Uus Maa: 2013. aasta II kvartali kinnisvaraturu ülevaade

EESTI

Teine kvartal möödus Eesti kinnisvaraturul aktiivselt, kuigi varasema paari aastaga harjumuspäraseks saanud pidevat tõusu kõikjal enam näha polnud. Selle põhjuseks on kinnisvaraturu liikumine stabiilsuse suunas, sest hinnad on peamistes tõmbekeskustes ja suuremates linnades kasvanud kiirelt ning uute müügipakkumiste lisandumine on müükidest väiksem. Näiteks uusarenduste puhul ületab nõudlus pakkumist üsna tugevalt.


Allikas: Maa-amet

Maa-ameti andmetel toimus teises kvartalis Eestis 10 686 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on esimesest kvartalist 22,1% ja 2012. aasta teisest kvartalist 13% enam. Viimati kerkis tehingute hulk üle 10 000 2007. aasta IV kvartalis (10 778 tehingut).

Kuigi turuaktiivsus on kandunud Tallinnast ja Tartust ka mujale, pole see siiski jaotunud ühtlaselt ning paljud väiksemad linnad ning endised tööstuspiirkonnad ei ole väljarände ja mahajäänud infrastruktuuri tõttu taastunud. Seega, kui me räägime Eesti kinnisvaraturu tõusust, siis pigem ikkagi suuremate linnade, nende mõjupiirkondade ning populaarsemate turismialade kontekstis.

TALLINN

Tallinnas toimus maa-ameti statistika kohaselt teises kvartalis 2982 kinnisvara ostu-müügitehingut. Käesoleva aasta esimese kvartaliga võrreldes kerkis turg 21,1% ja 2012. aasta II kvartaliga võrreldes 18,1%.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi teises kvartalis Tallinnas 2007, see on 19,7% enam kui esimeses kvartalis. Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas pidevat tõusu – teise kvartali tulemuseks kujunes 1106 eurot, mis on esimesest kvartalist 5,5% ja mullusest teisest kvartalist 12,3% enam.

Pideva hinnatõusu üheks tugevamaks põhjuseks on asjaolu, et kõik soodsama hinnaga pakkumises olnud korterid müüakse ära ning hinnavahemike alumine „latt“ muudkui tõuseb. Sellest tulenevalt on tõusnud ka pakkumishinnad, kuid tehinguid vaadates on näha, et kui korter on kvaliteetne, on see ostjate poolt siiski hästi vastu võetud. See aga ei tähenda, et kõike saaks kallimalt müüa, mida näitab ka portaalides juba pikemat aega pakkumisel olev ülehinnatud kinnisvara hulk.

Tallinna korterite hinnad 2013 II ja I kvartalis:

Allikas: Maa-amet

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.

KESKLINNA asumites on hinnad hakanud enam ühtlustuma ning asumipõhised hinnaerinevused pole enam suured. Rahuldavas ja heas seisus korterid vanemates majades maksavad ca 1200-1700 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1600-2400 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase 2000 €/m². Erandlikud on Vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 860-1300 €/m².

Keskmine müügiperiood on kolm kuud, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 1-4 kuud. Õige hinna ja hea asukoha puhul toimub müük ka mõne nädalaga ning see on vähese pakkumise ja suure nõudluse valguses üsna levinud.

Ostuhuvi oli möödunud kvartalis väga suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid lähevad kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk on jätkuvalt vähenemas, mida ei korva ka uusarendused, sest ka neis broneeritakse paljud korterid juba pakkumisprotsessi alguses.

Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest Vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).

Suure hinnatõusu valguses on aga ostuotsust takistavaks teguriks tihti olnud kokku lepitud hinna erinevus hindamisaktis antud madalamast väärtusest, mille alusel väljastab pank laenu.

Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud ning nõudlus ületab selgelt pakkumise..

SARNASELT KESKLINNALE ON KA ÄÄRELINN väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast ning sealsest hoonestusviisist ja elamute tüübist on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 850-1100 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1200 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1400-1900 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on soodsam.

Vanemates ja/või miljööväärtuslikes linnaosades on hinnaskaala veelgi mitmekesisem. Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1500-2000 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1840-2300 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 3200 €/m² ja enam.

Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga. Uusarenduses võib mõne vähem likviidse korteri müük võtta enam kui aasta, reeglina on nendeks mõne arendusporjekti kõige viimased müümata korterid.

Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsamad kommunaalkulude suurus, asukoht, elamu tüüp ja lisaväärtused.

Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas, mida ostetakse muu hulgas ka investeeringuks. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse ümber, et kulusid kokku hoida.

ÜÜRITURG hakkas teises kvartalis talveperioodiga võrreldes mõnevõrra aktiivsemaks muutuma, hinnatase hakkas kerkima aga hiliskevadel, sest mõju avaldab suve lõpule omane üürituru hooajaline tõus.

Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahe-, aina enam ka kolmetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus.

Alanud poolaasta jätkub üüriturul esialgu aktiivselt, sest kätte jõuab kiire sügishooaeg. Septembri teisel poolel aga toimub juba rahunemine ning üüriturg jõuab tagasi tavapärasesse rütmi..

Eramuturg

Tallinnas ja Harjumaal müüdi maa-ameti andmetel teises kvartalis 409 eramut ja suvilat. Võrreldes esimese kvartaliga kasvas tehingute hulk 53,6%. Nii kõrge tõusu taga on loomulik eramuturu elavnemine, nn plokktehingud seotud osapoolte vahel kui ka tõsiasi, et aasta algus on eramuturul alati vaiksem olnud. Ka varasematel aastatel on esimese ja teise kvartali tehingute hulkade vahed olnud suured. Möödunud aasta teise kvartaliga võrreldes kasvas müüdud elamute hulk 15,2%.

Hoonestamata elamumaid müüdi kvartaliga 207, mis on suhteliselt erakordne number, mistõttu käesoleva ja möödunud aasta varasemate kvartalitega võrreldes kasvas tehingute hulk ca 68-90%. Põhjuseks on elavnenud kinnistuturule lisaks ka suuremad plokktehingud, mille tõttu suurest elamumaadeturu aktiivsuse kasvust siiski rääkida ei saa.


Allikas: Maa-amet

Tallinna ja ümbruskonna eramute hinnatase on püsinud üsna stabiilsena. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 30 000 eurost, suvilast ümberehitatud ja vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 125 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 220 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.

Ka ridaelamute keskmine hinnatase on samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 120 000-180 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 125 000 eurost, uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 140 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.

Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega kruntide tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni, eksklusiivses asukohas veel enamgi.

Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Ülehindamise korral vältab pakkumine siiski aastaid.

Ostuaktiivsus on kvartali jooksul kasvanud, sest aina enam tuntakse huvi väljakujunenud aedlinnades asuvate remontivajavate eramute vastu. Kuna sellistes piirkondades on vabu krunte väga harva saadaval, siis nähakse niisugustes eramutes võimalust vana hoone lammutada ja uus asemele ehitada. Miljööväärtuslikes piirkondades asuvad eramud aga renoveeritakse. Viimaste ostjateks on nooremad inimesed, kel on vana ja väärtusliku elamu vastu suur huvi ning soov see säästvalt renoveerida.

Pakkumiste hulk on püsinud stabiilsena, kuid võrreldes esimese kvartaliga on see siiski kerkinud ca 10%. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid..

Prognoos

Kiire hinnatõusu ja müügipakkumiste vähenemise taustal võib ennustada kinnisvaraturu stabiliseerumist. Kuna praegu aktiivse turu näol ei ole tegu klassikalise buumiga, siis ei toimu suurt tagasiminekut. Pigem näeme alanud poolaastal hinnakasvu pidurdumist ning pakkumishindadest lastakse emotsioone rohkem välja.

Kuna kvaliteetsete uusarenduste järele on nõudlus endiselt suur, siis jätkub ka alanud poolaastal enamikes arendusprojektides aktiivne müük ning paljud korterid broneeritakse juba esimese paari kuu jooksul. Samas ei pruugi see enam tähendada suurt hinnatõusu, sest mitmelt poolt on juba kosta signaale, et hinnapiir hakkab kätte jõudma. Ja seda ka populaarsetes miljööväärtuslikes asumites.

Ka eramuturul (eeskätt hea ehituskvaliteedi ja ökonoomse kütteliigiga pereelamute osas) jätkub mõõdukas nõudluse kasv. Samuti püsib suur huvi eelmainitud vanemate remontivajavate eramute vastu.

TARTU

Maa-ameti andmetel müüdi Tartus teises kvartalis 591 kinnisvaraobjekti, mis on 23,9% enam kui esimeses kvartalis. Aastaga on tehingute hulk kasvanud aga 18,7%.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Korterite ostuaktiivsus on pidevalt tõusnud, vaid üksikud kuud on olnud langevad. Teises kvartalis müüdi 433 korterit, mis on aastatagusest ajast 25,1% enam. Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 956 eurot. Kvartaliga tõusis hind 6,1% ja aastaga 14,8%.

Sõltuvalt seisukorrast ja asukohast olid vanemates elamutes korterite hinnad vahemikus 900-1000 €/m². Kõigi uusehitiste (sh ka käesoleva aasta omadest vanemad arendusprojektid) keskmine müügihind oli 1357 €/m². 2013. aastal alustatud arendustes on keskmine pakkumishind 1600 €/m² – minimaalne hind 1160 €/m² ja maksimaalne hind 2559 €/m². Käesoleval aastal on Tartus alustatud 8 arendusprojektiga.

Keskmine müügiperiood on turutasemele ja kvaliteedile vastava pakkumishinna korral 2 kuud.

Müügipakkumiste arv on kvartali jooksul suurenenud ca 10%. Selle põhjuseks on uusarenduste müükitulek. Samuti avaldas mõju aktiivne turg ning kinnisvara müüa soovijad näevad selles head võimalust. See on kruvinud aga tublisti hinnaootusi, mille tõttu on pakkumishinnad tõusnud sõltuvalt kinnisvarast ja selle asukohast 5-10%.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli sõltuvalt kinnisvarast 10-20%. Samas ei esinenud sarnaste objektide puhul suuri „hinnakääre“.

Korterite puhul on määravaim asukoht ning seejärel hind. Neile järgnevad tähtsuse järjekorras seisukord, toalisuse ja üldpinna proportsioon, lisaväärtused (panipaik, parkimine, mööbel) ning lõpuks kommunaalkulude suurus.

Jätkuvalt ollakse valmis hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma ja nõudlus sellise kinnisvara järele on jätkuvalt arvestatav. Kuigi paljud on arvamusel, et kinnisvarahinnad on tõusmas, on siiski palju neid, kes usuvad, et hinnatõus enam kaua ei kesta ning pigem on oodata langust, mille põhjuseks on ebakindel majandus nii Eestis, põhjamaades kui ka kogu Euroopa Liidus laiemalt.

Peamiseks takistuseks ostuotsuse tegemisel on endiselt finantseerimisküsimused ja pakkumiste vähesus, mille tõttu ei leita endale sobivat kinnisvara ja ostuotsused lükatakse edasi..

ÜÜRITURG oli esimeses ja teise kvartali alguses suhteliselt rahulik. Oluline aktiviseerumine toimus oodatult juuni lõpus, kuna siis hakkasid kortereid otsima tulevased üliõpilased. Tavapärastele hindadele lisandus seeläbi aga keskmiselt 30-50 eurot.

Jätkuvalt on nõutud renoveeritud või uuemad ühe- ja kahetoalised korterid Kesklinnas või selle vahetus läheduses hinnaga kuni 400 eurot kuus. On oluline, et korter oleks möbleeritud.

Samuti soovitakse renoveeritud, heas või rahuldavas  seisukorras kortereid Annelinna, kuna sealne üürihinnatase on võrreldes teiste linnaosadega madalam.

Eramuturg

Sarnaselt kogu Tartu kinnisvaraturule, on ka eramuturu ostuaktiivsus järjest kasvanud. Maa-ameti andmetel vahetas teises kvartalis omanikku 57 eramut ja suvilat, aastaseks tõusuks kujunes 16,3%. Elamukrunte müüdi aga 9 ning siin on tehingute hulk langenud aasta-võrdluses 18,2%.

Vanemate eramute hinnatase on keskmiselt 100 000 eurot, uuemate puhul varieeruvad hinnad aga vahemikus 150 000-350 000 eurot. Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on vahemikus 700-1500 €/m². Elamumaad müüakse sõltuvalt asukohast hinnaga 20-125 €/m².

Keskmine müügiperiood turutasemel vastava hinnaga on kõikide objektiliikide puhul 6-12 kuud.

Kvartali jooksul on majade müügipakkumiste hulk jäänud stabiilseks, kruntide pakkumine on aga suurenenud. Kõige rohkem pakutakse müügiks uusi ja 10-13 aasta vanuseid eramuid. Kõige enam otsitakse aga remontivajavaid eramuid hinnavahemikus 100 000-120 000 eurot.

Pakkumishinnad on tõusnud keskmiselt 10% ning hinnaerinevused sarnaste objektide vahel on suured, sest omanike ootused on kõrged. Samuti tehakse tehinguid üha kõrgemate hindadega ja iga järgmise objekti müükipanekul võetakse seda arvesse.

Samas eeldavad ostuhuvilised aga seda, et müügihinnad sisaldavad kauplemisvaru 10-20 %. Makstakse hinda, mida näitab eksperthinnang ning üle reaalse turuhinna üldjuhul ei minda.

Prognoos

Käesoleva aasta III kvartalis püsib korterituru üldine aktiivsus samal tasemel. Suure tõenäosusega juulis see mõnevõrra raugeb, kuid augustis ja septembris aktiivsus taastub.

Pakkumishindades olulisi muutusi ei toimu. Kindlasti tõuseb keskmine tehingu ruutmeetrihind, kuna valmis saavad mitmed välja müüdud arendusprojektid ning hakatakse vormistama asjaõiguslepinguid.

Arvestatava osa nõudlusest moodustavad ühe- ja kahetoalised investeeringuks, st välja üürimiseks mõeldud korterid, mille hind on kuni 30 000 eurot.

Maade- ja majadeturul jätkab hinnatase vaikset tõusu, mis võib küündida alanud poolaastal ca 5-7 protsendini.

IDA-VIRUMAA

Ida-Virumaa kinnisvaraturul pole pidevat tõusutendentsi näha ning hoolimata sellest, et üksikud asulad ja linnad on populaarsust kogunud, ei ole see aktiivsus kogu maakonnale ühtlaselt edasi kandunud. Teises kvartalis toimus maa-ameti andmetel 880 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 10,1% enam kui esimeses kvartalis, kuid 6,5% vähem kui aasta tagasi.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Korterite hinnad liikusid maakonna suuremates linnades aastavõrdluses tõusvas joones. Narvas kujunes ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks teises kvartalis 433 eurot, aastane tõus 25%. Kohtla-Järvel kujunes hinnaks 83 eurot ja aastane tõus oli 5,1%. Jõhvis maksis korteri ruutmeeter mediaankeskmiselt 197 eurot ning aastavõrdluses on hinnatase samaks jäänud. Hoolimata tõusudest on nende linnade hinnatase kuust-kuusse ja kvartalist-kvartalisse siiski väga hüplik.

Korterite keskmine hinnatase on maakonnas väga erinev. Näiteks Jõhvis maksavad vanemates elamutes asuvad remontivajavad ja rahuldavas seisukorras korterid 70-300 €/m², renoveeritud korterid 300-480 €/m². Uuselamutes toimub vaid üksikuid tehinguid hinnatasemega ca oli 650 €/m².

Kohtla-Järve Ahtme linnaosas on korterite hinnatase vanemates elamutes remontivajava ja rahuldava seisukorra puhul keskmiselt 50-250 €/m², renoveeritud korteritel aga 300-400 €/m². Järve linnaosas jäid ca 80% teostatud tehingutest (valdavalt rahuldavas/heas ja remontivajavas seisukorras) hinnavahemikku 15-100 €/m², paremas seisukorras korterid maksid kuni 220 €/m², üksikud tehingud kuni 273 €/m².

Narvas on enamike korterite tehinguhinnad vahemikus 200-500 €/m², mõnedes kõrgemalt hinnatud elamutes asuvad heas ja väga heas seisukorras ning uuemate korterite hinnad on kuni 750 €/m², üksikud renoveeritud väärikates hoonetes asuvad korterid on müüdud ka hinnaga ca 1400 €/m².

Keskmine müügiperiood on väga erinev, sõltuvalt hinnast ja asukohast on selleks 3-5 kuud, kuid seda juhul, kui hind vastab turutasemele ning asukoht on atraktiivne.

Pakkumiste hulk on kvartali jooksul mõnevõrra kasvanud, kusjuures suurenenud on just kohtutäiturite enampakkumiste hulk. Pakkumishindades aga üldiselt muutusi pole toimunud ning ka ülehindamisi on pigem vähe. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10%, kuid päris paljud korterid müüakse algse hinnaga.

Ostuaktiivsus oli teises kvartalis esimesest suurem, samas oli ka käesoleva aasta I poolaasta aktiivsem kui 2012. aasta II poolaasta.

Korteri ostuotsuse puhul on tähtsaimateks kriteeriumiteks pingerea alusel asukoht, elamu tüüp, hind, maja seisukord ning lisaväärtused (mööbel, küttesüsteem).

IDA-VIRUMAA ÜÜRITURG, eelkõige just suuremates linnades, on olnud aktiivne aastaid. Paljuski on selle taga teistest Eesti piirkondadest tööle saabunud inimesed, kes enamasti otsivad heas seisukorras möbleeritud kortereid. Hinnatasemes pole see aga olulisi muutusi kaasa toonud..

Eramuturg

Käesoleva aasta teises kvartalis müüdi maa-ameti andmeil Ida-Virumaal 135 eramut, suvilat ja maamaja ning aastavõrdluses on tehingute tase jäänud praktiliselt samaks. Elamukrunte müüdi 21 ning aastavõrdluses on toimunud tõus (2012. II kvartal 15 tehingut).

Eramute keskmistest hindadest on raske rääkida, sest rahvaarvult suuremates piirkondades toimub tehinguid vähe. Jõhvi vallas on üksikud vanemaid maju müüdud kuni 45 000 euroga. Jõhvi linnas on uuemad ja renoveeritud eramud maksnud 87 000-100 000 eurot. Kohtla-Järve vanemate elamute hinnatase on vahemikus 20 000-43 400 eurot.

Suvilad Peipsi järve ääres, enamasti Alajõe vallas, on hinnavahemikus 23 500-40 000 eurot (need on rahuldavas/heas seisukorras).

Elamukruntide hinnatase on suhteliselt väheste tehingute tõttu üsna hüplik. Näiteks Jõhvi linnas oli teises kvartalis hinnavahemikuks 6,50-19,20 €/m², Narvas aga 8,87-13,92 €/m². Peipsi järve äärses piirkonnas on hinnavahemik enamasti 1,50-4,91 €/m², üksikutel juhtudel ca 9 €/m².

Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral kuni 12 kuud.

Pakkumiste hulk on kvartaliga on vähenenud. Enim on saadaval 20 000-50 000 eurot maksvaid vanemaid remontivajavaid maju kõikjal üle maakonna, nii külades kui ka linnades. Rohkem tehakse tehinguid aga Jõhvi linnas asuvate heas seisukorras või renoveeritud elamutega. Ka Kohtla-Järvel on elamute turg võrreldes esimese kvartaliga aktiivsem.

Müügiks pakutavate maade ja majade hinnatase on juba pikemat aega olnud ühtlasel tasemel. Samas on hulk sarnaseid objekte, mille pakkumishinnad erinevad päris palju. Majade hindu on raskem määrata, sest tehinguid on vähe.

PÄRNU

Pärnus toimus teises kvartalis maa-ameti andmetel 245 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on I kvartalist 18,9% enam. Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes kerkis tehingutase pea 11%..


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Pärnus müüdi teises kvartalis 172 korterit ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 712 eurot. Kvartaliga on hinnatase tõusnud 1,8% ja aastaga 8,2%.

Laias laastus võib öelda, et uutes majades maksavad korterid 1000-1500 €/m², vanemates aga 500-800 €/m². Keskmiselt kulub korteri müügiks 2-6 kuud, kuid eeldusel, et hind vastab turutasemele.

Pakkumiste hulk on kvartaliga vähenenud ning hinnad tõusnud kuni 20%. Alg- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 15%. Alanud poolaastal kasvavad hinnad keskmiselt 5%.

Ostuaktiivsus on jäänud samale tasemele. Korteri valikut mõjutavad tähtsuse järjekorras enim asukoht, hind, seisukord ja elamu tüüp. Takistuseks on aga ostjate madal laenuvõimekus ja omafinantseeringu puudumine.

PÄRNU ÜÜRITURG on kogu kvartali püsinud aktiivne ning tegemist pole sugugi vaid suvehooajast tingitud olukorraga. Ka kevad oli samamoodi kiire, kuigi suvi tõi kaasa ka suurema hinnatõusu, mis kohati tähendab pakkumishinna kerkimist 100%. Kogu kvartali hinnatõus oli keskmiselt kuni 20 eurot objekti kohta.

Enim otsitakse kolmetoalisi möbleeritud kortereid. Kvartali teises pooles olid väga nõutud ka erineva toalisusega suvituskorterid.

Eramuturg

Eramuturg on Pärnu linnas olnud suhteliselt hüplik. Teises kvartalis müüdi 24 objekti, esimeses 13 ning aasta-taguses II kvartalis samuti 24. Elamumaade turg on stabiilsem, teises kvartalis müüdi 4 objekti ning aastavõrdluses muutusi pole.

Uued eramud maksavad vahemikus 105 000-200 000 eurot ning vanemad, erinevas seisukorras majad enamasti 75 000-120 000 eurot. Rida- ja paariselamute hinnatase kõigub vahemikus 80 0000- 110 000 eurot. Elamukrunte ostetakse aga enamasti hinnaga 7000-25 000 eurot. Keskmiselt kestab nii eramute kui ka kruntide müügiprotsess õiglase hinna korral üks aasta.

Müügipakkumiste hulk on kvartali jooksul jäänud varasemaga võrreldes samale tasemele. Enim on müügis elamumaid üldpinnaga kuni 1200 ruutmeetrit. Kõige rohkem soovitakse osta Pärnu linnas asuvaid kuni 1000 ruutmeetrise üldpinnaga krunte.

Keskmine pakkumishindade tase on kvartaliga mõnevõrra langenud ning sarnaste objektide hindades suuri erinevusi ei esine. Ka üldine ostuhuviliste meelsus toetab pigem soodsamaid hindu ning suure tõenäosusega jätkub hinnalangus ka alanud poolaastal.

VILJANDI

2013. aasta teises kvartalis toimus Viljandis maa-ameti andmetel 83 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 36,1% enam kui esimeses kvartalis. Aastaga on tehingute hulk kerkinud aga 10,7%..


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Teises kvartalis müüdi Viljandi linnas 54 korterit, mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 447 eurot. Kvartaliga langes hinnatase 18,3% ning aastaga 8,3%.

Korterite hinnatase renoveeritud vanemas elamus ja uute, äsja ehitatud korterite puhul on vahemikus ca 800-1000 €/m² ning rahuldavas seisukorras magalakorterite hinnad on enamasti 500 €/m² piirimail (1-toaline korter enam ja 4-5 toaline vähem). Remontimata vanades puitmajades, näiteks Kantrekülas, maksavad korterid sõltuvalt üldpinnast ja asukohast majas 300 €/m² ümbruses. Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava pakkumishinna korral 3-4 kuud.

Müügipakkumiste hulk on jäänud kvartaliga stabiilseks, suurenenud on aga suuremate (3-4-toaliste) korterite pakkumine. Selle põhjusteks on nii laste lahkumine kodust, mille tõttu vanemad ei vaja enam nii suurt pinda, kui ka see, et noored pered soovivad korterist välja kolida ja osta oma maja linna või lähiümbrusse.

Maapiirkonnas müüakse kortereid eelkõige elukoha vahetamise tõttu, põhiliselt kolitakse Soome. Kuna neis keskküttega majades, näiteks Õisus, Päril, Vana-Võidus jne,  on üsna suured kommunaalkulud, siis soovitakse korter kiiresti ja odavalt ära müüa (näiteks 4-toal korter Õisus müüdi 3000 euro eest).

Pakkumishindades esineb omajagu „hinnakääre“, mis tähendab, et sarnaste objektide pakkumishinnad võivad tublisti erineda. Mõju avaldavad ka lihtsalt emotsioonid, näiteks korterisse jääv mööbel ja kodutehnika hinnatakse hoopis kallimaks, kui see tegelikult on. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 20%.

Ostetava korteri puhul mängivad enim rolli asukoht, hind, lisaväärtused ja elamu tüüp.

Ostuaktiivsus on olnud tagasihoidlik, kuid näitab siiski kerget tõusutrendi ning alanud poolaastal muutub ilmselt ka aktiivsemaks. Hinna suhtes ollakse tundlikud ja tingitakse aktiivselt. Peamisteks takistusteks ostmisel on veel müümata senine elamispind ja püsiva sissetulekuga töökoha puudumine.

VILJANDI ÜÜRITURG on aktiivne, nõudlus ületab pakkumise. Hinnatase on seetõttu ka tõusnud – näiteks, kui eelmise üürniku käest küsiti 140 eurot, siis järgmise käest juba 160 eurot.

Peamiselt on nõutud heas asukohas, esimesest kolmanda korruseni paiknevad ja kesklinnast jalutuskäigu kaugusel asuvad ühe- kuni kolmetoalised korterid..

Eramuturg

Viljandi eramuturg on pisitasa liikunud ülesmäge. Käesoleva aasta II kvartalis toimus 15 eramu müüki, I kvartalis 14 ning aasta tagasi II kvartalis 10. Elamumaade müükidega läheb aga vastupidi – käesoleva aasta kummaski kvartalis on neid müüdud 1, möödunud aasta II kvartalis aga 4.

Vanemate, atraktiivses asukohas asuvate majade ja/või kruntide vastu on suur huvi. Eramute hinnaklass on enamasti vahemikus 50 000-70 000 eurot. Ridaelamute hinnad on majadega võrdsed või isegi kallimad. Odavamaid pakkumisi on turul vähe, kuid samas tuntakse nende vastu kõige enam huvi. Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral kõigi objektide puhul 4-5 kuud.

Ostuaktiivsus on vaikselt tõusuteel, mitmete mõnda aega seisnud objektide vastu on hakatud huvi tundma ja on ka tehinguid toimunud. Kui on õiglane hind, tuleb ka ostja. Potentsiaalsete ostjate seas on ka inimesi, kes soovivad mujalt Eestist Viljandimaale elama asuda.

Pakkumiste hulk on jäänud kvartali jooksul samale tasemele. Enim on saadaval 1960-70-ndatel ehitatud eramud, mille omanikud, kes omal ajal need majad ise ehitasid, on jäänud vanaks ja/või üksikuks ning ei vaja enam nii suurt pinda ning ei samuti ei jõua ka suure krundi eest hoolt kanda. Tihtipeale on selliste eramute müüjaiks ka vanemate surma järel maja omanikeks saanud lapsed, kes ei ela Viljandis, ega plaani ka tagasi pöörduda.

Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud. Sarnaste objektide hinnaerinevused on 10 000-20 000 euro piires ning mitme omanikuga maja puhul võidakse veelgi suuremat hinda soovida..

RAKVERE

Sel aastal on Rakvere kinnisvaraturg olnud stabiilne. Maa-ameti tehingustatistika kohaselt toimus teises kvartalis 78 ostu-müügitehingut, esimeses aga 77. Aastaga on turuaktiivsus suurenenud aga 39,2%.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Teises kvartalis müüdi Rakvere linnas 43 korterit, mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 437 eurot. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis hinnatase 7,9%, kuid aastaga langes 1,6%.

Vanemates korterelamutes asuvate tüüpkorterite tehinguhinnad jäid teises kvartalis vahemikku 202-628 €/m² (enamik tehingutest 2- ja 3-toaliste korteritega) ning uute korterite tehingud toimusid hinnavahemikus 741-1466 €/m². Ahiküttega korterite hinnavahemik oli aga 28-487 €/m². Turutasemele vastava hinnaga korteri müügiperiood on 3-4 kuud.

Korterite müügipakkumiste arv on kvartali jooksul püsinud samal tasemel, ka objektide lõikes pole olulisi muutusi toimunud. Jätkuvalt on kõige rohkem pakkumisel 2- ja 3-toalisi, kõige vähem 1- ja 4-toalisi kortereid. Samuti on vähe pakkuda uusi kortereid, sest arendustegevus on väike.

Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud. Tüüpkorteritest ca 1/3 on müügis tehinguhindade tasemest kõrgema hinnaga. Üldiselt on pakkumis- ja tehinguhindade vahe keskmiselt 10-15%. Alanud poolaastal tõuseb keskmine hinnatase kuni 5%.

Müüjad jagunevad kaheks – on neid, kes loodavad hinnatõusule ja neid, kes on nõus pakkumishinda langetama juhul, kui huvi on olnud väike ja pakkumisprotsess pikaks veninud. Arvestades pakkumiste hulka, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu ei ole oodata (eelkõige remonti vajavate ja suuremate korterite osas).

Ostuaktiivsus on olnud kogu käesoleva aasta samal tasemel. Korteri valikul on tähtsaimad kriteeriumid asukoht (enamasti eelistatakse kesklinna), korteri seisukord, turutasemele vastav hind, korterelamu seisukord/kommunaalkulude suurus ja korteriühistu aktiivsus. Kuigi hinda ei peeta alati kõige tähtsamaks, on see siiski suurim takistus ostu sooritamisel, sest paljude inimeste sissetulekud ei ole tõusnud, üldine elukallidus aga küll.

ÜÜRITURG oli II kvartalis aktiivne, ühe- ja kahetoaliste korterite nõudlus ületas pakkumise.

Üürihinnad on jäänud aga üldjoontes samale tasemele, vaid väiksemate korterite puhul toimus mõningane hinnatõus.

Eramuturg

Eramuturg on vaikselt tõusnud. II kvartalis müüdi 13 maja, esimeses 10 ning aasta-taguses teises kvartalis 8. Elamumaid müüdi 4, I kvartalis 1.

Vanemate elamute tehinguhinnad jäid teises kvartalis vahemikku 29 500-55 000 eurot, 1970-1980-ndatel ehitatud elamud müüdi hinnaga 65 000-77 000 eurot. Elamumaade hinnatase jäi 4 tehingu põhjal vahemikku 3,4-7,8 €/m².

Keskmine müügiperiood on Rakveres ja linna lähiümbruses turutasemele vastava hinna puhul ca 6-12 kuud.

Pakkumiste hulk on kogu möödunud poolaasta olnud ühtlasel tasemel. Enim on saadaval vanemaid, 1930-1970. aastatel ehitatud elamuid. Pakkumishindade muutusi ei ole toimunud, kuid sarnaste elamute hinnad võivad erineda kuni 30%.

Kõige enam otsitakse heas või rahuldavas seisukorras, 50 000-80 000 eurot maksvaid kuni 150 m² suuruseid elamuid. Arvestades pakkumiste hulka vanemate elamute osas, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu pole nende oodata ning viivitavad ostuotsusega. Enamik pakkumishindadest ületavad tehinguhinnataset, kuid osa müüjaid on hindu vaikselt ka langetanud. Nõudlus elamumaakruntide järele on väike.

KURESSAARE

Kuressaare kinnisvaraturg on lainetav, on nii tõuse kui languseid ning ühtlast trendi kuhugi suunda pole. Maa-ameti andmetel toimus teises kvartalis 49 ostu-müügitehingut. Võrreldes esimese kvartaliga kerkis tehingute hulk 9%, samas kui aastaga langes see 11%.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kuressaares müüdi teise kvartali jooksul 27 korterit ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 727 eurot. Kvartaliga tõusis keskmine hind 8,3% ja aastaga 1,5%.

Uuselamute korterite tehinguhinnad on vahemikus ca 680–1400 €/m². Renoveeritud korterite hinnad vanemates elamutes on aga vahemikus 460–990 €/m² ja renoveerimata korterite hinnatase on 160–720 €/m².

Keskmine müügiperiood on 6 kuud, ülehinnatud korterite puhul aasta ja enam. Kui hind vastab täpselt turusituatsioonile, on müügiperiood 1-2 kuud. Ostuotsuse tegemisel on määravateks argumentideks hind, asukoht, elamu tüüp, rõdu, panipaiga olemasolu ja parkimiskoht.

Pakkumiste hulgas ja keskmises hinnatasemes pole suuri muutusi toimunud. Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 5%.

ÜÜRITURG on jätkuvalt aktiivne ning suve saabudes nõuti enam puhkusekortereid. Kõik soodsa hinnaga pakkumised leidsid huvilise kiirelt. Üleüldises hinnatasemes pole siiski suuri muutusi toimunud.

Eramuturg

Sarnaselt kogu Kuressaare kinnisvaraturuga on ka linna eramuturg pigem „lainetav“, kuid kerge tõusutrendiga. Käesoleva aasta II kvartalis müüdi 7 eramut, esimeses 4 ja möödunud aasta II kvartalis 5. Elamukrunte on müüdud aga varasemast rohkem – selle aasta II kvartalis 5, esimeses 6 ja 2012. aasta II kvartalis 1.

Eramute hinnatase vanemate objektide puhul on keskmiselt 40 000-70 000 eurot, uuemate osas aga 95 000-135 000 eurot. Ridaelamute ja paarismajade hinnad on uuemate hoonete puhul vahemikus 70 000-95 000 eurot, vanemad objektid maksavad vahemikus 55 000-65 000 eurot.

Elamumaade hinnad  on olenevalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust või puudumisest sõltuvalt vahemikus 20-40 €/m².

Keskmiselt vältab eramu või maatüki müügiperiood kuus kuud ja enam.

Ostuaktiivsus on endiselt pigem madal. Enim otsitakse hea asukohaga privaatseid eramuid Kuressaare aedlinnas hinnaga kuni 115 000 eurot.

Pakkumiste hulgas ega keskmises hinnatasemes pole muutusi toimunud. Enim on saadaval vanu remontivajavaid või uusi eramuid.

HAAPSALU

Kinnisvaraturg on Haapsalus vaikselt elavnenud. Käesoleva aasta II kvartalis toimus maa-ameti andmetel 58 ostu-müügitehingut, mis on esimesest kvartalist 31,8% ja möödunud aasta II kvartalist 41,5% enam. Siiski tuleb öelda, et suurte protsentide taga on väikese kinnisvaraturu eripära, kus ka väike hulk tehinguid saab tekitada näiliselt suure muutuse.


Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Teises kvartalis müüdi Haapsalus kokku 40 korterit, mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 389 eurot. Võrreldes esimese kvartaliga vähenes hinnatase 14,3%, kuid aastaga kerkis 9,6%.

Korterite hinnatase jaguneb tihti piirkonna järgi – kui nõutud asukohas võib sarnase elamispinna pakkumishinna vahe olla kahekordne, siis magalapiirkonnas on uuemal ja vanemal korteril enamasti sama hind. Kui korteril on turutasemele vastav pakkumishind, toimub tehing keskmiselt kahe kuu jooksul.

Korteri valikul on määravaimateks kriteeriumiteks asukoht, elamu tüüp, hind ja lisaväärtused.

Pakkumiste hulk on mõnevõrra kasvanud ja osade korterite puhul on vähenenud paari protsendi jagu ka pakkumishind. Sarnaste objektide pakkumishinnad võivad kohati olla väga erinevad. Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 20%.

ÜÜRITURG on olnud püsivalt aktiivne, kuid enam tunti huvi ka puhkusekorterite vastu. Nõutuimad on renoveeritud madalate kommunaalkuludega korterid..

Eramuturg

Eramuturg on jäänud vaiksemaks. Käesoleva aasta II kvartalis müüdi vaid 1 maja, I kvartalis 2 ja möödunud aasta II kvartalis 6. Elamumaadeturg on olnud aga vastupidine – II kvartalis müüdi 3, I kvartalis 2 ja möödunud aasta II kvartalis 1 kinnistu.

Hinnavahe vanemate ja uuemate eramute vahel on ca 3-4 korda – alates 35 000 eurost kuni 130 000 euroni. Müügiperiood vältab turuhinnale vastava pakkumise korral enamasti aasta.

Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on enamasti üsna stabiilselt 100 000 euro tasemel.

Elamumaade hinnatase on vahemikus 3-6 eurot ruutmeeter.

Enim nõutud on renoveeritud, samas soodsad eramud vaiksemas piirkonnas. Poolaasta jooksul pole pakkumishindades muutust olnud. Kõige rohkem on pakkumisel 100 000–150 000 eurot maksvaid heas korras eramuid. Sarnases seisukorras ühetaoliste eramute pakkumishindades võib kohati esineda suuri hinnaerinevusi.

Eramuturul jääb pakkumiste hulk samaks, sest müüdud ja lisanduvate objektide hulk on tasakaalus.

Artikli allikas on
Uus Maa
Uus Maa

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

50 − 42 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC