Kinnisvarahinnad

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
15000
15000
14500
14000
renoveeritud kivimaja
12500
12500
12000
11000
renoveerimata kivimaja
11500
11500
10000
10000
puitelamu
9000
9000
8000
7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
7600
7000
6900
Kopli, Pelgulinn
8000
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
115-180
180-400
60-110
40-70
Tallinna äärelinnad
80-120
100-300
50-110
20-70

Eluruumide ehitusturg tõusuteel

Trendid ehitusturul näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul. Märkimisväärsel tõususuunal on eluruumide ehituslubade väljastamine.

Kasutusse lubatud eluruumide langustrend lõpusirgel.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15400m². See on küll pisut vähem kui 2001. a. III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik, et kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. a. I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44500m². 2001. a. kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult on valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393. Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole ESA andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Eluruumide ehitusturu tulevikusuundumusi kajastab väljastavate ehituslubade arv.

2002. a. III kvartali jooksul väljastati Eestis rekordiliselt 684 eluruumi ehitusluba. Nii palju ehituslube ei ole veel kunagi ühe kvartali jooksul väljastatud.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152000m². Ehituslubasid on juba tänasel päeval väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku. Prognoositav on see, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kokkuvõtteks.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist ning ehituslubade väljastamise tõusu.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse. Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaalu vaikselt suureneb.

Tänavu antakse välja rekordarv ehituslubasid

Arengud Eesti ehituses näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul.

Märkimisväärselt on hoogustunud eluruumide ehituslubade väljastamine. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15 400m². See on küll pisut vähem kui 2001. aasta III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik ja kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. aasta I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44 500m². 2001. aasta kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult asub valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393.

Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole Eesti Statistikaameti andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152 000m². Ehituslubasid on juba praegu väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku.

Seega võib prognoosida, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220 000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ka ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse.

Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaal järjest suureneb.

Artikkel on avaldatud 18.11.2002 väljaandes Äripäev –

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel kesklinn, head transpordiühendused, rohelus ja merelähedus.

Nõudlus elamispindade järgi jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkondi. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna elukohaks eelistamine tähendab tavaliselt seda, et sealsest soodsast hinnatasemele alternatiivi leida on raske.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11000 kr/m². See asub renoveeritud kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Hoovis on olemas koht auto parkimiseks ning võimalus suvise grilliõhtu pidamiseks.

ERI Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis enim Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine tänasel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. See jääb hinnangul aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida heakvaliteediliste korterite hinnatõusu kuni 10%.

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel asuv kesklinn, hea transpordiühendus linna erinevate piirkondadega, rohelus ja mere lähedus.

Nõudlus elamispindade järele jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkonda. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna valimine elukohaks tähendab tavaliselt seda, et sealsele soodsale hinnatasemele on raske alternatiivi leida.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11 000 kr/m². See asub renoveeritud, kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Maja hoovis on kindlasti olemas koht auto parkimiseks ning võimalus pidada suvist grilliõhtut.

Eri Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis kõige rohkem Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine praegusel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. Hinnanguliselt jääb see aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva ning erineva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida hea kvaliteediga korterite hinnatõusu kuni 10%.

Kristiines veavad korterite hinnatõusu puitelamud

Kristiine linnaosa on Tallinna korteriturul üks kõrgemalt hinnatud piirkondi, kus korterite nõudlus ületab tunduvalt pakkumist.

Selle põhjuseks on piirkonna kesklinnalähedus, heakorrastatus ja rohelus. Samuti teenindusasutuste (näiteks Kristiine kaubanduskeskus) lähedus.

Kristiine linnaosas on enamnõutavad eriprojektiga kivimajades või puitelamutes asuvad remonditud, heas seisukorras korterid. Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem. Puitelamute eeliseks suurte korterelamute ees on väiksem korterite arv ja enamasti piiritletud krundi olemasolu.

Puitelamutest on hinnatuimad kivitrepikojaga puumajad, mis on üldiselt paremas seisukorras. Peamised puitelamu hinnategurid on elamu seisukord, pesemisvõimaluse (vannitoa või du?iruumi) olemasolu ja krundi suurus. Hinnatud on majad, mis on varustatud tsentraalse gaasitrassiga või piisava elektrivõimsusega, et soovi korral oleks võimalik ahiküttelt üle minna gaasi- või elektriküttele ning korterisse ehitada kamin.

Kristiine linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 7500-8500 kr/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 8500-11 500 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul – näiteks uusehitistega võrreldavasse hinnaklassi kuuluvate väljaehitatud katusekorruste puhul.

Erandjuhuks saab lugeda ka ühetoalisi kortereid, mille ruutmeetri hind ei ole võrreldav 2-, 3- ja 4toaliste korterite ruutmeetri hinnaga, sest 1toalise korteri üldpind on oluliselt väiksem, pakkumisi on väga vähe ning nõudlus väga suur. Seetõttu reeglina ei mahu ühetoaliste korterite ruutmeetri hind tavapärasesse piirkonna korterite hinnavahemikku.

Eri Kinnisvara hinnangul suurenevad Kristiine linnaosas kõige rohkem puitelamutes olevate korterite hinnad. Seda eelkõige puithoonete jätkuva renoveerimise ja kruntide heakorrastamise tõttu. Oluline on ka puitasumite miljööväärtus. Hinnatõusuks võib prognoosida 10-15%, samas suurusjärgus hinnatõus on prognoositav ka kivimajade korterite turul.

Kristiine linnaosa paneelelamud konkureerivad eelkõige “mägedega” – peamiselt Mustamäega. Sealne hinnatõus küünib aastases perspektiivis 10%ni. Ostjate seas on enam eelistatud remonditud korterid.

Kristiine linnaosa korterite hinnad (kr/m²)

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont kvaliteetne, moraalselt-füüsiliselt kaasaegne, kasutatud kõiki kaasaegseid materjale
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont
Allikas: Eri Kinnisvara

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 04.11.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: oktoober 2002

Kuuteemad:

– korteriskandaalides riigikogulased;
– avatud teelõigud – Kaubamaja ristmik, Tartu maantee läbimurre;
– Eesti Panga jätkuvad hoiatused pankadel hoolikamalt laenuriske hinnata.

Muud teemad:

01.10 Mitmed riigikogu liikmed on lasknud endale Tallinnas korterid üürida oma tuttavatelt, endaga seotud firmadelt või sugulastelt.
01.10 Tallinna linnavalitsus algatas AS-i Favorte taotlusel Väike-Õismäel Järveotsa tee 50 kinnistu detaiplaneeringu, kuhu arendaja kavatseb rajada äri- ja tootmishooneid.
01.10 Tallinna linnavalitsus algatas Põhja-Tallinnas Sõle ja Ehte tänava nurgakruntide detailplaneeringu, kuhu AS Suurlinna rajab kaubandus-teeninduskeskuse.
02.10 Tallinna Kaubamaja sõlmis rendilepingu Viru Keskuse arendajate Viru Väljaku Arenduse OÜ ning Viru Center AS-iga, Kaubamajast saab keskuse suurim rentnik.
05.10 Rakvere kesklinnas avati Lääne-Virumaa suurim kaubandus- ja bürookeskus Kroonikeskus.
07.10 Tartu linnavalitsus kuulutas välja 41 Tartu linnas Jaama tänaval paikneva kinnistu enampakkumise.
08.10 Pandi nurgakivi Maakrimajale, Eesti kõrgeimale, 109 korteriga eluhoonele.
08.10 Tallinna linnavalitsus kavatseb müüa Tallinnas Rahukohtu 5 asuva kinnistu.
10.10 Liikluseks taasavati Tallinna Kaubamaja juures asuv Gonsiori ja Laikmaa tänava ristmik.
15.10 Lahekalda elamuprojekti omandasid Merko Ehitus ja EE Grupp, kes rajavad Lasnamäele miljard krooni maksva uue korterelamute rajooni.
16.10 Ehitusfirma Koger & Partnerid rajab järgmise aasta augustiks Mustamäele Sõpruse puistee 257 krundile uue kaheksakorruselise korterelamu.
17.10 Tallinna volikogu otsustas taotleda siseministrilt kahe hoone sundvõõrandamist Tartu maanteel.
21.10 Viimsi keskkooli hoone enampakkumise võitnud AS Esmar tasus hoone eest 40,15 miljonit krooni ja on Viimsi vallaga alustamas läbirääkimisi kasutustingimuste muutmiseks.
21.10 Eesti Pank ja finantsinspektsioon soovitavad Eesti kommertspankadel jälgida tugeva laenunõudluse olukorras hoolikamalt laenuriske.
23.10 Tallinna Kaubamaja teatas, et alustab Tartu kesklinnas asuva Hansakvartali arendamist uue äri- ja ostukeskuse ehitamisega.
24.10 Ehitusfirma Merko Ehitus on alustanud Tallinasse Vabaõhumuuseumi tee algusesse 12-korruselise kortermaja ehitust.
24.10 AS-i E-Expert pankrotihaldur müüb enampakkumisel Rakvere kesklinnas asuva endise kino ja ööklubi Exclusive kinnistu alghinnaga viis miljonit krooni.
25.10 Arco Kapitalijuhtimise AS kavatseb käivitada kinnisvarasse suunatud investeerimisprogrammi.
29.10 Tartu linnavalitsus korraldab koostöös Tartu Kultuurkapitaliga Fortuuna, Pika ja Paju tänavate ning Emajõe vahelise ala arhitektuurialase võistluse.
29.10 Pärnu linnavalitsus leidis 21 miljonit kroonise alghinnaga ostja linnale kuuluvale Rannahotelli kinnistule.
29.10 Tallinna linnavalitsus algatas kuue Hobujaama tänava kinnistu detailplaneeringu koostamise, 2,5-hektarilise ala planeeringu lähteülesande koostamist taotles AS Rotermanni Kvartal.

ELuasemelaenude intressimäär on kõigi aegade madalaim

Eluasemelaenude väljastamine on taas rekordiline. Seda toetab soodne intressimäär ja pankade aktiivsed eluasemelaenude programmid.

Eesti eluasemelaenude turg ei näita jahtumise märke. Vaatamata analüütikute ja keskpanaga hoiatustele väljastati käesoleva aasta kolmandas kvartalid järjekordselt rekordilises mahus eluasemelaene – 1,4 miljardit krooni. Käesoleval aastal on eluasemelaene väljastatud juba 3,3 miljardit krooni, mis on pisut vähem kui 1999. ja 2000. aastal kokku.

Eluasemelaenude jääk on aktiivse turu tingimustes kasvanud 8,4 miljardi kroonini. See on 2,9 miljardi krooni võrra ehk 53% mullusest tasemest kõrgemal.

Eraisikule väljastatud laenudest on suurenenud just eluasemelaenude osakaal. Kui 1998. a. oli kõigist eraisikulaenude rahalisest mahust 54% eluasemelaenud, siis käesoleva aasta esimese kolme kvartali näitaja on juba 81%. Eluasemelaenude osakaalu jätkuv suurenemine on olnud püsiv trend alates 1997. aastast, millest alates peetakse eraldi statistikat eluasemelaenude kohta.

Eesti kroonide baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär oli kolmandas kvartalis 10,9%. Sellisel tasemel on see juba aasta kõikunud. Enamus eluasemelaenudest väljastatakse siiski euro baasil. Euros väljastatud eluasemelaenude intressimäär on järjekordselt jõudnud kõigi aegade madalaimale tasemele – 7,3%. Sellele on kaasa aidanud eluasemelaenude intressimäära arvestamise aluseks olev euribori alanemine.

Seni veel ei paista, kas laenuturule on avaldanud mõju septembris Eesti Panga initsiatiivil Eestist välja viidud valitsuse hoiused või hoiatused pankadele laene ilma omafinantseeringuta mitte väljastada. Küll võib aga öelda, et läbi aastate on olnud kõige aktiivsem eraisikulaenude kuu september ning seda trendi ei ole suudetud murda.

2002. aasta paistab murdvat senikestva kümneaastase languse elamuehituses. Sellest tekitatud pakkumispoolne konkurents ei luba kinnisvaraturu aktiivsusel jahtuda. Laenuturu kasvu viib edasi ka sissetulekute tõus.

Eelmistest aastastest erinevusena tuleb välja tuua väiksem surve kinnisvara hindadele. Hinnatõusu tänasel päeval piirab oluliselt uusehitiste hind, mis olemasoleval kinnisvaral ei luba liiga kalliks muutuda.

Uusi laenurekordeid aitavad luua pankade eluasemelaenude programmid – Hansapangal Minu Kodu, Ühispangal Oma Kodu Laen ja Kodulaen, Sampo Pangal Oma Kodu Sampost ja Nordea Panga eluasemelaen.

Eestlased püstitasid uue rekordi eluasemelaenude võtmisel

Eluasemelaenude väljastamine Eestis on taas rekordiline ning ei näita jahtumise märke. Vaatamata analüütikute ja keskpanga hoiatustele väljastati käesoleva aasta kolmandas kvartalis järjekordselt rekordilises mahus eluasemelaene – 1,4 miljardit krooni.

Käesoleval aastal on eluasemelaene väljastatud juba 3,3 miljardit krooni, mis on pisut vähem kui 1999. ja 2000. aastal kokku.

Eluasemelaenude jääk on aktiivse turu tingimustes kasvanud 8,4 miljardi kroonini. See on 2,9 miljardi krooni võrra ehk 53 protsenti mullusest tasemest kõrgemal.

Eraisikule väljastatud laenudest on suurenenud just eluasemelaenude osakaal. Kui 1998. aastal olid kõigi eraisikulaenude rahalisest mahust 54 protsenti eluasemelaenud, siis käesoleva aasta esimese kolme kvartali näitaja on juba 81 protsenti.

Eluasemelaenude osakaalu jätkuv suurenemine on olnud püsiv trend alates 1997. aastast, millest alates peetakse eraldi statistikat eluasemelaenude kohta.

Eesti kroonide baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär oli kolmandas kvartalis 10,9 protsenti. Sellisel tasemel on see juba aasta kõikunud. Enamjagu eluasemelaenudest väljastatakse siiski euro baasil.

Euros väljastatud eluasemelaenude intressimäär on järjekordselt jõudnud kõigi aegade madalaimale tasemele – 7,3 protsenti. Sellele on kaasa aidanud eluasemelaenude intressimäära arvestamise aluseks olev euribori alanemine.

Seni veel ei paista, kas laenuturule on avaldanud mõju septembris Eesti Panga initsiatiivil Eestist välja viidud valitsuse hoiused või hoiatused pankadele laene ilma omafinantseeringuta mitte väljastada.

Küll võib aga öelda, et läbi aastate on olnud kõige aktiivsem eraisikulaenude kuu september ning seda trendi ei ole suudetud murda.

2002. aasta paistab murdvat senikestva kümneaastase languse elamuehituses. Sellest tekitatud pakkumispoolne konkurents ei luba kinnisvaraturu aktiivsusel jahtuda. Laenuturu kasvu viib edasi ka sissetulekute tõus.

Eelmistest aastastest erinevalt tuleb välja tuua väiksem surve kinnisvarahindadele. Praegu piirab hinnatõusu oluliselt uusehitiste hind, mis ei luba olemasoleval kinnisvaral liialt kallineda.

Uusi laenurekordeid aitavad luua pankade eluasemelaenude programmid: Hansapangal “Minu kodu”, Ühispangal “Oma kodu laen” ja “Kodulaen”, Sampo Pangal “Oma kodu Sampost” ja Nordea Panga eluasemelaen.

Artikkel on avaldatud 30.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=218829

Põllumaad soovib osta kohalik

Euroopa Liiduga liitumine annab võimaluse põllumaa hinnatõusuks. Meeletutel hinnahüpetele ei anna võimalust suur hulk söötis seisvat põllumaad.

ELiga liitumisel avaldavad kinnisvarahindadele survet järgmised asjaolud:
– inimeste ja kaupade vaba liikumine – annab võimaluse kinnisvara nõudluse suurenemiseks;
– riigi risk ja intressimäär – Eesti riigi riskimäär ja sellest tulenevalt laenude intressimäär vähenevad;
– abirahad – abirahad toovad täiendavat raha Eestisse, millest osa jõuab otsesemalt või kaudsemalt kinnisvaraturule;
– reklaam Eestile – liitumine ELiga on mõjusam kampaania kui “Welcome to EstOnia” väljamõtlemine;
– sissetulekute suurenemine – sissetulekute suurenemine annab võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks;
– majanduse elavnemine – majanduse elavnemine suurendab sissetulekuid ja kinnisvara nõudlust;
– euro kasutuselevõtt – muudab olemasolevad ELi mõistes madalad hinnad hõlpsamalt võrreldavaks.

Surve hindadele võib olla tugevam või nõrgem. On ju juba tänagi palju investeeringuid tehtud kindla hinnatõusu arvestusega – juba täna on makstud odavama Eesti kinnisvara eest kõrgemat Euro-hinda. St. liitumisvaimustusest ajendatud hinnatõus on toimunud juba täna.

Samad tegurid avaldavad survet põllumaa hinnale. Aktiive kinnisvaraturg põllumaade turule veel jõudnud ei ole. Seni annab veel alternatiivsetes kinnisvaraturu sektorites kasumit teenida. Elu loomuliku ringkäigu eest ei saa põllumaa kaitstud olema. Kui tänased tulusamad kinnisvarasektorid ajapikku atraktiivsuse kaotavad, siis jõuab turuteravik põllumaadeni. Ei pea omama üleloomulike võimeid ennustamaks, et sellega kaasneb märkimisväärne hinnatõus.

Kas hinnatõus on tingitud Eesti kinnisvaraturu loomulikust arengust või liitumisest Euroopa Liiduga? Kindlasti on oma mõju mõlemal teguril, mis teineteist vastastiku võimendavad.

Kas hinnatõus on viis või kümme korda? Sellele küsimusele adekvaatset vastust anda ei ole võimalik. Võrrelda tänast Eesti ja näiteks Soome põllumaa hinda ei ole kohane. Muude turutegurite erinevus põhjendab hindade erinevust piisavalt.

Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti suutlikkusest tegeleda efektiive põllumajandustootmisega. St. Eesti põllumajanduse konkurentsivõimelisusest.

Ei ole põhjust arvata, et Eestisse peaks hord euro-põllumehi tulema, kel kõigil kange soov Eesti põldudel Jõgeva kollast kasvatada. Samuti ei sunni kõrgem sissetulek või madalam laenuintress kuidagi põlist linlast põllumaad soetama ja lehmi karjatama. Nõudlus põllumaa järele saab olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks ELi põllumajandust soosiv poliitika.

Juhtkirja taustainfo: Põllumaad soovib ka tulevikus osta kohalik

Eesti liitumine Euroopa Liiduga annab võimaluse põllumaa hinnatõusuks. Meeletutele hinnahüpetele ei anna võimalust suur hulk söötis seisvat põllumaad.

Euroopa Liiduga liitumisel avaldavad kinnisvarahindadele survet järgmised seitse asjaolu:

inimeste ja kaupade vaba liikumine. Loob võimaluse kinnisvaranõudluse suurenemiseks;
riigi risk ja intressimäär. Eesti riigi riskimäär ja sellest tulenevalt laenude intressimäär vähenevad;
abirahad toovad täiendavat raha Eestisse, millest osa jõuab otsesemalt või kaudsemalt kinnisvaraturule;
reklaam Eestile. Liitumine ELiga on mõjusam kampaania kui “Welcome to Estonia” väljamõtlemine;
sissetulekute suurenemine annab võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks;
majanduse elavnemine suurendab sissetulekuid ja kinnisvara nõudlust;
euro kasutuselevõtt muudab olemasolevad ELi mõistes madalad hinnad hõlpsamalt võrreldavaks.
Liitumisvaimustus on juba tõstnud hinda
Surve hindadele võib olla tugevam või nõrgem. On ju juba tänagi palju investeeringuid tehtud kindla hinnatõusu arvestusega – juba täna on makstud odavama Eesti kinnisvara eest kõrgemat Euro-hinda. See tähendab, et liitumisvaimustusest ajendatud hinnatõus on toimunud juba täna.

Samad tegurid avaldavad survet põllumaa hinnale. Aktiivne kinnisvaraturg põllumaade turule veel jõudnud ei ole. Seni annab veel alternatiivsetes kinnisvaraturu sektorites kasumit teenida. Elu loomuliku ringkäigu eest ei saa põllumaa kaitstud olema.

Kui tänased tulusamad kinnisvarasektorid ajapikku atraktiivsuse kaotavad, siis jõuab turuteravik põllumaadeni. Ei pea omama üleloomulikke võimeid ennustamaks, et selle protsessiga kaasneb märkimisväärne hinnatõus.

Kas hinnatõus on tingitud Eesti kinnisvaraturu loomulikust arengust või liitumisest Euroopa Liiduga? Kindlasti on oma mõju mõlemal teguril, mis teineteist vastastikku võimendavad.

Eesti ja Soome võrdlus ei ole kohane
Kas hinnatõus on viis või kümme korda? Sellele küsimusele adekvaatset vastust anda ei ole võimalik. Võrrelda tänast Eesti ja näiteks Soome põllumaa hinda ei ole kohane. Muude turutegurite erinevus põhjendab hindade erinevust piisavalt.

Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti suutlikkusest tegeleda efektiive põllumajandustootmisega. See tähendab, et põllumaa hind sõltub Eesti põllumajanduse konkurentsivõimelisusest.

Ei ole põhjust arvata, et Eestisse peaks hord euro-põllumehi tulema, kel kõigil kange soov Eesti põldudel Jõgeva kollast kasvatada. Samuti ei sunni kõrgem sissetulek või madalam laenuintress kuidagi põlist linlast põllumaad soetama ja lehmi karjatama.

Nõudlus põllumaa järele saab Eestis olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate endi poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks Euroopa Liidu põllumajandust soosiv poliitika.

Artikkel on avaldatud 30.10.2002 väljaandes Äripäev –

Vähene investeeringute tase kukutab kinnisvara väärtust

Kuigi kasutusse lubatud eluruumide arv tasahilju kasvab, on Eesti elamuehitus siiski madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi jätkuvat halvenemist.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, jõudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 m².

Ainsa erandina suurenes aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal. Järgmisest aastast kahanemine taas jätkus ja kulges 2001. aastani. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada hoone säilimiseks tehtavaid investeeringuid.

Käesolev aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem. Teisalt annab tõusuootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv.

Kui 2000. aastal anti ehitusluba 1076-le, 2001. aastal kokku 1430 eluruumile, siis käesoleva aasta esimesel poolel on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et Eesti 2001. aasta alguse kogu elamufondi 33,6 miljonist ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühisena näiv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilimiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat.

Sellist ehituskvaliteeti ei usu isegi kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab madal uusehitiste tase kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet väikse uusehitiste arvu ja pideva amortiseerumise tõttu langeb.

Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne peaaegu olematu ehituskvaliteet, mille näitena võime meenutada peamiselt just “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poe inimohvritega tragöödiat.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonttööd. Nii see tõesti on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti see lühiajaliselt tõstab.

Siiski muutub mõttetuks näiteks mõnes 9korruselises paneelmajas ühe korteri isegi väga heal tasemel tehtud remont, kui avastatakse kogu hoone saatust märksa rohkem määravad tõsisemad probleemid, näiteks kas või põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänasest eluruumide kohta käivast statistikast järeldada? Madal ja peaaegu mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000./2001. aastal suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitavad, et odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilimist tagada.

Maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena. Aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu naabruskonda.

Kaheldav, kas siin saab just üleöö kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis on selline oht täiesti olemas. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi lähematel aastatel märkimisväärselt ei suurene.

Korterid on kallinenud kuni 50 protsenti

– Eelmisel aastal alanud korterite järsu hinnatõusu käigus kerkisid eluasemete väärtused 30-50 protsenti.
– 2002. aasta I kvartalis tõusid Tallinna magalarajoonide korterite müügihinnad veel keskmiselt 15 protsenti.
– 2002. aasta II kvartali alguses hoiatas Hansapank, et lähema kümne aasta jooksul kapitaalremonti vajavates hoonetes asuvate korterite ostuks antavatel laenudel tõstetakse omafinantseeringu määra seniselt 34 protsendilt 50 protsendini.
– Pakkumine suurenes järsult, nõudlus ei jõudnud sellele järele ja magalarajoonide korterite hinnad hakkasid langema.
– Poole aasta seisuga langesid renoveeritud korterite hinnad Tallinnas keskmiselt 2%.
– 2002. aasta I poolaastal on vanemate eramute hinnad tõusnud keskeltläbi 15 protsenti.
– Märgatavalt suurenes I poolaastal nõudlus elamukruntide järele.
– I poolaasta eluruumide üüriturgu ilmestab keskmiselt 3 protsendi suurune hinnatõus.
Allikas: Pindi Kinnisvara turuülevaade 2002. a II poolaasta

Kinnisvaraturg kogub kiiresti tuure

Kinnisvaraturg jätkas 2002. aasta I poolaastal stabiilset kasvu nii tehingute arvu kui ka nende väärtuse osas. Maakondade osakaalu muutused on veel marginaalsed, kuid paistab Harjumaa osakaalu vähenemise trend.

Maakondi detailsemalt vaadeldes paistab silma Harjumaa vaieldamatu ülekaal teiste maakondade ees. Harju maakonnas sõlmiti 8619 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut, mis on 4,4 korda tehingute arvu poolest teisel kohal olevast Ida-Virumaast rohkem. Oodatult järgnevad Tartu ja Pärnu maakonnad.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal sõlmitud kinnis- ja vallasvaralepingute väärtuse graafikus on edetabeli eesotsas taas Harju, Pärnu ja Tartu maakonnad (vastavalt 6148, 594 ja 478 miljonit krooni). Suurema käibega on veel Lääne-Viru ja Lääne maakonnad. Ülejäänud maakonnad jäävad juba suurusjärgu võrra kaugemale.

Tähelepanuväärne on Ida-Virumaa, kus sõlmiti 10% ehk 1950 kinnisvaratehingut. Samas moodustas nende tehingute väärtus kõigest 2% ehk 133 miljonit krooni.

Stabiilne kinnisvaratehingute arvu kasv märkimisväärse tehingute väärtuse oludes näitab selgelt, et asume kinnisvaraturu vägagi aktiivses faasis.

Aktiivsusest saame rääkida eeskätt Tallinna ja Harjumaa puhul, vähemal määral eksisteerib kinnisvaraturg Pärnu- ja Tartumaal. Mõningal määral ka Lääne-Virumaal. Ülejäänud maakondade turg on stabiilselt väga madala aktiivsusega. Maakondades on reaalsed kinnisvaratehingud koondunud maakonnakeskustesse ja nende lähiümbrusesse.

Septembri keskpaigas Eesti Panga ettevõetud sammud laenuturu kaudu tarbimise aktiivsuse pärssimiseks kinnisvaraturu hetkeolukorrale eeldatavalt väga suurt mõju ei too. Väljendatud on arvamust, et eluasemelaenude intressid võivad tõusta maksimaalselt 0,1-0,2%. Sellele justkui vastukaaluks alandas oktoobri alguses Nordea Pank kroonilaenude intressimäära.

Tõusutrendis olev sissetulekute tase ja laienev pangalaenude väljastamine intresside senise langemise valguses lubavad arvata, et kinnisvaraturu aktiivsus pärsitud ei saa. ERI Kinnisvara prognoosib võrreldes 2001. aastaga käesoleval aastal kinnisvaratehingute arvu suurenemist 5-8% (44 000 tehingut). Tehingute väärtuse kasvuks võib ennustada 15-20% (16 miljardit krooni). Suurem kasv jääb endiselt kruntide ja korterite turule.

Artikkel on avaldatud 29.10.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturg jätkab kasvu

Kinnisvaratehingud piirkonniti

Tallinna ja Harjumaa osakaal Eesti kinnisvaraturul on vaikselt kahanemas. Tehingute arv ja väärtus küll kasvavad, kuid kasvutempod on teistes maakondades pisut suuremad.

2002. a. esimesel poolaastal sõlmiti 43% kinnisvaratehingutest ehk 8652 tehingut Tallinnas ja Harjumaal, mis moodustasid kogu tehingute väärtusest 74% ehk 6,2 miljardit krooni.

Tähelepanuväärne on Ida-Virumaa, kus sõlmiti 10% ehk 1950 kinnisvaratehingut. Samas moodustas nende tehingute väärtus kõigest 2% ehk 133 miljonit krooni.

Märkimisväärsed disproportsioonid kinnisvaraturul ilmnevad veelgi paremini vaadeldes ühe elaniku kohta tehtud kinnisvaratehingute väärtust.

Arvatult juhib seda edetabelit Põhja-Eesti (ehk Tallinn ja Harjumaa), kus 2002. a. I poolaasta jooksul tehti ühe elaniku kohta kinnisvaratehinguid väärtuses 11860 krooni. Suhtelise turuaktiivsuse edetabeli järgmine koht kuulub juba kaks korda väiksema numbriga Lääne-Eestile (Hiiu, Lääne, Pärnu, Saare maakonnad). Kirde-Eesti ehk Ida-Virumaa jääb juhtpositsioonil olevast Harjumaast juba 15 korda tahapoole.

Maakondi detailsemalt vaadeldes paistab esmalt loomulikult silma Harjumaa vaieldamatu ülekaal teiste maakondade ees. Harjus sõlmiti 8619 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut, mis on 4,4 korda tehingute arvu poolest teisel kohal olevast Ida-Virumaast rohkem. Oodatult järgnevad Tartu ja Pärnu maakonnad.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal sõlmitud kinnis- ja vallasvaralepingute väärtuse graafikul on edetabeli eesotsas taas Harju, Pärnu ja Tartu maakonnad (vastavalt 6148, 594 ja 478 miljonit krooni). Suurema käibega on veel Lääne-Viru ja Lääne maakonnad. Ülejäänud maakonnad jäävad juba suurusjärgu võrra kaugemale.

Vallasvara asendub kinnisvaraga

Tehingute struktuuri vaadeldes asendub vallasvara juriidilises staatuses olev vara kinnisvaraga.

Kinnisvaratehingute arv ületas vallasvaraga tehtavate tehingute arvu 2001. a. III kvartalis. Seevastu kinnisvaratehingute väärtus ületas vallasvaratehingute väärtuse juba 1999. a. III kvartalis.

Vallasvaratehingute arvu (ja väärtuse) vähenemine on tingitud jätkuvast omandireformist ja kinnistamisprotsessi edenemisest.

Kinnis- ja vallasvaratehingute arv suurenes võrrelduna 2001. a. I poolaastaga kõigest 3%. Seevastu tehingute väärtus suurenes 33%. Kinnisvaratehingute suurem kasv (36%) viis tehingute väärtuse suurenemiseni 51%. Vallasvaratehingute arv kahanes aga veerandi võrra, kuid nende tehingute väärtus jäi mullusele tasemele.

Vallasvaratehingute väärtus paistab graafikult üsna stabiilselt samas suurusjärgus olevat. Seevastu kinnisvaratehingute väärtus teeb suuri hüppeid. Kõikumine on tingitud kinnisvaraturu sesoonsusest, kus aasta teine ja neljas kvartal on aktiivsemad. Talvine aasta esimene ja puhkusteajale langev kolmas kvartal on vähemaktiivne kinnisvaratehingute aastaaeg.

Tehingud erinevate vara liikidega

Kõik vara liigid pöördusid aasta esimese kvartali sesoonsest langusest teiseks kvartaliks taas sesoonsesse tõusu.

Võrreldes eelmise aasta esimese poolaastaga suurenes 2002. a. I poolaastal kõige enam (19%) tehingute arv kruntidega. Samas suurusjärgus (14%) kasvas ka nende tehingute väärtus.

Tehingute arv elamutega võrreldes mullusega kahanes 3%. Seevastu tehingute väärtus suurenes 54%. Samas suurusjärgus tehingute arvu ja väärtuse muutus oli ka korterite turul – vastavalt 1% ja 53%.

Mitteeluhoonete tehingute arv jäi samuti 2001. a. I poolaastaga samasse suurusjärku (-3%). Tehingute väärtus aga suurenes 20%.

Kokkuvõtteks

Stabiilne kinnisvaratehingute arvu kasv märkimisväärse tehingute väärtuse oludes näitab selgelt, et asume kinnisvaraturu vägagi aktiivses faasis.

Täheldada võib marginaalseid muutusi kinnisvaratehingute arvu ja väärtuse piirkondlikus protsentuaalses jaotuses. Vaatamata Harjumaa osakaalu vähenemisele ei ole alust arvata, et mõni teine Eesti piirkond (nt. Lääne-Eesti) võiks pealinna ja selle ümbruse arvelt turgu oluliselt oma kasuks kallutada.

Aktiivsusest saame rääkida eeskätt Tallinna ja Harjumaa puhul. Vähemal määral eksisteerib kinnisvaraturg Pärnu ja Tartumaal. Mõningal määral ka Lääne-Virumaal. Ülejäänud maakondade turg on stabiilselt väga madala aktiivsusega. Maakondades on reaalsed kinnisvaratehingud koondunud maakonnakeskustesse ja nende lähiümbrusesse.

Eeldades kinnisvaraturu jätkuvat kasvu ja üldist Eesti majanduse edenemist peidavad madala turuaktiivsusega piirkonnad endas kõige suuremaid tõusuvõimalusi. Siin on silmas peetud eeskätt “oma näoga” kinnisvara (nt. veekogude vahetu naabrus, looduskaunid paigad), kus müügiargumendiks on unikaalsus, ainulaadsus. Teisalt on tegemist kõrge riskiastmega varaga, kus kinnisvara likviidsus jätab pehmelt öeldes soovida.

Aeg-ajalt oleme 2002. a. jooksul üsnagi autoriteetsetest allikatest (Eesti Pank, majandusanalüütikud) kuulnud hoiatusi turu ülekuumenemise kohta. Hetkel on turg siiski tõusutrendis ning mõnedes sektorites olnud hinnalangus ei kajastu graafikutel mitte kuidagi.

Septembri keskpaigas Eesti Panga ettevõetud sammud laenuturu kaudu tarbimise aktiivsuse pärssimiseks kinnisvaraturu hetkeolukorrale eeldatavalt väga suurt mõju ei too. Väljendatud on arvamust, et eluasemelaenude intressid võivad tõusta 0,1-0,2%. Küll aga võib taanduda osalt turu edasine kasv. Tõenäoliselt lükatakse võimalike riskide kartuses nii mõnigi ostuotsus tuleviku suunas edasi.

Tõusutrendis olev sissetulekute tase ja laienev pangalaenude väljastamine intresside senise langemise valguses lubavad arvata, et kinnisvaraturu aktiivsus pärsitud ei saa. ERI Kinnisvara prognoosib võrreldes 2001. aastaga käesoleval aastal kinnisvaratehingute arvu suurenemist 5-8% (44000 tehingut). Tehingute väärtuse kasvuks võib ennustada 15-20% (16 miljardit krooni). Suurem kasv jääb endiselt kruntide ja korterite turule.

Активность рынка распределяется по регионам крайне неравномерно

В начале года много говорилось о снижении цен на типовые квартиры и о спаде на рынке недвижимости вследствие этого. Но бесстрастная статистика свидетельствует: число и стоимость осуществлённых сделок говорят о росте рынка недвижимости.

Из общего числа осуществлённых в Эстонии сделок с недвижимостью львиная доля приходится на уезд Харьюмаа. В первом полугодии 2002 года там было заключено 8619 договоров на куплю-продажу различных объектов, находящихся в статусе либо недвижимого, либо движимого имущества (к таковым относятся, в частности, квартиры в домах с неприватизированной землёй).

Причина столь значительного опережения понятна – Таллинн расположен в Харьюмаа. Стоящий по числу сделок на втором месте уезд Ида-Вирумаа уступает Харьюмаа в 4,4 раза. Затем следуют Тартуский и Пярнуский уезды.

Если рассмотреть объём сделок по их суммарной стоимости, то и здесь первым идёт Харьюмаа (общий объем сделок составляет 6,1 млрд. крон), за ним следует Пярнумаа (594 млн. крон) и третьим идёт Тартумаа (478 млн. крон).

Что касается региона Ида-Вирумаа, то там за полгода было заключено 1942 сделки, то есть довольно весомая величина в 10% от их общего числа.

Однако в стоимостном исчислении сделки, заключённые в этом регионе, составили только 133 млн. крон, то есть всего 2%.

Рост сделок с недвижимостью как по числу, так и по их стоимости говорит о том, что рынок находится в стадии активного развития.

В сентябре Банк Эстонии предпринял шаги по ограничению кредитов. Однако нет никаких признаков того, чтобы это повлияло на рынок недвижимости. Можно ожидать, что даже если банки и поднимут проценты по жилищным кредитам, то не более чем на 0,1 – 0,2%. А Nordea Pank в октябре даже снизил размер ставок по кроновым кредитам.

По прогнозам ERI Kinnisvara, в текущем году по сравнению с 2001 годом число заключённых сделок вырастет на 5-8% и составит за год 44 000 сделок. Что касается общей стоимости заключенных за этот год сделок, то мы прогнозируем рост на 15-20%, и оборот рынка недвижимости в целом составит 16 миллиардов крон.

Рост произойдёт главным образом за счёт продажи квартир и земли.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC