„Asukoht, asukoht, asukoht“ on kinnisvara müümisel vana tõde, kuid üha enam määrab tehingu õnnestumise hoopis see, kui hästi on vara seisukord enne müüki läbi mõeldud ja ostjale lahti selgitatud. Praktikas tuleb järjest rohkem ette olukordi, kus ostja ja müüja saavad ühest ja samast varast täiesti erinevalt aru.
Kui ostja näeb värskelt remonditud korterit, eeldab ta sageli, et kõik vastab tänapäevastele standarditele, sest üldmulje on hea. Müüja jaoks võib aga olla iseenesestmõistetav, et 1960.–1980. aastatel ehitatud maja ei ole sama soojapidavusega või helikindel nagu näiteks uusarenduse vara. Nii saavadki alguse hilisemad vaidlused, mida oleks tegelikult võimalik ennetada, kui kodutöö enne müüki on ära tehtud.
Domus Kinnisvara kutselise maakleri Lenne Kontori sõnul on probleem esile kerkinud eeskätt vanemate ja remontivajavate objektide puhul, mille vastu on viimastel aastatel suurem huvi olnud. “Selliseid kortereid ostetakse sageli eesmärgiga need renoveerida ja kallimalt edasi müüa. Kuid isegi siis, kui ostja on ise ehitustaustaga, ei tähenda see automaatselt, et hilisemaid nõudeid ei teki,” märgib ta. „On olnud juhtumeid, kus ostja ütleb juba ette, et võite rääkida mida tahate, aga hiljem leian ma ikka midagi, mille eest nõue esitada,“ kirjeldab Kontor olukordi, kus ostja on olnud teadlikult pahatahtlik.
Ostjad on muutunud teadlikumaks
Kinnisvaravaidluste sagenemise taga on ostjate teadlikkuse kasv. Kui varem piirduti sageli notaribüroos dokumentide allkirjastamisega, siis nüüd kaasatakse enne ostu ka juriste, ehituseksperte ja hindajaid. Üha enam pannakse kirja ka vara täpne seisukord koos võimalike puudustega ja püütakse maandada ka eeldusi, kuna praktikas on õigus tihti just ostja poolel.
Samas rõhutab Kontor, et enamasti inimesed pahatahtlikud ei ole ning müüjad ei püüa teadlikult midagi varjata. „Näiteks võib vanema kortermaja puhul olla täiesti tavapärane, et tugeva põhjatuule ja miinus 15 kraadiga muutub üks tuba külmemaks. Või mõnes pistikus puudub vool, mida pole seal aastaid olnudki. Omanik harjub selliste eripäradega ära ega pruugi neid probleemina tajuda. Uuele ostjale aga võivad need tulla ebameeldiva üllatusena, sest tema ootused ja harjumused on teistsugused,“ toob ta näiteks.
Tema sõnul on just seetõttu ettevalmistusprotsess oluline. Müüja ei pea olema ehitusekspert ning ka maakler ei suuda hinnata kõiki tehnilisi nüansse, kuid enne müüki tuleks vara seisu võimalikult detailselt hinnata ja ostjale selgelt lahti rääkida. „Maakleritel on siin eelis, sest nad puutuvad erinevate objektidega pidevalt kokku ning oskavad müüjale õigeid küsimusi esitada. Nii on ka ostja ootused paremini juhitud,“ ütleb Kontor.
Tema sõnul ei teki hiljem tunnet, et midagi on varjatud, kui puudused ja eripärad on ausalt läbi räägitud. „Müüjad on vahel ära hirmutatud ja tahavad lepingusse kirjutada, et nad ei vastuta mitte millegi eest. See ei ole aga mõistlik lahendus, sest sellisele varale on ostjat ja finantseerijat väga keeruline leida,“ märgib ta. Ekspertide, näiteks ehitusspetsialistide või kinnisvarahindajate, kaasamine tehinguprotsessi ei vabasta omanikku vastutusest.
Ülistav müügijutt võib hiljem valusalt kätte maksta
Praktikas nähakse probleeme ka kinnisvarakuulutuste sõnastuses. Müügitekst peab küll ostjat kõnetama, tooma välja eelised ja võimalused, kuid liiga üldised või ülistavad väited võivad hiljem kohtus müüja vastu olla. Näiteks lause „suurepärases seisukorras vana talumaja“ võib tekitada ostjas ootuse, et hoone vastab tänapäevastele mugavus- ja ohutusstandarditele. Kui aga tegelikkuses esineb olulisi puudusi, võib vaidlus jõuda kohtusse ja ülistav müügijutt räägib müüja kahjuks.
Seetõttu soovitab Kontor kuulutustes võimalikult täpselt välja tuua ka pooleliolevad protsessid või teadaolevad puudused. Kui näiteks ehitusloa või kasutusloa menetlus alles käib, tasub see kohe ära märkida. Või kaasomand. See mõjutab otseselt ka ostjate võimalusi pangast laenu saada ja välistab kliendid, kes ei saagi sellistel tingimustel laenu või ei soovi taolist vara osta.
Panga jaoks peab vara olema ohutu ja likviidne
LHV kinnisvara hindamise tiimijuhi Janika Praksi sõnul käib nende töölaualt läbi suur osa LHV-le tagatiseks pakutavast kinnisvarast ning probleemid korduvad üsna sarnastena. Panga vaatest ei ole oluline mitte ainult vara turuväärtus, vaid ka vara ohutus kliendi jaoks ning vara likviidsus tulevikus. Enne finantseerimisotsust kontrollitakse registriandmete vastavust tegelikkusele, kas maja või korteri planeering vastab projektile ja kaasomandi osale laiendamisel on olemas notariaalne kasutuskord.
“Sageli selgub alles ostuprotsessi käigus, et mõni ümberehitus on jäänud seadustamata või dokumentatsioon on hoopis puudulik. Kõige probleemsemaks on need kaasused, kus puuduvad ehitus- või kasutusload, tehtud on omavolilisi ümberehitusi või muudetud kandekonstruktsioone ilma projektita. Kui puudub kasutusluba, on see panga jaoks kõrgendatud risk, sest see võib tähendada, et hoone ei vasta ohutusnõuetele või pole ehitatud projektikohaselt,“ selgitab ta.
Eriti tundlik teema on kandekonstruktsioonide muutmine paneelmajades, samuti omavoliline laienemine kaasomandi arvelt nagu näiteks pööningu, trepikoja või keldripinna kasutamine ilma teiste korteriomanike kokkuleppeta.
Riskantseks peab pank ka seadustamata kütteseadmeid, nagu kaminad, pliidid ja gaasikatlad. Kui vajalikud load ja kooskõlastused puuduvad, võib pank finantseerimisest üldse loobuda.
Kõik probleemid ei tähenda automaatselt „ei“
Samas ei tähenda iga puudus automaatselt seda, et tehing jääb ära. Pangad jagavad riskid sageli tinglikult „roheliseks“, „kollaseks“ ja „punaseks“.
Rohelise kategooria puhul vastavad registriandmed tegelikkusele ning olulisi vastuolusid ei esine.
Kollase kategooria alla kuuluvad puudused, mida on võimalik mõistliku aja jooksul korrastada. Näiteks olukorrad, kus ümberehituseks on olemas projekt ja esmased kooskõlastused, kuid kasutusteatist ei ole veel esitatud. Samuti võivad sinna kuuluda seadustamata soojuspumbad või vanad küttesüsteemid, mille puhul saab vajalikud auditid ja hooldusaktid tagantjärele vormistada.
Sellistel juhtudel eeldab pank tavaliselt, et ostja on riskidest teadlik ning puudused kõrvaldatakse kindla aja jooksul.
Punase kategooria puhul peetakse riski liiga suureks, et vara finantseerida. Probleem pole siin ainult puudulikus dokumentatsioonis, vaid ka selles, kas konstruktsioonid on ohutud ja kas omavolilisi muudatusi on üldse võimalik tagantjärele seadustada. Samuti hinnatakse riski, et tulevane ostja võib jääda hiljem probleemide lahendamisega üksi.
Kõige olulisem dokument võib olla hoopis memo
Kontori sõnul aitab edukale müügitehingule kaasa võimalikult praktiline memo, kus vara seisukord on lihtsas keeles lahti seletatud. Sinna võiks kirja panna nii teadaolevad puudused kui ka igapäevaelu mõjutavad eripärad. Maakleritel on sellised memod sageli olemas ning neid saab hiljem kasutada ka ostu-müügilepingu lisana.
„Hea on müüa kodu, kus ollakse ise elanud. Siis oskad lihtsate sõnadega selgitada, mis selle koha puhul oluline on. Ei pea kasutama juriidilisi ega ehituslikke termineid. Piisab näiteks sellest, kui ütled, et kunagi ujutas naaber üle või üks aken käib raskemalt kinni,“ soovitab ta.
Tema sõnul ei tähenda aus puuduste kirjeldamine tingimata seda, et vara oleks raskem müüa. Tihti on mõju hoopis vastupidine, sest läbipaistvus aitab vältida hilisemaid vaidlusi ning loob ostjas rohkem usaldust.
Lisaks puuduste kaardistamisele aitab kogenud maakler ka hinnastamisel ja turuolukorra analüüsimisel. Ise müües tehakse sageli viga, et esimesed huvilised kaotatakse puuduliku info või kehva ettevalmistuse tõttu juba enne tõsisemaid läbirääkimisi. „Ettevalmistus on tänapäeva kinnisvaratehingu juures üks olulisemaid asju,“ kinnitab Kontor.
