Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

E.L.L. Kinnisvara ostis Olümpia hotelli vastas paiknevad kinnistud

29.10.2015 Tõnu Toompark

Baltimaade suuremaid kinnisvarafirmasid E.L.L. Kinnisvara ostis avalikul enampakkumisel Tallinna kesklinnas asuva Olümpia hotelli vastas paiknevad kinnistud. Ettevõte plaanib lähiaastatel rajada sinna kaasaegsed ja kvaliteetsed büroohooned integreerituna hästi läbimõeldud avalikku ruumi.

„Kesklinna atraktiivse asukohaga kinnistute ost on meie jaoks strateegiline otsus, täiendamaks oma kinnistute portfelli Tallinnas. Kui hetkel on meie arendustegevuse fookus Riias, siis antud projektist peaks kujunema Eesti aktiivseim projekt. Arendusprotsessi kiiret käivitamist toetab ka kehtiv detailplaneering. Tulenevalt projekti suurest mahust plaanime jaotada tööd mitmesse etappi ja alustada ühe büroohoonega,“ ütles E.L.L. Kinnisvara juhatuse liige ja arendusdirektor Indrek Moorats. „Kesklinna magistraali Liivalaia tänava äärde kerkivad büroohooned sobivad hästi nii mõne suurfirma esinduslikuks peakontoriks kui ka bürooruumideks ambitsioonikatele väiksematele ettevõtetele.“

E.L.L. Kinnisvara ostis avalikul enampakkumisel Liivalaia 34, 36, 36a ning Juhkentali 1b, 3d, 3e, 9a, 9c, 9d ja Veski tänav T1 (endine Juhkentali 9b) kinnistud kogupindalaga ligikaudu 12 000 m². Kinnistutel on kehtiv detailplaneering, mis võimaldab sinna rajada nii ärihooneid kui elukondlikku kinnisvara.

E.L.L. Kinnisvara arenduse fookus on täna Lätis, kus on aktiivselt töös kaks suurt projekti. Ettevõte kavandab Riia ühe populaarseima kaubanduskeskuse Spice kompleksi esinduslikku A-klassi büroohoonet ligikaudu 10 000 m² üüripinnaga. Ettevõttel on kinnistud ka Riia areneva äripiirkonna Skanstese südames, kuhu plaanitakse esimeses etapis kahte A-klassi büroohoonet ligikaudu 23 000 m² üüripinnaga.

E.L.L. Kinnisvara (www.ell-realestate.com) on Baltimaade suuremaid kinnisvaraettevõtteid, mis arendab ja juhib kaubanduskeskusi, hotelle ning büroohooneid. Ettevõtte tänases kinnisvaraportfellis on 209 000 m² üüritavat pinda. E.L.L. Kinnisvara omab osalusi mitmes juhtivas kaubanduskeskuses (Spice ja Spice Home kaubanduskeskused Riias, Panorama keskus Vilniuses ning Viru Keskus Tallinnas), omab kolme büroohoonet (Tallinnas Delta Plaza ja Sõpruse Ärimaja ning Vilniuses L3). Ettevõtte omab ka Nordic Hotel Forumi hoonet (operaatoriks OÜ Nordic Hotels) ning koos AS-iga Infortar Tallink City Hotelli ja Tallink Express Hotelli, mida opereerib Tallink Hotel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Tallinna Tehnikaülikool hakkab spordikompleksi rajama

29.10.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule kehtestamiseks detailplaneeringu, mis võimaldaks Tallinna Tehnikaülikoolil rajada Vana-Mustamäe külje alla täismõõtmelise staadioni, staadionihoone, tribüünid ja neli tenniseväljakut.

Ühtlasi näeb 11,08 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Männiliiva tn 6 ja J. Sütiste tee 27a kruntide detailplaneering ette alale parkla, busside lõpp-peatuse seisuplatsi ja ühendustee ehitamise ning kuni kahe maapealse korrusega teenindushoone rekonstrueerimise.

Planeeritav maa-ala asub Mustamäe linnaosas J. Sütiste tee ja Ehitajate tee vahelisel alal. Arvestades planeeringuala asukohta, ümbritsevat hoonestust ja head ligipääsu ühistranspordiga on detailplaneeringuga kavandatav siinsesse linnaruumi igati sobiv. Mustamäe linnaosas puudub kaasaegne esindusstaadion ning see annaks võimaluse parandada Mustamäe linnaosa elanike sportimis- ja vaba aja veetmise võimalusi.

Mustamäe linnaosa üldplaneeringu maakasutuse kaardi kohaselt asub Männiliiva tn 6 kinnistu Tallinna Tehnikaülikooli (TTÜ) arengualal ja Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealal. TTÜ arengualal võivad paikneda õppehooned, teadusasutused, tehnoloogiapargi komponendid, campus, ülikooli elamud, spordi- ja vaba aja ehitised, haljasalad. Männiliiva tn 6 kinnistu jagamisel moodustatakse muuhulgas krunt kinnistu sellele osale, mis jääb Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealale. Nimetatud krundile ehitusõigust ei määrata. Detailplaneering on Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas.

Mahulise lahendusega nähakse ette metsapargi maastikku sulanduv atraktiivne ja kaasaegse arhitektuuriga kergejõustikustaadion koos jalgpalliväljakuga ning staadionihoone koos tribüünidega. Kavandatav staadionihoone on oma konstruktsioonides avatud, läbipaistva, kaasaegse arhitektuuriga hoone, millest saab sportimis- ja vaba aja veetmise keskus.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles Tallinna Tehnikaülikool. Detailplaneeringu koostas OÜ Arhitektid Muru & Pere alltöövõtja Linnaruumi OÜ. Planeering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.

Männiliiva tn 6 kinnistu suurus on 92 865 m2 ning maakasutuse sihtotstarve on üldkasutatav maa. Osa kinnistust asub Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealal. Planeeritaval maa-alal ning selle lähiümbruses kasvab rohkelt kõrghaljastust. Ülekaalus on haljastuslikult olulised harilikud männid. Keskkonnamõju strateegilise hindamise käigus arvestati mitmeid ala kohta läbi viidud uuringuid. Keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandes ja detailplaneeringus on toodud vajalikud leevendavad meetmed negatiivsete keskkonnamõjude vältimiseks ja vähendamiseks ning positiivsete mõjude suurendamiseks.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2015 korraldusega. Detailplaneering ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne olid avalikul väljapanekul 4.-18. septembrini 2015. Detailplaneeringu menetluse käigus lahendamata vastuväiteid ei jäänud.

Kuna „Männiliiva tn 6 ja J. Sütiste tee 27a kruntide detailplaneeringu“ koostamise käigus viidi läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine ja ala ulatub osaliselt Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealale, siis kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu pädevusse.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvaraportaal: pealinna üürikorterite pakkumine hüppas aastaga 10%

29.10.2015 Tõnu Toompark

Tallinna linnas otsis portaali KV.EE andmetel septembris üürniku 2207 korterit. Aastataguse ajaga võrreldes kasvas üüripakkumiste arv 10%. Tallinna üüripakkumiste keskmine hind oli 9,50 €/m² ehk 5,4% aastatagusest kõrgemal.

Üüripakkumiste arv on kasvanud praktiliselt kõikides Tallinna piirkondades. „See näitab, et üüriinvestorid täidavad oma funktsiooni hästi ja pakuvad järjest enam üüripindu,“ selgitas KV.EE juht Tarvo Teslon

Tallinna üürituru juures väärib ka tähelepanu, et käesoleval aastal sügisest iga-aastast üürikorterite kriitilist defitsiiti praktiliselt ei olnud. Paljud üürikorterite pakkujad ajastasid üürniku otsimise magusasse augusti-septembri perioodi. See tasandas sesoonse nõudluse kasvu.

Kõige enam ehk 54% on üüripindu tulnud juurde Nõmme linnaossa, kus käesoleva aasta septembris oli kokku 71 üüripakkumist. Kesklinnas ehk suurima üüripakkumiste arvuga linnaosas suurenes pakkumiste arv aastaga 10%. Septembris oli Tallinna kesklinnas portaalis KV.EE andmetel 906 üürikorteri pakkumist.

Vaata graafikut üürituru kohta Tallinna linnaosade kaupa siit: http://www.kinnisvaraweb.ee/blog/kv-ee-tallinnas-pakuti-septembris-uurile-2207-korterit/

Indrek Veso: looduskaitse on Eestis põhiseadusvastane

29.10.2015 Indrek Veso

Eesti Vabariigi taasiseseisvumisjärgse omandireformi üks alusideedest oli eraomandi puutumatus ja omandiõiguse laiaulatuslik teostamine. Põhiseaduse § 32 kohaselt on «igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt».

Nüüd, 23 aastat pärast põhiseaduse jõustumist, on eraomanikest maaomanikele õigusaktidega pandud peale kohustusi taluda looduskaitselisi piiranguid. Looduskaitse iseenesest ei ole ju midagi halba, kuna see peab tagama mitmekesise looduskeskkonna säilimise ka tulevastele põlvedele.

Praegusel juhul on tekkinud olukord, kus on hulgaliselt erinevaid looduslikke väärtusi võetud kaitse alla, mille tulemusena on kogu Eesti pindalast (45 227 km2) 34 protsenti hõlmatud looduskaitsealadega.

Piirangud väljaspool Natura alasid

Siinjuures on probleem selles, et mitte Natura alade maaomanikud peavad taluma olulisi piiranguid oma maa kasutamisel ja majandamisel sisuliselt tasuta. Neil on õigus saada vaid maamaksuvabastust kaitse alla jääva maa sihtkaitsevööndi maamaksu ulatuses. Samas maaomanikud ei tohi püsielupaiga sihtkaitsevööndisse poole aasta jooksul isegi mitte astuda.

Olukord, kus maaomanikud peavad looduskaitse huvides taluma ulatuslikke piiranguid nende omandile, ilma et neile makstaks piirangute talumise eest hüvitist, on põhiseadusvastane. Olukorra teeb veelgi ebaõiglasemaks riiklikke looduskaitselisi piiranguid taluma pidavate maaomanike jaoks asjaolu, et sarnaste piirangute talumise eest Natura alal hüvitist makstakse.

Siinkohal ei ole tegelikult tähtis, et Natura ala raha tuleb Euroopa Liidust, kuna ka Natura alade piirangud on kehtestatud Eesti õigusaktidega, kuid kaitsealad on ka hõlmatud Natura ala võrgustikku. Põhiseadusega ei ole kooskõlas olukord, kus omandiõigust oluliselt piiratakse ilma selle eest proportsionaalset hüvitist maksmata.

Riigile müümine

Teine oluline probleem on looduskaitseliste piirangutega maade riigile müümine, mille puhul on järjekord kaheksa aastat pikk tulenevalt looduskaitsealuste maade riigile müümise seotusest riigieelarvega. Riigieelarvest ei eraldata piisavalt vahendeid, et täita riigi kohustus omandada looduskaitseliste piirangutega maad.

Selline järjekord riigi poolt seatud oluliste piirangutega kinnistute võõrandamisel on põhiseadusvastane, kuna põhiseaduse § 32 kohaselt «omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest». See tähendab, et olukorras, kus maaomanikul on maa kasutamine ja majandamine tehtud sisuliselt võimatuks, tuleb see maa maaomaniku soovil välja osta ning teha seda kohese hüvitise eest.

Kaheksa aasta pikkust järjekorda ei saa kuidagi vaadelda mõistliku ega kohese hüvitise meetmena. Seda enam, et selle aja jooksul võib maa olukord muutuda – tekkida tormikahju või kooreüraski plahvatuslik levik metsas. Sellisel juhul on kaotajaks jällegi maaomanik, kelle maa väärtus väheneb ajas ning riik ostab maa hindamisakti alusel, mis tehakse vahetult enne müügitehingut.

Looduskaitseliste piirangutega maa riigile müümisel peab maaomanikule olema müügi aeg ettenähtav ja mõistlik. Antud juhul ootavad maaomanikud praeguse riigieelarve trendi kohaselt vähemalt kaheksa aastat järjekorras, ilma et neile oleks ka vahepealse piirangute talumise aja eest perioodilist hüvitist makstud, kui tegemist on Natura ala väliste maadega.

Kaitse alla võtmine ja vabastamine

Kolmas probleem on kaitstavate loodusobjektide kaitse alla võtmise ning kaitse alt vabastamise menetlused, mille puhul hakkavad menetluse algusest peale kehtima maaomanikule piirangud metsa majandamisel, kuid püsielupaiga moodustamise menetlus võtab meil aega kohati 7-8 aastat.

See ei ole normaalne arvestades, et looduskaitseseaduse muutmise seletuskirjas on toodud välja, et kõik püsielupaiga moodustamisega seonduvad toimingud tuleks ära teha 28 kuuga. Selleks 28 kuuks on võimalik peatada ka metsateatise menetlust. Seega kogu looduskaitse alla võtmise menetluse jooksul peab maaomanik taluma piiranguid kinnistu majandamisel, samas venivad menetlused aastaid ning selle aja jooksul piirangute talumise eest mõistagi hüvitist ei maksta.

Loodusobjektide kaitse alla võtmisel ja kaitse tühistamisel on oluliseks probleemiks arusaam, kas ja mis ulatuses tuleks kaitset kohaldada. Seda näiteks püsielupaikade puhul, kus looduskaitseseaduse § 4 lg 5 p 1 kohaselt «püsielupaik käesoleva seaduse tähenduses on väljaspool kaitseala või selle piiranguvööndis asuv piiritletud ja erinõuete kohaselt kasutatav kaitsealuse looma sigimisala või muu perioodilise koondumise paik».

Kui kunagi tuvastatud linnu pesa, mida ei ole püsielupaigana kaitse alla võetud ministri määrusega ja lind ei ole näiteks kümme aastat seda pesa sigimispaigana kasutanud, siis kas me ikkagi saame väita, et tegemist on kasutuses oleva kaitsealuse liigi sigimisalaga? Seda enam, et kunagi tuvastatud pesa oli puu otsast alla varisenud ning ka pesapuu on nüüdseks metsakahjustuse tõttu ümber kukkunud.

Kahjuks näeb kirjeldatud olukorda riik sihtkaitsevööndiga kaitstud pesapaigana, kuna leitakse, et mets on potentsiaalselt sobilik linnule. Olgem ausad, potentsiaalne sobilik mets ei oma mitte mingisugust tähtust, kui kaitstav lind tegelikult maaomaniku kinnistut sigimis- või pesapaigana ei kasuta. Sellises olukorras keeldub Keskkonnaamet ka linnu poolt kasutamata ja hävinud pesapuud keskkonnaregistrist kustutamast ning ulatuslikud omandiõiguse piirangud, kus sihtkaitsevööndisse ei tohi poole aasta jooksul minnagi, kehtivad maaomaniku jaoks edasi ning mõistagi selle eest maaomanikule hüvitist ei maksta. Selline olukord ei ole põhiseadusega kooskõlas.

Selliste küsimuste tõstatamisel teeseldakse maaomaniku mure mõistmist, kuid tema õigustest sõidetakse üle looduskaitse loosungi all, nagu see oleks ülimuslik kõige suhtes.

Mul on juba selline tunne, et viimane aeg on hakata kaitsma maaomanikke ja nende kodusid looduskaitse eest. Seda just põhjusel, et looduskaitset korraldavad oma ala fanaatikud, kes ei suuda või ei taha mõelda looduskaitse korraldamisel omandiõiguse riive proportsionaalsusele, võrdsele kohtlemisele ning sotsiaalsetele ja majanduslikele mõjudele.

Allkirjastati Kopli liinide müügi leping

29.10.2015 Tõnu Toompark

Eile allkirjastati Kopli liinide maa-ala müügi leping.

„Enampakkumise võitnud OÜ Fund Ehitus omandas Kopli liinide ala kinnistud hinnaga 1 900 100 eurot ning kohustub ala hoonestama vastavalt lõplikus pakkumises esitatud linnaehituslikule visioonile,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

OÜ Fund Ehitus arendab miljööväärtuslikust Kopli liinide piirkonnast turvalise ja peresõbraliku tervikliku elukeskkonna, mis on eriti sobiv noorperedele. Planeeritav investeeringu maht on kokku 55-65 miljonit eurot.

Ühtlasi võttis ostja kohustuse oma vahendite arvelt valmis ehitada kinnistute teenindamiseks vajalikud tänavarajatised koos tänavavalgustusega ja liikluskorralduse süsteemidega, tehnovõrgud ja vihmaveekanalisatsiooni ning rajada üldkasutatava haljastuse.

OÜ Fund Ehitus visioon näeb ette kahe- ja enamakorruselised korterelamud, elurajooni teenindavad asutused ja kaubandusteenindusettevõtted. Olemasolev teedevõrk ning munakivikattega teed säilitatakse. Rannale on ette nähtud promenaad, spordi- ja mänguväljakud ning koerte jalutusalad.

„Lõpuks ometi saame Kopli liinide müügile joone alla tõmmata,” ütles Võrk. „Kopli liinidele on arendajat otsitud kaheksa aastat. Kuigi huvilisi on olnud, on asi ikka ja jälle mingil põhjusel katki jäänud.“

Kopli liinide alal asuvate linnale kuuluvate kinnistute müügi kombineeritud enampakkumise korras otsustas Tallinna Linnavolikogu 13. juunil 2013.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Pro Kapital Grupi täiendavate aktsiate tingimuslik kauplemisele võtmine

29.10.2015 Tõnu Toompark

NASDAQ OMX Tallinna börsi juhatus otsustas 28. oktoobril 2015. a rahuldada AS-i Pro Kapital Grupp taotluse ja võtta tema 97 363 täiendavalt emiteeritud aktsiat tingimuslikult kauplemisele Börsi Lisanimekirja (reguleeritud turg) tingimustel, et:

Aktsiakapitali suurendamine on kantud Äriregistrisse;
Emiteeritud aktsiad on konverteeritud põhiaktsiateks (ISIN: EE3100006040) Eesti Väärtpaberite Keskregistris;
AS Pro Kapital Grupp on pärast ülalnimetatud tingimuste täitmist esitanud Börsile aruande tingimuste täitmise kohta.

Loetletud tingimuste täitmisel on AS-i Pro Kapital Grupp ülalnimetatud aktsiate esimeseks kauplemispäevaks järgmine börsipäev arvates tingimuste täitmisest.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Elu korteriühistus: Korterite arv ühistus

29.10.2015 Kätri Sarapuu

Küsimus: Kas nelja korteriga ühismajas on korteriühistut võimalik teha?

Vastus: Eeldan, et ühismaja all mõtlete seda, et ühes majas/kinnistul on Teil neli korterit. Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, seega korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Mittetulundusühingute seaduse kohaselt võivad mittetulundusühingu asutada vähemalt kaks isikut (asutajateks võivad olla füüsilised ja juriidilised isikud).

Tulenevalt eeltoodust on võimalik nelja korteriga majas korteriühistu moodustada, kuid tegemist peab olema korteriomanditega kinnisasjal.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tallinna Kaubamaja müügimaja uuendamine

29.10.2015 Tõnu Toompark

Tallinna Kaubamaja Grupp ASi tütarettevõte Kaubamaja AS opereerib traditsioonilist täisformaadis kaubamaja, mis hõlmab moe-, toidu-, kodu-, ilu- ja lastekaupade müüke.

Kaubamaja AS müügimajad asuvad Tallinnas ja Tartus. Kaubamaja AS on alustanud tegevusi 1960. aastal ehitatud Tallinna müügimaja uuendamiseks, mille tulemusel sünnib kavandatu kohaselt täielikult uuenenud, olemasoleva müügipinna suurusega võrreldes oluliselt suurem kaasaegne linna- ja ostukeskkond. Kaubamaja AS kuulutab parima lahenduse leidmiseks koos Eesti Arhitektide Liiduga välja arhitektuurse lahenduse konkursi Tallinna Kaubamaja uuendamiseks.

Tallinna Kaubamaja Grupp AS informeerib börsi uue müügimaja ehitamisega seotud olulistest sammudest ja täpsemast infomatsioonist börsi reglemendis sätestatud korras.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Algas Nõmme piiril asuva Hõbemetsa elurajooni kolme uue kortermaja ehitus

28.10.2015 Tõnu Toompark

Kaamos Kinnisvara alustas Nõmme ja Haabersti piiril asuva atraktiivse Hõbemetsa elukeskkonna kolme järgmise maja müüki. Uued korterelamud on osa privaatsest ja rohelisest elurajoonist, kuhu kokku on planeeritud 16 kortermaja, lastemänguväljakud ja lasteaed.

Kaamos Kinnisvara AS arendusjuhi Ivar Vahteri sõnul ehitatakse uues etapis korraga kolm 20 korteriga maja ning veerand mahust on huviliste poolt broneeritud juba esimeste päevadega. Etapi valmimine on planeeritud 2016. aasta lõppu.

„Elurajooni on juba rajatud kaks kortermaja, kus on oma kodu leidnud üle 50 perekonna. Inimesed hindavad Hõbemetsa madalamat hoonestust, eraldatust ja majade B-energiaklassi. Lisaks pakume korteriomanikele tavapärase kaheaastase ehitusgarantii asemel kolmeaastast garantiid, mis suurendab kliendi kindlustunnet ehituskvaliteedi osas,“ räägib Vahter.

Esimeste majade korterite müümine on läinud väga hästi. „Olulisteks müügiargumentideks on olnud lisaks Hõbemetsa looduslähedasele elukeskkonnale ka iga korteri juurde kuuluv rõdu ja panipaik, mugavad parkimisvõimalused ning majadesse planeeritud mahukad liftid,“ lisab Vahter.

2015. aasta kevadel valmis elurajooni viiv esinduslik avenüü koos kergliiklusteede ja tänavavalgustuse, kaherealise puiestikuga ning elurajooni tulevikus teenindav bussipeatus. Kõigi majade juurde tulevad laste mänguväljakud ning elurajooni on planeeritud ka lasteaed. Kokku on Hõbemetsa kavandatud 16 kortermaja ja 450 korterit. Investeeringu maht on ligikaudu 35 miljonit eurot.

Piirkonna arhitektid Irina Raud ja Aigar Roht väärtustavad kõrgelt Hõbemetsa looduslähedast ning privaatset keskkonda. Nende sõnul on Hõbemetsa nagu väike põhjamaise feeling’uga elurajoon, mis vastupidiselt harjumuspärasele asub kõrgete mändide vahel ebatasasel ja põneval maastikul.

10 hektari suurusel männimetsaga kaetud maa-alal laiuva Hõbemetsa elurajooni kortermajad on üksteisest eraldatud lopsaka kõrghaljastusega ning ümbritsetud reljeefse pargi ja kõnniteedega. „Oleme kavandanud, et ala ei täideta pelgalt kodude, vaid ka ajaveetmise võimalustega nii lastele kui ka vanematele inimestele,“ ütleb Raud, lisades, et haljasalaks on planeeritud igast krundist 50-60%.

Elurajoon piirneb Nõmmet ja Haaberstit ühendava kergliiklusteega, mis on ideaalne võimalus jalgsi või rattaga liikujatele ning talvel suusatajatele. Hoolimata Hõbemetsa privaatsest asukohast ja heas mõttes suletusest, on kõik eluks vajalik lähedal – nii poed, söögikohad, ühistransport, Nõmme Spordikeskus, Nõmme-Harku terviserajad, Glehni loss, Nõmme turg ja palju muud huvitavat.

Kaamos Group on 2002. aastal asutatud kodumaisel kapitalil põhinev kontsern, mis tegeleb kinnisvaraarenduse, -investeeringute, ehituse ja puidutööstusega. Tegutsetakse Eestis, Lätis, Valgevenes, Soomes ja Gruusias. Kaamos Kinnisvara on neli viimast aastat olnud Kaubandus- ja Tööstuskoja, EAS-i ja Tööandjate Keskliidu parimate ettevõtete konkursil kinnisvaraettevõtete arvestuses esiviisikus.

Kaamos Groupi viimase aja tuntuimad kinnisvara- ja ehitusobjektid on Tammsaare Ärikeskus, Statistikaameti büroohoone, Rohu kvartal Kalamajas, mereäärsed Kakumäe residentsid, Jaama residentsid Nõmme südames. Arendamisel on suurejooneline Avala ärikeskkond.

Kuidas säilitada maamaja väärtust?

28.10.2015 Terje Oden

Maamajade müügiga tegeledes on silma jäänud kaks olulist asjaolu, millest tahaksin natuke lähemalt kirjutada. Esmalt see, et sageli tegelevad maamajade müügiga pärijad, ehk enamasti noored inimesed, kes ei ole ise müüdavas majas kunagi elanud ega ole ka varem majaomanikud olnud.

Seega ei ole neil, ega saagi olla, isikliku eramaja haldamiseks vajalikku elukogemust ega kompetentsi. Ja teine oluline aspekt on see, et maamajade müügiprotsess eriti hajaasustusega piirkonnas võib kujuneda suhteliselt pikaks venides sageli kuni paari aastani, mistõttu tuleb ka müüjatel tegeleda majaga suhteliselt pika aja vältel.

Mistahes kinnisvaratehingu esmane oodatav tulemus on võimalikult kõrge müügihind. Müügihind sõltub aga neist väärtustest, mida müüdav objekt sisaldab. Tõmbekeskuste kinnisvara hinna kujundab pakutava objekti asukohajärgne pakkumise – nõudluse suhe ning pakutava mugavuse, energiasäästlikkuse ja erinevate esteetiliste jms. kriteeriumite keerukas kombinatsioon. Maamaja väärtust ei ole võimalik hinnata nii üheselt, kuna sageli ei vasta maamaja mitte ühelegi eelkirjeldatud kriteeriumitest. Järelikult peab maamaja ehk maakodu kandma mingisuguseid muid väärtusi.

Milles seisneb maamaja väärtus

Maa- ehk külaarhitektuur on osa meie kultuuripärandist. Iga vana maja on planeeritud ja ehitatud oma aja vajadustest ja võimalustest lähtuvalt parimal võimalikul moel. Puitdetailide vananemine loomuliku kulumise teel annab maamajale aukartustäratava väärikuse ja autentsuse, mistõttu on väärtuslik kõik see, mis on ehe ja originaalne ehk algupärane.

Vana maja väärtus võib seisneda nii kasutatud materjalides, kui ehituse stiilis. Või hoopis hoonete ja haljastuse kooskõlast sündivas õuemiljöös. Sageli saab määravaks kogu talu energeetika – see määramatu miski, mis meile sobib või ei sobi. Ja teil ei ole õrna aimugi, mida peab oluliseks teie maja tulevane ostja. Seega ei pruugi näiteks tavapärane renoveerimine tõsta objekti väärtust. Päris kindlasti on aga mistahes ehitise üks põhiväärtus võimalikult hea põhikonstruktsioonide seisukord.

Kuidas tagada müüdava maja põhikonstruktsioonide hea seisukord

Maja hea seisukord tagatakse maja pideva asjakohase hooldusega. Kõige suuremat kahju teeb tavaliselt ikkagi niiskus, kuna tal on võime väiksemastki praost sisse tungida ja oma võimuala hoomamatult laiendada. Niiskus on omakorda väga tarvilik igasuguste kahjulike elusorganismide arenemiseks ja paljunemiseks ning väga mitmekülgsete biokahjustuste tekitamiseks.

Niisiis on maja kõige tõhusam hooldusvõte niiskuse eemalhoidmine majast välistades kõik need situatsioonid, mis võimaldavad niiskusel imbuda sinna, kus ta olema ei peaks. Avatud akna- ja ukseavad, katkine katus, puuduvad harja- ja otsalauad, katkised või ummistunud vihmaveetorud, praod või välja vajunud kivid soklis ja vundamendis, lillepeenrad akna all, kõrghaljastus hoonete vahetus läheduses, pinnase vajumine ja maja poole suunatud kalded vundamendi ääres või vihmaveetoru all – kõik need on sellised tegurid, mis koguvad ja hoiavad niiskust maja konstruktsioonidel tekitades seal aja jooksul tõsiseid kahjustusi.

Millises seisukorras on maja

Maja seisukorra hindamiseks on mõistlik teostada põhjalik ülevaatus, mille käigus selgub, milline on maja tegelik seisukord ning kas maja väärtuse pikemaajaliseks säilitamiseks on vajalik midagi ette võtta. Müügiprotsessi käivitumisel on samuti vajalik objekti seisukorra põhjalik kaardistamine, mistõttu on värskel majaomanikul igal juhul vaja ennast maja seisukorraga kurssi viia isegi siis, kui endal ei ole plaaniski sinna elama asuda. Edasine tegevus võiks lähtuda põhimõttest, et likvideeri otsene kahjutekitaja ja remondi ainult seda, mille remontimata jätmine tekitaks edaspidi kahju.

Maja ülevaatust võiks alustada vundamendist ja soklist, kuna hoone alusmüür peab taluma nii ehitise koormust, kui pinnasest tulenevate niiskuse, külmumise, sulamise, surve, vibratsiooni, huumushappesuse jms. tegurite koostoimet. Silmnähtavad praod soklis viitavad võimalikele pragudele ka vundamendis. Sokli ja vundamendi kahjustuste taga on sageli majale liiga lähedal asuvad puud – põõsad või pinnasetööd (vee- ja kanalisatsioonisüsteemide paigaldamine, ka lillepeenrad) vundamendi vahetus läheduses jms. Ehk on huvitav teada, et meil väga armastatud metsviinapuu juur on jämedam, kui täismehe käsivars. Kujutlege siis seda jõudu, millega lammutab vundamenti ainuüksi metsviinapuu, põlistammest rääkimata. Rusikareegel: vundamendi ääres peab pinnasekalle olema silmnähtava kaldega majast eemale, pinnas tihendatud ja tuulele ning päikesele avatud.

Ukse- ja aknaavade, ka lakaluukide sulgemine on elementaarne, niisamuti katuse läbijooksude likvideerimine. Kõige suuremaks ohuks vanade majade katustele on tavaliselt liiga lähedal kasvavad põlispuud, mille lehe- ja oksarisu jääb katusele niiskust koguma, mis tekitab katuse konstruktsioonidele ohtlikku lisaraskust. Ka ohustavad tormidega murduvad suured oksad katust. Siin ei ole teha muud, kui puud maha saagida ning puhastada katus rämpsust. Sama lugu on vihmaveetorudega – puhastada rämpsust ja kontrollida, et kalded ikka õigele poole oleksid.

Seinapalkide kahjustuste korral on kõige mõistlikum võimaluse korral välistada edasised kahjustused ja jätta paranduses spetsialistide teha. Kivimüüride ja saviseinte parandusega on sama lugu, sest oskamatu parandus võib pikas perspektiivis hoopis kahju tuua, kuid teadma peaks seda, et nii kivimüüre, kui saviseinu kahjustab kõige enam vihma- ja lumesulavesi ning selle külmumine-sulamine. Niisiis on kivimüüri ja savisina edasise lagunemise vältimiseks vajalik kaitsta neid otsese vee eest olgu siis katuse parandamise või ajutise kattevarju ehitamise teel.

Siseruumide kõige tõhusam hooldustegevus on koristamine. Kõik mittevajalik majast välja, eriti puudutab see igasugust riidekraami, pehmet mööblit jms, mis meelsasti niiskust kogub ning kõike sellist, mis võiks ligi meelitada närilisi ja putukaid. Teine väga tõhus tegevus on orgaanilise mustuse eemaldamine kõigilt pindadelt, kuna orgaaniline mustus on imeliseks toidulauaks igasugustele hallitusseentele ja vetikatele, mis levides tekitavad arvestatava biokahjustuse.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vanad maamajad, kui kõige ehedamad elu- ja ajaloo kandjad on teile tänulikud teie pealehakkamise ning hoolitsuse eest ning hoolsa peremehe hoitud vara leiab oluliselt hõlpsamalt endale uue omaniku, kui hoole ja armastuseta jäetud lagunevad hooned.

Kasulik kirjandus

Vana maamaja. Käsiraamat. Koostanud Joosep Metslang Tammerraamat 2012
Majavamm, puukoi ja teised kahjurid. Koostanud Kurmo Konsa, Kalle Pilt Tammerraamat 2013
Maja ja niiskus.Praktilisi nõuandeid niiskuskahjustuste ennetamiseks. Lea Täheväli Stroh Kodukiri 2005
Vana aken.Praktilisi nõuandeid puitakende korrastamiseks ja hooldamiseks. Lea Täheväli Stroh 2005

Terje Oden
Tartu kontori maakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Eesti ettevõtete laenumaksevõime võib hakata halvenema

28.10.2015 Tõnu Toompark

Eesti finantsstabiilsust ohustavad riskid on veidi kasvanud, kuid ikkagi väikesed
Kesine välisnõudlus ja tööjõukulude kiire kasv halvendavad ettevõtete laenumaksevõimet
Laenu- ja kinnisvarabuum Rootsis ja Norras kasvatab riske Eestis tegutsevatele pankadele
Põhjamaades on astutud samme buumi ohjamiseks, kuid Rootsis ebapiisavalt
Kiire sissetulekute kasv ja madalad laenuintressimäärad hoogustavad kinnisvara hindade tõusu
Pankade vastutsükliline kapitalipuhver on lähema poole aasta jooksul tõenäoliselt 0%

Rahvusvahelisi finantsturge on mõjutanud väga leebe rahapoliitika jätkumine ja arenevate turgudega seotud riskide suurenemine.Aasta alguses tootlused võlakirjaturgudel jätkuvalt kahanesid ja aktsiaturud tõusid. Kevadel tekkisid ebaselgus Kreeka tuleviku suhtes, kuna võlaprogrammi läbirääkimised venisid, ja vastakad ootused Ameerika Ühendriikide edasiste rahapoliitiliste otsuste suhtes. Sellele lisandus suve lõpus Hiina aktsiaturult alguse saanud hinnalangus. Hindade alanemine levis suurematele aktsiaturgudele ja mõjutas ka Tallinna börsil noteeritud aktsiate hindu.

Eesti majanduskasv 2015. aasta esimesel poolel mõnevõrra aeglustus, teises kvartalis eelmise aasta sama ajaga võrreldes 2%ni. Majanduskasv põhines suuresti eratarbimise kasvul, mis toetus nii hõive suurenemisele kui ka kiirele palgatõusule. Sissetulekute suurenemine ja baasintressimäärade madal tase toetab majapidamiste laenumaksevõimet. Eesti eksport selle aasta esimesel kaheksal kuul mullusega võrreldes aga vähenes ning peamiste ekspordipartnerite majanduskasvu väljavaade on halvenenud. Eesti ettevõtete tööjõukulude kasv on püsinud kiire, mis on vähendanud ettevõtete kasumlikkust. Kasvanud on risk, et Eesti ettevõtete kasumlikkus väheneb kesise välisnõudluse ja tööjõukulude kiire kasvu tõttu veelgi. See nõrgestab ettevõtete laenumaksevõimet ja halvendab pankade laenukvaliteeti.

Laenumahu kasvu ja kinnisvara hindade kiire tõusu jätkumine Rootsis ja Norras on riske finantsstabiilsusele ja kogu majandusele suurendanud. Rootsi pangagrupid, kes moodustavad olulise osa Eesti pangandusest, rahastavad end suuresti turupõhiselt. Seetõttu on nad haavatavad finantsturgude hinnangute suhtes. Kui finantsturud peaks ümber hindama Põhjamaade majanduse ja pangagruppide riske, siis suureneks ka Eestis tegutsevate pankade rahastamis- ja likviidsusrisk. Juhul kui intressimäärad peaks tõusma ja laenuteenindamise kulud suurenema või kinnisvara hinnad langema, siis võivad Põhjamaade majapidamised hakata suure võlakoormuse tõttu vähem tarbima. Tarbimise kahanemine avaldaks mõju Põhjamaade ettevõtete tuludele ja laenumaksevõimele. Kuna Põhjamaad on Eesti ettevõtete jaoks oluline eksporditurg, on sellel mõju ka Eesti majanduskasvule. Selliste riskide vähendamiseks on oluline võtta makrofinantsjärelevalve meetmeid, mida on pankade tugevdamise vallas ka tehtud. Rootsis on siiski vaja teha rohkem, eelkõige kinnisvara hindade tõusu ja võlakoormuse kasvu ohjamiseks.

Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on suurenenud risk, et Eesti kinnisvara hindade tõus kiireneb ja laenamine koondub kinnisvarasektorisse. Korterite keskmised hinnad on tõusnud suhteliselt kiiresti, laenude võtmine eluaseme ostude finantseerimiseks ei ole aga samal ajal suurenenud. Kinnisvaraarendus nii eluasemete kui ka äripindade rajamiseks on muutunud aktiivsemaks ning arendajatele väljastatud laenude kasv on kiirenenud. Finantsstabiilsuse seisukohalt peaks nii laenuandjad kui ka -võtjad arvestama, et ülimadalad baasintressimäärad võivad tõusta ja laenuteenindamise kulud suureneda.

Madalate baasintressimäärade ja keskpankade võlakirjaostude tõttu on võlakirjade tootlus vähenenud. See on suurendanud investorite huvi paigutada raha muudesse varadesse. Suuremate riskide võtmisega kaasneb varahindade tõus ning suureneb risk nende hindade järsuks kukkumiseks. Intressimäärade madal tase mõjutab ka finantsasutuste võimet teenida tulu. Eestis tegutsevate pankade puhul avaldub see puhasintressitulu mõningases vähenemises. Madalate intressimäärade kestva mõju suhtes on aga haavatavamad elukindlustusseltsid, kelle kohustustest moodustavad suure osa tagatud intressimääraga kindlustuslepingud. Kuna elukindluse osakaal Eesti finantssektoris on väike ja seltsidel on piisavalt puhvreid, on sellest haavatavusest tulenev oht Eesti finantsstabiilsusele tagasihoidlik.

Makrofinantsjärelevalve tegijana jälgib ja analüüsib Eesti Pank finantssüsteemi toimimist mõjutavaid riske ning astub vajaduse korral samme riskide vähendamiseks. Laenukasvuga seotud riske saab Eesti Pank muu hulgas vähendada pankadele vastutsüklilise kapitalipuhvri nõude kehtestamisega. Kuna praegune ja lähiaastateks prognoositav laenukasv on kooskõlas üldise majandusarenguga, kehtestatakse vastutsüklilise kapitalipuhvri nõue lähema poole aasta jooksul tõenäoliselt määraga 0%.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Pärnu viimaste aastate suurim korterelamuarendus saab nurgakivi

28.10.2015 Tõnu Toompark

Täna, 28. oktoobril kell 12.00 toimub Pärnus Villa 1 ehitatavale korterelamule nurgakivi panek. Korterelamus on enne nurgakivi paigaldamise algust müümata või broneerimata vaid üks korter.

LVM Kinnisvara ja partnerite poolt arendatava ning järgmisel suvel valmiva korterelamu korterid panevad aluse uuele tasemel korterelamute kvaliteedis ja energiakasutuses Pärnus. Energiatõhus korterelamu on varustatud kaasaegsete tehniliste lahendustega nagu vesipõrandakütte süsteem, soojustagastusega ventilatsoonisüsteem ja targa maja tehnoloogia.

Tulevased koduomanikud hindavad terviklikku ja läbimõeldud elukeskkonda, kus on mindud nii projekteerimisel, ehitamisel ja viimistlemisel mitu sammu edasi tavapärastest standarditest.

Ehitatavas neljakorruselises korterelamus on 31 ühe- kuni viietoalist korterit ning hoone suletud netopind on 2071 ruutmeetrit. Korterite hind jääb vahemikku 45 000 kuni 270 000 eurot.

Korterelamu arendajaks on Villa Üks OÜ, ehitajaks Vilcon Ehitus OÜ. Villa 1 arhitektid on Ralf Lõoke, Andro Mänd ja Maarja Kask arhitektuuribüroost Salto. Sisekujunduse autoriks on sisearhitekt Tiiu Truus. Müügiga tegeleb LVM Kinnisvara.

LVM Kinnisvara on 1992. aastal asutatud kinnisvarafirma, kellel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Kuressaares ning kelle teenuseid on kasutanud enam kui 30 000 klienti. Ettevõttel on hetkel müügis 1200 kinnisvaraobjekti. Ettevõte on Äripäeva koostatud 2014. aasta majandustulemuste põhjal kinnisvarabüroode TOPis teisel kohal.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

EKFL: Kinnisvaraettevõtted soovivad käivet kasvatada

28.10.2015 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) läbiviidud uuringu kohaselt plaanivad kinnisvaraettevõtted suurendada töötajate arvu ja kasvatada käivet.

„Kinnisvaraettevõtjad on üksjagu optimistlikud. Üle 90 protsendi uuringus osalenud ettevõtjatest prognoosib, et töötajate arv ja käive lähema poole aasta jooksul kasvab või jääb tänasele tasemele,“ tõi esile EKFLi juhatuse liige Tõnu Toompark.

Võrreldes käesoleva aasta kevadel läbiviidud analoogse uuringuga on ettevõtjate arvamused turu edasiste suundumuste osas ühtlustunud.

„EKFLi kevadel läbiviidud analoogne uuring näitas palju vastuolulisi ootusi kinnisvaraturu tehingute arvu ja hindade käitumise osas. Võib öelda, et valitses mõningane teadmatus või isegi ebakindlus. Sügisene uuring näitab, et arvamuste konsensus on saavutatud ehk ootused on ühtlustunud. Valdavalt ootavad kinnisvaraettevõtjad stabiilseid hinnatrende ning paigalpüsivat tehingute arvu, seda nii elamispindade kui ärikinnisvara sektoris,“ märkis Tõnu Toompark.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit viib regulaarselt kaks korda aastas läbi kinnisvarasentimendi uuringut. Küsitlusele vastajateks on EKFLi liikmed ja teised kinnisvaravaldkonna ettevõtete juhid ja tippspetsialistid.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. a. EKFL on kinnisvara arenduse, vahenduse ja konsultatsioonidega tegelevate äriühingute ühendus. Liitu kuulub 40 juhtivat kinnisvarasektori ettevõtet.

Uus korter on 58% kallim kui vana

28.10.2015 Ingvar Allekand

08.10.2015.a. toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsiks ettevalmistudes võrdlesime Tallinnas käesoleva aasta esimesel poolel müüdud korterite hindu. Tegime kaks esmapilgul väga lihtsat kuid siiski üksjagu töömahukat liigutust.

Esiteks jagasime müüdud korterid uuteks ja vanadeks, kusjuures piiri tõmbasime 10 aasta peale. Seejuures oli üksjagu problemaatiline nende kortermajade käsitlus, mida on viimase 10 aasta jooksul kapitaalselt rekonstrueeritud, mistõttu on selline jaotus mõnevõrra tinglik. Teiseks aga liitsime uute korterite hindadele juurde ka eraldi müüdud parkimiskohtade ning panipaikade maksumsued. Nii muutus uus ja vana sisuliselt võrreldavaks.

Selgub, et ca 71% tehingutest tehakse vanemates majades ning 29% uutes. Minu hinnangul on huvi uute korterite vastu tasapisi kasvanud, sest 2009.a. analoogilist analüüsi tehes oli nende osakaal ca 27%. Teisalt on see ka loogiline, sest vahepealsel perioodil on üksjagu ehitatud ning võimalused seega avaramaks muutunud. Võimalustest rääkides, siis näiteks KV.ee-s on Tallinna ca 5800-st korteripakkumisest ca 45% alla 10 aasta vanustes majades ning ca 55% vanemates majades. Seega pakkumised ja tehingud ei ole proportsioonis – uuema leidmise võimalused on nõudluse suurust arvestades avaramad.

Selgub, et kuigi Maa-Ameti statistika kohaselt oli võrreldud perioodil korteri keskmine hind Tallinnas 1546 eur/m2, siis uuemate korterite puhul on see number 2094 eur/m2 ning üle 10 aasta vanade korterite puhul 1329 eur/m2. Seega Tallinna keskmisena on uued korterid vanadest ca 58% kallimad. Selline statistiline hinnavahe on linnaosade lõikes küllaltki ühtlane: Selge erisus tuleb esile vaid Pirital, kus uuema elamufondi osakaal on väga suur ning Nõmmel, kus uuemaid korterelamuid on vastupidi väga vähe.

Uute ja vanade korterite hinnaerinevus Tallinnas

Konverentsil peetud diskussioonil jõudsime enam-vähem üksmeelele selles, et nii uuel kui vanal on olemas oma sihtgrupp, mistõttu jõulisi soovitusi ja eelistusi valiku tegemiseks ei saa esile tuua. Samavõrd oluline on ka see, et uuem (ja enamasti kallim) ei pruugi alati tähendada paremat.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

„Kinnisvara täiendkoolitus“ toimub 02-05/11/2015

28.10.2015 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 02-05/11/2015 kell 09:00-14:00/16:15 „Kinnisvara täiendkoolitus“

Koolitus on just sulle, kui soovid läbida maaklerite kutseeksamit või oled tegev maakler, kes soovib oma teadmisi täiustada ja kinnistada.

„Kinnisvara täiendkoolitus“ hõlmab endas laiendatud teadmisi kinnisvaraturu analüüsist, hindamisest, finantseerimisest, kindlustusest, maaklerlusest ja juriidilistest küsimustest.

Koolitusest on suur osa pühendatud juriidilistele küsimustele, sest see on valdkond, milles maakleritelt sageli oodatatkse kõrget pädevust.

Koolitus “Kinnisvara täiendkoolitus” toimub 02…05/11/2015 Go Hotell Shnellis.