Domus Kinnisvara kutseline hindaja Merelle Sein selgitab, miks erinevat tüüpi kinnisvara eksperthinnangu (rahvakeeles hindamisakti) koostamise tasu on väga erinev ning millest üldse sõltub eksperthinnangu maksumus.

Kinnisvara hindamist vajavad inimesed küsivad minult üsna sageli esimese asjana: „Mis see maksab?“. Mõistetav küsimus, aga sellele pole võimalik vastata ilma teatud nüansse arvesse võtmata. Hindaja ei kirjelda eksperthinnangus oma isiklikku arvamust, vaid hindaja töö on põhjalik analüüs, mille põhjal pank või kohus langetab väga kaalukaid otsuseid. Ja nagu arvata võib – kõik objektid ei ole võrdsed.

Detailidesse süvenemata tehtud hinnapakkumine eksperthinnangule võib tuua hilisemaid lisakulusid tellijale

Kui hindaja on eksperthinnangule hinnapakkumist tehes põhjalik, võib pakutud maksumus esmapilgul tunduda kõrge. Samas võib kiiresti ja pinnapealselt tehtud hinnapakkumine soovitud tööle tunduda esmapilgul hea ja odav, kuid hiljem võib lisanduda täpsustuste ja töö käigus selguv täiendav ajakulu, millega eksperthinnangu tellija arvestanud ei ole.

Mis mõjutab eksperthinnangu tellimise maksumust?

• Hindamise eesmärk. Kõige sagedamini vajatakse hinnangut pangale, kuid kui eesmärk on näiteks kohtuvaidlus, vara jagamine või finantsaruandlus, võib töömaht ja hind olla suurem.
• Kinnisvara tüüp ja suurus. Korteri hindamine on üldjuhul lihtsam ja kiirem kui eramaja, tootmishoone või maatüki hindamine. Elamute puhul tuleb arvesse võtta rohkem unikaalseid asjaolusid (krundi suurus, hoone eripärad, tehniline seisukord).
• Asukoht ja turuaktiivsus. Linnades on turuinfo rikkalikum, kuid ka turg mitmekesisem ja keerukam, mistõttu võib analüüs võtta rohkem aega. Väiksemates kohtades võib aga probleem olla hoopis võrdlusobjektide nappus.
• Objekti eripärad. Eriprojektiga kodud, luksuslikud korterid, penthouse’id või väga vanad majad nõuavad sageli eraldi lisaanalüüse, millega selgitada välja lisaväärtuste mõju vara turuhinnale.
• Dokumentide olemasolu. Kui kõik vajalikud andmed on hindajale kiiresti kättesaadavad, on töö lihtsam ja soodsam. Kui aga dokumendid on puudulikud või raskesti leitavad, suurendab see ajakulu ja hinda.

Korter versus elamu

Korterite hindamine on üldjuhul odavam, sest:

• turul on rohkem võrdlusobjekte,
• korterelamud on sarnasemad ja standardiseeritumad,
• analüüs on kiirem ja ühtlasem.

Elamute puhul on iga maja erinev. Oluline on arvesse võtta:

• krundi suurust ja planeeringut,
• hoone ehituslikku eripära, seisukorda, kaasaegsust,
• infrastruktuuri lähedust ja ligipääsetavust,
• täiendavate lisaväärtuste mõju (kõrvalhooned).

See tähendab, et elamute hindamine on alati mahukam ja nõuab pikemat analüüsi.

Miks kõigi korterite eksperthinnang ei maksa sama palju?

Ka korterid ei mahu ühe konkreetse teenusehinna sisse. Tallinna kesklinna luksuskorteri ja väikelinna tüüpkorteri hindamise töömaht ja turuanalüüsi keerukus on väga erinevad. Eriliste arhitektuuriliste lahendustega korter võib vajada detailsemat hindamist. Samuti tuleb lähtuda korterelamu eripäradest.

Paljud arvavad, et uue või äsja renoveeritud korteri hindamine on lihtne, sest kõik on ju värske ja ilus. Tegelikkuses lisandub hindajale siinkohal hoopis teine töömaht. Võrdlusvarade hindade puhul tuleb väga täpselt üle kontrollida, millist mõju avaldavad lisaväärtused, nagu näiteks panipaigad või parkimiskohad. Ja just parkimiskohtade juures lähevad asjad keerukaks. Turul on nende hinnad väga erinevad. Garaažikoht, katusealune parkla või lihtsalt hoovikoht võivad maksta täiesti erinevaid summasid. Lisaks on ka omandivormid väga erinevad: mõnikord on parkimiskoht korteriomandi osa, mõnikord erikasutusõigusega seotud, vahel notariaalselt kokkulepitud kasutuskorraga jne.

Hindaja peab kõigi nende nüansside analüüsimisel väga hoolikalt läbi vaatama võrdlusvarad, et mitte tehingu lõpphindadega eksida. See tähendab, et uus või renoveeritud korter ei ole sugugi alati „lihtne töö“, pigem vastupidi, sest detailide rohkus nõuab hindajalt rohkem aega ja täpsust.

Eksperthinnangu maksumus ei ole lihtsalt üks kindel ja muutumatu teenustasu, vaid peegeldab hindaja töömahtu, aega ja vastutust, et anda objektiivne, sõltumatu ja professionaalne hinnang vara turuväärtusele.

Usun, et kinnisvara hindamine on valdkond, kus usaldusväärsus on märksa olulisem kui teenuse (esialgu pakutud) madalaim hind. Seetõttu on alati mõistlik küsida hindajalt personaalset pakkumist, ainult nii saab arvesse võtta konkreetse objekti ja olukorra eripära. Hindamisteenuse päringut tehes soovitan jätta ka oma telefoninumbri, et hindaja saaks vajadusel võimalikult kiiresti üle küsida pakkumise tegemiseks olulised detailid. Nii saab klient täpse ja realistliku hinnapakkumine, mis aitab vältida hilisemaid “üllatusi”.