Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eluasemeturul on riskid suurenenud

22.09.2015 Tõnu Toompark

Statistikaameti poolt eile avaldatud teise kvartali numbrid näitavad, et kinnisvara hinnad on Eestis oma kiiret tõusu jätkanud. Eurostati andmebaasis oleva 27 riigi hulgas on kinnisvara hinnatõus Eestis alates 2010. aastast olnud lausa kõige kiirem.

Korterite hinnad on Eestis alates 2011. aastast kasvanud 11% võrra aastas ja majade hinnad 7% võrra aastas. Selle aasta esimesel poolel on korterite hinnatõus küll mõnevõrra aeglustunud, samas on kiirenenud majade hindade kasv. Ehitus- ja kasutuslubade statistika näitab kinnisvaraarenduse hoogustumist 2014-2015. Uute eluasemete arvu oluline kasv peaks tulevikus kinnisvara hindade kasvu pärssima.

Jõudsalt kasvanud sissetulekud võimaldavad majapidamistel oma elamistingimusi parandada. Järjest rohkem inimesi ostab kinnisvara ka investeeringuna, kuna intressimäärad on madalad ja kinnisvara välja üürimine on tänu rendihindade kiirele kasvule muutunud järjest tulusamaks. Nõudlus kinnisvara järele on kasvanud ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv on alates 2012. aastast alates suurenenud.

Kuna kinnisvara keskmised hinnad on 2010. aastast alates keskmisest netopalgast kiiremini kasvanud, on kinnisvara kättesaadavus Eestis keskmise palgasaaja jaoks viimase viie aasta jooksul halvenenud. Alates 2014. aasta keskpaigast toimunud intressimäärade langus on samas alandanud eluasemelaenude hindu.

Nõudlus eluasemelaenude järele on suurenenud kooskõlas kinnisvaratehingute arvu kasvuga. Samas on pankade laenutegevus eelmise buumiga võrreldes konservatiivsem ja majapidamiste eluasemelaenu jäägi kasv hetkel väga tagasihoidlik. Umbes 60% kinnisvarast ostetakse laenu abil.

Allikas: Swedbank

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Teenuseid eksporditi ja imporditi enim veonduse ja laonduse tegevusalal

22.09.2015 Statistikaamet

2015. aasta I poolaastal oli teenuste ekspordis ja impordis suurima osatähtsusega veonduse ja laonduse tegevusala, mis andis 31% Eesti teenuste koguekspordist ja 17% koguimpordist, teatab Statistikaamet.

Eesti Panga andmetel eksporditi 2015. aasta I poolaastal Eestist teenuseid jooksevhindades 2,5 miljardi euro väärtuses ja imporditi Eestisse 1,7 miljardi euro eest. Võrreldes 2014. aasta I poolaastaga jäi 2015. aasta I poolaastal teenuste eksport samale tasemele ning import kahanes 2%. 2015. aasta I poolaastal oli teenuste ekspordi-impordi ülejääk 780 miljonit eurot.

Enim eksporditi teenuseid veonduse ja laonduse (31% kogu Eesti teenuste ekspordist), info ja side (10%) ning töötleva tööstuse (7%) tegevusalal tegutsevate majandusüksuste poolt. 2014. aasta I poolaastaga võrreldes kasvas teenuste eksport enim ehituse (27 miljoni euro võrra), info ja side (20 miljoni euro võrra) ning kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse (17 miljoni euro võrra) tegevusalal. Teenuste eksport kahanes enim haldus- ja abitegevuses (24 miljoni euro võrra), töötlevas tööstuses (15 miljoni euro võrra) ning veonduses ja laonduses (11 miljoni euro võrra).

Kõige rohkem importisid 2015. aasta I poolaastal teenuseid veonduse ja laonduse (17% kogu Eesti teenuste impordist) ning info ja side (8%) tegevusalal tegutsevad majandusüksused. Võrreldes varasema aasta sama ajaga kahanes enim teenuste import elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal (41 miljoni euro võrra), veonduses ja laonduses (26 miljoni euro võrra) ning ehituses (20 miljoni euro võrra). Enim suurenes teenuste import hulgi- ja jaekaubanduses (8 miljoni euro võrra), muus teenindavas tegevuses (6 miljoni euro võrra) ning avaliku halduse, riigikaitse ja kohustusliku sotsiaalkindlustuse tegevusalal (4 miljoni euro võrra).

2015. aasta II kvartalis võrreldes 2014. aasta II kvaraliga kahanes nii teenuste eksport kui ka import kumbki 1%.

Teenuste eksport ja import tegevusalade järgi, I poolaasta 2015
Tegevusala Eesti majanduse tegevusalade klassifikaatori (EMTAK2008) järgi	Eksport			Import			Bilanss, mln eurot
	mln eurot	osatähtsus, %	muutus eelmise aasta sama perioodiga, %	mln eurot	osatähtsus, %	muutus eelmise aasta sama perioodiga, %	Bilanss, mln eurot
Tegevusalad kokku	2 499,9	100,0	0	1 719,5	100,0	-2	780,4
Põllumajandus, metsamajandus ja kalapüük (A)	2,5	0	-32	2,9	0	-29	-0,4
Mäetööstus (B)	0,4	0	-76	1,9	0	46	-1,5
Töötlev tööstus (C)	176,2	7	-8	116,8	7	-3	59,4
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine (D)	19,4	1	-15	28,7	2	-59	-9,3
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäsitlus (E)	3,1	0	7	2,0	0	0	1,1
Ehitus (F)	101,7	4	36	29,1	2	-40	72,6
Hulgi- ja jaekaubandus; mootorsõidukite ja mootorrataste remont (G)	125,2	5	6	117,4	7	7	7,8
Veondus ja laondus (H)	782,0	31	-1	289,9	17	-8	492,1
Majutus ja toitlustus (I)	19,5	1	43	4,7	0	-10	14,8
Info ja side (J)	251,3	10	9	141,8	8	-1	109,5
Finants- ja kindlustustegevus (K)	60,2	2	1	45,3	3	3	14,9
Kinnisvaraalane tegevus (L)	12,4	0	1	12,1	1	27	0,3
Kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus (M)	142,7	6	14	65,4	4	4	77,3
Haldus- ja abitegevused (N)	155,3	6	-13	123,0	7	-3	32,3
Avalik haldus ja riigikaitse; kohustuslik sotsiaalkindlustus (O)	10,5	0	0	23,2	1	20	-12,7
Haridus (P)	2,5	0	-4	2,5	0	39	0,0
Tervishoid ja sotsiaalhoolekanne (Q)	9,5	0	-17	1,8	0	-10	7,7
Kunst, meelelahustus ja vaba aeg (R)	14,6	1	23	15,5	1	20	-0,9
Muud teenindavad tegevused (S)	14,3	1	21	18,8	1	45	-4,5
Tegevusala määramata	596,6	25	-5	676,7	39	6	-80,1

Statistika aluseks on Eesti Panga kogutud ja töödeldud teenuste välistehingute andmed, mille Statikaamet sidus majandusüksuse tegevusalaga. Kui tegevusala ei saa määrata (näiteks tegemist on koondandmetega, pensionifondidega, turistidega, eraisikute või mitteresidentidega) või puudub informatsioon ettevõtte põhitegevusala kohta, siis on andmed liigitatud rubriiki „Tegevusala määramata“.

Teenuste ekspordi ja impordi statistikat hakkab Statistikaamet avaldama kord kvartalis statistika andmebaasis. Statistika andmebaasis on avaldatud aegrida alates 2013. aastast kvartalite ja tegevusalade kaupa.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Swedbank: Risks at the housing market

22.09.2015 Tõnu Toompark

Growth of house prices one of the fastest in Europe
House prices have grown faster than households’ incomes
Surge in supply should slow future price growth

Growth of house prices one of the fastest in Europe

Of the 27 countries Eurostat has data for, Estonia has seen, since 2010, the biggest increase in dwelling prices. The prices of apartments (which amount to around 75% of all purchase-sale transactions in real estate) have increased the most, by around 11% a year since 2011. Higher incomes are enabling households to improve their living standards. Real estate is also an attractive investment option, as nominal interest rates for loans and deposits are very low and housing rents have increased substantially. Construction prices have also risen a bit since 2010, but much less than dwelling prices.

House prices have grown faster than households’ incomes

Since 2010, the prices of dwellings in Estonia have risen faster than average net wages. Since mid-2014, a fall in interest rates has improved housing affordability somewhat for those who wish to purchase a dwelling with a mortgage. Despite the fast increase in real estate prices, demand for housing has grown, and the number of purchase-sale transactions has been rising since 2012. Although demand for housing loans has increased in line with the rise in activity on the real estate market, the role played by the loan market has been smaller, and lending more conservative, than during the previous growth cycle.

Surge in supply should slow future price growth

Construction data show that the development of new dwellings has picked up in 2014-2015. A substantial number of new dwellings has reached or will reach the market soon. The larger supply should reduce the growth of real estate prices, especially in the apartments segment.

PDF: swedbank_ee_newsletter_real_estate

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: korteritehingute hind kerkib palgast kiiremini

22.09.2015 Tõnu Toompark

Viimase viie aasta jooksul on korterihinnad kerkinud kiiremini kui sissetulekud. See vähendab koduostjate ostujõudu.

Eesti keskmine brutopalk oli 2015 II kvartalis statistikaameti andmetel 1082 eurot ehk aastatagusest ajast 5,8% rohkem. Korteritehingute keskmine hind oli samal ajal maa-ameti andmetel 1044 €/m². Korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 13,4%.

Läbi viimase viie aasta on korteritehingute keskmine hind kasvanud märksa kiiremini kui keskmine palk. See tähendab, et koduostjate ostujõud on vähenenud ehk keskmise palga eest saab korteriostja vähem ruutmeetreid kui veel mõni aeg tagasi.

Seejuures tuleb tähele panna, et viimase aasta-pooleteise jooksul on korteritehingute ruutmeetri hinnatõusu taga nö statistiline hinnatõus, mis on tingitud uute korterite tehingute arvu osakaalu suurenemisest.

See tähendab, et näiline uutest korteritest tingitud hinnatõus ei ole reaalset ostujõudu viimase aasta jooksul oluliselt muutnud.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing tunnustas teenekamaid liikmeid

21.09.2015 Adaur.ee

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (EKHÜ) tunnustas 20nda aastapäeva puhul oma kõige teenekamaid liikmeid ühingu teenetemärgiga.

Ühingu kuldse teenemärgi saajad:

Tambet Tiits – ühingu asutajaliige, olnud 20. aastat EKHÜ juhatuse esimees;
Ene Kolbre – ühingu asutajaliige, emeriitprofessor, EKHÜ hindamiskomisjoni esimees.

EKHÜ hõbedase teenetemärgi saajad:

Martin Kõiv – olnud 10. aastat EKHÜ juhatuse aseesimees, pärjatud tiitliga „Parim kolleeg“;
Veronika Ilsjan – asutajaliige, pärjatud tiitliga „Parim kolleeg“;
Aivar Tomson – asutajaliige, pärjatud tiitliga „Parim kolleeg“.

EKHÜ teenetemärk anti välja esmakordselt 20nda aastapäeva puhul ning tegemist on ühingu kõrgeima tunnustusega.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Euroliidu määruste mõjust kinnisvara hindamisele

21.09.2015 Tõnu Toompark

Neid ja teisi vähemglobaalsemaid hindajate igapäevatööd puudutavaid küsimusi arutati 17-19.09 toimunud rahvusvahelisel Läänemeremaade hindajate konverentsil (BVC2015). Ettekannetega astusid üles ettekandjad 11 riigist.

Avaettekanne puudutas just Euroopa Liidu määruste mõju hindamisele Eestis ja Euroopas. Ja nagu ettekandest selgus, on EL määruste ja direktiivide mõju palju suurem kui me seda esmapilgul tajume, eriti just laenutagatiste hindamisel.

Konverentsi teemadeks olid veel riigi omanduses oleva kinnisvara hindamise erisused, materiaalse ja immateriaalse vara kajastamine ning kinnisvarainvesteeringute maksustamine ning riikide erinev praktika selles vallas.

Ettekannete raames tutvustati mitmete uuringute tulemusi: nt veekogude, parkide naabruse mõjust kinnisvara väärtusele USA näitel, piirkonna brändi mõjust piirkonna kinnisvarahinnale Soome näitel, ettevõtete väärtuse muutumist kriisi eel ja järel Leedu riigi näitel, kinnisvara pakkumishindade ja müügihindade diferentsi Soome näitel ning bensiinijaamade hindamise erisust Poola ja RICS-i standardite näitel.

Läänemeremaade hindajate konverentsi oli EKHÜ-l oli au korraldada juba kolmandat korda, järgmine konverents toimub 2016. aastal Poolas.

Andres Teder
EKHÜ juhatuse esimees

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Tööstustoodangu tootjahinnaindeks tõusis augustis kuuga

21.09.2015 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta augustis võrreldes juuliga 0,6% ja võrreldes eelmise aasta augustiga -2,3%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas augustis võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade tõus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, puittoodete ja elektroonikaseadmete tootmises, samuti hindade langus kütteõlide ja kemikaalide tootmises.

2014. aasta augustiga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus kütteõlide ja elektroonikaseadmete tootmises, elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning toiduainete tootmises, samuti hinnatõus mäetööstuses.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, august 2015
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	August 2015 – juuli 2015, %	August 2015 – august 2014, %
KOKKU	0,6	-2,3
Töötlev tööstus	0,1	-2,5
Mäetööstus	0,7	9,8
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	6,6	-6,9
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,1	1,9

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta augustis võrreldes juuliga -1,2% ja võrreldes 2014. aasta augustiga -4,6%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid augustis keskmisest enam naftasaaduste, keemiatoodete ja ehitusmaterjalide hinnad, samas tõusid elektrienergia, paberitoodete ja elektroonikaseadmete hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta augustis võrreldes juuliga -1,3% ja võrreldes 2014. aasta augustiga -3,8%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid augustis keskmisest enam nafta- ja põllumajandussaaduste ning keemiatoodete hinnad, samas tõusid elektrienergia ning rõivaesemete ja jalatsite hinnad.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Eluaseme hinnaindeks jätkas II kvartalis tõusu

21.09.2015 Statistikaamet

Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2015. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 3,3% ja võrreldes 2014. aasta II kvartaliga 10,5%, teatab Statistikaamet.

Eelmise kvartaliga võrreldes tõusid korterite hinnad 3,4% ja majade hinnad 3,2%. Võrreldes I kvartaliga tõusid korterite hinnad Tallinnas 0,5%, Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 8,7% ning ülejäänud Eestis 8,4%.

2014. aasta II kvartaliga võrreldes on korterite hinnad tõusnud 10% ja majade hinnad 11,9%. Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes tõusid korterite hinnad Tallinnas 11,1%, Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 8,8% ning ülejäänud Eestis 5,9%.

Eluaseme hinnaindeks näitab kodumajapidamiste poolt eluaseme soetamiseks tehtud tehingute ruutmeetrihindade muutust. Eluaseme hinnaindeks arvutatakse korterite ja majade (ühepereelamud, paarismajad ja ridaelamud) kohta.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2015. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga -1,9% ja võrreldes 2014. aasta II kvartaliga 12,3%.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeks iseloomustab kodumajapidamiste seisukohast uute eluasemete soetamise ning eluaseme soetaja ja kasutajana tehtavate muude kulutuste hindade muutust. Indeks koosneb neljast osast: eluaseme soetus, muud eluaseme soetusega seotud teenused, eluaseme kapitaalremont ja eluaseme kindlustus.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeksit avaldatakse baasil 2010 = 100. Aegrida algab 2005. aasta I kvartalist, eluaseme kapitaalremont on indeksisse lisatud alates 2007. aasta I kvartalist ja eluaseme kindlustus alates 2012. aasta I kvartalist.

Elu korteriühistus: Puude raie ja korteriühistu

21.09.2015 Kätri Sarapuu

Oleme väike Tallinna korteriühistu. Soovime raiuda enda hoovis puid maha.

Küsimus: Millised load peaksid meil olema ning mida tuleks silmas pidada?

Vastus: Kirjeldatud situatsiooni reguleerib Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 määrusega nr 45 kehtestatud „Tallinna linna heakorra eeskiri“ (edaspidi eeskiri), mille § 1 lõige 2 järgi on eeskiri täitmiseks kohustuslik kõigile Tallinna linna territooriumil viibivatele ja tegutsevatele isikutele ning kinnis- või vallasvara omanikele.

Eeskirja § 5 lg 3 kohaselt on kinnistu ja ehitise omanik kohustatud puu, v.a eraomandis oleval kinnistul kasvava viljapuu, raieks ja hoolduslõikuseks taotlema loa vastavalt Tallinna Linnavolikogu kehtestatud korrale, seega vastavalt 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“ (edaspidi kord). Rõhutame, et eeskirja § 13 p 3 kohaselt on Tallinna haldusterritooriumil keelatud omavoliliselt raiuda või hävitada puid.

Puu raiet ja hoolduslõikust tehakse Tallinnas korra kohaselt antud loa alusel, mille väljastab Tallinna Keskkonnaamet. Raieks ja hoolduslõikuseks ei ole vaja luba taotleda alla 8 cm rinnasläbimõõduga puule, viljapuule, tormiheite, -murru või teistel põhjustel osaliselt või täielikult murdunud ning kohest likvideerimist nõudvale puule või okstele ning kuivanud okste ja vesivõsude kõrvaldamiseks. Siinjuures tuleb arvestada, et tormiheite või muudest põhjustest tingitult murdunud puude ja okste likvideerimisel tuleb sellest eelnevalt Tallinna Keskkonnaametit kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitada ning ametil on õigus asjaolude vastavust tegelikkusele kontrollida.

Raieluba võib taotleda puu kasvukoha maa omanik või omaniku volitatud isik. Raieloa taotlemiseks vajalikud toimingud ja dokumendid on sätestatud korra §-s 7, mille kohaselt esitab raieloa taotleja ametile kirjaliku taotluse või Tallinna raielubade andmekogu avaliku vaate kaudu elektroonilise taotluse. Taotlus peab sisaldama taotleja nime, elu- või asukoha aadressi, isikukoodi või registrikoodi, volitatud esindaja andmeid, kontakttelefoni, e-posti aadressi; taotluse esitamise kuupäeva ja taotleja allkirja, elektroonilise taotluse puhul digiallkirja; puu kasvukoha aadressi; elektroonilise taotluse korral puu kasvukoha katastritunnust; märkust selle kohta, kui taotleja soovib viibida puu hindamise juures ning puu raie põhjendust.

Kuna Teil on moodustatud ühistu, siis lisaks eelnimetatud dokumentidele, peate lisama raieloa taotlusele ühistu üldkoosoleku otsuse, kuivanud puu puhul ühistu juhatuse otsuse.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kuidas müüa luksuskorterit?

20.09.2015 Tõnu Toompark

Luksuskinnisvara või täpsemalt luksuskorteri müügi puhul mängivad olulist rolli nii infokanali valik, maakleri oskused kui ka kohandumine nõudliku kliendi vajadustega.

Luksuskorterile Eesti kinnisvaraturul ametlikku definitsiooni antud pole. Küll aga toovad kinnisvaraeksperdid ja -arendajad välja, et luksusest aimu andvad märksõnad on asukoht, tavapärasest kallimad viimistlusmaterjalid, suurus ning viimase peal kodutehnika.

Võrreldes varasemate aastatega on luksuskorterite pakkumine turul kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul suurenenud.

“Luksuskinnisvara kategooriasse lähevad kindlasti vanalinna suuremad ja väiksemad arendused. Pealinnast pilku kaugemale heites võib luksuskinnisvaraks nimetada suvekorteriteks müüdavaid elamispindu Pärnus. Uute arenduste kõrval renoveeritakse ka olemasolevaid elamispindu. Seegi suurendab heade ja väga heade korterite pakkumist,” selgitas Toompark.

Kinnisvaraeksperdi ning 1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on Eestis luksuskorterite nõudlus ning pakkumine tasakaalus ehk vara pakutakse täpselt nii palju, kui huvilisi on. “Eks arendajad-ehitajad oskavad asju teha küll, iseasi kui kiiresti see vara ostja leiab. Samuti ei pruugi luksuskinnisvara arendamine olla arendajale kõige mõistlikum,” märkis ta ja lisas, et luksuskorteri müügiperioodid on tavaliselt pikk.

Sihtgrupiks rikkad

OÜ Metro Capital turundusjuhi Urmas Uibomäe sõnul jaguneb üldjoontes luksuskorterite ostjaskond kolmeks: kohalikud jõukad perekonnad, vene rahvusest ärimehed ning ülejäänud välismaalased.

“Kohalike jaoks on luksusliku korteri ostmise põhjuseks soov muuta oma elustiili ning vahetada eramaja sageli suhteliselt kohustusterikas elu tunduvalt muretuma korterielu vastu. Välismaalased oskavad väärtustada meie luksuskinnisvara suhteliselt mõõdukat hinda ning langetavad sageli otsuse rohkem investeeringu potentsiaali arvesse võttes,” rääkis Uibomäe.

Kõigi ostjate ühine joon on Uibomäe sõnul põhjalikud teadmised kinnisvaraturust ja kinnisvara kvaliteedist. Ta jätkas, et sellised ostjad on varem elanud mitmes piirkonnas ja hoones ning oskavad hinnata väärtuslikku asukohta, ehituskvaliteeti ning konkreetse korteri omadusi, nagu näiteks planeering ja viimistlustase.

Sisetunne aitab otsustada

Kui võrrelda luksuskorteri ostjat nii-öelda tavaostjaga, kui sellist mõistet üldse sobib kasutada, lausus Uibomäe, hindavad kallimate korterite ostjad teistest enam hoone arhitektuuri, sisekujundajate mainet ja piirkonna perspektiivi. “Seega pole ostja jaoks kõige olulisem mitte kinnisvara hind, vaid sageli langetatakse lõplik otsus mugavaks eluks vajalike lisaväärtuste olemasolu põhjal ning niinimetatud sisetunde baasil,” ütles ta.

ASi Merko Ehitus Eesti elamuehitusdivisjoni direktori Tiit Kuusiku sõnul on luksuskorterite ostjail sageli palju erisoove ning tihti võetakse nende täitmiseks appi ka sisekujundaja. Samuti märkis ta, et üldjuhul ostetakse sellised korterid ilma laenuta.

Vahtergi tõi omalt poolt välja, et luksuskorterite ostjaid iseloomustab suhtumine, et nad on mõne nendele meelepärase detaili eest nõus maksma kaks korda rohkem, kui oleks selle õiglane hind. “Samas selle detaili puudumisel ei ole nad nõus maksma selle vara eest pooltki selle õiglasest hinnast,” lausus ta.

Täpselt sihitav kliendirühm

Luksuskorterite turustamine erineb mõnevõrra tavapärase korteri turustamisest – märksõnadeks on personaalsus ning tutvused. Toompark märkis, et kuivõrd luksuskinnisvara sihtrühm on suhteliselt kitsas, on see turunduskommunikatsiooni mõttes täpsemini sihitav.”Kindlasti kasutatakse nii-öelda tavapäraseid kanaleid, nagu kinnisvaraportaalid, rohkem rõhutakse trükimeediale, otseturundusele ja otsekontaktidele. Eks igal objektil ole oma nüansid, millest sõltub, kas pakkuda infot golfiklubi liikmetele või jahtklubi klientidele,” lausus ta.

Toompark nentis, et väga oluline on luksuskinnisvara müügi puhul ka teenuse kvaliteet. “Isegi nii suuri oste nagu kinnisvara ei tehta mitte alati hea kauba pärast, vaid tihti teenindamise kvaliteedi tõttu,” lisas ta.

Uibomäe sõnul kasutavad luksuskorterite ostjad sageli sellise kinnisvaramaakleri abi, kes on neid varemgi aidanud. “Eriti võib seda trendi näha välismaiste klientide puhul,” märkis ta.
“Üldjoontes turundame siiski ka luksuskortereid sarnastes kanalites ülejäänutega. Muidugi tuleb turunduses kasutada rohkem personaalsemat lähenemist ja tutvustada oma toodet seal, kus potentsiaalne klient seda näeks. Teisiti öeldes müüakse luksuskorterite puhul lisaks korteri netopinnale juurde ka emotsioone või elustiili, mille eest klient on valmis rohkem maksma,” rääkis ta ja lisas, et selles küsimuses võib paralleele tõmmata luksusautode müügiga.

Luksuskorteri müümine on Uibomäe sõnul pikaajaline protsess, kuna potentsiaalsete huviliste hulk on väike. “Sellest lähtuvalt on ostuotsuse langetamisel väga olulised kliendi sõprade ja tuttavate soovitused ja kinnisvaraarendaja maine,” lisas ta.

Stabiilne turg

Arendajad väidavad, et luksuskorterite turg on Eestis küllaltki stabiilne, samas, kuna ostjaskond on üsnagi piiratud, pole ruumi arvukatele arendustele. “Kuna kinnisvara ei ole pelgalt kodu, vaid ka investeering, on sellisel kinnisvaral jätkuvalt turgu. Viimasel poolel aastal on turule lisandnud suur hulk uusi kinnisvaraarendusi, millest nii mõnigi on ennast positsioneerinud luksuskorterite segmenti, mistõttu käib klientide nimel tõsine konkurents,” rääkis Uibomäe.

“Aga nagu öeldakse, siis konkurents soodustab progressi,” lisas ta. Tiheda konkurentsi tõttu on arendajad sunnitud iga päev mõtlema, kuidas luua ülejäänutest selgelt eristuvaid hooneid, mille märksõnad on keskkonnasäästlikkus, klientide elustiil ja arhitekuur.

Kuusik märkis, et kuna luksuskorterite potentsiaalne ostjaskond on piiratud, pole turul seega samal ajal ruumi väga paljudele arendustele.

Millist kinnisvara eelistab noor ostja?

Õige pea on koduostmise ja -otsingute teele asumas või juba asunud 1980ndatel ja 1990ndatel sündinud põlvkond, kellele võiksid luksuskorterid küll meeltmööda olla, aga kes eelistavad kodu ostmise asemel hoopis üürimist.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul on luksuskinnisvara oma olemuselt siiski pigem keskealiste või vanema põlvkonna rõõm. Ta märkis, et kuna noortel pole peret ega kapitali, maandub see seltskond rohkem üürisektorisse ja keskendub nii-öelda odavama otsa kinnisvarale. “Maailm on noorte jaoks ahvatlusi täis, millele raha kulutada. Nad ei pea otstarbekaks selle abil endale pehmet, mõnusat ja turvalist mugavustsooni ehitada,” märkis ta ja lisas, et huvitava trendina saab välja tuua selle, et üürisektor laieneb.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter tõi 1980ndate lõpu ja 1990ndate alguse põlvkonda iseloomustades välja, et võrreldes vanemate inimestega pole nemad valmis nii palju aega ja energiat ise remontimisele raiskama.

See tähendab omakorda, et korterite valik on piiratum, loobutakse ostmisest sootuks ning otsustatakse üürimise kasuks. “Majanduslik ebakindlus väga suures plaanis hoiab noored kinnisvara ostu-müügiturult eemal ja jätab nad endistest aegadest kauemaks üürituru rüppe,” märkis Toompark, kes jätab noored luksuskorterite sihtrühma teravikust välja.

Vahtergi lausus, et kuigi luksuskorterid läheksid kindlasti noortele peale, eeldab luksuskinnisvara juba oma olemuselt, et see ei ole enamikule kättesaadav, veel vähem noortele.

Üks küsimus: Kuidas defineerida luksuskinnisvara?

Tõnu Toompark, kinnisvaraekspert

Me võime luksuseluasemeks pidada eluaset, mis rahuldab oluliselt rohkem kui elanike peamised vajadused. Olgu nende vajaduste ületamine pinna suuruse, selle tehnilise varustatuse, hiiglaslike terrasside või muu sellise näol. Nii võib luksuslik eluase asuda nii südalinnas kui ka kolkaküla sügavas metsas.

Mängu saab tuua ka hinna kriteeriumi. Näiteks elab mõni inimene üksi kolmetoalises 65 ruutmeetri suuruses korteris ja see on tema jaoks luksus, mis sellest, et see korter ei pruugi kvaliteedi poolest väga uhke olla.

Tiit Kuusik, ASi Merko Ehitus Eesti elamudivisjoni direktor

Luksuskorter on eksklusiivses asukohas paiknev hea vaatega tavapärasest tunduvalt suurem korter, parema tehnilise varustatusega ja kallimate viimistlusmaterjalidega.

Urmas Uibomäe, OÜ Metro Capital turundusjuht

Kui laiemalt vaadata, siis võib öelda, et kõik pealinna rajatavad uued korterid on luksuskaup, kuna neid saab endale lubada vaid kuni viis protsenti Eesti elanikkonnast.

Kitsamalt uusi rajatavaid kortereid lahterdades võiks luksuskorterite puhul välja tuua järgmised iseloomulikud jooned: hinnatud asukoht, silmapaistev arhitektuur, korterite suurus, vaated ning viimistlustase.

Eelnevaid tegureid arvesse võttes võiks määratleda luksuskorterite üheks kriteeriumiks ka hinna, mis Tallinnas algab 3000 eurost ruutmeetri kohta ning mille ülemine piir on umbes poole kõrgemal tasemel.

Pille Ivask, Äripäeva kaasautor
pille.ivask@aripaev.ee

Novira Plaza sai lõppkõrguse kätte

18.09.2015 Tõnu Toompark

Täna pärastlõunal peeti Tallinna südalinnas Tartu maantee ja Pronksi tänava nurgale kerkiva Novira Plaza sarikapidu, 15-korruseline büroo- ja korterihoone valmib järgmise aasta jaanipäevaks.

“Kuigi Novira Plaza valmib alles järgmisel suvel, on valdav enamus pindadest tänaseks juba müüdud,” ütles täna maja tipust sarikapärja alla toonud Novira Capitali partner Madis Brjantsev ning lisas, et saadaval on vaid alumiste korruse kontoripinnad ning viimased korterid. “Ehitaja on teinud suurepärast tööd, oleme ehitustöödega graafikus ning juba järgmise aasta jaanipäeval saavad maja uued omanikud oma ruumide võtmed kätte,” kinnitas Brjantsev.

Kui teised Tallinna südalinna kontormajadest pakuvad kontoriruume valdavalt vaid üürimiseks, on Novira Plazas kõik pinnad ehitatud müügiks. Ühe ruutmeetri müügihind Tallinna citysse kerkivas Novira Plazas on olenevalt korrusest 2500-3500 eurot, kogu hoone müügikäive ulatub 20 miljoni euroni. Novira Plaza ehitab ehitusfirma Bauschmidt.

Balti pealinnade elanike finantsvõimalused korteri soetamiseks on paranenud

18.09.2015 Tõnu Toompark

SEB uuring näitab, et Balti pealinnade elanikel on tänase sissetulekutaseme ja kinnisvarahindade juures võimalik saada suurema korteri omanikuks kui aasta tagasi. SEB eluaseme ostujõu indeks* on paranenud tänu reaalpalga tõusule ja madalatele intressimääradele, märgib SEB Eesti, Läti ja Leedu pankade analüüs.

Võrreldes teiste Balti riikidega on uued korterid kõige kättesaadavamad Tallinnas, kus eluaseme ostujõu indeks kasvas aastaga 2,9 ruutmeetri võrra 37,8 ruutmeetrini. Kuigi indeks kasvas ka Leedu ja Läti pealinnades, saavad Vilniuse ja Riia keskmise sissetulekuga elanikud endale lubada tunduvalt väiksemat, vastavalt 29,2 ja 26,0 ruutmeetri suurust korterit.

Keskmise sissetulekuga Balti pealinnade elanikel kuluks 20 või rohkem kuud selleks, et koguda kümneprotsendiline sissemakse uues hoones asuva 40-ruutmeetrise korteri ostmiseks – seda eeldusel, et pealinlased säästavad igakuiselt 30 protsenti oma palgast. Sellisel juhul saaks tallinlased sissemakse kogutud vähem kui kahe aastaga (19,9 kuuga), samas kui Riia ja Vilniuse elanikel kuluks aega rohkem, vastavalt 25,6 ja 28,9 kuud. Kui aga korteriostul nõutakse 20-protsendilist sissemakset, siis kahekordistub ka säästmiseks vajalik aeg.

SEB Panga jaepanganduse ja tehnoloogia valdkonna juht Eerika Vaikmäe-Koit märkis, et eluaseme ostujõu indeksi kasv on tugevas seoses 2015. aasta teises kvartalis langenud keskmise eluasemelaenu intressiga, mis oli Leedus ja Eestis rekordmadal. „Selle aasta teise kvartali kõige madalam keskmine uute eluasemelaenude intressimäär registreeriti Leedus – 2,03 protsenti. Eestis oli see 2,64 ja Lätis 3,42 protsenti,” lisas Vaikmäe-Koit.

*SEB eluaseme ostujõu indeks märgib korteri suurust ruutmeetrites, mida keskmise sissetulekuga elanik saab laenuga soetada liiga suurt riski võtmata. Indeksis võetakse arvesse neli eluasemeturgu mõjutavat tegurit: kinnisvara hind, sissetulek, inflatsioon ja intressimäär.

Kuu lõpus algavad Luhamaa piiripunti rekonstrueerimistööd

18.09.2015 Tõnu Toompark

Septembri lõpust kuni tuleva aasta maini toimuvad Luhamaa piiripunkt rekonstrueerimistööd, mille tulemusena suureneb piiripunkti läbilaskevõime ja paranevad töötajate olmetingimused.

Luhamaa maanteepiiripunkti juhi Aivo Pinte sõnul väheneb rekonstrueerimistööde tulemusena näiteks bussiga reisijate kontrollimiseks kuluv aeg kaks korda ja seega suureneb oluliselt piiripunkti läbilaskevõimekus. “Samuti luuakse paremad olmetingimused piirivalvurite jaoks ning uuenduskuuri läbivad ka kinnipidamisruumid,” lisas Pinte.

Ehitustööde ajaks muudetakse liikluskorraldust, kuid piiripunkt jääb avatuks ööpäevaringselt. Piiriületajatel palume arvestada liikluskorraldusmuudatustega, jälgida tähelepanelikult ajutisi liiklusmärke ning varuda piisavalt aega. Samuti palume sujuvama piiriületuse eesmärgil kaaluda Koidula piiripunkti kasutamist.

Ehitustööde käigus soojustatakse peahoone ja veoautode ülevaatushoone, rekonstrueeritakse varikatused, rajatakse uued sõiduautode tollikontrollikabiinid. Osaliselt uuendatakse teede ja platside asfaltkatet. Ehitustööde maksumus on pisut üle 2 miljoni eurot, millele lisandub käibemaks. Töid teostab Riigi Kinnisvara AS-i tellimusel Embach Ehitus OÜ.

Tänavu on esimese kaheksa kuu jooksul Luhamaa piiripunkti kaudu sisse- ja väljasõidul piiri ületanud 207 543 sõidukit.

Eraisikute laenukoormus hakkab kasvama

18.09.2015 Tõnu Toompark

Uue kodu ostutehing rahastatakse enamasti eluasemelaenu abil. See tähendab, et elamispindade turg nagu muugi kinnisvaraturg on äärmiselt sõltuv finantseerimistingimustest. Laenude intressimäärade, käivete ja nõutava omafinantseeringu kõrval on laenuturu suure pildi kujunemisel oluline tegur laenukoormus. Arvestades majanduskasvu pidurdumist võib prognoosida, et laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu ja palkade kogusumma suhtes hakkab kerkima.

Laenukoormust saame riigi tasemel mõõta tagasimaksmisel olevate laenude jäägi suhtena sisemajanduse kogutoodangusse (SKT) või palkade kogusummasse. Neist viimane näitaja võiks olla pisut etem laenukoormuse mõõdik, sest eraisikud maksavad laene enamasti just palkade arvelt.

Majandus kasvab laenukoormusest aeglasemalt

Eraisikulaenude jääk, millest suurema osa moodustab eluasemelaenude jääk, oli SKT suhtes kõrgeimas punktis 2009. aasta lõpus – 2010. aasta alguses. Toona moodustas laenude jääk 53% SKTst.

Tegemist oli ajaga, mil laenujääk langes, kuid majandus langes veelgi kiiremini. 2008. aastast alguse saanud koondamised olid tekitanud märgatava tööpuuduse, kõrge laenujääk oli paljudele – eriti töö kaotanutele suureks koormaks.

Alates 2010. aastast pöördus majandus tõusule, kuid laenujääk vähenes edasi kuni 2013. aasta keskpaigani. Sel perioodil kogusid pangad laenu tagasimakseid rohkem kokku, kui nad uusi laene väljastasid. Alates 2013. aasta keskelt see olukord muutus.

Nii oleme 2015 II kvartaliks jõudnud olukorda, kus tagasimaksmisel olevate eraisikulaenude jääk moodustab 35% sisemajanduse koguproduktist. Võime öelda, et see on mõõdukas näitaja, mis lubaks laenuvõtjatel laenukoormust tänaselt tasemelt kõrgemale tõsta.

Laenukoormus väheneb ka palkade suhtes

Sama keelt, et laenukoormus väheneb, räägib eraisikulaenude jäägi võrdlus palkade kogusummaga. 2010. aastal ületas eraisikulaenude jääk palkade aastast kogusummat kahekordselt. Järgnevatel aastatel on tööpuudus vähenenud ja hõivatute hulk kasvanud. See on suurendanud tööl käivate inimeste arvu ja nende inimeste summaarset teenitavat palgafondi.

Alates 2011. aastast on palkade kogusumma kasvanud 7-8% aasta baasil. See on 2015 II kvartalis laenukoormust palkade suhtes vähendanud tippaja 204% pealt 138 protsendile.

Laenukoormus hakkab kasvama

Alates 2013. aastast on eraisikulaenude jääk hakanud kasvama, kasvutempo on kvartalist-kvartalisse järjest kiirenenud. Laenujäägi taga on paljus eluasemelaenude aktiivne väljastamine ehk kiirelt kerkinud laenukäibed.

Üks kiireneva uute laenude väljastamise põhjus on uusarenduste kasvanud populaarsus. Aktiivne uute korterite turg nõuab ostu finantseerimiseks suuremaid laenusummasid ja see kasvatab laenujääki tempokamalt, kui elamispindade turu osalised oleks jäänud tehinguid tegema vanemate-odavamate korteritega.

Majanduskasvu prognoosid on seevastu nukrad. Äsja kärpis rahandusministeerium majanduskasvuootusi. Järgmistel lähemateks aastateks ootavad märgatavat kasvu vaid paadunud optimistid.

Palgafondilgi on kasvul pidurid ees. Töötuse määr on langenud tasemele, kus räägime juba ammu mitte enam tööpuudusest vaid töökäte puudusest. See tähendab, et tööga hõivatute arvu suurenemise arvelt palgafond kasvada ei saa.

Kerkida võiks keskmine palk ja tööjõu puuduse tõttu see tõenäoliselt aset leiabki. Aga viimase aasta jooksul 4-5% läheduses püsinud keskmise palga kasv ei ole samuti jätkusuutlik, sest see seab löögi alla Eesti eksportivate ettevõtete konkurentsivõime välisturgudel.

Nii hakkab laenukoormus nii SKT kui summaarse palgafondi suhtes kerkima. Teisisõnu hakkab laenude tagasimaksmine mängima inimeste rahakotis järjest suuremat rolli ehk nende elu järjest rohkem mõjutama.

Laenukoormuse kasvus pole ohtu

Arvestades praegust eraisikute laenukoormuse taset ei ole selle mõõdukas kasvus ohtu, et laenud muutuksid sedavõrd koormavaks, kui näiteks kõrge tööpuudusega 2009.-2010. aastatel.

Riskitegurina peab eelneva juures siiski silmas pidama Euroopa rahatrükki. Kui võlakirjade ostuprogramm peaks ühel hetkel lõpus ometi inflatsiooni tekitama, tõstab Euroopa keskpank intressimäärasid. See oma korda kergitab euribori ja nii suurenevad laenuvõtjate intressimaksed.

Euroopa ja maailma ebakindlus muudab kinnisvaraturu tuleviku prognoosimise keeruliseks

18.09.2015 Tõnu Toompark

Eesti majanduse seis ei ole hea, kuid oleme näinud hullemaidki päevi. Majandus kasvab vaikselt, tööpuudus on madal, intressimäär ehk raha hind pole olnud kunagi nii odav, kui see on praegu. Kinnisvaralaenude käibed kasvavad, arendajad püsitavad järjest uusi arendusprojekte, uusi kortereid on turul enam, kui viimase viie aasta jooksul.

Koduostjad teevad otsivad usinalt kortereid ja maju. Turuväärtuse lähedase hinnaga pakkumised ei püsi kaua turul, vaid leiavad ostja kiiresti. Tehingute arv on kõrgel tasemel, kuid hinnad püsivad paigal. Nii aitab kerkiv keskmine palk soetada sissetuleku eest järjest enam ruutmeetreid korteri pinda.

Tundub justkui, et tagasi on 2005.-2006. aastate buumiaeg, kus taevas on pilvitu ja vaadates kaugele tahes ei ole murepilvi näha. Need pilved on siiski olemas, kuid pole aru saada, kas sadama hakkab õrna seenevihma, mida ilustab värviline vikerkaar või on tõusmas torm koos äikese ja rahega.

Probleemidele viitab majanduskasv. Äsja kärpis rahandusministeerium majanduskasvu prognoosi 1,7 protsendile. Eesti mõistes isegi madalast 5-protsendilisest majanduskasvust, mis viiks meid Euroopa riikide elatustasemele kukesammu võrra lähemale, ei saa me lähemate aastate jooksul tõenäoliselt rääkida.

Kerkivad palgad vähendavad eksportivate ettevõtete konkurentsivõimet. Vähenevad põhivarainvesteeringud ei loo uut baasi jätkusuutliku majanduskasvu juurde naasmiseks. Inflatsioon on olematu, mis annab tarbijatele võimaluse ostude edasilükkamiseks. See omakorda pärsib tootmist.

Eesti sisemajandusest tulenevad riskitegurid on veel lapsemäng, kui mõtleme piiritagustele muredele. Mingil momendil räägiti, et Kreeka kriis Euroopa tavainimest ei puuduta. Ühel hetkel aga kõneleti teist keelt ehk sellest, et Kreeka viib põhja kogu Euroopa majanduse ja rahasüsteemi. Hiina börsimulli vähesest mõjust on samuti räägitud-kirjutatud. Ometi on see langusesse tõmmanud väärtpaberihindu siin ja seal pool ookeani.

Sarkastilise naljana mõjub uudis Tallinna sadamast kinni nabitud 11 pagulase kohta ajal, mil põgenikud sadade tuhandete kaupa Euroopa riigipiire risti-rästi omatahtsi ületavad. Pagulased võivad kinnisvaraturul olla üksikutele ettevõtetele – näiteks edututele majutusasutustele päästerõngaks. Samal ajal peavad erinevad riigid probleemi lahendamiseks suunama reservidest ressursse, mis vähemalt majanduslikust lühiajalisest aspektist on ühiskonnale pigem kurnavaks koormaks.

Sellises keskkonnas on ülimalt raske teha prognoose kinnisvaraturu edasiste suundumuste osas. Sisemajanduslikest teguritest lähtuvalt võiks oodata, et turg jätkab aktiivselt ja hindadel on mõõdukalt tõusuruumi. Välised tegurid aga hoiatavad, et pigem tuleb varuda tikke, konserve ja soola suhkrut ning kinnisvarateemadele sootuks mitte mõelda.