Juurdepääs kodule üle võõra maa

Alan BiinViimasel poolaastal on avalikkuse tähelepanu pälvinud juhtumid kus pankrotivara hulgast on keegi ostnud tee või tänava ning nüüd teeb tee omanik tee kasutajatele takistusi tee kasutamiseks. Tuntuim taolistest juhtumitest on Tallinnas Haaberstis asuv Hargi tänava juhtum (vt. 29.08.2013. a Eesti Ekspress „Tahad koju pääseda? Maksa! Küüniline sigadus või seaduslik äri.“), Viimsi vallas asuva Pärnamäe küla ja seal asuvate Linnase tee, Kesk-Kaare tee ja Suur-Kaare tee juhtum (vt. 23.01.2014. a Viimsi Teataja „Pärnamäe erateede saaga jätkub: teed kokku ostnud firma tutuvstas oma äriplaani.“) ning viimasena 27.01.2014.a portaalis E24.ee avaldatud uudis kuidas Rae külas asuva Nurme tee omanik keelab tee ääres krunte omavatel isikutel krundile veokitega pääseda s.h on keelanud ka prügiveoauto läbipääsu tänavalt.

Kas taoline tegevus on õiguspärane ning mida ette võtta juhul kui sinu kodu asub eratee ääres ning tee omanik teeb tee kasutamisele takistusi?

Esiteks on võimalik taolise probleemi tekkimine välistada sellega, et enne elamukrundi ostmist kontrollida kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Mõistlikuks peetakse seda, et see teemaa kuulub kohalikule omavalitsusele või seatakse elamukrundi omaniku kasuks tähtajatu kasutusõigus. Kui arendaja ei ole teed kohalikule omavalitsusele üle andnud või ei nõustu kasutusõigust seadma, siis soovitan sellisesse arendusse krunti mitte osta, sest risk probleemide tekkimiseks on suur.

Kellele kuulub konkreetne teemaa saab igaüks kontrollida Maaameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Teine võimalus on pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ning uurida nende käest kellele kuulub tee ja kas kohalik omavalitsus on saamas selle tee omanikuks.

Olukorras kus kinnistu on juba omandatud ja arendaja on pankroti läinud, siis peab kinnistuomanik hoidma silma peale väljaandel Ametlikud Teadaanded ning kui seal ilmub kuulutus teemaa müümise kohta, siis tegutsema vastavalt.

Kuid mida teha olukorras kus koduni viiva tee ette on ilmunud keelumärk ja tee omanik keelab seda kasutada?

Vastavalt AÕS § 156 lõikele 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Sõna “vajalik” rõhutab, et kinnisasja peaks saama võimalikult igakülgselt kasutada. Juurdepääsutee elamumaani mõiste hõlmab tänapäeval õigust läbida tee sõidukiga.

Kui pooled ei jõua kohtuvälisele kokkuleppele võõra kinnisasja kasutamise osas peab huvitatud isik pöörduma avaldusega kohtusse.

Kohtus selgitatakse välja kas huvitatud isikul (antud juhul elamukrundi) omanikul on juurdepääs avalikult kasutatavale teele või peab ta selleks ületama teisele isikule kuuluva kinnisasja. Kui taoline ligipääs puudub, siis selgitatakse välja kas on olemas alternatiivne juurdepääs avalikult kasutatavale teele kui see, mille üle pooled vaidlevad. Kui seda ei ole või selle rajamine on ebamõistlikult kallis või selle kasutamine muul viisil ebamõistlik, siis määratakse üldjuhul avaldajale õigus kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisasja (teekinnistut) enda kinnistule pääsemiseks.

Ülalviidatud artiklite ühisnimetajaks on lisaks õiguslikule olukorrale ka omanikfirmade esindaja Konstantin Ivanišvili, kes on pankrotivara hulgast ostnud teekinnistud, seadnud üles liikumist keelava liiklusmärgi, ei luba elanikel kasutada teed prügi- või ehitusmaterjalide veoks ning tee kasutamise eest ebamõistlikut suurt tasu.
Meie büroo advokaadid Leino Biin ja allakirjutanu on mitmes kohtuasjas esindanud kliente kes omavad elamukinnistuid teede ääres, mis kuuluvad Konstantin Ivanišviliga seotud isikutele.

Siiani on kolmes kohtuasjas kohus rahuldanud elamukinnistute omanike nõuded ning määranud juurdepääsu kinnistule üle vaidlusaluse tee. Suurimaks vaidluseks nimetatud asjades on tee kasutamise eest tasumisele kuuluva tasu suurus ning K. Ivanišvili on esitanud vastuväite, et tema paigaldatud keelumärk keelab selle tee kasutamise.

Teeseaduse alusel on teeomanikul õigus nõuda eratee kasutamise eest tee kasutajatelt tasu. Kohtud on asunud seisukohale, et nimetatud tasu suuruseks on tee hooldamise kulud, proportsionaalne osa teega seotud maamaksust (selle komponendi üle võib vaielda) ning tee amortisatsiooniga seotud kulud.

Teehoolduse eest küsib tee omanik tavaliselt absurdselt suuri summasid kuid kohtud on siiani lahendanud asja selliselt, et on nõudnud kohalikult omavalitsuselt välja andmed taolise tee hoolduskulude kohta samas piirkonnas ning teinud sellest lähtudes otsuse teehoolduskulude suuruse osas. Kui tee omanik on nõudnud sadu eurosid aastas, siis kohus on välja mõistnud teehoolduse eest kümmekond eurot aastas.

Mõni kohus on tee kasutamise tasu hulka arvanud ka maamaksu, mõni kohus mitte. Minu arvates on maamaks maks omandi eest, mis säilib tee omanikul sõltumata sellest kas ta kasutab teed üksi või kasutavad seda ka teised isikud ning allakirjutanu arvates maamaksu tee kasutamise tasu hulka arvama ei peaks. Samas kui seda ka tehakse, siis summa on marginaalne.

Kolmas komponent tee kasutamise tasu juures on tee amortisatsioonikulu. Selge on see, et tee kasutamise käigus kulub ning tee omanik on kohustatud seda teatud seisundis hoidma ning sellega kaasnevad kulud. Kohtud on tee amortisatsiooni eest tasu suuruseks määranud umbes 10 eurot aastas.

Kui Konstantin Ivanišvili on läbi temaga seotud isikute tee kasutajatelt nõudnud küll ühekordseid tasusid mõnikümmend kuni mõnisada eurot korra eest kui ka teinud ettepaneku osta tee mõnekümne tuhande euro eest ära, siis peale kohtumenetluse on tulemuseks see, et tema kasuks mõistetakse välja tee kasutamise tasu mõniteist kuni mõnikümmend eurot aastas. Tähelepanu peab pöörama ka sellele, et tegemist on asjaõigusliku vaidlusega ning kui kohus annab elamukrundi omanikule kasutada erateed avalikult kasutatavale teele pääsemiseks, siis tee omaniku poolt paigaldatud liiklusmärgid ei oma tee kasutamise õiguse osas mingit tähtsust ning neid võib ignoreerida.

Kokkuvõtvalt – kui olete sattunud olukorda kus Teie koduni viiv tee on kellegi eratee ja tee omanik käitub ebamõistlikult ja kohalikult omavalitsuselt abi olukorra lahendamiseks ei ole loota, siis kõige mõistlikum viis on pöörduda avaldusega kohtusse ning taotleda ligipääsu üle võõra kinnisasja Teile kuuluva kinnistuni.

Biin & Biin Advokaadibüroo Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Ajaloorubriik: Kalamaja Tõllu tänava lugu

Kalamajas asuv 290 meetri pikkune Tõllu tänav algab Graniidi tänavalt, ristub Salme tänavaga ja lõpeb Kungla tänaval.

Kunagisele Lausmanni heinamaale rajatud tänav sai oma nime 27. veebruaril 1924 müütilise Saaremaa vägimehe Suure Tõllu järgi. Selle tänavaga liideti 17. oktoobril 1928 Katla tänav, mis asus praeguse Salme ja Kungla tänava vahel.

Tõllu tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

  • Tõllu 3 – 20. sajandi teisel kümnendil.
  • Tõllu 5 – 1957. aastal.
  • Tõllu 7 – 1957. aastal. 1958. aastal ehitatud garaaž.

Tõllu tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

  • Tõllu 10 – 1934. aastal.
  • Tõllu 12 – 1932. aastal.

Tõllu 10
Fotol Tõllu 10 kortermaja.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Tartus kerkib rohkelt uusi korterelamuid

tartuSel nädalal andis Tartu linnavalitsus kasutusload neljale uuele ja kahele rekonstrueeritud korterelamule, millega lisandus linna 59 korterit. Projekteerimistingimused väljastati kahe uue kortermaja ehitamiseks.

“See, et saame anda kasutusse tervelt kuus kortermaja korraga, ei ole igapäevane nähtus. Seni oleme linnalähistele valdadele üldises konkurentsis alla jäänud, kuid uuselamute hulk ning mitmed valmivad planeeringud lisavad ka kesklinna piirkonda uusi elamualasid. See annab lootust, et ka linna tekib erineva hinnatundlikkuse ja elustiiliga inimestele sobivaid elamuid ning suurenev pakkumine kinnisvaraturul muudab linnakorterite hinnad taskukohasemaks,” ütles abilinnapea Jarno Laur.

Kasutusload väljastati kahele Supilinnas Meloni 30 krundil asuvale kortermajale ja Savi tänav 39 ja 39a valminud 3- ja 4kordsele korrusmajale ning Jaama 26a ja Rüütli 10 rekonstrueeritud elamutele. Projekteerimistingimused väljastati Jaama tn 26B korterelamu ehitamiseks ja 4korruselise elamu ehitamiseks Savi 43 krundile.

Nõudlus paneb paika, kes vahendustasu maksab

Kinnisvaraturu nõrga regulatsiooni tõttu kerkib aeg-ajalt üles küsimus maakleritasude otstarbekuse kohta. Sektori esindajad on seisukohal, et seadusandja kehtestatud nõuded aitaks luua pikemaajalist turutasakaalu.

Kinnisvaravahenduse kolimine kinnisvarabüroo värviliste piltidega kaustadest internetiportaalidesse on loonud esmapilgul suurepärasena tunduva võimaluse – kinnisvara vahendamise ja tehingute ajakulu on väiksem, turg läbipaistvam ja järelikult ka efektiivsem.

Ideaalis võiks see nii olla, kuid Eesti tingimustes, kus taksofirmade ja tarbetoodete regulatsioon on kordades tugevam kui kinnisvaraturgu puudutav, samas kui rahalised riskid on kordades suuremad, valitseb turupraktika, mis ei reguleeri ei tarbijate ega professionaalide sõnul midagi.

Turukonjunktuur kõigub

Selle väite kohta, et on ebaõiglane, kui üürnik või ostja maksab vahendustasu kinni, ütleb Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige Tõnu Toompark, et kõik taandub turukonjunktuurile – nõudlus paneb paika, kes maksab. Praegu on üüripakkumisi vähem kui nõudlust. Samas 2008. aastal oli Tallinnas 5000 korterit üüriturul üle. Hinnad kukkusid, arendajatel ei olnud võimalik vara müüa ja see jäi üüriturule. Pakkumiste hulga kasv muutis üürniku maksmise harvaks.

Toompark on seisukohal, et tulemas on uuesti ka need perioodid, kus olukord muutub – korteritehingute arv on vähenenud, hinnad on paigale jäänud või vähe kinnisvaraprojekte tuleb peale.

Muutust võib tema hinnangul oodata juba järgmise aasta II ja III kvartalis, kui üüripakkumiste arv hakkab suure tõenäosusega kasvama, sest inimesed loobuvad järjest enam müügist. Küll möönab ta, et see on pigem suuremate linnade – Tallinna ja Tartu – trend, üleriigiliselt ei saa üldistada. Erinevad piirkonnad alluvad erinevale turuloogikale.

Toompark rõhutas, et maakleri kasutamine ei ole tarbijale kohustus. Küll aga ei ole tarbijal kõike seda oskusteavet, mis professionaalsetel kinnisvaramaakleritel, kelle poole saab pöörduda ka nendes küsimustes, mis pole juriidilised. Maakleri funktsiooniks on näiteks selgitada, mida tähendab osta kasutusloata kinnistu ja millised riskid sellega kaasnevad. Lisaks annab ta nõu ruutmeetrite suuruse ja parkimiskoha vajaduse kohta.

Heal ajal vahendustasu väiksem

Toompark on seisukohal, et kinnisvara vahendusteenus liigub hetkel tõusu suunas – korralikud maakleribürood osutavad korralikku teenust.

Keskmine ostu-müügitehingute vahendustasu moodustab 2%–4% tehingu maksumusest. See võib teatud olukordades ka oluliselt suurem olla – näiteks Tallinnas reklaami tõttu või väiksemates asulates, kus kinnisvara väärtus on väiksem, samas maakleri töömaht on sama suur, nii et ta soovib miinimumtasu ikkagi kätte saada.

Ingmar Saksing LVM Kinnisvarast on märganud vahendustasude kujunemisel viieaastaseid tsükleid. Headel aegadel on maakleritasud väiksemad, kehvematel suuremad – kui töösse pandud energia on suurem –, on ka tasu suurem. Majanduskriisi ajal saadi kõrget tasu, kui leiti ostja. Maaklertasu suurus on majandustsüklitega tihedalt seotud.

Nišiettevõte üürnike poolel

Üürivaldkonnas tegutseva Red Groupi juht Neeme Liivlaid üritab juurutada poliitikat, et üüriteenuse puhul peab vahendustasu maksma omanik. Liivlaid ütles, et kuigi valdavalt on vastuvoolu ujumise tunne, võib näha, et turupraktikas on teatud mõranemine tekkinud.

11 aastat turul olnud ettevõte alustas külaliskorterite üürimisega ning on praeguseks kujunenud üüriteenust pakkuvaks kinnisvarabutiigiks. “Selle vastu ei saa vaielda, et tuleb valida endale soodsaim variant,” märkis Liivlaid, juhtides samal ajal tähelepanu sellele, mis võimalused loob omanik vahendustasu ise kattes usaldusväärse üürniku saamiseks.

Kuivõrd Red Group on peamiselt äriklientidele suunatud, vajatakse kortereid erineva pikkusega ajavahemikuks. Üpris tavaline on, et klient tahab mõnda oma välisspetsialisti majutada kaks-kolm kuud. Üldjuhul selline üürnik vahendustasu maksta ei taha. Tasu katmine omaniku poolt suurendab sel juhul paindlikkust teenuse pakkumisel.

Teise variandina on võimalik vahendustasu arvata üürihinna sisse, mis võimaldab kinnisvara välja üürida kõige sobilikumale üürnikule. “Vahendustasu on näiline üürihinna tõstja. Selle ärajäämisel saab omanik tõsta üürihinda 5–10%,” märkis Liivlaid.

Kolmandaks tõstatab ta tagatise küsimuse

Klassikalisel üüriturul tuleb maksta ühe kuu üür ette, lisandub ühe kuu üüri suurune deposiit ja vahendustasu. Põhimõtteliselt tuleb korraga välja käia kolme kuu üür. Kui vahendustasu välja jätta, on objekt üürniku silmis atraktiivsem. “Ja on võimalik kahe kuu üür tagatiseks küsida,” tõi ta näiteks.

Sektor vaatab riigi poole

Eesti võlaõigusseaduses on ainult üks peatükk, mis puudutab maakleritehinguid, kuid seda üldiselt ja seal puuduvad otseselt nõuded kinnisvaramaakleritele. “Spetsiifiline õigusakt korrastaks turgu palju,” märkis LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.

Tema sõnul oleks maksutehniliselt riigile kasulik, kui nii maaklerid kui ka kinnisvarafirmad oleksid registris. “Tarbekaubad ja taksofirmad on reguleeritud, kuigi rahaline kahju on palju väiksem. Kui jääd puuküürnike tõttu näiteks 10 000 eurost ilma, on kahju palju suurem,” tõi ta välja.

2009. aasta detsembris võeti Euroopa Liidus vastu kinnisvaramaaklerite teenusstandard, mis on ka Eestis kehtestatud standardina. Professionaalset teenust pakkuvad kinnisvarabürood on hakanud selle järgi oma teenust reguleerima, kuid standard ei ole seaduse jõuga, mistõttu on sektori esindajate hinnangul vajalik riiklik regulatsioon.

“Turg ise ei reguleeri seda. Täna on turg nagu metsik lääs – igaüks võib teenust pakkuda, ei kontrollita, mis tingimustel. Kui lihtsalt panna kuulutus portaali, ei ole vaja seda teha maakleri kaudu,” märkis Saksing.

Saksingi jaoks on maakleritasu kvaliteedimärk. “Muidugi, kõik oleneb sellest, kas klient vaatab hinna või kompetentsi järgi. Täna otsustatakse ennekõike hinnapõhiselt,” nentis ta.

Ta näeb ühe lahendusena professionaalsemat maakleriteenust, mida riik saaks toetada näiteks kinnisvaramaaklerite registri loomisega.

Kirjalik kokkulepe vajalik

Samuti peaks olema seadusandja tasandil sätestatud kinnisvaramaakleritele teatud teadmiste omandmise tase (kutse või kraadi olemasolu jne).

Saksing peab oluliseks ka kirjalikku kokkulepet üürileandjaga. Ta näeb võimaliku olukorra taganttõukajana sellise olukorra loomiseks vastasseisu suurte osapoolte tasandil, kus tarbija nõuab kokkulepe olemasolu. Tänases kontekstis on see üpris reaalne, võttes arvesse, et majandusministeerium on äsja tulnud välja riikliku üürikorteri programmiga.

Kinnisvarafirmade liidu tasandil on räägitud seadusandlikest muudatustest, mis täpsustaksid tagatise ja lepingu lõpetamise tingimusi, ütleb üürivaldkonnas tegutseva Red Groupi juht Neeme Liivlaid.

“Mitte et üürnikku ei peaks kaitsma, ta on kahtlemata nõrgemas positsioonis kui omanik, kuid tuleb mõista, et korterite näol on tegemist kallite asjadega,” sõnas Liivlaid.

“Omanik on omanik ja teine inimene on ruumi kasutaja,” rõhutas ta, tuues välja puuküürnike problemaatika, kus pahatahtliku käitumisega on võimalik kaaperdada kellelegi teisele kuuluv vara. Omanikel puudub tema sõnul kindlustunne.

Eksisteerivad küll erinevad kindlustusvõimalused, kus näiteks üürnik saab minna kindlustusse ja kindlustada korteris oleva oma vara. Samuti võib omanikul endal olla näiteks laenutaotlustega seoses korteri osaline kindlustus, kus kaetakse õnnetusjuhtumiga seotud kulud.

Vaja uut kindlustustoodet

Saamata jäänud üüritulu või üürniku tekitatud kahju klassikalise kindlustuse alla ei lähe. Liivlaid tõmbas paralleeli Suur­­­bri­tanniaga, kus on seda silmas pidades väga konkreetsed kindlustustooted välja arendatud.

Kuigi Red Groupil on tulnud ette selliseid juhtumeid, kus omanik on pidanud suurt kahju kandma, ette vaid kahel korral, on see olnud ettevõtte jaoks piisav, et tutvustada üüriturgu puudutava kindlustuslahenduse vajadust Eesti kindlustusettevõtetele.

“Oleme käinud kindlustusfirmades sellest rääkimas – Seesamis, Ergos, Ifis. Viimati aasta tagasi.” rääkis Liivlaid.

Maakleri vastutus väike

Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liikme Tõnu Toompargi sõnul seisneb Eestis osutatava maakleriteenuse spetsiifika selles, et maakleri missioon on ostja ja müüja, üürileandja ja -võtja kokku viia, ostutehing seisab sellest eraldi ja selle eest vastutab notar.

Rootsis on maakleri roll suurem, notar puudub. Seetõttu on ka vahendustasu suurem – maakler vastutab rohkem. Mõnes riigis on vahendustasu 7%, kuid see ei tähenda, et maakleril oleks suurem sissetulek, ent vastutus on suurem.

Rootsis reguleerib kinnisvara valdkonda 30 paragrahvist koosnev seadus, kus sanktsioonid on selgelt paigas. “Kui ei ole teenust kvaliteetselt osutatud, on võimalik maaklerilt litsents ära võtta,” märkis LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. Rootsis kontrollib kinnisvarafirmade ja -maaklerite registrit tarbijakaitseamet, kel on õigus ettekirjutusi tehes. Igaüks ei või võtta ettemakse ega deposiiti.

Eestis on lähiminevikust näiteid, kus tehing jäi sõlmimata, kuid deposiiti lepingu osapoolele ei tagastatud. “Ma ei propageeri seda, et kõik peaks viimseni olema seaduses kirjas. Tähtajaliselt paika pandud ­ainuesindusleping välistaks selle, et omanik hakkaks kellegagi ise otse tehingut tegema,” tõi Saksing välja aspekti, mis toetaks professionaalsema maakleriteenuse arengut Eestis.

Pane tähele: Võrdlus

Vahendustasu näitab maakleri nähtavat vaeva

ligikaudsed maaklertasud, protsent tehingu hinnast
1992 4–5
1997 3–4
2002 3–4
2007 1–3
2012 3–5

Mida raskem on klienti leida, seda kõrgem on ka tasu.

Allikas: LVM Kinnisvara

KOMMENTAAR: Tasemel teenuse eest pole kahju maksta

Raul Saks, ASi Sangar turundusdirektor

Olen seoses majaehitusperioodiga kaalunud korteri ­üürimist ja vahendustasudega seetõttu kursis. Lühiajalise korteri rendiperioodi puhul on need summad, mis küsitakse, päris suured. Kui Tallinnas on mõistliku korteri üür 400–500 eurot, siis vahendustasuks on sama summa.

See tasub ära, kui maakler pakub selle eest midagi, mis on hinda väärt. Midagi, millest on eluruumi üürijal kasu, kui ta pakub lisaväärtust. Kas annab nõu, kas hind antud piiirkonna kohta on mõistlik või mitte, või räägib, millised on maja ja piirkonnaga seotud probleemid. Maakleril on ju palju infot, mida jagada, tal on turuülevaade olemas.

Tasemel teenuse eest ei ole kahju maksta. Kui üürija lihtsalt helistab maaklerile ja see näitab soovijale korterit, millega kõik piirdub, siis oleks võinud üürnik rääkida ka otse omanikuga. Kui näiteks välismaal suurtes linnades on maaklerit juba seetõttu tarvis, et võõras ei tunne ühte või teist linnaosa, siis eluaeg Tallinnas elanule ei ole siin vaja linna tutvustada.

Oleme eluaseme müügi usaldanud näiteks maaklerile, nii et kohtusime uue omanikuga alles notaris. See oli mugav teenus, mille eest pole kahju maaklerile tasuda.

Siiri Erala
online@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/16/noudlus-paneb-paika-kes-vahendustasu-maksab

KV.EE: Tallinna korteripakkumiste suur kasv on osaliselt petlik

Portaal KV.EETallinna korteriturul on pakkumiste arv hakanud kiiresti kasvama. See suurendab pakkumist ja on hinnatõusu pööranud languseks. Osa korterite müügipakkumiste arvu suurenemisest on aga petlik, hindab elamispindade turuolukorda portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Tallinna korteripakkumine on aastaga suurenenud 60%. Oktoobris pakuti portaali KV.EE andmetel Tallinnas müügiks 8900 korterit aastataguse 6400 pakkumise vastu,“ võttis Tarvo Teslon numbrid kokku. „Turuolukorra mõistmiseks tuleb pilk heita eesriide taha.“

Korteripakkumise kasvu taga on esmalt kõrgele kerkinud korterite hinnad. Kasvanud hinnatase on loonud olukorra, kus kinnisvara väärtus on tõusnud 2006.-2007. aastal tipphinnaga soetatud vara laenukoormast kõrgemale. See loob neile kinnisvaraomanikele võimaluse korter müüki panna, et aastatega ebasobivaks muutunud eluase uue vastu välja vahetada.

Teise tegurina näeb Tarvo Teslon pakkumiste arvu suurenemises süüd vähenenud tehingute arvul. „Kui korteritehingute arv väheneb, ja seda on meil juba kaks kvartalit järjest juhtunud, jäävad osad maasikad noppimata ehk korterid jäävad pakkumistena portaali alles,“ selgitas Teslon.

Kolmas pakkumiste arvu suurenemise põhjus on uusarendus. Uute korterite pakkumine on aasta algusega võrreldes pea kahekordistunud. „Pakkumiste arvu ajavad ülespoole nii portaali jõudvad uued arendusprojektid, kui see, et uue korteri ostja paneb enamasti vana elamispinna müüki ja seda enne uue ostu. Nii suureneb pakkumine hetkeks isegi kahekordselt,“ juhtis Tarvo Teslon tähelepanu numbrite mängule.

Viimase, aga mitte väheolulise kuulutuste arvu kerkimise tegurina tõi Teslon välja kuulutuste uuendamise ja mitmekordse kuulutamise. Pole sugugi harv, kui mõni korter on portaalis mitmekordselt. Seda näiteks olukorras, kus oma korterit kuulutav eraisik on müügiõiguse andnud mõnele maaklerile või koguni maakleritele. See suurendab kuulutuste arvu, kuid mitte reaalset pakkumist.

„Kliendi tähelepanu pälvimiseks kasutavad mitmed maaklerid kuulutuste uuendamise meetodit. See tähendab, et juba portaalis olev pakkumine sisestatakse uue kuulutusena, vana kuulutus kustutatakse. Nii pääseb maakler koduotsija silme ette, kes ühe otsingukriteeriumina on valinu ainult värsked kuulutused. Nii suureneb kuu jooksul portaalis olnud kuulutuste arv kunstlikult, sest väiksema tehingute arvu tingimustes on maakleritel rohkem aega kuulutustega mängimiseks,“ paljastas Tarvo Teslon kinnisvaravahenduse telgitaguseid.

„Vaieldamatult on korterite pakkumine kasvanud ja seda eeskätt kinnisvaramüüjate suurenenud müügihuvi tõttu. See avaldab survet Tallinna korterite hindadele. Puude taga tuleb näha metsa ja statistika taga numbrite tegelikku sisu,“ hoiatab Tarvo Teslon pelgalt pakkumiste arvu kasvunumbrite baasil liigsete järelduste tegemise eest. „Elamispindade turul tuleb raske, kuid põnev aasta.“

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab Allegro Baltics OÜ. Samasse gruppi kuuluvad veel Eestis tegutsevad portaalid Osta.ee (kauplemine), Hydra.ee (tasuta kuulutused).

Korterite pakkumine portaalis KV.EE

Kinnisvarakool: Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub 28/11/2014

Andrus LaurenKoolituse “Omandiõiguse kitsendused: kui absoluutsed on kinnisasja omaniku õigused Eestis?” eesmärk on anda põhjalik ülevaade omandiga seonduvatest õigusaktidest, kinnisomandi avalik-õiguslikest ja tehinguga seatavatest kitsendustest.

Koolitus on mõeldud nii kinnisvaraomanikule, kui riigi- ja omavalitsustöötajatele, kelle tegevus seondub teiste isikute omandiga või omandiõiguse avalik-õiguslike kitsenduste seadmisega. Aga ka kinnisvaramaakleritele, kes teevad tehinguid kinnisvaraga.

Koolitus “Omandiõiguse kitsendused” toimub reedel 28/11/2014 kell 10:00-15:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

KV.EE: Korterituru jahtumine pidurdab majade turgu

Portaal KV.EEPortaali KV.EE andmetel pakuti oktoobris Tallinnas müügiks 1211 maja. Aastataguse ajaga võrreldes on majade pakkumine vähenenud 8%. Sama ajaga on majade keskmine pakkumishind suurenenud 7%.

Majade ostu-müügiturg on olnud hoogu koguv. Tehingute arv on kasvanud ja kerkinud on ka tehingute hinnad. Tõusutempod pole siin olnud kaugeltki lähedased sellele, mis on toimunud korteriturul.

Korteriturg on asunud jahtuma ehk tehingute arv väheneb ja hinnatõus on peatunud. Sellised arengusuundumused vähendavad inimeste võimalust müüa korter ja kolida majja. Nii võime majade turu kiire kasvu lootustele kriipsu peale tõmmata.

Majade ehitushind on aga valdavalt kõrgem kui majade turuväärtus. See tähendab, et teiseselt turult on maja võimalik leida odavama hinnaga, kui maja ise nullist alates valmis ehitada. Selline hinnaanomaalia ütleb aga, et majade turu laienemise potentsiaal on endiselt täiesti olemas.

Nii võime majade turult oodata jätkuvat kasvu nii tehingute arvu kui hindade osas, kuid liiga kiirest tõusust liigselt unistada ei ole mõtet.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
10/2013 10/2014 Muutus, % 10/2013 10/2014 Muutus, %
Haabersti 178 184 3% 1 228 1 370 12%
Kesklinn 128 122 -5% 1 070 1 240 16%
Kristiine 123 113 -8% 1 020 1 261 24%
Lasnamäe 76 90 18% 268 278 4%
Mustamäe 73 58 -21% 256 278 9%
Nõmme 318 269 -15% 1 291 1 383 7%
Pirita 291 280 -4% 1 457 1 596 10%
P-Tallinn 47 65 38% 551 814 48%
Vanalinn 24 NA 3 090 3 082 0%
 
Tallinn 1 310 1 211 -8% 1 153 1 232 7%
 
Eesti 5 317 5 338 0% 828 915 10%
Harjumaa 2 971 2 948 -1% 1 016 1 118 10%
 
Harku vald 316 354 12% 870 1 038 19%
Jõelähtme vald 51 82 61% 930 994 7%
Kiili vald 50 51 2% 822 922 12%
Rae vald 140 183 31% 1 166 1 337 15%
Viimsi vald 359 408 14% 1 194 1 261 6%
 
Narva 53 74 40% 325 452 39%
Pärnu 295 304 3% 823 938 14%
Tartu 335 424 27% 802 877 9%

 Majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

Linn soovib Pirital säilitada terviseraja

TallinnTallinna linnavolikogu taotleb munitsipaalomandisse endise Scheeli mõisa alale jäävaid maatükke, et Pirita tervisespordirada jääks avalikku kasutusse.

Linnavolikogu otsus puudutab üheksa hektari suurust maatükki Kose põik 9 ning Jõekalda tn 2a asuvat maad ligikaudse pindalaga neli hektarit. Neil maadel paikneb avalikus kasutuses olev Pirita tervisespordirada, mis on abilinnapea Eha Võrgu kinnitusel väga populaarne ning teenindab aastaringselt ja tasuta nii Tallinna kui ka selle lähiümbruse elanikke.

Pirita linnaosa vanem Tõnis Mölder on juhtinud tähelepanu asjaolule, et aastaid kestnud Scheeli mõisa maade tagastamisprotsess on jõudmas lõpusirgele ning teiste maatükkide seas kuuluvad tagastamisele ka spordiradade alla jäävad maad. Mölderi arvates ei tohi tallinlastele oluline puhke- ja sportimisala minna eraomanike kätte.

Pirita jõeoru maastikukaitsealal toimuv tegevus on reguleeritud Pirita jõeoru maastikukaitseala kaitse-eeskirjaga. Kaitseala suurim väärtus seisneb puhke- ja taastusvõimaluste pakkumises kõigile Tallinna elanikele.

Kõnealused maatükid on olnud osana Pirita rohealast avalikus kasutuses ka enne omandireformi aluste seaduse jõustumist 20. juunil 1991. Tallinna linna generaalplaanil on see samuti määratud rohealaks. Pirita tervisespordi rajad renoveeriti aastal 2004 liikumisradade suurtoetajate kaasabil. Maatükkide munitsipaalomandisse taotlemise eesmärgiks on tagada ka tulevikus terviseradade avalik kasutamine.

Telli tasuta kinnisvarauudised meilile

Värsked kinnisvarauudisedSoovid olla kursis kinnisvaraturu aktuaalsete teemadega? Soovid operatiivset infot värskete uudiste ja kinnisvaraturu ülevaadete kohta? Tahad tuttav olla viimase kinnisvaraturu statistikaga?

Kui jah, siis telli tasuta Adaur.ee uudiste kokkuvõte meilile.

Pane oma meiliaadress kirja siin!

[subscribe2]

Investeeringud Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvarasse tõusid rekordtasemele

DTZ Kinnisvaraekspert

  • Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringute maht tõusis esimesel poolaastal 25 %, näidates kiiremat kasvu võrreldes muude kinnisvaraturu sektoritega.
  • Euroopa kõige aktiivsemad turud on Ühendkuningriigis ja Saksamaal. Põhjamaades jätkub tõus Soome eestvedamisel.
  • Kõige rohkem investeeringuid teevad fondid, nende osa kogumahust on üle 25 %.
  • Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara tootlused on stabiilsed, survet on tunda ainult Hollandis ja Poolas.

DTZ Researchi uuring näitab, et investeeringud Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvarasse tõusid võrreldes eelmise aasta esimese poolaastaga 25 %. Investeeringute kogumaht on tõusnud 9 miljardi euroni, kusjuures tehingud logistika valdkonnas moodustavad sellest 12 %. Võrreldes 2013. aasta esimese poolaastaga oli kiireim kasv just logistika- ja tööstuskinnisvara osas, kuna üldine kasv kõigi sektorite lõikes kokku jäi 23 % tasemele.

Ühendkuningriigi, Saksamaa ja Prantsusmaa võrdluses oli kõige suurem investeeringute maht Ühendkuningriigis, moodustades 35 % Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringutest. Saksamaa investeeringute maht oli 1,8 miljardit eurot, mis on 42 % rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Põhjamaade tehingute maht oli 1,4 miljardi euro tasemel, see oli suuresti mõjutatud investeeringutest Soomes käesoleva aasta teises kvartalis.

DTZ Researchi juht Magali Marton ütles, et 2014. aasta esimesel poolaastal domineerisid logistikaobjektide turul müüjad, mis meelitas ligi rahvusvahelisi fonde. Traditsiooniliste investorite seas oli kõige aktiivsem Blackstone, investeerides 1 miljardit eurot. Järk-järguline Euroopa majanduse paranemine koos atraktiivse hinnatasemega võib suurendada investorite nõudlust logistikaobjektide järele veelgi. Teisel poolaastal on loota selle trendi jätkumist.
Kui üldiselt on tootlused Euroopas stabiilsed, siis tugev konkurents investorite vahel pani tootlused Ühendkuningriigis, Hollandis ja Poolas surve alla. Euroopa logistika- ja tööstuskinnisvara turg pakub jätkuvalt tootlust valdavalt vahemikus 6-8 %. Tootluse langemist eeldatakse Kesk- ja Ida-Euroopa riikides, kus tootlused on hetkel jätkuvalt kõrged.

Mike Cutteridge, DTZ rahvusvaheliste turgude juht sõnas, et logistika- ja tööstuskinnisvara turud on jätkuvalt atraktiivsed globaalsetele ja kohalikele investoritele, kes otsivad head tootlust ja renditulu kasvu majanduse paranedes. Logistikasektor on populaarne, kuna erinevad firmad laiendavad ja arendavad oma teenuseid. See omakorda suurendab nõudlust ja oodata on logistika- ja tööstuskinnisvara investeeringute kasvu paljudel Euroopa turgudel.

Aivar Tomson, DTZ hindamisosakonna juhataja ütles Eesti turgu iseloomustades, et logistika- ja tööstuskinnisvara maht on suhteliselt väike. Kuna enamik sellest pinnast on jätkuvalt seal opereerivate ettevõtete omandis, siis üürisuhted ja võõrandamised ilma ettevõtte müügita on pigem harvaesinevad. Siiski, näiteks logistkasektori puhul võib esile tuua ca 45 000 m2 pinnaga Maxima logistakakeskuse ja ca 17 000 m2 pinnaga Smarteni logistikakeskuse ehitamist. Mõlemad paiknevad Rae vallas. Nendegi objektide puhul on tegemist omakasutusega, aga samas on olemas ka näide sellest, et Rimi müüs mõni kuu tagasi oma ca 18 700 m2 suuruse logistikakeskuse ja peakontori Jüris East Capitalile, kusjuures Rimi jätkab samas rentnikuna. Just sellelaadsete tehingute hulk võiks ka Eestis vara mahtude kasvades hakata suurenema, sest erinevatel aladel tegutsevad ettevõtted vajad uute projektide finantseerimiseks kapitali ja üks võimalus selle saamiseks on seesugused sale and lease-back-tüüpi tehingud.

 DTZ Kinnisvara
Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Avanes arhitektuuri ja disaini projektide taotlusvoor

KultuuriministeeriumKultuuriministeerium avas 2015. aasta arhitektuuri ja disaini projektide taotlusvooru, mille kaudu saab toetust taotleda arhitektuuri ja disainialaste sündmuste ja festivalide korraldamiseks kui ka muudeks projektideks. Taotluste esitamise tähtaeg on 10. detsember 2014.

Taotlusvoorust toetatakse arhitektuuri-ja disainialaste sündmuste ja festivalide korraldamist Eestis, hariduslikke ja arhitektuurivaldkonna ettevõtete konkurentsivõimet tõstvaid projekte ning valdkonna koostööd ja strateegilist arendamist soodustavaid algatusi. Samuti toetatakse osalemist rahvusvaheliste arhitektuurivaldkonna võrgustike ja organisatsioonide töös.

Toetatakse projekte, mille omafinantseeringu osa moodustab projekti kogumaksumusest vähemalt 20 protsenti. Taotlusvoorust jagatava toetuse alampiir taotleja kohta on 300 eurot ja ülempiir 30 000 eurot. Toetatakse tegevusi, mis on vajalikud otseselt projektide läbiviimiseks ja mis tehakse projekti taotluses kinnitatud toetuse kasutamise ajavahemikul.

Näiteks saab toetust küsida projekti honoraride, stipendiumide, töötasu ning nendega seotud maksude tasumiseks ja reklaamimaterjalide ning trükiste tootmisega seotud kulude katmiseks. Taotlusvooru raames kaetakse ka projektiga seotud halduskulusid ning reisi- ja transpordikulusid ning käibemaksu tasumist juhul, kui taotleja ei ole käibemaksukohustuslane.

Täpsem ülevaade taotlusvooru tingimustest on Kultuuriministeeriumi kodulehel.

Tööturul osalemine oli kolmandas kvartalis kõrge

Eesti PankStatistikaameti andmetel kasvas hõive selle aasta kolmandas kvartalis aastavõrdluses 1,1%. Kuna tööealiste arv kahanes, oli tööga hõivatuid tööealiste hulgas 1,2 protsendipunkti rohkem kui aasta eest. Tööturul osales – kas töötas või otsis töötuna aktiivselt tööd – rekordiline 69,1% tööealisest elanikkonnast.

Hõive kasvu võis kolmandas kvartalis mõjutada juulis jõustunud töötajate registreerimise kohustus, mis tõi töötajaid varimajandusest ametlikku hõivesse. Kuigi tööjõu-uuringu hõive hinnang peaks hõlmama kõiki tööga hõivatuid, olenemata sellest, kas nendega on sõlmitud ametlik leping, võis inimeste vastuseid siiski mõjutada ametliku töösuhte puudumine.

Tööjõu tootlikkus on aastavõrdluses selle aasta esimese kolme kvartali jooksul kasvanud, kuigi mõnevõrra aeglasemalt, kui oleks majandusele pikaajaliselt jõukohane. Maksu- ja tolliameti keskmise palga väljamakse andmete järgi kasvasid tööjõukulud kiiremini kui tööviljakus.

Tootlikkuse kasv on pikemas vaates majanduse arengu peamine vedaja, millest sõltub Eesti elatustaseme lähenemine Euroopa Liidu vanadele liikmesriikidele. Eesti Panga septembris avaldatud prognoosi kohaselt kiireneb tööjõu tootlikkuse kasv 2015.–2016. aastal käsikäes väliskeskkonna taastumisega. Uue prognoosi avaldab keskpank detsembris.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

III kvartalis püsis tööturg stabiilsena

StatistikaametTöötuid oli 2014. aasta III kvartalis 51 000 ja töötuse määr 7,5%, teatab Statistikaamet. Tööhõive pisut kasvas, kuid muutused töötuses ja tööhõives olid väikesed.

Tööjõu-uuringu andmetel oli III kvartalis hinnanguliselt 51 000 töötut, mis oli II kvartaliga võrreldes 4000 võrra rohkem. Töötuse määr kasvas samal perioodil 0,5 protsendipunkti võrra. Eelmise aasta III kvartaliga võrreldes oli töötute arv samas pisut väiksem (2000 võrra, töötuse määr oli aasta tagasi 7,8%).

Kvartaliga kasvas tööpuudus ennekõike lühiajaliste (alla aasta tööd otsinud) töötute lisandumise tõttu, keda oli III kvartalis 29 000 (kasv võrreldes II kvartaliga 6000 võrra). Pikaajaliste (aasta või kauem tööd otsinud) töötute arv on juba viimased viis kvartalit püsinud stabiilsena, III kvartalis oli neid 22 000 ning pikaajalise töötuse määr oli III kvartalis 3,3%.

Noorte, 15–24-aastaste töötuse määr oli III kvartalis 13,4% ning see kahanes nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta III kvartaliga võrreldes. Töötuid noori oli tänavu III kvartalis hinnanguliselt 8000. 15–24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus III kvartalis kõikide noorte seas vaid 5,3%.

Tööga hõivatuid oli tänavu III kvartalis hinnanguliselt 634 000, mis oli eelnenud kvartaliga võrreldes 4000 võrra enam ning eelmise aasta III kvartaliga võrreldes 7000 võrra enam. III kvartali tööhõivet mõjutavad suveperioodi hooajatöötajad, nt ehitussektoris. 15–74-aastaste tööhõive määr oli III kvartalis 63,9%. II kvartaliga võrreldes oli tööhõive määr 0,4 protsendipunkti kõrgem ning 2013. aasta III kvartaliga võrreldes 1,2 protsendipunkti kõrgem (siis oli hõivemäär vastavalt 63,5% ja 62,7%).

Kasvamas on vanemaealiste tööhõive. Võrreldes 2013. aasta III kvartaliga oli tänavu III kvartalis 50–74-aastaseid töötajaid 11 000 võrra enam. Kui vanemaealiste hõive kasvu mõjutab muuhulgas pensioniea järkjärguline tõus, siis noorte töötajate arv pigem kahaneb seoses 90ndatel sündinud väikesearvulise põlvkonna tööturule sisenemisega.

Elanikkonna tööjõus osalemine on kasvutrendis – III kvartalis oli tööjõus osalemise määr, mis näitab, kui suur osa 15–74-aastastest on tööturul aktiivsed (tööga hõivatud või töötud), 69,1%. Aasta tagasi samal ajal oli see 68%. Kümme aastat tagasi 2004. aastal oli see näitaja märgatavalt madalam (63%).

Tööturul mitteaktiivseid inimesi (õppijad, pensionärid, kodused, heitunud jt) oli 2014. aasta III kvartalis 15–74-aastaste hulgas 31% (306 000 inimest), võrreldes 2013. aasta sama perioodiga kahanes nende arv 14 000 võrra. Ennekõike jäi tööealiste hulgas vähemaks õppijaid ja pensionäre. Mõnevõrra vähenes ka tööotsingutes heitunud isikute arv (kes sooviksid küll töötada, kuid on kaotanud lootuse tööd leida), III kvartalis oli neid 4000.

Diagramm: Tööga hõivatud vanuserühma järgi, I kvartal 2008 – III kvartal 2014

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Pikaajalise töötuse määr on aasta või kauem tööd otsinud töötute osatähtsus tööjõus. Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast ja igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Statistikaamet korrigeeris tööjõu-uuringu 2014. aasta II kvartali andmeid, muutused võrreldes varem avaldatud andmetega on minimaalsed. Alates 2015. aasta I kvartalist ei avaldada Statistikaamet enam tööjõu-uuringu tulemusi tegevus- ja ametialade kohta kvartali kaupa, vaid avaldab need korra aastas aasta kokkuvõttena. Kvartaalsed tööhõiveandmed tegevusalade kohta on ka edaspidi kättesaadavad Statistikaameti avaldatavas ettevõtlusstatistikas, vabade ja hõivatud ametikohtade ning rahvamajanduse arvepidamise statistikas.

Vanalinna ruume pakutakse söögikohale

TallinnTallinna vanalinnas Laia ja Vaimu tänava nurgal on pärast mitmendat katset loota söögikoha avamist.

Linnavolikogu on varem juba otsustanud anda vanalinnas Lai tn 34//Vaimu tn 3 hoones paiknevad äriruumid toitlustusasutuse avamiseks üürile. Varasemad rentnikud pole suutnud lepingutingimusi täita, kuna ruumid vajavad arvestatavaid investeeringuid, ütles Kesklinna vanem Alar Nääme.

Nüüd on taas kavas korraldada ruumide üürile andmiseks eelläbirääkimistega pakkumine. Tingimuseks on, et avatakse toitlustusettevõte 15 aastaks. Rentnik peab tegema rekonstrueerimistööd kahe aasta jooksul ning üüri tasumise kohustus tekib tal kolmandast aastast pärast äriruumi üürilepingu sõlmimist.

Riigikohtu praktika: Kas elektrialajaam on ehitise oluline osa

Glikman Alvin & Partnerid - Baltic Legal SolutionsTsiviilasjas nr 3-2-1-86-14 pidi kohus lahendama küsimuse, kas alajaam on vallasasi või kinnisasja oluline osa ning seega ka kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa.

Kinnisasja omanik leidis, et kuna alajaam asub temale kuuluval maal, kuulub ka sellel asuv alajaam tema omandisse. Alajaam paiknes hoones, mis kuulus kinnisasja omanikule ning ruum, milles alajaam asus, oli osa ehitisest, mis samuti kuulus kinnisasja omanikule (hoonestusõiguse alusel). Alajaama kasutaja aga leidis, et alajaam ei ole kinnisasja oluline osa ja kuulub talle. Kasutaja hinnangul ei saanud alajaam kuuluda kinnisasja omanikule ka seetõttu, et alajaama kaudu varustatakse elektriga kinnistul paiknevaid ehitisi kokku 28 mõõtepunktis.

Kohtuasja lahendamisel lähtus kohus eeldusest, et alajaama moodustavad elektriseadmed (see on elektriseadmete kompleks) ja et seda tuleb eristada ruumist, milles need paiknevad (traforuum).

Riigikohus leidis otsuses, et üldjuhul ei saa alajaama pidada ehitise, kus see paikneb, oluliseks osaks ega ka kinnisasja oluliseks osaks. Esiteks välistab selle üldreegel, st et alajaama saab ehitisest eraldada ilma ehitist oluliselt kahjustamata. Kohus lähtus otsuse tegemisel veel järgnevast.

  • Alajaama põhieesmärk on elektri edastamine teistele tarbijatele, st rajatise põhieesmärk ei seostu ehitisega, milles see paikneb. Seega on alajaamal iseseisev kasutusotstarve, mis ulatub väljapoole ehitist, kuhu see on paigutatud.
  • Alajaama lugemiseks ehitise oluliseks osaks ei piisanud sellest, et alajaama vahendusel võidakse elektriga varustada ka sama ehitist. Seega ei ole põhjust ka alajaama lugeda just selle ehitise oluliseks osaks, milles see paikneb.
  • Alajaama ehitise oluliseks osaks lugemist ei õigusta ka asjaolu, et selle kaudu elektriga varustatavad tarbijad paiknevad samal kinnistul. Ehitise olulise osa määramisel ei saa kinnistut ehitisega samastada.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid