Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Hoone vanus ei mõjuta korterite hinnatõusu

20.04.2016 Tõnu Toompark

Elamispindade turu arengud on viimastel aastatel olnud tormilised. 2013. aasta lõpus käivitus Tallinnas uute korterite arendamine mahus, mis jääb vaid napilt alla möödunud kümnendi kinnisvarabuumi tippaastatele.

Arendustegevus on laiendanud koduostjate valikuvõimalust luues erineva asukoha- ja kvaliteediomadustega pakkumist nii Tallinna kesklinna, äärelinna ja pealinna piir tahagi. Alternatiivid loovad tarbijatele hõlpsamad võimalused sobiliku, ostja vajadusi rahuldava kodu leidmiseks. Samuti töötavad arendajad järjest agressiivsemalt reklaamisõnumite tarbijateni viimise nimel. Need tegurid tõstavad tehingute arvu ja kasvatavad elamispindade tehingute rahalist käivet.

Korterite hinnad huvitavad kõiki turuosalisi

Kinnisvara arendamise mahtudest on huvipakkuvam teema olnud korterite hinnad. See puudutab igaüht: koduomanikule pakub huvi temale kuuluva vara väärtus; kodu ostmist plaaniv inimene mõtleb tulevikukulutusele; üürnikud on huvitatud kinnisvara ostu-müügihindade dünaamikast, sest üürihind on sellest üks-üheses sõltuvuses.

Korterite hinnad on kasvanud kiirelt. Tallinna 2015. aasta keskmise korteritehingu ruutmeetrihind oli 1548 eurot, mis oli eelmisest aastast 6,7% rohkem. Palju on kirjutatud selles, et korteritehingute hinnatõusu taga on olnud uute ja seega kallimate korterite massiline arendamine ning nende korteritega kasvanud tehingute arv. Kui tehingute struktuuri lisandub järjest enam uusi ja kallimaid kortereid, on summaarse tehinguteportfelli keskmine hind kasvamas.

Kas hoone vanus mõjutab hinnatõusu kiirust?

Hinnatõusu kommentaaride juures on jäänud kõlama kuulujutt, et uute korterite hinnad on kerkinud vanadest kiiremini, sest uuem ja kvaliteetsem kinnisvara on ostjate poolt enam soositud. Kõlab ratsionaalselt, et miks peaks ostma vana korteri remontivajavasse elamusse, kui sama suure laenumakse abil on võimalik soetada korter uhiuude majja.

Heites pilgu korteritehingute keskmisele hinnale hoone esmakasutusaasta ehk vanuse alusel näeme, et erineva vanusega korterite hinnad on aastate jooksul liikunud ligikaudu paralleelselt. Alates 2009. aastast on korterite hinnad pea sirgjooneliselt kasvanud.

Vaadates 2016. aasta väga esialgseid tehinguhindade andmeid näeme me hinnatõusu olulist pidurdumist. Selle info baasilt saame järeldada, et kinnisvara väärtus on kasvanud ligikaudselt samaväärselt kõikides vanuseklassides ilma suuremate erisusteta.

Tehingute struktuur mõjutab keskmist hinda

2016. aasta alguse andmetele tuginedes märkame kõige uuemate korterite vanuseklassi puhul hinnakõvera langusesse pöördumist. Keskmise hinna muutuse juures tuleb ikka ja jälle silmas pidada tehingute struktuuri. Kui üldise hinnatõusu tõi endaga kaasa uute korterite osakaalu suurenemine, on nende uute korterite üldise hinnalanguse taga teistsugune struktuurne muutus.

Aktiivne korteriturg on esmajoones pakkumisse toonud kõige enam kortereid Tallinna kesklinnas, kus asub ligikaudu 40% Tallinna korterituru pakkumisest. Tallinna kesklinnas tehti 2015. aastal 21% korterituru kogu tehingute arvust.

Nüüdseks on korteriarendus luksuslikust ja eriti kallist kesklinnast laienenud äärelinna piirkondadesse, kus hinnatasemed on odavamad. Äärelinna kalliste, kuid siiski kesklinnaga võrreldes odavamate uute korteritehingute osakaalu suurenemine on viinud alates 2011. aastast valminud korterite tehingute keskmise hinna langusesse Tallinna lõikes.

Siiski ei saa me rääkida kinnisvarahindade langusest, sest äärelinna korteritega tehakse tehinguid enam-vähem sama hinnaga, mis aasta tagasi. Samuti pole allapoole tulnud kesklinna korterite väärtused. Küll aga peab nentima, et korterituru konkurents on enam kui tihe. Paljus konkureerivad arendusprojektid omavahel hinna baasilt ehk tehinguni jõuab see arendaja, kes pakub ostjale kõige soodsamat hinda.

Arendajate jaoks ei tee konkurentsiolukorda kergemaks asjaolu, et tänased kliendid on märksa targemad ehk ostuotsust langetades kriitilisemad, kui nad olid seda veel mõni aasta tagasi. Klientide ülemuslikku positsiooni toetab lai pakkumiste valik, kus ostuotsusega ei pea liialt kiirustama kartuses, et muidu sobilik pakkumine nina alt ära napsatakse.

Pakkumisel on potentsiaali suureneda

Kokkuvõtteks võib öelda, et täna oleme turuolukorras, kus uute korterite aktiivne pakkumine on mõjutamas kogu korterituru olukorda. Uute korterite tehingute osakaal moodustab kogu turust 20-25%. Uute korterite pakkumiste arv on kõrge, kuid müügitemposid arvestades hetkel ülepakkumisest rääkida (veel) ei saa. Samas on paisu taga hulk arendusprojekte, millel on potentsiaali lähiajal pakkumisse juurde tulla.

Suure pakkumise tõttu on hinnad surve all, kuid statistika näitab, et tehingute keskmised hinnad veel kerkivad, kuigi järjest aeglasemas tempos. Arvestades, et hinnadünaamika on erinevates hoonete vanuseklassides olnud siiani üksjagu sarnane, ei ole põhjust arvata, et see peaks muutuma.

Edasisist hinnatõusu suruvad peale siiani veel kerkivad palgad, madal tööpuuduse näitaja ja olematud intressimäärad. Hinnatõusule hoiab vastu olematu inflatsioon, pigem kerkiv tööpuudus ja pidurduv palgatõus, samuti ettevõtjate madal kindlustunne.

http://www.ehitusuudised.ee/uudised/2016/04/20/hoone-vanus-ei-mojuta-korterite-hinnatousu

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

EfTENi emissioon märgiti täpsustatud andmetel 1,35 kordselt üle

20.04.2016 Tõnu Toompark

EfTEN Real Estate Fund III AS emissiooni käigus märgiti aktsiaid täpsustatud andmetel kokku 14,9 miljoni euro ulatuses ehk emissioon märgiti 1,35 kordselt üle. Aktsiaid märkis 210 investorit. Aktsiaemissiooni planeeritud maksimaalne maht on 11 miljonit eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i fondijuht Viljar Arakase sõnul läks eelismärkimise korras jagamisele 63% emissiooni mahust, kuna seadusest tulenevalt on olemasolevatel aktsionäridel eelisõigus märkida aktsiaid ulatuses, mida nad omasid enne uut emissiooni. „Seniste aktsionäride aktiivne osalemine on suur tunnustus meile, märk usaldusest ning aktsionäride rahulolust fondi tegevusega,“ ütles Arakas.

Uue emissiooni järgselt on EfTEN Real Estate Fund III AS-i investeerimata omakapital 12,5 miljonit – lisaks 11 miljonile, mis sai kaasatud uue emissiooni käigus, on 1,5 miljonit investeerimata eelmisel suvel kaasatud vahenditest. Võttes arvesse võimendust on fondi investeerimisvõimekus 36 miljonit eurot.

„Kavatseme kapitali esimesel võimalusel sobivates investeerimisobjektides tööle panna, kuid konkreetset investeerimistempot me endale ei sea – investeerime vaid fondi konservatiivsetele investeerimispõhimõtetele vastavatesse objektidesse,“ lisas Arakas.

Järgmine emissioon võiks toimuda Arakase sõnul kõige varem käesoleva aasta oktoobris – seda eeldusel, et kaasatud uus omakapital on edukalt tööle pandud.

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse. Möödunud suvel toimunud esimese aktsiaemissiooni käigus investeerisid EfTEN Real Estate Fund III AS-i 160 aktsionäri kokku 13,8 miljonit eurot omakapitali.

Fondi esmaemissiooniga kaasatud kapital on investeeritud kahte esimesse objekti Leedus: Šiauliai linna südames asuv Saules Miestas kaubanduskeskus ning Vilniuses asuv esinduslik Ulonu ärimaja.

Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi põhikirjale võib Fond III investeeringut finantseerida pangalaenuga kuni 65% ulatuses. Omakapitali osakaal on igas uues investeeringus 35% või rohkem. Iga-aastane omakapitali tootluseesmärk on 15% aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

EfTEN Real Estate Fund III AS investeerib ärikinnisvarasse ning piiratud arendusvõimalusega kinnistutesse (kaubandus, büroo, logistika ja hotellid) või nendega seotud väärtpaberitesse Eestis, Lätis ja Leedus. Fond on sobilik pikaajalistele investoritele, kes soovivad investeerida Balti ärikinnisvaraturule, mida iseloomustab stabiilne, lihtsalt ennustatav rahavoog ning mõõdukas kapitali kasv.

Finantsinspektsioonis kinnitatud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest 3 aastat on investeerimisperiood, 5 aastat hoidmisperiood ja 2 aastat väljumisperiood. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

EfTEN Real Estate Fund III AS on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond. EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb ärikinnisvarainvesteeringutega Balti riikides. EfTEN Capital AS valitseb lisaks EfTEN Kinnisvarafond ASi ja EfTEN Kinnisvarafond II ASi. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capital koos tütarettevõtjatega) valitseb 42 ärihoonet, kus asub rohkem kui 700 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus seisuga 1.03.2016 on 400 miljonit eurot. EfTEN Capital AS on registreeritud Finantsinspektsioonis ning tegutseb Finantsinspektsiooni järelevalve all.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Ober-Haus: hinnaindeks 03/2016

20.04.2016 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks tõusis kolmandat kuud järjest ja oli märtsis 0.3% kõrgemal kui veebruaris. Võrreldes 2015. aasta märtsiga oli indeks 3% kõrgemal.

Tallinnas toimus veebruaris korteriomanditega 819 tehingut, mida on 18% rohkem kui veebruaris ja 12% rohkem kui eelmise aasta märtsis. Uute korterite osakaal kogu tehingute arvust moodustas 22% ja trend on kasvav. Tallinnas tõusis keskmine ruutmeetri hind 0.7% ja oli 1 568 eurot ruutmeeter. Võrreldes eelmise aasta märtsiga oli ruutmeetri hind 0.8% madalam ja võrreldes hindade tipuga 2007. aastal 8% madalam.

Kuigi statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnatõusu, ei ole see ühtlaselt laiendatav kogu korteriturule kuna tehingute struktuur on erinev. Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine ruutmeetri hind Haaberstis 14%, Pirital 10%, Lasnamäel 6%, Kristiines 6% ja Nõmmel 1%.

Hinnatõusu põhjuseks Haaberstis olid tehingud uute korteritega Astangu tänaval ja Pirital tehingud Tohu tänaval. Kesklinnas langes keskmine ruutmeetri hind 4%, Põhja – Tallinnas 2% ja Mustamäel 1%. Selle põhjuseks oli tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega.

Võrreldes 2015. märtsiga on suurim hinnatõus toimunud Haaberstis – 23%, Mustamäel 15% ja Lasnamäel 10%. Peamiseks hinnatõusu põhjuseks on kasvanud tehingute hulk uute korteritega. Aastaga on hinnad keskmiselt langenud Kristiines 4.6%, Kesklinnas 4%, Pirital 0.3%, Põhja – Tallinnas 0.1%.

Tallinna korteriturgu tervikuna mõjutab akiivne arendustegevus ja uute korterite müügipakkumiste kasvav hulk, mis on peatanud vanemate korterite hinnatõusu. Alanud aasta jooksul on pakkumiste hulk liikunud tõusutrendis – võrreldes eelmise aasta märtsiga on pakkumine kasvanud 10%.

Tartus langes keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 7.5% 1 157-le eurole ja Pärnus tõusis 4.6% ja oli 939 eurot ruutmeeter. Jõhvis keskmine pinnaühiku hind langes 230-le ja Narvas tõusis 437 eurole ruutmeeter.

Ober-Hausi-Kinnisvara-korterite-hinnaindeks-märts-2016

Жилищный кредит на строительство дома

20.04.2016 Getter Orusalu

Покупка собственного жилья, будь то квартира или дом, – важное решение. Необходимо тщательно продумать каждый шаг. Финансируя строительство дома с помощью жилищного кредита, надо обращать внимание на множество аспектов, охватывать общую картину и замечать мелкие детали.

Прежде чем выдавать жилищный кредит, банк хочет получить полный обзор проекта по кредиту, чтобы внимательно проанализировать доходы и расходы ходатая. При этом также учитываются его платежное поведение и потребительские привычки. «Порой люди переоценивают свои финансовые возможности, и банк должен быть реалистом, думая на пару шагов вперед», – объяснил директор дивизиона розничных банковских услуг SEB Тыну Сепп. Желательно, чтобы ежемесячные финансовые обязательства составляли менее 30-40 процентов от доходов ходатая.

Помимо кредитоспособности ходатая, банк тщательно анализирует и финансируемый объект. Оценивается как проект в целом, так и на предназначение и местоположение строящегося дома. «Строительство дома требует времени и денег, поэтому банк хочет иметь обзор всего процесса строительства. Банку надо предоставить калькуляцию стоимости всего проекта, ценовые предложения на строительство или уже заключенные договоры о строительстве», – сказал Сепп и добавил, что иногда может потребоваться и строительный проект.
При предъявлении уже заключенных договоров о строительстве банк также анализирует строителя, прежде всего принимая во внимание его способность выполнить обязательства, возложенные на него договором. Сепп пояснил, что цель анализа – исключить ситуацию, когда дом оказывается непригодным для проживания или его невозможно использовать из-за существенных недостатков.

Жилищный кредит на строительство дома и покупку участка

В большинстве случаев люди хотят получить кредит как на строительство дома, так и на покупку участка. По словам Сеппа, банк не только финансирует покупку участка, но и хочет сразу видеть полную картину того, что запланировано на объекте.

Выбрав участок, необходимо составить строительный проект и предоставить его банку вместе с графиком, предложениями на строительство и договорами, чтобы ходатайствовать о кредите. Если ответ положительный, вам дадут кредит на требуемую для покупки участка сумму.

«В случае участка нам нужен дополнительный залог, так как банк не принимает земельный участок в качестве залога по кредиту», – подчеркнул Сепп. Залогом может выступать, например, квартира, а ходатайствовать о ее освобождении от залога можно тогда, когда дом будет построен.

Если участок уже есть

Если участок у вас уже есть, процесс проходит, по сути, так же. Стоимость участка относят к самофинансированию, поэтому он может и не оказаться достаточно ценным для получения кредита. «При анализе строительного проекта и калькуляции стоимости становится ясно, нужен ли дополнительный залог», – сказал Сепп и добавил, что при наличии участка надо также предоставить банку разрешение на строительство. По его словам, если участок куплен в кредит и выплаты еще продолжаются, то, как правило, никаких отличий нет.

Кредит выдается частями

После того, как вы подали ходатайство о кредите и предоставили необходимые документы, банк может принять решение о финансировании строительства. В случае положительного решения с клиентом заключается договор о кредите, и обычно получатель кредита обязан начать строительство в течение шести месяцев. Жилой дом должен строиться не дольше 18 месяцев с момента заключения договора о кредите.

Обычно дом строится поэтапно, поэтому жилищный кредит банк тоже выдает частями – в соответствии с ростом залоговой стоимости дома. Это означает, что банк выплачивает часть кредита, а клиент инвестирует ее в строительство дома, повышая таким образом его рыночную и залоговую стоимость. «Инвестировав часть кредита в строительство, для получения следующей части надо предоставить банку новую экспертную оценку, – описал процесс Сепп. – Экспертная оценка также помогает банку убедиться в том, что выплаченный ранее кредит использован по назначению».

Стоимость растет не всегда

Проблема может возникнуть, если на определенном этапе строительства залоговая стоимость после инвестиций существенно не повышается. Иными словами, банк не может выплатить следующую часть кредита в размере, необходимом для продолжения строительства. Подобная ситуация возможна и в том случае, если строительство пришлось на период всеобщего спада цен на недвижимость.

«Чтобы избежать простоя в строительстве из-за слишком маленького роста рыночной стоимости, советуем ходатаям заранее подумать, смогут ли они в такой ситуации временно найти какой-нибудь дополнительный залог», – отметил Сепп. Тогда банк сможет выплатить следующую часть кредита, и строительство дома продолжится.

Возврат начинается сразу после выдачи первой части, если вы решили не ходатайствовать о платежном отпуске на основную часть.

Во время строительства нельзя зафиксировать процентную ставку

Если жилищный кредит используется частями, то зафиксировать процентную ставку по нему нельзя. «Как правило, банк не может предоставлять кредитный ресурс с одним уровнем процентной ставки в течение длительного времени», – объяснил Сепп. Поэтому в большинстве случаев процентные ставки на кредиты на строительство не зафиксированы и чаще всего привязаны к шестимесячной ставке euribor. «Проценты начисляются с остатка кредита, что делает выплату кредита частями дешевле для клиента», – сказал Сепп.

Важно знать, что стоимость внутренней отделки причисляют к сумме жилищного кредита, также она покрывает стоимость кухонной техники и встроенной мебели. Однако остальная мебель и прочее убранство к этому не относятся.

«Прежде чем ходатайствовать о жилищном кредите на строительство дома, советую проконсультироваться с менеджером по обслуживанию частных клиентов и ознакомиться с важной информацией на сайте банка», – подчеркнул глава дивизиона розничных банковских услуг SEB.

Выбрав подходящий вариант, заполните ходатайство о жилищном кредите. А если вы хотите сначала обсудить свои возможности, приходите на консультацию по жилищному кредиту.

Геттер Орусалу
журналист

Ehitushinnaindeks I kvartalis langes

20.04.2016 Statistikaamet

Ehitushinnaindeks langes 2016. aasta I kvartalis võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga 0,7% ja võrreldes 2015. aasta I kvartaliga samuti 0,7%, teatab Statistikaamet.

2015. aasta IV kvartaliga võrreldes kujundas indeksit enim ehitusmaterjalide maksumuse 1,2% langus. Kulutused tööjõule kasvasid 0,1% ja ehitusmasinate kasutamise maksumus tõusis 0,2%.

Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga enim materjalide hinna 2,0% langus. Kulutused tööjõule kasvasid 1,9% ja ehitusmasinate kasutamise maksumus langes 1,6%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi langus oli 2016. aasta I kvartalis võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga 0,5% ja 2015. aasta I kvartaliga võrreldes 0,9%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Ehitushinnaindeksi muutus, I kvartal 2016
	IV kvartal 2015 – I kvartal 2016, %	I kvartal 2015 – I kvartal 2016, %
KOKKU	-0,7	-0,7
tööjõud	0,1	1,9
ehitusmasinad	0,2	-1,6
ehitusmaterjal	-1,2	-2,0
Eramuindeks	-0,3	-0,1
Korruselamuindeks	-0,8	-1,0
Tööstushooneindeks	-0,3	-0,7
Ametihooneindeks	-0,9	-0,7

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus, I kvartal 2016
	IV kvartal 2015 – I kvartal 2016, %	I kvartal 2015 – I kvartal 2016, %
KOKKU	-0,5	-0,9
tööjõud	0,0	1,1
ehitusmasinad	-0,8	-3,9
ehitusmaterjal	-0,8	-2,0

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

BIM-ekspert Erik Sanford: ärge suruge jõuga BIMi oma firmale peale

20.04.2016 Tõnu Toompark

Täna toimuval Eesti suurimal BIM konverentsil BIMsummit ütles Ameerika BIM ekspert Erik Sanford, et BIMi eesmärk on parandada ülesandeid ja protsesse. Oluline on leida iga töö jaoks õige tööriist. BIMsummit konverentsi avas Jaak Aaviksoo.

„Ei ole mõtet osta Porschet, kui sul on vaja tegelikult Citroeni – isegi kõige vilunumad ralliässad alustasid aeglaselt. See tähendab – vali õige vahend oma ülesande lahendamiseks,“ rääkis BIM-ekspert Erik Sanford. „BIMi mõte on parandada sooritusi ja protsesse. Uurige BIMi tehnoloogiaid ning valige õige – selline, mis aitab teil lihtsustada oma tööd. Alustage väikselt.“

„Me kõik lähme elevile, kui meile näidatakse cool’i tehnoloogiat. Aga huvitav ei ole alati kasulik. Olge ettevaatlikud ja investeerige sellesse, mis on kasulik, mitte sellesse, mis on huvitav,“ rääkis Erik Sanford. „Uute tehnoloogiate rakendamine võtab aega. Kõige tähtsam selle protsesse juures on haridus – teadmised. Jeremy Thibodeau ja mina oleme otsesed konkurendid, kuid me saame kokku ja töötame koos, et edendada BIM-tehnoloogiat nii palju kui võimalik.“

Erik Sanfordi sõnul on kõige tähtsam, et BIM-tehnoloogiad oleksid tuttavad tippjuhtidele – nad peavad teadma üldisi BIMi teooriaid ja kasutusalasid. „Teadmised BIMist aiatavad juhtidel otsustada, kas BIMil on koht ka nende firmas. Isegi baasteadmised mudelitest aitavad viia juhte teadmiseni, kui kompleksne ja võimalusterohke on BIM.“

Täna ja homme toimub Tallinnas BIMsummit konverents, millel astuvad üles eksperdid Ameerikast, Saksamaalt, Suurbritanniast ja Eestist. BIM-tehnoloogia (Building Information Modeling) rakendamine annab võimaluse ehituses kõik projekti osapooled liita üheks meeskonnaks – kogu töötsükkel alates projekteerimisest lõpetades hoone ülalpidamisega on lihtsamini jälgitav ja hallatav tänu ehitusinfo mudelile.

BIMsummiti raames toimub homme, 20. aprillil avalik loeng, kus jagavad oma kogemusi ülemaailmselt tunnustatud BIM-visionäär Fred Mills Inglismaalt ja Jeremy Thibodeau – kogenud BIM-manager USAst. Loengul saab täpsema ülevaate BIMi olulisusest ehitussektoris ning selle rakendamisest praktikas.

BIMsummitil jagavad oma kogemusi näiteks René Schumann, Erik Sanford, Jeremy Thibodeau, Fred Mills, Reet Kalmet, Silver Neemelo, Andrus Kõresaar, Avo Ambur, Virgo Sulakatko ja teised. Konverentsil osalemine annab 26 EEL-i täiendõppe punkti.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Avo Ambur: täna on nii, et ehitaja peab vastutama ka selle eest, mille tellija on ise tellinud

19.04.2016 Tõnu Toompark

Täna toimuval Eesti suurimal BIM-konverentsil BIMsummit ütles Avo Ambur Nordeconist, et oluline on Eestis selgeks teha, kes vastutab millise osa eest ehituses – kas näiteks projekteerimise eest vastutab projekteerija või kuulub lõppvastutus ikkagi ehitajale. Avo Ambur osales diskussioonis „Mis motiveerib Eestis BIMi kasutama?“ koos Reet Kalmeti, Virgo Sulakatko, Indrek Mooratsi ja Merylin Rüütliga. Diskussiooni juhatas Jaanus Uiga.

„Mudelprojekteerimises ja üldse kogu ehitamises on küsimus see, kas projekteerimise eest vastutab projekteerija või kuulub kogu lõppvastutus ikkagi ehitajale,“ rääkis Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Täna on nii, et ehitaja peab vastutama ka selle eest, mille tellija on ise tellinud. Meil puudub ehituses projekti üldkoordinaator – eri osadele tehakse eri ekspertiisid, kuid mitte keegi ei pane neid kokku ega vaata projekti kui tervikut. Ehitajale antakse ekspertiiside tulemused ja öeldakse – viige need nüüd ellu. Tellija peaks laskma kõik üle kontrollida juba projekti staadiumis.“

„BIMi rakendamisel on oluline, et tellija soovid ja nõudmised peavad olema kohe alguses BIMis. Oluline on selgeks teha ka, kuhumaani mudelit teha: mis mahus ja mis objektidel. Kõik ei peagi mudelisse minema, vaid see, mis on oluline ja mis toob kõige rohkem tulu,“ sõnas Avo Ambur.

„Nordeconi kui ehitusettevõtjat sunnib mudelit kasutama see, et oleme püüdnud, vähemalt enda meelest, olla innovatiivne ehitusettevõte,“ märkis Avo Ambur. „Tänaseks oleme hakanud aru saama, mis on BIM ja kuhu sellega võib jõuda. Eelkõige näeme mudelprojekteerimises kasu just ehitusplatsil – võimalikult efektiivne ehitustegevus. Mitte vigade parandus, vaid vigade ennetamine. Nordeconil on töös hetkel 4-5 hoonete ehitusprojekti, kus kasutame aktiivselt BIMi, teedeehituses on see toimunud juba aastaid.“

Tallinna peaarhitekt: Planeerimine on avalik ja läbipaistev protsess

19.04.2016 Tallinn.ee

tallinnDetailplaneeringu menetlemine on algatamisest alates avalik protsess, rõhutas Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd.

„Ei saa ju olla, et lugupeetud arhitekt, emeriitprofessor Leonhard Lapin seda ei tea!“ imestas Mänd, viidates täna Eesti Päevalehes ilmunud arvamusartiklile „Trendikas laastamistöö Tallinna linnaruumis“.

„Möönan, et arvamusavaldus seitse aastat menetletud detailplaneeringu kohta, mille viimasest avalikust arutelust on möödunud pea kaks kuud ning mille vastu lugupeetud kolleeg ei ole varem huvi üles näidanud, tuli mulle üllatusena,“ tõdes Mänd. „Üksikute tõsiasjade kõrval sisaldab see arvamusartikkel mitmeid faktivigu ja pooltõdesid ning mõjub tervikuna tendentslikult. Peamiselt kurvastab mind aga see, et artikli põhirõhk ei ole suunatud mitte linnaehituslikule analüüsile vaid põlastavatele märkustele kolleegide ja koolikaaslaste aadressil.“

Peaarhitekti sõnul on detailplaneeringu menetlusega seotud hulgaliselt erinevaid eksperte – sealhulgas nii arhitekte, insenere kui keskonna- ja muinsuskaitsespetsialiste. „Seega vaetakse planeeringulahendust igakülgselt ja põhjalikult,“ ütles Mänd. „See tähendab, et iga planeering läbib kõigis aspektides tiheda kooskõlastussõela ning seega on kohatu väita, et „keskpärase haridusega ametnikud ja mõned kultuuritud arhitektid teevad Tallinnas, mida soovivad“.“

Mänd tõdes, et kuigi avaliku arvamuse kohaselt on koloriitse staararhitekti teravate, ametnikke ja arhitekte solvavate väljaütlemiste talumine tõenäoliselt „palga sees“, ületavad väited, et kõik detailplaneeringu menetlemisega ja kooskõlastamisega seotud ametnikud on „äraostetavad“ ja rakendavad „ebardlikke linnaehituspõhimõtteid“ ühiskonnas aktsepteeritava hea maitse piiri.

„Samuti on mul piinlik hinnatud, sageli ka auhinnatud, arhitektide Marika Lõokese, Jüri Okase, Raivo Kotovi, Ott Kadariku, Mihkel Tüüri jt ees, kes samuti on andnud oma panuse Lapinil pinnuks silmas oleva planeeringulahenduse sündi,“ ütles Mänd.

„Lisaks ametkondadele on detailplaneeringu koostamise algfaasist peale olnud kavandatavaga kursis ka planeeringuala kontaktvööndi kinnistute omanikud ja piirkonna elanikud,“ ütles Mänd. „Sõltuvalt planeeringuala paiknemisest linnaruumis on tundnud selle vastu kahtlemata huvi ka laiem avalikkus. Avalike väljapanekute ja arutelude käigus tehtigi mitmeid ettepanekuid, mille tulemusena muudeti ka planeeringulahendust.“

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

LVM Kinnisvara esitleb esmakordselt Eestis virtuaalreaalseid kinnisvarakeskkondi

19.04.2016 Tõnu Toompark

Alates reedest kuni pühapäevani toimuval kinnisvaramessil esitleb LVM Kinnisvara uusi virtuaalseid tööriistu, mida kasutades on võimalik kujundada, viimistleda ja sisustada korter või elamu veel enne ostu ning seda vaid mõne silmapilguga, sest nende juhtimine toimub silmajälgimistehnoloogiat kasutades.

Käesoleva aasta teises ja kolmandas kvartalis LVM Kinnisvara poolt turule toodavad virtuaalreaalsed (VR) kinnisvarakeskkonnad, virtuaalsed siseviimistlus- ja sisustustööriistad võimaldavad saada ülevaate nii uute, kui järelturu korterite või elamute suurusest, sobivusest ja võimalikest muutustööde maksumusest ning finantseerimisvõimalustest.

Uudne on kinnisvaramessi külastajal ka võimalus proovida reaalajas, kuidas talle soovitud ideaalkodu sobib või kui kaugel või kõrgel ta elada julgeb.

Kõigi LVM Kinnisvara messiesinduses oma kinnisvara müügi-, ostu-, üüri-, hindamise-, finantseerimise- või kindlustamise soovi registreerijate vahel loositakse välja uudne tasakaaluliikur.

LVM Kinnisvara on 1992. aastal asutatud kinnisvarafirma, kellel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Kuressaares ning kelle teenuseid on kasutanud enam kui 30 000 klienti. Ettevõttel on hetkel müügis 1100 kinnisvaraobjekti. Ettevõte jõudis tänavu Äripäeva kõige kiiremini kasvavate ettevõtete ehk Gaselli TOPi. Ettevõtte kodulehekülg on enim külastatav kinnisvarafirma koduleht Eestis.

Sisustus-, kinnisvara- ja aiandusmess Interjöör 2016 toimub 22.-24. aprillil Eesti Näituste messikeskuses.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Minibuum hipsterasumites: korteriturg hüppas aastaga 2,5 korda

19.04.2016 Tõnu Toompark

Tallinna kesklinna piirkonnas asuvas kuues nn hipster-asumis tehti korteritega tänavu esimeses kvartalis 292 tehingut, mida on 2,5 korda rohkem kui möödunud aasta samal perioodil. Jätkuva populaarsuse kasvu taga muu hulgas ka uusarendused.

Hipsterasumiteks võib tinglikult nimetada Kalamaja, Pelgulinna ja Kelmiküla asumeid Põhja-Tallinna ning Tatari, Uue Maailma ja Kassisaba asumeid Kesklinna linnosades. Kui mullu tehti seal esimese kolme kuuga Maa-ameti tehingute andmebaasi järgi 117 korteritehingut, siis tänavu samal perioodil 292.

Center Kinnisvara tegevjuht Christian Ayrer: „See tundub isegi natuke uskumatu, sest aastaid on räägitud, kuidas hipsterasumid on kohutavalt ülehinnatud ning kuidas see pisike mull kohe lõhkeb. Aga tehingute arvu tõus 2,5 korda kummutab vähemalt hetkel kõik need jutud ning pigem saab rääkida järjekordsest minibuumist.“

Peamiste põhjustena näeb Ayrer suurt hulka valminud uusarendusi ning emotsionaalseid aspekte. „Nende inimeste jaoks, kes sinna kolivad, on sealne asukoht ja elukeskkond, piirkonna maine, seal toimuvad sündmused ja tegevused makstavat hinda väärt ning tung sinna elama asuda jätkuvalt suur,“ ütles Ayrer.

Suur tehingute ja müügis olevate korterite arv on aga piduri peale pannud aastaid kestnud sirgjoonelisele hinnatõusule. Kui Kalamajas kerkis ka viimase aastaga keskmine hind veel 121 eurot m2 kohta ja küündis tänavu 1. kvartalis keskmiselt 1995 euroni, siis näiteks Pelgulinnas ja Uues Maailmas on hind aastaga pisut langenud – vastavalt 1582 eurolt 1541-le ning 1914-lt 1863 euroni m2 kohta.

Center Kinnisvara on elukondlikule kinnisvarale keskendunud kinnisvarabüroo, mis on võtnud fookusesse Eesti kinnisvaraturu aktiivseima piirkonna Tallinna ja selle lähiümbruse. Center Kinnisvara pakub klientidele kinnisvarateenuste tervikpaketti – kinnisvara vahendust, arendust, haldust ja investeerimisnõustamist.

Täna algab Eesti suurim BIM-konverents „BIMsummit – kuidas ehitada tulevikku?“

19.04.2016 Tõnu Toompark

Täna ja homme toimub Tallinnas BIMsummit konverents, millel astuvad üles eksperdid Ameerikast, Saksamaalt, Suurbritanniast ja Eestist. BIM tehnoloogia (Building Information Modeling) rakendamine annab võimaluse ehituses kõik projekti osapooled liita üheks meeskonnaks – kogu töötsükkel alates projekteerimisest lõpetades hoone ülalpidamisega on lihtsamini jälgitav ja hallatav tänu ehitusinfo mudelile.

BIMsummiti raames toimub 20. aprillil avalik loeng, kus jagavad oma kogemusi ülemaailmselt tunnustatud BIM-visionäär Fred Mills Inglismaalt ja Jeremy Thibodeau – kogenud BIM-manager USAst. Loengul saab täpsema ülevaate BIMi olulisusest ehitussektoris ning selle rakendamisest praktikas.

„Kõikides ehitusettevõtetes mõeldakse, kuidas muuta töö efektiivsemaks, säästa aega ning vähendada vigu ehitusprotsessis. BIM-tehnoloogia ja sellest tulenevate uudsete juhtimismeetodite kasutuselevõtt on üks potentsiaalsetest lahendustest,” ütles Nordeconi BIM-projektijuht ja BIMsummiti korraldaja Miina Karafin. „Avalik loeng, mis toimub kahepäevase BIMsummiti raames, on mõeldud kõigile, kes ehitusega kokku puutuvad. Ka neile, kes BIMist veel midagi ei tea, aga tahaksid teada.”

Vaata konverentsi ajakava: http://www.bimsummit.ee/kava.

Saadaval on veel piiratud arv pileteid kahepäevasele konverentsile. Avalik loeng on tasuta, kuid vajalik on eelnev registreerimine.

BIMsummit Estonia (www.bimsummit.ee) on praktikult praktikule suunatud rahvusvaheline konverents, kus otsitakse reaalsetele probleemidele reaalseid lahendusi. BIMsummiti eesmärk on inspireerida Eesti peatöövõtjaid ja ehituse tellijaid läbi teiste praktikute kogemuse. BIMsummitit aitavad korraldada Tallinna Tehnikaülikooli Ehitusteaduskond ja Baltic American Freedom Foundation. Üritust sponsoreerivad Nordecon, Novarc, Projekt Kuubis, Sirkel ja Mall, AruCAD, Trimble Solutions, Hochtief, Tehnopol, Reminet, Archibus ja Reaalprojekt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Statistika: kasutusloa saanud eluruumi pindala on keskmiselt 100 ruutmeetrit

19.04.2016 Tõnu Toompark

2015. aasta jooksul sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa ehk valmis 3987 eluruumi pindalaga 399 100 m². Seega oli keskmise valminud eluruumi suurus 100 m².

Veel aasta varem ehk 2014. aastal oli keskmise valminud eluruumi keskmine pindala 106 m². Keskmise eluruumi pindala vähenemise taga ei ole Eesti inimeste pinnavajaduse vähenemine. “Süüdi” on aktiivne korterite arendamine Tallinnas, selle lähistel ja veel mõnes Eesti suuremas linnas.

Aktiivne korterite arendamine ehk üha suurem korterite proportsioon valmivate eluruumide hulgas viib keskmist pindala alla, sest korterite pind jääb enamasti ridaelamutele ja ühepereelamutele alla.

Kasutusloa saanud eluruumi keskmine pind, m²

Ehitusloa ja kasutusloa saanud eluruumide keskmine pind, m²

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kui koju ei pääse

18.04.2016 Piret Rondo

Sõna “kodutee” tekitab turvalisust, hubasust ja kindlust. Koju pääseb kas tänavalt, erateelt või avalikult kasutatavalt teelt.

Kui kodutee viib eratee kaudu, võib naabritevaheline hea läbisaamine kiiresti lõppeda, kui naaber peaks vahetuma. Erateed pidi koju pääsemiseks annab seadus võimaluse seada kasutusõigus, servituut või on tee omanik andnud tee kohalikule omavalitsusele avalikku kasutusse.

Isiklik kasutusõigus ja servituut seatakse notari juures. Nende vahe on selles, et isiklik kasutusõigus on seotud konkreetse isikuga, kelle kasuks on juurdepääs võimaldatud, ja kinnistu müügil isiklik kasutusõigus kustub. Servituut jääb aga kinnistu müügil kehtima.

Seaduslikult vormistatud juurdepääs tagab meelerahu ja turvatunde. Eksperthinnangutes, mille alusel pangad laenu väljastavad ja hindavad tagatisvara väärtust, on kirje juurdepääsutee kohta ja hea juurdepääs kinnistule on väga oluline.

Juurdepääsud

Asjaõigusseaduse (AÕS) 156. paragrahvi 1. lõige sätestab isiku õiguse nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktika näitab, et AÕS § 156 lg 1 ei näe juurdepääsu nõue eeldusena ette olukorda, kus kinnisasjale puudub igasugune juurdepääs, vaid piisab sellest, kui kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Puudumisega on kindlasti tegemist siis, kui kinnisasi ei piirne üheski kohas avalikult kasutatava teega.

Kui kinnisasjani on võimalik siiski pääseda avalikult kasutatavalt teelt, on kohtud asunud seisukohale, et ainuüksi selle asjaolu puhul tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks. Ja selgitada, kas naabri kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotlevale omanikule tunduvalt odavam ja naabrit kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Juurdepääsu määramist ei välistata, kui omanik on naabri juurdepääsu soovist kuuldes rajanud takistusi, näiteks paigaldanud väravad, istutanud puid, põõsaid või tassinud kive. Sellist tegevust saab kohus hinnata pahauskse käitumisena.

Kohus arvestab nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omaniku huve. Huvide arvestamisel on kohtud kaalunud puudutatud isiku privaatsuse riivet, varasemaid tee kasutamise tavasid, juurdepääsutee investeeringu suurust.

Kellele tee kuulub?

Kui kortermaja elanikud on otsustanud keelata naabritel juurdepääsutee kasutamise, mida siis teha?

Linnaski tekib olukordi, kus tänavalt maja ette viiv sissesõidutee on erastatud ühe kortermaja osaks. Tegemist võib olla asfaltteega, mida ajalooliselt on alati kasutatud juurdepääsuteena ümberkaudsetele kinnistutele. Selge, et seadus kohustab kinnistu omanikku võimaldama oma kinnistu kasutamist teistele juurdepääsuks.

Selle näite puhul teeb olukorra keeruliseks asjaolu, et juurdepääsu servituudi nõude peab esitama ja selleks nõusoleku andma iga korteriomanik eraldi.

Kohtulahendites on üldiselt elamuga kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele määratud vähemalt sõiduautoga.

AÕS § 156 lg 1 alusel on ka avalikult kasutatava tänava ääres asuva kinnisasja hoovi pääsemiseks üle võõra kinnisasja sõidukiga juurdepääsu määramine iseenesest võimalik, kuid seda eeldusel, et sõidukiga juurdepääs on kinnisasja kasutamise otstarvet silmas pidades eluliselt vajalik.

Asjakohane ei ole lähtuda üksnes kinnisasja kasutamise mugavuse kaalutlustest, mille tarvis juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja taotletakse, sest sageli ei saa kesklinna vahetus läheduses tiheasustusega alal eeldada, et elanikel peab igal juhul olema võimalus hoida oma sõidukeid elamu hoovis.

Enne kinnistu ostmist tuleks kontrollida, kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Tee kuulumist saab igaüks kontrollida maa-ameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Samuti võib omavalitsusest küsida, kellele tee kuulub.

Piret Rondo
Domus Kinnisvara maakler-hindaja

Millised on eramaja tellija hirmud?

18.04.2016 Eno Pappel

Alustades oma maja ehitusega, tuleb kõigepealt hakkama saada nende hirmudega, mis majaehitamisega kaasneb. Oleme ju kõik lugenud ajakirjandusest hirmulugusid, kus ehitaja on koos ettemaksuga ära kadunud või ehitustööde kvaliteet on nii puudulik, et kohe peale majja sissekolimist tekivad tõsised probleemid.

Kui nendesse lugudesse aga lähemalt süveneda siis selgub, et neid probleeme oleks tellija saanud sageli suhteliselt lihtsalt ära hoida. Ja pigem on sellised hirmud mõnevõrra ülepaisutatud ning halvavad nii mõnegi potentsiaalse tellija plaane majaehitamisega algust teha.

Kindlasti ei tasuks võtta majaehitamist kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel finišisse jõutakse.

Millised on need levinud hirmud?

Maja läheb rohkem maksma kui planeeritud ja ehitustööd venivad.

Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema paneb. Tegelikkuses aga tuleks see teema lahti kirjutada ja vaadata neid kohti, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna.

Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske

Palju tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda eesmärgiga, et jääks rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaks pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised oluliselt üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam ja asub ehitama, siis on paratamatu, et ühel tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks.

Lisaks on risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata ehk kokkuvõttes tekivad lisakulud.

Lahendus

Tellida põhiprojekt ja vajadusel ka keerumate sõlmede osas tööjoonised. Lisaks vähendab ka riske, kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikele ehitajatele jõukohane

Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et praktiliselt iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid nn. viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad täiendavad kulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi. Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigeaegselt muudatusi ja sellega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.

Lahendus

Iga muudatuse puhul tuleb hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul tuleb muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajadusel pikendada ka tähtaegu.

Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või näiteks veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegi poolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale.

Lahendus

Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja saab oma töid paremini korraldada ning saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele.

Ehituslepingus pole tellija riskid maandatud, mistõttu tekivad probleemid ettemaksetega ja sageli ka kvaliteediga.

Enamik algsed lepinguprojektid on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane praktika ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osad tellijad ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst raske head tulemust saada.

Küll aga peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt. Peamised riskid on järgmised:

Ettemaksud – võimalusel vältida ettemakse või teha need minimaalsed

Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt ettemaksu suurus teha võimalikult väike ning järgmist ettemaksu mitte teha enne, kui teatud töölõik on valminud ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk, mingil põhjusel ettemaksu rahast ilma jääda, väiksema numbriga, mis ka kõige halvema stsenaariumi korral, ei katkestaks kogu majaehituse projekti.

Lahendus

Ettemakse puhul küsi ettemaksu panga või kindlustusseltsi garantiikirja ettemakstavale summale. Kui see pole mingil põhjusel võimalik, tee ettemakse võimalikult minimaalne ja järgmist ettemakset ära tee enne kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda tööde teostamises.

Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

Nii üllatav kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini.

Lahendus

Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest ülevõetud “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded”) ja 2. klassi nõuetele.

Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad

Ehitustööde ajaplaan vajab regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud on ka palju suurem risk, et lõpptähtaega oluliselt ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks.

Lahendus

Jaota ehitustööde ajaplaan vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5-6 etappi ja pane igale etapile oma tähtaeg. Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad vajadusel uuesti fikseerida.

Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult läbi parema ja põhjalikuma ettevalmistuse. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.

Kirjuta oma ehitushirmud lahti ja kata oma põhiriskid enne ehitustöödega alustamist ning jälgi ja reageeri riskidele ka kogu ehitusperioodi jooksul! Nii toimides on üllatusi vähem ja kui tekibki üllatusi, oled nendeks valmis! Edukat riskide maandamist!

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Tänasest saavad lapserikkad pered taotleda KredExi kodutoetust

18.04.2016 Tõnu Toompark

KredEx alustas täna lasterikastele peredele mõeldud kodutoetuse taotluste vastuvõtmist. Ettevõtlusministri käskkirja alusel panustatakse lasterikaste perede elutingimuste parandamisse üle 3 miljoni euro. Taotlusi saab esitada kuni 16.maini käesoleval aastal.

Kui eelmistel aastatel said toetust nelja ja enama lapsega pered, siis tänavu on tingimusi laiendatud. Võimalus oma elamistingimusi parandada on nüüd ka peredel, kus kasvab vähemalt kolm kuni 19-aastast last ning kelle sissetulek ühe leibkonna liikme kohta oli eelmisel aastal kuni 355 eurot kuus.

Aastaga on kasvanud ka maksimaalne toetussumma, milleks on nüüd 8000 eurot. Pere, kes on eelnevalt ühe korra toetust saanud, võib aga taotleda toetust kuni 5000 eurot.

Ettevõtlusminister Liisa Oviiri sõnul on tänu kodutoetusele Eestis paranenud pea 9000 lapse elamistingimused. „Igal lastega perel peab olema võimalus elada kaasaegsetes tingimustes. Seetõttu kahekordistasime kodutoetuste eelarvet tõstes selle 3,2 miljoni euroni ja muutsime meetme tingimusi selliselt, et seda saaks kasutada enamad pered.“

Tagastamatut toetust saab kasutada mitmeti. Näiteks eluaseme püstitamise, renoveerimise, ümberehitamise või laiendamisega seotud väljaminekuteks, aga ka eluaseme tehnosüsteemide või -võrkude rajamise, muutmise või asendamisega seotud kulutusteks. Lisaks võib seda kasutada eluaseme soetamiseks või eluasemelaenu põhiosajäägi tasumiseks. Abikõlblikud on ka toetuse aluseks olevate töödega seotud abitegevused, näiteks ehitusprojekti koostamine, omanikujärelevalve, ehitusloa taotlemine või ehitusteatise esitamisega seotud kulud.

KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Triin Reinsalu sõnul on toetusel lasterikaste perede jaoks selge mõju. „Oleme eelnevate aastate jooksul aidanud elamistingimusi parandada ligikaudu 2 000 perel. Majad on saanud uued katused, soojustatud on fassaade ja vahetatud aknaid, rajatud pesemisvõimalusi ja toimivaid küttesüsteeme. See on kaasa aidanud nii majade säilimisele ja energiatõhususele kui ka tõstnud perede elukvaliteeti.“

Taotlusi saab esitada kuni 16. maini käesoleval aastal. Lisainfot tingimuste ja taotlemise kohta saab KredExi kodulehelt www.kredex.ee.

Varasematel aastatel toetust saanud pered peavad korduva toetuse taotlemise hetkeks olema eelmise toetuse sihtotstarbeliselt ja tähtaegselt ära kasutanud ning esitanud ka KredExile seda kinnitava lõpparuande.