction in Sofia), peaks 2016. aastal ehitusfaasis olema juba kaks arendusprojekti potentsiaalse müügituluga ca 20 miljonit eurot (Kodukolde I etapp Tallinnas ja Manastirski jätkuprojekti Sofias). See positiivne dünaamika peaks selgelt kajastuma 2017. aasta tulemustes.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Экономический рост не оправдал ожиданий

12.02.2016 Mihkel Nestor

Уходящая неделя была богата новыми статистическим данными об экономике. Одновременно были опубликованы первоначальная оценка роста ВВП за 2015 год, статистика внешней торговли, данные о туризме и показатели рынка труда за четвертый квартал.

Ввиду этого сегодняшний недельный комментарий будет посвящен экономическому росту и экспорту за прошлый год. В обоих случаях повода для радости, к сожалению, нет.

Рост экономики Эстонии оказался заметно ниже, чем ожидалось

В начале 2015 года аналитики предсказывали экономический рост в Эстонии в пределах 2-2,5%, но фактический результат оказался хуже прогнозов. Согласно первоначальной оценке Департамента статистики, ВВП в IV квартале 2015 года вырос только на 0,7%, что дает годовой рост в 1,2%. Если рассматривать эти цифры в контексте, то можно сказать, что настолько же выросла в прошлом году экономика Франции – страны, предпринимательская среда которой далеко не идеальна и которая испытывает серьезные проблемы. Причин, в силу которых экономический рост Эстонии замедлился, можно найти в избытке, однако нельзя исключать, что позже цифры роста ВВП будут увеличены. Как помнится, прошлой осенью годовой рост за 2014 год был скорректирован с 2,1% до 2,9%, и подобных примеров можно привести немало.

Основная причина слабого роста ВВП в прошлом году заключается в значительно снизившихся капитальных расходах, или инвестициях. Если инвестиции, осуществляемые частными лицами в виде приобретения новых жилых площадей, выросли, то инвестиции предприятий и государства остались незначительными. Хотя проценты по кредитам находятся на исторически выгодном уровне, сегодняшняя внешняя среда не вызывает у предпринимателей излишней уверенности для того, чтобы начинать крупные проекты. Доход предприятий от продаж, как известно, снижался в течение всего 2015 года, расходы же на рабочую силу на рынке труда, где доминируют работники, росли очень быстрыми темпами.

Если добавить к этому дефляционную среду, которая ограничивает возможности предпринимателей повышать цены, то осторожность в инвестировании совсем не покажется неожиданной. В прежние годы поддержанию уровня способствовали крупные проекты в энергетической и химической промышленности. Поскольку к сегодняшнему дню они завершены, то и общий итог в годовом сравнении оказался со знаком «минус». Осторожность в инвестировании демонстрировал и государственный сектор.

Большая часть капитальных расходов, произведенных государством и местными самоуправлениями, финансировалась при финансовой поддержке структурных фондов Европейского Союза. Ввиду того, что настал переходный период от одной программы к другой, зачахло и инвестирование. В настоящее время кажется, что в 2016 году механизм снова будет запущен, и вновь начнут возводиться новые школы, мосты и волостные дома. Если брать по секторам, отрицательное влияние инвестиционного застоя испытали строительные предприятия. Экономический кризис в России ухудшил показатели транзитного сектора и поставил в трудное положение эстонских сельхозпроизводителей. В обрабатывающей промышленности значительно снизился объем производства электронного оборудования, а вследствие удешевления нефти столкнулась с трудностями химическая промышленность.

Экспорт товаров снижался третий год подряд

Во вторник Департамент статистики опубликовал данные по внешней торговле за декабрь, из которых явствует, что и в последнем месяце прошлого года рост эстонского экспорта в годовом сравнении оставался со знаком «минус», на сей раз, правда, составив всего -0,1%. В целом же за год экспорт сократился по сравнению с 2014 годом на 4%. Таким образом, третий год подряд экспорт товаров снижается – в последний раз он увеличивался в 2013 году.

Почему эстонский экспорт в последние годы чахнет?

С каждым годом это объяснение становится все более заезженным, однако главным виновником низкого экспорта по-прежнему является слабый внешний спрос. Основные целевые страны экспорта для страны в значительной мере определяются ее географическим положением, а экономическая ситуация в России и Финляндии, которые являются двумя нашими важными торговыми партнерами, в последние годы, действительно, была непростой. Если в 2014 году рост экспорта свел к минусу недостаточный спрос северных соседей, то в 2015 году причиной этого стал глубокий экономический кризис в России. Экспорт эстонских товаров в Россию снизился в прошлом году на целых 35%. Следует подчеркнуть, что роль прямых санкций в падении экспорта была, скорее, незначительной.

В 2013 году сельскохозяйственные продукты и продтовары составляли только 17% идущего в Россию экспорта, при этом значительная часть приходилась на реэкспорт, или на товары, в экспорте которых эстонские предприятия играли лишь посредническую роль. В целом удельный вес реэкспорта оценивался примерно в три четверти от всего экспорта в Россию. Можно испытывать удовлетворение оттого, что хотя в целом финский импорт снижался и в 2015 году, Эстонии неожиданно удалось даже увеличить экспорт в эту страну на 0,6.

Слабым спросом нельзя оправдать нулевой рост эстонского экспорта в Швецию. В 2015 году ВВП Швеции вырос, по приблизительным подсчетам, на 3,6%, при этом импорт товаров – на 4,4%. На экспортные показатели Эстонии в отношении Швеции влияет очень большая доля в общем экспорте одной большой группы продукции. В 2015 году доля телекоммуникационной электроники в эстонском экспорте в Швецию составила 43%, ее экспорт снизился в годовом сравнении на 10%. Если не учитывать эту группу продукции, то продажа эстонских товаров в Швецию возросла на 10% – великолепный результат.

В прежние годы экспорт электроники рос быстрее, чем экспорт других товаров, и большая рассредоточенность для Эстонии, несомненно, только во благо. Весомый вклад внес 44%-й рост экспорта прочей промышленной продукции. В эту группу товаров входят в основном мебель и сборные строения, при производстве которых большая часть добавленной стоимости остается в Эстонии. Поскольку шведской экономике прогнозируют попутные ветра и в дальнейшем, момент может оказаться благоприятным для выхода на консервативный рынок новых игроков.

Михкель Нестор
экономист SEB