Kinnisvaratehingud piirkonniti

Tallinna ja Harjumaa osakaal Eesti kinnisvaraturul on vaikselt kahanemas. Tehingute arv ja väärtus küll kasvavad, kuid kasvutempod on teistes maakondades pisut suuremad.

2002. a. esimesel poolaastal sõlmiti 43% kinnisvaratehingutest ehk 8652 tehingut Tallinnas ja Harjumaal, mis moodustasid kogu tehingute väärtusest 74% ehk 6,2 miljardit krooni.

Tähelepanuväärne on Ida-Virumaa, kus sõlmiti 10% ehk 1950 kinnisvaratehingut. Samas moodustas nende tehingute väärtus kõigest 2% ehk 133 miljonit krooni.

Märkimisväärsed disproportsioonid kinnisvaraturul ilmnevad veelgi paremini vaadeldes ühe elaniku kohta tehtud kinnisvaratehingute väärtust.

Arvatult juhib seda edetabelit Põhja-Eesti (ehk Tallinn ja Harjumaa), kus 2002. a. I poolaasta jooksul tehti ühe elaniku kohta kinnisvaratehinguid väärtuses 11860 krooni. Suhtelise turuaktiivsuse edetabeli järgmine koht kuulub juba kaks korda väiksema numbriga Lääne-Eestile (Hiiu, Lääne, Pärnu, Saare maakonnad). Kirde-Eesti ehk Ida-Virumaa jääb juhtpositsioonil olevast Harjumaast juba 15 korda tahapoole.

Maakondi detailsemalt vaadeldes paistab esmalt loomulikult silma Harjumaa vaieldamatu ülekaal teiste maakondade ees. Harjus sõlmiti 8619 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut, mis on 4,4 korda tehingute arvu poolest teisel kohal olevast Ida-Virumaast rohkem. Oodatult järgnevad Tartu ja Pärnu maakonnad.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal sõlmitud kinnis- ja vallasvaralepingute väärtuse graafikul on edetabeli eesotsas taas Harju, Pärnu ja Tartu maakonnad (vastavalt 6148, 594 ja 478 miljonit krooni). Suurema käibega on veel Lääne-Viru ja Lääne maakonnad. Ülejäänud maakonnad jäävad juba suurusjärgu võrra kaugemale.

Vallasvara asendub kinnisvaraga

Tehingute struktuuri vaadeldes asendub vallasvara juriidilises staatuses olev vara kinnisvaraga.

Kinnisvaratehingute arv ületas vallasvaraga tehtavate tehingute arvu 2001. a. III kvartalis. Seevastu kinnisvaratehingute väärtus ületas vallasvaratehingute väärtuse juba 1999. a. III kvartalis.

Vallasvaratehingute arvu (ja väärtuse) vähenemine on tingitud jätkuvast omandireformist ja kinnistamisprotsessi edenemisest.

Kinnis- ja vallasvaratehingute arv suurenes võrrelduna 2001. a. I poolaastaga kõigest 3%. Seevastu tehingute väärtus suurenes 33%. Kinnisvaratehingute suurem kasv (36%) viis tehingute väärtuse suurenemiseni 51%. Vallasvaratehingute arv kahanes aga veerandi võrra, kuid nende tehingute väärtus jäi mullusele tasemele.

Vallasvaratehingute väärtus paistab graafikult üsna stabiilselt samas suurusjärgus olevat. Seevastu kinnisvaratehingute väärtus teeb suuri hüppeid. Kõikumine on tingitud kinnisvaraturu sesoonsusest, kus aasta teine ja neljas kvartal on aktiivsemad. Talvine aasta esimene ja puhkusteajale langev kolmas kvartal on vähemaktiivne kinnisvaratehingute aastaaeg.

Tehingud erinevate vara liikidega

Kõik vara liigid pöördusid aasta esimese kvartali sesoonsest langusest teiseks kvartaliks taas sesoonsesse tõusu.

Võrreldes eelmise aasta esimese poolaastaga suurenes 2002. a. I poolaastal kõige enam (19%) tehingute arv kruntidega. Samas suurusjärgus (14%) kasvas ka nende tehingute väärtus.

Tehingute arv elamutega võrreldes mullusega kahanes 3%. Seevastu tehingute väärtus suurenes 54%. Samas suurusjärgus tehingute arvu ja väärtuse muutus oli ka korterite turul – vastavalt 1% ja 53%.

Mitteeluhoonete tehingute arv jäi samuti 2001. a. I poolaastaga samasse suurusjärku (-3%). Tehingute väärtus aga suurenes 20%.

Kokkuvõtteks

Stabiilne kinnisvaratehingute arvu kasv märkimisväärse tehingute väärtuse oludes näitab selgelt, et asume kinnisvaraturu vägagi aktiivses faasis.

Täheldada võib marginaalseid muutusi kinnisvaratehingute arvu ja väärtuse piirkondlikus protsentuaalses jaotuses. Vaatamata Harjumaa osakaalu vähenemisele ei ole alust arvata, et mõni teine Eesti piirkond (nt. Lääne-Eesti) võiks pealinna ja selle ümbruse arvelt turgu oluliselt oma kasuks kallutada.

Aktiivsusest saame rääkida eeskätt Tallinna ja Harjumaa puhul. Vähemal määral eksisteerib kinnisvaraturg Pärnu ja Tartumaal. Mõningal määral ka Lääne-Virumaal. Ülejäänud maakondade turg on stabiilselt väga madala aktiivsusega. Maakondades on reaalsed kinnisvaratehingud koondunud maakonnakeskustesse ja nende lähiümbrusesse.

Eeldades kinnisvaraturu jätkuvat kasvu ja üldist Eesti majanduse edenemist peidavad madala turuaktiivsusega piirkonnad endas kõige suuremaid tõusuvõimalusi. Siin on silmas peetud eeskätt “oma näoga” kinnisvara (nt. veekogude vahetu naabrus, looduskaunid paigad), kus müügiargumendiks on unikaalsus, ainulaadsus. Teisalt on tegemist kõrge riskiastmega varaga, kus kinnisvara likviidsus jätab pehmelt öeldes soovida.

Aeg-ajalt oleme 2002. a. jooksul üsnagi autoriteetsetest allikatest (Eesti Pank, majandusanalüütikud) kuulnud hoiatusi turu ülekuumenemise kohta. Hetkel on turg siiski tõusutrendis ning mõnedes sektorites olnud hinnalangus ei kajastu graafikutel mitte kuidagi.

Septembri keskpaigas Eesti Panga ettevõetud sammud laenuturu kaudu tarbimise aktiivsuse pärssimiseks kinnisvaraturu hetkeolukorrale eeldatavalt väga suurt mõju ei too. Väljendatud on arvamust, et eluasemelaenude intressid võivad tõusta 0,1-0,2%. Küll aga võib taanduda osalt turu edasine kasv. Tõenäoliselt lükatakse võimalike riskide kartuses nii mõnigi ostuotsus tuleviku suunas edasi.

Tõusutrendis olev sissetulekute tase ja laienev pangalaenude väljastamine intresside senise langemise valguses lubavad arvata, et kinnisvaraturu aktiivsus pärsitud ei saa. ERI Kinnisvara prognoosib võrreldes 2001. aastaga käesoleval aastal kinnisvaratehingute arvu suurenemist 5-8% (44000 tehingut). Tehingute väärtuse kasvuks võib ennustada 15-20% (16 miljardit krooni). Suurem kasv jääb endiselt kruntide ja korterite turule.