Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Tallinna ja Harjumaa korterituru ülevaade 2015-10

07.10.2015 Tõnu Toompark

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind tõusis 2015. aasta kolmandas kvartalis mullusega võrreldes 5,7%. Kui 2014. aasta kolmandas kvartalis maksis ruutmeeter keskmiselt 1 460 €, siis tänavu kujunes keskmiseks hinnaks 1 543 €/m2. Korteritehingute arv suurenes aastataguse ajaga võrreldes 18,2%.

Keskmist pinnaühiku hinda ning tehingute arvu hoidsid üleval uusarenduse asjaõiguslepingud.

Tallinna ja Harjumaa korterituru dünaamika III kvartalis

Allikas: Maa-amet

Kvartalite lõikes mõjutab Tallinna ja Harjumaa korteritehingute statistikat kinnisvaraturu hooajalisus. Harjumaa korteri keskmiseks hinnaks kujunes tänavu kolmandas kvartalis 79 974 eurot, mida on 3,9% rohkem kui 2014. aasta samas kvartalis. Tallinna korteri keskmine hind oli 83 563 eurot ehk 4,2% rohkem kui mullu. Järelturu korterite hinnad on tõusnud 2009. aasta keskpaigast saadik, kuid nüüd langevad.

Tüüpkorterite pakkumishinnad Tallinna erinevates linnaosades

Linnaosa	1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
Haabersti	1 200 – 2 500	1 050 – 2 350	1 000 – 2 200
Kesklinn	1 700 – 4 100	1 150 – 3 950	1 200 – 4 200
Kristiine	1 100 – 2 400	1 300 – 2 750	1 100 – 2 100
Lasnamäe	1 050 – 2 400	900 – 2 300	900 – 2 150
Mustamäe	1 250 – 2 250	1 050 – 2 250	1 000 – 1 350
Nõmme	1 500 – 1 850	1 150 – 2 250	1 050 – 1 800
Pirita	1 800 – 2 650	1 450 – 3 250	1 000 – 4 250
Põhja-Tallinn	1 100 – 2 300	1 100 – 2 800	1 000 – 2 750

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Tüüpkorterite keskmine hinnatase on enamasti pakkumishindadest märkimisväärselt madalam. Korteri hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Sellises suurusvahemikus korteritega on toimunud ligikaudu 40% kõigist korterite ostu-müügitehinguist. Nõudlus kajastub teatud määral ka väiksemate korterite hinnas. Korteritehingud kuni kaks aastat tagasi valminud korteriomanditega on stabiliseerunud ja püsivad 5% ringis kõigist korterite ostu-müügitehingutest.

Uutesse kortermajadesse ehitatakse pigem suuremaid ja avaramaid kortereid kui kuni 50-ruutmeetriseid kortereid. Uute korterite hinnavahemikud on Tallinnas ja Harjumaal vastavalt uute kortermajade asukohale 1 100 – 5 000 €/m2. 2015. aasta teise kvartali jooksul tuli aktiivsesse müüki mitmeid suuri projekte, mis konkureerivad nii väiksemate uusarenduste kui ka remonditud korteritega täielikult renoveeritud majades. Erinevates Tallinna ja Harjumaa arendusprojektides on müügis kokku ligikaudu 2000 korterit.

Korterikuulutuste arvu mõjutavad viimasel aastal suuresti müüki tulevad uusarendusprojektid ning pikemalt seisma jäänud korterite aktiivsest pakkumisest maha võtmine.

Tallinna ja Harjumaa aktiivsed korterimüügikuulutused

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Prognoos

Tallinna ja Harjumaa korteriturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Harjumaal toetavad positiivset trendi Tallinna korterite kõrged hinnad. Tallinna uusarenduste müügiaeg pikeneb 2 aastani, kuid hinnad reageerivad sellele tagasihoidlikult. Harjumaa uusarenduste ruutmeetrihinnad püsivad praegusel tasemel, kuna Tallinna piirest väljapoole ehitatakse suhteliselt vähe. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam elujõulise korteriühistu olemasolu ja ehitisregistrisse kantud korrektsed andmed. Tallinnast kaugemal kui 15-20 km asuvate korterite müügiaeg pikeneb tuntavalt ja on näha hinnalangust.

Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

On taaskord õige aeg osta korterit uusarendusse! Järelturu korterite hinnad „mägedes“ on tõusnud mägedesse. Samal ajal on turule tulnud arvukalt uusarendusi, mille omanikud ei saa hinnaga hullata, sest pakkumisi on palju. Võidab see arendaja, kes esimesena hinnad alla laseb.

Müüge TÄNA oma vana korter ja ostke uus, sest hinnavahe on peaaegu olematu. Tasub aga olla tähelepanelik uue laenu võtmisel, sest tagatisvara müügil tuleb olemasolev laenuleping lõpetada ja võtta uus laen, mille tingimused erinevad üksjagu 2007. aasta omadest.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Pro Kapital: Teade aktsiate märkimisperioodi pikendamisest

07.10.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp teavitas investoreid 25.09.2015 börsiteatega aktsionäride otsusest suurendada AS Pro Kapital Grupp aktsiakapitali 19472,6 euro võrra 97 363 aktsia väljalaskmise teel.

Vastavalt üldkoosoleku otsusele pakutakse aktsiaid märkimiseks märkimisperioodil 28.09.2015 – 02.10.2015 ja aktsiate märkimise õigus on juhatuse liikmel Paolo Vittorio Michelozzil (sündinud 26.01.1961). Üldkoosolek andis õiguse pikendada märkimisperioodi kuni 15 päeva võrra.

AS Pro Kapital Grupp teavitab, et on otsustanud pikendada aktsiate märkimisperioodi kuni 16.10.2015.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Maja korda riigi abiga: korteriühistutele pakutakse mahukat rekonstrueerimistoetust

07.10.2015 Getter Orusalu

Korteriühistutel on võimalik taotleda toetust oma kodumaja rekonstrueerimiseks. Lisaks väiksematele küttearvetele ja hoone eluea pikenemisele tõstab see ka kinnisvara hinda.

Märtsi lõpus jõustus korterelamute rekonstrueerimise toetuse määrus, mille kohaselt korteriühistutel ja kohalikel omavalitsustel on võimalik saada korterelamute kordategemiseks ja energiakulude vähendamiseks senisest suuremat riiklikku tuge. Ühtekuuluvusfondist rahastatava toetuse maht on 102 miljonit eurot ja taotlusi hakkas KredEx vastu võtma 1. aprillist. Toetus on mõeldud enne 1993. aastat ehitatud korterelamutele, kus on moodustatud korteriühistu või mis on tervikuna kohaliku omavalitsuse omandis. Majas peab olema vähemalt kolm korterit.

Alustada tuleb energiaauditist

Korteriühistud kiirustama siiski ei pea, sest hinnanguliselt saab rekonstrueerida umbes 1000 korterelamut ja taotlusi võetakse vastu 2020. aastani. Enne KredExi poole pöördumist tuleb tellida ka energiaaudit ja -märgis ning küsida pangast esialgsete laenutingimuste kohta. Seejärel saab ühistu üldkoosolekul võtta vastu otsused rekonstrueerimiseks ja laenu taotlemiseks. Kui ühiselt leitakse, et tahetakse rekonstrueerimisega edasi minna, saab juba tellida ehitusprojekti ja taotleda ehitusluba.

KredExist rõhutatakse, et peale rekonstrueerimist vähenevad hoone küttekulud, pikeneb selle eluiga ning paraneb üldine elukeskkond. Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on näiteks välja toonud, et kui praegu maksab üks perekond kütte eest keskmiselt 100 eurot kuus, siis põhjaliku rekonstrueerimise tulemusel võib küttearve vähenda umbes 50 euroni. KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Triin Reinsalu ütleb, et ühest malli siin siiski pole. „Keskmist maja pole olemas, rahaline kokkuhoid oleneb väga palju suurusest, hoone tehnilisest seisukorrast ja sellest, milliseid töid ja millise kvaliteediga on varem tehtud,“ räägib ta. Mahukamate projektide puhul nõustab ühistuid ehitustehnilistes küsimustes tehniline konsultant, kes aitab läbi viia ka projekteerimis- ja ehitushanked.

Korteri väärtus tõuseb

Paljud inimesed pelgavad laenu kui sellist, ent pikemas perspektiivis tasub maja kordategemine end ära just energiatõhususe suurenemise ning hoone eluea pikenemise tõttu. Lisaks viitab Reinsalu ka EL-i hoonete energiatõhususe direktiivile, mille kohaselt peavad pärast 31. detsembrit 2020 kõik uusehitised olema liginullenergiahooned. „Hinnavahe võib kasvõi Mustamäel samal tänaval olla väga suur. Kui üks on rekonstrueerimata elamu, mis sai ehitatud 1960. aastatel, ja teine on uusehitus, siis on juba praegu nende korterite hinnavahe ligikaudu 25%. On raske isegi prognoosida, mis see vahe on pärast aastat 2020,“ arutleb ta.

Rekonstrueerimistööde toetust pakutakse kolmes osakaalus: 15%, 25% ja 40% tööde maksumusest, sõltuvalt saavutatavast energiatõhusustasemest ja töödest.

Erandina on Ida-Virumaal paiknevate korterelamute toetuse määr tulenevalt selle regiooni elamute mahust ning seisukorrast 10% võrra kõrgem. Reinsalu ütleb, et sealkandis on küsimuseks ka teadlikkuse suurendamine, et korteriomanikel oleksid selged kõik põhjused, miks on kasulik oma maja korda teha. Suuremast toetusest on abi ka sel põhjusel, et keskmine sissetulek on seal Eesti keskmisest märgatavalt madalam. „Levinud argument on, et kuna Ida-Virumaal on küttehinnad nii väiksed, siis pole rekonstrueerimisest mõtet seal rääkida. Kui aga süveneda, siis ilmneb, et Narvas on muust Eestist madalamad soojuse hinnad, kuid näiteks Jõhvis, Sillamäel või Kohtla-Järvel on hinnad suhteliselt samad mis mujal Eestis,“ sõnab Reinsalu.

Ventilatsioon vähendab terviseriske

Toetusmääradel on ka eri nõuded. Näiteks 40% toetuse saamiseks peab ehitustööde tulemusel energiatõhususarvu klass olema vähemalt C. See näit on ka uusarenduse puhul miinimumnõue. Üks aspekt, millele vanemates hoonetes pole tähelepanu pööratud, on sisekliima. Sel põhjusel on toetuste puhul kohustuslik ventilatsioonisüsteemi rekonstrueerimine. See võib tunduda lihtsalt lisakuluna, kuid tegelikult vähendab see tunduvalt majaelanike terviseriske.

Toetuse täpsemad tingimused on kirjas KredExi kodulehel.
Getter Orusalu
vabakutseline ajakirjanik

Allikas: http://www.seb.ee/foorum/varia/maja-korda-riigi-abiga-korteriuhistutele-pakutakse-mahukat-rekonstrueerimistoetust

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Hinnataseme suurim mõjutaja on endiselt energia

07.10.2015 Rasmus Kattai

Tarbijahinnad langesid septembris 0,7%
Energiakaupade odavnemine süvendas hinnalangust 1,6 protsendipunkti võrra
Alusinflatsioon kiireneb ning oli septembris 1,1%
Konkurentsi tugevnemine võis pidurdada riiete ja jalatsite hinnakasvu

Statistikaameti teatel alanesid Eesti tarbijahinnad septembris aastataguse ajaga võrreldes 0,7%, mis on augusti 0,3% suurusest hinnalangusest suurem. Tarbijakorvi odavnemine kiirenes valdavalt energiakaupade tõttu, mis süvendasid hinnalangust 1,6 protsendipunkti võrra.

Alusinflatsioon ehk tarbijakorvi hinnakasv ilma energia ja toiduaineteta on sel aastal püsivalt kiirenenud, ulatudes septembris 1,1%ni. Ka euroalal tervikuna on alusinflatsioon püsinud 1% läheduses, kuid keskmine ühtlustatud tarbijahindade indeks langes septembris siiski 0,1%. Ka euroala riikide keskmise tarbijakorvi odavnemise peapõhjus oli energia odavnemine.

Toiduained koos alkoholi ja tubakatoodetega kallinesid Eestis septembris 1%, kuid ilma maksutõusudeta oleks toidukorv olnud tarbijate jaoks aastataguse ajaga võrreldes 0,5% odavam. Toiduainetest on enim odavnenud piim ja piimatooted ning liha ja lihatooted. Kokkuostuhindade languse tõttu jätkub piimatoodete odavnemine terves Euroopa Liidus ning lihatoodete hinnalangus on euroala riikidest suurim just Eestis.

Eesti tarbijahindade statistika on viimastel kuudel silma paistnud sellega, et tööstuskaupade hinnad on aasta võrdluses langenud, samal ajal kui euroalal tööstuskaupade hinnakasv kiirenes. See tulenes peamiselt mootorsõidukite järsemast hinnalangusest, kuid ka riiete ja jalatsite hinnakasv oli Eestis tavapärasest väiksem.

Üheks põhjuseks võib olla uute kaubanduspindade lisandumine ja konkurentsi suurenemine. Kuigi ka e-kaubandus kasvab kiiresti, on postimüügi käive veel väike ja moodustab tööstuskaupade müügist vaid ligikaudu 4%. Interneti laialdase kättesaadavuse tõttu kasvab jõudsalt nende inimeste arv, kes on viimase aasta jooksul midagi internetist ostnud

Teenuste hinnakasv püsib Eestis rohkem kui protsendipunkti võrra kiirem kui euroalal: septembris kiirenes see 2,4%ni. Septembris panustasid hinnakasvu varasemast tugevamalt sideteenused, mis kallinesid aasta võrdluses 3,3%.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Linnahalli rekonstrueerimiseks loodi erikomisjon

07.10.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus moodustas Tallinna Linnahalli rekonstrueerimise ja arendamise koordineerimiseks ajutise komisjoni.

„Komisjoni moodustamine tulenes vajadusest Tallinna Linnahall rekonstrueerida ja ümbritsevaid alasid arendada,“ ütles komisjoni esimehe ülesandeid täitma hakkav abilinnapea Taavi Aas

Ajutine komisjon moodustati eesmärgiga leida Tallinna Linnahalli rekonstrueerimiseks ja Tallinna Linnahalli ümbritsevate alade arendamiseks uusi lahendusi. Ajutise komisjoni tegevuse lõpetab linnavalitsus pärast komisjonile antud ülesande täitmist ning tegevusaruande esitamist.

Komisjoni koosseisu kuuluvad Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein, Tallinna Ettevõtlusameti juhataja Kairi Vaher, Tallinna Linnavaraameti juhataja Einike Uri, linna õigusdirektor Priit Lello, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti muinsuskaitse ja miljööalade osakonna juhataja Boris Dubovik, Tallinna Ettevõtlusameti linna äriühingute järelevalve osakonna juhataja Vello Ervin, linna finantsdirektor Katrin Kendra ning Tallinna Linnahalli Aktsiaseltsi nõukogu esimees Kaia Jäppinen. Komisjon korraldab oktoobri lõpuks linnavolikogule teemakohaste materjalide esitamise.

Ühtlasi tunnistatakse seoses ajutise komisjoni ülesannete lõppemisega kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2009 korraldus nr 1027-k „Ajutise komisjoni moodustamine Tallinna linna ja Tallinn Entertainment LLC vahel 7. mail 2009 sõlmitud kokkuleppe täitmiseks“.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Miks hinnata kinnisvara?

07.10.2015 Kerli Koha

Kinnisvara hindamise valdkond on enamikele inimestele võõras selle hetkeni, kui tekib vajadus kodu renoveerida või uue kodu soetamiseks laenu võtta. Kinnisvarahindaja teenuse järgi tekib vajadus ka muude eluliste situatsioonide korral.

Põhiline, milleks hindamisteenust vajatakse, ongi tavaliselt eluaseme soetamise finantseerimine. Kirjalik eksperthinnang tagatisvara osas kuulub pankade väljastatavate eluasemelaenude juurde ja on üldjuhul kohustuslik. Eksperthinnangu peab tellima üksnes krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvarafirmadest, kus hinnangu koostamisega tegelevad kutselised hindajad.

Näiteks Arco Vara tegeleb kinnisvara hindamisega alates 1994. aastast. Arco Vara kinnisvara hindajad on pikaajalise, üle kümneaastase eksperthinnangu koostamise kogemusega ning kuuluvad Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingusse.

Lisaks pankadele, tuleb kinnisvara hinnata investorite tarvis ja kohtute jaoks, kui tegemist on varaliste vaidlustega, kas siis omanike või pärijate vahel. Eksperthinnang on vajalik dokument ka raamatupidajatele ning audiitoritele.

Vara hind

Turuväärtuse hindamise aluseks on reaalsete hindadega tehtud, registritest kontrollitavad kinnisvaratehingud. Ekslik on arvata, et hinnangu aluseks võetakse kinnisvaraportaalide kuulutustes olevad müügihinnad, mis võivad tegelikest tehinguhindadest nii mõnegi objekti puhul kardinaalselt erineda.

Objekti ülevaatus

Kui olete leidnud sobiva hindaja, kokku leppinud teenustasu suuruse ning kutsunud spetsialisti kokkulepitud ajal objektile, alustatakse hindamisprotsessiga. Tüüpkorterite puhul on hindamine lihtsam, kuna hindaja saab vajalikud andmed avalikest registritest. Majade ja ärihoonete puhul on vajalik esitada hoonete plaanid, seletuskirjad, ruumide eksplikatsioonid, vajadusel üürilepingud ja kasutuskorra lepingud.

Tasub meeles pidada, et eksperthinnangu saamiseks peab hindaja alati teostama objekti kohapealse ülevaatuse ja sellega kaasneb objekti fotografeerimine, mis sageli on inimestele üllatuseks ja tekitab mõningast vastuseisu.

Paraku on fotod objektist hinnangu lahutamatu osa.

Kui palju hindamine maksab?

Hindamise maksumus sõltub kinnisvara asukohast ja liigist. Linnapiirkonnas asuva tüüpkorteri hindamise teenustasu on olenevalt piirkonnast ligikaudu 90-140 eurot, eramute hindamise teenustasu vahemikus 140-240 eurost.
Ärikinnisvara ja maade hindamine on keerulisem ja hinnad algavad sageli mitmesajast eurost ja võivad ulatuda mitme tuhandeni.

Maapiirkonnas asuva kinnisvara puhul tuleb kliendil kompenseerida lisaks põhiteenustasule hindaja sõidukulu, mis sisaldab lisaks transpordile ka hüvitist objektil käimise aja eest.

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Nordeconil valmisid Sillamäe veevärgi rekonstrueerimistööd

07.10.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS lõpetas Sillamäe linna veevärgi eelmise aasta alguses alanud rekonstrueerimistööde viimase etapi. Uute torustike, pumplate ja veefiltreerimissüsteemide paigaldamise maksumuseks oli 2,3 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Nordeconil oli meeldiv võimalus panna punkt juba seitse aastat tagasi alanud ning erinevate ehitusetappide kaupa tehtud Sillamäe veevärgi rekonstrueerimistöödele,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Erkki Suurorg. „Sellega on sillamäelaste edasises käsutuses kaasaegse tehnoloogiaga veevarustussüsteem, mis tagab nõuetele vastava joogivee häireteta jõudmise tarbijani ning samuti on tänaseks vajalikud täiendused tehtud linna reoveepuhastile.“

Erkki Suurorgi sõnul alustas Nordecon 2014. aasta veebruaris Sillamäe linna torustike ja vee filtreerimisseadmete rekonstrueerimise projekteerimis- ja ehitustööd III etappi, mille jooksul rajati ligi 1,5 km veetorustikku ning vahetati välja ka majaühendused ja hüdrandid. Samuti tuli rajada ligi 1,9 kilomeetrit isevoolset kanalisatsioonitorustikku.

Lisaks kuulus tööde mahtu veefiltreerimissüsteemide paigaldamine kesk- ja mikrorajooni pumplates ning järelfiltratsiooni seadme paigaldamine reoveepuhastis.

Projekti rahastasid Sillamäe linnale kuuluv taristuettevõte AS Sillamäe Veevärk ja kaasrahastajana Euroopa Liidu Ühtekuuluvusfond läbi SA Keskkonnainvesteeringute Keskus.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tarbijahinnaindeks langes neljandat kuud järjest

07.10.2015 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta septembris võrreldes augustiga -0,6% ja võrreldes eelmise aasta septembriga -0,7%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta septembriga võrreldes 1,2% odavamad ja teenused 0,2% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta septembriga võrreldes langenud 3,2% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 0,1%.

2014. aasta septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütus, mille hind on aastaga langenud 18,3%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri, soojusenergia ja kütte 5,1%-line odavnemine, kus soojusenergia oli 5,1% ja kodudesse jõudnud elekter 4,7% odavam kui mullu samal ajal.

Piim ja piimatooted on aastaga odavnenud 7,1%. Kallinejatest oli suurim mõju indeksile alkohoolsetel jookidel, mis on eelmise aasta septembriga võrreldes kallinenud 7,3%. Aastataguse ajaga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (24%) ning kala (14%) ja odavnenud piim (15%) ning või (8%).

Augustiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit septembris enim mootorikütus, mille hind langes kuuga 4,9%. Suurem mõju indeksile oli veel kõrgharidusreformiga kaasnenud tasuta kõrghariduse rakendumisel kõigile esimese, teise ja kolmanda aasta tudengitele, kes olid asunud kõrgkoolis täiskoormusega õppima eestikeelsetel õppekavadel, ning ka rõivaste ja jalatsite suviste soodusmüükide lõppemisel.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, september 2015
Kaubagrupp	September 2014 – september 2015, %	August 2015 – september 2015, %
KOKKU	-0,7	-0,6
Toit ja mittealkohoolsed joogid	-0,5	-0,8
Alkohoolsed joogid ja tubakas	5,7	0,3
Riietus ja jalatsid	2,4	4,9
Eluase	-2,1	0,0
Majapidamine	1,2	0,2
Tervishoid	3,1	0,2
Transport	-9,0	-3,4
Side	3,3	1,0
Vaba aeg	2,2	0,5
Haridus ja lasteasutused	-14,7	-17,8
Söömine väljaspool kodu, majutus	1,0	-1,8
Mitmesugused kaubad ja teenused	2,8	0,7

Tallinna ja kesklinna kinnisvaraturg 10-2015

07.10.2015 Tõnu Toompark

Eraisikute finantseerimine on heal tasemel ja puudub põhjus arvata, et see peaks muutuma.
Laenukäive kasvab ja see kergitab pisut laenujääki ehk eraisikute laenukoormust. Mõningases laenukoormuse suurenemises ei tohiks probleemi näha.
Korteriturg jätkab aktiivselt tehingute tegemist. Vaatamata soodsatele laenutingimustele ja kõrgele tehingute arvule püsivad nii uute kui vanemate korterite väärtused paigal.

Laenuturg

Laenude käive

Eluasemelaenude turg on jätkuvalt aktiivne. Eluasemelaenude käive oli viimase kolme kuu (juuni kuni august 2015) jooksul 250 miljonit eurot ehk 15% aastatagusest enam. Selline laenukäibe kasv on viimaste kvartalite üks madalamaid näitajaid. Laenude väljastamise suurenemise taga on uute korterite aktiivne turg. Uued korterid on turu keskmisest kallimad ja see nõuab tehingu finantseerimisel suuremaid laenusummasid.

Kõrge laenukäibe kasvu juures ei saa me siiski väita, et see oleks kinnisvaraturul toonud endaga kaasa ülekuumenemise või probleemide tekkimise. Sama kinnitab asjaolu, et eluasemelaenude käive on juba aastaid endiselt moodustamas 45-55% eluasemete rahalisest käibest. See tähendab, et eluasemete ostmise finantseerimise struktuuris ei ole aset leidnud olulisi muutusi.

Samuti võib suure ja kasvava laenukäibe juures veendunult väita, et laenuturg ei ole tegur, mis mingilgi moel kinnisvaraturgu pidurdab. Vastupidi – laenuturg soosib kõrget tehingute arvu. Soodne intressimäärade keskkond pigem soodustab tehingute tegemist.

Laenude jääk

Eluasemelaenude jääk on järjest kiirenevas tempos asunud kasvama. 2015. a augustis oli eluasemelaenude jääk 6,17 miljardit eurot, eraisikulaenude jääk 7,17 miljardit eurot. Aastaga on laenujäägid kasvanud vastavalt 3,8 ja 3,4%. See tähendab, et laenujääkide kasv on oluliselt kiirem, kui on sisemajanduse koguprodukti kasv, mis 2015 II kvartalis kerkis aastataguse ajaga võrreldes 2,0%.

Analoogselt laenukäibe suurenemisega ei peaks laenujäägi kasvus suurt ohumärki nägema. Laenujäägi kasvu soosib aktiivne laenuvõtmine. Selle taga on omakorda palgakasv. Olematu inflatsiooni tingimustes on Eesti keskmine palk aastaga tõusnud 5,8%. See suurendab ostujõudu ja annab võimaluse kinnisvaratehingute tegemiseks.

Eraisiku laenude jääk kasvab kiiremini kui sisemajanduse kogutoodang. Seetõttu on eraisikute laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu suhtes kasvamas. Seevastu madal tööpuudus, kasvav tööhõive ja kerkivad palgad on loonud olukorra, kus eraisikute laenukoormus summaarse palga suhtes on jätkuvalt languses.

Nii võib prognoosida, et tänaselt tasemelt on eraisikutel veel ruumi laenu võtta ilma, et see tekitaks ühiskonnale liigse laenukoormusega seonduvaid muresid.

Euribor, intressimäärad ja riskimarginaalid

Eluasemelaenude intressimäärad on jätkuvalt väga soodsad. Eesti eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2015. a augustis 2,34%. Juba enam kui viimased 12 kuud on intressimäär püsinud madalas 2,2 ja 2,5 protsendi vahemikus. Nii võime öelda, et soodne intressimäär on vaieldamatult tegur, mis soodustab eluasemelaenu võtmist ja selle abil kinnisvaratehingute tegemist.

Madala intressimäära taga on madal euribor. Septembri keskmisena tasemele 0,035% langenud enamuse Eesti eluasemelaenude baasiks olev 6 kuu euribor on jätkuvalt löömas uusi rekordeid. Paigal püsivad summaarsed intressimäärad näitavad, et madal euribor on pankadele andnud võimaluse samm-sammult riskimarginaale kergitada.

Riskimarginaalide kergitamise survet näitab seegi, et praktikas ei pruugi olla väga keeruline esmase pakkumisena lauale pandud 2,6-2,8% tasemel olev eluasemelaenu intressimäär kaubelda alla turu keskmisele tasemele.

Tarbijabaromeeter

Tarbijabaromeeter näitab positiivset pilti. Tarbijakindluse üks kõige olulisem mõjutaja on kartus töötuks jääda. Madala tööpuuduse tingimustes ja olukorras, kus keskmine palk kerkib, ei näe tarbija muretsemiseks suurt põhjust.

Paraku tuleb tõdeda, et tarbija lühinägelik pilk eirab nö suurest pildist tulenevaid tegureid olgu nendeks näiteks sõda Ukrainas või Süürias, Hiina börsimull, pagulastega seonduvad probleemid või Kreeka ja Suurbritannia saatus Euroopa Liidus.

Viimati loetletud tegurid on need, mis mitte otseselt, vaid kaudselt loovad riskifooni, mis mõjutab läbi maailma ja Euroopa majanduse Eesti riiki ja siinset majandust ning kinnisvaraturgu. Tarbijad on küll optimistlikud, kuid ettevõtted mitte. Ettevõtete kindlustunne on vähenemas ja seda kinnitavad kindlustunde indikaatori langemise kõrval vähenenud põhivarainvesteeringud. Põhivarainvesteeringute kui majanduskasvu olulise mootori vähenemine paneb küsimärgi alla senise veel plussi poolel oleva majanduskasvu ja seeläbi palgatõusu ning madala tööpuuduse jätkusuutlikkuse.

Korterite ostu-müügitehingud

Korteriturg üldiselt

Tallinna korteritehingute arv 2015 III kvartalis oli 2146, mis on aastatagusest 18,2% enam. Suurest kasvunumbrist ei tasu end eksitada lasta ja arvata, et turu aktiivsus on oluliselt kasvanud.

Möödunud 2014. a keskel toimus kiirest pakkumiste arvu kasvust ja hinnatõusust, välistest riskiteguritest nagu näiteks Vene-Ukraina konflikti eskaleerumine ja muudest põhjustest tingitud ajutine tehingute arvu langus. Mullune tehingutelangus tõi kaasa hetkelise seisaku, mis 2014. a lõpus möödus ja sealt alates on Tallinna kinnisvaraturg jätkanud positiivses rütmis.

Tehingute arvu langus 2014 II ja III kvartalis oli ühtlane üle kogu Tallinna. Samasugune ühtlane on olnud turu taastumine ja hinnatrendid. Me ei saa välja tuua ühtegi linnaosa, kus tehingute arv või hinnad oleksid muutunud oluliselt teises tempos kui Tallinnas keskmisena.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2015 III kvartalis 1543 €/m². Aastaga on hinnatase kerkinud 5,7%. Hinnamuutus võrreldes aastataguse tasemega on järjest vähenenud, kuid olnud siiski märgatavalt üle nulli.

Võime öelda, et tegemist on nö statistilise hinnatõusuga, mis on tingitud tehingute arvu struktuuri muutustest. Viimase 2-3-4 kvartali jooksul on tehingutesse lisandunud proportsionaalselt enam tehinguid uute korteritega. See viib tehingute keskmise hinna üles isegi tingimustes, kus kinnisvara väärtus on täna enam-vähem samal tasemel, kus see oli aasta tagasi. Tehingu väärtuse aastatagusel tasemel püsimise all peame silmas olukorda, kus täna ei tule samaväärse korteri eest maksta aastatagusest oluliselt erinevat hinda.

Kesklinna korteriturg

Tallinna kesklinna korteritehingute arv oli 2015 III kvartalis 484. See näitaja suurenes aastaga 12,6%. Kesklinna tehingute arvu väiksema kasvu taga on asjaolu, et aasta tagasi III kvartalis toimunud tehingute arvu ajutine langus oli kesklinnas pisut väiksem kui muudes Tallinna linnaosades. Viimase viie aasta keskmine korteritehingute arv Tallinna kesklinnas on aasta III kvartalis olnud 451. Nii võime väita, et käesoleva aasta näitaja 484 viitab pigem aktiivsemale turule.

Kesklinna korteritehingute keskmine hind 2015 III kvartalis oli 2004 €/m². Aastaga on kesklinna keskmine hinnatase kerkinud 1,3%. Kesklinna tehingute hinna puhul kehtib sama, mis Tallinna puhul üldiselt. St muutused tehingute struktuuris on kergitanud keskmist hinda, kuid kinnisvara väärtuse olulisest muutusest me rääkida ei saa.

Uusarendused

Uute korterite pakkumine sai tõsise hoo sisse 2014. aastal. Käesolevaks 2015. aastaks ei ole hoog raugenud, kuid pakkumiste arv enam ei kasva, vaid on jäänud püsima üsna kõrgele 1900-2000 pakkumise tasemele.

Kahe aasta taguse ajaga võrreldes on kuine uute korterite müügitempo kasvanud tänaseks 75-80 korteri pealt 160-170 korterini kuus. Kasvanud müügitempo lubab arvata, et kõrge pakkumiste arv müüginumbri kontekstis viitab pigem uute korterite defitsiidile kui ülepakkumisele.

Uute korterite pakkumiste keskmine hind oli septembris 2015 Tallinnas 2343 €/m² ehk aastatagusest 2% enam. Tallinna kesklinna korteripakkumiste eest küsisid arendajad 2844 €/m², mis on eelmise aasta näitajast 2% vähem.

Uute korterite turu riskiks on arendajate finantseerimine. Tänaseks on enamus panku lõpetanud eluasemete arendusprojektide finantseerimise või oluliselt piiranud sellesse sektorisse laenude väljastamist.

Arendajate rahastamise vähenemine vähendab pakkumist, mis omakorda võib olla ajendiks soovile hindu üles poole upitada. Arvestama peab, et hinnatase sissetuleku suhtes ei ole täna väga soodne. Kõrge tehingute arvu taga on paljus head laenutingimused, mis võimaldavad koduostjatel tehingut teha. Kui laenutingimused peaksid halvenema ehk intressimäär kerkima, on nominaalsete kinnisvarahindade kerkimine turu stabiilsete arengute suhtes pigem negatiivne.

Prognoosid

Kinnisvaraturg on jätkuvalt aktiivne. Kui ei realiseeru väliskeskkonnast tulenevad riskid, ei ole põhjust, miks tehingute arv peaks langema.
Siseriiklikud tegurid on elamispindade hindu mõjutamas pigem tõususuunas. Välised tegurid hoiavad hinnatõusul piiri peal. Kinnisvaraturu arengute baasstsenaarium eeldab väliste oluliste riskitegurite mitterealiseerumist, kuid kohalike hinnatasemete paigal püsimist.
Uute korterite pakkumine jätkab mõõdukat kasvu. Vähenev arendajate finantseerimine võib tekitada uute korterite defitsiidi. Defitsiit surub hindu ülespoole, kuid üldine ebakindlus hoiab hinnad ohjes.

Üüriturg

Üürituru suundumused on analoogsed elamispindade ostu-müügiturule ja järgnevad viimasele viitajaga.
Üüriinvestorite arv väheneb, suurenenud on huvi lühiajalise väljaüürimise turul tegutsemise vastu.

Üürikorterite pakkumine on Tallinnas hakanud vaikselt kasvama. Plahvatuslikest muutustest üürisektoris rääkida ei saa. Pigem võib öelda, et eraisikutest üüriinvestoreid on turul vähem kui aasta tagasi ja oluliselt vähem kui kaks aastat tagasi.

Suurenenud on üürikorterite omanike hulk, kes proovivad kasu lõigata lühiajalisest väljaüürimisest. Selleks kasutatakse portaali Airbnb.com. Lühiajalise väljaüürimise taga on lootus teenida kõrgemat tootlust, kui pikaajalise üüriäri puhul. Lühiajalisi väljaüürijaid on tekkinud juba sedavõrd palju, et need on hakanud astuma hotellide kandadele.

Üürinõudluse poole pealt jääb silma jätkuv trend, kus üürnikud on järjest teadlikumad. Teadlikkus kasvab nii maaklerile vahendustasu maksmise osas, kus osatakse nõuda, et seda maksaks üürileandja. Samuti märkab nõudlik üürnik koheselt, kuid kommunaalkulud on tavapärasest kõrgemad ja ta nõuab selle võrra soodsamat üürihinda. Teisisõnu pöörab üürnik tähelepanu mitte ainult üürihinnale või mõnele üksikule kulukomponendile, vaid üürimisega seonduvatele kogukuludele.

Üürihinnad on analoogselt kinnisvara ostu-müügihindadele suhteliselt samal tasemel, kus need olid aasta tagasi. Olulisi muutusi hindade osas turul tervikuna aset leidnud ei ole. Küll võib olla üksikuid üürileandjaid, kes on püüdnud turu tasemest kõrgemat hinda ja seejärel nõustunud vakantsuse vähendamise nimel ehk lühema üürniku leidmise perioodi nimel seda allapoole tooma.

Prognoosid

Üürikorterite hinnad püsivad paigal. Kui eeldada, et ostu-müügihinnad ei muutu, ei ole ka üürihindade tõstmiseks või langetamiseks olulist põhjust.
Ostu-müügituru pigem kõrge pakkumiste arv loob potentsiaali, et soovitud hinda saamata toob omanik korteri müügituru asemel üüriturule. Seega on pigem tõenäoline üüripakkumiste arvu stabiilne suurenemine.
Madal intressimäär ja soodsad laenutingimused loovad soodsad tingimused kinnisvara soetamiseks. Kinnisvara hinnad on aga tasemel, kus noortel on turule sisenemine keerukas ja lihtne on otsustada jääda pigem üüriturule.

Prognoos

Elamispindade turu arengud on olnud pigem optimismi sisaldavad, mis ei arvesta maailma majanduse, sõjalise ja poliitilise olukorraga. Seetõttu võib peljata, et kinnisvaraturg võtab vähemalt mõningal määral tehingute arvus hoo maha.

Samas on laenutingimused soodsad ja pakkumine on mitmekesine. Olematu inflatsiooni tõttu kasvav ostujõud paigal püsiva kinnisvara väärtuse kontekstis loob olukorra, kus ostmine vähemalt tundub soodne. Seda toetavad kerkivad palgad ja madal tööpuudus.

Suures pildis olevad riskitegurid paistavad Eesti koduostjatele kaugete probleemidena, mis meid ei puuduta. Neid tegureid aga lähemalt vaadates tundub väga keeruline anda ühte ja konkreetset soovitust, mis Eesti kinnisvaraturul ja konkreetsemalt elamispindade turul toimuma hakkab.

Lugedes baasstsenaariumiks olukorra, kus välised riskid ei vähene, kuid samas selles mõttes ei realiseeru, et neist Euroopa või Eesti majandusele äkilisi valusaid hoope tuleks, ei peaks kinnisvaraturu langust pelgama. Sisemaised tegurid pigem soosivad aktiivse kinnisvaraturu jätku ja kui ostjad on turul, ei ole hindade languseks põhjust.

Hinnatõusu ei tohiks samuti kergekäeliselt prognoosida. Palgatõus ja püsiv kinnisvara väärtus on tegurid, mis peaks hindu ülespoole suruma. Kui realiseerub tänane hinnang, et pangad piiravad uute arendusprojektide finantseerimist, võib arvata, et seegi on tegur, mis mõjutab läbi pakkumise vähenemise hindu pigem kasvama. Tõe kriteerium on praktika ehk vaid aeg näitab, kumb kaalukaussidest tegelikkuses teise alla surub.

Korterite ostu-müügituru trendidest sõltub, mis saab üüriturul. Hinnatõus võib ühest küljest peibutada inimesi pigem kodu ostma. Samas on kallimaks muutuv kinnisvarahind takistus, mida iga tarbija ei pruugi suuta ületada. See tähendab, et hinnatõus pigem kasvatab potentsiaalsete üürnike hulka.

Hinnalangus on jälle tegur, mis vähemalt languse perioodil hoiab ostjad turult eemal, sest keegi ei soovi osta väheneva väärtusega vara. Seegi on tegur, mis kasvatab üürnike hulka. Üürnike arvu kasvu soosib samuti üldine ebakindlus, mis muudab pikaajaliste otsuste ehk kinnisvara ostmise otsuse tegemise keerulisemaks.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

Viimased kohad Tallinnas 12-14/10/2015 toimuvale koolitusele „Kinnisvaraõigus“

07.10.2015 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 12-14/10/2015 koolitus „Kinnisvaraõigus“.

Koolitus toimub Go Hotell Shnellis kell 16:00-19:15.

Koolitusel saab terviklikud üldteadmised kinnisvaravaldkonda reguleerivatest seadustest ning hea ülevaate kinnisvaratehingute olemusest, lepingute sõlmimisest ja täitmisest.

Lektor Evi Hindpere annab koolitusel näidetega olulistest kohtulahenditest praktilised teadmised lepingulistest õigustest ja kohustustest ning tagajärgedest lepingu rikkumise korral.

Kinnisvarakoolitus “Kinnisvaraõigus” toimub kolmel õppepäeval 12-14/10/2015 kell 16:00-19:15 (kokku 12 akadeemilist tundi).

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

SEB: Residents of Baltic capitals have improved financial options for buying flats

07.10.2015 Tõnu Toompark

A survey by SEB shows that in terms of current income levels and property prices, residents in the Baltic capitals can now become owners of bigger flats than a year ago. The SEB home purchasing power index* has improved thanks to increased real wages and low interest rates, an analysis by SEB banks in Estonia, Latvia and Lithuania indicates.

Compared to the other Baltic States, new flats are the most affordable in Tallinn, where the home purchasing power index rose by 2.9 square metres to 37.8 square metres year on year. Although the index rose in the capitals of Latvia and Lithuania as well, residents in Riga and Vilnius on average incomes are able to afford significantly smaller flats, measuring 29.2 and 26.0 square metres, respectively.
It would take residents in the Baltic capitals on average incomes 20 or more months to save up for a ten per cent downpayment to buy a flat of 40 square metres in a new building, provided that the residents in the capital cities save 30 per cent of their income every month. In this case, the residents in Tallinn would be able to save up for the downpayment in less than two years (19.9 months), whereas it would take the residents in Riga and Vilnius longer, 25.6 and 28.9 months, respectively. However, where the purchase of a flat requires a 20 per cent downpayment, the time required for saving up doubles.

Eerika Vaikmäe-Koit, Head of SEB Retail Banking and Technology Area, noted that the increase in the home purchasing power index is strongly correlated to the decline in the home loan interest rates in the second quarter of 2015, hitting record lows in Lithuania and Estonia. “The lowest interest rate for new home loans in the second quarter this year was recorded in Lithuania: 2.03 per cent. It was 2.64 per cent in Estonia and 3.42 per cent in Latvia,” Vaikmäe-Koit said.

*The SEB home purchasing power index indicates in square metres the size of a flat that a resident with average income is able to purchase using a loan without taking an overly high risk. The index takes into consideration four factors that influence the home loan market: property prices, income, inflation and interest rates.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Endover Kinnisvara arendatav City Residence sai nurgakivi

06.10.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara pani nurgakivi Tartu maantee 56 asuvale uhkele City Residence’ile, mis valmib juba 2016. aasta suvel. Maja arhitekt on Rasmus Tamme Ars Projektist, ehitaja Bauschmidt ning hoone arendust finantseerib LHV Pank.

Robert Laud, Endover Kinnisvara tegevjuht ja juhatuse liige: “Kevadel enne ehituse algust oli müüdud 25%. Täna mõned kuud hiljem nurgakivi paigaldades saame öelda, et müüdud on juba pool hoonest! See viitab tugevale nõudlusele kinnisvaraturul ning usaldusele Endover Kinnisvara vastu. Aktiivseima arendajana Tallinna südalinnas näeme, et nõudlus kvaliteetsete südalinna korterite järele on jätkuvalt väga suur. Lisaks väikestele korteritele on tugev huvi ka suurte luksuslike ülemiste korruste korterite, katuseterrasside ning unikaalsete soojade rõdude vastu, kust avanevad imelised vaated nii city’le, merele kui ka vanalinnale. Ostjad hindavad hoonele lisaväärtust loovaid puhkealasid nagu luksuslik möbleeritud fuajee ja privaatsust pakkuv haljastatud kinnine sisehoov koos mänguväljakuga. Usume, et tänu turul valitsevale positiivsele meelestatusele müüakse enamus kortereid veel enne maja valmimist. Täname City Residence´i kliente usalduse eest ja soovime õnne selle tähtsa etapi puhul hoone valmimisel.”

Ehitusfirma Bauschmidt OÜ juhatuse esimees Mait Schmidt: “Nurgakivi panek on sümboolne hetk ehitise valmimise protsessis. Sünergia, mida koos jõulise arendaja Endover Kinnisvara ning arhitekt Rasmus Tammega Tartu maantee ääres rakendame, kulmineerub tuleva aasta suvel, kui maja selle kasutajatele üle anname. Oleme kindlad, et see silmapaistva arhitektuuriga hoone jääb pikaks ajaks Tallinna peatänavat ilmestama ning tõstab linnaruumi väärtust.”

Arhitekt Rasmus Tamme arhitektuuribüroost Ars Projekt: “Tartu maantee kui Tallinna olulisema peatänava ilme kujundamine on meile suureks auks. City Residence’i sobitamine südalinna tuiksoonele on olnud meile suurepärane väljakutse. Arhitekti töö jääb inimestele vaatamiseks-kasutamiseks väga pikaks ajaks, seetõttu peame me piltlikult öeldes looma mantli, mida tuleb kanda väga kaua ja mis peab kõik see aeg olema moodne ja mugav kanda.”

City Residence on suurlinliku arhitektuuriga elu- ja ärihoone. Hoonel on 85 korterit, viis äripinda, kahekorruseline maa-alune ilmastikukindel parkla ning privaatne roheline sisehoov. Valmivad kvaliteetse siseviimistlusega 2—4-toalised korterid, mille juures on kuni 24-ruutmeetrised rõdud, soojad talveaed-rõdud ning avarad terrassid. Hoone 8. korrusele on planeeritud eksklusiivsed Platinum Collection erilahendustega korterid. Korterite hinnad algavad 136 500 eurost. Hoone valmib 2016. aastal. Lisainfo City Residence’i kohta: www.endover.ee/city

Eesti rahvastikuprognoos 2040: neli positiivset stsenaariumi

06.10.2015 Statistikaamet

2014. aastal avaldas Statistikaamet rahvastikuprognoosi aastani 2040, mis kirjeldab rahvastikku praeguste rände- ja sündimustrendide jätkumisel, mis viivad rahvastiku vananemise ja vähenemiseni. Nüüd oleme teemat edasi arendanud ja nelja positiivse stsenaariumi abil analüüsinud, kui palju või vähe peaksid praegused sündimus- ja rändetrendid muutuma, et rahvastik kasvaks ja nooreneks.

Rahvastikuprognoos, nagu juba nimi ütleb, prognoosib rahvastiku tulevikku tõenäoliselt tulevikus toimuvatele eeldustele tuginedes. Prognoosimisel võetakse arvesse prognoosi tegemise ajal valitsenud tingimused ja trendid ning püütakse nendele tuginedes tulevikku ette näha. Järelikult tähendab tingimuste muutumine ka tuleviku muutumist ja vajadust uue prognoosi järele.

Eestis leiab tihti avalikku kõlapinda arutelu, kas eestlastel on võimalik rahvana püsima jääda – räägitud on neljast lapsest naise kohta, väljarände piiramisest ja sisserände soodustamisest. Statistikaamet üritas vaadata, mis juhtuks, kui praegused trendid muutuksid veidi, ehk siis kui palju peaksid praegused sündimuse ja rändetrendid muutuma, et saaks rääkida kasvavast ja noorenevast rahvastikust.

Eesti rahvastikku iseloomustavad praegu järgmised demograafilised näitajad: vanusjaotuselt on 1980-ndate suured vanuserühmad jõudnud aktiivsesse sünnitus-, kuid ka rändeikka. Samas on vanuserühmad, mis on juba 20. eluaastate esimeses pooles, eelmistest tunduvalt väiksemad, sest

1990. aastatel oli Eestis sündimus eri põhjustel väga madal. Summaarne sündimuskordaja (TRF), mis näitab keskmist laste arvu naisel, on olnud viimased viis aastat (2009–2013) keskmiselt 1,64. Rahvastiku taastootmise taseme säilitamiseks peaks see olema aga 2,1. Summaarne sündimuskordaja on küll praegu pigem languses, kuid vaadates 15 aasta trendi, on näha siiski tõusu ja seda näitavad ka 2014. aasta andmed.

Naised sünnitavad peamiselt vanuses 25–34. Oodatav eluiga sünnimomendil on meestel 73 eluaastat ja naistel 81. Igal aastal rändab Eestist välja paar tuhat inimest rohkem kui saabub, enamasti on kadu kõige suurem 20–39-aastaste hulgas. Mehi rändab välja vähem, aga tagasi tuleb rohkem, naiste rändesaldo on sügavamas miinuses kui meeste oma, st naised lähevad ja jäävad enam.

Järgnevalt on analüüsitud muutusi rahvastikus viie stsenaariumi korral, neist stsenaariumid nr 2–5 on positiivsed:

Stsenaarium nr 1: Trendid jätkuvad: praeguste sündimustrendide jätkumine koos tasakaalus välisrändega (lahkujaid ja saabujaid on võrdselt).
Stsenaarium nr 2: Sündimus suureneb: summaarne sündimuskordaja on suurendatud 2,1-ni, mis on rahvastikutaasteks vajalik tase.
Stsenaarium nr 3: Tagasiränne suureneb: sündimus ei suurene, aga toimub suuremamahuline tagasiränne.
Stsenaarium nr 4: Sündimus ja tagasiränne suurenevad: tagasirände ja sündimuse kasv.
Stsenaarium nr 5: Sündimus ja koguränne suurenevad: suurem sündimus ja tagasiränne ning uued sisserändajad.

Stsenaarium nr 1: Trendid jätkuvad

Praegune rahvastikuseis ja -trendid näitavad selget suunda vananemise ja vähenemise poole. Vananevas ühiskonnas väheneb sündivate laste arv. Osaliselt tuleb see sünnitusealiste naiste arvu vähenemisest, osaliselt sellest, et sündide arv jääb alla taastetaset – sündiv põlvkond on väiksem kui sünnitav.

Praeguste trendide jätkudes väheneks rahvaarv 30 aastaga umbes 100 000 inimese võrra. Keskmine aasta sündide arv väheneb 10 aasta pärast 14 000-st 11 000-ni ja jääb sinna perioodi lõpuni. Surmade arv kasvab praegusest 15 000-st umbes 20 aastaga 18 000-ni, sest vanemaealiste põlvkonnad on järjest suuremad.

Rahvaarvu iga-aastane vähenemine kasvab, jõudes paarituhandeselt miinuselt ligi –8000ni.

Stsenaarium nr 2: Sündimus suureneb

Kui sündimus oleks taastetasemel (TRF=2,1) ja välisränne tasakaalus, oleks 30 aasta jooksul rahvaarvu vähenemine poole väiksem. Esimesel viiel aastal oleks loomulik iive isegi 2000 inimesega aastas positiivne ja järgmisel viiel aastal enam-vähem tasakaalus.

Edasi väheneks rahvaarv iga aasta kasvavalt umbes 2500–3500 inimese võrra. Umbes 25 aasta pärast hakkaks vähenemine peatuma – sündide ja surmade erinevus jääb järjest väiksemaks.

Stsenaarium nr 3: Tagasiränne suureneb

Teine oluline tegur sündimuse kõrval, mis mõjutab Eesti rahvaarvu, on välisränne. Kahe viimase rahvaloenduse soo-vanusjaotuse ja sündide-surmade statistika järgi saab välja arvutada, kes on Eestist aastatel 2000–2011 lahkunud.

Välisrände tõttu on Eesti rahvastik sel perioodil vähenenud 42 500 inimese võrra. Lisades sellele 2012. ja 2013. aasta välisrände saldo, saab tulemuseks, et 1. jaanuariks 2014 oli möödunud 14 aasta jooksul välismaale lahkunud ligi 49 000 inimest rohkem kui Eestisse saabunud.

Rohkem on Eestist lahkunud naisi. Enamik lahkunutest on praegu 20–54-aastased, kõige rohkem on 30–34-aastaseid. Tänaseks on osa lahkunutest surnud, osa on ise olnud varem sisserännanud ja nende side Eesti kui kodumaaga võib olla nõrgem.

Kui võtta eeldus, et edaspidi hakkavad lahkunud tagasi Eestisse tulema, on üsna selge, et see lõpetab vähemalt mõneks ajaks rahvaarvu vähenemise. Tagasirändav rahvastik vananeb vaadeldava kolmekümneaastase perioodi jooksul veelgi, kuid tuleb tagasi koos lastega. Mõned võib olla välispäritolu elukaaslane.

Püstitatud hüpoteesi kohaselt naaseb kokku ligi 36 000 inimest ehk umbes 70% praeguseks lahkunutest, kuid kõik neist ei ole ise lahkunud vaid kaasa tulevad pereliikmed. Arvestades selle rahvastikurühma vananemist jääb väikeste laste arv iga aastaga väiksemaks.

Samuti on arvestatud, et enamik rändab Eestisse 15 aasta jooksul (aastas keskmiselt 1400 inimest), ülejäänud 15 aastaga tuleb väiksem ja järjest vanemaealisem rahvastikurühm (aastas keskmiselt 900 inimest). Rändes on tavaliselt üle 75-aastaste hulk sedavõrd väike, et neid ei ole mudelisse lisatud.

Sellise variandi korral, kus sisseränne suureneb, kuid sündimus jääb praegusele tasemele, väheneb rahvaarv aeglasemalt kui esimese stsenaariumi puhul, kuid kiiremini kui sündide arvu suurenemise puhul. Esimesel viiel aastal tasakaalustab välisränne peaaegu negatiivse loomuliku iibe, kuid siis hakkab iga-aastane rahvaarvu vähenemine kiirenema. Kolmekümne aasta pärast väheneb rahvastik umbes 7000 inimese võrra aastas.

Stsenaarium nr 4: Sündimus ja tagasiränne suurenevad

Kui õnnestuks tekitada olukord, et kasvaks nii sündide arv kui ka sisseränne, saaks Eestist kiiresti kasvava rahvastikuga riik. Esimesel viiel aastal, mil sünnitusealised on veel suuremad vanuserühmad, kasvaks rahvastik iga aasta enam kui 3000 inimese võrra.

Alles kümne aasta pärast hakkaks enam mõjuma väike sünnitajate põlvkond ja suur vanemaealiste põlvkond, mille tulemusel hakkab rahvaarv vähenema. Vähenemine on vaid 1000–3000 inimest aastas.

Stsenaarium nr 5: Sündimus ja koguränne suurenevad

Üldjuhul on muidugi nii, et kui oma inimesed tahavad tagasi tulla, siis ilmselt tuleks Eestisse ka uusi sisserändajaid. Viimase stsenaariumi kohaselt lisandub sisserändesse saldona 600 uut nooremaealist immigranti aastas – arvestades, et meil on rännet piirav kvoot ja osa saabujaid lahkub riigist.

Kuigi ka siis hakkab 15 aasta möödudes rahvaarv ikkagi vähenema, jääb aastane vähenemine alla 2000 inimese ja pikemas perspektiivis jõuab rahvastik jälle kasvule.

Stsenaariumide võrdluse tulemused

Stsenaariumide võrdlus näitab, et kõigi variantide puhul rahvaarv 30 aasta jooksul küll väheneb, kuid sündimuse tõus ja positiivne sisseränne võimaldavad selle trendi pöördumist pikemas perspektiivis, kuid sündimuse püsimisel taastetasemel on näha vähenemise aeglustumist.

Järeldus – positiivne sisseränne üksi ei kompenseeri kaugeltki loomuliku iibe langus.

Suurem sündimus kasvatab sündivat põlvkonda, kes omakorda hakkab sünnitama. Et aktiivne sünnitusiga on naistel üsna pikk – umbes 20 aastat (vähemalt on kujunenud selliseks viimasel paarikümnel aastal), väheneb väiksearvulise põlvkonna mõju (1990-ndatel sündinud põlvkond) sündide arvule.

Suurenev sisseränne ei suurenda ainult olemasolevat rahvastikku, vaid mõjutab ka sündimust ja suremust. Erinevate stsenaariumide rahvastiku keskmise vanuse erinevus on 5 aastat.

Kõige kõrgem on rahvastiku keskmine vanus juhul kui suureneb tagasiränne, aga ei suurene summaarne sündimuskordaja ja kõige noorem elanikkond on Eestis 30 aasta pärast juhul, kui suureneb ainult sündimus (ei toimu suuremat tagasirännet).

Ülaltoodust saab järeldada, et nende tagasihoidlike muutuste juures on kõige selgem mõju sündimuse kasvul. Ainult sisserände kasv lükkab rahvastiku vananemist lihtsalt natuke edasi.

Taastetasemel püsivate sündimusnäitajate korral sünniks praegu Eestis 4000 last aastas rohkem. Kui sündimust toetab ka sisseränne, kasvaks sündide arv 500-700 lisanduva lapse arvel veelgi.

Kokkuvõte

Eesti rahvastik on liikumas ühes selges suunas. Rahvastikus toimuv nõuab riiklikul tasemel kohanemist. Tegutsemissuundi on mitu, kuid neist tuleb midagi välja valida ja tegutsema hakata juba nüüd. Statistikaameti poolt 2014. aastal koostatud rahvastikuprognoosi tulemused on nii mõneski mõttes hirmutavad, kuid neid ei pea võtma kui pöördumatut teed.

Kujunev tegelikkus võib tulla nii parem kui ka halvem, sest sündmustel on kriitilises seisus komme kumuleeruda mingil hetkel kiiremas tempos, kuid kestnud trend võib jõuda ka punkti, kus asjad hoopis pöörduvad.

Käesolev uurimus näitlikustas sündide arvu kasvust, tagasirändest ja sisserändest tulevad võimalikud muutused rahvastikus. Sündide arvu kasv kas või kahe lapseni naise kohta annab kõige rohkem positiivseid tulemusi, seda toetaks noorte eestimaalaste tagasiränne ja uued sisserändajad.

Puhas sisseränne rahvastiku noorendamiseks peaks olema kokku kümnetes tuhandetes, väiksem maht ei avaldaks olulist mõju. Sellise hulga sisserändajate koondumisega kaasneks aga ka probleeme.

Laste sünnitamist ei saa aga ette võtta riikliku tellimusena. Euroopas on riike, kus sünnib keskmiselt 2 last perre. Nendeks on Iirimaa, Prantsusmaa ja Island. Üle 1,75 lapse naise kohta on Põhjamaades, Suurbritannias ja Belgias. Rootsis tehtud uuringu järgi kasvas seal sündimus veel mõne aasta eest tänu sellele, et kõrgharidusega vanemad on järjest rohkem valinud väärtuseks pere ja lapsed.

Riik on teinud sellise elustiili loomulikuks, lihtsaks ja toetatuks. Viimasel paaril aastal on nii Rootsis kui ka paljudes teistes riikides, kus eelnenud majanduskasvu tingimuses sündimus suurenes, sündimus aga taas pisut langenud (ka Eestis). Eestis jääb osa lapsi sündimata näiteks ka seetõttu, et meeste ja naiste hulk selles vanusrühmas on küll üsna võrdne, kuid piirkonniti tasakaalust väljas.

Naised jätkavad meestest sagedamini haridusteed keskhariduse järgselt, seetõttu on linnades noori naisi palju rohkem. Maal ja väiksemates linnades on pereloomise vanuses mehi naistest rohkem. Elukohaerinevusega seonduva kõrval on seega teemaks ka hariduslik lõhe meeste ja naiste vahel ning maal asuvate erialast haridust nõudvate töökohtade sooline nihe meeste ametialade eelistamise suunas.

Põhjalikum ülevaade Statistikaameti kogumikus „Rahvastiku areng“ (ilmus 30.09.2015) artiklis „Rahvastikuprognoosi tulemused Eestis ja maakondades“. Kogumiku eesmärk on võtta kokku Eesti ja maakondlike rahvastikuprognooside koostamisel tehtud töö.

Kogumikus on kirjeldatud rahvastiku arengu ja püsimajäämise seisukohalt olulisi protsesse, mis määravad rahvastiku arvukuse, koosseisu ja paiknemise. Nendeks protsessideks on sündimus, suremus, välis- ja siseränne. Lisaks on kirjeldatud 2014. aastal valminud rahvastikuprognoosi eeldusi, metoodikat ja tulemusi.

Alis Tammur
Statistikaameti vanemanalüütik

Riigi Kinnisvara juhiks saab Urmas Somelar

06.10.2015 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogu valis esmaspäeval, 5. oktoobril, ettevõtte uueks juhatuse esimeheks Urmas Somelari, kes asub ametisse alates 19. oktoobrist. Senine juhatuse esimees Jaak Saarniit jätkab juhatuse liikmena kuni 31. oktoobrini.

Varasemalt on Somelar töötanud Swedbank’i erinevate rahvusvaheliste üksuste juhina, sh Swedbank Eesti kinnisvara juhtimise ja haldamise ettevõtte loomisel selle juhatuse esimehena.

Urmas Somelar on lõpetanud Tartu Riikliku Ülikooli majandusteaduskonna rahanduse ja krediidi eriala.

„Usume, et me oleme leidnud Jaak Saarniidule väärika järglase, kes suudab Jaagu tehtut jätkata ning kujundada RKASist võrreldes tänasega veelgi parema ettevõtte. Ettevõtte, mis suudab pakkuda oma klientidele kuluefektiivset ja kvaliteetset kinnisvarateenust ning olla nõudlik, kuid õiglane partner kõigile oma koostööpartneritele,“ ütles RKASi nõukogu esimees Tarmo Porgand.

Uue juhatuse esimehe volitused kehtivad ettevõtte põhikirja kohaselt kolm aastat.

EKFL: Hea kinnisvara läheb kaubaks, halva turustamine raskeneb

06.10.2015 Tõnu Toompark

Neljapäevasel EKFLi (Eesti Kinnisvarafirmade Liit) konverentsil tõdevad osalejad, et suuremad tõmbetuuled kinnisvaraturul on möödas, kuid turul leiab aset veelgi suurem diferentseerumine.

EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel ütles, et peale rusuvat masuperioodi ja sellele järgnenud kiiret kasvuaega on kinnisvaraturg rahunenud. „Kuniks suuremat rahvusvahelist tragöödiat ei teki, mis oma mõjuga Eestini ulatuks, on meie turule järgmiseks paariks aastaks sisse kodeeritud rahulik areng, kus head kaup saab vääriliselt tasustatud, kehva kaupa on aga veelgi raskem müüa,“ selgitas Rüütel. Ta tõi näite, et kui väga madalate kõrvalkuludega korterist ja äripinnast saab hittkaup, siis kõrgete kulude või halva ligipääsuga varade puhul nõudlus aina väheneb.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) koostöös Swedbankiga korraldab 8. oktoobril Park Inn by Radisson Meriton Conference & SPA Hotel Tallinn konverentsikeskuses kinnisvarateemalise konverentsi, kus valdkonna arvamusliidrid annavad ülevaate kinnisvaraturu hetkeseisust.

Kinnisvarakonverentsi avab Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Teemad:

“Millised on palgaralli mõjud? Ülevaade Eesti majanduse hetkeseisust” Urmas Simson, Swedbanki krediidiportfelli valdkonnajuht.
“Mis on seost äripinnal, korteril ja eelarestil? Kas pildil on ka OÜ-tamine? Värske kohtupraktika!” Priit Raudsepp, advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat.
“Veerevad kivid, mis sammalduvad” kolumnist Janek Mäggi.
“Mõtlemisvead ja riskikäitumine kinnisvaraturul” Hannes Kuhlbach, koolitaja-psühholoog, Tartu Ülikool.

Diskussioonpaneelid:

„Energiatõhusus ehituses. Euroopa vs Eesti“, moderaator Jarek Kurnitski.
„APPI !!! Ma elan vanas korteris!!! – Milline on elukondliku kinnisvara järelturu perspektiiv?“ moderaator Ingvar Allekand.
„Ärikinnisvara maailma börside turbulentsis“ moderaator Ardi Roosimaa.
„Mil viisil kinnisvaraarendajad müüki reguleerivad?“ moderaator Peep Sooman.

Paneelides osalevad: Eiki Rump, Ero Viik, Gert Jostov, Indrek Allmann, Kadri Leetmaa, Triin Reinsalu, Tõnu Toompark, Arle Mölder, Hindrek Leppsalu, Mihkel Pärtel, Margus Põim, Robert Laud, Timo Riismaa.

Konverentsil kuulutatakse välja EKFLi poolt iga-aastaselt korraldatava konkursi „Tõusev kinnisvaratäht 2015“ laureaat, kelleks on kinnisvarasektori parimaks valitud lõputöö autor.

Konverentsi moderaatorid on EKFLi juhatuse esimees, Pindi Kinnisvara seeniorpartner Kalev Roosiväli ja EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.