Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Täna allkirjastatakse Rannastaadioni ehitusleping

02.06.2015 Tõnu Toompark

Täna, 02. juunil kell 13.00 sõlmivad linnavalitsus ja OÜ Eventus Ehitus Pärnu Rannastaadioni ehituslepingu. Allkirjastamine toimub Rannastaadionil.

Kauaoodatud sündmusel osalevad kõik linnavalitsuse liikmed. Lepingu allkirjastavad Pärnu Linnavalitsuse majandusosakonna juhataja Mait Talvoja ja OÜ Eventus Ehituse juhatuse liige Lauri Kaska.

Linnapea Romek Kosenkranius sõnas: “Meil on hea meel, et lõpuks on ligi 11 kuud kestnud riigihanke vaidlused erinevates kohtuastmetest läbi ja lõpuks saab ehitaja Eventus Ehitus alustada Rannastaadioni ehitustöödega. Staadionist on Pärnus aastaid unistatud, Pärnu linn on valmis panustama koos riigiga kokku üle 6,5 miljoni euro linna esindusstaadioni rajamiseks. Olemasolev staadion on oma elu ära elanud, räämas ning hooned lagunenud ning mul on hea meel, et lõpuks oleme surnud punktist üle saanud ja usun, et järgmise aasta suvel saame avada Pärnu rannas meie linna esindusstaadioni.”

Pärnu Rannastaadioni uus tribüünihoone ja staadion peaksid valmis saama ühe aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Tõnismäele kavandatakse uusi äri- ja eluhooneid

02.06.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustas esitada linnavolikogule kehtestamiseks Pärnu mnt 44 // Tõnismägi 11a kinnistu ja Pärnu mnt 46 // Tõnismägi 13 kinnistu detailplaneeringu.

Detailplaneering annab võimaluse rajada 0,59 ha suurusele Tõnismäe tänava, Pärnu maantee ja Hariduse tänava vahelisele maa-alale kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ning kuni 6 maapealse ja 2 maa aluse korrusega äriruumidega korterelamu.

Detailplaneeringu koostas OÜ Plesart Stuudio. Planeeritud maa-ala kontaktvöönd on polüfunktsionaalne. Alal paiknevad mitmeotstarbelised hooned, mis on ehitatud erineval ajal. Kvartalis, kus planeeritud maa-ala asub, paiknevad 2–6-korruselised hooned. Planeeritud maa-ala kontaktvööndi krundid on vähese kõrghaljastusega. Ühissõidukite liiklus piirkonnas on väga hästi korraldatud ning linna teiste piirkondadega on hea ühendus.

Kinnistule on seatud Tallinna linna kasuks tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus, mille kohaselt on Tallinna linnal õigus omada kasutusõiguse alal Paul Kerese monumenti koos haljastuse, valgustuse ja juurdepääsuteega. Isikliku kasutusõiguse ala suuruseks on 1163 m2. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.

Detailplaneeringu koostamisel oli eesmärgiks kavandada korrastatud linnaruum ja hooned, mis sobivad linnaehituslikult olulisse kohta ning piirkonna hoonestusega. Samuti oli eesmärk eksponeerida väärikalt Paul Kerese monumenti, säilitada kaugvaated Niguliste kiriku tornile, säilitada planeeritud alale jääv dekoratiivne I väärtusklassi läänepärn, parandada jalakäijate liikumistingimusi Pärnu maanteel, Hariduse tänaval ja Tõnismäel, kavandades laiemad kõnniteed, suurendada magistraaltänava äärse ala elavust nähes ette äriruumidega hooned, milles saab osutada avalikkusele suunatud teenuseid ning kavandada turvatunde suurendamiseks mitmeotstarbeline hoone, et tagada inimeste ööpäevaringne kohalolu ja kontroll avaliku ruumi üle.

Planeeringualale on kavandatud avalikult kasutatav väike väljak, kus eksponeeritakse Paul Kerese monumenti. Jalakäijate liiklusvoo hajutamiseks on kavandatud hoonete esimesele korrusele ette nähtud läbipääs Pärnu maanteelt Tõnismäele. Tänavaruumi ilmestamiseks on Hariduse tänava äärde ette nähtud istutada reana kõrgeid põõsaid.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles Redmont Invest AS. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 28. novembri 2012 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtadega sai tutvuda 6.-13. veebruarini 2013 ning 14. veebruaril 2013 korraldas Tallinna Kesklinna Valitsus detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu.

Redmont Invest AS on võtnud kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede väljaehitamine ja Paul Kerese monumendi ümbertõstmine ning monumenti ümbritseva platsi rajamine.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 26. novembri 2014 korraldusega. Detailplaneering oli 3.-17. veebruarini 2015 avalikul väljapanekul, avaliku väljapaneku kestel ettepanekuid ega vastuväiteid ei esitatud. Kuna lahendamata planeeringuvaidlust ei jäänud, ei olnud vaja esitada detailplaneeringut maavanemale kohustuslikuks järelevalveks.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Arco Vara: Õige hinnaga järelturu kortereid haaratakse lennult

02.06.2015 Rasmus Trull

Viimase paari aasta jooksul on järelturu korterite müügiajad jäänud samaks või pigem hoopis lühenenud, kuna inimeste majanduslik olukord on vahepeal paranenud ning on näha kartust heast korterist ilma jääda.

Müügiaja keskmist näitajat ei ole. Enamasti ostetakse tüüpkorter kas kiirelt ära või jääb müük erinevatel põhjustel kuudeks venima. Müügi venimise põhjuseks võib olla näiteks see, kui vanem korteriomanik alustab korteri müüki teadmata, et tehingu vormistamiseks peab ta abikaasa pärandi eelnevalt vastu võtma.

Mustamäe maagiline piir jookseb 60000 peal

Viimase aasta jooksul on mul mitmed tüüpkorterid leidnud ostja vaid kahe kuuga ja selle aja sisse on mahtunud ka hinna tingimine. Eelmisel aastal oli minu praktikas näiteks juhtum, kus müüsin esimesel korrusel asuvat Mustamäe neljatoalist korterit kuus kuud ja omanik muutus natuke kannatamatuks. Korter leidis ostja peale seda, kui hind veidi allapoole tuli.

Samal ajal tuli mul Mustamäel müüki kaks kahetoalist tüüpkorterit, millest ühe müüki alustasime pisut üle 60000 eurose hinnaga ning teise müüki 58000 euroga. See, mis tuli kohe müüki 58000 euroga, leidis ostja juba nelja tunni jooksul ning huvilised üritasid üksteist hinnapakkumistega isegi üle trumbata. Alguses kallimalt müüki läinud korter leidis ka ostja, kuid tehing toimus hiljem samuti 58000 euroga. Mulle tundub seetõttu, et 60000 eurot on Mustamäe jaoks nagu mingi maagiline piir, mille ületamisel võib müügiga pikemalt minna.

Müüja vajab tõest tehinguinfot

Kinnisvaraportaalides avaldatud kuulutuste ja reaalsete tehingute hinnas on sageli suur vahe. Et tühjast tööst hoiduda ja aega kokku hoida, peavad müüjad usaldama professionaalseid maaklereid ja hindajaid ning aru saama, et kinnisvara ei saa müüa konkurentsivõimetu hinnaga. Üldjuhul saavad korteriomanikud sellest aru. Mõned korteriomanikud on üsna hinnateadlikud ega ootagi midagi ulmelist, kuigi aegajalt toimub tehinguid ka turuhinnast oluliselt kõrgemal hinnatasemel. Alati on ka üle võlli tehinguid, mida ei oska seletada millegi muu kui ostja erihuvidega, kuid selliseid tehinguid ei tohiks võtta normina.

Kinnisvara müüki võttes konsulteerin eelnevalt Arco Vara hindajatega, kellelt saan info reaalselt toimunud tehingute kohta. Viin toimunud tehingutega kurssi ka kinnisvaraomaniku ja ütlen, millisesse hinnavahemikku tema korteri reaalne hind jääb. Soovitan algul lisada korteri hinnale ka pisut tingimisruumi.

Kui omanik tahab saada ulmehinda, püüan esmalt selgitada tema hinnasooviga müümise keerukust ning seda, et lihtsalt müügikuulutusi portaalides hoida ei ole mõtet. Kui omanik jääb siiski enda soovidele kindlaks, on kaks varianti. Võtame asja töösse eeldusel, et ta tahab kõike omal nahal ära proovida. Kui on aga kohe näha, et ootuste ja reaalsuse erinevus on täiesti ületamatu, ei ole mõtet aega raisata. Samas on Tallinnas kinnisvarabüroosid, mis alustavad korteri müüki omaniku dikteeritud hinnaga, kuid survestavad teda hinda turutasemele langetama hiljem.

Huviliste aktiivsus annab tagasisidet

Kui uus kinnisvara müüki tuleb ja selle hind on koos tingimisruumiga enam-vähem realistlik, on ostjate huvi kohe näha ning inimesed tulevad ka vara vaatama. Kui nädal aega pole keegi Tallinna tüüpkorteri müügikuulutuse peale helistanud ega korterit vaatamas käinud, tasub endalt küsida, mis lahti on. Hind ja müügistrateegia tuleks siis uuesti läbi mõelda.

Üritan helistajatelt enne korteri näitamist teada saada, kui kaugel nad oma otsingutega on, mitut korterit on juba vaadanud ja kas nad saavad pangast nii palju laenu, kui selle korteri ostuks vaja läheb. Muidugi näitan korterit ka siis, kui inimesed alles alustavad oma korteriotsinguid ja ei ole veel pangas käinud, kuid tavaliselt on huvilistel eeltöö juba tehtud.

Võib öelda, et enamasti valitakse umbes veerandsajast veebis olevast tüüpkorteri pakkumisest vaatamiseks välja viis parimat. Enne ostu käiakse vaatamas viit kuni seitset korterit. Kui üks ring on peale tehtud, võidakse umbes kolme korterit enne lõplikku otsustamist veel kord vaatama minna, et võtta mõõte, kontrollida mingeid detaile, uurida ümbrust jms.

Kommentaar: Uusarenduste müük võtab varasemast rohkem aega

Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Korterite puhul arvestatakse tavapäraseks müügiajaks kolm kuni kuus kuud ja majade puhul kuus kuud kuni üks aasta. Kui müügiaeg on pikem, ei tee maakler ilmselt oma tööd, nagu peab, või on hind vale. Korterit või maja võib müüa ka kolm aastat, enne, kui see lõpuks müüdud saab. Nii pika müügiajaga loksub omaniku antud kõrge hind lõpuks paika, kuid väga pikaajalised müügid on turunduslikult kulukad ja põhjendamatu hind devalveerib professionaalse maakleri mainet.

Uue ja vana korteri hinnavahe on suur, kuid hinnavahe hakkab tõenäoliselt vähenema, kuna uusi kortereid tuleb järjest juurde. Kui inimesed müüvad oma vana korteri, et osta asemele korter uues majas, lasevad nad tavaliselt ajagraafikus püsimiseks hinna allapoole.

Uusarenduste puhul on kogu maja müügiperiood pikenenud. Varem oli nii, et kui maja ehitati valmis 10 kuuga, siis maja valmimise ajaks oli müümata vaid mõned korterid. Praegu tuleb kortermaja müügiajaks arvestada vähemalt 1,5 aastat. Lisaks on turule tulemas uusi ja soodsa hinnaga eramupiirkondi, mis võib pikendada olemasolevate eramute ning valmis korterite müüki.

Kui Tallinna kesklinnast väljaspool asuv uus korter maksab 2500 €/m2, siis selle hinnaga müüb vaid Nõmmel, kus vaba maad ei ole ja ehitamise ning korterelamuarenduse võimalused on äärmiselt piiratud. Võib öelda, et väljaspool keskust olevate uute korterite hinnatase peaks müügi edenemiseks olema kuskil 2000 € kandis ruutmeetri kohta või jääma sellest allapoole.

Vanemate korterite puhul on raske öelda, millisest hinnatasemest kallimalt jääb korter pikalt seisma, kuna hoonete asukoht ja ajalugu on väga erinev. Mõnel juhul on ja jääbki hind tavapärasest oluliselt kõrgemaks, et leida n-ö õiget, erihuvidega või näiteks ajalugu hindavat ostjat.

Tasub teada: Uusarendused moonutavad keskmist hinda

Kõigile huvilistele tasuta kättesaadav Maa-ameti tehingute andmebaas annab linnade ja asumite tehingustatistikast üldise pildi, näidates ära valitud perioodi tehingute arvu, tehingute kogusumma, minimaalse, maksimaalse, keskmise ja mediaanhinna. Arendatavate piirkondade keskmist hinda tõstavad märkimisväärselt asjaõiguslepinguni jõudnud uusarenduste müügid.

Suuremad kinnisvarabürood panevad kinnisvara järelturu reaalsed pakkumishinnad paika Maa-ameti oluliselt detailsema tehingustatistika põhjal, mis võtab arvesse ka tänavaid, maja- ja korterinumbreid. Nii on hinna kujundamisel muu hulgas võimalik arvesse võtta ka seda, millal ja millest on konkreetne kortermaja ehitatud ning mis hinnaga on naabrid tehingusse läinud.

Artikli allikas on
Arco Vara

Aprillis jäi tööstustoodangu maht mullusele tasemele

02.06.2015 Statistikaamet

Tööstusettevõtted tootsid 2015. aasta aprillis sama palju toodangut kui eelmise aasta aprillis, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes töötlevas tööstuses ja mäetööstuses, kuid vähenes energeetikas.

Kui veebruaris toodeti töötlevas tööstuses 5% ja märtsis 3% rohkem toodangut kui eelmise aasta samal kuul, siis aprillis aeglustus kasv 1%-ni. Ligi pooled tööstusharud ületasid aprillis eelmise aasta mahtu. Toodangu mahu suurenemist põhjustas eelkõige elektroonika- ja puittoodete tootmise kasv, kus toodang suurenes vastavalt 6% ja 8%. Suurema osatähtsusega tööstusharudest suurenes toodang aprillis veel metalltoodete, elektriseadmete, mööbli- ja mootorsõidukite tootmises. Toodang vähenes toiduainete, keemiatoodete ja ehitusmaterjali tootmises.

Välisturule müüdi aprillis 70% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2014. aasta aprilliga võrreldes jäi toodangu müük nii ekspordiks kui ka kodumaisele turule korrigeerimata andmetel samale tasemele.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2015. aasta aprillis tööstuses kokku 1% rohkem toodangut kui märtsis, töötlevas tööstuses 2% vähem kui märtsis.

2014. aasta aprilliga võrreldes toodeti elektrit 15% vähem ja soojust 12% rohkem.

Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, aprill 2015 (protsenti)
Tegevusala	Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetel^a	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
Tegevusala		korrigeerimata andmetel	tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel^b
KOKKU	1,1	-0,1	-0,1
Energeetika	12,2	-6,8	-6,8
Mäetööstus	9,1	1,3	1,3
Töötlev tööstus	-1,9	0,5	0,5
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine	-3,4	5,5	5,5
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine	0,2	8,0	8,0
toiduainete tootmine	-5,5	-6,6	-6,6
metalltoodete tootmine	3,0	8,7	8,7
elektriseadmete tootmine	1,6	5,8	5,8
kemikaalide ja keemiatoodete tootmine	-16,8	-31,2	-31,2
mööblitootmine	0,7	9,0	9,0
mootorsõidukite tootmine	0,1	13,9	13,9
ehitusmaterjali tootmine	-9,1	-11,2	-11,2
masinate ja seadmete tootmine	-0,6	3,5	3,5

^a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

^b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Statistika aluseks on aruanne „Tööstus”, mille esitamise tähtaeg oli 15.05.2015 ja aruanne „Energia tootmine, müük ja kütuse tarbimine”, mille esitamise tähtaeg oli 10.05.2015. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte üheteistkümne tööpäevaga.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: laenujäägi tõus ületab sisemajanduse kasvu

02.06.2015 Tõnu Toompark

2015 I kvartalis kasvas eluasemelaenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude summa Eesti Panga andmetel 6,1 miljardi euroni. See tähendab aastast laenujäägi kasvu 3,1 protsenti.

Laenujäägi kasv võib esmapilgul tunduda madal. Kui seda aga võrrelda sisemajanduse kogutoodangu kasvuga, mis 2015 I kvartalis oli kõigest 1,2 protsenti, on laenujäägi kasv pigem kiire. Kuivõrd laenujääk kasvab tempokamalt kui sisemajanduse kogutoodang, võime öelda, et inimeste laenukoormus on asunud kasvama.

Siiski võib öelda, et laenukoormuse kasvutempo on suhteliselt aeglane ja ohumärki eelkirjeldatud liikumistes nägema ei peaks.

Eluasemelaenude käive ehk uute eluasemelaenude väljastamise maht oli 2015 I kvartalis 191 miljonit eurot. Aastataguse ajaga võrreldes kasvas laenukäive 14%. See on pisut vähem, kui kahel viimasel kvartalil, mil laenukäibe kasvuks oli 18%.

Laenukäibe kasv on seotud kõrge kinnisvaratehingute arvuga, mis nõuab finantseerimist. Samuti tuleb mängu kinnisvara statistiline hinnatõus ehk asjaolu, et palju tehinguid tehakse uute korteritega. Uute korterite keskmisest kallimad tehingud nõuavad finantseerimist suuremates summades.

Arvestama peab, et uute ja ökonoomsemate korterite hind on tihtipeale päris lähedal vanemate ja ebaökonoomsemate korterite hindadele. Seetõttu on vana aseme uue korteri ostmine üsna ratsionaalne ja kinnisvara omamise kogukulu silmas pidades mõistlik valik. Nii ei peaks üsnagi kiires eluasemelaenude käibe kasvus ohumärki nägema.

Eluasemelaenude jääk ja käive, mln €

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi aastane juurdekasv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Nordecon’i dividendimakse

01.06.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS (väärtpaberi lühinimi NCN1T, ISIN kood EE3100039496) fikseerib aktsionäride nimekirja dividendi maksmiseks 3. juunil 2015. a kell 23:59.

Ülaltoodust lähtudes kaubeldakse täna, 1. juunil 2015. a viimast päeva Nordecon AS aktsiatega, millel on õigus dividendile 2014. majandusaasta eest (cum-dividend). Homme, 2. juunil 2015. a ostetud aktsiad ei oma enam õigust dividendile 2014. majandusaasta eest (ex-dividend).

Nordecon AS maksab dividendi 0,03 eurot aktsia kohta hiljemalt 26. juunil 2015.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Suur elamispindade turuülevaade “Korterituru riskid: ohud ja võimalused 2015″

01.06.2015 Tõnu Toompark

Üha enam räägitakse kõrgele kerkinud korterite hindadest. Paljud kinnisvaraarendajad pakuvad ostjatele hinna- ja muid soodustusi rahas või muudes hüvedes.

Kas konkurents kinnisvaraturul on läinud liiga tihedaks? Kas korteriturg on küllastunud ja sellele järgneb kiire langus? Mis saab hinnatasemetest – kas tulemas on 2008. aastale analoogne suur kukkumine? Või toob rahatrükk kaasa kinnisvarahindade edasisegi kerkimise?

Neid ja paljusid teisi küsimusi lahkab uus vastvalminud elamispindade turuülevaade “Korterituru riskid: ohud ja võimalused 2015”.

Ülevaate esitluse tellimiseks palun kontakteeru +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Seminari info ja registreerumine
https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/

Turuülevaate tellimiseks palun helista +372 525 9703 (Tõnu Toompark), kontakteeru meilitsi või alloleva kontaktivormi kaudu.

Go back

Your message has been sent

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse ehitustöödega alustamine

01.06.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Pro Kapital) teatab, et 29.05.2015 allkirjastas grupi tütarettevõte AS Tallinna Moekombinaat lepingu Tallinnas Peterburi tee 2 asuva T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse ehitus- ning projekteerimistööde teostamiseks AS-iga Merko Ehitus Eesti, AS Merko Ehitus kontserni kuuluva 100%lise tütarettevõttega.

Ehitatava hoone brutomaht on kokku ca 130 000 ruutmeetrit, sellest enam kui 52 000 ruutmeetrit erinevaid üüripindu (kaubandus, toitlustus, kobarkino ja meelelahutus). Keskuses hakkab paiknema üle 200 kaubanduspinna.

Tööde algus on juuni 2015 ning keskus on plaanis külastajatele avada 2017. aasta sügisel. Keskuse orienteeruv ehitusmaksumus on 70 miljonit eurot (ilma käibemaksuta).

AS Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe Paolo Michelozzi kommentaar: “Meil on äärmiselt hea meel teatada T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse ehitustööde algusest. Kasutame Tallinna Kristiine Keskuse ning Riia Domina Shoppingu arendamisega omandatud kogemusi, et luua sellest projektist midagi tõeliselt uut, atraktiivset ja emotsionaalset kõikidele Tallinna elanikele. Merko Ehitusega seob meid varasem pikaajaline koostöökogemus ning loodame üheskoos saavutada häid tulemusi”.

AS Merko Ehitus Eesti juhatuse esimehe Tiit Robeni kommentaar: “Täname Pro Kapitali, et nad on usaldanud nii suuremahulise ja keeruka ehituslepingu täitmise Merkole. Pro Kapital omab suuri kogemusi kaubanduskeskuste arendamisel ja oleme kindlad, et see aitab uuest T1 keskusest teha erakordse ja klientide poolt armastatud kaubandus- ja meelelahutuskeskuse”.

T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskus on osa uuest linnakeskusest, kus hakkab paiknema kavandatav Tallinna Ühisterminal, Rail Baltica raudteesõlm ning uus Tallinna linnaväljak, mis piirneb uute äri ja elamuhoonetega. Pikendatav 4. trammiliin on planeeritud ühendama kompleksi ka Tallinna Lennujaamaga.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Üürileandja ABC: Kas üürileandja peaks üürniku leidmiseks kasutama maakleriteenust?

01.06.2015 Tõnu Toompark

Üürniku leidmiseks maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub väga palju üürileandmise hetke turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid on pigem puudu – nagu näiteks enamasti iga aasta augustis-septembris – pole liiga suurt mõtet kinnisvaramaaklerit palgata.

Hooaja tipus tasub üürileandjal ise proovida kuulutus portaali panna ja loota positiivsele tulemusele. Kui üürileandjal õnnestub nii üürnik leida, võib sellisel puhul nõuda üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses.

Suurem tagatisraha annab üürileandjale suurema kindlustunde ning üürnikki võib teadmise juures, et ta tagatisraha kunagi tagasi saab, märksa õnnelikum olla.

Kui turukonjunktuur on üürileandja kahjuks, tasub maakleritele suuremat tähelepanu pöörata.

Leping tasub sõlmida ainult ühe maakleriga

Üürileandjal on mõistlik kokkulepe korteri üürileandmiskes sõlmida ühe maakleriga. Kokkulepe mitme maakleriga viib maaklerite omavahelise konkureerimiseni ja seeläbi ebakindluseni vahendustasu saamise osas.

See omakorda toob tegelikkuses kaasa, et ükski palgatud maakleritest korralikult tööd ei tee. See jälle pikendab üürniku leidmise perioodi, mis omakorda pikendab seda aega, mille eest üürileandjal jääb üür saamata ja ise peab tasuma kommunaalkulud.

Kui üürileandja soovib paralleelselt maakleriga ise üüripinda portaalides või muudes kanalites kuulutada peaks selle maakleriga kokku leppima. Nii saab välistada dubleerivad kuulutused, mis kipuvad üürnikes pigem segadust tekitama. Samuti vähendab kooskõlastatud reklaamimine kulusid.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, siis võib ta selle töö sõltumata turuolukorrast täielikult maakleritele delegeerida.

Maakleriteenus on mugavusteenus

Üüriinvestor peab arvestama, et maakleriteenus on paljus mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda, mis omakorda mõjub projekti tootlusele negatiivselt.

Üürniku otsimist maakleri õlgadele pannes peab üürileandja arvestama, et maakleritasu maksmise kohustus on maakleri palkajal ehk üürileandjal. Võlaõigusseadus lubab siiski ka teisiti kokku leppida. Sellisel juhul peab see, et maakleritasu maksmise kohustus on üürnikul, olema selgesõnaliselt kirjas üürikuulutuses.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Riigikohtu seisukohad korteriomandi müümisel

31.05.2015 Tõnu Toompark

Sel nädalal tegi Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 tähelepanuväärse otsuse milles täpsustati korteriomandi müüja kohustusi ning ostja õigusi korteriomandi võõrandamisel.

Konkreetsel juhul avaldas müüja kuulutuses info, et: „majas on toimiv korteriühistu“ ning, et: „korteris on elektrijuhtmestik vahetatud.“ Tüüpilised müügikuulutustes avaldataud laused, mida iga kuulutuste lugeja võib pea igas teises kuulutuses näha. Kahjuks selgus ostjale peale korteri ostmist, et korteriühistu ei olnud tegus ega suutnud maja hallata.

Samuti selgus, et korteri elektrijuhtmestik oli vahetatud üksnes osaliselt ning vahetatud osa oli ühendatud elamu elektrisüsteemi eluohtlikul viisil. Lisaks eeltoodule selgus, et korteriühistu oli võtnud laenu, mille tagasimaksmise eest vastutasid korteriomanikud aga müüja seda informatsiooni ostjale enne müügilepingu sõlmimist ei avaldanud.

Ostja saades teada laenukohustusest ning korteriga seotud puudustest esitas müügilepingust taganemisavalduse, mida müüja ei tunnistanud. Vaidlus jõudis Riigikohtuni kes andis taoliste vaidluste lahendamiseks tulevikus järgmised juhtnöörid:

lepingust taganemise mõistlik aeg ei saa olla üldjuhul lühem kui 6 kuud puudustest teadasaamisest arvates;
korteriomandi ostjal on äratuntav oluline huvi teada kas korteriühistu ja sellega ka korteriomand on seotud pangalaenuga või mitte;
korteriomandi müüja peab andma ostjale teavet selle kohta kas korteriühistu on tõhusalt toimiv või mitte.

Seega teadmiseks korteriomandi müüjatele – Te peate ostjat informeerima kõikidest korteriga seotud olulistest asjaoludest. Ei piisa üksnes ruutmeetrite ja põrandakattematerjalide kirjeldamisest ning piltide avaldamisest kuulutuses, Te peate ostjale avaldama ka muud korteriga (korteriühistuga) seotud olulise informatsiooni mille vastu ostjal võib huvi olla.

Teadmiseks ostjale – ärge piirduge ainult ostetava korteri visuaalse ülevaatamisega. Tehke endale enne ostuotsuse tegemist selgeks ka õiguslik olukord ning sellest tulenevad võimalikud riskid. Kas korteriühistu on moodustatud, kas see on toimiv ühistu, kas korteriühistu on võtnud laenu, kas seda makstakse korralikult tagasi või on ühistu laenu teenindamisega raskustes jne.

Kui müüja tahtlikult varjab ostja eest korteriühistuga seotud probleeme, siis on risk, et ostja võib müügilepingust taganeda ning nõuda müüjalt tehingu tegemise ja tühistamisega seotud kulutuste hüvitamist.

Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

DTZ: Investment Market Update Europe Q1 2015

31.05.2015 Tõnu Toompark

Ilmunud on DTT Investment Market Update Europe Q1 2015.

Ülevaade on allalaaditav siit: Investment Market Update Europe Q1 2015

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

MKM: Jaemüügi kasv aprillis aeglustus

31.05.2015 Tõnu Toompark

Aprillis aeglustus jaemüügi mahu kasv kuue protsendini, mis oli tänavu esimeste kuude lõikes kõige aeglasem kasv. Samas oli baastase eelmisest aastast küllaltki kõrge ning eelmiste aastate taustal on ka antud kasv võrdlemisi kõrge. Kasvu vedasid majatarbed, kuid nõrkusega paistsid silma garderoobikaubad. Järgnevatel kuudel on oodata senise trendi jätkumist ning jaemüügi kasv jääb viie kuni seitsme protsendi vahele.

2015. aasta aprillis ulatus jaemüük Statistikaameti andmetel 425 miljoni euroni, kasvades aastaga kuus protsenti. Jaekaubandusettevõtete müügitulu oli 492 miljonit eurot, suurenedes jooksevhindades aastaga 1,3 protsenti. Püsivhindades toimus kaheprotsendiline kasv.

Kuigi jaemüük kasvab kiires tempos, oleks potentsiaali veelgi enamaks. Näiteks tarbimislaenude arv on võrreldes 2008. aastaga langenud enam kui kaks korda ning nende jääk peaaegu kolmandiku võrra. Kuigi inimesed tarbivad julgelt, ei tehta seda laenurahaga. Seejuures on kodumajapidamiste hoiuste jääk näidanud kuust kuusse stabiilset kasvu, mistõttu võib eeldada, et mitmetes tuludetsiilides on tarbimise suurendamiseks veel küllalt reserve.

Suurematest segmentidest kiirenes majatarvete müük, kus mahud suurenesid aastaga seitsme protsendi võrra. Samas tekstiiltoodete, rõivaste, jalatsite ja nahktoodete jaemüügi mahud jäid aasta varasemaga võrreldes kahe protsendi võrra madalamaks. Jätkuvalt näitab kiiret kasvu jaemüük posti või interneti teel, kus mahud suurenesid aastaga 48 protsenti. Online-kaubamajad tagavad suurema kaubavaliku, antud teenusesse usalduse kasvades kasvavad ka mahud. Seetõttu võib eeldada, et internetis ostlemine jääb ka tulevikus kohalikele jaekaupmeestele järjest tugevnevat konkurentsi pakkuma.

Sõidukikaubanduses oli aprill küllaltki loid kuu, müügimahud jäid aasta varasemaga võrreldes samaks. Seejuures autode ja nende varuosade müük vähenes aastaga kaks protsenti. Püsiv kasv jätkus kütusemüügi segmendis, kus mahud suurenesid püsivhindades viis protsenti. Siin andis ilmselt tõuke asjaolu, et kütus oli aprillis aasta varasemast 11 protsenti odavam.

Hoolimata asjaolust, et müügimahud näitavad küllaltki kiiret kasvutempot, tuleb tuleviku suhtes ettevaatlikum olla. Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt koostatavad kaubandus- ja tarbijabaromeetrid olid aprillis mullusest nõrgemad. Seega on tarbija ettevaatlikumaks muutunud. Lisaks hakkab ammenduma üks tarbimise kasvu põhjustest ehk tööpuudus on langenud EL-i ühele madalaimale tasemele, mistõttu ei ole kiiret hõive kasvu lähitulevikus näha. Seega saavad sisekaubanduse kasvu toetada jätkuv palgakasv või elavam laenamine. Kuigi hetkeseis on praegu hea, võivad järgnevate kuude kasvud jääda aasta alguse omadele alla.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Jaanus Laugus: Kinnisvaraturg 2015

31.05.2015 Jaanus Laugus

Kui Eesti kinnisvaraturg tervikuna astub suhteliselt stabiilses rütmis, siis selle aasta esimesed neli kuud on Tallinna kinnisvaraturul möödunud päris tempokalt. Tehingumahud on siin aasta võrdluses tõusnud 8,3% ning korterite keskmine hinnatase 5,7%. Kusjuures, käesoleval aastal on juba kahel kuul sündinud kriisijärgsed rekordid.

Sellised näitajad on tekitanud mitmeid arutelusid turu ülekuumenemise teemadel. Kui me jälgime MASU-eelseid tipphindu Tallinnas, siis toonase tasemeni on veel vaid ca 9%. Tallinna keskmist hinda on tõstnud eelkõige uusarenduste müügihinnad, mis on isegi kuni 40% kallimad vanemate hoonete turuhindadest. Sellist hinnavahet võib pidada veidi liiga suureks ning siit võib järeldada, et ees ootab kas vanemate korterite hinnakasv 10% või siis uusarenduste hindade kohandumine sarnases ulatuses allapoole. Stabiilsetel aegadel on hinnavahe uute ja vanemate korterite vahel olnud ühes piirkonnas ca 25-30%.

Maaklerite sõnul on sel aastal tunnetatav märkimisväärne huvi kasv kinnisvara soetamise vastu. Paljud on otsustanud suunata oma säästud kinnisvarainvesteeringuks, mille tõttu on väga nõutud Tallinna korterid hinnavahemikus 50 000-100 000 eurot. Paljud korterid ostetakse välja pangalaenuta ning antakse üürile.

See on ka mõistetav, kui vaadata, millise ralli on läbi teinud aktsiabörsid, mille puhul on mitmed spetsialistid soovitanud oma portfelli pigem müüa. Ka kõige julgem investor on tuleviku aktsiatõusude osas kõhklev ning kinnisvarainvesteering annab siin hea alternatiivi ja parema kindlustunde. Ka kulda investeerimine on minetanud oma sära. On ju ka selle väärismetalli hoidmisel omad negatiivsed küljed, rääkimata suurest hinnakõikumisest. Kinnisvara on reaalne, käega katsutav. Seda omades saab tulu teenida läbi üüritulu ja vara väärtuse kasvu või siis isiklikeks vajaduseks kasutades. Isegi kui kinnisvara hind mingis faasis kõikuma lööb, siis sissetulek üüritulu näol püsib, mis teeb just sellest investeerimisvaldkonnast ühe kõige levinuma maailmas.

Peab tõdema, et erinevalt korteriturust pole maade- ja majadeturg veel sarnast tõusutrendi näidanud. Hinnad ja tehingute arv püsivad üsna stabiilsed. Siiski on arendustegevus hoogustunud ridamajade osas. Võime sellist tüüpi uusehitisi märgata igas Tallinna populaarsemas lähipiirkonnas (Viimsi, Kakumäe, Peetri küla). Ridaelamu on hea alternatiiv perekonnale, kes eelistab korteri asemel oma maalappi ja veidi rohkem privaatsust, kuid kes päris oma majaga veel tegeleda ei jõuaks. Just selliste ostjate hulk on püraegu ka suurenemas. Üsna tihti liigutaksde just magalast ridamajja.

Majade ja maade osas saab teha Tallinna piirkonnas endiselt häid tehingud ning on võimalik avastada huvitavaid leide. Müüjad on endiselt paindlikud ja valmis pakkumisteks. Elamumaa ost atraktiivses elukeskkonnas, Tallinnas või selle lähiümbruses võiks olla üks kaalumist vääriv investeerimisvõimalus lähima 2-3 aasta perspektiivis.

Mida prognoosida lähiajaks? Kindlasti jätkub meile juba harjumuspäraseks muutunud stabiilne rütm, kuid, arvestades arenguid pealinnas, võib eeldada, et sellest lähtuva lainena saavad hoo sisse ka need suuremad linnad, kus töötus on madal ja inimeste sisissetulekud stabiilsed ja püsivad.

Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Artikli allikas on
Uus Maa

Arco Vara: Uusarenduste puhul osutub määravaks ideaalilähedane asukoht

30.05.2015 Tõnu Toompark

Kuna uusarendused on nii ehituskvaliteedilt, pakutavatelt mugavustelt kui ka sellest tulenevate ülalpidamiskulude tõttu sarnased, mõjutab uute korterite tulevikuhinda tõenäoliselt kõige rohkem nende asukoht.

Kodu ostmisel alustame tavaliselt piirkonna valimisega. Üldjuhul iseloomustab erinevaid piirkondi üldplaneeringule ja kohalikule keskkonnale vastav arhitektuur. Peame endale eelnevalt selgeks tegema, kas eelistame piirkonda hinna või arhitektuuri pärast. Näiteks Kalamajas, kus uusarendused sulanduvad miljööväärtuslikku piirkonda, on hoopis teistsugune arhitektuur kui kesklinnas.

Buumi ajal ei pööratud maja välisilmele nii palju tähelepanu, kuna kõik valmivad korterid osteti ära juba paberilt. Ka parkimistingimused ja panipaikade olemasolu ei tundunud ostjatele nii olulised kui praegu. Vanemate majade rekonstrueerimise käigus ehitati paljud keldrid ja muud panipaigaks ette nähtud ruumid ümber korteriteks.

Tulevikupiirkonnad

Pikas perspektiivis oleks kasulik osta korter sinna, kus on lähedal mets ja meri ning tead täpselt, kui palju uusi maju piirkonda veel tuleb. Põhimõtteliselt on Tallinnas praegu vaid kolm sellist hea merevaate ning kõrghaljastusega kortermajade piirkonda: Koplis, Pirital ning Rocca al Mares.

Tavaliselt on nii, et seal, kus on palju vaba maad, ehitatakse peagi veel maju ning need hakkavad sinu vaadet ja olemist rikkuma. Rocca al Mare piirkonna kasuks räägib seetõttu Merimetsa parkmets, kuhu ehitamisega laieneda ei tohi.

Kui arendajal on pikaajaline müügikogemus, suudab ta mitmeid keerulisi olukordi ette näha ja vältida. Nii on tõenäolisem, et uued majad tulevad kasutajasõbralikud ega ole ausambaks üksnes arhitektile. Näiteks võiks igas uusarenduses olla ühe-, kahe-, kolme- ja neljatoalisi kortereid. Kolmetoaliseid võiks kavandada nelja tüüpi: nii läbi maja, ühele ja teisele poole maja kui ka läbi kahe korruse. Korterid ei tohiks erineda üksnes tubade arvu poolest, vaid ka planeeringult.

Uutes elamuarendustes pakutakse ostjaile enamasti ka parkimiskohti ja panipaiku, mille eest tuleb täiendavalt maksta. Tallinna tasulise parkimise piirkonnas ja kesklinna lähedal ostetakse parkimiskoht ja panipaik koos korteriga sageli seetõttu, et parkimisprobleemid süvenevad ja -hinnad kasvavad ning hiljem on korterit n-ö täiskomplektina oluliselt lihtsam müüa.

Ostja huvitub praktilisest kasust

Ostjaid reeglina ei huvita kinnisvaraarendajate poolsed kvaliteedijutud ja teised müüginipid, millega pakutakse tasuta spaareisi, sõiduautot ja sulast. Kui teda midagi mõjutavad, siis korteri endaga seotud soodustused nagu tasuta köögimööbel, tasuta panipaik ja tasuta parkimiskoht seal, kus muidu tuleks parkimise eest maksta. Samas võib oletada, et tasuta panipaika ja parkimiskohta võimaldatakse ostjale vaid seal, kus müük on läinud oodatust kehvemalt.

Praegu püüavad kõik arendajad pakkuda ostjale kvaliteeti. Kuigi paljud uusarendused tunduvad eemalt vaadates samasuguste paneelmajadena, nagu magalate nõukogudeaegsed korruselamud, on ehituskvaliteet ning uute majade energiasäästuvõime kindlalt parem. Roostetavate metalltorude asemel paigaldatakse uutesse elamutesse nüüd plasttorud ja alumiiniumkaablite asemel võimsad vaskkaablid, mis kannatavad välja kohvikannud, veekeetjad, elektrikütte ja muu moodsa kodutehnika.

Kui nõukogudeaegse maja aknast näed suurt küttearvet vaadates ka soojatrassi, mille peal saaks jaanuaris porgandeid kasvatada, siis uutes elupiirkondades samasugust raiskamist enam ei kohta. Suuremate mugavustega kaasnevad küll ka suuremad üldkulud, kuid tead täpselt, mille eest maksad. Lisaks saad uues majas oma kulutusi ise reguleerida ja soovi korral näiteks kütet maha keerata.

Asukoht määrab korteri hinnast ligi poole

Kuna me ei tea päris kindlalt, milline saab olema uusarenduste eluiga ning kuidas praegu ilusad majad 30 aasta pärast tegelikult välja näevad, tasub eriti hoolikalt valida kinnisvara asukohta. See võib tunduda üllatav, kuid olulise osa uue korteri praegusest ja tulevasest hinnast määrab ikkagi hoone asukoht ning see, mis maja vahetus läheduses toimub. Kui eramul on asukoha osakaal umbes 30% maja turuväärtusest, siis korteri puhul võib julgelt öelda, et asukoht moodustab isegi kuni 40% hinnast.

Üldiselt on viimaste aastate praktika näidanud, et kuni kuus aastat vanu kortereid müüakse järelturul sama hinnaga, mis viimase ostu ajal korteri eest maksti. Seega ei kehti korterite müügil sama reegel nagu uute autodega, mis peale tehasepoolse müüja väravast välja sõitmist on soetushinnast tükk maad odavamad. Pigem on alust arvata, et heas asukohas maksavad kvaliteetselt ehitatud ja viimistletud korterid aastate pärast soetushinnast rohkem ja seda ka siis, kui neis on vahepeal elatud.

Kõrge elustandard paneb maksma

Helena Piirak, Arco Vara Tallinna hindamisosakonna juht

Uusi kortereid hinnatakse ja müüakse peamiselt seoses refinantseerimise või perede elukorralduslike muudatustega, kuna lahutatakse või sünnib perre lapsi juurde. Täna oleme olukorras, kus lattu on ehitatud mitme aasta jagu uusi kortereid ning uusi korterelamuprojekte tuleb juurde nagu seeni peale vihma. Võrreldes eelmise buumi ajaga on hinnad samad või pigem mõnevõrra kasvanud olenevalt piirkonnast ja atraktiivsusest.

Uusprojektides võetakse korteri hinna kujunemisel aluseks projekti enda maksumus ning hinnaindikaatoriks piirkonna uusarendustes tehtud asjaõiguslikud tehingud. Ehitusnõuded on väga kõrged ja turundusargumendina kasutatakse A-energiaklassi. See tähendab, et hooned on varustatud kalliste tehnoloogiliste seadmetega , mille ülalpidamine on korteriomanikule hiljem rahaliselt üsna koormav.

Vähesed ostjad kalkuleerivad uut kodu valides oma tulevasi püsi- ja halduskulusid, võttes arvesse nii kulusid elektripõrandaküttele, ventilatsiooniagregaadile, klaasfassaadidele, avaratele üldpindadele, liftidele, tõstustele kui ka muule. Kõik on visuaalselt ilusaks tehtud, kuid näiteks avariide korral on ligipääs torudele takistatud. Seinte avamine toob iga kord kaasa täiendavaid kulusid. Seejuures on muutuud äärmiselt oluliseks kindlustusküsimused ja tsiviilkindlustuse olemasolu, mis võimaldab korvata elanike inimlikest vigadest tulenevad kahjud.

Praegu pole turul lihtsaid ja odavaid uusarendusi hästitoimiva loomuliku ventilatsiooni ja eraldi köögiga. Selliseid hea planeeringu, eraldi köögi, rõdu ja keldris oleva panipaigaga kortermaju, mida iseloomustasid ka lihtsad tehnoseadmed, ehitati 1990ndate aastate lõpus.

Artikli allikas on
Arco Vara

Uus ehitusseadustik – õnn või õnnetus, 1 osa

30.05.2015 Ingvar Allekand

Vaid loetud päevad veel ning juba 1 juulil 2015.a. jõustuvad uus Ehitusseadustik ja Planeerimisseadus. Vanarahvas ütleks lihtsalt, et kaua tehtud kaunikene, kuid kriitikutel on ainest olla märksa sõnakam.

Nagu iga seadus, on ka need kompromisside tegemise tulemus. Näha on, et nii mõnigi algne plaan on seadusloome keerukas protsessis moondunud või suisa kaotsi läinud. Nii võin kohe loo alguses ära öelda, et minu arvates on uus Ehitusseadustik nii õnn kui õnnetus. Minu järgneva mitmeosalise artikliseeria eesmärgiks ei ole siiski kritiseerida, vaid tutvustada ning muutustele tähelepanu juhtida.

Uus Ehitusseadustik toob kaasa mitmed nii põhimõttelised kui tehnilised muutused senisesse ehitusvaldkonda. Sõltuvalt detailsuse astmest võib muudatuste nimekiri olla pikk või lühike, kuid mina tooksin välja järgmist:

Menetluslikud muudatused
Ehitise ja ehitamise mõiste muutmine
Ehitusvaldkonna põhimõtete sätestamine
Valdkonnas majandustegevuse arendamise reeglite muutmine
Ehitus- ja kasutuslubadega seonduva põhimõtteline muutmine
Ehitusgarantiiga seonduva põhimõtteline muutmine
Eriehitustega seotud normid

Esmalt on vaja ära märkida, et Ehitusseadustik ei eksisteeri õigusruumis üksi. Näiteks väga olulised normid tulevad Haldusmenetluse seadustikust, mille tulemusena nii mõnigi kohalik omavalitsus saab oma saamatuse tähtaegadest kinni pidada peita bürokraatiareeglite rägastikku.

Samuti tuleb meeles pidada, et Ehitusseadustikust tulenev ei väära kuidagi omandiõiguseid, mida reguleerib Asjaõigusseadus ning osapoolte vahelisi suhteid, mida reguleerivad Võlaõigusseadus ja lepingud. Olen veendunud, et uus seadus toob ka Riigikohtu poolt uued ning mõnel juhul varasemast kardinaalselt erinevad tõlgendused.

Tõlgendamisel hakatakse tõenäoliselt lähtuma Ehitusseadustikus sätestatud põhimõtetest:

Hea tava järgimise põhimõte
Ohutuse põhimõte
Keskkonnasäästlikkuse põhimõte
Asjatundlikkuse põhimõte

Seadust lugedes ning seejuures põhimõtteid silmas pidades hakkab silma, et kultuuriväärtuste kaitse võimalused on pigem nõrgenenud. Kuna keskkonnasäästlikkus on eelkõige keskendunud loodusvaradele ning ohutus inimese tervisele, siis asendatakse nii mõnigi kulukas rekonstrueerimisprojekt uue ehitamisega.

Õnn või õnnetus? Pigem õnn, sest senine lootus, et sunniviisiliselt saab panna omanikke ebamajanduslikult käituma ei ole end õigustanud. Jättes omanikele vabamad käed, tekivad ka loomingulisemad lähenemised probleemide lahendamisele millest tõenäoliselt linnaruum võidab.

Ehitusseadustiku kohaselt on ehitiseks iga inimkäte tulemusena loodud ning maapinnaga ühendatud või sellele toetuv asi, mis oma otstarve, kasutusviisi ja eesmärgi poolest on teistest asjadest eristatav.

Eelkõige peaks see lahendama vaidlused selle üle, kas näiteks järve ääres ehituskeeluvööndis pukkide peale või „suuskadele“ tõstetud haagissuvila on hoone või liikuvsõiduk. Läbi „susserdamise“ toimivale ebaseaduslikule ehitustegevusele saab uue seaduse najal tõenäoliselt paremini piiri tõmmata.

Ka ehitamise mõiste on muutunud avaramaks. Lisaks varasemale loetelule – ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, lammutamine – on lisandunud ka „muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused“.

Seega jällegi on vaja hakata vaadata tegevuse sisulist tulemit. Veidi vabama mõttearendusega võib jõuda kaugele. Näiteks, et koos § 16 sätestatud nõudega tagada ehitise kasutusea vältel selle korrashoid, on hoone mitteheaperemehelik laguneda laskmine tegelikult selle lammutamine, mis võib nõuda ehitusluba või ehitusteatist.

Kuigi esmalt tekitab „füüsikaliste omaduste muutmise“ mõiste ilmselt tõlgendamisel probleeme, siis mõne aasta jooksul on kõik paika loksunud ning normaalselt toimima hakanud.

Eelnimetatud „füüsikaliste omaduste muutmine“ tähendab, et ehitamiseks (eelkõige rekonstrueerimiseks) kvalifitseeruvad enamus kortermajades tehtavatest tegevustest. Näiteks puitakende vahetamine plastakende vastu, rõdu kinni ehitamine või soojuspumba paigaldamine vms.

Ehitada aga tuleb projekti kohaselt. Uue seaduse kohaselt võib põhimõtteliselt igaüks omale projekti koostada ning projekt tuleb teha mahus, mis võimaldab selle järgi ehitada. Kui näiteks tavaline majaomanik otsustab teha majale kuni 33% suuruse juurdeehituse, siis võib ta selle ise projekteerida ning ka valmis ehitada. Seejuures tulevad muidugi mängu ka hea tava, ohutuse ja asjatundlikkuse põhimõtted.

Juhul, kui asjatundlikkusest projekteerimisel väheks jääb, siis näeb uus seadus ette ekspertiiside ja auditite veidi laialdasemat kasutamist. Näiteks võib ehitaja või omanikujärelevalve tegija nõuda projekti ekspertiisi tegemist, kui tekib kahtlus projekteerija pädevuses.

Samuti näeb Ehitusseadustik ette laialdasemat uuringute kasutamist. Põhjendatud juhul tuleb teha ehitamisega kaasnevate mõjude (müra, saaste, valgus, liiklusvoog jms) analüüsimiseks uuring. Vajalike uuringute puudumine võib olla aluseks vaidlustustele ja tähendada seega ajalist kadu. Nõude uuringute tegemiseks võib KOV esitada nii projekteerimistingimustes kui ka hilisemas ehitusloa menetluses.

Varem meedias diskuteeritud küsimus, kas tapeedi vahetamiseks on projekti vaja või mitte, on irrelevantne. Esiteks ei käsitleta ümberehitusena ehitise olemasolevate üksikute osade vahetamist samaväärse vastu. Teiseks ei mõjuta tapeedi vahetus sisuliselt ehitise füüsikalisi omadusi. Kolmandaks võimaldab tapeedivahetust ehitustööna teostada tootja poolt antud paigaldusjuhend, mis on seega sisuliselt käsitletav projektina nõutavas mahus.

Samas tuleb silmas pidada, et näiteks mittekandvate ja –jäigastavate vaheseinte eemaldamine, on rekonstrueerimine suurendab tõenäoliselt ruumi pindala ning vajab nii projekti kui ka ehitisteatist.

Eelnevaga seoses ei tohi ära unustada, et kortermajades on ehitiste konstruktsioonilised osad (sh korterisisesed) kõigi korteriomanike kaasomandis ning seega on kaasomanike vastavasisulise kokkuleppe puudumisel vajalik ehitustööde teostamiseks kõigi teiste korteriomanike nõusolek. Korteriühistu esimehe nõusolekust siin ei piisa.

Seetõttu soovitan tulevikus ebamõistlikult koormava asjaajamise vältimiseks sõlmida kaasomanike vahelised kasutuskorra kokkulepped isegi vanemates kortermajades, kus seda seni vajalikuks pole peetud.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.