Arco Vara Tallinna elamispindade juht Agur Tammistu koostas nimekirja tüüpilisematest takistustest, miks kinnisvara müük ei edene.

1. takistus – puudulikud ehitisregistri andmed

Levinuimaks takistuseks on, et müüki minevad majad pole ehitisregistris, korterites ja majades on tehtud ümberehitusi ja need pole registris, ümberehitustel pole projekti, võetud ehitusluba ega saadud hiljem majale kasutusluba. See on suur takistus, kuna eluasemelaenu andvad pangad on hakanud ehitiste ja ümberehituste seadustamist nõudma. Ei saa öelda, et registrisse kandmata ehitiste ja ümberehitustega oleks midagi väga valesti, sest vara kasutamist see ei takista. Küll aga tuleb seadustamise vajadusega arvestada siis, kui kinnisvara hakatakse müüma. Isegi siis, kui korteris ei ole mingeid ümberehitusi tehtud, aga majal on soojustatud fassaad ja kaetud katus algsest erineva materjaliga, peab olema tehtud projekt, võetud ehitusluba ning pärast kogu majale kasutusluba. Aastal 1999 ei küsinud keegi projekti, kui tahtsid oma korteris seina augu teha või mõne seina maha võtta. Nüüd vaatavad pangad kinnisvarakuulutuse pilte ja kui näevad seal avatud kööki või mõnd muud ümberehitust, küsivad kohe, kas projekt ja kooskõlastused on olemas. Kui ei ole, tuleb need eluasemelaenu saamiseks korda ajada.

Kasutusloa saamine ümberehitatud suvilale võtab aega 3-4 kuud ja maksab ligikaudu 2000 eurot. Siiani on ka selliseid suvilaid, mida pole üldse ehitisregistris. Kui kinnisvara omanik ise asju ajab, on nende registrisse kandmine oluliselt odavam.

Kui korteris on tehtud muudatusi, saetud näiteks seina ava, on vaja tellida projekt ja kooskõlastada see korteriühistuga. Kui on aga kasutusele võetud jupp ühisomandis olevat keldrit, koridori või pööningut, vajavad ümberehitused kõigi teiste korteriomanike nõusolekut ja notariaalset vormistamist.

2. takistus – vale hind

Müüki takistab turuhinnast kõrgem hind. Kinnisvara omanik ei pea teadma, mis on tema vara turuhind. Maakler peab aga suutma ja tahtma talle seda selgitada. Suurte kinnisvaraettevõtete maaklerid, kes töötavad koos kinnisvarahindajate ja -analüütikutega, omavad head ülevaadet kinnisvaraturul toimuvatest tehingutest. Väiksemate vahendusbüroode maaklerid ja üksiküritajad seda ei pruugi. Kui maakler tahab iga hinna eest mingit kinnisvara omale müüki saada, nõustub ta müüma ka turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga ja ootab, millal turuhind pakkumishinnale järgi jõuab. Nii võib korterite ja eramajade müük kesta isegi aastaid. Korteri mõistlikuks müügiperioodiks peetakse 3-6 kuud ning eramu puhul kuni 12 kuud.

3. takistus – ühisomandi ja kaasomandi küsimused

Enne kinnisvara müüki võtmist peab maakler kontrollima, kas vara on ühisomandis ning kui on, kas mõlemad omanikud on müügiga nõus. Kuna varem ei kantud mõlemat abikaasat kinnistusraamatusse, on palju vara siiani vaid tehingu teinud ja eluasemelaenu võtnud inimese nimel. Tehingu vormistamiseks peavad sellega nõus olema mõlemad omanikud. Ei ole võimalik müüa näiteks üht tuba Sütiste tee kolmetoalisest korterist.

Kaasomand ei ole müügil takistuseks, kui on seatud notariaalne kasutuskord. Sellise vara ostuks annavad ka pangad laenu. Notariaalne kasutuskord on mõistlik seada enne kinnisvara müüma hakkamist, et ostja saaks pangast laenu küsida.

4. takistus – vastu võtmata pärand

Surnud inimese nimel oleva kinnisvara saab müüki panna, kuid seda ei ole võimalik enne pärija omanikuks vormistamist müüa. Tihtipeale selgub, et kui vanem leseks jäänud inimene hakkab korterit või eramut müüma, selgub, et tal on abikaasa pärand veel vastu võtmata. Tehing lükkub pärimisasjade ajamise tõttu 2-3 kuud edasi. Pärijate vahelise vaidluse puudumisel pärandi vormistamisega mingeid lisakulutusi ei kaasne. Kui pärandi vormistamise protsessiga on enne kinnisvara müüki panekut alustatud, saab pärija omanikuks registreerimise ja kinnisvara müügi vormistada ühe notariaalse tehinguga.

5. takistus – külaliskorter

Külaliskortereiks nimetatakse uuemates majades olevaid mitteeluruumidest korteriomandeid, mis on kohandatud elamiseks. Külaliskorterite arv majas tuleneb maa sihtotstarbest, milleks võib olla näiteks 75% elamumaa ja 25% ärimaa. Pangad ei taha külaliskorterite ostuks eluasemelaenu anda või annavad laenu ebasoodsamatel tingimustel. Sellest tulenevalt peaks külaliskortereid müüma sama maja muudest korteritest pisut odavamalt.

6. takistus – müüjal pole dokumentide kordategemiseks raha, aega või soovi, halvimal juhul ei olegi see üldse võimalik

Üldiselt on kõigi asjade kordategemine müüja, mitte ostja kohustus. Kui müüjal pole aga ümberehituste seadustamiseks enne tehingu sooritamist raha, võib kokku leppida nii, et mingi osa ostusummast jäetakse teatud ajaks notari deposiiti. Kui müüja ajab nüüd paberid tähtajaks korda, saab ta kogu summa kätte. Ostja peab samas arvestama riskiga asjaajamine enda peale võtta. Et müüjal säiliks motivatsioon pabereid korda ajada, võiks deposiiti jäetav summa olla 10% tehingu väärtusest. Samas võib aga kohe kokku leppida nii, et ostja võtab ümberehituste seadustamise enda kanda ning saab vastutasuks kinnisvara hinnast alla. Ostja poolelt on suurim risk võtta panga ees kohustusi, mida pole võimalik täita, või mille täitmiseks kulub rohkem raha ja aega, kui algselt kavandatud. Kui kinnisvara ostja jääb lubaduste täitmisega hätta, võib pank teda trahvida.

7. takistus – parkimiskohtade nappus

Parkimiskohad on kahtlemata olulised. Kui müüakse vana korter ja ostetakse samas piirkonnas uus korter, mõjutab valikuid parkimiskohtade olemasolu ja parkimise hind. Tasub aga teada, et vanemates kortermajades pole kuskil nii palju parkimiskohti, et kõigile jätkuks ning et parkimiskohtade arv vastaks praegustele normidele. Uusarenduste puhul nõutakse, et arendaja tagaks korteriomanikele ka parkimisvõimalused. Kalamaja või mõne teise piirkonna vanema maja renoveerimisel, kus uusi kortereid ei lisandu, täiendavate parkimiskohtade või parkla rajamise nõuet ei ole. Pisut leevendab olukorda see, kui majas elab ka vanema põlvkonna inimesi, kes ei oma isiklikku sõiduautot ning tavatsevad liikuda ühistranspordiga.

Kinnisvaraomanikud ei ole müüki takistavatest asjaoludest teadlikud, kuid maaklerid peavad olema. Oma kinnisvara müügi kavandamiseks võib küsida tasuta nõu Eesti kinnisvara nõustamiskeskusest telefonil 6200300, kus vastavad kogenud maaklerid üle Eesti, kes keerulisemate probleemide puhul konsulteerivad eelnevalt ka kinnisvarahindajate, -analüütiku ja juristiga.

Artikli allikas on Arco Vara