Uus Maa Kinnisvarabüroo 2013. aasta III kvartali kinnisvaraturu ülevaade

Eesti

Eesti kinnisvaraturg jätkas kolmandas kvartalis tõusu ning tehingute hulk saavutas majandussurutise-järgse rekordi. Meeleolud erinevates Eesti piirkondades on optimistlikud, samas tulevikku prognoosides oodatakse pigem stabiilsemat perioodi.

Allikas: Maa-amet

Kinnisvaratehingute koguhulgalt on nii kogu Eesti kui ka paljud vaadeldavad omavalitsused jõudnud 2007. aasta III kvartali tasemele, tehingute koguväärtuselt ja kohati ka objektide keskmiselt hinnatasemelt aga 2008. aasta sama kvartali tasemele.

III kvartalis toimus maa-ameti andmetel Eestis 11 086 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on teisest kvartalist 3,7% enam. Möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes kasvas tehinguaktiivsus aga 15%.

Rahaline kogumaht oli möödunud kvartalis 560,47 miljonit eurot ning ka see on pidevalt kasvanud, näiteks aastataguse ajaga võrreldes 17,3%.

Tallinn

Tallinna kinnisvaraturg kolmandas kvartalis langes. Maa-ameti andmetel toimus juulist septembri lõpuni 2777 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis võrreldes teise kvartaliga on 6,9 protsenti vähem. Aastataguse kolmanda kvartaliga võrreldes toimus aga 3,1 % tõus. Kui vahepealsetel tõusuaastatel ei avaldanud suvi kvartaalsele statistikale mõju, siis käesoleval aastal oli puhkustehooaega taas enam tunda.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi pealinnas 2003, mis on teisest kvartalist seitsme tehingu võrra vähem. Aastaga kerkis tehingute hulk aga 6,1%.

Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas tõusu, kerkides kvartaliga 5,8% 1170-le eurole. Aastane hinnatõus on olnud aga 19,1%.

Ka kolmandas kvartalis jätkus senine trend, kus hinnatõusu tekitas kõigi odavamate korterite ostmine, mille tõttu hinnavahemiku aluline piir muudkui kerkis ning seeläbi kasvas ka kõigi muude pakkumishindade tase. Samas oli varasemast ernam tunda ülemise piiri kättejõudmist ning aina enam kõrge hinnaga järelturukortereid on jäänud portaalidesse seisma. Kõige enam on seda tunda seni kiireimat hinnatõusu läbi teinud linnaosades.

Tallinna korterite hinnad 2013 II ja I kvartalis:

Allikas: Maa-amet

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.

KESKLINNA asumites on hinnad hakanud aina enam ühtlustuma. Rahuldavas ja heas seisus korterid vanemates majades maksavad ca 1300-1800 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1700-2600 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase enamasti 2000 €/m².

Erandlikud on Vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 900-1400, kohati 1500-1600 €/m².

Keskmine müügiperiood oli kaks kuni kolm kuud, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 1-4 kuud. Samas oli keskmisest turutasemest kõrgema pakkumishinnaga järelturukorterite puhul täheldatav ka kohati müügiprotsessi aeglustumine.

Ostuhuvi oli möödunud kvartalis suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid läksid endiselt kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk jätkuvalt vähenes.

Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).

Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud ning nõudlus ületab selgelt pakkumise. Ülehinnatud korterid on jäänud aga pigem seisma..

KA ÄÄRELINN ON väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast, hoonestusviisist ja elamute tüübist on on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 850-1260 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1300 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1400-1900 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on soodsam.

Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1500-2300 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1700-2300 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 4000 €/m² ja enam.

Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga.

Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsamad kommunaalkulude suurus, asukoht, elamu tüüp ja lisaväärtused. Suure populaarsuse tõusu on läbi teinud aga Mustamäe.

Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse, et kulusid kokku hoida.

ÜÜRITURGU mõjutas kolmandas kvartalis iga-aastane hilissuvine tipphooaeg, kuigi käesoleval aastal võis selle alguseks tegelikult lugeda juba juuni esimesi päevi. Kui hinnatase äärelinnas oli aastases võrdluses teinud läbi märgatava hüppe, siis kesklinnas maksid paljud sarnased korterid sama palju kui möödunud aasta hooajal.

Kvartali lõpus nägime taas üürituru normaliseerumist ning sellises tempos liigub see nüüd kevadeni. Üüriralli ajal kasvanud hinnad langevad taas tavapärasele tasemele. Olenevalt talvistest temperatuuridest võib see mõnel juhul ka edasi langeda, eriti siis, kui krõbekülma ilma tõttu kerkivad küttekulud väga kõrgele.

Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahe-, aina enam ka kolmetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus..

Eramuturg

Hoonestatud elamumaid, ehk eramuid ja suvilaid müüdi Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 432. Võrreldes teise kvartaliga kerkis turg 5,6% ja möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 14,9%. Vaadates statistilist tehingutedünaamikat, on näha, et eramuturule on jõudnud kortertiturult alguse saanud aktiivsus.

Elamumaadeturg on aga hoopis hüplikum ning suured tõusud ja langused on pidevalt vaheldunud. Seetõttu ei saa rääkida ka mingist kindlast trendist kuhugi suunda.

Maa-ameti andmetel toimus Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 162 elamukruntide müüki. Võrreldes käesoleva aasta teise kvartaliga langes müüdud hoonestamata elamumaade hulk 22,1%, samas kui aastaga kerkis näitaja 31,7%.

Allikas: Maa-amet

Kuigi tehingute hulk on kasvanud, on Tallinna ja ümbruskonna eramute hinnatase püsinud stabiilsena. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 30 000 eurost, suvilast ümberehitatud ja vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 125 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 220 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.

Ka ridaelamute keskmine hinnatase on samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 120 000-180 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 125 000 eurost, uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 140 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.

Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega kruntide tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni, eksklusiivses asukohas veel enamgi.

Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Ülehindamise korral vältab pakkumine siiski aastaid.

Ostuaktiivsus on kvartali jooksul veelgi kasvanud. Aina enam tuntakse huvi väljakujunenud aedlinnades asuvate remontivajavate eramute vastu. Kuna sellistes piirkondades on vabu krunte väga harva saadaval, siis nähakse niisugustes eramutes võimalust vana hoone lammutada ja uus asemele ehitada. Miljööväärtuslikes piirkondades asuvad eramud aga renoveeritakse. Viimaste ostjateks on nooremad inimesed, kel on vanade ja väärtuslike elamute vastu suur huvi ning soov ostetav kinnisvara säästvalt renoveerida.

Pakkumiste hulk on püsinud stabiilsena, kuid võrreldes esimese kvartaliga on see siiski kerkinud ca 10%. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid.

Prognoos

Ka järgnevates kvartalites jätkub uusarendusteturul aktiivne periood, sest nõudlust kvaliteetse elamispinna järele on endiselt. Kui vahepeal rajati uusi hooneid pigem äärelinna ja kesklinna-lähedastesse asumitesse, siis praegu ja ka edaspidi ehitatakse neid võrdsemalt kogu linnas.

Seni kiirelt kerkinud magalapiirkondade järelturukorterite hinnatõus hakkab tõenäoliselt pidurduma, sest üha enam on pakkumiste hulgas näha ülehinnatud kortereid, mille müük on takerdunud. Nende piirkondade ostjaskond on hinnatundlikum ning seetõttu püütakse leida soodsamaid alternatiive.

Üüriturg muutub taas talviselt rahulikumaks ning hinnatase sõltub enam kommunaalkulude suurusest.

Tartu

Tartus toimus maa-ameti andmetel III kvartalis 648 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes teise kvartaliga kerkis tehingute hulk 9,5% ja aastaga 11,1%.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kolmandas kvartalis müüdi Tartu linnas 492 korterit (tõus võrreldes II kvartaliga 12,8% ja aastaga 13,6%). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1025 eurot, mis on teisest kvartalist 7,1% ja 2012. aasta kolmandast kvartalist 13,3% enam. Osaliselt on hinnatõusu taga valminud uusarendustes broneeritud korterite üheaegne väljaostmine.

Sõltuvalt seisukorrast ja asukohast olid vanemates elamutes korterite tehinguhinnad vahemikus 950-1000 €/m2. 2013. aastal alustatud arendustes oli keskmine hind ca 1600 €/m2, kusjuures miinimumhind oli 1160 €/m2 ja maksimum 2559 €/m2. Teistes, varem valminud uuselamutes jäävad ruutmeetrihinnad vahemikku 1400-1500 eurot.

Keskmine müügiperiood oli turutasemele vastava hinna korral kaks kuud.

Enim nõutud on heas asukohas ja sellele vastava hinnaga korterid. Seejärel on olulised korteri seisukord, toalisuse ja üldpinna proportsioon, lisaväärtused (panipaik, parkimine, mööbel) ning kommunaalkulude suurus. Jätkuvalt ollakse valmis hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma.

Ostuotsuse tegemist piirab endiselt aga pakkumiste vähesus. Valikute arv on piiratud, mille tõttu ei leita endale sobivat kinnisvara ning ostuotsused lükatakse sellepärast edasi. Lisaks on taksituseks ka pankadepoolsed tugevad nõuded ja piirangud.

Ostuaktiivsus on stabiilselt tõusnud. Pakkumiste hulk on võrreldes eelmise kvartaliga vähenenud ca 10 %. Pakkumiste langus on peamiselt tingitud vanemate korterite pakkumise vähenemisest ja üldisest tehingute suurest aktiivsusest. Pidevalt lisandus aga uusi väiksemahulisi arendusprojekte, kus on 5-10 korterit. Väga populaarne oli selles osa Supilinn.

Pakkumishinnad tõusid kvartaliga ca 10 %. Järjest enam on tunda, et ka sarnaste objektide pakkumishindade vahe on hakanud suurenema. Seda on ilmselt põhjustanud üldine pakkumiste vähesus, mistõttu on teatud piirkondades nõudlus juba suurem kui pakkumine ning see on andnud müüjatele tõuke küsida kõrgemat hinda.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 20, kohati isegi 30 protsenti.

ÜÜRITURG oli III kvartalis oodatult aktiivne, kuid septembri toimus juba rahunemine. Eelkõige tipphooaja tõttu kerkis hinnatase kvartali jooksul ca 30 eurot objekti kohta.

Jätkuvalt on nõutud renoveeritud või uuemad ühe- ja kahetoalised korterid Kesklinnas või selle vahetus läheduses hinnaga kuni 400 eurot kuus. Väga oluliseks peetakse, et korter oleks möbleeritud.

Lisaks olid suhteliselt nõutud ka ühe- kuni kolmetoalised heas või rahuldavas seisukorras ahiküttega korterid hinnaga 200-300 eurot.

Eramuturg

Maa-ameti andmetel müüdi Tartu linnas kolmandas kvartalis 54 eramut ja paarismajaosa (II kvartalis 57 ja möödunud aasta III kvartalis 47). Elamukrunte müüdi vastavalt 14, 9 ja 8.

Vanemate eramute tehinguhinnatase oli III kvartalis vahemikus 60 000-100 000 eurot, uuematel aga 120 000-500 000 eurot. Vanemad ridaelamud maksid vahemikus 90 000-150 000 eurot, uuemad 110 000-155 000 eurot.

Paarismajade hinnavahemik oli 120 000-258 000 eurot. Tüüpilisi linnasiseseid elamukrunte müüdi hinnavahemikus 35 000-80 000 eurot.
Keskmine müügiperiood oli kõigi eelmainitud objektiliikide puhul turutasemele vastava hinna korral 6 kuud kuni aasta.

Kõige enam otsivad ostuhuvilised kvaliteetseid ja uuemaid eramuid hinnaskaalal 190 000-300 000 eurot. Ostuaktiivsus on mõõdukas, pigem on lähenemas sügis-talvine eramuturu jahenemine.

Pakkumiste arvus pole muutusi olnud, enim on saadaval remontivajavaid eramuid. Pakkumishindades on toimunud ca 3-4-protsendiline tõus ning üldiselt on ostuhuvilised selle ka omaks võtnud.

Prognoos

Järgnevate kvartalite jooksul korteriturg mõnevõrra stabiliseerub, aktiivsus väheneb nii ostjate kui ka müüjate poole pealt. Nii pakkumis- kui ka tehinguhindades arvestatavaid muutusi ilmselt siiski ei toimu. Pakkumiste arv veidi langeb.

Ka eramuturule ei too aasta lõpp järske muutusi. Küll aga hoogustab kevade lähenemine taas kruntide müüki ja ilmselt toetavad pangad ka eramuehitust. Samuti lisandub kevadel kindlasti uusi ridaelamute arendusprojekte.

Ida-Virumaa

Ida-Virumaal toimus maa-ameti andmetel käesoleva aasta III kvartalis 1039 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on teisest kvartalist 18,1% ja möödunud aasta III kvartalist 6,1% enam.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi Ida-Viru maakonnas kolmanda kvartali jooksul 626, mis on teisest kvartalist 21,3% ja möödunud aasta III kvartalist 6,8% enam. Korterite üldine hinnatase langes kvartaliga 4,3% 201-le eurole. Aastaga kerkis see aga 2%.

Korterite tehinguhinnad olid maakonna lõikes aga mõistagi väga erinevad. Jõhvis kujunes keskmiseks ruutmeetrihinnaks järelturukorterite puhul 68-260 €, remonditud korteritel 260-360 € ja väga heas seisus korteritel, sõltuvalt asukohast 360-640 €/m2. Üksikute uute järelturukorterite hind oli aga ca 1015 €/m2.

Sillamäel maksid remontivajavad korterid 150-300 €/m2 ja heas seisukorras korterid 300-505 €/m2. Erandlikud olid mõnede väikekorterite hinnad – ca 637€/m2.

Kohtla-Järve Ahtme linnaosas maksid remontivajavad korterid keskmiselt 50-200 €/m2 ja heas seisus korterid 200-315 €/m2 . Oli ka erandlikke, kallimaid müüke, mille hinnavahemikuks jäi 386-500 €/m2. Järve linnaosas maksid vanad korterid keskmiselt 36-120 €/m2, heas seisus pinnad 180-240 €/m2 ja mõned kõrgema hinnaga erandlikud tehingud toimusid hinnaga 293-435 €/m2.

Narvas maksid remontivajavad korterid vahemikus 200-250 €/m2 ja heas seisukorras korterid kuni 600 €/m2. Narva-Jõesuus on hinnatase maakonna kõrgeim, vahemikus 900-1200 €/m2 ning uutes kortermajades ka tihti üle 2000 €/m2.

Keskmine müügiperiood oli turutasemele vastava hinna puhul 2-4 kuud, harva ka kauem.

Ostuaktiivsus oli möödunud kvartalis väga aktiivne. Peamised argumendid korteri valikul on asukoht ja hind ning kommunaalkulude suurus. Ostukliendid ootavad pigem hinnalangust, kuid samas on heas asukohas ja korralikes majades toimunud turu keskmisest kõrgema hinnaga tehinguid.

Pakkumiste arv on võrreldes möödunud kvartaliga jäänud stabiilseks. Kuigi pakkumishindades pole olulisi muutusi toimunud, on sarnaste objektide „hinnakäärid“ kohati lausa 50% ja rohkem. Selle põhjuseks on tihti asjaolu, et laenuhüpoteek on veel kõrge ning müüjal ei ole võimalik odavamalt korterit pakkuda.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10-15%.

IDA-VIRUMAA ÜÜRITURG oli sügise saabudes oodatult aktiivne, mille põhjuseks on mujalt saabunud spetsialistid-töölised, aga ka kohalikud noored pered. Seetõttu kerkisid tasapisi ka üürihinnad, kuid reaalselt mitte nii palju, kui pakkumishindadest näha võis.

Enim otsitakse üle keskmise heas seisukorras, möbleeritud ja tehnikaga korterit.

Eramuturg

Maamaju, eramuid ja suvilaid müüdi kolmandas kvartalis kogu maakonnas 172 (II kvartalis 135 ja 2012. aasta III kvartalis 148. Hoonestamata elamumaid müüdi käesoleva aasta III kvartalis 62 (II kvartalis 21 ja möödunud aasta III kvartalis 22).

Eramute tehinguhinnad olid Jõhvis vanemate hoonete puhul vahemikus 32 000-50 000 eurot, heas seisukorras majad maksid sõltuvalt suurusest ja ehitusaastast 60 000-90 000 eurot. Kohtla-Järvel algavad hinnad remontivajavate hoonete puhul 20 000 eurost, ulatudes heas seisukorras hoonete puhul 50 000-ni. Pakkumishinnad on reaalsetest tehinguhindadest kõrgemad kuni 30%.  Mujal maakonnas on hinnatase väga varieeruv ning keskmisi hindu on  raske välja tuua.

Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral 5-7 kuud, kohati aasta.

Kõige enam soovitakse osta 30 000-60 000 eurot maksvaid tsentraalsete kommunikatsioonide või nendega liitumisvõimalustega (v.a kaugküte) maju. Ostuaktiivsus on aga siiski väike.

Müüjate ja ostjate hinnaootused erinevad päris tugevalt, mistõttu toimub pakkumishindade puhul ka tugevat kauplemist. Linnalähedastes asulates on müügiks pakutavate madalate hindadega majade hulk suur ning seepärast tehakse ka linnamajade pakkumishindade puhul hinnaalandusi.

Pakkumiste arv on kvartaliga jäänud stabiilseks. Enim pakutakse heas või väga heas seisukorras keskmisest turutasemest kõrgemate hindadega maju.

Prognoos

Kuigi korteriturg on aktiivne ning tehinguid toimub palju, pole pakkumiste arvus edaspidi langust oodata. See hoiab ära defitsiidi tekke ning ka potentsiaalse hinnatõusu. Samuti lisandub aktiivselt omavalitsuste ja kohtutäiturite poolt korraldatavaid enampakkumisi.

Eramuturul jääb situatsioon samaks ning talve saabudes ilmselt ka vaiksemaks. Märgata on inimeste suuremat huvi maakohtade vastu, kus hoone ostetakse esialgu suvilaks, mis hiljem muudetakse ümberehituste käigus eramuks. Just seetõttu võib arvata, et maamajade turuhinnad lähema 1-2 aastaga tõusevad.

Pärnu

Pärnu linnas toimus maa-ameti andmetel käesoleva aasta kolmandas kvartalis 281 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 14,7% enam kui eelnevas kvartalis ning 9,8% rohkem kui mulluses kolmandas kvartalis.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 183 (II kvartalis 172 ja möödunud aasta III kvartalis 194) ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 751 eurot. Kvartaliga kerkis hinnatase keskmiselt 5,5% ja aastaga 0,8%. Kolmandas kvartalis mõjutas hinnataset see, et toimus keskmisest enam tehinguid uusarendustes, hinnaga kuni 1500 €/m2.

Vanemates elamutes oli korterite hinnatase endiselt vahemikus 500-800 €/m² ning keskmiselt kulus korteri müügiks 2-6 kuud, kuid eeldusel, et hind vastab turutasemele.

Pakkumiste hulk on kvartaliga vähenenud ning hinnad tõusnud kuni 5%. Alg- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 15%. Järgnevas paaris kvartalis kasvavad hinnad keskmiselt 5%.

Ostuaktiivsus on jäänud samale tasemele. Korteri valikut mõjutavad tähtsuse järjekorras enim asukoht, hind, seisukord ja elamu tüüp. Takistuseks on aga ostjate madal laenuvõimekus ja omafinantseeringu puudumine.

PÄRNU ÜÜRITURG on kogu kvartali püsinud aktiivne, kus oma rolli mängis ka suvehooajale iseloomulik aktiivsus ja kohatine defitsiit. Suvi tõi kaasa ka suurema hinnatõusu, mis kohati tähendab pakkumishinna kerkimist 100%. Kogu kvartali hinnatõus oli keskmiselt kuni 20 eurot objekti kohta.

Enim otsiti ühe- ja kahetoalisi möbleeritud kortereid. Suvel olid väga nõutud ka erineva toalisusega suvituskorterid.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Pärnu linnas 25 eramut, mis on ühe võrra rohkem kui eelnevas kvartalis ning 9 objekti võrra enam kui kolmandas kvartalis aasta tagasi. Elamukrunte müüdi juulist septembri lõpuni 2 (teises kvartalis 4 ja 2012. aasta III kvartalis 2).

Uute eramute pakkumishinnatase oli vahemikus 105 000-200 000 eurot ning vanemad, erinevas seisukorras majad 75 000-120 000 eurot. Rida- ja paariselamute hinnatase oli vahemikus 80 0000- 110 000 eurot. Elamukrunte osteti aga enamasti tükihinnaga 7000-25 000 eurot. Üldiselt võib öelda, et hinnatase pole kvartali jooksul muutunud.

Keskmiselt vältab nii eramute kui ka kruntide müügiprotsess õiglase hinna korral üks aasta.

Müügipakkumiste hulk on kvartali jooksul jäänud varasemaga võrreldes samale tasemele. Enim on müügis elamumaid üldpinnaga kuni 1200 ruutmeetrit. Kõige rohkem soovitakse osta Pärnu linnas asuvaid kuni 1000-ruutmeetrise üldpinnaga krunte.

Keskmine pakkumishindade tase on kvartaliga mõnevõrra langenud ning sarnaste objektide hindades suuri erinevusi ei esine. Ka üldine ostuhuviliste meelsus toetab pigem soodsamaid hindu.

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmetel selle aasta kolmandas kvartalis 85 kinnisvara ostu-müügitehingut. Teises kvartalis oli vastav number 83 ja möödunud aasta III kvartalis 72.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 56 (teises kvartalis 54 ja möödunud aasta III kvartalis 41) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 479 eurot. Nii kvartali kui ka aastaga tõusis hinnatase võrdselt 7,2%.

Korterite tehinghinnatase oli III kvartalis Viljandi linnas paiknevates vanemates paneel- ja kivimajades keskmiselt 470 €/m2 ning 300-400 €/m2 vanemates puitmajades. Paalalinnas oli keskmine ruutmeetrihind: 540 €/m2 ja Männimäel 450 €/m2, linnaäärses Viiratsi alevikus aga keskmiselt 270 €/m2.

Keskmine müügiperiood turutasemele vastava pakkumishinna korral oli 3-5 kuud.

Kõige tähtsamad kriteeriumid korteri valikul olid ja on hind ja kaasnevad kommunaalkulud. Just vanematele inimestele on madalad kõrvalkulud väga tähtsad. Alles seejärel tulevad asukoht, elamutüüp ning erinevad lisaväärtused.

Müügipakkumiste hulk on sarnaselt muude Eesti linnadega püsinud stabiilne. Enim on saadaval kahe- ja kolmetoalisi kortereid.

Pakkumishindades pole kvartali jooksul suuri muutusi toimunud. Samas on aga näha, et järjest rohkem lisandub pakkumiste hulka reaalse turuväärtusega samas klassis olevaid pakkumisi. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli keskmiselt 20%.

VILJANDI ÜÜRITURG oli jätkuvalt aktiivne, samas sai hilissuvine hooaeg läbi ning väikesed sügisesed rahunemismärgid olid kvartali lõpus juba märgatavad.

Hinnatase jäi võrreldes II kvartaliga samaks ning varasema hinnatõusu asemel on näha enam stabiilsust, sest inimeste piiratud maksejõud seab omad piirid.

Enim küsitakse kahetoalisi keskküttega kortereid. Populaarsed on ka väikesed ahiküttega korterid.

Eramuturg

Viljandi linnas müüdi kolmandas kvartalis kokku 17 elumaja. Võrreldes teise kvartaliga kerkis tehingute hulk kahe võrra. Möödunud aasta kolmandas kvartalis müüdi aga kümme maja. Kui möödunud aasta kolmandas kvartalis müüdi 2 ja käesoleva aasta teises kvartalis üks elamukrunt, siis selle aasta juulist spetembri lõpuni ei müüdud Viljandis ühtegi elamumaakrunti.

Eramute tehinguhinnad jagunesid III kvartalis seisukorra ja asukoha järgi. Kehvas seisus elamud, mis paiknevad vähempopulaarsetes piirkondades, maksavad 30 000-35 000 eurot. Keskmises seisukorras eramud maksavad 50 000- 65 000 eurot ning korralikud, kohe sissekolitavad majad maksavad 75 000-85 000 eurot.

Viimase kvartali andmete põhjal ei saa välja tuua kõige rohkem eelistatud hinnaklassi. Väga heas asukohas ning korralikult renoveeritud hoone eest ollakse valmis maksma ka kuni 99 000 eurot.

Rida- ja paarismaju müüdi III kvartalis vähe. Nende hinnavahemikuks jäi 50 000-83 000 eurot.

Keskmine müügiperiood turuväärtusele vastava hinna korral oli 5-10 kuud.

Ostuaktiivsus oli möödunud kvartalis tavapäraselt mõõdukas. Enim nõutud on eramud, kuhu saab kohe sisse kolida. Samas ei ole see alati reegel ja tuntakse huvi ka hoonete vastu, mis võib vajada veidi kõpitsemist.

Müügipakkumiste hulk on enamasti jäänud samaks, kuid ridaelamubokside ja paarismajade müügipakkumiste arv on siiski tõusnud. Enim on pakkumisel aga remontivajavaid hooneid.

Hinnatasemes kvartaliga muutusi ei toimunud ning ka sarnaste objektide hinnad võivad tihti palju erineda. Kui korterite puhul võib täheldada, et uute pakkumisse tulevate korterite hinnad hakkavad vähesel määral turuhinna poole liikuma, siis eramute puhul seda liikumist märgata pole.

Prognoos

Korteriturul jätkub järgmises kvartalis ostu-müügitehingute vaikne kasv. Sama on oodata ka eramute osas.

Rakvere

Rakveres toimus kolmandas kvartalis 78 kinnisvara ostu-müügitehingut. Niisama palju toimus ka teises kvartalis, samas kui aastaga kerkis tehingute hulk 6,9%.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Korteriturg kvartali jooksul elavnes. Kolmandas kvartalis toimus 58 korterimüüki (teises kvartalis 43 ja 2012. aasta III kvartalis 35). Ruutmeetri keskmiseks meidaanhinnaks kujunes 438 eurot, mis võrreldes teise kvartaliga tähendab 0,2% kasvu. Aastaga tõusis hinnatase aga keskmiselt 11,2%.

Vanemates elamutes asuvate tüüpkorterite tehinguhinnad jäid III kvartalis vahemikku 168-679 €/m², millest enamik tehinguid toimus hinnavahemikus 332-567 €/m² ning suurem osa neist olid 2- ja 3-toalised korterid. Ahiküttega korteritest enamiku tehinguhinnad olid vahemikus 189-462 €/m².

Uutes majades asuvate korterite tehinguhinnad olid vahemikus 518-835 €/m². Tehingud toimusid aga äärelinnas, kus on ka uutel korteritel madalam hinnatase.

Rakvere linnas on turutasemele vastava hinnaga korteri müügiperiood 3-4 kuud.

Nõutuimad korterid on need, millel on turutasemele vastav hind, hea asukoht (kesklinna piirkond) ja hinnale vastav korteri seisukord. Samuti on tähtsad korterelamu seisukord, kommunaalkulude suurus ja korteriühistu aktiivsus. Suurim probleem ostuotsuse tegemisel on endiselt inimeste madal sissetulek ning üldine elukalliduse tõus.

Ostuaktiivsuse poolest oli III kvartal eelnevast aktiivsem. Samas tehti rohkem tehinguid madala hinnatasemega korteritega.

Inimeste tunnetus turuhindade suhtes on jäänud endiseks. On müüjaid, kes loodavad hinnatõusule, ning on neid, kes on nõus pakkumishindu langetama. Arvestades pakkumiste hulka, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu ei ole oodata (eelkõige remonti vajavate ja suuremate korterite osas).

Korterite müügipakkumiste hulk on jäänud kvartaliga samale tasemele. Jätkuvalt on kõige rohkem pakkuda 2- ja 3-toalisi, kõige vähem 1- ja 4-toalisi kortereid. Samuti on vähe müügis uusi kortereid, kuid nende hulk on suurenemas, sest rekonstrueerimisjärgus on Mõisavälja linnasoas asuv korterelamu, mille müügiprotsessiga ei ole veel alustatud. Samas on ehitusjärgus ka üks ridaelamu.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10-15%. Tüüpkorterite osas on ca 1/3 korteritest müügis tehinguhindade tasemest kõrgema hinnaga.

ÜÜRITURG oli III kvartalis aktiivne, ühe- ja kahetoaliste üürikorterite nõudlus ületab pakkumise. Korterite üürihinnad on jäänud samale tasemele.

Suurem nõudlus on 1- ja 2-toaliste kõigi mugavustega korterite järele.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Rakvere linnas kümme eramut (teises kvartalis 13 ja 2012. aasta III kvartalis 11). Elamukrunte kolmandas kvartalis ei müüdud, samas kui teises kvartalis müüdi neid 4 ja möödunud aasta kolmandas kvartalis 3.

Vanemate elamute tehinguhinnad jäid kolmandas kvartalis vahemikku 30 000-70 000 €, 1970-80ndatel ehitatud elamute hinnatase oli aga vahemikus 51 000-85 500 eurot.

Eramute keskmine müügiperiood on Rakveres ja linna lähiümbruses ca 6-12 kuud (kui pakkumishind vastab turutasemele).

Kõige enam otsitakse heas/rahuldavas seisukorras 50 000-80 000 eurot maksvaid kuni 150 m² suuruseid elamuid. Nõudlus elamumaa kruntide järele on väike.

Ostuaktiivsus on jätkuvalt madal. Arvestades pakkumiste hulka vanemate elamute osas, tunnetavad ostuhuvilised, et olulist hinnatõusu ei ole oodata ning viivitavad ostuotsusega. Enamik pakkumishindadest ületavad tehinguhinnataset, mistõttu on osa müüjaist langetanud ka pakkumishindu.

Pakkumiste hulk on kvartaliga jäänud samale tasemele. Enim on saadaval vanemaid (1930-1970-ndatel ehitatud) elamuid. Ka pakkumishindades ei ole olulisi muutusi toimunud. Sarnase tüübiga elamute hinnad erinevad aga siiski kuni 25-30%.

Prognoos

Korteriturul pole järgneva kahe kvartali jooksul tehingute arvu kasvu ja tehinguhindade olulist tõusu ette näha, pigem võib eeldada hindade püsimist samal tasemel. Sama kehtib ka eramuturu kohta.

Kuressaare

Kuressaares leidis maa-ameti statistika kohaselt kolmandas kvartalis aset 52 kinnisvara ostu-müügitehingut. Käesoleva aasta teises kvartalis oli antud näitaja 49 ja möödunud aasta III kvartalis 71.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 32 (II kvartalis 27 ja 2012. aasta III kvartalis 47) ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 645 eurot. Kvartaliga langes keskmine hinnatase 11,3%, samas kui aastaga kerkis see 0,6%.

Vanemates elamutes toimunud korteritehingud olid renoveerimata korterite puhul vahemikus 334-547 €/m2, renoveeritud korterite hinnad olid aga vahemikus 512-1004 €/m2. Uutes elamutes toimusid tehingud vahemikus 911-986 €/m2.

Saaremaa asulates on hinnad vahemikus 42-264 €/m2, mis teeb keskmiselt 104 €/m2.

Pakkumiste hulk on võrreldes möödunud kvartaliga jäänud samaks. Kõige tähtsamad argumendid ostuhuviliste jaoks on korteri hind ja elamu tüüp.

ÜÜRITURG on Kuressaares endiselt aktiivne. Hinnatase pole aga muutunud. Enim otsitakse kolmetoalisi heas korras ja sisustatud kortereid.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Kuressaare linnas 7 eramut. Teises kvartalis müüdi samuti 7, kuid möödunud aasta III kvartalis 10 maja. Elamukrunte müüdi 1 (II kvartalis 5).

Vanemate eramute hinnatase oli sõltuvalt üldpinnast ja seisukorrast vahemikus 17 000-80 000 eurot, uuemate hoonetega toimusid tehingud vahemikus 80 000-160 000 eurot. Maakonnas paiknevad vanemad majad maksid 6000-42 000 eurot.

Ridaelamute ja paarismajade hinnatase oli vanemate Kuressaare objektide puhul 40 000-65 000 eurot, uuemate osas aga 70 000-95 000 eurot. Elamumaade hinnatase oli aga 25 €/m2.

Pakkumiste arv ja hinnatase pole möödunud kvartaliga muutunud ning nii jääb see ka alanud kvartalis.

Haapsalu

Haapsalus toimus maa-ameti andmetel III kvartalis 60 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 3,4% rohkem kui teises kvartalis ning 5,3% enam kui aasta tagasi kolmandas kvartalis.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi kolmandas kvartalis 42 (teises 40 ja 2012. aasta III kvartalis 35), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 423 eurot. Kvartaliga kerkis hinnatase 8,7% ja aastaga 15,6%.

Korterite hinnatase jaguneb tihti piirkonna järgi – kui nõutud asukohas võib sarnase elamispinna pakkumishinna vahe olla kahekordne, siis magalapiirkonnas on uuemal ja vanemal korteril enamasti sama hind. Kui korteril on turutasemele vastav pakkumishind, toimub tehing keskmiselt kahe kuu jooksul.

Korteri valikul on määravaimateks kriteeriumiteks asukoht, elamu tüüp, hind ja lisaväärtused.

Pakkumiste hulk on veidi langenud ja pakkumishindade tase langenud keskmiselt 2-4%.

ÜÜRITURG on olnud püsivalt aktiivne, kuid enam tunti huvi ka puhkusekorterite vastu. Nõutuimad on renoveeritud madalate kommunaalkuludega korterid.

Eramuturg

Eramuid müüdi kolmandas kvartalis tavapärasest rohkem – 9. Teises kvartalis müüdi neid vaid 1 ja mulluses kolmandas kvartalis 6. Elamukrunte müüdi kolmandas kvartalis 2 (teises kvartalis 3 ja möödunud aasta III kvartalis samuti 3).

Vanemate ja uuemate eramute hinnavahemik on sõltuvalt seisukorrast 35 000-130 000 eurot. Müügiperiood vältab turuhinnale vastava pakkumise korral enamasti aasta. Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on enamasti üsna stabiilselt 100 000 euro tasemel.

Elamumaade hinnatase on vahemikus 3-6 eurot ruutmeetri eest.

Enim nõutud on renoveeritud, samas soodsad eramud vaiksemas piirkonnas. Pakkumishindades pole märkimisväärset muutust olnud. Kõige rohkem on saadaval 100 000–150 000 eurot maksvaid heas korras eramuid.

Prognoos

Korteriturul jätkub senine trend, tehinguaktiivsuses suuri muutusi ei tule. Samas on investoritel endiselt huvi soetada soodsamaid kortereid.

Eramuturul jääb pakkumiste hulk endiselt samaks, sest müüdud ja lisanduvate objektide hulk on tasakaalus.

Artikli allikas on
Uus Maa
Uus Maa

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 65 = 72

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC