Maamajade müügiga tegeledes on silma jäänud kaks olulist asjaolu, millest tahaksin natuke lähemalt kirjutada. Esmalt see, et sageli tegelevad maamajade müügiga pärijad, ehk enamasti noored inimesed, kes ei ole ise müüdavas majas kunagi elanud ega ole ka varem majaomanikud olnud.

Seega ei ole neil, ega saagi olla, isikliku eramaja haldamiseks vajalikku elukogemust ega kompetentsi. Ja teine oluline aspekt on see, et maamajade müügiprotsess eriti hajaasustusega piirkonnas võib kujuneda suhteliselt pikaks venides sageli kuni paari aastani, mistõttu tuleb ka müüjatel tegeleda majaga suhteliselt pika aja vältel.

Mistahes kinnisvaratehingu esmane oodatav tulemus on võimalikult kõrge müügihind. Müügihind sõltub aga neist väärtustest, mida müüdav objekt sisaldab. Tõmbekeskuste kinnisvara hinna kujundab pakutava objekti asukohajärgne pakkumise – nõudluse suhe ning pakutava mugavuse, energiasäästlikkuse ja erinevate esteetiliste jms. kriteeriumite keerukas kombinatsioon. Maamaja väärtust ei ole võimalik hinnata nii üheselt, kuna sageli ei vasta maamaja mitte ühelegi eelkirjeldatud kriteeriumitest. Järelikult peab maamaja ehk maakodu kandma mingisuguseid muid väärtusi.

Milles seisneb maamaja väärtus

Maa- ehk külaarhitektuur on osa meie kultuuripärandist. Iga vana maja on planeeritud ja ehitatud oma aja vajadustest ja võimalustest lähtuvalt parimal võimalikul moel. Puitdetailide vananemine loomuliku kulumise teel annab maamajale aukartustäratava väärikuse ja autentsuse, mistõttu on väärtuslik kõik see, mis on ehe ja originaalne ehk algupärane.

Vana maja väärtus võib seisneda nii kasutatud materjalides, kui ehituse stiilis. Või hoopis hoonete ja haljastuse kooskõlast sündivas õuemiljöös. Sageli saab määravaks kogu talu energeetika – see määramatu miski, mis meile sobib või ei sobi. Ja teil ei ole õrna aimugi, mida peab oluliseks teie maja tulevane ostja. Seega ei pruugi näiteks tavapärane renoveerimine tõsta objekti väärtust. Päris kindlasti on aga mistahes ehitise üks põhiväärtus võimalikult hea põhikonstruktsioonide seisukord.

Kuidas tagada müüdava maja põhikonstruktsioonide hea seisukord

Maja hea seisukord tagatakse maja pideva asjakohase hooldusega. Kõige suuremat kahju teeb tavaliselt ikkagi niiskus, kuna tal on võime väiksemastki praost sisse tungida ja oma võimuala hoomamatult laiendada. Niiskus on omakorda väga tarvilik igasuguste kahjulike elusorganismide arenemiseks ja paljunemiseks ning väga mitmekülgsete biokahjustuste tekitamiseks.

Niisiis on maja kõige tõhusam hooldusvõte niiskuse eemalhoidmine majast välistades kõik need situatsioonid, mis võimaldavad niiskusel imbuda sinna, kus ta olema ei peaks. Avatud akna- ja ukseavad, katkine katus, puuduvad harja- ja otsalauad, katkised või ummistunud vihmaveetorud, praod või välja vajunud kivid soklis ja vundamendis, lillepeenrad akna all, kõrghaljastus hoonete vahetus läheduses, pinnase vajumine ja maja poole suunatud kalded vundamendi ääres või vihmaveetoru all – kõik need on sellised tegurid, mis koguvad ja hoiavad niiskust maja konstruktsioonidel tekitades seal aja jooksul tõsiseid kahjustusi.

Millises seisukorras on maja

Maja seisukorra hindamiseks on mõistlik teostada põhjalik ülevaatus, mille käigus selgub, milline on maja tegelik seisukord ning kas maja väärtuse pikemaajaliseks säilitamiseks on vajalik midagi ette võtta. Müügiprotsessi käivitumisel on samuti vajalik objekti seisukorra põhjalik kaardistamine, mistõttu on värskel majaomanikul igal juhul vaja ennast maja seisukorraga kurssi viia isegi siis, kui endal ei ole plaaniski sinna elama asuda. Edasine tegevus võiks lähtuda põhimõttest, et likvideeri otsene kahjutekitaja ja remondi ainult seda, mille remontimata jätmine tekitaks edaspidi kahju.

Maja ülevaatust võiks alustada vundamendist ja soklist, kuna hoone alusmüür peab taluma nii ehitise koormust, kui pinnasest tulenevate niiskuse, külmumise, sulamise, surve, vibratsiooni, huumushappesuse jms. tegurite koostoimet. Silmnähtavad praod soklis viitavad võimalikele pragudele ka vundamendis. Sokli ja vundamendi kahjustuste taga on sageli majale liiga lähedal asuvad puud – põõsad või pinnasetööd (vee- ja kanalisatsioonisüsteemide paigaldamine, ka lillepeenrad) vundamendi vahetus läheduses jms. Ehk on huvitav teada, et meil väga armastatud metsviinapuu juur on jämedam, kui täismehe käsivars. Kujutlege siis seda jõudu, millega lammutab vundamenti ainuüksi metsviinapuu, põlistammest rääkimata. Rusikareegel: vundamendi ääres peab pinnasekalle olema silmnähtava kaldega majast eemale, pinnas tihendatud ja tuulele ning päikesele avatud.

Ukse- ja aknaavade, ka lakaluukide sulgemine on elementaarne, niisamuti katuse läbijooksude likvideerimine. Kõige suuremaks ohuks vanade majade katustele on tavaliselt liiga lähedal kasvavad põlispuud, mille lehe- ja oksarisu jääb katusele niiskust koguma, mis tekitab katuse konstruktsioonidele ohtlikku lisaraskust. Ka ohustavad tormidega murduvad suured oksad katust. Siin ei ole teha muud, kui puud maha saagida ning puhastada katus rämpsust. Sama lugu on vihmaveetorudega – puhastada rämpsust ja kontrollida, et kalded ikka õigele poole oleksid.

Seinapalkide kahjustuste korral on kõige mõistlikum võimaluse korral välistada edasised kahjustused ja jätta paranduses spetsialistide teha. Kivimüüride ja saviseinte parandusega on sama lugu, sest oskamatu parandus võib pikas perspektiivis hoopis kahju tuua, kuid teadma peaks seda, et nii kivimüüre, kui saviseinu kahjustab kõige enam vihma- ja lumesulavesi ning selle külmumine-sulamine. Niisiis on kivimüüri ja savisina edasise lagunemise vältimiseks vajalik kaitsta neid otsese vee eest olgu siis katuse parandamise või ajutise kattevarju ehitamise teel.

Siseruumide kõige tõhusam hooldustegevus on koristamine. Kõik mittevajalik majast välja, eriti puudutab see igasugust riidekraami, pehmet mööblit jms, mis meelsasti niiskust kogub ning kõike sellist, mis võiks ligi meelitada närilisi ja putukaid. Teine väga tõhus tegevus on orgaanilise mustuse eemaldamine kõigilt pindadelt, kuna orgaaniline mustus on imeliseks toidulauaks igasugustele hallitusseentele ja vetikatele, mis levides tekitavad arvestatava biokahjustuse.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vanad maamajad, kui kõige ehedamad elu- ja ajaloo kandjad on teile tänulikud teie pealehakkamise ning hoolitsuse eest ning hoolsa peremehe hoitud vara leiab oluliselt hõlpsamalt endale uue omaniku, kui hoole ja armastuseta jäetud lagunevad hooned.

Kasulik kirjandus

1. Vana maamaja. Käsiraamat. Koostanud Joosep Metslang Tammerraamat 2012
2. Majavamm, puukoi ja teised kahjurid. Koostanud Kurmo Konsa, Kalle Pilt Tammerraamat 2013
3. Maja ja niiskus.Praktilisi nõuandeid niiskuskahjustuste ennetamiseks. Lea Täheväli Stroh Kodukiri 2005
4. Vana aken.Praktilisi nõuandeid puitakende korrastamiseks ja hooldamiseks. Lea Täheväli Stroh 2005

Terje Oden
Tartu kontori maakler

Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi.