Eesti Omanike Keskliit on võtnud üheks oma prioriteediks muuhulgas üürileandjatest omanike õiguste kaitsmise. Selleks osaleme aktiivselt üüriseadusandluse muutmise ning üüri tulumaksuga maksustamise põhimõtete muutmise protsessides ning nõustame üürileandjaid ka juriidiliselt.

Just viimase lubaduse täitmise esimeseks sammuks on värskelt valminud õiguslik analüüs ja juhtnöörid üürileandja pandiõiguse teostamiseks, mille on Eesti Omanike Keskliidu palvel ette valmistanud advokaadibüroo Mullari & Koch partner, vandeadvokaat Kari-Paavo Koch ning advokaat Annely Sepp.

Liidu liikmete tagasiside põhjal teame, et väga vähesed üürileandjad teavad, mida tegelikult tähendab üürileandja pandiõigus ning kuidas seda õigust praktikas rakendada.

Tihtipeale on selle õiguse rakendamine palju praktilisem meetod üürnikult kas üürvõla või kahjuhüvitise kättesaamiseks, kui kohtu poole pöördumine, mistõttu soovitame koostatud analüüsiga tutvuda kõigil praegustel aga ka tulevastel üürileandjatel ning miks ka mitte üürnikel.

I. Sissejuhatus

1.1 Kinnisasja üürilepingu puhul on üürileandja tähtsaimaks kohustuseks anda üürnikule kasutamiseks asi ning üürnikul selle asja kasutamise eest tasuda. Üürilepingust tulenevate üürniku kohustuste tagamiseks maksab üürnik lepingu sõlmimisel enamasti tagatisraha. Tagatisraha suuruseks on praktikas tavaliselt paari kuu üürisumma, eluruumi üürilepingu puhul ei tohi tagatisraha nõuda rohkem kui kuni kolme kuu üüri ulatuses (võlaõigusseadus, edaspidi ka „VÕS“, § 308 lg 1 ).

Üürniku võlgnevus üürileandja ees võib aga kujuneda oluliselt suuremaks, eriti siis, kui lisaks üüri maksmata jätmisele on üürnik põhjustanud lepingueseme rikkumisega ka kahju. Kas sellisel juhul on ainsaks võimaluseks esitada nõue maksekäsu kiirmenetluses või võtta jalge alla pikk kohtutee?

Üürileandja üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks on seadusandja võlaõigusseaduses ette näinud spetsiaalse tagatise- üürileandja pandiõiguse. Üürileandja pandiõigus tekib VÕS § 305 lg 1 alusel seaduse jõul, s.t ilma üürileandja ja üürniku vahelise erikokkuleppeta, ning laieneb kõigile üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele alates nende üüritud ruumi toomisest.

Seejuures ei ulatu üürileandja pandiõigus mitte üksnes üürnikule kuuluvatele asjadele, vaid ka kolmandatele isikutele kuuluvatele asjadele, mis asuvad üüritud ruumis. Pandiõiguse teostamisel võib üürileandja üüriruumides leiduvaid asju oma nõuete tagamiseks kinni pidada või avalikul enampakkumisel maha müüa.

Pandiõiguse sisu reguleerib eelkõige võlaõigusseadus (§ 305-307). Pandiõiguse teostamisele kohalduvaid norme tuleb otsida aga asjaõigusseadusest, edaspidi ka „AÕS“. Üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui võlaõigusseadusest ei tulene teisiti.

Täpsemalt reguleerivad vallaspandi teostamist asjaõigusseaduses käsipandile kohaldatavad sätted. Asjad, millele üürileandja pandiõigus ei laiene, on nimetatud täitemenetluse seadustikus, edaspidi ka „TMS“,. Üürileandja pandiõiguse teostamise sisu ja ulatuse selgitamisel on oluliseks allikaks ka Riigikohtu praktika.

Kuigi tegemist on üürileandja jaoks olulise ja sageli efektiivse tagatisega, ei ole selle võimaluse kasutamine praktikas kuigi levinud. Põhjuseks võib pidada üürileandjate vähest informeeritust nimetatud õiguslikust võimalusest ja sellest tulenevalt ka ebakindlust pandiõiguse teostamise ees.

1.2 Käesolev memorandum on koostatud Advokaadibüroo Mullari & Koch poolt vastavalt MTÜ Eesti Omanike Keskliit ülesandele analüüsida teatud õiguslikke aspekte seoses üürileandja pandiõiguse regulatsiooniga.

Analüüsi eesmärgiks on anda ülevaade üürileandja pandiõiguse olemusest ning sellest, kuidas nimetatud tagatist seaduslikult ja efektiivselt kasutada. Memorandum on antud üksnes ülalnimetatud adressaadile ning seda ei või edasi anda ega sellele tugineda teised isikud, välja arvatud meie eelneval nõusolekul.

Memorandum on koostatud memorandumi kuupäeval Eestis kehtiva õiguse ja kohtupraktika alusel. Advokaadibüroo Mullari & Koch ei esita seisukohti mistahes seaduse, muu õigusakti või kohtulahendi kohta, mis jõustub pärast käesoleva analüüsi koostamist. Advokaadibürool Mullari & Koch ei ole kohustust analüüsi täiendada või muuta, kui kehtiv õigus muutub seadusandja tegevuse või kohtulahendite tulemusel või muul viisil.

II. Analüüsitavad küsimused

2.1 Kuidas tekib üürileandja pandiõigus ning mis on selle kehtivuse eeldusteks?

2.2 Millistele esemetele laieneb üürileandja pandiõigus?

2.3 Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

2.4 Millisel juhul üürileandja pandiõigus lõppeb?

2.5 Kuidas toimub üürileandja pandiõiguse teostamine?

2.6 Milliseid õiguslikke riske peab üürileandja pandiõiguse teostamisel silmas pidama?

III. Analüüs

3.1 Kuidas tekib üürileandja pandiõigus ning mis on pandiõiguse kehtivuse eelduseks?

3.1.1 Nagu eelnevalt selgitasime, on üürileandja pandiõiguse näol tegemist seadusest tuleneva tagatisega kinnisasja üürileandjale, mis kujutab endast pandiõigust üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele.

3.1.2 Esiteks on oluline tähele panna, et üürileandja pandiõigus on seadusest tulenev õigus ehk pandiõiguse tekkeks ei ole vaja eraldi kokkulepet üürilepingus.

Seega erineb üürileandja pandiõigus näiteks käsipandiõigusest, sest viimase puhul on eelduseks sõlmitud pandileping ning eseme olemasolu pandipidaja valduses.

3.1.3 Pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimisega ning konkreetsete esemete osas alates nende toomisest üüripinnale. Seega ei eelda pandiõiguse tekkimine üürileandja poolt mitte mingeid täiendavaid tegusid.

3.1.4 Lisaks ei ole pandiõiguse kehtivuse eelduseks, et üürileandjal oleks üürniku vastu mingi sissenõutavaks muutnud nõue – pandiõigus kehtib ka nende üürnike suhtes, kes nõuetekohaselt enda kohustusi täidavad.

3.1.5 Siiski võivad pooled kokkuleppel üürilepingus üürileandja pandiõiguse teostamise välistada, mis aga ei ole kindlasti üürileandja huvides.

3.2 Millistele esemetele laieneb üürileandja pandiõigus?

3.2.1 Pandiõigus tekib vallasasjadele, mis asuvad üüritud kinnisasjal või ruumi üürimisel kuuluvad selle sisustusse või kasutamise juurde.

Vallasasjad on kõik kehalised esemed, mis ei ole kinnisasjad ehk maatükid (TsÜS § 50 lg-d 1 ja 2). Seejuures kohaldatakse ka loomadele vallasasjade kohta käivaid sätteid (TsÜS § 50 lg 3).

Riigikohus on praktikas selgitanud, et ruumi sisustusse kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed.

VÕS § 305 lg 1 mõttes ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on esmajoones sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda.

Bürooruumide kasutamise juurde kuuluvad nt arvutid, koopiamasinad jms. Kui tegemist on kaupluse- või kaubalaoruumidega, kuuluvad Riigikohtu arvates ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad.

Seaduse kohaselt ulatub pandiõigus seega eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ei ole aga ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Seega ulatub pandiõigus näiteks kontoriruumides olevatele laudadele, toolidele, printeritele ja kohvimasinatele, kuid mitte näiteks ruumidesse ajutiselt toodud jalgrattale, kuivõrd tegemist ei ole asjaga, mis kuuluks ruumide sisustusse või kasutamise juurde. Küll aga võib see sama jalgratas olla pandiesemeks juhul, kui tegemist on ruumidega, kus müüakse jalgrattaid või hoiustatakse neid müügi eesmärgil.

3.2.2 Pandiõigus ei ulatu neile asjadele, millele seadusest tulenevalt ei saa pöörata sissenõuet. Selliste asjade loetelu sätestavad eelkõige täitemenetluse seadustiku §-d 66 ja 67, hõlmates asju, mis on võlgnikule vajalikud toimetulekuks, millel on oluline emotsionaalne või ajalooline väärtus jms.

Sissenõuet ei või pöörata järgmistele asjadele:

• võlgniku isiklikud asjad ning maja- ja köögitarbed, riietusesemed, pesu, voodid ja muud majapidamises kasutatavad asjad, mis on hädavajalikud võlgniku võla suurust arvestavate olmevajaduste rahuldamiseks;
• vähemalt üks tehniline vahend, mis tagab võlgnikule Eesti Vabariigi põhiseaduse § 44 lõikes 1 ettenähtud info saamise õiguse kasutamise;
• võlgnikule ja tema perele üheks kuuks vajalikud toiduained ja eluruumi kütmiseks üheks kütteperioodiks vajaminev küte või kui täitmise ajaks sellist varu ei ole ja selle muretsemine ei ole muul viisil tagatud, siis varu soetamiseks vajalik rahasumma;
• põllumajandusega tegeleva isiku põllumajandusseadmed, kariloomad, väetis ja põllumajandussaadused, mis on võlgnikule hädavajalikud tema enda ja tema perekonna ülalpidamiseks kuni järgmise saagini;
• füüsilise isiku majandus- või kutsetegevuse või töö- või teenistussuhte jätkamiseks hädavajalikud esemed;
• raamatud või muud esemed, mida võlgnik või tema perekonnaliige kasutab õppetöös või kultustoimingutes;
• võlgnikule kuuluvad raamatupidamisdokumendid, perekonnaürikud, abielusõrmused, ordenid ja teenetemärgid;
• kunstjäsemed, prillid ja muud kehapuude tõttu vajalikud abivahendid, mida võlgnik või tema perekonnaliige kasutab;
• võlgniku perekonnas toimuvateks matusteks vajalikud esemed;
• riigimuuseumi, munitsipaalmuuseumi ja avalik-õigusliku juriidilise isiku muuseumikogu ning sellesse kuuluvad museaalid, samuti sihtasutusele kasutada antud riigi muuseumikogu või museaalid
• arhivaalid;
• kodus mittetulunduslikul eesmärgil peetavad loomad (mõningate eranditega);
• muud asjad, mille arestimine on vastuolus seadusega või heade kommetega.

3.2.3 Oluline on tähele panna, et pandiõigusega on hõlmatud kõik ruumides leiduvad asjad, olenemata nende kuuluvusest ehk pandiõigus laieneb ka kolmandatele isikutele kuuluvatele asjadele.

Kolmandatele isikutele kuuluvad asjad võivad üüriruumidesse sattuda erinevatel põhjustel- näiteks võib olla tegemist liisinguobjektiga, omandireservatsiooniga müügiga või üürnikule üüripinnal teenust osutava äriühingu seadmetega. Siiski peavad ka need esemed vastama eelkirjeldatud tingimustele ehk kuuluma üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde ning neile peab saama pöörata sissenõuet.

Nimetatud lahendus, olgugi, et üürileandja jaoks kasulik, võib esmapilgul jääda arusaamatuks. Miks võib üürileandja pandiõigust teostades müüa eseme, mis kuulub kolmandale isikule, kuigi võlgnevus on üürnikul?

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-127-11 märkinud, et üürileandja pandiõigus on asjaõigus, mis ei kehti mitte ainult üürniku, vaid igaühe suhtes.

AÕS § 90 lg 1 näeb ette, et isik, kes asja valdab, loetakse valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

Seega kehtib eeldus, et kui toolid asuvad üürniku kontoris, saab üürniku lugeda nende omanikuks, kuni pole tõendatud, et toolid kuuluvad kellelegi teisele. Sellisel regulatsioonil on üsna lihtne seletus- nimelt ei ole üürileandjal sageli võimalik vahet teha, millised üüriruumides asuvad asjad kuuluvad üürnikule ja millised kellelegi teisele. Üürileandjal puudub kohustus olla kursis, kas asjad, mis üüriruumidesse tuuakse, on üürniku omad või mitte.

Seega võib üürileandja eeldada, et asjad, mis üüriruumides on, kuuluvad üürnikule. Riigikohus on siiski selgitanud, et teatud juhtudel ei saa üürileandja tugineda AÕS § 90 lg-st 1 tulenevale eeldusele, pidades silmas asju, mille puhul üürileandja võib järeldada, et need asjad ei kuulu üürnikule ega taga seega üürileandja nõudeid üürniku vastu. Sellisteks asjadeks on näiteks üürniku kui ettevõtja klientide poolt ajutiselt ruumi (nt remondiks) toodud asjad (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

3.2.4 Eelnev ei tähenda siiski, nagu oleks pandiõigus kolmandate isikute asjadele absoluutne. Siinkohal on oluline üürileandja teadmine konkreetsete asjade kuuluvusest ja teadasaamise aeg.

Üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud (VÕS § 305 lg 3).

Reeglit tuleb mõista viisil, et pandiõigus nimetatud asjadele küll laieneb, kuid kolmandatel isikutel on võimalik enda kui omaniku õigus asjale enne pandiõigust maksma panna. Seega näiteks juhul, kui üürileandja teab või peaks teadma, et kontoriruumis kasutatav kohvimasin ei kuulu üürnikule, vaid seda üüritakse kolmandalt isikult, võib üürileandja küll asuda pandiõigust teostama, kuid kui kolmas isik esitab üürileandjale AÕS § 80 alusel nõude asja väljaandmiseks, tuleb nõue täita ning pandiõigust asjale teostada ei saa.

Samas on Riigikohus leidnud, et VÕS § 305 lg 3 ei kohaldu juhul, kui üürileandja sai alles pärast üürilepingu ülesütlemist teada, et asjad ei kuulu üürnikule. Seega, kui üürileandja on teostanud pandiõigust ja üürilepingu üles öelnud, kuid saab alles pärast lepingu ülesütlemist teada, et asi ei kuulu üürnikule, võib ta eseme suhtes pandiõigust teostada.

Seega peab aktiivsust üles näitama just kolmas isik, tagades, et üürileandjat asjade ruumidesse toomisel nende kuuluvusest teavitataks. Üürileandja ei pea tegema pingutusi, et olla kursis asjade kuuluvusega üüriobjektil ning võib üldjuhul eeldada, et kõik üüripinnal olevad esemed on üürniku omad.

3.3 Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

3.3.1 VÕS § 305 lg 1 teine lause näeb ette, et pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuded võivad endast kujutada kõikvõimalikke kahjunõudeid üürniku vastu, mis tulenevad üürisuhtest.

Siia kuuluvad näiteks kahju, mida üürnik võib tekitada üüriesemele, kahju, mida üürnik võib tekitada üüriobjekti tagastamisega viivitamisel pärast lepingu lõppemist. Samuti hõlmavad hüvitisnõudeid neid nõudeid, mida on võimalik kolmandatel isikutel üürileandja vastu esitada üürniku rikkumisest tulenevalt.

3.3.2 Asjaõigusseaduse pandiõigust reguleerivad üldsätted (AÕS § 279 lg 4) näevad ette, et pandiga on tagatud ka nõudega seotud kõrvalnõuded, sealhulgas intressid ja leppetrahv, kui seaduses või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Tulenevalt sama sätte lg-st 6 on pandiga tagatud ka menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.

3.3.3 Riigikohus on VÕS § 305 lg 4 ja AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimele tuginedes selgitanud, et üürileandja pandiõigusega on tagatud ka kõrvalnõuded, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

3.4 Millisel juhul üürileandja pandiõigus lõppeb?

3.4.1 Kuivõrd üürileandja pandiõigus kehtib asjade suhtes, mis asuvad üüripinnal, siis üldreeglina asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt pandiõigus sellele konkreetsele asjale lõppeb (VÕS§ 306 lg 1).

3.4.2 Ka sellest reeglist näeb seadus ette mitmeid erandeid. Üürileandja pandiõigus ei lõppe juhul, kui asja eemaldamine toimus üürileandja teadmata. Lisaks ei lõppe üürileandja pandiõigus eemaldatud asjale juhul, kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu (VÕS § 306 lg 1).

Üürileandja ei ole aga õigustatud asja eemaldamisele vastu vaidlema, kui see vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandja jaoks piisavaks tagatiseks (VÕS § 306 lg 2).

Rõhutame, et üürileandja pandiõigus ei kujuta endast üürileandja õigust üürniku elu või majandustegevust seisata. Üürnik võib enda valduses olevate asjadega vastavalt enda elukorraldusele ja majandustegevusele põhimõtteliselt toimetada, nagu soovib. Kui üürnik veab üüritud lao kaubast tühjaks, siis üürileandja vastuväite korral on üürnikul võimalus selgitada, et kaup veeti ära selle poodidesse müügi eesmärgil. Sellisel juhul üürileandja vastuväide pandiõiguse lõppemist kaubale ei takista.

Samas on üürileandjal õigus ja põhjust vastu vaielda juhul, kui maksehäiretega üürnik viib kontoriruumidest välja kogu mööbli. Kui üürnik ei suuda näidata, et mööbli eemaldamine on tavaline (näiteks toimub remont ning tellitud on uus mööbel), siis üürileandja pandiõigus mööblile ei lõppe.

Üürileandja vastuväide ei mõjuta pandiõiguse lõppemist juhul, kui üürnik küll eemaldab esemeid, kuid üüripinnale alles jäävad vallasasjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Kõnealune regulatsioon tekitab küsimusi seoses asjaoluga, et üürileandja pandiõigus kehtib ka siis, kui üürnik on üürileandja ees kõik kohustused nõuetekohaselt täitnud ning võlgnevused puuduvad. Kuidas siis sellisel juhul hinnata üüripinnale jäänud asjade piisavust?

Siinkohal tuleb lähtuda sellest, milliseid nõudeid üürileandja pandiõigus tagab. Lähtudes üürimakse suurusest, saab välja arvutada, millises ulatuses on üürnikul võimalik üürimaksetega võlgu jääda (kuni kaks aastat).

Hüvitisnõuete suurust täpselt kindlaks võimalik määrata ei ole. Üürileandjal tuleb eelkõige arvesse võtta üürniku poolt üüriobjekti kahjustamisest tulenevaid võimalikke nõudeid, samuti kolmandate isikute nõudeid üürileandja vastu tulenevalt üürniku rikkumisest. Lisaks tulenevalt eelnevalt viidatud Riigikohtu praktikast, võib arvesse võtta ka nõudega seotud kõrvalnõudeid. Juhul kui üüripinnale jäänud vallasasjade väärtus eelduslikud nõuded katab, ei tohi üürileandja asjade eemaldamisele vastu vaielda.

3.4.3 Üürileandja pandiõigus lõppeb juhul, kui üürnik annab talle oma kohustuste täitmise tagamiseks mingi muu tagatise. Üürileandja pandiõigus konkreetsele asjale lõppeb, kui üürnik annab üürileandjale selle asja väärtuse ulatuses muu tagatise (VÕS § 306 lg 3).

Esimesel juhul on üürnikul võimalik anda üürileandjale oma kohustuste täitmise tagamiseks mingi muu tagatis, millisel juhul üürileandjal vajadust pandiõiguse järele sisuliselt pole ning see lõppeb.

Näiteks võib üürnik üürileandja kasuks seada hüpoteegi mingile temale kuuluvale kinnisasjale. Teisel juhul on reguleeritud pandiõiguse lõppemine konkreetse asja suhtes. Kui üürnik soovib näiteks viia ruumidest ära hinnalise vaasi, on tal üürileandjapoolse vastuväite esitamise korral võimalik anda üürileandjale vaasi väärtuse ulatuses mingi muu tagatis ning vaas ära viia.

3.4.4 Kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele (VÕS § 306 lg 4).

Nimetatud alus kujutab endast pandiõiguse lõppemist asjadele juhul, kui üürileandja saab üürilepingu kehtivuse jooksul teada, et asjad, mida üürnik üüripinnale toob, ei kuulu üürnikule ning ei ütle lepingut pärast seda esimesel võimalusel üles, kui tal selleks mingi alus tekib.

Riigikohus on oma praktikas korduvalt selgitanud, et nimetatud säte ei kujuta endast üürileandjale iseseisvat alust üürilepingu ülesütlemiseks ehk üürileandjal ei ole õigust üürileping üles öelda põhjusel, et üürnik toob ruumidesse temale mittekuuluvaid asju.

VÕS § 306 lg 4 lõpetab üürileandja pandiõiguse asjadele juhul, kui pärast nende ruumidesse toomist tekib üürileandjal mingi seadusest või lepingust tulenev alus lepingu ülesütlemiseks, näiteks üüri mittetasumise tõttu, ning ta jätab kasutamata võimaluse sellele alusele tuginedes leping üles öelda (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Lisaks on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 306 lg 4 ei tähenda ka seda, nagu peaks üürileandja lepingu ülesütlemisaluse tekkimisel koheselt üles ütlema. VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks ei ole alust, kui üürileandja annab üürnikule üürivõlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja, kuigi kostja oleks saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem. VÕS § 306 lg 4 eesmärk on välistada üürileandja pandiõigus siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14).

3.4.5 Üürileandja ja üürnik võivad kokku leppida, et pandiõigus lõppeb ka mingil muul eelnevalt nimetamata juhul. Samas ei ole lubatud kokkulepe, mille kohaselt jääb pandiõigus eeltoodud alustest sõltumata edasi kehtima.¹

3.5 Kuidas toimub pandiõiguse teostamine?

3.5.1 Pandiõiguse teostamist selle klassikalises mõistes ehk nõude rahuldamist panditud asja realiseerimise kaudu reguleerivad eelkõige asjaõigusseaduse sätted. Võlaõigusseadus näeb üürileandjale pandiõiguse teostamisel ette teatud spetsiifilised lisaõigused.

3.5.2 Esimese spetsiifilise õigusena näeb VÕS § 307 lg 1 ette üürileandja õiguse asjade kinnipidamiseks olukorras, kus üürnik tahab ära kolida või ruumides olevaid asju ära viia. Asju on üürileandjal võimalik kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks. Lisaks on üürileandjal õigus kasutada sellises olukorras omaabi.

Üürileandjal ei ole kinnipidamisõigust juhul, kui üürnik annab üürileandjale teise tagatise või kui üürileandjale ei ole õigust asja eemaldamisele vastu vaielda. Samuti ei või üürileandja pandiõigust teostada hetkest, mil üürileandja pärast asja mittekuuluvusest teada saamist laseb esimese üürilepingu ülesütlemise võimaluse mööda. Lisaks ei või üürileandja pandiõigust teostada ka juhtudel, kui kolmandate isikute õigused üürileandja pandiõigusele eelnevad.²

Üürileandjal on pandiõigusega koormatud asjade kinnipidamise õigus juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia.

Riigikohus on 20. detsembri 2011. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-127-11 leidnud, et tasumata üürimaksed, katkestatud elektrivarustus ja üles öeldud üürileping võivad anda üürileandjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvad asjad ära viia. Sellises olukorras võib üürileandja pandiõiguse teostamiseks asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks (VÕS § 307 lg 1 esimene lause).

Õigus asju kinni pidada tähendab eelkõige üürileandja nõuet, et pandiõigusega koormatud asjad jääksid üürileandja ruumidesse ehk keelata asjade äraviimine. Üürileandjal ei ole kinnipidamisõiguse raames õigust asi üüripinnalt näiteks enda valdusesse võtta, sisuliselt on üürileandjal üksnes võimalik nõuda, et pandiõigusega koormatud asjad jääksid üüripinnale.

Vajaduse korral võib üürileandja asjade kinnipidamiseks kasutada omaabi. Omaabi tähendab üürileandja õigust kasutada kinnipidamisõiguse teostamisel jõudu. Omaabina ei saa käsitleda mitte igasugust jõu kasutamist, vaid üksnes õiguspärast ehk sellist, milleks esineb õiguslik alus. Jõu kasutamisel ei tohi üürileandja siiski ületada hädakaitse piire (AÕS § 41 lg 1).

Karistusseadustiku § 28 lg-d 1 ja 2 näevad ette, et tegu ei ole õigusvastane, kui isik tõrjub vahetut või vahetult eesseisvat õigusvastast rünnet enda või teise isiku õigushüvedele, kahjustades ründaja õigushüvesid, ületamata seejuures hädakaitse piiri. Isik ületab hädakaitse piiri, kui ta kavatsetult või otsese tahtlusega teostab hädakaitset vahenditega, mis ilmselt ei vasta ründe ohtlikkusele, samuti kui ta ründajale kavatsetult või otsese tahtlusega ilmselt liigset kahju tekitab.

Jõu kasutamine on tsiviilõiguslikes suhetes üldjuhul keelatud ning seetõttu võib üürileandja omaabi teostada ainult juhul, kui täidetud on seda lubavad eeldused. Üürileandja ja üürnik ei saa kokkuleppel omaabi rakendamise eeldusi ega sisu laiendada, küll on võimalik omaabi rakendamise õigus üürilepingus kokkuleppel välistada.³

Riigikohus on praktikas leidnud, et välistada ei saa pandiõiguse teostamisel omaabina üürnikult tema kasutuses olevate ruumide ja nendes asuvate asjade valduse äravõtmist, kui see on pandiesemeks olevate vallasasjade üüritud kinnisasjalt äraviimise takistamiseks vajalik. Nimetatud viisil pandiõiguse teostamise eelduseks on järgmised asjaolud: üürnik on rikkunud asjade äraviimise keeldu pandiõigusega koormatud asjade ruumidest eemaldamisele asumise või mõne asja äraviimisega või asjade äraviimist on ilmne põhjus karta. Kui asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav, võib üürileandja pandiõigusega koormatud asjad hoiustada ka mujal. (vt Riigikohtu 20. detsembri 2011. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-127-11; 11. märtsi 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Omaabi on tsiviilõiguslikes suhetes siiski erandlik vahend enda õiguste kaitsemiseks. Omaabi võib kergesti üle minna omavoliks, mistõttu on eriti oluline teha enne omaabi teostamist kindlaks, et jõu kasutamise eeldused on täidetud. Kui omaabi kohaldamise eeldused ei ole täidetud või kui omaabi kasutaja ületab hädakaitse piire, võib sellega kaasneda näiteks tsiviilõiguslik vastutus eelkõige kahju õigusvastase tekitamise sätete alusel (VÕS § 1043) või vastutus mõnel muul alusel.⁴

Riigikohus on 11. märtsi 2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08 asunud seisukohale, et üürileandjal on õigus VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga.

Lähtuvalt VÕS § 305 lg-st 4 ja AÕS § 283 lg-st 2 võib üürileandja neis piirides siiski ise valida, milliseid pandiõigusega koormatud asjadest ta oma valdusse võtab. Kokkuvõttes ei tohi üürileandja oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks.

3.5.3 Kui asjad eemaldatakse kinnisasjalt üürileandja teadmata või hoolimata sellest, et üürileandja vaidles sellele eelnevalt vastu, võib üürileandja nõuda asjade väljaandmist ruumi tagasi toimetamiseks. Kui üürnik on asjad juba kinnisasjalt ära toimetanud, siis üürileandja enam omaabi kasutada ei või ning kui kohtuväline asjade kinnisasjale tagasi toimetamise nõue ei ole tulemuslik, võib üürileandja esitada asja kinnisasjale tagasitoimetamise hagi.⁵ Alles siis, kui üürnik on ära kolinud, võib üürileandja nõuda eemaldatud asjade valduse endale üleandmist (VÕS § 307 lg 2).

3.5.4 Seega on üürileandjal pandiõigust VÕS §-s 307 ette nähtud erinormide kohaselt õigus teostada siis, kui on täidetud vastavad eeldused. Juhul, kui nimetatud eeldused täidetud pole, kuid üürileandja siiski pandiõigust teostab, siis on Riigikohus leidnud, et pandiõiguse lubamatul viisil teostamine üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele ei muuda kehtetuks nende asjade kinnisasjalt äraviimise keeldu. Kui eeldused pandiõiguse teostamiseks ei olnud täidetud, siis võib üürileandjast saada AÕS § 40 lg 2 kohaselt kinnipeetavate asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja. Juhul, kui üürileandja võtab ka üüritud ruumid oma valdusesse omavoliliselt, siis on üürnikul õigus AÕS § 45 lg 1 alusel nõuda üürileandjalt ruumide ja asjade valduse taastamist.

3.5.5 Pandiõiguse teostamisele on ette nähtud ka ajalised piirangud. VÕS § 307 lg-st 3 tulenevalt lõppeb pandiõigus ühe kuu möödumisel asja eemaldamisest teada saamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja väljanõudmiseks hagi kohtusse. Seega on üürileandjal asja kinnisasjale tagasi toimetamiseks või enda valdusse saamiseks nõuda ühe kuu jooksul. Kuivõrd tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, siis ühe kuu möödalaskmisel pandiõigus lõppeb.

3.6 Kuidas toimub pandiõiguse teostamisel üürileandja nõuete rahuldamine?

3.6.1 Üürileandja pandiõiguse teostamise lõppeesmärgiks on pandiõigusega tagatud nõuete rahuldamine ja üürniku võlgnevuse likvideerimine üürileandja ees. Nõuete rahuldamiseks ei ole üürileandja õigustatud võtma pandiõigusega koormatud esemeid lihtsalt endale, vaid peab järgima seaduses sätestatud korda.

3.6.2 AÕS § 292 lg-st 1 tulenevalt toimub pandipidaja nõude rahuldamine panditud asja müügiga. Panditud asi tuleb üldreegli kohaselt müüa avalikul enampakkumisel, kokkuleppel üürnikuga võib eseme müük toimuda ka muul viisil (AÕS § 294 lg-d 1 ja 4).

Põhimõtteliselt ei ole üürileandjal kohustust pandiga tagatud nõude rahuldamiseks panditud asja avalikul enampakkumisel müüa ning ta võib kasutada ka kõiki muid võimalusi oma nõude rahuldamiseks. Silmas tuleb siiski pidada, et TMS § 48 lg 2 annab olukorras, kus sissenõudja otseses valduses on võlgniku vallasasi, mille suhtes sissenõudjale kuulub nõude tagamiseks pandiõigus, pandiga tagatud nõude võlgnikule õiguse nõuda kohtutäiturilt täitemenetluse lõpetamist võlgniku ülejäänud vara suhtes, kui nõue on asja väärtusega kaetud.⁶

3.6.3 AÕS § 292 lg 3 sätestab, et enne müügiõiguse tekkimist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab panditud asja pandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Sätte eesmärgiks on eelkõige välistada pandipidaja rikastumine ja tagada nõude rahuldamine üksnes nõude ulatuses pandieseme müügist saadud raha arvel. Müügi ettenägemisega on tagatud ka see, et selgub panditud asja tegelik väärtus, mille ulatuses saab pandipidaja nõudeid rahuldada. Juhul, kui üürileandja ja üürnik lepiksid pandieseme väärtuse kokku eelnevalt, oleks see hinnanguline ja ei pruugiks vastata tõele.⁷

Küll aga ei keela seadus sõlmida panditud asja omandamise kokkulepet tagatud nõude rahuldamiseks pärast tagatud nõude sissenõutavaks muutumist. Seega, kui üürileandja nõue üürniku vastu on muutunud sissenõutavaks, võib üürnik müüa asja soovitud hinnaga mh ka üürileandjale. Sellisel juhul saavad üürnik ja üürileandja üürilepingust tulenevad nõuded ja ostuhinna tasumise nõude omavahel tasaarvestada.

3.6.4 Kui pandipidaja soovib asuda teostama müügiõigust, peab üürileandja AÕS §-st 293 tulenevalt üürnikule panditud esemete müügist ette teatama ühe kuu. Etteteatamise tähtaeg on sätestatud selleks, et üürnikul oleks vajadusel võimalik maksma panna enda vastuväited pandiõiguse teostamisele ja esemete müügile.

Seadus ei sätesta üürileandja teatele kohustuslikku vorminõuet, siiski hilisemate vaidluste vältimiseks tuleks seda teha viisil, et teate edastamine ja kättesaamine oleksid hiljem tõendatavad. Seadus näeb ette ka erandid, mil üürileandja ei pea üürnikku müügist ette teavitama või ei pea järgima ühekuulist tähtaega. See ei ole vajalik, kui teavitamine pole võimalik, ühekuulist tähtaega ei pea järgima, kui pandiese on riknemisohus ja müümisega viivitamise korral asja väärtus ilmselt väheneks või asi häviks (AÕS § 293 lg-d 2 ja 3).

Teavitamise kohustuse võivad üürileandja ja üürnik lepinguga välistada või etteteatamistähtaega lühendada. Etteteatamistähtaja rikkumine ei mõjuta pandiesemete müügi kehtivust, kuid panditud asja omanikul võib tekkida nõue pandipidaja vastu kahju hüvitamiseks VÕS § 115 alusel.⁸

3.6.5 Panditud asja müüki reguleerib AÕS § 294. Panditud esemed müüakse üldreegli kohaselt avalikul enampakkumisel, mille aeg ja koht tuleb vabas vormis teatavaks teha nii üürnikule kui ka kolmandatele isikutele, kellel on panditud asjale õigusi.

Enampakkumise pandiesemete müügiks korraldab üürileandja oma äranägemise järgi, tal puudub kohustus pöörduda selleks ametiasutuste poole. Seadus näeb nõuetena üksnes ette, et enampakkumine oleks avalik ning sellest oleks võimalus osa võtta nii üürnikul kui üürileandjal. Enampakkumise võib läbi viia üürileandja ise, samuti võib ta kasutada mõne muu isiku, näiteks kohtutäituri, notari või enampakkumistele spetsialiseerunud teenusepakkuja abi. Enampakkumise võib korraldada ka mõne sobiva internetikeskkonna kaudu.

Lisaks avalikule enampakkumisele on üürnikul ja üürileandjal võimalik kokku leppida ka esemete müügis muul viisil kui müük avaliku enampakkumise teel. Näiteks võib esemete võõrandamisel majandus- ja kutsetegevuses tegutseva üürniku varasemale lepingupartnerile olla võimalik saada nende eest kõrgemat hinda, samuti hoida kokku enampakkumise korraldamisega seonduvaid kulutusi. Oluline on meeles pidada seda, et juhul, kui panditud asjale on õigusi kolmandatel isikutel, peavad ka nemad müügiviisi muutmiseks enda nõusoleku andma (AÕS § 294 lg 4),

3.6.6 Panditud asja müügist saadud rahast rahuldatakse müügikulud (nt üürileandja kulud enampakkumise kohta ajalehekuulutuse avaldamisele vms) ja üürileandja nõue üürniku vastu. Ülejäänud raha peab üürileandja üürnikule tagastama. Juhul, kui võõrandamisest saadud rahast ei piisanud üürileandja nõude rahuldamiseks, on üürileandjal võimalik esitada nõue ülejäänud osas näiteks hagimenetluses.

3.6.7 Selleks, et üürileandja nõuded üürniku vastu rahuldada, ei pruugi alati olla pandiesemete müük tarvilik. Sageli võib üürniku suhtes piisavaks mõjutusvahendiks ehk võlgnevuste tasumise või sellekohase kokkuleppe sõlmimise motivaatoriks osutuda juba ainuüksi see, et üürileandja on üüripinnal olevad asjad kinni pidanud, ning vajadust esemete võõrandamiseks ei pruugigi tekkida.

Ilmselt on majandustegevust jätkata sooviv üürnik huvitatud, et ruumide sisustus, kaubad ja muud äritegevuse läbiviimiseks vajalikud vahendid säiliksid ning tal oleks võimalik neid ise kasutada. Praktikas on üürileandjad öelnud üürilepingu üles ning võtnud üüripinna ja seal asuvad esemed enda kontrolli alla, misjärel on üürnik nõustunud sõlmima võlgnevuse tasumiseks kokkuleppe.

3.7 Millised on üürileandja pandiõiguse teostamisega seotud õiguslikud riskid?

3.7.1 Normid, millest üürileandja pandiõiguse teostamisel juhinduma peab, on üürilepingust tuleneva suhte kõrvalkohustused. Nimetatud normidest hälbimine üürileandja poolt võib esmalt tuua kaasa lepingu rikkumisest tulenevad nõuded, eeskätt kahju hüvitamise nõude üürniku poolt.

Seetõttu peab üürileandja veenduma, et pandiõiguse teostamise eeldused oleksid täidetud ning selle realiseerimine toimuks kooskõlas vastavate õigusnormidega. Alljärgnevalt toome näited mõningatest tundlikest aspektidest, millele pandiõiguse teostamise puhul tähelepanu pöörata, loetelu ei ole ammendav.

3.7.2 Esiteks, kuivõrd üürileandja pandiõigus laieneb ka kolmandatele isikutele kuuluvale varale, võib pandiõiguse teostamine tuua endaga kaasa üürileandjat koormavaid vaidlusi asjade kuuluvuse üle.

Nagu eelnevalt selgitatud, puudub üürileandjal kohustus olla üüripinnal olevate esemete kuuluvusest teadasaamise aktiivseks pooleks ning tal on enamasti võimalik tulenevalt AÕS §-st 90 eeldada kõigi üüripinnal olevate esemete kuulumist üürnikule.

Vältimaks aga olukorda, kus selgub, et üüripinnale kuuluvatest esemetest enamik ei ole üürniku omandis ning üürnikule kuuluvad esemed ei ole üürileandja jaoks piisavaks tagatiseks, on üürileandjal mõistlik juba enne üürilepingu sõlmimist üürnikult uurida, milliseid ja kellele kuuluvaid esemeid üürnik üüripinnale tuua kavatseb. Näiteks võib üürileandja paluda üürnikul esitada üüripinnal olevate esemete nimekirja, kuhu märkida ka esemete kuuluvus.

3.7.3 Teiseks, tavapäratuteks ei saa pidada ka vaidlusi, mille puhul vaieldakse selle üle, kas üürileandja on pandiesemeid kinni pidanud lubatud piirides või on tegemist pandiõiguse ülemäärase teostamisega.

Seadus ei sätesta üürileandjale kohustust koostada pandiesemete kinnipidamisel nende nimekirja. Siiski, saamaks ülevaadet panditud esemetest ja nende hinnangulisest koguväärtusest, võib üürileandja pandiõiguse teostamisel vastava nimekirja koostada. Lisaks on üürileandjal asjade enda valdusse võtmisel võimalik neid filmida või teha fotod.

3.7.4 Kolmandaks, mõneti probleemseks võib pidada ka erinevate teabekandjate suhtes pandiõiguse teostamist.

Riigikohus on praktikas kontoriruumide puhul selgitanud, et ruumide kasutamise juurde kuuluva kontoritehnika, s.h. arvutite suhtes pandiõiguse teostamine on lubatud. Samas sisaldavad arvutid kui vallasasjad erinevat intellektuaalset vara.

Seega võib tekkida küsimus, kas üürileandja peab õigustatult kinni arvutit kui vallasasja või teostab ta samal ajal pandiõigust ebaseaduslikult arvutites leiduvale intellektuaalsele varale? Seega võib arvutite kui vallasasjade kinnipidamisel ka neis sisalduvatele dokumentidele ja muule infole ligipääsu takistamine tekitada vaidlusi. Nimetatud küsimust ammendavalt selgitav Riigikohtu praktika käesoleval hetkel kahjuks veel puudub.

3.7.5 Neljandaks, eraldi väärivad mainimist ka juhud, kui üürileandja on pandiõigust teostades lisaks üüripinnal asuvatele esemetele enda kontrolli alla võtnud ka üüripinna.

Kui üürnikul, kes teostab üüripinnal enda äritegevust, on juurdepääs pinnale takistatud, ei ole üürnikul eelduslikult võimalik majandustegevust läbi viia. Seetõttu ei ole välistatud, et pandiõiguse teostamisel eelnevalt mainitud viisil ilma õigusliku aluseta võib üürileandjat teoreetiliselt ähvardada ka saamata jäänud tulu nõue üürniku poolt.

IV. Kokkuvõte

4.1 Üürileandja pandiõigus kujutab endast pandiõigust üüritaval kinnisasjal või ruumis asuvatele vallasasjadele ning tekib kinnisasja üürileandjale seaduse jõul ilma igasuguse erikokkuleppeta alates üürilepingu sõlmimisest.

4.2 Pandiõigus tekib vallasasjadele, mis asuvad üüritud kinnisasjal või ruumi üürimisel kuuluvad selle sisustusse või kasutamise juurde. Pandiõigus ulatub ka kolmandatele isikutele kuuluvatele esemetele.

Üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. Pandiõigus ei laiene vallasasjadele, millele seadusest tulenevalt ei saa pöörata sissenõuet.

4.3 Üürileandja pandiõigus lõpeb asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu.

Üürileandja ei või asja eemaldamisele vastu vaielda, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks.

Üürileandja pandiõigus lõpeb, kui üürnik annab talle oma kohustuste täitmise tagamiseks muu tagatise, pandiõigus konkreetsele asjale lõpeb, kui üürnik annab üürileandjale selle asja väärtuse ulatuses muu tagatise.

Kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele.

4.4 Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja pandiõigusega on tagatud ka kõrvalnõuded, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutused.

4.5 Juhul, kui üürnik soovib üüripinnalt esemeid ära viia või ära kolida või seda teeb, on üürileandjal võimalus esitada nõue asjade jäämiseks üüripinnale või nende ruumi tagasitoimetamist.

Üürileandjal on võimalik kasutada ka omaabi, mh võttes üüripinna ja seal leiduvad asjad oma valdusesse. Üürileandja ei või asju kinni pidada või oma valdusesse võtta suuremas ulatuses, kui on vajalik tema sissenõutavaks muutunud nõuete tagamiseks.

4.6 Üürilepingust tulenevate nõuete rahuldamiseks tuleb pandiesemed müüa avalikul enampakkumisel asjaõigusseadusega sätestatud korras. Üürileandja ja üürnik võivad kokku leppida ka asja müügi muul viisil.

Sageli piisab üürniku mõjutamiseks oma lepinguliste kohustuste täimiseks teadmisest, et üürileandja on võtnud esemed enda valdusesse, ning esemete võõrandamiseks ei pruugi tekkida vajadust.

4.7 Pandiõiguse teostamisel õigusnormidest hälbimine võib kaasa tuua eelkõige lepingulise vastutuse üürniku ees, samuti asjaõigusseadusel või lepinguväliste võlasuhete õigusel põhineva vastutuse kolmandate isikute ees neile kuuluvate esemete suhtes pandiõiguse teostamisel.

_____________________________

¹P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007, § 306 p 4, lk 225.

²P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007. § 307, p.3.1, lk 226-227

³P. Varul. I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007. § 307, p.4, lk 227.

⁴ P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 41 p.3.1, lk 42.

⁵ P. Varul, I. Kull, v. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007.§ 307, p 3.3, lk 226.

⁶ P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 292, p.3.2, lk 275.

⁷ P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 292 p.3 .3 a), lk 277-278.

Allikas: http://www.omanikud.ee/