Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kadri Koplimäe returns as Chief Financial Officer of Endover

29.01.2026 Adaur.ee

As of 1 February 2026, Kadri Koplimäe will return to the position of Chief Financial Officer of Endover OÜ, taking over the role from Tiina Malm, who joined the company last year.

According to Endover’s CEO Roul Tutt, the decision was reached through a shared understanding among all parties regarding the kind of leadership synergy Endover needs in the future. “We thank Tiina for her dedication and exceptional energy and wish her every success going forward. At the same time, we welcome back a former member of the team, Kadri, who we cannot give much time to settle in, as the next growth phase is already ahead of us. Kadri’s strengths lie both in her previous experience within the company and the sector, as well as in her strong commitment to digital competence and technological development,” Tutt noted.

Kadri Koplimäe said that her detour into the energy sector last year helped her realize that financial management in the real estate field is her true calling. “The bond issuance of Endover’s affiliated company Volta SKAI OÜ, the company’s listing on the exchange, the rapid development pace of the Volta Quarter, and new projects on the horizon are clear signs that the company has not slowed down and that financial management now plays an even more significant role than before. That suits me,” she added.

Kadri Koplimäe, who served as Endover’s CFO from 2015 to 2025, previously worked as CFO at Trigon Agri and moved from Endover to Alexela in August last year. She holds a master’s degree from EBS and a bachelor’s degree from Tallinn University of Technology.

In September, Endover OÜ’s affiliated company Volta SKAI OÜ launched a secured bond issuance totalling 30 million euros, with the first two tranches oversubscribed by private and institutional investors from across the Baltics. In December, trading in Volta SKAI bonds commenced on the Nasdaq First North market. Capital raised during the issuance will be directed toward the construction of the first phase of the Volta SKAI high-rise duo in Põhja-Tallinn.

Founded in 1997, Endover OÜ is a real estate development company based entirely on Estonian capital, with a portfolio of more than 70 projects. Key developments in recent years include the Volta Quarter, Rocca Towers, Ambassador, and Torn.

The company manages the entire real estate development value chain and possesses expertise across all stages, from investment management, product development, and construction to sales, marketing, and after-sales service.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

EfTEN Real Estate Fund AS unaudited results for 4th quarter and 12 months 2025

29.01.2026 Adaur.ee

Fund Manager’s Commentary

Despite a challenging economic environment, EfTEN Real Estate Fund AS succeeded in 2025 in increasing both total consolidated rental income (+3%) and portfolio EBITDA (+1.3%). During 2025, the Fund’s subsidiaries made new investments amounting to €6.6 million in the elderly care segment and €5.3 million in the logistics segment. In the remainder of the real estate portfolio, the Group invested a total of €2.3 million.

The share of EfTEN Real Estate Fund AS is primarily a dividend share. In 2025, the Fund generated free cash flow of €13.088 million, which is 18% higher than in the previous year. Based on the free cash flow earned, the Fund could, in accordance with its dividend policy, distribute gross dividends of €10.5 million. Taking into account the Fund’s conservative financing policy and the annuity-based loan repayments, the Fund’s subsidiaries are able to increase their dividend capacity by refinancing loans where the loan-to-value (LTV) ratio has fallen below the limits set in the Fund’s capital management principles and where operating cash flows exceed loan principal and interest payments by more than two times. Considering the additional funds potentially received through loan refinancing, the Management Board proposes to the Supervisory Board and the General Meeting to distribute net dividends from retained earnings in the total amount of €13.8 million (€1.2 per share) in spring 2026, which is 8.1% more than in the previous year.

In a prolonged period of low economic activity, the Group pays close attention to maintaining a high occupancy level across its buildings. At the end of 2025, the occupancy rate of the Group’s entire real estate portfolio stood at 96.8% (31 December 2024: 97.4%). Occupancy remains lowest in the office segment (85.6%), where the Fund continues to invest in order to meet market demand for smaller office units.

In the summer of 2025, the second stage of the ERMI elderly care home located in Tartu municipality was completed, with rental income gradually increasing to the contractual level by August. Together with the Hiiu elderly care home added in April and the completion of a new stage of the Valkla elderly care home, rental income from the elderly care segment increased to €1.4 million in 2025, i.e. by 74%.

Excluding non-cash gains and losses and income tax expense, the Group generated the highest operating profit in its history in 2025, amounting to €20.24 million, which is 12.5% higher than in 2024. A significant contribution to the higher profit was primarily made by the decrease in interest expenses resulting from the decreased EURIBOR. While in 2024 the weighted average interest rate of the Fund’s loan portfolio was 5.82%, in 2025 it was 4.35%. At the end of 2025, the weighted average interest rate on the Fund’s loans stood at 3.99%.

Overview of Financial Results

EfTEN Real Estate Fund AS’s consolidated sales income for the fourth quarter of 2025 amounted to €8.656 million (Q4 2024: €8.314 million), while sales income for the last 12 months totalled €33. 083 million (12 months of 2024: €32.238 million). Compared to the same period last year, fourth-quarter sales income increased by 4.1% and 12-month sales income by 2.6%. The increase in sales income was primarily supported by new investments in the logistics and elderly care segments.

The Fund’s consolidated net rental income (NOI) for the 12 months of 2025 amounted to €30.685 million (12 months of 2024: €29.977 million), representing an increase of 2.4%. The 12-month NOI margin remained at 93% (2024: unchanged), meaning that costs directly related to property management (including land tax, insurance, maintenance and improvement works) as well as marketing expenses accounted for 7% of the Fund’s sales income.

In the fourth quarter of 2025, the Fund’s consolidated net loss was €1.208 million (Q4 2024: net profit of €3.460 million), of which €4.005 million was attributable to a loss from changes in the fair value of investment properties (Q4 2024: gain of €0.831 million).

For the 12 months of 2025, the Fund’s consolidated net profit amounted to €12.235 million (12 months of 2024: €13.564 million). In 2025, the Fund earned a total loss of €3.459 million from changes in the fair value of investment properties (2024: loss of €1.080 million). Interest expenses decreased by €1.996 million, or 23%, compared to the same period last year.

As of 31 December 2025, the Group’s total assets amounted to €405.851 million (31 December 2024: €398.763 million), of which the fair value of investment properties accounted for 93.9% of total assets (31 December 2024: 93.7%).

Real Estate Portfolio

As of 31 December 2025, the Group held 37 commercial real estate investments (31 December 2024: 36), with a fair value of €381.032 million as at the balance sheet date (31 December 2024: €373.815 million) and an acquisition cost of €381.235 million (31 December 2024: €370.561 million). In addition to the real estate investments owned by the Fund’s subsidiaries, the Group also holds a 50% interest in the joint venture owning the Palace Hotel in Tallinn, the fair value of which amounted to €8.680 million as at 31 December 2025 (31 December 2024: €8.630 million).

Investments in 2025

Over the 12 months of 2025, the Group invested a total of €10.676 million in both new investment properties and the development of the existing real estate portfolio.

In March, the Group’s subsidiary EfTEN Hiiu OÜ acquired a property located at Hiiu 42, Tallinn, for €4.0 million. Under an existing lease agreement, the property continues to be partially used by the North Estonia Medical Centre Foundation, while the remaining premises were leased under a long-term lease agreement (10 + 10 years) to Hiiu Südamekodu OÜ, which belongs to the Südamekodud AS group. In cooperation with the tenant and Südamekodud AS, the building is being partially redeveloped into a general nursing home, “Nõmme Südamekodu”, which will accommodate up to 170 elderly care residents in the future.

In the first half of 2025, construction works of the C-wing of the Valkla elderly care home were completed, and in the third quarter, the second stage of the ERMi elderly care home in Tartu was finalised.

In April 2025, the Paemurru logistics centre, acquired in autumn of the previous year, was completed. Total investments in the logistics centre during the reporting year amounted to €1.746 million.

Rental income

Over the 12 months of 2025, the Group earned total rental income of €32.013 million, which is 3% higher than in the same period of 2024.

As at 31 December 2025, the vacancy rate of the real estate investments owned by the Group stood at 3.2% (31 December 2024: 2.6%). Vacancy was highest in the office segment (14.4%), where the letting of vacant premises has taken longer than in previous periods.

Financing

Due to improved financial capacity, the subsidiaries of EfTEN Real Estate Fund AS increased the total amount of their bank loans by €7.32 million in April 2025. In addition, in 2025 the construction works of the Valkla and ERMi elderly care homes and the Paemurru logistics centre were financed with bank loans in the total amount of €3.184 million. The Fund’s subsidiary EfTEN Hiiu OÜ entered into a loan agreement in the amount of €3.650 million to finance the reconstruction works of the building located at Hiiu 42, of which €0.7 million had been drawn down as at 31 December 2025.

Over the next 12 months, loan agreements of ten Group subsidiaries will mature, with an outstanding balance of €37.057 million as at 31 December 2025. The loan-to-value (LTV) ratios of the maturing loan agreements range between 34% and 60%, and the investment properties generate stable rental cash flows. Accordingly, the Group’s management does not anticipate any obstacles to the extension of these loan agreements.

As at 31 December 2025, the weighted average interest rate of the Group’s loan agreements was 3.99% (31 December 2024: 4.89%), and the LTV (Loan-to-Value) ratio was 41% (31 December 2024: 40%). All loan agreements of the Fund’s subsidiaries are linked to floating interest rates. To hedge interest rate risk, two Group subsidiaries entered into interest rate swap agreements with a total notional amount of €22.6 million, thereby fixing the floating interest rate (1-month EURIBOR) at levels of 1.995% and 2.2%.

The interest coverage ratio (ICR) of the Fund’s loans was 4.0 in 2025 (2024: 3.0). The increase in the ICR was mainly caused by the decrease in EURIBOR.

Due to the scheduled repayments of loans secured by the Group’s investment properties and the low level of financial leverage, the Fund’s management plans to refinance loans also in early 2026, thereby increasing the Fund’s capacity to distribute dividends.

Share information

In November 2025, the Fund issued 84,506 new shares at an issue price of €19.11 per share, consisting of a nominal value of €10.00 and a share premium of €9.11. As a result of the issue, the Fund’s share capital increased by €845 thousand and the share premium by €770 thousand (total increase of €1,615 thousand). Direct costs related to the share issue amounted to €20 thousand. The increase in share capital was registered in the Commercial Register on 27 November 2025.

As at 31 December 2025, the registered share capital of EfTEN Real Estate Fund AS amounted to €115,248 thousand (31 December 2024: €114,403 thousand). The share capital consisted of 11,524,846 shares (31 December 2024: 11,440,340 shares) with a nominal value of €10 per share (31 December 2024: unchanged).

As at 31 December 2025, the net asset value (NAV) per share of EfTEN Real Estate Fund AS was €20.32 (31 December 2024: €20.37). The NAV per share decreased by 0.25% in 2025. Without dividend distributions, the Fund’s NAV would have increased by 4.7% over the year.

In 2025, the trading turnover of EfTEN Real Estate Fund AS shares on the Tallinn Stock Exchange amounted to €6.16 million, doubling compared to the previous year.

During 2025, the Group generated adjusted cash flow (EBITDA minus loan principal repayments minus interest expenses) of €13.088 million (2024: €11.109 million), increasing by 18% compared to the same period last year. This was primarily driven by additional cash flows from new acquisitions and development projects, as well as lower interest expenses resulting from the decrease in EURIBOR. Based on the cash flow generated, the Fund could, in accordance with its dividend policy, distribute gross dividends of €10.5 million.

Due to the Fund’s conservative financing policy and annuity-based loan repayments, the Fund’s subsidiaries are able to increase their dividend payment by refinancing loans where the loan-to-value (LTV) ratio has fallen below the limits set out in the Fund’s capital management principles and where operating cash flows exceed loan principal and interest payments by more than two times. Taking into account the additional funds released through loan refinancing, the Management Board proposes to the Supervisory Board and the General Meeting to distribute net dividends from retained earnings in spring 2026 in the total amount of €13.8 million (€1.2 per share), i.e. 8.1% more than in the previous year.

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME

	IV quarter		12 months
	2025	2024	2025	2024
€ thousands
Revenue	8,656	8,314	33,083	32,238
Cost of services sold	-399	-337	-1,677	-1,569
Gross profit	8,257	7,977	31,406	30,669

Marketing costs	-250	-203	-721	-692
General and administrative expenses	-1,138	-987	-3,982	-3,666
Profit / loss from valuation of investment properties	-4,005	831	-3,459	-1,080
Other operating income and expense	31	1	50	88
Operating profit/loss	2,895	7,619	23,294	25,319

Profit / loss from joint ventures	55	53	222	-118
Interest income	45	62	185	278
Other finance income and expense	-1,521	-2,052	-6,693	-8,696
Profit before income tax	1,474	5,682	17,008	16,783

Income tax expense	-2,682	-2,222	-4,773	-3,219
Net profit for the reporting period	-1,208	3,460	12,235	13,564
Net comprehensive profit for the reporting period	-1,208	3,460	12,235	13,564
Earnings per share
– basic	-0.11	0.32	1.07	1.25
– diluted	-0.11	0.32	1.07	1.25

CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION

	31.12.2025	31.12.2024
€ thousands
ASSETS
Cash and cash equivalents	19,957	18,415
Short-term deposits	320	2,092
Derivatives	13	0
Receivables and accrued income	1,697	2,055
Prepaid expenses	293	138
Total current assets	22,280	22,700

Long-term receivables	164	154
Shares in joint ventures	2,182	1,960
Investment property	381,032	373,815
Property. plant and equipment	193	134
Total non-current assets	383,571	376,063
TOTAL ASSETS	405,851	398,763

LIABILITIES AND EQUITY
Borrowings	42,261	30,300
Derivatives	6	0
Liabilities and prepayments	2,913	3,245
Total current liabilities	45,180	33,545

Borrowings	111,727	119,120
Other long-term liabilities	1,992	1,928
Deferred income tax liability	12,748	11,097
Total non-current liabilities	126,467	132,145
Total liabilities	171,647	165,690

Share capital	115,248	114,403
Share premium	91,076	90,306
Statutory reserve capital	4,156	2,799
Retained earnings	23,724	25,565
TOTAL EQUITY	234,204	233,073
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY	405,851	398,763

EREF_12kuud_vahearuanne_2025_Eng

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Uus Maa: Pärimismenetluse vajalikkus – mis juhtub kinnisvaraga peale abikaasa surma?

28.01.2026 Adaur.ee

Kinnisvaratehingu eelduseks on alati selge omandiõigus. Praktikas selgub aga sageli, et kinnisvara müük takerdub hoopis läbimata pärimismenetluse taha. Eriti keeruline on olukord siis, kui kinnisvara on soetatud abikaasade ühisvarana ning üks abikaasa on surnud.

Sellised olukorrad tulevad tihti ilmsiks alles müügiprotsessi käigus, põhjustades viivitusi, lisakulusid ja ebakindlust kõigile osapooltele. Sellest räägib lähemalt Uus Maa Five Stars büroo maakler Ly Johanson.

Kinnistusraamat ei pruugi kajastada tegelikku omandisuhet

Kui kinnisvara on ostetud abielu kestel, kuulub see üldjuhul abikaasade ühisvara hulka, sõltumata sellest, kelle nimi on kinnistusraamatusse kantud. See tähendab, et ka juhul, kui kinnistusraamatus on kirjas vaid ühe abikaasa nimi, ei ole tegemist automaatselt tema lahusvaraga.

Seetõttu võib elusolev abikaasa olla siiralt veendunud, et kinnisvara kuulub täielikult temale, kuigi õiguslikult on tegemist olnud ühisvaraga.

Mis juhtub ühisvaraga abikaasa surma korral?

Abikaasa surma korral ühisvara lõpeb. Elusolev abikaasa säilitab oma osa kinnisvarast, kuid lahkunule kuulunud 1/2 osa läheb pärimisele. See osa ei lähe automaatselt üle elusolevale abikaasale, vaid pärandatakse vastavalt seadusele või testamendile.

Kui peres on lisaks abikaasale ka lapsed, pärivad lahkunu osa abikaasa ja lapsed koos, mistõttu võivad kinnisvara kaasomanikeks saada ka lapsed, sealhulgas alaealised.

Kuidas mõjutab läbimata pärimismenetlus kinnisvara müüki?

Kui pärimismenetlust ei ole läbi viidud, ei ole omandiõigus lõplikult selge. Sellisel juhul:

notar ei saa müügitehingut tõestada;
pank ei saa ostjale laenu anda;
tehing võib jääda ootele kuni pärimisküsimuste lahendamiseni.

Levinud olukord kinnisvarapraktikas

Sageli selgub pärimisküsimuste olemasolu alles siis, kui kinnisvara soovitakse müüa. Alles notari või maakleri poole pöördudes saab selgeks, et enne müüki tuleb:

alustada pärimismenetlust;
määrata pärijad ja nende osad;
vajadusel korrigeerida kinnistusraamatu kandeid.

Need sammud on vältimatud, et kinnisvaratehing saaks toimuda õiguspäraselt ja sujuvalt.

Miks tasub pärimismenetlus läbi viia aegsasti?

Õigeaegselt läbi viidud pärimismenetlus annab kindluse, et:

kinnisvara omandisuhted on selged;
müügiprotsess ei takerdu ootamatult;
tehing vastab notari ja panga nõuetele.

Pärimismenetlus ei ole formaalsus, vaid oluline osa kinnisvara korrektse käsutamise protsessist.

Kokkuvõte

Ka juhul, kui kinnistusraamatus on kirjas vaid ühe abikaasa nimi, ei tähenda see automaatselt täielikku omandiõigust. Kui kinnisvara on soetatud abielu kestel ja üks abikaasa sureb, tuleb lahkunu osa alati pärida. Läbimata pärimismenetlus võib kinnisvara müügi muuta keeruliseks või võimatuks.

Kinnisvaratehingute sujuvaks kulgemiseks tasub pärimisküsimused lahendada aegsasti ning vajadusel konsulteerida spetsialistiga.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Invego arendab 45 miljoni euroga Riiga uue elukvartali Torņakalna Terases

28.01.2026 Adaur.ee

Kinnisvaraarendaja Invego investeerib Riia Vienibasi piirkonda uue elukvartali Torņakalna Terases rajamisse enam kui 45 miljonit eurot. Kolme hoone ja 226 koduga arenduse ehitus algab 2027. esimeses kvartalis ning esimesed kodud valmivad 2028. aasta lõpus.

Invego juhi Kristjan-Thor Vähi sõnul on Torņakalna Terases elukvartali keskmes uudne arhitektuurne lahendus. “Astmeline hoonestus ja avarad rõdud on kavandatud nii, et kodudesse jõuaks võimalikult palju loomulikku valgust ja ümbritsevat rohelust,” selgitab Vähi ja lisab, et tänu V-kujulisele hoonestusele tekib elanike jaoks ka avar, roheline ja privaatne sisehoov.

Vähi rõhutab eraldi Torņakalnsi piirkonna tugevat identiteeti, mida peeti silmas ka elukvartali planeerimisel. “Kogu piirkond areneb ning investeeringuid tehakse nii avalikku ruumi kui taristusse, mille üheks heaks näiteks on Mūkusalase promenaad Daugava jõe kaldal,” selgitab Invego juht ja lisab, et ka rajatav Torņakalna Terases elukvartal jagab piirkonna iseloomu ja olemust.

Läheduses asuvad olulised haridus- ja teadusasutused, nagu Läti Ülikooli akadeemiline linnak ja LU teadusmaja ja samas näiteks Arkādijas ja Uzvaras pargid, mis tõstavad piirkonna atraktiivsust. Torņakalna Terases kodude valik on lai ning sobilikke lahendusi on pakkuda soovijatele lastega peredest tudengiteni.

Torņakalna Terasese arhitektuurne lahendus põhineb terrassilisel hoonestusel, kus astmelised ja avarad rõdud toovad hoonetesse rohkem päevavalgust ning rohelust. Hoonete paigutamisel on lähtutud põhimõttest säilitada võimalikult palju olemasolevat haljastust ning luua avar roheline sisehoov ja looduslähedane elukeskkond. Kokku on kavandatud kolme hoonesse 226 korterit.

Invegost

Invego on kolmes riigis tegutsev uue põlvkonna kinnisvaraarendaja, mis on spetsialiseerunud tuleviku linnaruumi loovate tervikliku kontseptsiooniga mahukate elurajoonide ja ärikvartalite rajamisele. Invego grupi ettevõtetel Eestis, Lätis ja Portugalis täna töös ligi 30 erinevat arendusprojekti. Invego on välja arendanud 150,000 m2 sh 1500 kodu ja enam 50 000 m2 äripindu ning töös on veel 450 000m2 elukondlikku ja ärikinnisvara.

Tallinn: Kaks olulist sadamaala planeeringut liikusid vastuvõtmiseks volikokku

28.01.2026 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule vastuvõtmiseks kaks mahukat sadamaala detailplaneeringut. Üks A‑reisiterminali ja kruiisiterminali ning teine D‑terminali ja lähiala detailplaneering. Mõlemad planeeringud kujundavad ümber Tallinna suurima merevärava ümbruse ning toetavad eesmärki siduda sadamaala paremini linnaga.

Abilinnapea Tiit Terik märkis, et planeeringutes kavandatu tõstab sadamaala kvaliteeti, parandab ligipääsu ja liikumisvõimalusi ning loob kaasaegse, mitmekesise ja avalikkusele avatud linnaruumi. „Tallinna sadamaala on üks pealinna olulisemaid väravaid ja paljude külaliste esimene kohtumine meie linnaga. Seetõttu on oluline, et sadama ümbrus oleks nüüdisaegne, hästi toimiv ja inimestele avatud. Need kaks detailplaneeringut aitavad kujundada ühtse ja kvaliteetse linnaruumiga sadamaala, kus on parem ligipääs, rohkem jalakäijasõbralikke ühendusi ning selgem seos ülejäänud linnaga. See võimaldab piirkonna veelgi enam avada inimestele ja Tallinna merele nii, et sadam ei oleks vaid transiidikoridor, vaid elav ja toimiv osa linnasüdamest,“ sõnas Terik.

A‑reisiterminali ja kruiisiterminali detailplaneering hõlmab 66,14 hektari suurust maa‑ ja mereala, mille keskne eesmärk on kujundada senisest killustunud sadamataristust kaasaegne ja selge struktuuriga multifunktsionaalne linnasadam. Planeering võimaldab kavandada uue terminalihoone ning sadamafunktsioone toetavaid erinevaid abihooneid. Lisaks sadama teenindamiseks vajalikke tehnorajatisi ning kvaliteetset avalikku ruumi, mille oluliseks osaks on katkematu rannapromenaad.

Kuna ala jääb Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse, on hoonestusalade kavandamisel arvestatud vanalinna silueti vaadeldavusega.

D‑terminali ja lähiala detailplaneering puudutab 7,63 hektari suurust ala. Senine peamiselt tootmis‑ ja ärimaa on kavandatud sihipäraseks segahoonestuseks, mis ühendab sadamataristu, kaasaegsed ärihooned ja kuni viiekorruselise elamuarenduse. Pikksilma, Reidi ja Uus‑Sadama tänava vahelisel alal luuakse terviklik hoonestusstruktuur, täpsustatakse seniseid krundipiire ning määratakse ehitusõigus nii uutele kui rekonstrueeritavatele hoonetele.

Olulise uuendusena kavandatakse ala läbiv lai promenaad, mis ühendab Reidi tee ja mereäärse ruumi jalakäijatele ja ratturitele mugava ning avara liikumiskoridoriga. Mitmed väärtuslikud paekivist hooneosad integreeritakse uude linnaruumilahendusse, mis loob sideme piirkonna ajaloo ja tänapäevase arhitektuuri vahel.

Detailplaneeringute elluviimine on osa Vanasadama Masterplan 2030 lahenduste realiseerimisest, mis näeb ette avatud, rohelise ja mitmekesise linnasüdame kujundamist mere äärde.

Mõlemad planeeringud on koostanud K-Projekt AS. Detailplaneeringute materjalid on avalikult kättesaadavad Tallinna planeeringute registris. A-terminali planeeringu materjalid on siin https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP043650 ja D-terminali omad siin https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP043590.

Pärast planeeringute vastuvõtmist linnavolikogu poolt korraldavad Tallinna linnaplaneerimise amet ja kesklinna valitsus avaliku väljapaneku.

SEB majandusprognoos: reaalpalga kiire kasv kosutab majandust

28.01.2026 Adaur.ee

Eesti SKP prognoositav kasv on 2026. aastal 2,7% ja 2027. aastal 2,8%.
Tarbijate kindlustunne paraneb ja ostujõud suureneb ühetaolise maksuvaba miinimumi tulemusena.
Uuel aastal läheb senisest paremini nii tööstusel kui ka kaubandusel.

Unistused rahulikumast aastast purunesid päevadega

Pärast möödunud aasta kaootilisi geopoliitilisi pöördeid, unistasid mitmed, et 2026. aasta tulema rahulikum. Paika loksunud kaubandustariifid, stabiilsem intressikeskkond, Euroopa majanduse tasane taastumine. Piisas paarist päevast, et tõdeda – mingit hingetõmbeaega ei tule.

Venezuela, Gröönimaa, järjekordsed tariifiähvardused, sündmused Föderaalreservi ümber. Nagu eelmisel aastal, tõestas Washington taas, et miski endine enam ei kehti ja kõik on võimalik. Panused selles mängus on suured, ka Ühendriikides endas. USA ülemkohtu otsused tariifide legitiimsuse ja Föderaalreservi sõltumatuse kohta võivad kujundada Ameerika institutsioonide olemuse järgmiseks kümnendiks.

Euroopa otsib uues maailmas oma kohta

Euroopa seisab oma enda strateegilisel ristteel. Ühelt poolt ei toimi enam senine poliitiline maailmakord, teisalt aga ka senised ärimudelid. Kaitse- ning taristuinvesteeringud aitavad majanduskasvu ajutiselt elavdada, kuid leida tuleb ka tõsiseltvõetav pikaajaline kasvustrateegia.

USA majanduskasv jääb aastatel 2026 ja 2027 euroala omast pea protsendi võrra kiiremaks. Teisalt on olukord Euroopa riikide majanduses kohati väga erinev: kiire kasvu poolest paistavad tänavu silma nii Hispaania, Poola kui ka Rootsi, samas proovivad Soome ja Saksamaa kasvu taaskäivitada.

Eestit ootab viimaste aastate kiireim majanduskasv

Eesti majanduslik väljavaade 2026. ja 2027. aastal tekitab vastakaid tundeid. Ekspordile orienteeritud väikeriigi jaoks on ebastabiilne välispoliitiline olukord üheselt negatiivne, külvates ebakindlust nii meie enda inimeste kui ka potentsiaalsete investorite ja klientide seas teistes riikides. Teisalt on Eesti majandusel hakanud minema varasemast oluliselt paremini. Kiiremini on kasvama hakanud tootmine tööstuses; uued tellimused viitavad veelgi parematele tulemustele lähikuudel. Varasemast veidi paremini edeneb müük kauplustes ja rohkem saabub turiste.

Uskumatul kombel on viimaks paranema hakanud isegi tarbijate kindlustunne. Inflatsioon on hoogu maha võtnud, tööhõive küündib kõigi aega kõrgeima taseme lähedale. Mis kõige olulisem: keskmise palga ostujõud suureneb ühetaolise maksuvaba miinimumi kehtestamise tulemusena rekordiliselt. Suure tõenäosusega ei jää see raha pangakontole paremaid aegasid ootama. Samas puudub maksulangetusel katteallikas ja riigi eelarvepuudujääk ja võlakoormus süvenevad.

SEB prognoosi põhjal suureneb Eesti SKP 2026. aastal 2,7% ja 2027. aastal 2,8%. Seda toetab sisetarbimise taastumine ja stabiilne kasv eksportturgudel.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Eesti Pank: Mullune laenukasv püsis tugev

28.01.2026 Kristjan Mäe

Eestis tegutsevate pankade laenuportfell suurenes mullu kokku 7% ehk 1,9 miljardi euro võrra. Laenukasv jäi küll 2024. aasta omale mõnevõrra alla, kuid oli viimase kümne aasta keskmisest siiski kiirem. Seejuures oli Eestis eelmisel aastal pangalaenude kasv üle kahe korra hoogsam kui euroalal keskmiselt. See peegeldab siinsete pankade jätkuvat võimekust ja huvi laenu anda, kuid viitab samal ajal inimeste ja ettevõtete valmidusele varasemast rohkem investeerida.

Eelmisel aastal kasvas kõige kiiremini eluasemelaenude portfell, mille laenujäägi kasv ulatus aasta lõpus üle 10%. Teisalt jäi majapidamiste muude laenude ja liisingute jääk samale tasemele nagu 2024. aastal – selle taga oli eeskätt tagasihoidlikum nõudlus autoliisingu järele. Ettevõtete laenuportfell oli detsembri seisuga kasvanud ligi 6%. Kasvu toetasid peamiselt kinnisvara- ja ehitussektor ning primaarsektor (põllumajandus, jahindus, metsamajandus, kalandus), kus laenude jääk kasvas 10% ringis.

Laenuportfell on jõuliselt suurenenud, kuid kohalike hoiuste kasv on olnud märksa aeglasem, mistõttu sõltuvad pankade laenuotsused üha rohkem sellest, kuidas nad suudavad kaasata rahalisi vahendeid lisaallikatest: mitteresidentide hoiustest, grupisisestest vahenditest ja võlakirjaemissioonidest. Ettevõtete hoiuste maht kasvas eelmise aasta lõpuks pea 3% ja majapidamiste oma ligi 5%, kokku 970 miljoni euro võrra. Peale hoiuste kasvu üldise aeglustumise pidurdas mullu majapidamiste hoiuste kasvu see, et enne tulumaksutõusu maksti 2024. aasta detsembris välja tavapärasest rohkem palgaraha ning teisalt lükati maksuküüru kaotamisega seotud muudatuste tõttu osa 2025. aasta detsembri palgamaksetest uue aasta jaanuarikuusse. Intressimäärade alanemise tõttu on tähtajaliste hoiuste osakaal 9% ehk 650 miljoni euro võrra väiksem kui aasta tagasi, kusjuures ettevõtete puhul on vähenemine olnud pisut märgatavam kui majapidamistel.

Neljandas kvartalis oli Eestis tegutsevate pankade siinse tegevuse puhaskasum ilma mitteresidentide dividenditulu arvestamata 155 miljonit eurot ning 2025. aastal kokku 652 miljonit eurot. Võrreldes 2024. aastaga vähenes kasum viiendiku võrra, kuid kiire laenukasv ja madal viivislaenude tase aitasid euribori languse mõju leevendada. Pankade kasumlikkus ehk pankade kasumi ja varade suhe jäi neljandas kvartalis Eesti viimase kümne aasta keskmisele tasemele. Kuna euribor on alates suvest püsinud võrdlemisi stabiilsena ning finantsturud ei oota intressimäärades märkimisväärseid muutusi, siis sõltub pankade kasumlikkus edaspidi eelkõige laenuportfelli kasvust.

Vaata ka joonist laenujäägi ja hoiuste aastakasvu kohta.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Swedbank: Kuidas kavandada kortermaja terviklikku renoveerimist?

28.01.2026 Janis Pugri

Korterelamu renoveerimine on üha enam vältimatu samm, et elamu hästi säiliks, oleks energiatõhus ning hoiaks oma väärtust.

Korteriühistu juhatuse jaoks on peamine väljakutse leida tasakaal investeeringute mahu ja ühistuliikmete maksevõime vahel. Kui ühistu jõuab üksmeelele, siis saab hakata renoveerimisplaanidega edasi liikuma ning pöörduda panga poole. Ühistute maksedistsipliin on üldiselt väga hea, laenumaksetes pole pikemaid viivitusi aastaid esinenud ning seetõttu finantseerime ühistute renoveerimisplaane hea meelega.

Renoveerimist kaaludes on mõistlik uurida ka toetuse võimalusi.

Lähiaastatel ootab ees keerukas olukord, sest enamikku väiksemaid korterelamuid pole võimalik toetuse abita terviklikult korda saada. Suuremad korterelamud on paremas olukorras, kuna nende renoveerimiseelarvet saab katta ka ainult pangalaenuga, millele lisandub võimalik omaosalus.

Millised on esimesed sammud?

Renoveerimine on kogu ühistut mõjutav ettevõtmine, mille aitavad sujuvale teele seada järgmised sammud.

Esmalt võiks ühistus olla enamik liikmeid nõus, et korterelamut hakatakse renoveerima.
Järgmiseks tuleks leida tehniline konsultant, kes aitab renoveerimise projekti juhtida ning anda renoveerimiskavale selged piirid.
Nüüd on aeg konsulteerida panga laenuhalduriga, et kaardistada ühistu soovid ja saada esmane laenupakkumine, mida üldkoosolekul tutvustada.

Renoveerimine ei tähenda ainult finantsotsust ja ehitamist, vaid ka juhtimisotsuseid. Hästi ette valmistatud projekt, realistlik rahastusmudel ja avatud suhtlus korteriomanikega loovad eeldused, et renoveerimine ei muutuks konfliktikohaks. Sama oluline on hea koostöö kõikide spetsialistidega, kes ühistule teenuseid pakuvad. Juhatuse teadlik ja vastutustundlik roll on siin määrava tähtsusega.

Mida arvestada laenu taotledes?

Renoveerimist rahastada aitav pank on ühistule nii finantseerimispartner kui ka pakub turvalist kindlustust ja mugavaid arvelduslahendusi. Swedbank on ühistutele kogemusi ja finantsnõu jaganud juba aastast 2002 ning sõlminud selle aja jooksul üle 8000 laenulepingu.

Laenu taotledes tekib ühistuliikmetel küsimus, millisesse mahtu renoveerimise eelarved üldse jäävad. Meil on viimaste aastate eelarvetest päris hea ülevaade. Näiteks väiksematel, keskmiselt 18 korteriga ühistutel on tervikrenoveerimise eelarve olnud ligikaudu 1030 eurot ruutmeetri kohta ja laenumakse 156 eurot kuus keskmise korteri kohta. Suurema, 60 korteriga elamu korral on need näitajad 425 eurot ruutmeetri ja 75 eurot korteri kohta.

Selleks et leevendada ühistuliikmete maksekoormust renoveerimise ajal, pakume esimesel kahel aastal laenu marginaaliga 0% + 6 kuu euribor. Peamiseks eelduseks on, et tegemist on tervikrenoveerimisega, millega ühistu saavutab minimaalselt 30% energiasäästu. Laenuperioodiks saab olla kuni 30 aastat, kuigi pikem laenuperiood tähendab suuremat intressikulu, siis samas aitab see jällegi hoida madalamal tasemel igakuiseid makseid.

Arvestame sellega, et esimestel aastatel pärast laenu võtmist võib omanikel olla keerulisem suuremate kodukuludega harjuda. Seetõttu aitab meie pakutav intressikulude kokkuhoid suurendada remondifondi makseid järk-järgult.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Merko alustab Rae vallas Õielehe elukvartali teise etapi ehitust

27.01.2026 Adaur.ee

Jüri alevikus asuva Õielehe elukvartali teise etapi raames ehitab Merko kolm kortermaja, mis valmivad 2027. aasta kevadeks. Täna algab ka Õielehe elukvartali esimese ridaelamu korterite müük.

Õielehe hooned on kompaktsed ja hubased ning oma kodu saavad neisse luua eri suuruses pered. Kahekorruselistesse kortermajadesse tuleb kokku 33 korterit, milles on 2–5 tuba. Elukvartali esimesse ridaelamusse on plaanitud viis kahekorruselist korterit 4–5 toaga.

„Aasta eest valmisid Õielehe esimesed kodud ja elukvartal on elanike poolt väga hästi vastu võetud. Hinnatakse rahulikku koduümbrust ja turvalist naabruskonda, aga ka seda, et eluks vajalikud mugavused on Jüri alevikus väga lähedal ning ühendus Tallinna kesklinnaga on kiire. Kvartali esimestesse kortermajadesse on pered end sisse seadnud ja oodatakse pikisilmi uusi naabreid,“ kommenteeris Merko Kodude juht Indrek Tarto.

Õielehe hooned on A-energiaklassiga, kortermajade kõigil korteritel on rõdu või terrass ning ridaelamu korterite juurde kuulub kaks terrassi, mis paiknevad vastavalt hommiku- ja õhtupäikese suunal. Hoonete juurde kuuluvad haljastuse ning puhke- ja mängualadega koduhoovid. Elanike autode parkimiskohtadel on elektriauto laadimispunkti paigaldamise valmidus ja korterelamute katustel päikesepaneelid. Lisamugavuseks rajatakse korteritesse jahutussüsteemi lisamise võimalus.

Õielehe kogumahus valmib kümme kortermaja ja neli ridaelamut ning kvartal saab koduks enam kui 140 perele. Kvartali kaks esimest kortermaja valmisid 2025. aasta kevadel.

Õielehe on funktsionaalne ja loodusega põimunud hubane elukeskkond. Kvartali hoonete ruumiline liigendatus loob elanikele mõnusa koduümbruse, lisavõimalusi pakuvad naabruses asuv terviserada ja Merko loodud välijõusaal.

Elukvartali läheduses on olemas kõik, mis mugavaks eluks vajalik. Õielehe kodudest vaid jalutuskäigu kaugusel asub mitu kooli, näiteks Merko ehitatud Rae riigigümnaasium, samuti mitmed lasteaiad, kauplused, söögikohad ning erinevad võimalused sportimiseks ja kultuuri nautimiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Swedbank: Kodu ost noorena? Mõistlik otsus!

27.01.2026 Anne Pärgma

Kas oled tabanud end mõttelt, et üüri maksmine on justkui raha tuulde viskamine? Maksad ja maksad, aga kätte ei saa midagi? Sellisel juhul on järgmine tekst just sulle. Räägime kodu ostmisest ja miks teha seda just noorena.

Tark samm inflatsiooni vastu võitlemiseks

Kas oled märganud, et hinnad poes, teenustasud ja isegi üürihinnad kasvavad aastatega pidevalt? See on inflatsioon – raha ostujõu vähenemine. Vaatame seda koduostu valguses.

Kui võtad kodulaenu, muutub kuumakse ainult euriboriga seonduvalt. Algul võib tunduda, et laenumakse moodustab sinu palgast suure summa. Kuna palgad ajas tavaliselt tõusevad, tundub see laenumakse aastate pärast sinu sissetulekute kõrval palju väiksemana.

Kvaliteetne kinnisvara on ajalooliselt näidanud ka stabiilset väärtuse kasvu, sageli ületades inflatsiooni. Seega pole oma kodu ole lihtsalt elukoht, vaid see on ka investeering, mille väärtus ajas suureneb.

Vaata laenuperioodi pikkust

Eestis on kodulaenu maksimaalne tähtaeg tavaliselt 30 aastat. Pikema aja peale võetud laen võrdub aga enamasti mõistlikuma kuumaksega. See annab sinu igapäevaelule suurema finantsilise vabaduse ja paindlikkuse.

Samas, kui valid lühema laenuperioodi, siis tea, et sellises olukorras on sinu kogu laenu intressikulu väiksem. Seega, vali periood nii pikk, kui sulle vajalik ja nii lühike, kui võimalik, et kuumakse oleks pikaajaliselt kerge tasuda.

On hea meeles pidada ka noorema kliendi eeliseid. Nimelt on pangad tihti valmis noorele, stabiilse sissetulekuga kliendile pakkuma paindlikumaid tingimusi.

Laenumaksed kui investeering endasse

Igakuine üürimakse toob tulu korteriomanikule. Laenumakse aga kasvatab sinu isiklikku vara. Iga euro, mille maksad laenu põhiosa katteks, on sinu kodu omakapitali kasv. Kui peaksid kunagi kodu müüma, saad selle raha endale – erinevalt üürist, mille oled ära andnud.

Seega, ära lükka oma unistusi edasi mõttega, et koduost on liiga kallis või teed seda liialt vara. Alustades aegsasti säästmisega ja mõistes inflatsiooni ning vara väärtuse kasu, võib kodu varajane ost olla vägagi mõistlik. Sinu parim aeg kodu ostmiseks võib olla just täna!

04.02.2026 toimub koolitus “Kinnisvara hindamise ABC”

27.01.2026 Margot Toompark

04.02.2026 toimub Kinnisvarakoolis koolitus „Kinnisvara hindamise ABC“, mis pakub selge ja tervikliku ülevaate kinnisvara hindamise eesmärkidest, põhimõtetest ning kasutatavatest meetoditest. Koolitust viib läbi kutseline vara hindaja Andres Teder.

Koolitus on mõeldud

kinnisvaraspetsialistidele, kes soovivad paremini mõista väärtuse kujunemist;
maakleritele, kelle töö hõlmab hindamisaktidega tegelemist;
arendajatele ja investoritele, keda huvitavad kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid;
tulevastele kinnisvarahindajatele;
kõigile eraisikutele, kes soovivad oma teadmisi kinnisvarast täiendada.

Koolituse tulemusena saavad osalejad

ülevaate hindamise eesmärkidest ja meetoditest;
teadmised hindamisprotsessist ning kasutatavatest mõistetest;
arusaama hindaja kutsesüsteemist ja pädevusnõuetest;
oskuse lugeda ja mõista kinnisvara hindamisaruandeid.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub 04.02.2026 kell 10.00-15.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Statistika: 2025. a suurenes korteritehingute arv eelkõige maakonnakeskustes

27.01.2026 Tõnu Toompark

Maa- ja ruumiameti andmetel tehti 2025. a Eestis kokku 21 562 korteritehingut. Neist tehingutest 13 919 ehk 65% tehti maakonnakeskustes.

Eesti korteritehingute arv suurenes 2025. aastal aasta varasemaga võrreldes 3,9%. Maakonnakeskustes tehtud tehinguid lisandus sama perioodi jooksul juurde 5,7%. Väljaspool maakonnakeskuseid tehtud korteritehingute arv kasvas aastaga 0,9%.

Maakonnakeskustest tehtud 13 919 korteritehingust omakorda 65% tehingutest ehk 8979 tehingut tehti Tallinna linnas. Tallinna korteritehingute arv kasvas aastaga 7,5%.

2025. a suurenes korteritehingute arv maakonnakeskuste lõikes kõige enam ehk 45% Raplas. Raplas tehti 2025. aastal 90 korteritehingut.

Kõige enam vähenes korteritehingute arv aastatagusega võrreldes Haapsalus, kus 2025. a tehingute arv 90 jäi 2024. aastale 10% alla.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Bigbank: vahe kärises, eestlaste kodulaenud olid aasta lõpus naabritest veelgi suuremad

26.01.2026 Adaur.ee

Lõppenud aasta neljandas kvartalis oli kodulaenu keskmine summa Eestis 141 tuhat eurot, mis on üle kahe korra rohkem lätlaste ja ka pea poolteist korda rohkem leedulaste keskmisest kodulaenust, selgub Bigbanki Balti riikide kodulaenuportfellide võrdlusest.

Sõlmitud kodulaenulepingute keskmine laenusumma oli neljandas kvartalis Eestis 141 166 eurot, Lätis 63 321 eurot ja Leedus 97 818 eurot. “Kinnisvarahinnad Lätis on endiselt odavamad, mida kinnitab ka oluliselt väiksem keskmine laenusumma. Samas Eestis ja Leedus väljastatud keskmise laenu vahe kärises neljandas kvartalis rekordiliselt suureks,” kommenteerib Bigbank Eesti juht Arthur Taavet ning meenutab, et veel kaks aastat tagasi samal perioodil oli Leedus väljastatud keskmine laen Eesti omast isegi napilt suurem. Kaks aastat on eestlaste võetud laenude summad tasapisi kasvanud ja leedulaste omad püsinud kuni viimase ajani enam-vähem samal tasemel.

Neljandas kvartalis toimusid aga muutused, kui eelnenud kvartaliga võrreldes tõusis laenusumma Eestis 12% ja Leedus samal langes 9% võrra, Lätis olid laenusummad varasemaga samal tasemel. “Kuna sõlmitud laenulepingute koguarv Leedus kasvas ja Eestis langes ligikaudu kümnendiku võrra, siis jäi mõlemas riigis väljastatud laenude kogusumma eelnenud kvartaliga siiski samale tasemele,” kirjeldab Taavet viimaste kuude sündmusi Balti riikide kodulaenu turul.

Bigbanki juhi sõnul tegi keskmine laenusumma Eestis suure hüppe ülespoole just detsembris, mil see küündis enam kui 172 tuhande euroni ja oli 30% suurem võrreldes novembriga. “Me oleme viimased kaks aastat näinud, kuidas eestlaste laenujulgus imepisikeste sammudega taastub,” kommenteerib Arthur Taavet, kelle sõnul soosivad täna laenamist ka kodulaenu intressid ja Euribori tase. “Nendel marginaalitasemetel mingit hinnasõda ükski pank pidama ei mahu ja nii on edaspidi võtmeküsimus, kes tahab ja suudab koduostjat ennast, tema soove ja vajadusi paremini mõista,” selgitab Taavet lisades, et Bigbank on viimase aasta jooksul võtnud eraldi fookusesse nii-öelda alateenindatud grupid ehk tublid igati laenukõlblikud inimesed, kes jäikadelt suurpankadelt siiski eitava vastuse on saanud.

Rohkem kui 30-aastase tegevusajalooga Bigbank AS (www.bigbank.ee) on Eesti kapitalile kuuluv kommertspank. 30. september 2025 seisuga oli panga bilansimaht kokku 3,2 miljardit eurot ning omakapital 292 miljonit eurot. Üheksas riigis tegutseval pangal on kokku üle 177 000 aktiivse kliendi ning üle 600 töötaja. Reitinguagentuur Moody’s on väljastanud Bigbankile pikaajalise pangahoiuste reitingu tasemel Ba1 ning baaskrediidireitingu (BCA) ja kohandatud BCA tasemel Ba2.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

1Partner: Ekspert: pane tähele, millal ikkagi tuleb elukoha müügilt tulumaksu tasuda

26.01.2026 Adaur.ee

Kinnisvara müügiga seotud maksuküsimused tekitavad inimestes sageli ebakindlust, eriti juhul, kui müüdav kodu on saadud päranduse või kingitusena. 1Partner Kinnisvara konsultant ja maakler Katrin Ots selgitab millistel juhtudel tuleb seaduse kohaselt elukoha müügilt tulumaksu tasuda.

Tulumaksuseaduse kohaselt ei maksustata tulumaksuga eluaseme müügist saadud tulu juhul, kui inimene kasutas seda kuni müümiseni oma elukohana. Maksuvabastus kehtib ühe elukoha müügile kahe aasta jooksul ning sealjuures ei ole määrav sissekirjutus, vaid eluaseme tegelik kasutamine isikliku elukohana. “Oluline on, et korterit või maja ei oleks enne müüki välja üüritud ega kasutatud näiteks kontorina ettevõtluse tarbeks. Samas kodukontoris töötamine maksuvabastust ei mõjuta,” selgitab Ots.

1Partneri konsultandi sõnul ei ole maksuvabastuse seisukohalt oluline ka see, kuidas eluruum on omandatud. “Elukoht võib olla nii ostetud, päritud, kingitud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud – kinnisvara omandamise viis ei mängi maksustamisel rolli,” räägib ta ja lisab, et seadus ei sätesta ka konkreetset ajaperioodi, kui kaua peab eluruumi elukohana kasutama, et seda loetaks maksuvabastuse alla kuuluvaks. Samuti ei ole paika pandud, mitu päeva aastas peab inimene seal viibima. Inimesel võib olla samaaegselt ka mitu elukohta, kuid maksuvabastuse puhul on määrav tema tegelik elukoht. “Tegeliku elukoha tuvastamine on fakti tõendamise küsimus. Seda saab vajadusel kinnitada näiteks kommunaalarvete, sideteenuste lepingute, pangakonto väljavõtete, maksumaksja enda seletuste või ka naabrite ütlustega,” selgitab Ots.

Tähelepanu tasub pöörata ka eluruumi juurde kuuluvatele mitteeluruumidele, nagu panipaigad ja parkimiskohad. Uuemates kortermajades on need enamasti kantud kinnistusregistrisse eraldi korteriomanditena ja sel juhul on neid võimalik ka eraldi võõrandada. “Kui panipaik või parkimiskoht müüakse koos eluruumiga ühe tehinguna, laieneb maksuvabastus kogu müügile. Kui need aga müüakse eraldi tehinguna või kui need on olnud ärilises kasutuses, näiteks välja üüritud, siis maksuvabastust ei kohaldata,” räägib Ots.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust. 1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Swedbank: Mis vahe on kodukindlustusel ja kortermaja kindlustusel? Ekspert selgitab

26.01.2026 Maria Lootsma

Kodu ja sinna aastatega kogunev on kullakallis vara ning seetõttu peab enamik meist kodu kindlustamist iseenesestmõistetavaks. Korteris elades tasub meeles pidada, et kindlustamist väärivad nii otsesed eluruumid kui ka laiemalt kogu kortermaja. Aga miks? Toome mõned näited.

Torm lennutab minema pool kortermaja katust, rõduklaas mõraneb ning kinnistul murduv puu mõlgib auto. Üha heitlikumaks muutuvad ilmaolud, aga ka inimlikust eksimusest tekkinud õnnetused võivad tuua korterelamu elanikele kaasa suuri kulusid. Jah, suurem osa ühistuid korjab igakuist remondiraha, kuid kindlustunnet saab veelgi suurendada.

Swedbank P&C Insurance registreeris eelmisel aastal korterelamutes 400 kahjujuhtumit ning praeguseks on hüvitatud kokku enam kui 580 000 euro ulatuses kahjusid. Mis liiki õnnetusi korterelamutes juhtub ning kui suured on kahjusummad?

Suures plaanis saab väita, et ligikaudu pool korterelamu kindlustuse mullu registreeritud ja hüvitatud juhtumitest on seotud torustiku leketega. Leketest tekkinud kahju keskmine hüvitis jäi mullu 3000 euro lähedale, suurim nüüdseks välja makstud kahjusumma ulatus aga isegi 27 000 euro kanti.

Viimaste aastate suurima kahjusumma, 83 000 eurot, hüvitas Swedbanki kindlustus tuleõnnetuse kahjude kõrvaldamiseks. Kõige ulatuslikumat kahju põhjustavadki elamutele enamasti tulekahjud. Nende korral on kahjusummad teiste juhtumitega võrreldes üldjuhul tunduvalt suuremad, sest vara ei kahjusta ainuüksi tuli, vaid ka kustutusvesi. Lisaks hoonele või korterile hävivad tule, suitsu ja vee tõttu mööbel ja isiklikud esemed.

Juhtumid, mille peale ei oska tullagi

Kuid leidub ka juhtumeid, mille peale ei oska esimese hooga tullagi, kuid mis võivad ühistule kaasa tuua ootamatuid kulutusi. Siin on mõned näited.

Marutuul murdis kortermaja krundil puu, see kukkus naaberkinnistul asuva abihoone katusele ja aiale ning põhjustas ulatuslikku kahju. Hüvitis kolmandatele isikutele tekitatud kahju eest, mida vastasel korral pidanuks katma ühiselt korteriomanike taskust, ulatus ligi 11 000 euroni.
Torm ei tähenda ainult tuule tõttu murduvaid puid, üksjagu pahandust võib teha ka äike. Näiteks kadus kortermajas pärast äikesetormi elekter ja kõigi nelja trepikoja fonolukud lakkasid töötamast. Kohale kutsutud ettevõte tegi kindlaks elektri ülepingest tekkinud kahju. Fonolukkude taastamise hüvitis ulatus ligi 2100 euroni.
Elektrisüsteemidega seotud kahjujuhtumeid näevad meie eksperdid sagedasti. Näiteks toimus kortermaja trepikojas elektrikilbi põleng, mille tagajärjel said kahjustada trepikoda ja kolm korterit. Kahju ulatus pea 16 000 euroni.
Õnnetu lõpuga põlengu võinuks kaasa tuua ka lugu, kus rõdule lendas tänavalt ilutulestiku rakett, mis süttis ning kahjustas rõdupõrandat ja -seina. Hüvitise suurus ulatus üle 1200 euro.
Kortermaja ja ühistu vara suudetakse kahjustada ka sõidukiga, eriti kui mängus on tõkkepuud või väravad. Näiteks sõitis tundmatu sõidukijuht korterelamu tõsteväravad maha. Hüvitis oli enam kui 3000 eurot.

Mis mida kaitseb?

Sellised juhtumid ja kahjusummad panevad paljud korteriühistud mõtlema, kuidas end ootamatuste eest kaitsta. Mõnikord näiteks arvatakse ekslikult, et kortermaja kõrgeimal korrusel asuva korteri kodukindlustus hõlmab maja katuse kaitset. Paraku see nii ei ole.

Millal siis hüvitab õnnetuse kahju kodukindlustus ja millal korterelamu kindlustus?

Kodukindlustusega on enamasti kaitstud inimese kodus olevad tehnosüsteemid, siseviimistlus, sisseehitatud mööbel ning väljaspool korterit kortermajaga samal kinnistul asuv korteriomanikule kuuluv kelder ja panipaik ning seal asuv kodune vara.
Korterelamu kindlustus katab enamasti hoone kaasomandis olevad sise- ja välisseinad, tehnosüsteemid, katuse, välisaknad ja -uksed ning korterelamu elanike ühiskasutuses olevad ruumid.

Nii kodu kui ka korterelamu kindlustamisel tasub kaaluda, kas lisada ka vastutuskindlustus, mis aitab siis, kui kahju tekib kolmandatele isikutele.

Mida on kindlustust valides veel hea teada?

Kindlustustingimused erinevad seltsiti, seetõttu on väga oluline enne lepingu sõlmimist põhjalikult tingimustega tutvuda, pidada nõu kindlustusnõustajaga ning vajaduse korral esitada lisaküsimusi. Kindlustuslepingud ei ole ühesuguse kaitseulatusega.

Kui leping sõlmitud, on kasulik aeg-ajalt üle vaadata selle tingimused, kaitsed ja valitud kindlustussummad. Kui leping on sõlmitud aastaid tagasi, siis ei pruugi summad olla enam piisavad, kui peaks juhtuma suurem õnnetus. Parem on olla ootamatusteks hästi valmistunud, kui tegeleda suuremate kahjude tagajärgedega.

Korterelamu kindlustus – väike lisa, suurem kindlustunne

Korterelamu kindlustuse korral on kindlustusvõtja korteriühistu, hoone haldaja, korteriomanik või muu isik, kes tegutseb kõigi korteriomanike nimel. Swedbanki korterelamu kindlustuse näol on tegemist koguriskikindlustusega. See tähendab, et kindlustusjuhtumiks on peaaegu kõik ettenägematud ja ootamatud õnnetusjuhtumid, välja arvatud mõned tingimustes välja toodud välistused.

Ühistu koosolekutel on kindlasti mõistlik maja kindlustamine teemaks võtta. Nii kuuleb, missuguses seisus on ühistu remondifond ning kas paigas on plaan, kuidas ootamatustega tegeleda.

Sealjuures ei tasu karta, et korterelamu kindlustus kujuneb korteriomanikule liiga kalliks. Kivist korterelamu korral, kus on 60 korterit, oli keskmine kuine kindlustusmakse vastutuskindlustuseta 1,23 eurot korteri kohta. 100 000 euro suuruse vastutuskindlustuse lisakaitse lisamisega kasvab kuine kindlustusmakse 1,58 euroni korteri kohta.

Kindlustusmakse arvestus on näitlik, see tugineb 2026. aasta jaanuari keskpaiga andmetele ja oleneb konkreetse hoone suurusest, ehitusmaterjalist ning valitud kindlustussummadest, omavastutusest ja muudest lepingudetailidest.