Uus Maa Kinnisvarabüroo 2012 II poolaasta kinnisvaraturu ülevaade

EESTI

Eesti kinnisvaraturgu iseloomustas möödunud poolaastal enim müügipakkumiste hulga pidev vähenemine. Sarnane olukord oli iseloomulik ka kinnisvarabuumile, kuigi praegusel juhul buumist rääkida ei saa. Ühelt poolt on pakkumiste vähenemise põhjuseks väikeinvestorite aina kasvanud hulk, kes raha pangas hoidmise asemel selle pigem väiksemasse head üüritulu tõotavasse kinnisvarasse paigutavad, teisalt on hulk inimesi, kes tegelikult sooviks olemasoleva kodu teistsuguse vastu vahetada ja on müügiportsessi peatanud, sest neil ei ole midagi sobivat asemele võtta.

Uusarendusteturg säilitas samuti endise aktiivsuse ja seda ka olukorras, kus ehitushinnad pidevalt kasvasid ning iga uus projekt tuli müüki eelmistest kallima keskmise ruutmeetrihinnaga. Statistika näitab, et kui rajatav elamu on hästi planeeritud ning elukeskkond (näiteks miljööalad) nõutud, ostetakse korterid üsna kiirelt ära ja seda keskmisest turutasemest oluliselt kõrgemast hinnast hoolimata.

Üüriturg tegi poolaasta jooksul läbi sügishooajale iseloomuliku tõusu, kuid aasta lõpus muutus vaiksemaks. Aasta keskmises võrdluses on üüriturg aga endiselt aktiivne. Hinnatasemes on tõenäoliselt saavutatud piir, millest ülespoole läheks paljudel inimestel korteriüüri tasumine, millele lisanduvad ka kasvavad kommunaalmaksed, juba väga raskeks. Üürihinnad võrrelduna keskmiste sissetulekutega on juba praegu suured, millest tulenevalt hakkasid hinnad pärast sügishooaja lõppu aasta keskmise tasemega võrreldes kohati ka langema.

Maade- ja majadeturg jäi sarnaseks varasema poolaastaga. Küll aga oli järjest vähem näha hooajalisi ühe või teise hoonetüübi suurenenud müüke, mis tähendab, et suvilaid ja maamaju müüdi ühtviisi aktiivselt nii suvel kui ka pimedal hilissügisel. Alanud aastaks ennustatakse aga eramuturu aktiivsemaks muutumist.

Maa-ameti andmetel toimus 2012. aasta II poolaastal Eestis kokku 19 374 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 988,4 miljonit eurot. Võrreldes sama aasta esimese poolaastaga kasvas tehingute hulk 13,4% ja rahaline maht 27,4%. Aastaga kerkis tehinguaktiivsus aga 9%.

Võrreldes kinnisvaraturu madalseisuga 2009. aasta I pooles, on tehingute hulk tõusnud 62,5%, samas kui võrreldes buumiaja tipuga, milleks oli 2007. aasta I poolaasta, on tehinguaktiivsus langenud 29,8%.

Kortereid müüdi möödunud poolaastal kokku 8309, mis on võrreldes 2011. aasta sama perioodiga 17,9% enam.


Eesti kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

TALLINN

Tallinnas toimus maa-ameti andmete kohaselt 2012. aasta II poolaastal kokku 5321 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline kogumaht oli 493,9 miljonit eurot. Poolaastaga kerkis tehingute hulk 12,2% ja rahaline kogumaht 41,4%. Aastaga kerkis tehinguaktiivsus aga 7,6%.

Võrreldes 2009. aasta I poolega, mil kinnisvaraturul oli buumijärgne suurim madalseis, on tehingute hulk kasvanud 26,7%. Buumiaja tipuga (2007. I poolaasta) võrreldes on tehingute hulk langenud 7%.

Tallinna ja Harjumaa korteriomandite tehingud 2004-2012

Allikas: Maa-amet

KORTERITURG

Tallinnas müüdi 2012. II poolaastal maa-ameti andmetel kokku 3735 korterit keskmise mediaanhinnaga 995 eurot. Kui poolaastaga kerkis müüdud korterite hulk 12,9% ja keskmine mediaanhind 2,8%, siis aastaga kasvas tehingute hulk 17,5% ja ruutmeetri mediaanhind 5,7%.

Korteritehingute arv Tallinnas 2012. aasta II poolaastal

Allikas: Maa-amet

Tallinna korterite müügihinnad 2012 II ja 2012 I poolaastal

Allikas: Maa-amet

Kesklinn
Kesklinna mitmekesise arhitektuuripildi ja asumite suure hinnaerinevuse tõttu on piirkonna keskmiste hindade määramine suhteliselt meelevaldne. Siiski võib öelda, et laias laastus maksavad rahuldavas/heas seisus korterid vanemates majades ca 1100-1600 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1400-2200 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase 2000 €/m².

Erandlikud on Vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot ruutmeetri eest. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 760-1000 €/m².

Keskmine müügiperiood võib olla väga varieeruv, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Õige hinna ja hea asukoha puhul toimub müük ka mõne nädalaga.

Nõudlus ja pakkumine
Ostuhuvi oli möödunud poolaastal väga suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid lähevad kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk on vähenenud märgatavalt. Samas on jõudsalt juurde tulnud kortereid uutes projektides.

Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest Vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).

Ostuotsust takistavaks teguriks on tihti olnud korteri liialt kõrge hind ning kokkulepitud hinna erinevus hindamisaktis antud madalamast väärtusest, mille alusel väljastab pank laenu. Samuti on vahel probleemiks olnud ehituskvaliteet.

Pakkumishindades pole üleüldist suurt muutust toimunud, pigem saab välja tuua mõnede tänavate ja asumite üldise hinnataseme kallinemise, samuti esineb selget ülepakkumist. Kallinenud on ka päris uute arendusprojektide hinnatase.

Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud.

Valik arendusprojekte Tallinnas

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo
* Seisuga detsember’2012
** Toimub eelmüük

Äärelinn

Sarnaselt kesklinnale on ka Tallinna äärelinn väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast ning sealsest hoonestusviisist ja elamute tüübist on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 750-950 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1000 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1200-1600 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on alla 1000 euro ruutmeetri eest.

Vanemates ja/või miljööväärtuslikes linnaosades on hinnaskaala veelgi mitmekesisem. Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1200-1600 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1440-1800 €/m², kusjuures kauem müügis olnud projektides algab hinnatase ka juba 1000 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 2200 €/m² ja enamgi.

Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Uusarenduses võib mõne vähem likviidse korteri müük võtta enam kui aasta. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga.

Nõudlus ja pakkumine
Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsam asukoht, elamu tüüp, lisaväärtused ja aina enam kommunaalkulude suurus.

Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas, mida ostetakse muu hulgas ka investeeringuks. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse ümber, et kulusid kokku hoida.

Poolaastaga kallinesid kõige enam väiksemate renoveeritud korterite hinnad, suuremate korterite puhul pole olulist muutust toimunud. Samuti on kasvanud päris uute arendusprojektide korterite ruutmeetrihinnad, sest ehitushind on aina kallinenud. Üldise keskmise hinna kasvu tõttu, mille põhjuseks on tihti hoopis uued korterid, on kasvanud ka osade vanemate korterite pakkumishind, mis aga pole alati põhjendatud. Tihti on pakkumis- ja tehinguhinna vahe 10-15%.

ÜÜRITURG

Kui suve lõpp ja varasügis oli ootuspäraselt aktiivne, siis aasta viimane kvartal oli juba vaiksem. Poolaasta jooksul oli kõneaineks ka uute kahetoaliste korterite defitsiit, mis nüüd on järele andnud. Üüriturule hakkasid mõjuma ka kasvavad kommunaalkulud.

Hinnatase kerkis, kuid mitte nii palju, kui ennustati. Sügisel, tipphooajal, kergitati hindu 20-30 euro võrra, kuid vastupidiselt 2011. aastale langes hinnatase septembri lõpus tagasi. Hinnatõusuks pole enam ruumi, sest üürihind liidetuna kommunaalkuludega võtab enamiku leibkondade eelarvest juba niigi suure summa.

Siiski võib öelda, et Kesklinna atraktiivsete 2-toaliste korterite üürihind on nii öelda paika loksunud, olles keskmiselt 450 eurot. 1-toaliste üürihind on võrreldes südasuvega langenud 300 eurole. Kolme ja enama toaga korterid on hinnaklassis 500-1000 eurot. Äärelinnas on kõige kiiremini kasvanud ühe- ja kahetoaliste heas või renoveeritud seisukorras paneelmajade korterite hinnad.

Hea 1-toalise stamphinnaks on kujunenud ca 180-200 eurot, kahetoalisel aga 230-250 eurot. Kolme ja enamatoaliste hinnad hakkavad enamasti 280 eurost. Uute korterite hinnatase on laialivalguvam.

Üürihinna keskmine tase Tallinnas 2004-2012

Üüritaseme graafik kajastab Tallinna üürikorterite keskmist hinda, mis on arvutatud reaalsete tehingute ning üldise hinnataseme põhjal. Joongraafikus esitletud number iseloomustab üüriturul enimnõutud ja kõige rohkem pakutud, levinuimas seisukorras, enamasti kahe- või kolmetoalise üürikorteri ühe kuu keskmist hinda.

Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus.

Alanud aasta jätkub üüriturul aktiivselt, sest pakkumisele tulevad investeeringu eesmärgil uutesse majadesse ostetud erineva suurusega korterid, enamasti 2-toalised. Suurem nõudlus tekib ka 3- ja 4-toaliste üürikorterite järele. Võimalik, et pärandi teel saadud korterid tulevad samuti üüriturule, kuna eeldatav müügitulu on väike või saadavat raha ei ole võimalik uuesti investeerida (ei leita sobivat investeeringuobjekti piisavalt kiiresti asemele). Järjest enam üürileandjaid nõustuvad maakleritasu ise tasuma.

ERAMUTURG

Tallinnas ja Harjumaal toimus 2012. aasta teises pooles kokku 669 ostu-müügitehingut hoonestatud elamumaaga (keskmine mediaanhind 79 446 eurot). Aastaga kerkis tehingute hulk 4,5%.
Elamukrunte müüdi Harjumaal kokku 287, keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes ca 23 eurot. Aastaga langes tehingute hulk 1,7%.

Tallinna ja selle lähipiirkonna eramute hinnatase on samas suurusjärgus kui I poolaastal. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 40 000 eurost, vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 100 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 200 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.

Ka ridaelamute hinnatase on sisuliselt samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 105 000-160 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 114 000 eurost, Uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 114 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.

Tehingud eramutega Tallinnas ja Harjumaal 2007-2012

Allikas: Maa-amet

Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega krundi tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes eksklusiivsetes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni. On olnud juhuseid, kus mõnetuhande ruutmeetrine krunt mere ääres on müüdud ka oluliselt kallima hinnaga.

Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Muul juhul toimub müük tihti aastaid.

Nõudlus ja pakkumine

Ostuaktiivsus pole poolaasta jooksul muutunud. Kõige tähtsamaks on otsitava eramu puhul saanud energiatõhusus ja ökonoomne kütteliik. Lisaks sellele on nii majade kui maade puhul oluline korraliku infrastruktuuri olemasolu. Samuti on populaarsemaks saanud ridaelamud.

Pakkumise hulk on püsinud stabiilsena ning samuti on ka hinnatase püsinud. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid.

PROGNOOS

Ka alanud poolaastal jätkub tegevus korteriturul sama intensiivselt. Märkimisväärne osa tehingutest moodustavad läbimõeldud otsusega ostetud investeeringukorterid erinevatesse linnaosadesse. Eelistatud on korterid, mida on kerge üleval pidada (väikesed ülalpidamiskulud), samuti otsitakse kortereid, kus saab ise siseviimistluse teha (must ja/või valge karp).

Esmakodu ostnud noored pered vahetavad elamist suurema vastu, kus on kombineeritud kütte võimalus ja maja juba heas seisukorras (sh puitmajad, Tallinna-tüüpi majad) või majja, kus on võimalus elamispinda laiendada kas pööningu- või soklikorrusele.

Kuna ostusooviga inimesi on palju, jätkub müügipakkumiste hulga vähenemine ka alanud poolaastal.

2013. aasta on aktiivsem eramuturul (eeskätt hea ehituskvaliteedi ja ökonoomse kütteliigiga pereelamute osas), kevadel aktiviseerub taas suvilate turg. Teisalt omab eramuturule mõju ka elektrihinnatõus ning sellest tulenevalt võib müüki saabuda rohkem liialt suurte halduskuludega eramuid.

TARTU

Tartus toimus maa-ameti andmetel 2012. aasta II poolaastal 1066 ostu-müügitehingut kogusummas ca 71,6 miljonit eurot. Poole aastaga tõusis tehingute hulk 21,1%, kusjuures täpselt sama kasv oli ka aastavõrdluses.

Tartu kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

Kinnisvaraturu põhjaga (2009. I poolaasta) võrreldes on tehingute hulk tõusnud 109,4%. Buumiaja tipuga võrreldes aga langenud 27,4%.

KORTERITURG
Kortereid müüdi 2012. aasta II poolaastal kokku 770 (tõus poolaastaga 24,8%). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 898 eurot, poole aastaga tõusis hind 8,6% ja aastaga 14,4%.

Sõltuvalt seisukorrast olid vanemates elamutes asuvate korterite hinnad vahemikus 800-1000 €/m². 2012. aastal alustatud arendustes on keskmine pakkumishind 1400-1500 €/m², minimaalne hind on 1236 €/m² ja maksimaalne 1797 €/m². Teisel poolaastal alustati Tartus kuue kortermaja ehitusega.

Uusehitiste (sh ka vanemad arendused) keskmine müügihind oli ca 1200 €/m². Keskmine müügiperiood on kaks kuud.

Mitmed arendajad tõstsid 2012. aastal vanemates (seisma jäänud) arendustes hindu, põhjendades seda suure nõudluse ning päris uute arenduste kõrge hinnatasemega. Praeguseks on selge, et hindade tõstmine on antud projektides müüki oluliselt pidurdanud.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et põhilised hinnatõusud toimusidki just teisel poolaastal. Esimene poolaasta kulges veel 2011. aasta mõju all.

Nõudlus ja pakkumine

Võrreldes I poolaastaga oli Tartu kinnisvaraturg oluliselt aktiivsem. Üllatuslikud olid jällegi suvekuud. Siinkohal võib seoseid luua suvekuude ilmadega, sest kogemus näitab, et kui on kehv suvi, siis on ka turg aktiivsem, sest puhkamise asemel tegeldakse muude aega ja kaalumist nõudvate oluliste asjadega, nagu näiteks eluaseme vahetus või uue ost. 2012. aasta suvi ideaalsete puhkuseilmadega ei hiilanud.

Aasta lõpus aktiivsus oodatult langes, kuid vaatamata sellele oli tegemist viimase kahe aasta kõige kiirema aastalõpuga.

Tartus on korteriostjale määravaimaks argumendiks asukoht, millele järgnevad hind, seisukord, toalisuse ja üldpinna  proportsioon, kommunaalkulude suurus ning lõpuks lisaväärtused (panipaik, parkimine, mööbel). Hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest ollakse valmis keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma. Mõningal määral on sellise kinnisvara osas tekkimas ka defitsiit.

Ostuotsuse tegemist takistavad jätkuvalt finantsküsimused. Lisaks võib välja tuua ka klientide ebakindluse, mis on tingitud pakkumiste hulga vähenemisest, millest tulenevalt ei leita endale  päris sobivat kinnisvara ning seetõttu lükatakse ostuotsused edasi.

Hinnaootustes on ostukliendid suhteliselt realistlikud, mõistes, et praeguses majandustsüklis liiguvad hinnad pigem ülespoole. Seetõttu jääb kauplemist järjest vähemaks. Müüjatele annab jätkuvalt optimismi turu aktiivsus, millest tulenevalt kiputakse oma vara üle hindama. Statistikanumbrid toetavad küll hinnatõusu, kuid mitte nii suurt, kui on müüjate ootused.

Teisel poolaastal vähenes korterite pakkumiste hulk võrreldes eelneva perioodiga ca 15%. Samas on pakkumishinnad kasvanud keskmiselt 3-5%. Analoogsete objektide pakkumised on üldiselt samas hinnaklassis, kuid turu üldine aktiivsus on mõnevõrra suurendanud ülehinnatud pakkumiste hulka.

Keskmiselt on pakkumis- ja tehinguhinna vahe 10-15%.

ÜÜRITURG
2012. aasta teise poolaasta esimeses pooles oli üüriturg oodatult aktiivne ning nõudlus ületas pakkumise. Alates oktoobrist turg aga mõnevõrra rahunes. Mainitud aktiivsemal perioodil kasvasid üürihinnad keskmiselt 30 euro võrra, kuid aasta lõpus langesid nad taas kogu ülejäänud aasta tasemele.

Peamiselt on nõutud renoveeritud või uuemad 1- ja 2- toalised korterid Kesklinnas või selle vahetus läheduses  hinnaga kuni 450 eurot kuus.

Jätkuvalt on ka nõudlus kallima (eksklusiivsema) kinnisvara üürimise järele, milleks on 3- ja 4-toalised renoveeritud või uues majas asuvad korterid Kesklinnas, Tähtveres, Supilinnas jne, hinnaga ca 1000 eurot kuus. Selliste korterite pakkumine on suhteliselt piiratud.

ERAMUTURG

Maa-ameti andmeil müüdi Tartus 2012. II poolaastal 83 eramut ja suvilat, mis on ühe võrra enam kui 2011. aasta samal perioodil. Elamukrunte müüdi möödunud poolaastal 17, mis on nelja võrra enam kui 2011. II poolaastal.

Vanemate eramute hinnatase on enamasti vahemikus 80 000-200 000 eurot, uuematel aga 200 000-500 000 eurot. Rida- ja paarismajade hinnavahemik on 73 500 eur – 190 000 eur. Elamukruntide tükihind on sõltuvalt asukohast ja suurusest vahemikus 10 000-75 000 eurot.

Kõigi eelmainitud objektiliikide müügiaeg vältab enamasti keskmiselt aasta.

Nõudlus ja pakkumine
Enim otsitakse Tartus remontivajavaid eramuid hinnavahemikus 80 000-100 000 eurot. Hinnaootustes domineerib endiselt eeldus, et pakkumishinnas on kauplemisruumiks ca 5-10 %. Otsuste tegemisel on väga oluliseks muutunud ka eksperthinnangust tulenev turuväärtus.

Pakkumiste hulk on poolaastaga vähenenud ca 15% ning pakkumishinnad on kerkinud ca 5%. Suured on ka hinnavahed sarnaste objektide puhul. Enim on pakkumisel klassikalisi aedlinnaelamuid.

PROGNOOS

Käesoleva aasta esimesel poolel korterituru üldine aktiivsus püsib, olulist müügihindade tõusu oodata ei ole. Uusi arendusprojekte alustatakse kindlasti vähem kui 2012. aasta II poolaastal, sest arendusturg on  ehitushindadest tingituna äraootaval seisukohal, kuna pole selge, mis suunas hinnad liiguvad. Jätkuvalt on arvestatav nõudlus uute korterite järele, mille hinnatase jääb alla 1600 €/m².

Keerulisemaks läheb kindlasti elektriküttega korterite realiseerimine, millest tulenevalt võib oodata selliste korterite hinnalangust.

Eramuturul jätkub kerge hinnatõus ca 5% aastas.

Suuremad pangad jätkavad aga kindlasti aktiivseid kodulaenukampaaniaid.

IDA-VIRUMAA

Ida-Virumaal toimus 2012. aasta teises pooles maa-ameti andmetel 1808 kinnisvara ostu-müügitehingut kogusummas 41,4 miljonit eurot. Poolaastaga tõusis tehingute hulk 13,9%, aastaga aga 14,8%.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga 2009. aastal, on tehingute hulk kasvanud 52,7%, samas kui võrreldes buumiaja tipuga 2007. aasta esimeses pooles on turg langenud 16,5%.


Ida-Virumaa kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

Narva kinnisvaratehingud 2007-2012

Allkas: Maa-amet
KORTERITURG

Möödunud poolaastal müüdi Ida-Virumaal 1112 korterit (I poolaastal 963 korterit), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 187 eurot. Poolaastaga langes hind 8,8%, kuid aastaga kerkis siiski 12,7%.

Korterite ruutmeetri hinnatase on Ida-Virumaal piirkonna eripärade tõttu erinev. Maakonnakeskuses Jõhvis on hinnatase remontivajavate kuni heas seisus korterite puhul 70 – 300 €/m², renoveeritud korteritel 300-445 €/m², üksikutel juhtudel kuni 589 €/m². Uues elamus on hinnavahemik 626 – 745 €/m². Kohtla-Järvel on vanemates elamutes hinnatase keskmiselt 50 – 250 €/m², mõnedel renoveeritud korteritel kuni 405 €/m². Narvas on enamike korterite tehinguhinnad vahemikus 200 – 400 €/m², kuid heas/väga heas seisukorras ja uuemate korterite puhul kuni 780 €/m².

Uusarendusi rajatakse Narva-Jõesuus. Näiteks toimus oktoobris kuuekorruselise, endisest hotellist ümber ehitatud korterelamu sarikapidu, millest selleks hetkeks oli enamik broneeritud.

Turusituatsioonile vastava pakkumishinna korral võtab müügiperiood aega keskmiselt 3-4 kuud.

Üüriturg on kogu poolaasta olnud maakonnas väga aktiivne. Suure panuse sellesse on andud riiklike objektide ehitajad ning erinevate elualade spetsialistid mujalt regioonidest, kes on Ida-Virumaale tööle saabunud.

Hinnatasemes pole see siiski olulisi muutusi kaasa toonud. Enim otsitakse heas seisukorras ja sisustusega üürikortereid.

Nõudlus ja pakkumine
Ostuotsuse tegemisel on olulisemad kriteeriumid tähtsuse järjekorras asukoht, elamu tüüp, hind ja maja seisukord. Ostu puhul on takistusteks aga hind, pangapoolne laenu andmisest keeldumine, asukoht ja maja seisukord.

Ostuaktiivsus oli teisel poolaastal võrreldes eelnevaga suurem. Klientide tunnetus turuhindade suhtes on madal. Pakkumishinnaga ollakse nõus harva ja seda ka väga madalate hindade juures, sest ollakse arvamusel, et pakkumishindades on veelgi „õhku“. Hinnakujunduses lähtutakse ka võimalusest müüa oma kinnisvara Venemaa elanikule.

Poolaasta jooksul on pakkumiste hulk vähenenud, samas on suurenenud 3-5-toaliste korterite müügipakkumiste osatähtsus. Selle põhjuseid on kaks. Esiteks, pere suurenedes liigutakse edasi majadesse, kuid teisalt mängib rolli ka see, et suurem elamispind vahetatakse väiksema vastu, et kommunaalkulude pealt kokku hoida.

Pakkumishindades pole muutusi toimunud. Sarnaste objektide pakkumishinna vahe on üksikutel juhtudel üsna erinev, kuid pakkumis- ja tehinguhinna vahe jääb siiski keskmiselt 10% piiresse.

ERAMUTURG

2012. II poolaastal müüdi Ida-Virumaal 234 hoonestatud elamukrunti, mis on aasta esimesest poolest 14,1% enam. Elamukrunte müüdi 34 (2012 I poolaastal 22).

Maakonna olulisim eramuturg asub Jõhvis, kus vanemad majad maksavad enamasti 23 000 – 60 000 eurot, uuemad/renoveeritud aga 70 000 – 105 000 eurot. Üksikud uued ja suuremad majavaldused ka kuni 155 000 eurot.

Ridaelamuid ja paarismaju on pakkumisel vähe. Üksikute paariselamute hinnatase on enamasti vahemikus 29 000 kuni 31 000 eurot.

Keskmine müügiperiood on turutasemel vastava hinna korral kuni aasta.

Nõudlus ja pakkumine
Kõige enam otsitakse elamukrunte linnas ja maamaju suuremate keskuste lähedal. Kuigi ostuaktiivsus on veidi suurenenud, oodatakse siiski mõõdukat hinnalangust.

Pakkumiste hulk on poolaasta jooksul vähenenud. Enim on saadaval 20 000-40 000 eurot maksvaid vanemaid remontivajavaid elamuid nii külades kui ka linnades.

Hinnatase on langenud keskmiselt mõne protsendi jagu. Eramute puhul on sarnaste objektide “hinnakäärid” kohati suured, sest nende puhul on hindu raskem määrata, kuna tehinguid on vähem.

PROGNOOS

Korteriturul jääb pakkumiste arv ka alanud poolaastal samale tasemele, kuid suureneb heas seisukorras olevate korterite pakkumiste osatähtsus. Ostuaktiivsuses eeldatavasti muutusi ei tule.

Eramuturul suureneb odavamate maamajade ostmine.

PÄRNU

Pärnus teostati maa-ameti andmetel vaadeldaval poolaastal 495 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline kogumaht oli 26,4 miljonit eurot. Poolaastaga kerkis turg 26,3% ja aastaga 30,3%.

Pärnumaa kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

Võrreldes 2009. aasta I poolaastaga, mil kinnisvaraturg oli buumijärgse languse sügavaimas etapis, on tehingute hulk kasvanud 113,4%. Samas, võrreldes buumi tippajaga 2007. aasta I pooles, on tehingute hulk langenud 36,7%.

KORTERITURG
Kortereid müüdi möödunud poolaastal kokku 357 (2012 I poolaastal 284). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 744 eurot, mis on poolaastaga tõusnud 18,1% ja aastaga 17,7%.

Korterite hinnatase on vanemas elamus 550-700 €/m² ja uuemas hoones 900–1450 €/m².

Üüriturg jagunes kaheks – puhkustehooaeg ja sügis-talvine periood. Kuigi sügise saabudes hinnad langesid ning defitsiit kadus, jäi üüriturg üldises plaanis siiski aktiivseks. Enim on nõutud kahe- ja kolmetoalised korterid kõikjal üle linna.

Keskmine müügiperiood on turusituatsioonile vastava hinna korral 4-6 kuud.

Nõudlus ja pakkumine
Ostuotsuse tegemisel on tähtsaimateks kriteeriumiteks tähtsuse järjekorras hind, asukoht, seisukord ja elamu tüüp. Suurimaks takistuseks on Pärnuski laenutaotlemisel eitav vastus ja piisava omafinantseeringu puudumine.

Pakkumiste hulk on poolaastaga vähenenud, kuid keskmine pakkumishinna tase on jäänud samaks. Algse ja tehinguhinna vahe on enamasti 5-8%.

ERAMUTURG

Hoonestatud elamumaid müüdi 2012 II poolaastal 41 (I poolaastal 42). Elamukrunte aga möödunud poolaastal 8 ja sellest eelneval poolaastal 7.

Eramute hinnatase on vanemate hoonete puhul kuni 90 000 eurot, uuemate eest küsitakse aga kuni 200 000 eurot. Rida- ja paarismajade hinnatase on vanemate objektide korral kuni 70 000 eurot ja uuemate puhul kuni 100 000 eurot. Elamumaa hind on keskmiselt ca 15 eurot ruutmeetri eest.

Keskmine müügiperiood vältab 1-2 aastat.

Nõudlus ja pakkumine
Ostuaktiivsus oli möödunud poolaastal madal. Enim nõutud olid linnas paiknevad uued, kuni 120 000 eurot maksvad eramud. Samuti ka vanemad majad, mille hind on kuni 70 000 eurot.

Pakkumiste hulgas olulisi muutusi ei toimunud. Enim on saadaval linnalähedasi elamukrunte, kusjuures nende hinnad on poolaasta jooksul langenud.

VILJANDI

Maa-ameti andmetel toimus Viljandis 2012. II poolaastal kokku 171 kinnisvara ostu-müügitehingut kogusummas 6,4 miljonit eurot. Poole aastaga kerkis tehingute hulk 35,7%, aastaga aga 21,3%.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga 2009. aastal on tehingute hulk kasvanud 64,4%. 2007. aasta buumiajaga võrreldes on tehingute hulk langenud aga 11,9%.

Viljandimaa kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

KORTERITURG

2012. aasta II poolaastal vahetas Viljandis omanikku 88 korterit (I poolaasta 67). Keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 453 eurot, mis poole aasta võrdluses tähendab 1,1% langust, kuid aastavõrdluses siiski 3% tõusu.

Enim on müüdud 2-toalisi (44%) ja kõige vähem 4-toalisi kortereid (5%).

Turusituatsioonile vastava pakkumishinna korral on keskmine müügiperiood 6-12 kuud.

Üle pika aja valmis ka uus elamu – nelja korteriga maja Väike-Turu tänaval, kus korterite ruutmeetrihind on 1444 eurot.

Üüriturg polnud aktiivne, mille põhjuseks on kommunaalkulude pidev tõus, millele vastupidiselt pole üürileandjad hinnakorrektsiooni teinud. Nõutuimad on aga endiselt soodsad möbleeritud korterid.

Nõudlus ja pakkumine
Pakkumiste arv on poolaastaga vähenenud ca 10%, kusjuures enim on kukkunud 3-toaliste korterite pakkumine. Keskmine hinnatase aga muutunud oluliselt pole.

Keskmine pakkumishind on tehinguhinnast 28% kõrgem. Suurim vahe on 2-toaliste korterite osas, kus keskmine pakkumishind ruutmeetri kohta ületab keskmise tehinguhinna ruutmeetri maksumust 41% võrra.

Müüjate hinnaootus 2-toaliste korterite osas on  suurem, kuna väiksemate korterite ülalpidamine on odavam ning arvatakse, et sellepärast on nad ka likviidsemad, mistõttu kiputakse hinda üles kruvima. Tehinguinfo aga sellist loogikat ei toeta.

Ostuotsuse puhul on peamisteks argumentideks hind, seejärel asukoht, elamu tüüp ning ülalpidamiskulud.

ERAMUTURG
Möödunud poolaastal müüdi Viljandis kokku 19 hoonestatud elamumaakrunti (I poolaastal 13). Hoonestamata elamukrunte müüdi teisel poolaastal aga 3, esimesel 5.

Odavaim eramu müüdi hinnaga 6000 eurot, kalleim 107 000 euro eest, keskmine müügihind oli 53 000 eurot. Uuemaid maju pole müüdud.

Rida- ja paarismajadeturg on väike, mistõttu keskmist hinda on raske öelda. Müüdi üks ridaelamu hinnaga 44 500 eurot ja üks paarismajaboks hinnaga 39 000 eurot.

Pakkumises olevate elamumaade hinnatase on keskmiselt 40 €/m², tehtud tehingud pole olnud aga vabaturutehingud, vaid maa väljaostud (ehitusõiguse puhul).

Keskmiselt kulub eluhoone müügiks turusituatsioonile vastava hinna korral aasta.

Kõige enam otsitakse keskmises seisukorras ja heas asukohas paiknevaid eramuid. Ostuaktiivsus on olnud siiski madal ning pakkumiste hulk on poolaastaga vähenenud ca 13%.

PROGNOOS

Korteriturgu mõjutavad alanud poolaastal kasvanud kaugkütte hinnad, mis võrreldes eelmise aastaga kerkisid kohati ca 25%, sellele lisandub alanud aasta elektrihinna tõus. Seetõttu võib aasta algus olla ettevaatlikkuse periood, sest ollakse äraootaval seisukohal, mis pidurdab turu aktiivsust. Enne kevadet aktiivsuse kasvu ette ei näe.

Ka eramuturul ei paista alanud poolaasta positiivses võtmes tulevat, sest inimeste ostujõu langemise tõttu langeb turuaktiivsus veelgi.

RAKVERE

Rakveres toimus maa-ameti andmetel möödunud poolaastal 142 kinnisvara ostu-müügitehingut kogusummas ca 8,1 miljonit eurot. Võrreldes eelnenud poolaastaga tõusis tehingute hulk 22,4% ning aastavõrdluses 19,3%.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga 2009. aastal, on turg tõusnud 82,1%. Võrrelduna buumiaja tipuga 2007. aasta esimeses pooles on tehingute hulk langenud 41,8%.

Lääne-Virumaa kinnisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

KORTERITURG
Rakveres müüdi 2012. II poolaastal 69 korterit (I poolaastal 83). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 396 eurot, mis poolaasta võrdluses tähendab 15,7% langust. Aastaga on keskmine hind kerkinud siiski 14,8%.

Vanemates korterelamutes asuvate tüüpkorterite tehinguhinnad jäid Rakveres II poolaastal vahemikku 205-756 €/m² ning uutes ja rekonstrueeritud korterelamutes asuvate korterite tehinguhinnad vahemikku 618-1333 €/m².

Uusi kortermaju ei ole Rakvere kesklinna piirkonnas ehitatud 4 aastat. Rekonstrueerimisjärgus on Mõisavälja linnasoas asuv korterelamu, mille müügiprotsessiga ei ole veel alustatud.

Turutasemele vastava hinna puhul on korteri müügiperiood keskmiselt 4-6 kuud.

Üüriturg oli ka teisel poolaastal aktiivne ning nõudlus ületas selgelt pakkumise. Samas ei tähendanud see keskmise üürihinna olulist muutust. Suurem nõudlus on 1- ja 2-toaliste kõigi mugavustega möbleeritud korterite järele.

Nõudlus ja pakkumine
Rakveres peetakse korterivalikul tähtsaimaks asukohta (soovitavalt kesklinna piirkond), millele järgnevad turutasemele vastav hind, korterelamu seisukord ja kommunaalkulude suurus ning korteriühistu aktiivsus. Peamiseks takistuseks on klientide majanduslik ebakindlus lähituleviku suhtes, sest elukalliduse tõus on võrreldes enamike inimeste sissetulekute kasvuga olnud kiirem.

Hinnatunnetus on sarnane varasemaga – osa müüjaist loodavad hinnatõusu, teised aga on nõus pakkumishindu langetama. Arvestades pakkumiste hulka, mis pole poolaastaga oluliselt muutunud, tunnetavad ostjad, et märkimisväärset hinnatõusu ei ole oodata, viivitades ostuotsusega.

Jätkuvalt on kõige rohkem pakkumisel 2- ja 3-toalisi kortereid (ca 70% koguhulgast), kõige vähem aga 4-toalisi kortereid. Samuti on vähe saadaval uusi kortereid, sest olulist arendustegevust pole.

Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud. Tüüpkorteritest ca 40% on müügis teostatud tehinguhindade tasemest kõrgema hinnaga. Üldiselt on pakkumis- ja tehinguhinna vahe keskmiselt 15-20%.

ERAMUTURG

II poolaastal müüdi Rakveres 22 eramut (I poolaastal 15). Elamukrunte müüdi vastavalt 4 ja 1.

Vanemate elamute tehinguhinnad jäid teisel poolaastal vahemikku 25 500-50 000 eurot, 1970-1980-ndatel ehitatud elamute tehinguhinnad olid aga vahemikus 51 000-86 500 eurot. Suuremate rekonstrueeritud elamutega on teostatud kaks tehingut (125 000 ja 148 000 eurot) ning üks tehing ka uue eramuga vanalinna piirkonnas hinnaga 330 000 eurot. Müüdi ka üks ridaelamuboks hinnaga 80 000 eurot.

Elamute müügiperiood on Rakveres ja linna lähiümbruses keskmiselt ca 6-12 kuud (kui pakkumishind vastab turutasemele). Elamumaa müügiperiood on ca aasta.

Nõudlus ja pakkumine

Kõige enam otsitakse heas/rahuldavas seisukorras 40 000-70 000 eurot maksvaid kuni 120 m² suuruseid elamuid. Ka nõudlus kruntide järele on mõnevõrra tõusnud. Ostuaktiivsus on aga jätkuvalt madal.Arvestades pakkumiste hulka, tunnetavad ostuhuvilised, et olulist hinnatõusu ei ole oodata ning seetõttu viivitavad otsusega.

Enamik pakkumishindadest ületavad sarnaste objektide tehinguhinnataset, osa müüjaist on hindu ka langetanud.

Pakkumiste hulk poolaastaga muutunud pole. Enam on saadaval vanemaid, 1940-70-ndatel ehitatud elamuid. Ka pakkumishindades pole muutusi toimunud. Sarnaste elamute eest soovitud hinnad võivad erineda kuni 30%.

PROGNOOS

Alanud poolaastal pole Rakvere korteriturul tehingute arvu kasvu olulist tõusu ette näha. Väikest kasvu võib eeldada aga tehinguhindade osas (ca 5%).

Eramuturul võib tehingute hulga kasvu mõjutada aktiivsem suveperiood, mil võib toimuda keskmiselt 3 tehingut kuus. Hinnatõusu teisel poolaastal ei ole ette näha.

KURESSAARE

Kuressaares teostati maa-ameti statistika põhjal II poolaastal 116 kinnisvara ostu-müügitehingut kogusummas 5,1 miljonit eurot. Poolaastaga tõusis tehingute hulk 26,1%, aastaga aga 4,5%.

Võrreldes 2009. aastal esimese poolega, mil oli kinnisvaraturu sügavaim põhi, on tehingute hulk kerkinud 18,4%. Võrreldes buumiaegse tipuga 2007. aasta I poolaastal on turg langenud 43,1%.

Saaremaa korteritehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

KORTERITURG

Kortereid müüdi vaadeldaval poolaastal 70 (2012. I poolaastal 63). Ruutmeetri eest maksti mediaankeskmiselt 650 eurot, mis tähendab, et poolaastaga langes hind 1,4%, kuid aastaga tõusis siiski kerge 0,6%.

Kuressaares on uuselamute korterite tehinguhinnad vahemikus 674–1479 €/m². Renoveeritud korterite hinnad vanemates elamutes on vahemikus 460 – 993 €/m² ja renoveerimata korterite hinnatase on 161–722 €/m².

Saaremaa kaugemates asulates on hinnad vahemikus 24–329 €/m².

Üüriturg oli möödunud poolaastal aktiivne, kõik soodsa hinnaga pakkumised leidsid huvilise kiirelt. Enim otsiti kolmetoalisi heas seisukorras möbleeritud kortereid. Üleüldises hinnatasemes siiski muutusi ei toimunud.

Keskmine müügiperiood on 6 kuud, ülehinnatud korterite puhul aasta ja enam. Kui hind vastab täpselt turusituatsioonile, on müügiperiood 1-2 kuud.

Nõudlus ja pakkumine

Ostuotsuse tegemisel on määravateks argumentideks hind, asukoht, elamu tüüp, rõdu, panipaiga olemasolu ja parkimiskoht. Suurimaks takistuseks on aga endiselt probleemid pangalaenu saamisel.

Pakkumiste hulgas ja keskmises hinnatasemes pole poole aasta jooksul toimunud muudatusi. Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 5%.

ERAMUTURG

2012. aasta II pooles müüdi Kuressaares 19 eramut ja suvilat (I poolaastal 8). Elamukrunte müüdi teisel poolaastal aga 4 ja esimesel samuti 4.

Eramute hinnatase vanemate objektide puhul on keskmiselt 40 000-70 000 eurot, uuemate osas aga 95 000-135 000 eurot. Ridaelamute ja paarismajade hinnad on uuemate hoonete puhul vahemikus 70 000-95 000 eurot, vanemad objektid maksavad vahemikus 55 000-65 000 eurot.

Elamumaade hinnad  on olenevalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust või puudumisest sõltuvalt vahemikus 20-40 €/m².

Keskmiselt vältab eramu või maatüki müügiperiood kuus kuud ja enamgi.

Nõudlus ja pakkumine

Ostuaktiivsus oli möödunud poolaastal suhteliselt madal. Enim otsitakse hea asukohaga privaatseid eramuid Kuressaare aedlinnas hinnaga kuni 115 000 eurot.

Pakkumiste hulgas ega keskmises hinnatasemes pole muutusi toimunud. Enim on saadaval vanu remontivajavaid või siis hoopis päris uusi eramuid.

HAAPSALU

Maa-ameti andmetel toimus Haapsalus möödunud aasta teises pooles 97 kinnisvara ostu-müügitehingut kogusummas ca 4,3 miljonit eurot. Poolaastaga tõusis tehingute hulk 36,6% ning aastaga 19,8%.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga 2009. aastal on tehingute hulk kerkinud 90,2%. Võrrelduna buumiaja tipuga 2007. aastal on tehingute hulk vähenenud 46,7%.

Läänemaa kinisvaratehingud 2007-2012

Allikas: Maa-amet

KORTERITURG

Kortereid müüdi möödunud poolaastal 60 (2012. aasta esimeses pooles aga 46). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 378 eurot, mis poolaasta võrdluses tähendab 1,3% langust ja aasta lõikes 19,9% kukkumist.

Korterite hinnatase jaguneb peamiselt piirkonna järgi – nõutud asukohas võib sarnase elamispinna pakkumishinna vahe olla kahekordne, magalapiirkonnas on uuemal ja vanemal korteril enamasti sama hind. Kui korteril on turusituatsioonile vastav pakkumishind, toimub tehing keskmiselt kahe kuu jooksul.

Üüriturg oli möödunud poolaastal püsivalt aktiivne, kuid talve saabudes siiski mõnevõrra aeglustus. Nõutuimad on renoveeritud madalate kommunaalkuludega korterid.

Nõudlus ja pakkumine

Korteri valikul on määravaimateks kriteeriumiteks asukoht, elamu tüüp, hind ja lisaväärtused. Ostuotsuseid hoiab tagasi turu passiivsus, mis annab võimaluse tehingut põhjalikult kaaluda. Ostuaktiivsus on poolaasta jooksul kasvanud. Samuti on kliendid teadlikud turuhindade suhtes.

Pakkumiste hulk on poolaastaga vähenenud, mille tõttu on kasvanud pakkumishinna keskmine tase. Samuti võivad sarnaste objektide hinnad kohati väga tugevalt erineda.

Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 20%.

ERAMUTURG

2012. II poolaastal müüdi Haapsalus 12 eramut ja suvilat, mis on ühe võrra enam kui esimesel poolaastal. Elamukrunte müüdi möödunud poolaastal 3 (I poolaastal 1).

Hinnavahe vanemate ja uuemate eramute vahel on ca 3-4 korda – alates 35 000 eurost kuni 130 000 euroni. Müügiperiood vältab turuhinnale vastava pakkumise korral enamasti aasta.

Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on enamasti üsna stabiilselt 100 000 euro tasemel.

Elamumaade hinnatase on vahemikus 3-6 eurot ruutmeeter.

Nõudlus ja pakkumine

Poolaastaga on ostuaktiivsus kasvanud. Enimnõutud on renoveeritud, samas soodsad eramud vaiksemas piirkonnas. Poolaasta jooksul pole pakkumishindades muutust olnud.

Poolaastaga on pakkumiste hulk vähenenud. Enim on pakkumisel 100 000–150 000 eurot maksvaid heas korras eramuid. Sarnases seisukorras ühetaoliste eramute pakkumishindades võib kohati esineda suuri hinnaerinevusi.

PROGNOOS

Korteriturul jätkub senine trend, mis tähendab, et soodsama hinnaga korterid ostetakse ära kiiresti, kas või investeerimise eesmärgil.

Eramuturul jääb pakkumiste hulk samaks, sest müüdud ja lisanduvate objektide hulk on tasakaalus.

ÄRIPINNAD

TALLINN

Büroopinnad

Kuna kesklinna A-klassi büroohoonete puhul ületab nõudlus mõnevõrra pakkumist, võib üürihindade osas prognoosida kerget tõusutrendi. Seevastu kesklinna B-klassi büroopindade osas on vakantsus suur ning üürihindade kasvu näha ei ole.

Südalinna B-klassi ning uued äärelinna bürood jäävad tihti samasse hinnaklassi, kuid parkimistingimused, hoone kvaliteet ning efektiivsem kuluarvestus on pigem äärelinna kasuks, mille tõttu ettevõtted eelistavad aina enam selles piirkonnas asuvaid hooneid.

Büroopindade üürihinnataemed Tallinnas

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Tulenevalt kesklinna A-klassi büroopindade vähesusest tunnevad ettevõtted aina enam huvi linna äärealadel asuvate uute (südalinna büroohoonetega võrreldes samal tasemel) üüripindade vastu. Ka arendajate tegevus näitab seda, et antud turusektor kulgeb vaikses tõusutrendis.

Ülemiste Citys on rajamisel Kolmiktorn, kus on büroopinda 24 000 ruutmeetrit, millest üle poole on üürinud Maksu- ja Tolliamet. Möödunud aastal valmis Tehnopoli teadus- ja ärilinnakus Mehhatroonikumi büroohoone suurusega ca 8300 m².

Kesklinna ärihooned, mille ehitamist alustati aasta tagasi, on valmimas ning üürilepinguid hakati sõlmima juba ehituse varajases staadiumis. Laeva tänavale rajatavast Navigatori büroohoonest on omanike andmeil ca 100% broneeritud. Kentmanni ja Sakala tänavate ristmikule kerkivast kuuekorruselisest A-klassi hoonest on üüritud ca 50%. Mehhatroonikum on üürilepingutega kaetud ca 75%.

Kesklinna A-klassi büroopindade vakantsus on viimase aasta jooksul püsinud väike või peaaegu olematu. Arvestades võimalike lisanduvate pindade üpris tagasihoidlikku mahtu (ca 20 000 m²) ning jätkuvat suurt nõudlust nende pindade üürimise järele, on vägagi tõenäoline, et vakantsus püsib samal tasemel ka käesoleval aastal. Nagu märgitud, langeb büroopindade arendustegevuse rõhuasetus lähiperioodidel pigem kesklinnast eemale – kesklinna äärealadele ning äärelinnadesse, kus kontoripindade arenduseks sobiliku maa ressurssi on täna veel piisavalt.

Põhilised kriteeriumid, millega arendajad uute büroopindade ehitamisel arvestama peavad, on reeglina klienti rahuldavad parkimistingimused, efektiivsed kõrvalkulud ning hoone kvaliteet, mis peaks olema võrreldav südalinna büroohoonetega.

Ilmselt avaldab pikemas perspektiivis üürihindade tõusule survet pidev maa- ja ehitushinna tõus. Millal ning millises tempos see toimub, on hetkel suhteliselt raske prognoosida.

Kaubanduspinnad

Tõenäoliselt mõjutavad suured keskused aina enam magalarajoonide ümbruses asuvate vanade kaubanduskeskuste käidavust ning üürnike kontseptsiooni, kuigi sealne kaupmees on võrreldes suurte ostukeskuste omaga veidi erinev, olles oma toodete ja teenustega orienteeritud pigem ümberkaudsetele elanikele.

Kaubanduspindade üürihinnatasemed Tallinnas

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Lähiaastatel on Tallinna turule lisandumas mõned uued kaubanduskeskused. Käesoleva aasta märtsis algab Ülemiste kaubanduskeskuse laienduse rajamine. Narva mnt 1 asuv Tallinna Postimaja muutub käesoleva aasta lõpuks kaubanduskeskuseks. Üürilepingud on sõlmitud teiste hulgas Rootsi rõivaketiga H&M, Rimi ja New Yorkeriga.

Detsembris sai ehitusloa AS E.L.L. Kinnisvara Lasnamäele kaubandus- ja meelelahutuskeskuse Panorama City rajamiseks ning Pro Kapitalile kuuluv AS Tallinna Moekombinaat plaanib rajada Peterburi, Tartu, Järvevana ja Suur-Sõjamäe teede ristumiskohta 131 000 ruutmeetrise üldpinnaga äri- ja kaubanduskeskuse.

Vähesel määral tekib juurde kauplusepindu ka väljaspool suuremaid ostukeskuseid (Rotermanni Kvartal, ärihoonete I korrusel asuvad kaubandus- ja teeninduspinnad), kuid domineerivaks üürileandjaks jäävad siiski kaubanduskeskused, millele võib endiselt prognoosida helget tulevikku.

Keskustevaheline konkurents küll teravneb, kuid eeldatavasti on selle tulemuseks ka kliendile suunatud hüvede kasv ja paranemine – arendatavatel keskustel on võimalus saada olemasolevate konkurentide ees eelis just tänu unikaalsele kontseptsioonile ning uutele brändidele. Määravaks saab kaubanduskeskuste ja kaupluste miljöö: ostukeskkond, võimalus veeta vaba aega, kliendikeskne suhtumine.

Vanalinn, kuhu oleks võimalik luua n-ö ostutänav, on jätkuvalt veel turistidele suunatud kaubanduse ning meelelahutuse käes. Viru tänav on üks väheseid, mille puhul saab rääkida kaubandusest väljaspool suveniire ning toitlustust.

Lao- ja tootmispinnad

Peamiselt on suur osa viimastel aastatel valminud hooneid rajatud Tallinnast väljuvate magistraalide äärde ning nende lähedastesse uutesse tehnoparkidesse, kus on olemas terviklik infrastruktuur ning sünergia. Arendajatel on plaanis rajada uusi logistikaparke eelkõige nii Ida- kui ka Lääne-Tallinna suunale.

Uute planeeritavate laopindade mahud on ca 35 000-50 000 m². Näiteks jätkati Tallinna piirile kavandatava Nehatu logistikapargi arendamist. Nii nagu 2012. aastal rajatavad hooned olid kohandatud vastavalt tellimustele, jätkub sama trend ka sel aastal.

Olemasolevatele A-klassi laopindade (kaasaegsetele standarditele vastav uuem hoone) üüriturule võib prognoosida kerget vakantsust (ca 20 000 m²) tänu sellele, et mitmeid ettevõtted laienevad ja kolivad kvaliteetsemale pinnale ning logistikaettevõtted rajavad endale uusi laohooneid n-ö rätsepatööna. Multifunktsionaalsete (optimaalse suurusega kaubanduspind, kontor ja ladu) hoonetele on ettevõtetel üürihuvi olemas.

Kui buumiaja kliendid ei olnud kursis kõikide nüanssidega, mis mängivad olulist rolli „rätsepatööna“ laopindu rajades, siis nüüdseks on kliendid muutunud väga valivaks ja põhjalikuks ning osatakse küsida endale olulisi tingimusi (nt küte, põrandate kvaliteet, seinte paksus, kulude jaotus ning arvestus, hoonesisene logistika ja hoone optimaalne kõrgus).

Lao- ja tootmispindade üürihinnatasemed Tallinnas

Allikas: Uus Maa Kinnisvarabüroo

TARTU

Tartu A-klassi büroopindade üürihinnad algavad 8 €/m², B-klassi pinnad on saadaval hinnaga alates 4 €/m²ja C-klassi büroopindade hinnad alates 2 €/m². Pakkumine ületab tunduvalt nõudlust. Vakantseid ruume on pakkumisel ca 10 000 ruutmeetrit, kõige enam just madalama klassi büroopidu, mille omanikud peavad olema väga paindlikud, et üürihuviliste ootustele vastu tulla.

Kaubanduspindade hinnatase on suuremates ostukeskustes alates 10 €/m². Väikesed pinnad on samades keskustes aga mitmekordse ruutmeetrihinnaga. Enim nõutud asukohad on Tartu Kaubamaja, Lõunakeskus ja Tasku.
Eraldiasetsevad ja suuremad äärelinna kaubanduspinnad, kus peamiselt müüakse mööblit ja tööstuskaupu, on hinnaklassis 3-7 €/m². Kesklinnas paiknevad eraldiseisvad kaubanduspinnad on enamasti üüritud hinnaga ca 10 €/m². Pindade täituvus on hea.

Tootmis- ja laopindade hinnatase jääb vahemikku 2-5 €/m². Amortiseerunud, kütteta laoruumid on saadaval hinnaga ca 1,5-2 €/m². Väga heas seisus uuemad hooned on pakkumisel aga hinnaga kuni 5 €/m². Atraktiivse asukoha ja heas seisukorras lao- ja tootmisruume on pakkumises vähe, kehvas ja rahuldavas seisus ruume aga palju. Tehinguaktiivsus on endiselt madal.

Nõudlus ja pakkumine

Enim soovitakse üürida kaubanduspindu, tihti koos lao ja bürooga. Samuti on nõutud heas seisukorras lao- ja tootmispinnad. Üüriaktiivsus on poolaastaga veidi kasvanud.

Pakkumiste arv on püsinud samal tasemel stabiilne. Enim on saadaval madalama kvaliteediklassi büroopindu.

Pakkumishinnad jäi möödunud poolaastal samasse suurusjärgus, mis esimesel poolaastal, kuid pikemas perspektiivis on oodata hinnatõusu, sest kvaliteetsemad pinnad on juba täidetud.

Ka alanud poolaasta jätkub möödunuga sarnaselt. Viimaste aastate kogemus näitab, et iga aasta algus on olnud Tartu ärikinnisvaraturul aktiivne.

IDA-VIRUMAA

Maakonna büroopindade hinnavahemik uute või renoveeritud pindade puhul on 6-7 €/m², vanade ruumide korral 2-3 €/m².

Kaubanduspindade hinnatase on Jõhvi piirkonnas keskmiselt 6-8 €/m². Vakantsus on nullilähedane. Narvas on uute keskuste kaubanduspindadel hind kallim, alates 10 eurost ruutmeetri kohta.

Tootmis- ja laopindade hinnatase on väga erinev, mistõttu on keskmist raske välja tuua. Seda enam, et nõukogude ajast on jäänud piirkonda väga palju erinevas seisukorras tööstusehitisi. Vakantsus on uute pindade puhul nullilähedane, vanemate pindade osas hinnanguliselt 40%.

Keskmiselt kulub igas segmendis kliendi leidmisele aega kolm kuud.

Nõudlus ja pakkumine
Kõige enam otsitakse valmis või mõningaid parendustöid nõudvaid kuni 150 ruutmeetrise üldpinnaga kaubanduspindu ostukeskustes. Samuti soovitakse üürida kuni 50 m² büroopindu.

Pakkumiste hulk on suurenenud, kusjuures enim on lisandunud just amortiseerunud pindade osatähtsus koguhulgas.

Nii pakkumishindades kui ka üüriaktiivsuses ei ole poolaasta jooksul muutusi toimunud.

Alanud poolaastal jätkub uuematele büroopindadele ümberkolimine, sest vanade pindade hinnatase on koos pidevalt kasvavate kommunaalkuludega jõudnud samasse suurusjärku uue ja kvaliteetse büroopinnaga. Sellest tulenevalt väheneb vakantsus uutes büroomajades.

PÄRNU

Büroopindade hinnatase on keskmiselt 3-5 €/m², vakants 50%. Kaubanduspindade hinnatase on 6-12 €/m² ja vakantsus 30%. Tootmis- ja laopindade hinnatase varieerub vahemikus 1,5-3 €/m².

Keskmiselt kulub kliendi leidmisele kõigis segmentides 4-6 kuud.

Nõudlus ja pakkumine
Kõige enam otsitakse 10-20 m² suuruseid büroopindu.

Pakkumiste hulk ja keskmine hinnatase on püsinud stabiilne, kusjuures ka üüriaktiivsus oli möödunud poolaastal madal. Kõige enam on saadaval erinevaid bürooruume.

Ka alanud poolaastal jääb üüriaktiivsus madalaks, kuid käidavas asukohas paiknevad büroo- ja kaubanduspinnad leiavad üürniku paari kuuga.

VILJANDI

Büroopindade hinnatase on sõltuvalt asukohast ja ruumide seisukorrast vahemikus 2,5-5 €/m², vakantsus ca 20%. Kaubanduspindade üürihinnad on enamasti vahemikus 6-9 €/m² ning vakantsus on endiselt suhteliselt väike.

Tootmis- ja laopindadeturg on sarnane kõigi väikelinnadega, kus keskmist hinnataset pole, sest toimub vaid üksikuid üüritehinguid, mille kokkuleppehinnad kõiguvad suhteliselt palju.

Keskmiselt kulub üürniku leidmisele 6-12 kuud.

Üüriaktiivsus oli möödunud poolaastal suhteliselt madal, takistavaks faktoriks on kommunaalkulude suurus. Mõningal määral on tõusnud siiski teenindussektori huvi üüripindade vastu. Pakkumiste hulgas pole suuremaid muutusi toimunud.

Möödunud poolaastal oli Viljandi ärikinnisvaraturu olulisim sündmus uue kaubanduskeskuse UKU valmimine ning ettevalmistused samasse piirkonda ka uue Selveri kaupluse rajamiseks, mis peaks valmima käesoleval aastal.

RAKVERE

Rakveres on A-klassi büroopindade üürihinnatase keskmiselt 5-7 €/m², B-klaasi pindadel aga vahemikus 2,5-4,5 €/m². Vakantsus kesklinna lähipiirkonna objektidel on ca 20-30% ja äärelinna pindade puhul ca 40-50%.

Kaubanduspindade järele on nõudlus väga väike. Kesklinnas on B-klassi pindade hinnatase keskmiselt 3-5 €/m² kuus. Mitteatraktiivse asukohaga hoonete üürihinnad on langenud ja taoliste objektide vakantsus on jätkuvalt suur. Kaubanduskeskustes saab tugeva taustaga üürilesoovija kokkuleppehinnaga pakkumise.

Tootmis- ja laopindade üürihinnad jäävad vahemikku 0,7-2 €/m² kuus.

Olenevalt objekti tüübist võtab üürikliendi leidmine aega keskmiselt 3-6 kuud.

Kõige enam tuntakse huvi väiksemate büroopindade ning ka teenindusruumide vastu kaubanduskeskustes. Üüriaktiivsus on kuude lõikes mõnevõrra kõikunud, kuid on siiski jätkuvalt madal.
Pakkumiste hulk on püsinud sarnasel tasemel kogu möödunud poolaasta, kuid hinnatase on mõnevõrra langenud. Enim on saadaval Rakvere äärelinna kaubandus- ja büroopindu.

Ka alanud poolaastal püsib surve üürihindade langusele, sest äripindade kõigis segmentides on jätkuvalt väike nõudlus ja suur pakkumine.

KURESSAARE

Büroopindade ruutmeetri hinnavahemik on sõltuvalt asukohast ja kvaliteedist 3-8 €/m². Samuti on üksikuid erandeid. Vakants on keskmiselt 10%.

Kaubanduspindade hinnatase on sõltuvalt asukohast 5-8 €/m², kuid linna ääres on tehinguid toimunud ka odavamate pindadega. Vakants püsib 10-15% piires.

Tootmis- ja laoruumide hinnavahemik on 1-3 €/m², vakantsus on keskmiselt 30 protsenti.
Keskmiselt kulub üürniku leidmisele 8-12 kuud.

Nõudlus ja pakkumine

Üüriaktiivsus ja hinnatase on Kuressaares üsna stabiilne, väikesele linnale omaselt toimub üüritehinguid vähe. Enim nõutud on kesklinnas peatänava ääres asuvad äripinnad, mida aga on vähe pakkuda.

Äripindade pakkumiste hulk ja hinnatase on poolaasta jooksul jäänud möödunuga sarnaseks. Enim on pakkumisel tootmishooneid ja laopindu, samuti bürooruume äärelinnas.

HAAPSALU

Büroopindade hinnatase on olenevalt asukohast 5-15 €/m². Kaubanduspindu on pakkumisel stabiilselt, hinnaga 10-20 €/m². Tootmispindu on pakkumisel endiselt palju, hinnad on suuremas osas kokkuleppelised.

Möödunud poolaastal otsiti enim tootmis- ja laopindu, üüritehinguid toimus enim siiski büroo- ja kaubanduspindadega. Üüriaktiivsus on siiski väike. Sarnaselt möödunud poolaastale jätkub ka alanud aastal pigem väikelinnale omane ettevõtete roteerumine pindade vahel.

Möödunud poolaastal pakkumiste hulk suurenes, enim on saadaval büroopindu. Pakkumishindades muutusi ei ole toimunud.

 

Tegemist on Uus Maa Kinnisvarabüroo 2012 II poolaasta kinnisvaraturu ülevaatega.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 13 = 23

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine