Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Valmis Kristiine linnaosa üldplaneering

25.11.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus esitab linnavolikogule Kristiine linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmise otsuse eelnõu.

Peale vastuvõtmist korraldab Tallinna Linnaplaneerimise Amet üldplaneeringu avaliku väljapaneku.

Kristiine linnaosa üldplaneeringu põhieesmärgiks on täpsustada ja ajakohastada Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kinnitatud „Tallinna üldplaneeringut“, arvestades viimaste aastate muutusi ja arengutrende linnaehitust ja maakasutust mõjutavates valdkondades ning üldisi ja avalikke huve.

Kristiine linnaosa üldplaneeringuga määratakse kindlaks linnaosa tulevase linnaehitusliku arengu põhisuunad, üldised maakasutus- ja ehitustingimused ning infrastruktuuri põhimõtteline paigutus, millest lähtutakse edaspidi detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimisel.

Planeeringu koostamisel on arvestatud linna strateegilistes arengudokumentides seatud majanduslikke, sotsiaalseid, kultuurilisi, keskkonna- ja tervisekaitselisi eesmärke, linna investeerimisvõimalusi, õigusaktidest tulenevaid maakasutust ja ehitusvaldkonda reguleerivaid nõudeid ja piiranguid ning elamu- ja muude valdkondade ehitussektoris lähiaastatel Tallinnas prognoositavaid ja otstarbekaid arengusuundumusi.

Planeeringu koostamise raames on tellitud mitmeid Kristiine linnaosa territooriumi käsitlevaid uuringuid, sh rahvastikuprognoosi, elamu- ja ettevõtlusstruktuuri, linnaehituslikke piiranguid, maakasutusotstarvet ja -omandit, hoonestustüpoloogiat ja -tihedust, miljööväärtusi jm käsitlevaid analüüse. Lisaks on kasutatud Tallinna Tehnikakõrgkooli ning Eesti Kunstiakadeemia üliõpilaste kursusetöid.

Tallinna üldplaneeringu kohaselt oli valdav osa Kristiine linnaosa territooriumist määratletud tihendatava piirkonnana, sest nii elamu- kui ka 90ndate aastate alguseni tööstuse ja sõjaväe kasutuses olnud alad olid kohati hõredalt või ebaotstarbekalt hoonestatud.

Tammsaare tee läbimurde rajamisega 90ndatel aastatel ning eelmise aastakümne keskpaigas hoogustunud majandus- ja ehitustegevuse tulemusel on Kristiine linnaosas valminud arvukalt uusi äri- ja eluhooneid. Tervikuna on see kaasa aidanud Tallinna üldplaneeringus seatud linnaruumilise arengu eesmärkide saavutamisele, sh linna kompaktsuse suurendamisele ja valglinnastumise aeglustamisele.

Kristiine linnaosa üldplaneeringu koostamisel on arvestatud Tallinna üldplaneeringust, strateegiast „Tallinn 2030” ning linna ja linnaosa arengukavadest tulenevaid pikaajalisi ruumilisi arengueesmärke ning üldisi ja avalikke huve.

Eesmärgiks on säilitada uute elamute ehitamise võimaluste loomisega linnaosa elanike arvu stabiilsus või mõõdukas kasv, arvestades eluruumide pinna järk-järgulist suurenemist elaniku kohta; tihendada linnastruktuuri kesklinna ja linnaäärsete alade vahevööndis; tagada piirkonna elanikele tasakaalustatud elukeskkond erinevate töökohtade ja mitmekesise eluasemevalikuga, kodulähedaste koolide ja lasteaedadega, mitmekesise teenindusvõrgu, spordi- ja puhkevõimaluste ning hea ühistranspordiühendusega; soodustada töökohtade säilimist ja ettevõtluse arengut; mitmekesistada eluasemevalikut ja aidata aeglustada Tallinna valglinnastumist; suurendada ühistranspordikasutuse osatähtsust; kaitsta kultuuripärandit ja looduskeskkonda ning parandada avaliku linnaruumi kvaliteeti.

Kristiine linnaosa väljakujunenud asustus- ja linnaehitusstruktuuris ning domineerivas maakasutusviisis olulisi muudatusi ei kavandata. Endiste tööstus- ja sõjaväealade uuel eesmärgil kasutusele võtuga, elamu- ja äripiirkondade üksikute ehituslünkade täitmise, väikeelamuala piiratud tihenemise, puhkealade täiendamise ning liikumisvõimaluste parandamisega muudetakse linnaosa ja ühtlasi kogu Tallinn kompaktsemaks, elukohtade, teenuste, töö- ja puhkevõimaluste kättesaadavuselt mitmekesisemaks ja koos sellega elukeskkond tervikuna paremaks.

Üldplaneering loob võimaluse ehitada linnaossa ligikaudu 3000 uut eluaset ja 0,3 mln m2 äripinda. Lisanduvad eluruumid võivad lühiajaliselt põhjustada elanikkonna suurenemist mõne tuhande inimese võrra, kuid kaugemas perspektiivis, arvestades elamispinna järkjärgulist suurenemist ühe elaniku kohta, säilib linnaosas ligikaudselt senine elanike arv.

Magistraaltänavate äärde määratakse valdavaks maakasutusviisiks ärivöönd, et veelgi tõhustada maa ja ühistranspordi kasutust, tõkestada liikluse kahjulikku mõju elamualadele, elavdada tänavapilti kaubandus- ja teenindusettevõtetega ja soodustada esindusliku hoonestuse tekkimist kesklinnalähedaste peatänavate äärde. Linnaosa uue kultuuri- ja vabaajakeskuse arendamiseks reserveeritakse ala suurima elu- ja töökohtade tihedusega Mustamäe tee äärde.

Üldplaneeringus on tähistatud suuremad terviklikud arenduspiirkonnad, mille senine kasutus tulevikus muutub ning mille täpsem kasutus määratakse kindlaks kas kogu ala või suuremat osa sellest hõlmava detailplaneeringuga.

Säilitatakse kõik elurajooni puhkealad ja pargid ning kavandatakse uus park Rahumäe tee äärde.

Määratakse kindlaks perspektiivsete magistraaltänavate, kergliiklusteede ja ühistranspordikoridoride asukohad ning reserveeritakse nende rajamiseks vajalikud maa-alad.

Üldplaneeringu põhijoonisel on kindlaks määratud erineva maakasutuse juhtotstarbega hoonestusalade, haljastuse, infrastruktuuriehitiste ja seadusest tulenevate maakasutuspiirangute asukohad. Iga piirkonna kohta on üldplaneeringu tekstilises osas kindlaks määratud Tallinna üldplaneeringuga võrreldes oluliselt üksikasjalikumad maakasutus- ja ehitustingimused, mis on aluseks detailplaneeringute või projekteerimistingimuste koostamisel ja projekteerimisel.

Kristiine linnaosa üldplaneering algatati Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71. Üldplaneeringu koostajaks oli Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Üldplaneeringu lahenduse väljatöötamine toimus samaaegselt ja koostöös keskkonnamõju strateegilise hindamisega. Keskkonnamõju strateegiline hindamine ja hindamise aruanne on koostatud OÜ Hendrikson & Ko poolt. Üldplaneeringu koostamisel on tehtud koostööd mitmete riigiasutustega, nagu Maa-Amet, Kaitseministeerium, Kultuuriministeerium, Terviseamet jt. Koostööd on tehtud ka kõigi Tallinna ametite ning Kristiine Linnaosa Valitsusega.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Euroopa tipud jagavad täna enda kogemusi rahvusvahelisel puitarhitektuuri konverentsil

25.11.2015 Tõnu Toompark

Täna ja homme toimub Tallinnas Nordea Kontserdimajas järjekorras üheksas puitarhitektuuri konverents “Puit – homse elukeskkonna võti”, mille eesmärk on edendada puidu kui suurepärase loodusliku materjali kasutamist ehitusmaterjalina. Praktilisi kogemusi jagavad silmapaistvad arhitektid ja insenerid Euroopast ja Ameerikast.

Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu puidukasutuse edendamise teemajuht Henrik Välja märkis, et puit on ainus tõsiseltvõetav taastuv ehitusmaterjal, sestap on oluline kaasa aidata inseneeria ja puidu töötlemise tehnoloogiate kiirele arengule ja seda iseäranis Eestis, kus puit kohaliku loodusvarana on laialt levinud. “Põhjamaine puit on tuntud oma heade tugevusomaduste tõttu ja on seetõttu eriti sobilik kasutamiseks ehituses. Inspireerimaks ka Eestis enam hooneid puidust ehitama, on konverentsile kutsutud puitehituse tippspetsialistid erinevatest piirkondadest, kes tutvustavad valdkonna uusimaid saavutusi nii Euroopast kui ka kaugemalt,” rääkis ta.

“Eesti insenerid ja ehitajad on projekteerinud ja valmistanud juba mitmeid silmapaistvaid puitkonstruktsioonil korruselamuid, koole ja avalikke hooneid, nende hulgas ka maailma kõrgeima puithoone, 14-korruselise elamu Norras Bergenis, mis on selge tõestus Eesti inseneride puitmajatehaste professionaalsusest,“ tõi Välja esile Eesti arhitektide ja ehitajate kompetentsi, selgitades samas, et olenemata positiivsetest näidetest on Eesti ehitussektoril vaja astuda veel julge samm puidu laialdasema kasutamise suunas ka kohalikul turul.

Eesti Vabariigi keskkonnaminister Marko Pomerants rääkis, et kindlasti pole nii, et skaala ühes otsas on betoon- ja teises puitehitis. Küll, aga vajab puitarhitektuur taasavastamist. “Võrreldes oma esivanematega on meie teadmiste arsenal ja tehnilised võimalused oluliselt kasvanud. Me ei pane puusse, kui rakendame oma teadmised puidu kasutamisse ehitistes, mis järgmised sajandid kenasti ära näevad,” ütles minister.

Kõrgetasemelise elamuarendusega tegeleva SWISS PROPERTY AS personalijuht Annika Lootus märkis, et kuna ettevõte peab puitu tuleviku materjaliks, siis on oluline koos sektori arenguga toetada ja julgustada ka puidutööstuse ja -ehituse valdkonnast huvitatud noorte kõrghariduse omandamist ning puiduinseneride väljaõpet Eestis. “Maailmatasemel valdkonna spetsialistide kuulamine ja praktikutega kohtumine väljaspool ülikooli õppetööd võiks innustada noori sektori arengule kaasa aitama ja end puidu- ja ehitussektori arengus teostama – see peaks olema loomulik osa terve valdkonna arengust,” selgitas SWISS PROPERTY personalijuht põhjust, miks enam kui 100 tudengi konverentsil osalemist toetati.

Puitarhitektuuri konverents “Puit – homse elukeskkonna võti” toimub 25.-26. novembrini Tallinnas Nordea kontserdimajas. Täna õhtul kell 17.30 kuulutatakse konverentsi raames välja ka Aasta Puitehitis 2015. Rahvusvahelist puitarhitektuuri konverentsi korraldab Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liit koostöös Eesti Arhitektide Liidu ja Eesti Ehitusinseneride Liiduga.

Konverentsil esinejate ja programmiga saab tutvuda lähemalt: www.puidukonverents.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Eluasemelaenude maht kasvas oktoobris neljandat kuud järjest aasta võrdluses 3,9%

25.11.2015 Mari Tamm

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell jätkas oktoobris stabiilset kasvu. Laenude ja liisingute kogumaht oli kuu lõpus 15,9 miljardit eurot ehk 3,6% suurem kui aasta tagasi.

Ettevõtetele väljastatud laenude ja liisingute portfell suurenes aastaga 3,2%. Viimastel kuudel on kiiremini kasvanud kaubandus-, energeetika- ja tööstusettevõtetele väljastatud laenude ja liisingute maht. Põllumajandus- ning veondus- ja laondusettevõtete laenude maht on aastataguse ajaga võrreldes vähenenud.

Eluasemelaenude maht kasvas neljandat kuud järjest aasta võrdluses 3,9%. Uusi eluasemelaenusid on viimastel kuudel lisandunud mõnevõrra aeglasemas tempos kui aasta esimesel poolel. Eluasemeturu tehinguaktiivsuse ja keskmiste hindade tõus on viimastel kuudel samuti pisut aeglustunud. Majapidamiste muude laenude aastakasv on kiirenenud 4,8%ni. Selle taga on peamiselt autoliising, mis suurenes aastataguse ajaga võrreldes 14%.

Eluasemelaenude keskmine intressimarginaal on tänavu suurenenud. Baasintressimäära langusest hoolimata püsis eluasemelaenude keskmine intressimäär ka oktoobris 2,3% juures. Ettevõtete laenude keskmine intressimäär, mis on sõltuvalt äriprojektide eripärast ja riskisusest muutlik, on kahel viimasel kuul tõusnud.

Viivislaenude osakaal laenuportfellis on viimaste aastate väikseim. Üle 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht vähenes oktoobris 195 miljoni euroni ja moodustas 1,4% laenuportfellist. Pikemat aega viivises olevate laenude maht kahanes peamiselt tööstus- ja kaubandusettevõtete viivislaenude vähenemise tõttu.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste kasv püsis ka oktoobris kiire, aasta võrdluses 8,2%. Hoiuste kogumaht suurenes kuu lõpuks 10,5 miljardi euroni. Majapidamiste hoiuste aastakasv on viimastel kuudel pisut aeglustunud, oktoobris 6,7%ni. Ettevõtete hoiuste aastakasv oli oktoobris 10%.

Mari Tamm
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Economic growth or economic standstill

25.11.2015 Mihkel Nestor

Several important economic indicators were updated last week. The new GDP flash estimate for the third quarter indicates that instead of picking up speed, as was expected at the beginning of the year, economic growth is instead beginning to freeze.

Growth in the third quarter was marginal

The week was full of economy-related news. An unpleasant surprise was provided by the GDP number for the third quarter, published on Wednesday, indicating that the growth of the Estonian economy was only 0.5% in the year-over-year comparison. While the 2% rate of growth in the second quarter even slightly exceeded expectations, the third quarter clearly did not meet them. Previous months have brought negative news mostly from the industrial sector, where production volumes have dropped significantly.

The main factor dragging down growth in the industrial sector in the third quarter was the decreased level of energy production, due to the availability of cheap electricity in the Nordic countries, and a much lower demand for telecommunications and electronics, although volumes have declined in many other sectors as well. Since growth is slow almost everywhere in Europe, including in several of our export partners, competition among undertakings when selling their goods is high, and getting by with small volumes and low prices is the unfortunate reality.

Surprisingly, according to the press release from Statistics Estonia, additional value in the commercial sector was close to 0% growth as well. Next to the decline in industrial production, rapid growth has taken place in retail trade – the volumes of retail sales increased by 8% in the third quarter. The decrease in the added value of trade refers to the fact that, regardless of the increase in revenues, expenses have increased faster. The initial flash estimate on the growth in GDP is only published in the form of a press release, which is why the reasons for the slow growth cannot be analysed any further.

A more comprehensive set of data will be revealed in the beginning of December, when the statistics on the economic results of the business sector in the third quarter will be published. It should be taken into consideration in the calculation of GDP that the initial assessments may not be overly accurate and the numbers will be adjusted later. One of the examples of how notable these differences may be is the adjustment of Estonia’s 2.1% economic growth in 2014 to as high as 2.9% – the value of this nearly 1% difference is millions of euros. Hopefully, the GDP number for the third quarter will remain the last poor result and the increasing economic security of Europe will also open up new possibilities for Estonia’s exporting industries.

Sad month for exports

The strong decline in exports in July and August gained even more momentum in September – export turnover decreased by as much as 10% compared to last September. Therefore, in total, Estonian exports in current prices fell by almost 7% in the third quarter. In September, the decline in exports was strongly influenced by the high system of reference to the previous year in Russian-oriented export. As you may remember, September was the first month following the application of sanctions on foodstuffs and it seems that, in fear of an expansion of the restrictions, undertakings have decided to complete all of their pending transactions as quickly as possible.

September exports were also significantly diminished by a 40% drop in electrical machinery and equipment (mainly telecommunication devices) sent to Sweden, which dragged total exports below zero, regardless of the doubling of the Sweden-oriented furniture exports. Leaving Sweden and Russia out of the calculation, Estonian exports in the third quarter would have been zero. Estonian exports to Latvia also dropped a good deal in the third quarter, declining by 9%. Latvia-oriented export was inhibited by the substantially lower export of electric power, but also by a 40% drop in the export of machinery and equipment.

Among important export partners, exports increased in the third quarter in the direction of Finland for the first time this year, but only by a meagre percentage. Surprisingly, exports to Lithuania (+5%) and Norway (+13%) increased, although the economies of both of these countries have been in more trouble than expected this year. There was also a 2% increase in Estonia’s exports to Germany in the third quarter. It is an inviting target market for many undertakings and states.

Drawing 1. Changes in exports in the third quarter, according to country of destination and chapter

In terms of chapters, the third quarter was weak in the main export article of Estonia – machinery and equipment. The main contributor was the abovementioned drop in the export of telecommunications equipment to Sweden. From the large chapters, however, the fastest growth could be seen in the export of other industrial products, dominated by prefabricated buildings and furniture.

The number of tourists increased in the third quarter

The summer months were more successful than before for the tourism sector. In the year-on-year comparison, the loss of Russian tourists meant a 2% decrease in the number of accommodated guests, both in the first and the second quarter. However, the third quarter brought a change with 3% more people staying in accommodations than in the previous year. A significant contribution was made by the fact that staying in local establishments providing accommodation has become considerably more popular among our own people.

The number of Estonians accommodated increased by 8% compared to the third quarter of last year. Perhaps an even more important breakthrough is the increase in the number of foreign tourists, although it is by a mere percent. The last time the number of foreign tourists was on the rise was in the second quarter of 2014. Growth in this number was made possible by the interest in our neighbouring countries to visit Estonia. After a long period of time, the number of Finnish tourists increased in the third quarter (+2%), but significant growth can be seen in the number of overnight stays by Latvians and Lithuanians in Estonia – by 13% and 14% respectively.

Mihkel Nestor
Economic Analyst, SEB

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Экономический рост или застой в экономике

25.11.2015 Mihkel Nestor

На завершающейся неделе были обновлены многие важнейшие экономические показатели. Последняя экспресс-оценка ВВП за третий квартал показывает, что ожидавшееся в начале года ускорение экономического роста скорее сменилось его замедлением.

Экономический рост в третьем квартале был маргинальным

Неделя выдалась богатой на экономические новости. Неприятной неожиданностью стали опубликованные в среду цифры ВВП за третий квартал, согласно которым экономика Эстонии выросла в годовом сравнении лишь на 0,5%. Если 2%-й рост во втором квартале несколько превысил ожидания, то третий квартал их определенно не оправдал. В предыдущие месяцы негативные сигналы поступали, прежде всего, из промышленности, где объемы производства значительно снизились.

Прежде всего, рост промышленности в третьем квартале потянуло вниз снизившееся из-за дешевого электричества Северных стран производство энергии и меньший спрос на телекоммуникационную электронику, однако объемы сократились и во многих других секторах. Поскольку медленный экономический рост характерен почти для всей Европы, в т.ч. для многих наших партнеров по экспорту, конкуренция между предприятиями по продаже своей продукции очень жесткая, и приходится мириться с малыми объемами и низкими ценами.

Неожиданностью стало то, что согласно пресс-релизу Департамента статистики практически нулевой рост продемонстрировала и созданная в торговом секторе добавленная стоимость. Наряду со снижением объемов промышленной продукции наблюдался быстрый рост в розничной торговле – объемы розничной продажи выросли в третьем квартале на целых 8%. Снижение добавленной стоимости в торговле указывает на то обстоятельство, что, несмотря на рост доходов, расходы росли быстрее.

Первоначальная экспресс-оценка роста ВВП публикуется только в форме пресс-релиза, посему невозможно подробнее анализировать причины медленного роста. Более подробные данные для этого появятся в начале декабря, когда будет опубликована статистика экономических результатов сектора предпринимательства за третий квартал. При расчете ВВП следует иметь в виду, что первоначальные оценки могут быть не очень точными и впоследствии цифры будут скорректированы.

Примером того, сколь большими могут быть расхождения, является недавняя корректировка экономического роста Эстонии за 2014 год с 2,1% до целых 2,9% – значение почти процентной разницы составляет миллионы евро. Остается надеяться, что цифры ВВП за третий квартал были последним плохим результатом, и растущая экономическая стабильность Европы откроет возможности и для эстонской промышленности, работающей на экспорт.

Скверный месяц для экспорта

Сильное снижение экспорта в июле и августе в сентябре еще более усилилось – оборот экспорта упал по сравнению с сентябрем прошлого года на целых 10%. В общей сложности экспорт Эстонии снизился в третьем квартале в текущих ценах почти на 7%. В сентябре на падение экспорта оказали сильное влияние высокие сравнительные показатели прошлого года по экспорту товаров в российском направлении. Как помнится, сентябрь был первым месяцем после введения санкций на продукты, и кажется, что предприниматели, опасаясь новых ограничений, решили как можно скорее завершить все незаконченные сделки.

На падение экспорта в сентябре сильно повлиял и 40%-й спад вывозимых в Швецию электромашин и оборудования (преимущественно телекоммуникационного оборудования), который, несмотря на удвоившийся экспорт мебели в шведском направлении, оставил общий показатель экспорта в минусе. Если не считать Швецию и Россию, то экспорт Эстонии в третьем квартале был бы равен нулю. В третьем квартале значительно сократился и экспорт в Латвию, упав на 9%. Экспорт в Латвию существенно снизился из-за меньшего объема экспорта электроэнергии, но на 40% сократился также экспорт машин и оборудования.
Среди других важных партнеров по экспорту можно назвать Финляндию, в которую в третьем квартале впервые за этот год вывоз товаров увеличился, правда, всего около одного процента. Неожиданностью стало увеличение экспорта в Литву (+5%) и Норвегию (+13%), хотя экономики обеих стран столкнулись в этом году с более серьезными, чем ожидалось, проблемами. На 2% вырос в третьем квартале и экспорт Эстонии в Германию, которая является привлекательной страной назначения для многих предприятий и государств.

Рисунок 1. Изменения в экспорте за третий квартал в разрезе государств назначения и групп товаров

В разрезе групп товаров третий квартал выдался плохим по части основной статьи экспорта Эстонии – экспорту машин и оборудования. Это произошло в основном из-за уже упоминавшегося снижения экспорта телекоммуникационного оборудования в Швецию. Среди крупных групп товаров быстрее всего рос экспорт других товаров, подпадающих под классификацию промышленных, где преобладают сборные строения и мебель.

Количество туристов в третьем квартале увеличилось

Летние месяцы выдались более успешными для туристического сектора. Из-за сокращения численности российских туристов как в первом, так и во втором квартале число размещенных посетителей в годовом сравнении снизилось на 2%. Третий квартал, однако, стал поворотным: в заведениях гостиничного хозяйства останавливалось на 3% больше людей, чем в прошлом году. Существенный вклад в это внесло то обстоятельство, что останавливаться в отечественных заведениях гостиничного хозяйства стало весьма популярным среди самих жителей Эстонии. Количество размещенных жителей Эстонии выросло по сравнению с третьим кварталом прошлого года на 8%.

Еще большим прорывом можно считать увеличение количества зарубежных туристов, хотя и всего на один процент. В последний раз рост числа зарубежных туристов отмечался во втором квартале 2014 года. Этому способствовало повышение интереса к посещению Эстонии у наших ближайших соседей. После долгого перерыва в третьем квартале возросло число туристов из Финляндии (+2%), но количество поездок в Эстонию с ночевкой заметно увеличилось среди латышей и литовцев, соответственно на 13% и 14%.

Михкель Нестор
экономический аналитик SEB

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Uus Maa alustas uute korterite müüki Harku järve ääres

24.11.2015 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas koostöös Artex KV OÜ-ga uute korterite müüki Tallinnas Haaberstis, aadressil Paldiski mnt 225a rajatavas 22 korteriga viiekorruselises elamus.

„See kortermaja paistab teiste omasuguste seast silma,“ kommenteerib Järveotsa Residentside müüki juhtiv Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Egon Juhanson. „Maja pole tavaline kingakarbi kujuline, vaid üsna erilise lahendusega, võimaldades põnevamaid planeeringuid. Eluruumides on kasutatud kvaliteetsemat viimistlust, näiteks tammespoonparkett ja puitspooniga uksed.“

Järveotsa Residentsid asub Tallinna lääneosas Harku järve vahetus läheduses. Uus maja on projekteeritud silmas pidades keskkonna looduslähedust ning korteritest avanevad suurepärased vaated järvele ja metsatukkadele.

Majas on ühe- kuni neljatoalised korterid, mille üldpinnad on vahemikus 33,3 – 84 ruutmeetrit, olles optimaalsed erinevas suuruses perede jaoks. Rõhku on pööratud ka energiasäästule, näiteks on korterites soojustagastusega ventilatsioonisüsteem, mis on ka korteripõhiselt juhitav. Maja energiatõhususeklass on aga B.

Hoovis paiknevad haljastatud õueala, mänguväljak ja parkla. Kinnistut ümbritseb hekk. Projektiga on kavandatud kokku 26 parkimiskohta parklas ning 2 kohta esimese korruse garaažis.

Maja arhitekt on AB Luhse & Tuhal, ehituse peatöövõtja Mitt & Perlebach OÜ ning arendaja Artex KV OÜ.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nordecon sõlmis lepingu Järveküla kooli ehitamiseks Rae valda

24.11.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS sõlmis esmaspäeval Rae vallavalitsusega Järveküla kooli projekteerimis- ja ehitustööde peatöövõtulepingu. Peetri alevikku kerkiva põhikooli maksumuseks on 8,88 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Iga märkimisväärse töömahuga hankevõit teeb ehitajale heameelt, kuna ehitusturul on konkurents praegu tihe – seda kinnitas ka Järveküla kooli ehitushuviliste arvukus,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Liiatigi pole ühiskondlike hoonete valdkonnas tellijate arv suur, pigem vastupidi. Täiesti uue koolimaja ehitamine on Eestis hetkel aga hoopiski haruldane nähtus, kui arvestada siinsel haridusmaastikul toimuvad protsesse. Seetõttu tahaks tunnustada ka omavalitsust, kel on soovi ja võimekust sellist sammu astuda.“

Avo Amburi sõnul on Peetri alevikku Reti tee ja Vana-Tartu maantee kerkiva koolihoone brutopindala 14 798 ruutmeetrit. Ehitustööde käigus rajatakse kolmest omavahel ühendatud osast koosnev koolihoone, ujula ja spordirajatised. Projekteerimis- ja ehitustööde kestuseks on planeeritud 11 kuud.

Rae valla abivallavanem Madis Sarik ütles, et Rae valla kõige uuem kool hakkab sarnanema põhjamaadele omase õppeasutusega – seda nii ehitusstiililt kui ruumide liigenduselt. „Hoone saab olema multifunktsionaalne, mis tähendab, et see ehitatakse nii kvaliteetse õppetegevuse läbiviimiseks kui ümberkaudsete inimeste sportimise ja vabaaja sisustamise jaoks. Koolis on ruumi kolmele paralleelklassile, õpilased ja koolipersonal saavad enda käsutusse igati kaasaegse ja kõigile vajadustele vastava koolikeskkonna. Hoonekompleksi kolmandale korrusele saab ruumid ka Rae Huvialakool,“ lisas ta.

Nordecon AS (www.nordecon.com) on 1989. aastal asutatud Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid. Alates 2006. aasta maist on Nordecon noteeritud NASDAQ OMX Tallinna börsil. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni konsolideeritud müügitulu oli 2014. majandusaastal ligi 161 miljonit eurot ja puhaskasum 2,3 miljonit eurot. Kontsern annab tööd enam kui 730 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Ootused ja hirmud uue korteri soetamisel

24.11.2015 Katrin Tutti

Korteri soetamine on paljude inimeste jaoks elu kõige suurem tehing ja seetõttu peaks sellega kaasnevad ootused olema adekvaatsed ning hirmud hajutatud, kirjutab Arco Vara Tallinna esinduse kutseline maakler Katrin Tutti.

Kuidas ma jõuan kõikide mind huvitavate korteripakkumisteni – võib-olla on turul midagi veel soodsamat ja paremat, kui olen leidnud?

Maaklerid reklaamivad oma objekte kõige põhjalikumalt ettevõtte kodulehel, mitmetes portaalides, lehtedes. Uusi kortereid võib otsida nii tavakuulutuste alt kui ka projektide lehtedelt. Kõik kokku annab küllaltki põhjaliku ülevaate müügil olevatest kinnisvaraobjektidest.

Aru saamaks, mida objekti hind sisaldab, tuleb lugeda hoolikalt kuulutuse või projekti kodulehte, enamasti on seal kirjas, millisel kujul korterid müüakse, kas lõpliku siseviimistlusega või hoopis valge või musta karbi kujul. Ning alati tuleks müüjalt või maaklerilt lisainfot küsida. Kõik kokkulepped peavad olema notariaalses müügilepingus kirjas. Suuline kokkulepe ei ole piisav.

Kuidas pakkumisi võrrelda?

Erinevatel piirkondadel on erinev hinnatase. Näiteks Tallinna südalinn on kallim kui Mustamäe. Samas võivad ühe piirkonna pakkumised olla väga erinevad, mis esmapilgul tunduvad samaväärsed. Hinna ja kvaliteedi suhe on oluline, tähtis on vaadata uusehitisi põhjalikumalt, sest mitte ainult planeering ei ole tähtis.

Monoliitbetoonist maja on kindlasti kallim kui tavaline paneelmaja või puitkarkassmaja, sest on materjalina vastupidavam ning nö ühes tükis, koha peal valatud, ei ole vuugivahesid. Erinevatel materjalidel on erinev heli- ja soojapidavus ning vastupidavus ajas. Alati tuleks uurida, millest on maja ehitatud, kuidas soojustatud, millised on aknad, uksed.

Osad müügis olevad kortermajad on juba valmis ning kliendil on võimalik tulla koha peale vaatama planeeringut, viimistlusmaterjale, vaadet aknast jm. Selline ost on alati kõige kindlam, sest paberi pealt ostetava tulevikus valmiva maja puhul võib olla hiljem ebameeldivaid üllatusi. Nüansse, mille peale enne ei tule, kui korterit oma silmaga vaadates, selles viibides.

Kuidas leida sobiv piirkond ja elukeskkond?

Tutvuda tuleb piirkonna infrastruktuuriga, kas lähedal on poed, apteek, kool, lasteaed, ühistransport. Kui kaua sõidab kodust tööle, kooli. Samas on vähe ostjaid, kes ostavad uue kodu täiesti tundmatusse piirkonda. Reeglina on nad selle piirkonnaga varem tuttavad, kas elanud seal lapsepõlves, elavad praegu lähistel või on seal ees nende sõbrad-tuttavad.

Kui korteri ostjal on olemas auto, siis tuleb enne korteri ostmist uurida, kas antud korteri juurde on võimalik osta parkimiskohta. Kahjuks ei ole kõikides projektides piisaval arvul parkimiskohti ning parkida tuleb kusagile mujale. Eriti oluline on parkimisteema selgeks teha tasulise parkimisala piirides elades. Kui maja garaaži või hoovi ei saa parkimiskohta osta, siis tuleks uurida lähedalasuvaid parklaid. Samuti on võimalik sõlmida parkimisleping Tallinna linnaga ning parkida väikese aastatasu eest tänava ääres. Siinkohal on aga oluline teada, et parkimislepingu saab soodustingimustel sõlmida alles peale 2 kuud sissekirjutuse omamist tasulisse parkimisalasse jäävas hoones.

Alati tasub uurida ka võimalust üürida mõnelt majaelanikult parkimiskohta, kes seda omab, kuid ise ei kasuta.

Kui uusehitise kõrvale või vastu jääb tühi kinnistu või poollagunenud hoone, siis tasuks enne korteri ostmist konsulteerida linnaosa või kohaliku omavalitsusega, mis sinna kerkida võib, tutvuda kohaliku üldplaneeringuga.

Kuidas veenduda, et korteri ehitamiseks on kasutatud kvaliteetseid materjale?

Tihti ei oska ostjad süvitsi vaadata, millised on kvaliteetsed ja millised vähem kvaliteetsed materjalid, lähtutakse vaid üldmuljest. Siin on abiks tuttav ehitaja, sisekujundaja või maakler. Näitena võiks tuua, et vähevilunud ostja pilgule võib ebakvaliteetne laminaatparkett tunduda väliselt sama kena kui tuntud kvaliteetse firma naturaalne tammeparkett.

Kui ostja ei oska ostuhetkel eristada vähem kvaliteetset sanitaartehnikat, keraamilisi plaate, aknaid, siseuksi, lüliteid jms kvaliteetsest, siis tuleb see välja peale mõningast kasutamist. Kogemustega ostja on selles osas väga hoolas. Väga oluline on ka välisuks ning aknad, kas nad on helipidavad, soojapidavad, mitmekordne on pakettakna klaas.

Ventilatsiooni tekitamiseks kasututakse tihti seinas asuvaid tuulutusklappe, aga need ei ole kõige paremad, sest sealtkaudu tuleb korterisse sisse nii heli kui ka külma õhku. Parim variant on sundventilatsioonisüsteem, kus õhk ringleb läbi filtrite, mis võtab kinni tolmu, õhk on puhtam ja allergiavabam. Tänapäevastel seadmetel on soojustagastus, sundventilatsioon ei tekita soojakadu.

Mida tähendavad viimistluspaketid?

Viimistluspaketid on selleks, et kliendil oleks valikuvariandid, omavahel sobivad viimistlusmaterjalid on pandud pakettidesse, et oleks lihtsam leida endale sobiv siseviimistlus või siseviimistluse hinnatase. Kas lisaks pakettides pakutavale on kliendil võimalik oma viimistlusmaterjale endal välja valida, tuleb uurida maaklerilt.

Kuidas saab teada uue korteriga seonduvad igakuised kulud?

Kui maja on valmis, siis on võimalik ostjal küsida reaalseid kommunaalmaksete kulusid näha. Arco Vara müüdavate Terase 16, Tehnika 22 ja Kotzebue 33 majade puhul annan alati kliendile talvise arve tutvumiseks, kus on välja toodud kogu maja kulud alates haldusteenusest ja lõpetades küttega.

Kui hoone on alles ehitamisel, siis on see keerulisem ning saab ainult prognoosida, kas kulud tulevad madalad või keskmised. Mingit aimu saab hoone energiaklassi vaadates, kuid teada tasub, et enamasti on energiamärgis väljastatud arvutuste baasil ning hiljem võib selguda, et A-klassi korteri omanik maksab sama suure korteri eest rohkem kommunaale kui B-klassi korteri omanik.

Aeg-ajalt on küsitud minult, kas majas, kus on müüdud vaid osad korterid, peavad ostjad maksma kinni ka tühjade korterite kulud? Nii see muidugi ei ole, tühjade korterite kommunaalmaksed peab tasuma arendaja.

Äkki ostja ei saa ikka ise korteri leidmise ja ostmisega hakkama?

Kui tunned, et ei julge ilma spetsialisti abita nii suurt otsust teha, nagu uue korteri ostmine, siis võib alati võtta kõrvale pädeva maakleri. Paljudel arendustel on müüjatel abiks palgatud maaklerid, kes samuti ostjat ostuprotsessil aitavad.

Enne uue kodu otsinguid soovitan teha kindlaks oma finantsvõimekus. Kuna enamik ostjaid vajab eluaseme soetamiseks kas mingis osas või täiel määral pangalaenu, siis on mõistlik käia esmajärjekorras pangas laenukonsultatsioonil. Enne panka minekut tasuks teada, millises summas on võimalik omafinantseering või kas on võimalik vähese või puuduva omafinantseeringu korral lisatagatis.

Kuidas sõlmida ostuleping, kui ostja ei jaga juriidilisest poolest midagi?

Taas on abiks maakler. Tema poolt saab ettevalmistatud notariaalne leping, mille sisu selgitab põhjalikult ka notar. Kui midagi jääb segaseks, siis tuleb alati üle küsida, ka siis, kui ebaselgus tekib alles notarilepingu allkirjastamisel. Kui on soov, saadetakse leping enne notari päeva e-postile tutvumiseks, siis saab seda koos pädevama sõbra- või palgatud juristiga üle vaadata, enne kui allkirjastamiseks läheb.

Milline on ostujärgne garantii?

Garantii kohta tasub müüjalt enne tehingut üle küsida, milline on tähtaeg välis- ja siseviimistlusel ning milline korteris olevatel seadmetel ja mööblil (kui neid on). Seadusjärgne garantii siseviimistlusele on 2 aastat alates kasutusloa väljastamisest. Väga suurte defektide puhul on võimalik nõudeid esitada ka hiljem (näiteks kandevkonstruktsioonid).

Kas kõik korterivõtmed jõuavad ikka ostjani?

Müügitehingu eel korjatakse kõik antud korteri võtmed kokku – maakleritelt, ehitajatelt, arendajalt. Ostja saab kogu korteri võtmekimbu oma valdusesse. Kõige turvalisem on, kui korteri ees on lukk, mille võtmeid saab paljundada vaid spetsiaalse kaardi abil, kus on unikaalne kood. Kui kliendil jääb siiski kahtlus ja hirmutunne, võib lukusüdamiku välja vahetada. Kuid kuna paljudel uusehitistel on lukud sellised, et üks võti keeraks kõiki uksi – maja välisust, korteri ust, panipaiga ust – siis kaob ära mugavus ühe võtmega kodust väljuda. Siinkohal tasub muidugi ära märkida, et selline süsteem ei tähenda, et naaber saab oma võtmega ka minu korteri ukse lahti.

Alljärgnevalt kommenteerivad oma hiljutist korteriostu kogemust Arco Vara kliendid

Noormees, ostis Kotzebue 33 majja korteri

Maja näeb väga hea välja ja asukoht on täpselt seal kus olema peab – peaaegu kesklinnas ja samas oleme me Kalamajas, kus Telliskivi oma restoranide ja söögikohtadega on ikka väga lähedal.

Trammipeatus on üle tee ja ka Balti jaam oma uute oranžide rongidega paistab aknast kenasti kätte ja kuna osaliselt elame Pärnus, siis saame sealt ka rongiga hõlpsasti kohale tulla.

Meile meeldib siin väga ja meie lapsele ka, ta on väga õnnelik.

Soovitame korterit noortele inimestele, kellel on oluline olla kesklinnas, kus kõik on käe-jala juures.

Ostes vaadake alati korteri kvaliteeti ja materjale, millest on maja tehtud – kiviseinad, kvaliteetsed uksed, aknad. Pöörake tähelepanu parkimisele ja asukohale.

Vaade on tähtis, meeldivate asjade lähedus, kohvikud, kinod, kesklinn.

Pere, ostsid korteri Tehnika 22 majja

Esiteks meeldis meile asukoht. Tahtsime kindlalt korterit kesklinnas ning eelistatult Kassisabas. Kuigi Tehnika 22 ei ole ametlikult isegi Kesklinna piirkonnas (asub Põhja-Tallinnas), on siiski tegemist väga hea asukohaga.

Teiseks oli tähtis, et korter oleks kolmetoaline ning sealjuures võimalikult suur. Paljudel uusarendustel olid kolmetoalised pigem 65-ruudused. Selle kõrval tundus 70,4 ruutu väga hea. Kolmandaks tahtsime kindlasti, et tegemist oleks uue maja ja uue korteriga, mis oleks kvaliteetselt ehitatud ja kus me oleksime esimesed elanikud.

Algul ei osanud suuri maast laeni aknaid tähtsaks pidada, kuid nüüd teisiti ei kujutaks ettegi. Need annavad nii palju avarust juurde. Olles selliste akendega harjunud, tunduvad korterid nö tavaliste akendega lausa ahistavad.

Kindlasti soovitame korteriostjail vaadata kriitiliselt ehituskvaliteeti.

Katrin Tutti
Arco Vara kutseline maakler

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Uus käsiraamat loob selgust ehitusseadustiku tõlgendamisel ja rakendamisel

24.11.2015 Tõnu Toompark

Alates 2015. aasta juulist kehtib Eestis uus ehitusseadustik. Uus seadus toob endaga alati kaasa segadust, harjumatust ja kogenematust selle rakendamisel. Värskelt ilmunud käsiraamatu „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ eesmärk on luua selgust uue seaduse tõlgendamisel ja rakendamisel. Käsiraamatu autorid on Martina Proosa ja Pille Pettai advokaadibüroost Glikman, Alvin & Partnerid.

„Ülevaatlikkuse mõttes ei sisalda käsiraamat ainult ehitusseadustiku selgitusi, vaid selles on toodud välja seosed teiste seadustega,“ tõi välja Martina Proosa. „Praktilisust on lisatud skeemide ja loeteludega. Raamatus on näiteid kohtupraktikast ja elust endast, peale selle ka mõtteid mõnede esmapilgul probleemsete sätete tõlgendamise võimaluste kohta.“

Uus ehitusseadustik pakub palju kõne- ja mõtlemisainet ja mitte ainult juristidele. Teemal, kas tapeedivahetuseks on ehitusprojekti vaja, arutavad ühtviisi pereisad ja advokaadid. Huvi ehitusseadustikku tutvustavate koolituste järele on suur.

„Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on suunatud ehitajale, kinnisvaravaldkonna spetsialistidele ja juhtidele ning loomulikult avaliku sektori töötajatele. Tegemist on käsiraamatuga, mis on kindlasti abiks iga ehitusvaldkonna ja ehitusseadustikuga kokku puutuvale inimesele,“ rõhutas Pille Pettai.

Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on saadaval Kinnisvarakooli raamatupoes www.kinnisvarakool.ee ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Faktid käsiraamatu kohta

Pealkiri: „Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel“
Autorid: Martina Proosa, Pille Pettai (advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid)
Maht: 344 lehekülge
ISBN 978-9949-9655-3-3
Käsiraamatu sisukord: https://www.kinnisvarakool.ee/uus-ehitusseadustik-ja-ehitamine-sisukord.pdf
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

Lisainfo

Autor
MARTINA PROOSA
Glikman, Alvin & Partnerid
Martina.Proosa@ee.blslawfirm.com
www.blslawfirm.com
+372 507 4072
+372 686 0000

Autor
PILLE PETTAI
Glikman, Alvin & Partnerid
Pille.Pettai@ee.blslawfirm.com
www.blslawfirm.com
+372 504 5084
+372 686 0000

Kirjastaja
TÕNU TOOMPARK
Kinnisvarakool OÜ
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Viimsi Keskust on kolme kuu jooksul külastatud ligi 440 000 korda

24.11.2015 Tõnu Toompark

Viimsi Keskust on esimese kolme kuu jooksul külastatud 432 395 korda ning kokku on sooritatud sel perioodil ligi 394 000 ostu. Keskuse kolme kuu brutokäive ulatub üle 5 miljoni euro. Viimsi Keskus avas uksed Tallinna külje all Haabneemes tänavu augusti keskpaigas.

Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS’i juht Peeter Küti sõnul on Viimsi Keskus nii ümbruskaudse kogukonna kui ka Tallinna elanike poolt kenasti omaks võetud. „Võtsime juba keskust planeerides eesmärgiks teha Viimsi Keskusest kogukonna ostukeskus, kust saaks mugavalt kätte kõik vajaminevad kaubad, teenused ja ka meelelahutuse. Keskuse teenuste ja kaupluste koosseis on loodud paljuski võttes arvesse just kohalike elanike tagasisidet ning meil on hea meel, et see lähenemine on ennast tõestanud,“ lisas Kütt.

Avamise kuul käidi Küti sõnul uut keskust rohkem uudistamas ning külastuste arv oli augustis ligi 162 000, septembris ja oktoobris mõlemal pisut üle 135 000. „Kui külastajate arv on peale avamisjärgset uudistamist stabiliseerunud, siis ostude arv on alates avamisest kasvutrendis – augustis sooritati 114 400, septembris 138 000 ning oktoobris 141 445 ostu,“ lisas Kütt.

Viimsi Keskus on rajatud 2,3-hektarilisele kinnistule, keskuses on ligi 14 000 m2 väljaüüritavat pinda. Keskuses on kokku ligi 40 kauplust, toitlustuskohta ja teenindusasutust ning 300 kohaga parkla. Keskusest leiab piirkonna suurima Selveri ning Harjumaa suurima valiku gurmee- ja ökotooteid. Lisaks asub keskuses ka uue spaa-kontseptsiooniga spordikeskus ning meelelahutusala, mis koondab tegevusi nii lastele kui ka täiskasvanutele.

Tallinna Kaubamaja Grupi ASi (http://www.tkmgroup.ee) kuuluvad lisaks Viimsi Keskusele Kaubamaja AS, Selver AS, Selver Latvia SIA, Kulinaaria OÜ, Viking Security AS, Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS, Tartu Kaubamaja Kinnisvara OÜ, SIA TKM Latvija, KIA Auto AS, AS Viking Motors, KIA Auto UAB, Forum Auto SIA, TKM Auto OÜ, OÜ TKM Beauty, OÜ TKM Beauty Eesti, AS TKM King ning Rävala Parkla AS. Tallinna Kaubamaja Grupi 2014. aasta käive oli 535 miljonit eurot. Ettevõtte aktsiad on alates 1996. aastast noteeritud Tallinna Börsil. 2014. aastal töötas grupi ettevõtetes keskmiselt 3824 inimest.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Statistika: uusarenduste tehingute osakaal on tõusutrendis

24.11.2015 Tõnu Toompark

2015 III kvartalis tehti Eestis elamispindadega 9769 tehingut. Samal ajal sai kasutusloa 983 eluruumi. Kui tinglikult arvestada, et eluruumidega tehakse stabiilse turu tingimustes enam-vähem sama palju tehinguid, kui neid valmib, võib öelda, et kogu Eesti elamispindade tehingute arvust 10% tehinguid tehakse uute eluruumidega.

Toodud arvutusmetoodika on kaugel täiuslikkusest, kuid selle dünaamika näitab selgelt elamispindade arendamise turu aktiivsuse muutust.

Täna oleme uusarenduste osas märksa paremas seisus kui näiteks 2011.-2013. aastatel. Samas oleme kaugel neist tasemetes, mil kinnisvaraarendust võis näha pea kõikides maakonnakeskustes ja teistes turu aktiivsemates piirkondades 2005.-2007. aastatel.

Eluruumide tehingute arv ja valminud eluruumide arv (EESTI)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Algavad uue Tallinna vangla ehitustööd

23.11.2015 Tõnu Toompark

Täna allkirjastasid Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) juhatuse esimees Urmas Somelar ja Fund Ehitus OÜ juhatuse esimees Ott Kikkas uue Tallinna vangla ehituse peatöövõtulepingu summas 73,9 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Kaasaegne vanglakompleks valmib 2018. aasta lõpus.

„Uue Tallinna vangla valmimisel on oluline roll kaasaegses vanglasüsteemis. Praegune Tallinna vangla on tugevalt amortiseerunud, seda nii elamis- kui töötingimuste mõttes. Uus vangla võimaldab suurendada julgeolekut ning teha tõhusamat tööd vangidega, et nad pärast vabanemist uusi kuritegusid toime ei paneks,“ ütles justiitsminister Urmas Reinsalu.

Vangla ehitatakse Rae valda Soodevahe külla. Vanglakompleksi rajamisel pööratakse erilist tähelepanu turvalisusele, energia- ja keskkonnasäästlikkusele, efektiivsele ruumikasutusele ning madalatele ülalpidamiskuludele.

Tallinna vangla uued hooned ehitatakse kambertüüpi vanglana. Lisaks rajatakse põhipiirdest väljapoole avavangla ning vanglast eraldi arestimaja ja kinnipidamiskeskus.

Vangla eluosakondadesse on kavandatud 512 kambrit meessoost ning 92 kambrit naissoost süüdimõistetud ja vahistatud isikute jaoks. Eluosakondades on lisaks sellele plaanitud veel 16 kartserikambrit meeskinnipeetavatele ja 4 kartserit naiskinnipeetavatele. Vanglasse on kavandatud kokku 1208 statsionaarset kohta. Samuti ehitatakse välja uus väljasaatmis- ja interneerimiskeskus.

Enam kui 60 000 ruutmeetri suuruse netopinnaga kompleksi arhitekt on Indrek Saarepera ja projekteerija AS Amhold.

Tulevane vanglakompleks numbrites:

Maa-ala suurus: 261 171 m²
Hoonete arv: 14
Korruste arv: kuni 7
Suletud netopind: ca 61 100 m²

RKAS kuulutas välja uue Tallinna vangla ehitustööde riigihanke käesoleva aasta juunis ja sellele esitati viis pakkumist. Kõige soodsama pakkumise esitas konsortsium OÜ Fund Ehitus ja AS TREF Nord.

Uue Tallinna vangla ehitushankele esitatud pakkumused:

Pakkuja nimi ja hind (EUR)

OÜ FUND EHITUS, AS TREF NORD 73 899 000,00
AS EHITUSFIRMA RAND JA TUULBERG, AS MARU EHITUS 75 276 864,72
AS MERKO INFRA, AS MERKO EHITUS EESTI 75 706 876,49
OÜ ASTLANDA EHITUS, AS TEEDE REV-2, EVENTUS EHITUS OÜ 77 887 301,97
NORDECON AS 79 640 400,00

Summale lisandub käibemaks

Mustamäel toimus ülelinnaline elamumajanduskonverents

23.11.2015 Tõnu Toompark

21. novembril toimus Mustamäel igasügiseseks traditsiooniks kujunenud ülelinnaline elamumajanduskonverents, seekord olid peateemadeks parkimisprobleemid, viiekorruseliste korterelamute liftidega varustamise võimalused ning „mägede“ tulevik üldisemas plaanis.

Paneelmajade heakorra, tehnosüsteemide ja energiasäästlikkuse parandamiseks on küll palju ära tehtud ja see pikendab hoonete kasutusaega, kuid jätab ikkagi õhku küsimuse nende linnaosade kaugemast tulevikust, tõdesid Tallinna Ülikooli Ühiskonnateaduste Instituudi teadurid Erik Terk ja Aado Keskpaik. Elamiskeskkonna parandamine nõukogude ajal ehitatud paljukorruselistes linnaosades on väga laia sotsiaalse tähendusega küsimus.

Paljud riigid on töötanud välja ja ellu viinud programme paljukorruseliste linnaosade kompleksseks renoveerimiseks linna ja riigi ühtse läbimõeldud pikaajalise poliitika alusel. Tavaliselt eeldab taoline poliitika spetsiaalse pikaajalise madala intressiga laenu võimaldamist, et moraalse vananemise ohus olevad linnaosad mõistliku ajaga kompleksselt uuendada.

Ent erastatud korteriomandi tingimustes on taoliste programmide rakendamine kaunis keeruline ülesanne. Tallinna Linnavalitsuse ja Tallinna Ülikooli ühistöös on praegu käimas esialgsete stsenaariumide koostamine, et jõuda välja pikaajalises perspektiivis jätkusuutlike ja rahuldavate lahendite leidmiseni vaadeldavate linnaosade viimiseks seisundini, mis võiks rahuldada ka järeltulevate põlvkondade elukeskkonnavajadusi.

Hertsog Lift OÜ osanik Tõnu Kõiv rääkis liftide rajamisest kasutusel olevatesse kortermajadesse. Viiekorruselised korterelamud tuleks liftidega varustada eeskätt liikumisraskustega vanemaid inimesi, aga ka väikelastega peresid ja liikumispuudega isikuid silmas pidades. Ainuüksi Mustamäel on selliseid maju 253.

Kõiv tõdes, et rahvastik vananeb ning seega suureneb ka vanemaealiste osakaal „mägede“ elanikkonnas, samas moodustavad just nõukogudeaegsed kortermajad endiselt suurima osa elamispinnast. Aja küsimus on, kui Õismäe ja Lasnamäe tornmajade liftid vajavad ulatusliku kaasajastamist

Skandinaaviamaades ja Soomes, aga ka Saksamaa idaosas on käivitatud kortermajade liftidega varustamiseks ulatuslikud riiklikud programmid.

Tüüpilise viiekorruselise kolme trepikojaga maja liftidega varustamisele kulub kokku umbes 300 000 €. Kui arvestada, et Kredex’i toetus kataks sellest 40%, oleks hinnanguline kuumaks korteri kohta 10-aastase laenuperioodi puhul keskmiselt 25 – 50 €.

Kõiv kinnitas, et tehniline lahendus liftide paigaldamiseks on olemas, ent idee teostamiseks on vaja riigi-omavalitsuse-kodanike koostööd.

Tallinna Tehnikaülikooli teadur Dago Antov kõneles autostumisest ja selle tulemitest magalarajoonide parkimiskorralduses. Tallinna transpordisüsteemi kolm peamist puudust on vajadus ühest linnaosast teise liikumiseks linna niigi ülekoormatud keskosa läbida, kitsad tänavad ja nende laiendamise võimatus ning mootorsõidukite suur hulk, eriti linna keskuses.

Sõiduauto sõidab aastas läbi keskmiselt 12 600 km, seega umbes 40-50 km päevas, sellest 15-20 km linnas.

Mustamäe on kõigest 8,09 ruutkilomeetrise pindalaga linnaosa, kus elab üle 66 000 inimese. See teeb asustustiheduseks 8103 elanikku ruutkilomeetril, mis on ühtlasi ka suurim näitaja Tallinna linnaosade lõikes. Suur asustustihedus viitab Mustamäe mikrorajoonide-sisestele parkimisprobleemidele. Mustamäe linnaosas on 18 300 parkimiskohta, mida on autode hulka arvestades ilmselgelt liiga vähe, tõdes Antov. Tallinnas on 379 sõidukit 1000 inimese kohta, mis tähendab, et Mustamäe linnaosa 66 344 elaniku sõidukite täielikuks teenindamiseks oleks tarvis ligi 25 000 parkimiskohta. Kehtiva parkimisnormatiivi järgi peaks aga Mustamäel ainuüksi elamute parkimisvajaduse rahuldamiseks olema lausa umbes 45 000 parkimiskohta. Arvestades avalike asutuste parkimisvajadust ja elukohalähedaste parkimiskohtade ristkasutuse võimalust, võib vaja minna minimaalselt 60 000 parkimiskohta

Eesti suuremates linnades pakub autoummikule liikumisalternatiivi eelkõige ühistransport, aga ka jalgratas, kui ruumilise planeerimise praktika hakkab arvestama neid kui liikumisviise, mitte kui sotsiaalset abi ja spordiga seonduvat tegevust, nentis Antov

Tänavu 1. juulist jõustunud ehitusseadustiku muudatusi tutvustas advokaadibüroo Cobalt nõunik Raul Keba.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Elu korteriühistus: Parkimise korraldus ja maamaksuseadus

23.11.2015 Kätri Sarapuu

Meie majas on juriidiline isik advokaadibüroo. Neil on mitteeluruum 390,5m², majas kokku 1875,2m². Parkimiskohti 8, korteriomanikel 12 autot.

Küsimused:

Kas advokaadibürool on parkimise osas samad õigused kui korteriomanikel?
Kuna meil on 15% majast juriidiline isik, peavad elanikud maksma maamaksu. Räägiti, et 2015 aastast vastav otsus muudetakse, kas on selle kohta mingit infot?

Vastus: Parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. See ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena, mis eeldab häälteenamuse alusel tehtud otsust. Parkimiskohtade kindlaksmääramise kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Seega vastavalt eeltoodule, leian, et advokaadibürool on parkimise osas samad õigused kui korteriomanikel, kui advokaadibüroo on korteriomandi omanik. Parkimiskohtade küsimuse lahendamiseks on vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe.

Võrdlevaid redaktsioone maamaksuseaduse kohta saate vaadata siit:https://www.riigiteataja.ee/redaktsioonide_vordlus.html?grupiId=161873&vasakAktId=107062013006&paremAktId=104072014015. Muudatused maamaksuseaduses on järgmised: muudatused puudutavad maamaksu infosüsteemi korraldust, ühtlasi muudeti avalikus kasutuses oleva maa maksuvabastuse sätete sõnastust. Muudatused jõustuvad osaliselt 01.01.2015 ja osaliselt 01.01.2017.

Maa omanikud, kellele kuuluva maa sihtotstarve on osaliselt elamumaa ja osaliselt ärimaa, omavad kaasomandina nii elamise otstarbeks ette nähtud maad kui ka ärilisel eesmärgil kasutatavat maad. Tulenevalt korteriomandiseadusestning asjaõigusseaduse kaasomandi valdamist, kasutamist ja käsutamist reguleerivatest sätetest, peab isik maksma vastavalt temale kuuluva osa suurusele kaasomandil lasuvaid makse ning maamaksuseadusest tulenevalt maamaksu proportsionaalselt korteriomandi suurusega nii elamumaa kui ka ärimaa eest.

Kui elamumaalt on korteriomanik maamaksu tasumisest vabastatud, siis temale kaasomanikuna kuuluva ärimaa osa eest tuleb korteriomanikul tasuda ka edaspidi maamaksu proportsionaalselt korteriomandi suurusega ).

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Omaniku staatusega kaasneb lisaks õigustele ka vastutus

20.11.2015 Sander Silm

Kinnisvaraomanikul pole mitte ainult õigused, vaid ka kohustused üürniku ees, ning kui omaniku tõttu on üürnikul tekkinud kahju, peab ta selle hüvitama.

Kinnisvarajurist ja mitme kinnisvarateemalise käsiraamatu autor Evi Hindpere möönis, et kuigi tema praktikas pole olnud juhtumit, kus üürnik oleks esitanud kahjunõude otse omanikule, juhtub samas sageli, et kahjunõude esitavad omanikule naabrid, kirjutab 23. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

“Üks viimane juhtum on meil pesumasinaga, kus pesumasina äravoolutoru polnud korralikult paigaldatud ja aja jooksul tuli voolik vibratsiooni tõttu tagant ära, uputades alumise naabri. Naabril oli kindlustus ja kindlustusfirma omakorda nõudis tekitatud kahju sisse omanikult, kes keeldus aga maksmast, öeldes, et see on üürniku süü. Üürnik väitis, et tema pole toru paigaldanud, ja nii polegi selles vaidluses veel kokkuleppele jõutud,” tõi Hindpere näite.

Omaniku vastutusest rääkides tõi Hindpere näiteks hüpoteetilise juhtumi, kus omanik üürib välja eluruumi, milles on katkine ahi, mille kütmisest alguse saanud tulekahjus hävineb lisaks üürileandja omandile ka üürniku vara.

“Igasuguse juhtumi puhul, kus on tekkinud kahju, tuleb esmalt selgeks teha, kelle süül see tekkinud. Kui üürnikule on selgeks tehtud, et ahi ei tööta ja seda ei tohi kütta, siis tuleb seda ka tõendada ja see peaks olema kirjas suisa üleandmisaktis või üürilepingus,” märkis Hindpere.

Tema sõnul saab varjatud puudustest rääkida lisaks kinnisvara ostule-müügile ka selle üürimise puhul. “Kui on võimalik tõestada, et omanik ütles üürnikule, et ahju ei tohi kütta, siis on ahjust alguse saanud tulekahju üürniku süü ja tema peab ka kahju hüvitama. Kui aga oli tegemist varjatud puudusega, siis tuleb kahju hüvitada omanikul,” rääkis Hindpere.

OÜ Kinnisvarakool juhatuse liikme Tõnu Toompargi sõnul peab üürile antud vara olema kokku lepitud seisukorras. “Kui ma annan korteri üürile ja tean, et ahi on katki, kuid ma ei ütle seda üürnikule, siis on tegemist varjatud puudusega. Minu üleskutse olekski omanikele mitte olla ülearu kaval, sest kui üürnik nõustub puudustele vaatamata sisse kolima, siis pole hiljem ka probleemi,” ütles Toompark.

Lepingu puudumine ei vabasta vastutusest

Kuigi Eesti üüriturul on kirjalik leping muutunud normiks, sõlmitakse siiski üksjagu üürilepinguid ka suuliselt, mistõttu kokkulepitust ei jää ühtegi jälge. “Isegi kui poolte vahel puudub lepinguline suhe, näiteks üürileping puudub või osutub see tühiseks, võib tekkida kahjunõue lepinguväliselt,” rääkis Kiisk. “Olgu leping sõlmitud või mitte – vastutusest sedavõrd lihtsalt vabaneda võimalik ei ole,” lisas ta.

Kuid millised on üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused? Kiisa sõnul on üürileandja peamiseks kohustuseks üüripinna üleandmine kokkulepitud ajaks ja kokkulepitud seisukorras ning tema kohus on tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

“Üürileandja vastutust on kõige lihtsam selgitada ümberpööratuna – kui tekkinud puuduse eest ei vastuta üürnik, vastutab üürileandja. Võtame näiteks tulekahju, mis kahjustab üürniku vara. Kui tulekahju sai alguse rikkest, mida oleks hoolikas üürnik pidanud kontrollima, vastutab selle eest üürnik. Kui aga üürnik ei saanud ennetada taolise rikke tuvastamist, langeb vastutus üürileandjale, kuna üürnikult ei saa eeldada, et ta kontrolliks iga päev näiteks vee- ja torujuhtmete korrashoidu,” tõi ta näite.

Kiisk rõhutas aga, et kui üürnik avastab mingi vea, peab ta sellest viivitamatult teavitama omanikku ning kui üürnik teavitab omanikku toru purunemisest näiteks nädal aega hiljem, ei või ta enam kahju hüvitamist üürileandjalt nõuda.

Kiisk soovitas, et juhul kui omanikuga pole võimalik kiiresti ühendust saada, tuleb teavitada omanikku moel, mida on hiljem võimalik tõendada. Näiteks saata e-kiri või ka tähitud kiri.

Seejärel võib üürnik tellida ise parandustööd ja esitada hiljem arve omanikule, kuid kulud peavad olema mõistlikud ja tõendatavad.

Kiisa praktikas on omaniku ja üürniku vaidlusi olnud päris palju, kuid kohtusse jõuavad neist vähesed. Põhjus on lihtne – kohtuskäik käib paljudele üürnikele majanduslikult üle jõu ja nii loobuvad paljud üürnikud oma õiguse nõudmisest. Siiski kehutas Kiisk inimesi probleemide puhul juristide poole pöörduma. “Paljudel juhtudel lõpeb asi sellega, et inimene tuleb juristi juurde, kes vajadusel koostab täitenõude, ja paljudel juhtudel üürileandja ka täidab seda,” rääkis ta.

Vastutuskindlustus – võluvits probleemide lahendamisel

Üheks võluvitsaks, mis lahendaks mitmed probleemid juba eos, nimetas Hindpere vastutuskindlustust. “Mina rõhutan iga kord maakleritele, et omanikega tuleb sellel teemal rääkida. Probleem ei ole mitte selles, et üürnik võib põhjustada mingi kahju üürikorterile, vaid kui kogemata peaks juhtuma kahju naabritele ja kui näiteks veekahju puhul on mitu alumist korterit, võib kahjusumma kujuneda juba väga kopsakaks. See on ülioluline, kuid inimesed ei taha sellest aru saada,” rääkis ta.

Hindpere lisas, et on mõistetav, et omanikud ei taha raha välja käia, kuna see on kulu. Kuid siinkohal tuleb meeles pidada, et kui üürnik tekitab naabritele mingi kahju, esitakse kahjunõue esmalt omanikule. Ja alles seejärel on tal õigus kahju välja nõuda üürnikult.

“Muidugi on võimalik kindlustus teha ka üürnikul endal, kuid siiski võiks sõlmida lepingu omanik, kuna siis on kindel, et see on ka sõlmitud – omanik on sellest ikka rohkem huvitatud. Meie firmas on kindlustuslepingu sõlmimise nõue kirjas suisa üürilepingus,” ütles kinnisvarafirmas Raid & Ko juristina töötav Hindpere.

Kiisk lisas, et vastutuskindlustuse puhul tuleks lähtuda reeglist, et mida kõrgemal korter asub, seda suurem võiks kindlustus olla. Samuti soovitas ta üürnikel uurida, kas ja mis ulatuses on korter kindlustatud. See on vajalik juhul, kui omanik on kindlustanud küll tühja korteri, kuid mitte seal sees oleva vara, mistõttu üürniku vara jääb kindlustuskaitseta. Samuti võib esineda juhtumeid, kus korteri kindlustavad nii omanik kui üürnik, mistõttu ülekindlustamise tõttu jäävad nad samuti kaitseta.

Kehv koridorivalgustus tõi omanikule kahjunõude

Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitles 2013. aastal tsiviilvaidlust, kus hoone omanikult nõuti välja hüvitis tervisekahjustuse eest, mille põhjustas pimedas koridoris kukkumine.

Kohtuasja sisu oli lühidalt järgmine. 2007. aasta hilisõhtul väljus üürniku ema korterist teise korruse koridori, kuna aga koridorivalgustus ei töötanud, oli ta sunnitud otsima väljapääsu käsikaudu kobades. Laskudes treppi mööda alla, kadus ootamatult seinapind, millele naine toetus, ning ta kukkus, pea ees, tekkinud tühimikust alla kivipõrandale (kukkumiskõrgus 1,74 meetrit). Kukkumise tagajärjel tekkis naisel selgroolüli kompressioonmurd ja I astme S-skolioos. Tervisekahjustusega kaasnes füüsiline ja hingeline valu ning töövõime kaotus 80 protsendi ulatuses.

Üürnik esitas seejärel 2008. aastal omaniku vastu hagi 100 000 krooni saamiseks mittevaralise kahju hüvitisena.

Hoone omanik ei tunnistanud hagi ja väitis, et trepikoja valgustus töötas ning kui inimene on vähimalgi määral ettevaatlik, ei ole võimalik niimoodi alla kukkuda. Samuti ei tulene ehitusseadusest ehitise omanikule kohustust tagada, et iga isiku laskumisel trepist oleks trepikoja valgustus sisse lülitatud ning avause ette lisatõke paigaldatud. Ehitis oli ehitatud seaduslikult ning oli saanud kasutusloa.

Hoone omanik leidis samuti, et kui leiabki tõendamist, et trepikojas valgustus tõesti ei põlenud, oleks üürnik pidanud elektripirni ise ära vahetama, samuti oli üürniku kohustuseks avaus vajadusel blokeerida (st kõrvaldada üüritud asja pisipuudused).

Majaomanik esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja ringkonnakohus tühistas samal aastal oma otsusega maakohtu otsuse ning jättis hagi rahuldamata.

Üürnik pöördus edasi riigikohtu poole, mille tsiviilkolleegium tühistas 2013. aastal omakorda ringkonnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas osaliselt ehk 4113 euro ulatuses hagi majaomaniku vastu.

Riigikohus leidis nimelt, et kostjal kui majaomanikul ja korteri välja üürinud isikul tuli tagada trepikojas liikuvate isikute – nii üürnike kui ka muude isikute – ohutus. Paraku ei taganud trepikoja projektijärgne lahendus, mille kohaselt asus koridori parempoolses seinas avaus, koosmõjus kasutatava valgustuslahendusega trepikojas liikujate ohtust.

Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga, et majaomaniku käibekohustuse hulka kuulub kohustus tagada tava- ja sihipäraselt trepikojas liikuva keskmiselt mõistliku isiku ohutus, kuid kohtute tuvastatud trepikojalahendus sellist ohutust kolleegiumi hinnangul ei taga. Samas ei tõendanud majaomanik, et avause ohutuks muutmine, näiteks avause ette piirde ehitamine, oleks olnud võimatu või nõudnud ebamõistlikke kulutusi.

Kahjujuhtumi puhul tuleb esmalt selgitada, kelle süül see tekkis

Juhul kui üürileping on sõlmitud suuliselt ja kokkulepitust ei jää jälge, ei vabasta see osapooli vastutusest.
Üürileandja peamiseks kohustuseks on üüripinna üleandmine kokkulepitud ajaks ja kokkulepitud seisukorras ning tema kohus on tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.
Kui üürnik avastab mingi vea, peab ta sellest viivitamatult teavitama omanikku. Kui üürnik teavitab omanikku toru purunemisest näiteks nädal aega hiljem, ei või ta enam kahju hüvitamist üürileandjalt nõuda.
Juhul kui omanikuga pole võimalik kiiresti ühendust saada, tuleb teavitada omanikku moel, mida on hiljem võimalik tõendada. Näiteks saata e-kiri või tähitud kiri.
Seejärel võib üürnik tellida ise parandustööd ja esitada hiljem arve omanikule, kuid kulud peavad olema mõistlikud ja tõendatavad.

Vastutuskindlustus lahendab mitmeid probleeme

Omaniku jaoks pakub vastutuskindlustus kaitset, sest kui üürikorteris peaks juhtuma kahju naabritele, näiteks veekahju puhul, ja alumisi kortereid on mitmeid, võib kahjusumma kujuneda väga kopsakaks.
Ka üürnik võib kindlustuse teha, kuid kindlam on see omanikul endal ära teha, sest siis on kindel, et see sõlmitud.
Vastutuskindlustuse puhul tuleks lähtuda reeglist, et mida kõrgemal korter asub, seda suurem võiks kindlustussumma olla.
Kui korteri kindlustavad nii omanik kui üürnik, võivad nad mõlemad jääda ülekindlustamise tõttu kaitseta.

Allikas: Evi Hindpere

Sander Silm, kaasautor (Õhtuleht)

http://www.aripaev.ee/uudised/2015/11/20/omaniku-staatusega-kaasneb-lisaks-oigustele-ka-vastutus