Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisingportfelli stabiilne kasv jätkus

23.10.2015 Mari Tamm

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisingportfelli maht kasvas septembri lõpuks eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3,7% ehk eelmiste kuudega sarnases tempos. Kuu jooksul suurenes laenude ja liisingute kogumaht 66 miljoni euro võrra 15,9 miljardi euroni.

Ettevõtete laenude ja liisingute portfell kasvas aastavõrdluses 3,4%. Kiiremini kasvas kaubandus-, elektrienergia- ja veevarustusega tegelevate ning tööstusettevõtete laenude ja liisingute maht. Põllumajandus- ning veondus- ja laondusettevõtete laenuportfell seevastu on aastatagusega võrreldes vähenenud.

Aktiivse eluasemeturu taustal kasvas eluasemelaenude portfell aastavõrdluses 3,9% ehk eelmiste kuudega sarnases tempos. Uusi eluasemelaene väljastati kuuga 81 miljoni euro väärtuses ‒ ligikaudu sama palju kui eelmistel kuudel. Majapidamiste autoliisingute aastakasv kiirenes 13,5%ni, kuid ettevõtete sõiduautoliisingute maht on vähenenud. Septembris väljastati ettevõtetele ja majapidamistele kokku autoliisingut 5% suuremas summas kui samal ajal aasta tagasi.

Pikemat aega viivises olevate laenude osatähtsus laenuportfellis kahanes septembris 1,6%ni. Kui eelmistel kuudel üle 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht veidi suurenes, siis septembris nende maht taas vähenes. Viivislaenude vähenemises oli oma osa ka probleemsete laenude mahakandmisel.

Suur nõudlus eluasemelaenuturul on võimaldanud pankadel eluasemelaenude intressimarginaale tõsta. Ettevõtetele väljastatud laenude keskmine intressimarginaal on eluasemelaenude omast muutlikum, kuid on viimastel kuudel pigem langenud. Septembris väljastatud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,3% ja ettevõtetele väljastatud pikaajaliste laenude keskmine intressimäär 2,4%.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste kasv püsis septembris kiirena, hoiuste kasv kokku aastavõrdluses oli 8,9%. Kuuga suurenesid hoiused 68 miljoni euro võrra 10,4 miljardi euroni. Kuisest juurdekasvust 58 miljonit eurot moodustas ettevõtete hoiuste suurenemine.

Pankade kvartali jooksul teenitud puhaskasum jäi eelmiste kvartalitega sarnasele tasemele. Pangad teenisid 2015. aasta kolmanda kvartali jooksul 77,6 miljonit eurot puhaskasumit, mis on 3% vähem kui samal ajal aasta tagasi. Kasumit vähendas kolmandas kvartalis laenuallahindluste tegemine. Seda arvestamata oleks puhaskasum olnud aastatagusega võrreldes 5% võrra suurem.

Mari Tamm
Eesti Panga ökonomist

Maksetähtaega ületanud laenude maht ja allahindluste osakaal laenuportfellis

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisingportfelli aastakasv

Pankade kvartaalne puhaskasum ja netolaenukahjumid (mln eurot)

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Private individuals’ deposits have grown more equally in Estonia than in Latvia or Lithuania

23.10.2015 Tõnu Toompark

The financial situation of households in the Baltic States has improved thanks to favourable changes on the labour market and growth in mean wages, reveals the new economic analysis of Baltic households by SEB. Growth in people’s savings has significantly outpaced that of their financial obligations. According to data available to SEB, in Latvia and Lithuania savings grew faster among those clients who had already previously deposited larger amounts. Among Estonian clients, growth in deposits has been more equal among various depositor groups.

Deposits remain the most popular saving method in all three Baltic States. Of the three Baltic States, deposits have grown the fastest in Lithuania, where in Q2 2015 they were 16 per cent higher year on year. Rapid growth in Lithuania was driven by the transition to the euro, in the lead-up to which many people deposited their cash savings with banks. In 2014, something similar was experienced by Latvia, where the transition to the euro increased the volume of bank deposits by nearly one-fifth. However, in Q2 2015, deposits also grew rapidly in Estonia and Latvia – by 8 and 9 per cent, respectively.

This rapid growth in deposits has been facilitated by the situation on the labour market. In the Q2 2015, mean net wages rose 7.3 per cent in Estonia, 7.5 per cent in Latvia and 4.4 per cent in Lithuania. Improved incomes allow people to save up more, and bank accounts or term deposits provide the most convenient options for this.

Among SEB clients, differences may be observed in the growth of deposits. In Latvia and Lithuania, deposits have grown most in the case of clients who had already previously deposited significant amounts in the bank. In Estonia, growth in deposits has been much more equal and linked less with how much had already been deposited previously. From June 2014 to June 2015, deposits of SEB clients in Estonia grew approximately 6 per cent, a rate similar almost across all the depositor groups. Deposit growth was lower only among those clients whose previous savings at the bank had been below EUR 100.

Aasta eest uuenenud Ülemiste on eelistatuim ostukeskus

23.10.2015 Tõnu Toompark

Aasta tagasi avati uuenenud Ülemiste keskus. Tänaseks on Ülemiste Tallinna ja selle lähialade tuntuim ostukeskus, mida hinnatakse kõrgelt moe- , vabaaja- ning spordikaupade valiku poolest. Sel nädalal avati ka keskuse parkimismaja laiendus, mis toob juurde üle 300 parkimiskoha.

Ülemiste keskuse tegevjuhi Guido Pärnitsa sõnul on aasta keskuse taasavamisest möödunud linnulennul. “On raske varjata heameelt, et Ülemistel läheb väga hästi, kuigi aasta eest oli skeptikuid palju. Ülemiste on Tallinna kaubanduskeskuste seas kindlalt kanda kinnitanud.” Pärnits lisas, et külastajanumbrid jätkavad kasvutrendi. Kahe nädala eest Moensi kampaania ajal külastas ostukeskust ühe päeva jooksul rekordarv, enam kui 26 000 inimest. “Praegust Ülemistet iseloomustab ka see, et ostude arv on ca 20% võrra suurem kui külastajate arv. Ehk siis inimesed veedavad siin oluliselt kauem aega kui konkureerivates keskustes, mis omakorda viib suurema ostude arvuni.”

TNS Emori uuringu “Tallinna kaubanduskeskuste konkurentsisituatsioon 2015” tulemuste järgi on Ülemiste keskus kõige laiema kaubavalikuga ostukoht, mis eristub konkurentidest laia moe-, vabaaaja- ning spordikaupade valiku poolest. Uuendatud keskust nähakse täna kui kõige moodsamat ning eristuvat ja laiema tööstuskaupade valikuga ostukohta Tallinnas.

Guido Pärnits lisas, et ootuspäraselt käivad Ülemiste keskuses külastajad nii keskuses ostlemas kui ka aega veetmas. “Suur toidukohtade valik on muutunud keskuse ka mugavaks linnaäärseks kohtumispaigaks. Kevadel avatud populaarne Lennumaa Mängutuba annab võimaluse vanematel rahulikult ostelda, kui lapsed samal ajal mängides aega veedavad.” Teistest ostukeskustest enam nähaksegi Ülemistet eelkõige kogu pere ostukohana. “Et ostlemist veelgi mugavamaks ja sujuvamaks teha, avati sel nädalal ka parkimismaja laiendus, mille tulemusel lisandus üle 300 parkimiskoha.”

Lisaks parkimisele arendatakse järjepidevalt ka teisi mugavusteenuseid. Näiteks on Ülemiste keskus ostukeskustest ainsana liitunud “Siia saab” märgiprogrammiga, mis hõlbustab erivajadustega inimestel lihtsamini keskusesse pääseda. “Oleme kasutusele võtnud laenutatavad inva- ja lastekärud. Samuti on valmimas taktiilne ehk kombitav majajuht vaegnägijatele,” selgitas Pärnits.

Ülemiste kauplustest on populaarseimad naiste- ja meesterõivaste hulgas H&M ja Monton, spordi- ja vabaajakaupade osas on eelistatuim kauplus Sportland ning lastekaupu ostetakse kõige tihemini Lindexist ja Mothercare’ist.

Ülemiste keskus on Eesti suurim moe- ja perekeskus, milles on üle 200 kaupluse ja teeninduskoha. Uue Ülemiste kaubanduskeskuse projektikontseptsiooni arhitektiks on hinnatud Norra arhitektuuriettevõte AMB Arkitekter AS ning Eesti arhitektuurifirma Novarc AS ning ehitajaks Fund Ehitus. Keskuse sisekujunduse autoriteks on Joonprojekti sisearhitektid Priit Põldme ja Reet Sepp. Ülemiste keskuse omanik ja arendaja on Linstow International (Norra), mis haldab ja arendab ärikinnisvara Baltimaades (sh 6 kaubanduskeskust Lätis), Norras, Portugalis, Rootsis ja Venemaal. Keskuse laiendust finantseeris SEB 84,5 miljoni euroga.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Tee paremate laenutingimusteni

23.10.2015 Vahendustasuta.ee

Kodu soetatakse üldjuhul panga eluasemelaenuga, mille tingimused sõltuvad muuhulgas ka taotlejast endast. Saamaks pangaga võimalikult head kokkulepet (laenusumma, panga intressid jmt), on taotlejal võimalik teha teatavaid ettevalmistusi.

Pank on äriühing ning seda huvitab kasum, mis (üldistatuna antud konteksti) tekib võimalikult laiast ringist ning korrektse finantskäitumisega isikutest. Sellest tulenevalt esitataksegi laenukonsultatsioonides taotlejatele kümneid küsimusi nende rahaasjadest (nii minevikust, olevikust kui ka tulevikust). Vastuseid andes pole mõtet loota ainuüksi oma šarmile või veenmisoskustele – kui numbrid jutuga ei klapi, raiskate lihtsalt oma “talenti“.

Konsultatsiooni käigus üritab pank kõigepealt aru saada teie oleviku ehk hetkeolukorrast, s.t milline (kas ainult palgatöö või ka muud tulud), kui suur ja kui püsiv on praegune sissetulek. Püsivuse all vaadatakse eelkõige tööandjat (era- või avalik sektor), töö valdkonda, töö iseloomu (tükitöö, vabakutseline, tunnipalk jmt) ning samuti seda, kui kaua olete konkreetsel kohal töötanud – mida pikem periood, seda suuremad plussid teile. Väike miinus tuleb kindlasti sellest, kui oled sage töökohtade vahetaja. Olevikus lisab pangale suuremat kindlust ka omaosaluse olemasolu ning mida suurem summa, seda parem – näitab see ju taotleja finantsilist tarkust ehk et osatakse säästa ja ei kulutata iga viimset kui senti.

Mineviku osas vaadatakse teie poolt võetud kohustusi: varasemad laenud, käendused, liisingud, järelmaksud, isegi veel kehtivad krediitkaardid (täitsa tõsi, kuna tegemist finantskohustusega isegi siis, kui limiiti ei kasuta). Pank selgitab välja nende kohustuste täitmist, s.t kas olete jäänud võlgu, kõik korrektselt maksnud vmt ning samuti kaua need veel kestavad – laenusumma sõltub ju ka kuumaksest, mis muude kohustustega summeerituna tohib moodustada teatud protsendi netosissetulekust.

Tulevikku, ehk siis ka piltlikult öeldes laenutingimusi, ennustatakse mineviku ja oleviku alusel. Kui oled oma rahaasjades korrektne ning kõrvalekaldeid esineb vähe, on suurem tõenäosus ka pangapoolseteks vastutulekuteks. Kui nüüd tahta aga veel paremaid tingimusi, võib mõelda ühistaotluse peale. Tegemist olukorraga, kus ühte laenu taotleb (kohustusi võtab) näiteks kaks inimest, reeglina elukaaslased. Panga jaoks risk oluliselt väheneb (laenajad vastutavad solidaarselt) ning kahe palga liitmisel suureneb mingil määral ka maksimaalne laenusumma. Kaastaotlejate risk aga seisneb selles, et näiteks elukaaslaste lahkuminekul ei pruugi pank olla nõus ühe laenaja vabastamisega lepingust – seda siis juhul, kui panga arvates ei kata allesjääva laenaja sissetulek võetud kohustust (risk oleks panga jaoks liiga suur).

Mida siis kokkuvõtlikult omalt poolt soovitame? Planeerige eluasemelaenu võtmist ette nii pikalt kui võimalik – üritage selleks ajaks olemasolevatest finantskohustustest vabaneda ning ärge võtke uusi. Koguge omaosalust ning sulgege ebavajalikud krediitkaardid. Paremate laenutingimuste saamiseks olge ise aktiivsed läbirääkijad.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Tartule on vaja moodsat ja atraktiivset linnasüdant

23.10.2015 Tõnu Toompark

Tartu linnavalitsus esitleb sellest nädalast avalikkusele linna üldplaneeringut, kus leiavad käsitlemist kõik planeerimisseadusega üldplaneeringule seatud ülesanded.

Planeeringuala pindalaga ligi on ligi 180 hektarit ja jaotub ruumilisteks analüüsiüksusteks Ülejõe, Sadama, Riiamäe, Toometaguse, Uueturu ja Vanalinna asumitena, kirjeldades ja kavandades nende linnaehituslikku olemust, säilitatavaid väärtusi, hoonestust, haljastust, liiklust jms.

Kommenteerides küsimust, mida kinnisvaraprofessionaalid sooviksid Tartu kesklinnas rohkem näha, vastas Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu piirkonna juht Tarvo Tamme, et planeeringu tulemusena võiks ülikoolilinna tekkida moodne ja atraktiivne linnasüda.

„Vaja oleks arendada tänapäevast hoonetekompleksi kaubamajast kuni Poe tänavani. Hoonetes võiks koha leida bürood, poed ja meelelahutuskeskused. Lisaks kaunis jõeäärne kohvikutega promenaad. Kõik kokku võiks see olla koht, kuhu minna perega nädalavahetusel aega viitma,“ kommenteeris Tamme

Planeeringuga võiks leevendada ka kvaliteetsete büroopindade nappust.

„Südalinnas kvaliteetset büroopinda napib, mahuks veel. Ärihooned võiksid olla omavahel ühenduses näiteks klaasist galeriiga. Täna on südalinna ärihooned teineteisele küll lähedal, kuid ühest hoonest teise liikumine on ebamugav,“ lausus Tamme.

Tamme sõnul on kesklinna koduomaniku või potentsiaalse korteriostja suurim mure praegu parkimiskohtade nappus. Lahenduseks oleksid parkimismajad, aga pigem tuleb arvestada sellega, et autoomanikul läheb kesklinnas kitsaks.

Liikumisruumi kasutamise põhimõttena soodustatakse üldplaneeringu järgi Tartu kesklinnas autodele alternatiivsete liikumisvõimaluste loomist ja ühistranspordi ja kergliikluse eelisarendamist ning pargi ja kõnni süsteemi käivitamist. Avaparklate asemel eelistatakse maa-aluseid ja hoonesiseseid parklaid. Määratud on parkimismajade ja avalikult kasutatavate parkimisalade asukohad ning tänavad, kus parkimine on keelatud.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Bклады частных лиц в Эстонии росли более равномерно, чем в Латвии и Литве

22.10.2015 Tõnu Toompark

Экономическое положение домохозяйств в Балтийских странах улучшили благоприятные изменения на рынке труда и рост средней зарплаты, как выясняется из нового экономического анализа Балтийских домохозяйств, составленного SEB. Накопления людей росли существенно быстрее их финансовых обязательств. По данным SEB, накопления быстрее росли в Латвии и Литве среди тех клиентов, которые и ранее депонировали крупные суммы. Среди эстонских клиентов рост вкладов был более равномерным по разным группам вкладчиков.

Вклады по-прежнему остаются наиболее популярным способом делать сбережения во всех Балтийских странах. Из всех Балтийских стран быстрее всего вклады росли в Литве, где во втором квартале 2015 года они увеличились на 16 процентов по сравнению с более ранним периодом этого же года. На быстрый рост в Литве повлиял переход на евро, перед которым многие положили на банковский депозит свои сбережения, накопленные в виде наличных. Сходный опыт был в 2014 году в Латвии, где переход на евро увеличил объем банковских вкладов почти на одну пятую. В то же время, во втором квартале этого года вклады быстро выросли также в Эстонии и Латвии – соответственно на 8 и 9 процентов.

Быстрому росту вкладов благоприятствовала ситуация на рынке труда. Во втором квартале этого года средняя нетто-зарплата, по сравнению с прошлым годом, повысилась в Эстонии на 7,3 процента, в Латвии – на 7,5 процента, и в Литве – на 4,4 процента. Больший доход позволяет людям откладывать все больше денег, и банковский счет или срочный вклад являются наиболее удобными возможностями для этого.

Среди клиентов SEB можно отметить различия в росте вкладов. В Латвии и Литве вклады больше росли у тех клиентов, которые и ранее депонировали в банке значительные суммы. В Эстонии рост вкладов был существенно более равномерным и менее связанным с тем, сколько денег откладывалось на депозит ранее. С июня 2014 года по июнь 2015 года вклады эстонских клиентов SEB выросли примерно на 6 процентов, и данный показатель был сходным почти во всех группах вкладчиков. Единственно, рост вкладов был чуть более низким среди тех клиентов, чьи предыдущие сбережения в банке составляли менее 100 евро.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

SEB: eraisikute hoiused on Eestis kasvanud Lätist ja Leedust võrdsemalt

22.10.2015 Tõnu Toompark

Balti riikide majapidamiste majanduslikku olukorda on parandanud soodsad muutused tööturul ja keskmise palga kasvamine, selgub uuest SEB koostatud Balti perede majandusanalüüsist. Inimeste säästud on kasvanud finantskohustustest oluliselt kiiremini. SEB andmetel kasvasid säästud kiiremini Lätis ja Leedus nende klientide seas, kes olid juba varasemalt suuremaid summasid hoiustanud. Eesti klientide seas on hoiuste kasv olnud võrdsem eri hoiustajate gruppides.

Hoiused on jätkuvalt kõige populaarsem säästmisviis kõigis Balti riikides. Kõige kiiremini on hoiused Balti riikidest kasvanud Leedus, kus need 2015. aasta teises kvartalis olid aasta varasemaga võrreldes 16 protsenti suuremad. Leedu kiiret kasvu mõjutas üleminek eurole, mille eel paljud inimesed oma sularahas kogutud säästud pangahoiusele panid. Sarnane kogemus oli 2014. aastal Lätis, kus eurole üleminek suurendas pangahoiuste mahtu pea viiendiku. Samas kasvasid selle aasta teises kvartalis hoiused kiiresti ka Eestis ja Lätis – vastavalt 8 protsenti ja 9 protsenti.

Hoiuste kiiret kasvu on soodustanud olukord tööturul. Selle aasta teises kvartalis tõusis keskmine netopalk eelmise aastaga võrreldes Eestis 7,3 protsenti, Lätis 7,5 protsenti ja Leedus 4,4 protsenti. Parem sissetulek võimaldab inimestel aina enam raha säästa ja pangakonto või tähtajaline hoius on selleks kõige mugavamad võimalused.

SEB klientide seas võib täheldada erinevuseid hoiuste kasvus. Lätis ja Leedus on hoiused kasvanud enam neil klientidel, kes juba varasemalt olid hoiustanud pangas märkimisväärseid summasid. Eestis on hoiuste kasv olnud oluliselt võrdsem ja vähem seotud sellega, kui palju juba varasemalt oldi hoiustatud. 2014. aasta juunist 2015. aasta juunini kasvasid Eesti SEB klientide hoiused ligi 6 protsenti, mis oli sarnane pea kõigis hoiustajate rühmades. Ainsana jäi hoiuste kasv veidi madalamaks nende klientide seas, kelle varasemad säästud pangas olid väiksemad kui 100 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Lihtsustub maa munitsipaalomandisse andmise kord

22.10.2015 Tõnu Toompark

Neljapäeval, 22. oktoobril kiitis Vabariigi Valitsus heaks määruse “Maa munitsipaalomandisse andmise kord” muutmise.

Määruse muutmise peamine eesmärk on lihtsustada maa munitsipaalomandisse andmise korda kohalikele omavalitsustele. Vabariigi Valitsuse asemel hakkab transpordi- või maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuste munitsipaalomandisse andmist otsustama keskkonnaminister.

Kohalikud omavalitsused on maareformi läbiviimisel järjest enam pidanud vajalikuks taotleda enda omandisse maatulundusmaid, mida piirkonna elanikud kasutavad või soovivad võtta kasutusele köögiviljamaana. Samuti on omavalitsused viimastel aastatel aktiivselt taotlenud munitsipaalomandisse teede, seal hulgas kergliiklusteede rajamiseks vajalikku maad.

Määruses sätestatakse, et pärast maa munitsipaalomandisse andmise otsustamist tuleb nelja kuu jooksul esitada avaldus maaüksuse registreerimiseks maakatastris. Praegu sellist tähtaega kehtestatud ei ole. Munitsipaalomandisse on kogunenud umbes 2400 maaüksust, mis katastris puuduvad. Nende maade katastrisse kandmise avaldused peavad olema katastripidajale esitatud 30. aprilliks 2017.

Määrus jõustub 30. oktoober 2015. a.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Uue kodu ostjal tasub vana korter aegsasti müüki panna

22.10.2015 Egon Juhanson

Uusi kortereid tuleb aina juurde ning näiteks Tallinna „mägedel“ on uue ja vana korteri hinnavahe pisitasa vähenenud ning just see fakt on pannud hulga ostjaid eelistama vana maja asemel uut. Kuna aga paljud ostud sooritatakse eelmise eluaseme müügist saadava rahaga ning paneelrajoonide järelturg on hoogu maha võtnud, tuleb arvestada pikema müügiprotsessiga ning oma eelmine eluase juba aegsasti pakkumisse anda.

Nagu teada, näeb uude majja korteri ostmise protsess välja nii, et kõigepealt sõlmitakse broneerimisleping, millega kaasnevalt makstakse teatav protsent ostusummast. Seejärel tuleb oodata maja valmimist, mille järel sõlmitakse asjaõigusleping ning makstakse ülejäänud summa.

Kui varasematel aastatel, kiirelt kasvava kinnisvaraturu valguses piisas vahepealsest ajast, et vana korter realiseerida, siis nüüd, stabiilse ja rahulikuma turu oludes tuleb arvestada pikema müügiajaga ning sellega, hinnaga nii öelda katsetada pole mõtet ja parem on kohe määrata õige turuhind.

Vastasel juhul võib jääda kätte kaks korterit koos suurte ülalpidamiskuludega. Veel hullem, võib juhtuda, et vana korteri müümatajäämine takistab uue kodu finantseerimist.

Samuti võiks arvestada, et kui plaanite võtta laenu, siis mõnel juhul võib taotlusportsess venida pikemaks kui esialgu sai planeeritud. Seda eriti siis, kui ostjaid on mitu ja lisanduvad lisatagatised.

Arco Vara: Mida pidada silmas mereäärse maja ostmisel?

22.10.2015 Sirje Savvest

Maja ostmine on keerukas protsess, kuid mereäärsete majade ja kinnistute soetamine võib osutuda veepiiriga seotud eritingimusi arvestades veelgi keerulisemaks. Taolist sammu ei saa ette võtta kergekäeliselt, et valime kiiresti pakutavatest objektidest midagi välja, ostame ära ja vaatame, mis juhtub.

Arco Vara pikaajaline ja kutseline kinnisvaramaakler Sirje Savvest ütleb oma kogemusest lähtuvalt, et maja ostmist rannikule võib mõjutada lisaks hoone projektile veel väga palju erinevaid tegureid: keskkonnast tulenevad seaduslikud piirangud, omavalitsuste seatud nõuded, vaade ja juurdepääs merele, sadama- või paadisilla lähedus, ranna üldine seisund, ujumiskoha olemasolu ja selle puhtus, privaatsus, kallasraja ja avalike teedega seonduv jms.

Tee taustauuring

Ranna lähedale maja ostes tuleks leida inimesi, kes on kursis veekogudega piirnevate kinnistute eripärade ja vastava seadusandlusega ja aitavad ostjatki nendega kurssi viia. Kui mõnikord kumab kinnisvaraostjate kommentaaridest läbi, et milleks üldse kõrvalseisja soovitusi vaja, siis võin oma kogemusest kinnitada, et majaostjad on olnud tänulikud maaklerile või objekti naabruskonna elanikele tähelepanu juhtimise eest probleemidele, mida veekogu lähedus kinnisvaraomanikule kaasa toob.

Kindlasti tasuks käia kohalikus omavalitsuses ja tutvuda detailplaneeringuga.

Uurige ka Maa-ameti kaarte, sest nendes on näiteks võimalikud üleujutused ja muud kitsendused kenasti näha.

Kuigi suvilate ja maamajade ostmise tipphooaeg algab kevadel, tasub eriti mereäärseid objekte vaatamas käia erinevatel aastaaegadel. Mida meil veel vähe kasutatakse, aga mis on paljudes maades väga levinud – üüri maja mõneks ajaks ja proovi seal elada. Nii saad õige tunnetuse ja oskad paremini hinnata oma suure investeeringu mõttekust.

Ole kannatlik

Mereäärsete kruntide ja majade valik on tavaliselt väiksem ja nende hinnad kallimad, kui ostjad eeldavad, seetõttu võtab sobiva objekti leidmine sageli kaua aega. Kinnisvara soetamine mere äärde ei ole odav, võib öelda, et tegemist on pigem luksuskaubaga ja müüjad on sageli valmis hinda langetamata ostjat mitu aastat ootama.

Samuti võib sobiva objekti leidmine takerduda piirkonna sobivuse taha – väljend „mereäärne“ võib tähendada piirkonniti väga erinevat keskkonda, kus ühel pool asub näiteks suur maantee ja teisel pool meri või siis on tegemist päris privaatse võpsikuga, kus on probleeme juurdepääsu ning kommunikatsioonidega. Pärnumaal võib näiteks tuua suhteliselt asustatud Häädemeeste kanti, millele vastandub Tõstamaa-Varbla piirkond, kust võib leida küllaga privaatsust.

Mere ääres on põhitegijaiks ilm

Mere ääres on kahtlemata väga oluliseks mõjuteguriks ilm – tuuled, tormid ja nendega omakorda kaasneda võivad üleujutused või muud kahjud. Meri tähendab tuulisust ja niiskust, mille tõttu nii mõnigi maakodu ostja on otsustanud hoopis veest kaugema objekti soetamise kasuks.

Kui ostetavas majas soovitakse elada aastaringselt, kerkivad kohe üles küsimused, kui kindel on elektrivarustus, kui kaugel asuvad poed, kas teed hoitakse lumest puhtad jms.

Mereäärse kinnisvaraobjekti ostusoovi korral tasuks maakleritele kindlasti oma soovidest teada anda. Kuna praegu kipub ostjaid rohkem olema kui uusi objekte müüki tuleb, siis uued pakkumised jõuavad eelisjärjekorras nendeni, kes otsijate listis kirjas.

Sirje Savvest
Kutseline kinnisvaramaakler
Arco Vara Pärnu esindus

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Elu korteriühistus: Vee-ettevõtjaga sõlmitud lepingu pooled

22.10.2015 Kätri Sarapuu

Meie hoone korteriomanikud on sõlminud haldusteenuse saamiseks lepingu haldusfirmaga. Haldusfirma on enda nimel sõlminud muuhulgas veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügilepingu teenuse osutajaga.

Tuleb välja, et haldusfirma ei ole tasunud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest ja nüüd nõuab teenuse osutaja korteriomanike käest võlga välja, tuues põhjenduseks asjaolu, et vee-ettevõtja kliendiks saab ÜVVKS § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, kelle kinnistu veevärk või kanalisatsioon on ühendatud ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga vastava torustikuühenduse kaudu ja kellega vee-ettevõtja on sõlminud lepingu ühisveevärgivee võtmiseks või reovee juhtumiseks.

Küsimus: Kas meil on õigus keelduda tasumast, kuna me oleme nimetatud teenuse eest juba tasunud haldusfirmale?

Vastus: Saan aru, et korteriomanikud ei ole veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu pooleks. Kui haldusfirma sõlmis lepingu oma nimel, mitte esindajana kaasomanike nimel ega kaasomandi valitsejana, siis lepingupoolteks on veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutaja ning haldusettevõte. Asjaolu, kas haldusettevõte on sõlminud lepingu kui kaasomandi valitseja või kaasomanike esindaja, peab selgelt tulenema lepingust. Lepingus peab eeltoodu olema kindlasti vähemalt märgitud.

Teenuse osutaja selgitus, et vee-ettevõtja kliendiks saab ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, hoonestusõiguse alusel maakasutaja või ehitise kui vallasasja omanik või valdaja, ei tähenda, et kolmanda isikuga sõlmitud lepinguga saaks käesoleval juhul korteriomanikele panna lepingulisi kohustusi ilma nende nõusolekuta. See ei oleks kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega. Riigikohus on küll leidnud, et ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks saavad olla korteriomanikud ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu oma nimel, kuid eeltoodu ei tähenda siiski seda, et lepingupoolteks on kindlasti korteriomanikud. Nimetatud säte tähendab seda, et teenuse osutajal on kohustus sõlmida leping sättes nimetatud isikutega, mitte seda, et teenuse osutaja saaks viidatud sätte alusel lugeda muu isikuga sõlmitud lepingus lepingupooleks sättes nimetatud isikud (RKL 3-2-1-83-12).

Kuna võlg tuleneb haldusettevõtte ja teenuse osutajaga sõlmitud lepingust, siis ei saa korteriomanikke ilma nende tahteavalduseta, ainuüksi kaugkütteseaduse ning ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse sätete alusel lugeda lepingu pooleks.

Lähtudes eeltoodust vastutavad korteriomanikud tarbitud teenuse eest maksmisel haldusettevõtte ees, mitte teenuse osutaja ees ning teenuse osutaja ei saa võlga nõuda korteriomanike käest, vaid peab seda nõudma lepingupoolelt.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Statistics: For an average apartment in Harju County, 7.4 years’ mean wages have to be paid

22.10.2015 Tõnu Toompark

In an Estonian average, 5.7 years’ mean net wages have to be paid on a transaction with an apartment. In Harju County, wages are higher; however, real estate there is also the most expensive. As a result, far more – 7.4 years’ wages – has to be paid on an average transaction with an apartment in the capital and its vicinity.

On an average transaction with an apartment, sellers of real estate charge 5.8 years’ wages in Tartu County and 4.1 years’ wages in Pärnu County.

In recent years, the rise in the value of transactions with apartments has significantly outpaced incomes: that is, measured in wages, the value of a transaction with an apartment has grown rapidly. In other words, the purchasing power of residents in Harju and Tartu Counties has been declining since 2010.

In Pärnu County, by contrast, the value of transactions with apartments has changed over time more or less in step with incomes. This means that purchasing power has not changed significantly in this county in recent years.

http://tallinn-property.goodsonandred.com/2015/10/statistics-for-an-average-apartment-in-harju-county-7-4-years-mean-wages-have-to-be-paid/

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

In Latvia and Estonia the highest growth of average wages among Baltics

21.10.2015 Tõnu Toompark

Due to a reduction in labour taxes, average net (after tax) wages in the first half of 2015 in Estonia and Latvia rose at a quicker pace than gross wages. In Lithuania the average net wages rose a little bit slower than gross wages, says the newest SEB Baltic Household Outlook presented by SEB Baltic household experts.

Compared to a year ago Latvia demonstrates the fastest net wage growth in the region. In the second quarter the average net salaries rose by 7.5 per cent year-on-year, reaching the 600 euro level for the first time. Average net salaries increased by 7.3 per cent to 871 euros in Estonia and by 4.4 per cent to 554 euros in Lithuania.

At the same time, average gross wages in Latvia increased by 6.6 per cent year-on-year, also reaching the highest growth rate among the Baltic countries. In the second quarter average gross wages even rose by 6.9 per cent compared to the second quarter of 2014. In Estonia wage growth rate was 5.8 per cent in the second quarter. In Lithuania wages rose at a slower rate compared to other Baltic countries. Lithuania posted a 4.6 per cent increase in average gross wages in the second quarter of 2015.

Due to record low inflation rate, households continue to benefit from the nominal wage growth. In Estonia real average net salaries rose by 7.3 per cent. In Latvia and Lithuania the real income of employed persons rose by 6.6 per cent and 5.1 per cent respectively. In Estonia and Latvia the average real income is above the pre-crisis level, while Lithuania is still below this level.

SEB Latvia Socioeconomics Expert Edmunds Rudzitis: “Due to falling energy and food prices the average inflation was close to zero. Thus real earnings and the purchasing power of employed persons has increased. Accordingly this stimulated the consumption, which is the main driver of economic growth in the Baltic countries. Comparing with previous year, transport, food and housing costs are lower than a year ago. Decrease in fuel prices has helped to reduce the expenditure on transport by 5-7 per cent. Also heating prices are lower compared to the previous heating season, thus heating costs should not be larger than in the previous heating season as well.”

Inimesed ei vaja uut Lasnamäge

21.10.2015 Ingvar Allekand

Käesolev ei ole üksnes oponeerimiseks kolleeg Martin Vahteri artiklile „Inimesed vajavad uut Lasnamäge“, vaid ka jätkuks diskussioonile, mille tõstatasin 08.10.2015 toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsil.

Tundub, et täna ei vaidlusta keegi, et meie elamufond on vana ning uuenemine ei käi piisavalt tempokalt. Küsimusega, kuidas peaks uuenemisprotses toimuma, tegeleb uus menetletav energiamajanduse arengukava, mis paneb rõhu olemasolevate magalapiirkondade renoveerimisele.

Selline valik ei pruugi meeldida ning on ka minu hinnangul pikas perspektiivis vägagi küsitav, kuid tugineb põhjalikul analüüsil olles seega mingilgi määral põhjendatud. Ent energiamajanduse arengukava ei tegele õnneks linnaplaneerimise ja kinnisvaraturu reguleerimisega.

Küsimusele, kas inimesed vajavad uut uut lasnamäge (loe: jõukohase hinnatasemega uut ja mõistliku kvaliteediga kortermajade piirkonda), peaks teoreetiliselt vastama Tallinna linna ning lähivaldade üldplaneeringud.

Üldplaneering on teadupärast pikk ja vaevarikas kompromisside jada ning ühel hetkel valminuna seda niipea ümber tegema ei hakata. Seega ei kajasta need dokumendid mitte niivõrd tarbija eelistusi, mis ajas muutuvad, kuivõrd just maaressursi võimalusi. Uue lasnamäe rajamist me üldplaneeringutest ei leia. Pigem räägitakse Tallinnas olemasolevate elamupiirkondade tihendamisest ning ümbruskonna valdades on kavandatud ohtralt madala hoonestusega eramupiirkondi.

Hiljuti kõneainet pakkunud EL uuringu kohaselt on Tallinn üks segregeerunum linn Euroopas. Kui omandireformi tulemusena said kõik omanikeks ning seejuures pidid omandama seda, mida saada oli selle asemel, mida oleks võimaldanud sinu rahaline seis. Uute linnaosade (nt Tallinnas Pirital või Rae vallas Peetri külas) loomisega on aga rikkamad kolinud eemale vähem rikkamatest ning tõenäoliselt on see pikas perspektiivis päris suur probleem getode jms tekkimise võimalusena. Hoolimata sellest, et uute lasnamägede põhitarbijaks oleks keskklass, ei aitaks need kuidagi kaasa segregeerumisprobleemide lahendamisele ning pikas perspektiivis kujuneb väga kulukaks probleemiks.

Kui algas Kalamaja, Supilinna jt puitasumite endise asurkonna asendumine uuema ning tänagi tooni andva noorema põlvkonnaga, siis olid need linnaosad olemasoleval kujul ca 80 aastased. Hea asukoha ja romantilise arhitektuuri tõttu otsustati majad ja asumid korda teha. Mustamäe on varsti lähenemas 60-le sünnipäevale.

Arvestades, kui pikk on seadusandlik protsess, linnaplaneerimine ning ka projekteerimis- ja ehitustsükkel, oleks vaja mõelda sellele, mis juhtub siis, kui paneelmajadega magalarajoon saab 80 aastaseks. Kui täna tehtavad renoveerimised on end taas ammendamas ja elustandardid on veelgi enam eemaldunud sellest, mida algselt projekteeriti.

Lisaks maa- ja ehitusressursi planeerimisele tuleb vaadata ka inimressurssi. Tänase kinnisvaraturu mootor on noored pered, kes hoiavad pöördeid sees nii uusarendusel kui ka järelturul. Nemad on sündinud 80-te lõpus / 90-te alguses. Pärast seda langes sündivus Eestis drastiliselt – kaks korda.

Ka maapiirkonnad, kes on seni Tallinnat ja teisi tõmbekeskuseid toitnud, hakkavad tasapisi noortest tühjaks valguma, mistõttu on ka see surve nõudluse poolel pigem kahanemas. Tundub üsna selge, et 10 aasta pärast on vajadust elukondlikute kinnisvaratehingute järele vähem, kui täna.

Parema plaani puudumisel tundub, et vanad magalarajoonid ei kao kuskile hoolimata inimeste muutuvatest vajadustest. Ning riik on suunanud pilgu uusehituse asemel renoveerimisele. Getostumise jms sotsiaalsete probleemide vätimiseks tuleks uute lasnamägede ehitamise asemel otsida lahendusi, kuidas tagada, et olemasolevad magalarajoonid vastaks elanike vajadusele ka 20 ja 30 aasta pärast.

Selleks aga on minu arvates vaja mõtteviisi muutust. Tänane õigusruum, linnaarhitektid ning ka elanikud ise on igapäevases praktikas pigem tõrjuvad uuenduste ja out-of-box ideede suhtes. Ent just seda on vaja olemasolevatele magalarajoonidele uue hingamise andmiseks.

Tänaseks on paljuski korrastatud hoonete vahelist ruumi („Hoovid korda“ jms projektid). Mustamäel on ka mitmed edukad projektid, kus uus korterelamu on ehitatud olemasolevate vahele. Loomulikult palju fassaadi- ja katuseparandusi.

Selliste protsesidega on kindlasti vaja jätkata, ent võiks astuda veel mõned sammud edasi. Näiteks võiks pilootprojektina teha mõne olemasoleva kvartali arendamiseks-ümberkujundamiseks arhitektuurikonkursi, mille eesmärgiks on lahendada probleeme, mida tavaline korteriomanik või ka ühistu tegelikult üksi ei sudua (parkimine, korterite planeeringud jms) ning kujundada uut põnevat linnaruumi.

SEB: Eesti keskmine netopalk on Balti riikide kõrgeim

21.10.2015 Tõnu Toompark

Tänu tööjõumaksude alandamisele kasvas 2015. aasta esimeses pooles keskmine netopalk (palk pärast maksude tasumist) Eestis ja Lätis kiiremini kui brutopalk. Leedus kasvas keskmine netopalk pisut aeglasemalt kui brutopalk, selgub uuest SEB koostatud Balti perede majandusanalüüsist.

Võrreldes aastataguse ajaga näitab Läti piirkonna kiireimat netopalga kasvu, kuid Balti riikide suurim netopalk on Eestis. Teises kvartalis kasvas keskmine netopalk võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 7,5 protsenti, jõudes esimest korda 600 euro tasemeni. Keskmine netopalk kasvas Eestis 7,3 protsendi võrra ehk 871 euroni ja Leedus 4,4 protsendi võrra ehk 554 euroni.

Samal ajal kasvas keskmine brutopalk Lätis aastases võrdluses 6,6 protsenti, saavutades ühtlasi kiireima kasvutempo Balti riikide seas. Teises kvartalis kasvas keskmine brutopalk 2014. aasta teise kvartaliga võrrelduna lausa 6,9 protsenti. Eestis oli teise kvartali palgakasv 5,8 protsenti. Leedus kasvasid palgad teiste Balti riikidega võrreldes aeglasemalt. 2015. aasta teises kvartalis sai Leedu statistikasse kirja 4,6-protsendilise kasvu keskmises brutopalgas.

Rekordiliselt madala inflatsioonimäära tõttu oli hinnamuutusi arvesse võttev keskmise netopalga reaalkasv Eestis teises kvartalis samuti 7,3 protsenti. Lätis ja Leedus kasvas töötavate isikute reaalsissetulek vastavalt 6,6 protsendi ja 5,1 protsendi võrra. Eestis ja Lätis ületab keskmine reaalsissetulek kriisieelset taset, ent Leedu jääb kriisieelsele tasemele endiselt alla.

SEB Läti sotsiaalmajanduse ekspert Edmunds Rudzītis: „Alanevate energia- ja toiduhindade tõttu oli keskmine inflatsioon nullilähedane. Seega on töötavate inimeste reaalpalk ja ostujõud kasvanud. See suurendas vastavalt tarbimist, mis on Baltimaades peamine majanduskasvu ergutaja. Eelmise aastaga võrreldes on transpordi-, toidu- ja eluasemekulud väiksemad. Kütusehindade langus on aidanud vähendada kulutusi transpordile 5–7 protsendi võrra. Samuti on eelmise küttehooajaga võrreldes alanenud küttehinnad, nii et kütmiskulud ei tohiks samuti olla suuremad kui eelmisel küttehooajal.“